離婚糾紛按揭房屋分割問題分析目錄TOC\o"1-3"\h\u14999緒論 1249401.按揭房屋基本理論問題概述 1171381.1按揭房的概念 160151.2按揭房財產(chǎn)歸屬的法律要點 1319751.2.1產(chǎn)權(quán)登記人的姓名 2307761.2.2出資 2178201.2.3夫妻雙方的約定 265491.2.4首付方 2150171.3按揭房屋處理問題眾多的原因 3194872.我國離婚糾紛中按揭房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)定的現(xiàn)狀及其不足 357822.1《婚姻法解釋（三）》對離婚按揭房產(chǎn)歸屬的規(guī)定與評析 3255602.1.1婚前一方出資，婚后一人還款的按揭房屋歸屬的認(rèn)定與評析 3149922.1.2婚前一方承租，婚后用共同財產(chǎn)購買的按揭房屋歸屬認(rèn)定與評析 4280662.1.3婚前一方支付首付，婚后雙方共同還貸的按揭房屋歸屬的認(rèn)定與評析 558072.1.4婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買按揭房屋歸屬的認(rèn)定與評析 5237862.1.5夫妻一方擅自處分共有按揭房屋時歸屬的認(rèn)定與評析 6280322.2.我國離婚按揭房產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定的現(xiàn)狀及其不足 7234502.2.1《婚姻法》規(guī)定與《物權(quán)法》不動產(chǎn)登記確權(quán)原則存在矛盾 752882.2.2《婚姻法解釋（三）》第十條對于非首付方配偶的利益保護(hù)不足 7303632.2.3《婚姻法解釋（三）》第十條對私自處置共同房產(chǎn)的規(guī)定不夠完備 891813.完善我國離婚按揭房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬認(rèn)定規(guī)則的建議 8295533.1離婚按揭房產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定應(yīng)遵循的基本原則 8196053.1.1堅持公平正義的原則 8163143.2.2保護(hù)弱者：婦女、兒童、殘疾人的原則 9102493.2離婚按揭房產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定完善的具體內(nèi)容 9126903.2.1完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度 9303423.2.2綜合考量房屋權(quán)屬分割標(biāo)準(zhǔn) 9184763.2.3明確《婚姻法》與《物權(quán)法》的協(xié)調(diào)問題 9251283.2.4完善擅自處分房產(chǎn)的規(guī)定，加強(qiáng)對非產(chǎn)權(quán)方配偶的權(quán)益保護(hù) 10220463.2.5完善法律制度同時，加強(qiáng)指導(dǎo)性案例的適用 11103434.結(jié)論 112874參考文獻(xiàn) 12緒論隨著國民消費觀念的轉(zhuǎn)變，按揭房慢慢走進(jìn)普通百姓的生活，貸款買房也成為了很多夫妻購房的首選。按揭房還款期限長、涉及的當(dāng)事人多，處理該類案件難度較大，再加上房價飆升，離婚時夫妻雙方更看重房產(chǎn)的分割，這使得按揭房問題處理起來就更加困難。在婚姻關(guān)系中，房產(chǎn)扮演著重要角色，是重要的物質(zhì)生活資料之一。近年來，隨著社會的發(fā)展，房價也日益上漲，購房成本越來越大，對于很大一部分的家庭而言，按揭房屋的價值在家庭總資產(chǎn)中占據(jù)絕大部分的份額，房產(chǎn)成為婚姻關(guān)系中最關(guān)注的問題之一，房產(chǎn)問題無論在結(jié)婚或者離婚時都體現(xiàn)的較為明顯，因而房產(chǎn)歸屬與分割問題是婚姻家庭糾紛的核心問題。