房地產(chǎn)新形勢及應(yīng)對策略研究

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)

自2010年以來，國家針對房地產(chǎn)市場實(shí)施了三輪調(diào)控。通過打擊囤地、預(yù)售資金監(jiān)管、融資監(jiān)管等措施，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)增加市場供應(yīng)；通過限貸、限購、限外等措施，打壓市場的投資、投機(jī)需求。房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的宣傳、準(zhǔn)備，加大了市場的觀望氣氛，市場成交量急劇萎縮，行業(yè)發(fā)展景氣不容樂觀。

融資渠道收縮，企業(yè)資金鏈面臨考驗(yàn)

國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)融資困難。首先，資本市場融資、企業(yè)重組基本無望。不管是IPO，或是增發(fā)，鮮有成功的案例。2009年11月25日，證監(jiān)會表示，房地產(chǎn)企業(yè)重組已暫停，2010年尚無一例房企重組申請通過。其次，房地產(chǎn)信托叫停，融資渠道繼續(xù)收縮。雖然2009年以來房地產(chǎn)信托增長迅速，前十月信托產(chǎn)品高達(dá)1500億元，但仍無法滿足需求。而近期相關(guān)機(jī)構(gòu)已經(jīng)叫停房地產(chǎn)信托，開發(fā)企業(yè)融資形勢更加嚴(yán)峻。最后，面對熱錢涌動，國家加強(qiáng)了對境外資金的監(jiān)管，明確了境外機(jī)構(gòu)、個人的限購措施，進(jìn)一步壓縮了市場上的需求，企業(yè)吸收外資也受到影響。

金融環(huán)境持續(xù)緊縮，宏觀環(huán)境不明朗

在通脹壓力高漲之下，2010年10月20日，央行年內(nèi)首次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率個百分點(diǎn)，11月19日，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率個百分點(diǎn)，且距上次上調(diào)僅隔9天。12月26日，央行迫不及待地宣布再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率個百分點(diǎn)。與此同時，央行也積極采用市場操作，回收流動性。加息、提高存款準(zhǔn)備金率，一方面改變了消費(fèi)者對市場的預(yù)期，部分消費(fèi)者將推遲購房計(jì)劃；另一方面，增加了開發(fā)企業(yè)的融資成本。在成交下滑的背景之下，融資成本的持續(xù)上升，將影響開發(fā)企業(yè)未來資金鏈的安全性。

住宅市場面臨調(diào)整，企業(yè)單一經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大

一方面，多層次住房保障建設(shè)的推進(jìn)，加劇住宅市場的競爭。未來的住房體系將是通過經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、限價住房和公共租賃住房的建設(shè)，滿足中低端客戶及過渡住房群體的需求，商品住房滿足中高等收入及以上客戶需求，這樣必將帶來商品住房市場競爭的加劇；另一方面，2010年的三輪調(diào)控直指高房價，房地產(chǎn)市場調(diào)控越加頻繁，對房價的快速上漲打壓力度不斷增加。從打擊囤地，到限貸限購，表明了政府的調(diào)控決心，未來政策環(huán)境依然從緊，商品住宅市場的調(diào)整不可避免。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機(jī)遇

流動性過剩決定房地產(chǎn)投資需求旺盛

近期國內(nèi)高漲的通脹壓力主要是貨幣超發(fā)造成的。截止2010年10月，我國M2為萬億人民幣，保守估計(jì)年底M2為70萬億，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到30萬億，我國經(jīng)濟(jì)的貨幣化率為230%左右，遠(yuǎn)超世界平均貨幣化率100%水平。顯然，我國貨幣發(fā)行量相對GDP總量已經(jīng)過剩。在流動性貨幣過剩嚴(yán)重及物價全面性上升的預(yù)期之下，會提高商品房投資者的買房信心，將視作規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的基本措施，房地產(chǎn)投資需求將上升。

二三線城市城鎮(zhèn)化建設(shè)方興未艾

“十二五”期間將是國內(nèi)二三線城市快速發(fā)展的時期。我國2009年的城鎮(zhèn)化率為%，正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按近幾年全國年均增加%計(jì)算，距70%的城鎮(zhèn)化率仍有20多年的發(fā)展空間。其中，北京、上海、廣州、深圳等城市的城鎮(zhèn)化率都達(dá)到了75%以上，而二、三線城市、中西部城市的城鎮(zhèn)化率大多在35%-50%之間。按人均居住面積30平方米計(jì)算，城鎮(zhèn)化每年增加%，將新增億平方米的住房需求。