我國有關(guān)離婚按揭房屋產(chǎn)權(quán)的規(guī)定有《物權(quán)法》《婚姻法》，有關(guān)離婚時按揭房屋產(chǎn)權(quán)的規(guī)定主要有《婚姻法解釋（三）》，這些規(guī)定從法律層面上確定了離婚時按揭房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)認(rèn)定問題，但規(guī)定過于原則性，這導(dǎo)致法院的自由裁量權(quán)過大，使得在司法實踐中對離婚糾紛中按揭房產(chǎn)權(quán)認(rèn)定更為困難，對于離婚案件中弱勢一方權(quán)益保護(hù)不足等問題十分突出。故而在當(dāng)前的司法實踐中，按揭房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)定如何解決是一個難題。所以本文通過對按揭房屋分割的法律規(guī)制存在的問題進(jìn)行分析，通過對按揭房屋屬性的分析來了解按揭房，分析按揭房分割及處理中存在的問題，針對該問題提出有關(guān)的法制法規(guī)的意見建議。以便在司法實踐中更好地處理該類案件，實現(xiàn)司法公正。1.按揭房屋基本理論問題概述1.1按揭房的概念按揭房，是指通過按揭購買、貸款尚未還清的商品房，按揭是指個人購買的房產(chǎn)具有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場上流通交易的住房或商業(yè)用房時，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購買的房產(chǎn)作為抵押，向合作機(jī)構(gòu)申請的貸款。主要特征是房屋產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行，產(chǎn)權(quán)人不得擅自出售按揭房屋。一般來說購房者在確認(rèn)所選擇的房產(chǎn)有銀行抵押貸款支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所詢問，了解銀行對購房者按揭貸款支持的規(guī)定，準(zhǔn)備相關(guān)法律文件，并填寫《按揭貸款申請書》，即我們通常說的貸款買房。1.2按揭房財產(chǎn)歸屬的法律要點就夫妻而言，按揭房屋所有權(quán)的歸屬確定要考慮以下幾點因素：1.2.1產(chǎn)權(quán)登記人的姓名根據(jù)物權(quán)法第九條，不動產(chǎn)登記采用登記有效的原則。注冊人被推定為不動產(chǎn)的自然所有人?！段餀?quán)法》第十六條還規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)所有權(quán)的依據(jù)。因此，房產(chǎn)證上列明的權(quán)利人姓名是抵押房屋權(quán)屬最直接的證明。但是，由于夫妻關(guān)系中的財產(chǎn)權(quán)是由夫妻之間的婚姻關(guān)系產(chǎn)生的，《婚姻法》還規(guī)定，婚前登記的財產(chǎn)通常是個人財產(chǎn)，但如果該財產(chǎn)是由兩人共同投資，或者以兩人名義登記的，也可以納入夫妻不分割財產(chǎn)的范疇。如果產(chǎn)權(quán)登記時間發(fā)生在夫妻關(guān)系期間，且沒有特別約定，無論以哪一方名義登記，均屬于夫妻共同財產(chǎn)。1.2.2出資根據(jù)我國《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和解除，經(jīng)依法登記后生效。在實踐中，在不動產(chǎn)交易中，所有權(quán)登記的申報人當(dāng)然被推定為不動產(chǎn)的所有人。在婚姻關(guān)系中，根據(jù)不同情況，《婚姻解釋法》第七條第三款規(guī)定，父母一方在婚后為子女購買財產(chǎn)的，財產(chǎn)權(quán)登記在子女名下。投資者，這可能是《婚姻法》第十八條第3點被認(rèn)為是贈與其中一人的子女的禮物，房地產(chǎn)被認(rèn)定為配偶的動產(chǎn)。父母雙方購買的不動產(chǎn)，所有權(quán)登記在其中一個子女名下的，除雙方另有約定外，該不動產(chǎn)可以視為雙方按照各自的出資份額不分割。1.2.3夫妻雙方的約定夫妻雙方可以就婚前或婚后購買的不動產(chǎn)達(dá)成一致，并確定該不動產(chǎn)為夫妻之一共同擁有或所有。夫妻婚后取得的財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)，夫妻共同所有的范圍自婚姻關(guān)系成立之日起計算。換句話說，在合法的婚姻關(guān)系存在之前，沒有婚姻財產(chǎn)。夫妻關(guān)系成立后，雙方的協(xié)議生效，承諾人的財產(chǎn)成為夫妻共同財產(chǎn)。至于婚后訂立的契約，既然是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，自然具有法律效力，自訂立之日起，契約各方的動產(chǎn)即轉(zhuǎn)為不可分割的財產(chǎn)。夫妻的約定。1.2.4首付方《婚姻法解釋（三）》第十條規(guī)定：“夫妻一方在婚前簽訂房地產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)繳納定金并在銀行貸款，并以丈夫的共同財產(chǎn)。與妻子結(jié)婚后，房屋登記在支付押金的人名下。沒有依照前款規(guī)定約定的，人民法院可以宣告該建筑物為當(dāng)事人的財產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)登記一方未償還的貸款是產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)，婚后雙方必須共同償還貸款。依婚姻法第三十九條第一項之原則，補(bǔ)償對方?！睋Q言之，已繳付定金的一方較容易取得財產(chǎn)。1.3按揭房屋處理問題眾多的原因如今按揭房產(chǎn)權(quán)歸屬問題已成為離婚財產(chǎn)糾紛分割中一大難題，因為相關(guān)立法不完善，所涉及的當(dāng)事人眾多，夫妻財產(chǎn)交織復(fù)雜，導(dǎo)致在司法實踐中遇到種種問題。關(guān)于夫妻間按揭房屋權(quán)屬的認(rèn)定上，主要依據(jù)的是《婚姻法》、《物權(quán)法》，但在實踐生活中獲得按揭房屋的方式具有多元化，產(chǎn)權(quán)的情況較為復(fù)雜，法律規(guī)范所涉及的范圍也不可能涵蓋生活的各方面，夫妻間按揭房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的認(rèn)定仍然是困難重重，爭議較大。為了進(jìn)一步明確夫妻間按揭房屋的歸屬制度以及婚姻家庭糾紛其他方面在具體案件中的處理，2001年4月《婚姻法》修訂后，最高人民法院相繼頒布了三部關(guān)于婚姻法的司法解釋，其中《婚姻法解釋（三）》對夫妻間房產(chǎn)歸屬作了較為細(xì)致的規(guī)定，概括為三大類，即夫妻之間購買按揭房屋的權(quán)屬認(rèn)定、夫妻因獲贈與獲得按揭房屋的歸屬認(rèn)定以及夫妻一方擅自處分共有按揭房屋的歸屬認(rèn)定。這些規(guī)定一方面對司法實踐中解決夫妻間按揭房屋爭議問題具有較強(qiáng)的指導(dǎo)作用，但另一方面，也引起了社會上的激烈討論。尤其是《婚姻法解釋（三）》的頒布施行，輿論一時一片嘩然，引起了一股房產(chǎn)加名的熱潮，因為房產(chǎn)加名而引起家庭糾紛的案例也屢見不鮮。從現(xiàn)行《婚姻法》視角中可看出夫妻財產(chǎn)制中按揭房屋權(quán)屬的確定這一問題一直備受人們關(guān)注和重視，夫妻共同共有財產(chǎn)、夫或妻一方所有的財產(chǎn)的范圍，離婚時共有財產(chǎn)的分割等問題被規(guī)定在《物權(quán)法》《婚姻法》以及相關(guān)的司法解釋之中。