布局二三線城市有三方面好處。首先，二三線城市競爭較小，目前一線城市土地市場競爭激烈，優(yōu)質(zhì)地塊越來越稀缺，溢價率越來越高，而二三線城市則更易獲取價廉質(zhì)優(yōu)的土地；其次，二三線城市政策風(fēng)險(xiǎn)較小，從國家政策調(diào)控對象上看，“房價上漲過快”的城市往往是一線城市及部分二線城市，多數(shù)二三線城市并不在政策調(diào)控范圍之內(nèi)，政策影響較小；最后，二三線城市地方優(yōu)惠政策多，能幫助企業(yè)解決資金和拿地的難題。

保障住房市場潛力巨大

我國推進(jìn)住房保障一直發(fā)展緩慢。究其原因，一方面在土地財(cái)政的背景之下，多數(shù)地方政府在保障住房方面投入不足；另一方面，保障住房市場利潤較低，在商品房市場暴利情況之下，多數(shù)開發(fā)企業(yè)缺乏積極性。

隨著國家房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的明確，對保障住房、商品房定位的清晰化，保障住房的建設(shè)正逐步提速。2010年保障住房建設(shè)指標(biāo)是完成580萬套，2011-2012年或再增1300萬套，以每套60平方米計(jì)算，平均每年新增保障住房面積為億平方米。在加大保障住房建設(shè)力度的同時，中央政府也開始增加對保障住房建設(shè)的資金支持。

除了土地出讓凈收益的10%外，還包含地方公積金增值收益、困難地區(qū)中央財(cái)政的補(bǔ)貼以及地方財(cái)政的機(jī)動財(cái)力，并通過貸款貼息的方式引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參與建設(shè)保障住房。因此，保障住房市場并非無利可圖，或?yàn)殚_發(fā)企業(yè)帶來新的增長點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)前景看好

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平逐步提高，人均可支配收入迅速提升，國內(nèi)中產(chǎn)階級將進(jìn)一步崛起，這些都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來良好的支撐。“十二五”規(guī)劃中將改善民生、提高收入作為今后一段時期工作重點(diǎn)，加上中央擴(kuò)大內(nèi)需的推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將迎來新的契機(jī)。進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)市場對企業(yè)而言機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。一方面政策風(fēng)險(xiǎn)小，一直以來房地產(chǎn)調(diào)控均指向商品住宅市場，而商業(yè)地產(chǎn)在歷次調(diào)控中均能“置身事外”，市場表現(xiàn)平穩(wěn)；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，確保企業(yè)經(jīng)營持續(xù)性，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能長期為企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對之策

產(chǎn)品策略：布局商業(yè)地產(chǎn)、保障住房市場

商業(yè)地產(chǎn)方面，對于商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較少的住宅開發(fā)企業(yè)，應(yīng)采取合作開發(fā)的方式，降低風(fēng)險(xiǎn)。通過與大開發(fā)企業(yè)、商業(yè)關(guān)聯(lián)公司的合作，吸收先進(jìn)的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)未來發(fā)展做好鋪墊。

保障住房市場方面，由于政策限制，保障住房市場利潤遠(yuǎn)低于商品房市場。因而企業(yè)可以通過合作開發(fā)保障住房，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；并創(chuàng)新融資方式，通過產(chǎn)業(yè)基金、REITs的方式進(jìn)行保障住房開發(fā)，降低保障住房建設(shè)帶來的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

融資策略：拓寬融資渠道

開發(fā)商應(yīng)向股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、信托、私募、REITs等多元化融資模式發(fā)展。例如與投資機(jī)構(gòu)合作成立融資平臺，為大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)行專項(xiàng)融資；同時在條件允許之下，積極開拓海外融資渠道，在融資的同時還可享受人民幣升值帶來的益處。

運(yùn)營策略：合理定價，強(qiáng)化營銷

直接的降價或者通過贈送面積、裝修等方式達(dá)到降低價格的目的，而合理的降價將提升產(chǎn)品的保值增值能力，吸引市場上的剛性需求客戶以及避通脹的投資客戶，通過促銷讓利，迅速回籠資金，為企業(yè)發(fā)展做好儲備。

區(qū)域策略：轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市

面對一線城市開發(fā)成本的增加，競爭的