然而由于社會生活的復(fù)雜性加上我們的立法水平、執(zhí)法經(jīng)驗所限，法律的規(guī)定顯得過于簡單化和籠統(tǒng)化，有的不能適應(yīng)實踐中實際操作的要求，司法操作中甚至?xí)霈F(xiàn)同案不同判的現(xiàn)象。這就要求我們不斷調(diào)整和改進(jìn)立法思路和具體規(guī)范以適應(yīng)社會生活變遷的需要。2.我國離婚糾紛中按揭房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)定的現(xiàn)狀及其不足2.1《婚姻法解釋（三）》對離婚按揭房產(chǎn)歸屬的規(guī)定與評析2.1.1婚前一方出資，婚后一人還款的按揭房屋歸屬的認(rèn)定與評析所謂的婚前一方出資，婚后一人還款取得產(chǎn)權(quán)情形，是指夫妻一方在結(jié)婚前，以單方名義簽訂了按揭房屋買賣合同，并且以其個人的財產(chǎn)全額支付了房款，但取得產(chǎn)權(quán)證書的時間是在婚后。有的學(xué)者認(rèn)為，不動產(chǎn)登記是認(rèn)定不動產(chǎn)權(quán)屬的依據(jù)，由于按揭房屋產(chǎn)權(quán)是婚后所得，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為雙方共同財產(chǎn)。筆者認(rèn)為，雖然產(chǎn)權(quán)登記發(fā)生在婚后，但仍然不能以此為由，將其認(rèn)定為共同財產(chǎn)。其一，一方在簽訂購房合同并支付全額的購房款后，按揭房屋物權(quán)的取得條件基本已經(jīng)成熟，其法律地位由于合法有效的合同關(guān)系已經(jīng)獲得法律上的保護(hù)，雖然尚未取得產(chǎn)權(quán)，但是已經(jīng)具有了對物權(quán)的期待，婚后取得的產(chǎn)權(quán)證書只是對物權(quán)的期待的實現(xiàn)。物權(quán)期待權(quán)理論源于德國，近年來也被我國司法實踐所逐漸接受，即當(dāng)事人簽訂買賣合同后，已經(jīng)履行了合同條款規(guī)定的部分義務(wù)，即便還沒有獲得該標(biāo)的物的所有權(quán)，法律也賦予該買受人具有類似所有權(quán)人的地位。中華人民共和國最高人民法院民事裁定書（2015）民申字第1881號.近期最高級人民法院編寫的《最高人民法院執(zhí)行最新司法解釋統(tǒng)一理解與適用》一書中，從執(zhí)行的角度，在司法實踐中肯定了物權(quán)期待權(quán)的存在。在此層面上，可以將婚前付清全部房款而婚后取得產(chǎn)權(quán)的按揭房屋認(rèn)定為一方的個人財產(chǎn)。其二，從另一個角度上說，該購房款本質(zhì)上是一方的婚前財產(chǎn)，另一方對按揭房屋價值的產(chǎn)生并沒有實質(zhì)性貢獻(xiàn)，僅以取得房產(chǎn)證的時間作為認(rèn)定按揭房屋歸屬的唯一條件，不利于保護(hù)一方婚前的財產(chǎn)權(quán)利。中華人民共和國最高人民法院民事裁定書（2015）民申字第1881號.婚前一方已足額出資后，若在婚后登記在雙方名下，筆者認(rèn)為可視為贈與另一方并應(yīng)被視為共同財產(chǎn)。從我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的具體規(guī)定和原則來看，仍然可以得出同樣的結(jié)論，即以雙方名義登記，產(chǎn)權(quán)屬于夫妻雙方?；榍耙环匠鲑Y后，婚后房子登記在對方名下的情況并不常見，但也不能排除這種可能性。在這種情況下，筆者認(rèn)為，不能機(jī)械地適用《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定，確認(rèn)按揭房屋作為配偶一方的動產(chǎn)權(quán)利。應(yīng)根據(jù)具體情況分析：當(dāng)配偶一方明確表示將財產(chǎn)捐贈給另一方且財產(chǎn)登記在對方名下時，《婚姻法解釋》（三）第六條作出具體規(guī)定，即參照合同法關(guān)于贈與的規(guī)定，該財產(chǎn)可以認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)；當(dāng)產(chǎn)權(quán)登記在對方名下時，考慮到婚姻關(guān)系并非以利益關(guān)系為導(dǎo)向，在現(xiàn)實生活中，購房更多是為了組建家庭。筆者認(rèn)為，認(rèn)定為共有財產(chǎn)較為妥當(dāng)。2.1.2婚前一方承租，婚后用共同財產(chǎn)購買的按揭房屋歸屬認(rèn)定與評析九十年代城鎮(zhèn)住房改革之前，職工住房的所有權(quán)歸單位所有，職工向單位支付租金即可居住，隨著不斷改革，用人單位將職工已經(jīng)承租使用的按揭房屋按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價出售給本單位的職工，按揭房屋的所有權(quán)也轉(zhuǎn)移到了單位職工個人手中，辦理房產(chǎn)證時也往往登記到一方名下，這一系列政策被稱為房改房，在社會上也稱已購公有住房。因為在一般情況下，所有權(quán)證書僅登記在一方名下，對于該類房產(chǎn)是夫妻一方所有還是夫妻共有經(jīng)常會發(fā)生糾紛。筆者認(rèn)為，此類屬性的歸屬應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行分析。其中一項已在《婚姻法解釋（三）》第十九條中得到解決?！盎榍坝梢环阶赓U，婚后以共同財產(chǎn)購買的按揭房屋，按揭房屋所有權(quán)證書登記在一方名下的，認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)?！奔捶蚱抟环皆诨榍白庥玫膯卧?，房改后歸夫妻共同所有。所購按揭房屋的財產(chǎn)，即使產(chǎn)權(quán)證上只記載了配偶一方的姓名，也應(yīng)屬于共有權(quán)。還有一種情況，婚前一方租用了某處房產(chǎn)，婚后以個人財產(chǎn)購買該房產(chǎn)該怎么辦。相關(guān)司法解釋沒有明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，在這種情況下，婚后以個人財產(chǎn)購買的住房改造按揭房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于婚前按揭房屋租賃并出資購買按揭房屋的一方?！痘橐龇ń忉尅芬?guī)定，夫妻一方的財產(chǎn)不得因婚姻關(guān)系繼續(xù)而轉(zhuǎn)為共同財產(chǎn)。因此，婚前由一方租賃，婚后以個人財產(chǎn)購買的按揭房屋，本質(zhì)上仍是配偶一方的個人財產(chǎn)，財產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于一方。2.1.3婚前一方支付首付，婚后雙方共同還貸的按揭房屋歸屬的認(rèn)定與評析根據(jù)《婚姻法解釋（三）》第十條的規(guī)定，夫妻關(guān)系期間，其中一方以自己的財產(chǎn)支付了按揭房屋首付，并登記在其名下。離婚時如發(fā)生產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛，應(yīng)優(yōu)先由雙方協(xié)商處理。如果能夠達(dá)成協(xié)議，法院可以根據(jù)雙方協(xié)商的結(jié)果作出判決。協(xié)商不成時，法院可以將按揭房屋判給支付首付的一方，并將其登記在地契上。未到期的貸款由取得產(chǎn)權(quán)的一方作為債務(wù)償還給無產(chǎn)權(quán)方。司法解釋做出該條規(guī)定的理由，筆者認(rèn)為可以從按揭制度的性質(zhì)出發(fā)進(jìn)行理解。按揭從本質(zhì)上說是一種物的抵押擔(dān)保。首付方在支付部分房款后，預(yù)先取得了按揭房屋的所有權(quán)，將按揭房屋作為抵押物，向銀行獲取貸款并分期歸還，銀行收到貸款的本息后歸還抵押物。因此，一方在支付首付時，已經(jīng)取得了該按揭房屋的物權(quán)。同時，由于夫妻關(guān)系在具有特殊性，實踐情況也較為復(fù)雜，不能完全適用物權(quán)法的規(guī)則，使用“可以”而不是“應(yīng)當(dāng)”有利于靈活處理具體案件。但筆者認(rèn)為，該條規(guī)定尚有不足之處，在下文將進(jìn)一步論述?！痘橐龇ń忉專ㄈ窙]有涉及一方支付按揭房屋首付后，將產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下和對方名下的情況。筆者認(rèn)為，若登記在雙方名下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。理由如上文所述，該登記行為對按揭房屋進(jìn)行的合理處分，可視為對另一方的贈與。一方用個人財產(chǎn)支付首付后，若產(chǎn)權(quán)登記在對方名下，仍然認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。其一，購買按揭房屋以締結(jié)婚姻為目的，將自己支付首付的按揭房屋登記在對方名下，更多的是出于維護(hù)家庭關(guān)系穩(wěn)定的角度為之。其二，結(jié)合我國購買按揭房屋支付首付的實際情況，首付款一般為房款總價值的30%左右。在我國法定財產(chǎn)制中，婚后所得除了法律規(guī)定為個人的財產(chǎn)外，均為夫妻共同所有。也就是說，按揭房屋70%左右的價值，是在婚后由夫妻二人共同創(chuàng)造的，將其認(rèn)定為雙方的共同財產(chǎn)也較為適當(dāng)。2.1.4婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買按揭房屋歸屬的認(rèn)定與評析影響婚姻關(guān)系存續(xù)期間所購買按揭房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬因素主要是兩個，其一是使用的財產(chǎn)是婚前個人財產(chǎn)還是婚后的共同財產(chǎn)，其二是產(chǎn)權(quán)證書登記的姓名是一方還是雙方。當(dāng)一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間使用自己婚前財產(chǎn)全額購買按揭房屋并登記在本人名下時，該按揭房屋實質(zhì)上仍然是夫妻的一方的個人財產(chǎn)，按揭房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬于個人。生活中，一方用自己婚前的積蓄購買并登記在自己名下，然后將按揭房屋交給自己父母居住的情況也時有發(fā)生，不能因為購買行為發(fā)生在結(jié)婚之后，而認(rèn)定為共同財產(chǎn)。如果登記在雙方名下，根據(jù)前文的論述，參照不動產(chǎn)登記確權(quán)原理或者贈與理論，其產(chǎn)權(quán)歸屬于夫妻雙方。夫妻使用婚后所得收入購買抵押房屋時，無論是登記在其中一方名下還是雙方名下，婚后所得收入由一方或雙方使用經(jīng)雙方確認(rèn)為夫妻共同財產(chǎn)。原因是婚后共有財產(chǎn)制下婚后獲得的工資、獎金、生產(chǎn)、經(jīng)營等收入，均屬于夫妻共同所有?；楹笠苑慨a(chǎn)購買的抵押財產(chǎn)權(quán)屬于夫妻雙方。生活中也存在結(jié)婚之后使用婚前財產(chǎn)和婚后財產(chǎn)混合購買按揭房屋的情況。有觀點認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)證只是登記在一方名下的時候，要考慮個人的財產(chǎn)與共同財產(chǎn)在按揭房屋中所占的比例。如果個人財產(chǎn)所占數(shù)額較大，按揭房屋認(rèn)定為該方的個人財產(chǎn)，再由其用自己的財產(chǎn)對共有財產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償。如果共同財產(chǎn)所占的份額超過一方的個人財產(chǎn)所占的數(shù)額，該按揭房屋認(rèn)定為共同所有，用共同財產(chǎn)對一方的財產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償。宋育霞.按揭房屋間按揭房屋權(quán)屬認(rèn)定問題研究宋育霞.按揭房屋間按揭房屋權(quán)屬認(rèn)定問題研究[D].東北師范大學(xué)，2012：34.2.1.5夫妻一方擅自處分共有按揭房屋時歸屬的認(rèn)定與評析在婚姻家庭領(lǐng)域，較為常見的是在獲得按揭房屋后以一方名義登記按揭房屋。按揭房屋登記中只有一個產(chǎn)權(quán)人，但實際產(chǎn)權(quán)人都是夫妻。問題。為平衡交易雙方的利益，《婚姻法解釋（三）》中善意取得制度在婚姻家庭領(lǐng)域得到進(jìn)一步明確。當(dāng)一方配偶未經(jīng)另一方同意處分夫妻共同擁有的按揭房屋時，如果購買人主觀上是“善意”，即在履行了合理的注意義務(wù)后，仍不知道財產(chǎn)權(quán)屬于雙方。支付正常對價后，按揭房屋產(chǎn)權(quán)登記，夫妻另一方不能以不同意為由主張交易無效，購房人按照《按揭房屋買賣合同法》取得按揭房屋所有權(quán)。法律。買方是否“善意”是認(rèn)定其是否取得物權(quán)的重要原因，筆者認(rèn)為以下情形可以認(rèn)定買方是“善意”的：一是買方對按揭房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)的事實并不知情，房產(chǎn)證上只登記了夫妻一方的姓名，故而使買房存在相信該房產(chǎn)是個人財產(chǎn)的理由。二是知道按揭房屋是雙方所有，但有證據(jù)能夠證明出賣按揭房屋是經(jīng)過另一方同意的，如一方出示了雙方簽字的文件等?！吧埔狻痹跁r間范圍上也應(yīng)當(dāng)持續(xù)到按揭房屋過戶登記完成之時。2.2.我國離婚按揭房產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定的現(xiàn)狀及其不足2.2.1《婚姻法》規(guī)定與《物權(quán)法》不動產(chǎn)登記確權(quán)原則存在矛盾從房產(chǎn)的屬性方面來分析，房產(chǎn)屬于不動產(chǎn)的一種形式，理應(yīng)受到我國現(xiàn)行《物權(quán)法》的保護(hù)。從夫妻雙方的關(guān)系方面分析，也必須遵從我國現(xiàn)行的《婚姻法》，因此，這兩部法律之間如何協(xié)調(diào)就顯得尤為重要，這也是協(xié)調(diào)夫妻房產(chǎn)關(guān)系的重要問題之一。我國《物權(quán)法》明確指出了按揭房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓、贈與等行為，必須在相關(guān)部門進(jìn)行登記才能生效，進(jìn)行確權(quán)登記也是合法取得不動產(chǎn)的必要條件。實踐中，對不動產(chǎn)的處理還是遵循著常用的登記生效主義。然而，我國現(xiàn)行《婚姻法》對于夫妻間以協(xié)議形式處分財產(chǎn)的行為而產(chǎn)生的財產(chǎn)變動，并沒有對具體的財產(chǎn)類型加以規(guī)定，沒有進(jìn)一步區(qū)分不動產(chǎn)或者是動產(chǎn)，存在不動產(chǎn)不登記仍可變動的情況。這就出現(xiàn)了法律上的矛盾，很多學(xué)者也質(zhì)疑登記制度在婚姻家庭領(lǐng)域范圍內(nèi)部分按揭房屋產(chǎn)權(quán)變動情況的有效性。同一個爭議，適用不同的原則，有可能出現(xiàn)兩個截然不同的判決結(jié)果。所以如何把這兩種法律進(jìn)行完美的契合對于解決夫妻房產(chǎn)問題上有著至關(guān)重要的作用。謝麗.我國夫妻財產(chǎn)制研究[D].沈陽師范大學(xué).2013：24.謝麗.我國夫妻財產(chǎn)制研究[D].沈陽師范大學(xué).2013：24.2.2.2《婚姻法解釋（三）》第十條對于非首付方配偶的利益保護(hù)不足根據(jù)《婚姻法解釋（三）》第十條的規(guī)定，一方在婚前支付了首付并將按揭房屋登記在己方名下，對按揭房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的爭議無法通過協(xié)商解決時，法院的判決傾向于保護(hù)首付方的按揭房屋的所有權(quán)。筆者認(rèn)為，該條規(guī)定存在一些不足之處。其一，該條規(guī)定并未指明首付方支付房款的具體比例，存在一刀切的做法。從我國的傳統(tǒng)而言，在購買按揭房屋時，很多情況下都是由男方的父母操辦，一般情況下首付款都是男方支付，女方在很多情況下都是和男方一起支付房貸。在我國購房首付款的比例約為按揭房屋總價值的十分之三左右，婚后還貸部分支付的房款更多，僅僅以小比例的首付金額來判定整個按揭房屋的權(quán)屬的做法難免略顯武斷、有失公平。其二，現(xiàn)在社會上的居住成本也在逐漸升高，由于非首付方在離婚時失去按揭房屋所有權(quán)的可能性更大，這就會導(dǎo)致倘若夫妻感情破裂，非首付方害怕居無定所而不敢分開，間接的影響了夫妻自由，這也是和婚姻法的目的相沖突的?，F(xiàn)實生活中存在的“離婚不離居”的現(xiàn)象即是一種形象的寫照。為了進(jìn)一步保障自己的居住權(quán)，非產(chǎn)權(quán)配偶方在社會上也掀起了一股加名熱潮，本解釋在一定程度上對此種情況起了推波助瀾的負(fù)面作用。2.2.3《婚姻法解釋（三）》第十條對私自處置共同房產(chǎn)的規(guī)定不夠完備《司法解釋（三）》第十條針對夫妻一方未經(jīng)協(xié)商一致而私自處分共同房產(chǎn)而做出的規(guī)定。根據(jù)該司法解釋，夫妻一方私自將按揭房屋出賣給善意第三人，并進(jìn)行過戶登記，夫妻雙方都無權(quán)追回該按揭房屋；但由此對另一方的造成損失，離婚時非處分方可以向處分方要求賠償。共同房產(chǎn)不單單是夫妻居住的地方，也是夫妻一方或者雙方的精神寄托，倘若一方將按揭房屋私自出賣，對另一方傷害是極大的。司法解釋規(guī)定了一方在私自出賣了共有按揭房屋后，受害方在離婚的時候可以要求賠償。這樣規(guī)定不足之處也是尤為明顯。司法部門在實踐處理此類案件時，很多情況下是要求擅自處分方賠償受害方房產(chǎn)價值一半的金額。從某種意義上來說，夫妻之間平等享有共有房的價值，受害方本來就享有房產(chǎn)一半的權(quán)益，不存在“賠償”一說。若事后無房可住，出賣方還把住房全部所得收益用盡，另一方的利益更不能得到相應(yīng)的保障。劉華新.離婚訴訟中按揭房屋所有權(quán)歸屬問題研究[D].黑龍江大學(xué).2013：36.因此，僅僅規(guī)定處罰的是不足以從根源上控制該類情況的發(fā)生，應(yīng)該從減少私自處分按揭房屋可能性的角度出發(fā)，進(jìn)一步完善一方擅自處分劉華新.離婚訴訟中按揭房屋所有權(quán)歸屬問題研究[D].黑龍江大學(xué).2013：36.3.完善我國離婚按揭房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬認(rèn)定規(guī)則的建議3.1離婚按揭房產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定應(yīng)遵循的基本原則3.1.1堅持公平正義的原則在離婚訴訟中確認(rèn)不動產(chǎn)權(quán)屬時，應(yīng)以公平為首要原則。公平原則是我國民法的一項基本原則，對于夫妻共有的按揭房屋所有權(quán)，人民法院應(yīng)當(dāng)保證適用這一原則。公平原則要求以利益平衡作為價值判斷標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整民事主體之間的物質(zhì)利益，確定其民事權(quán)利和民事責(zé)任。因此，建議在處理夫妻之間的財產(chǎn)問題時，以公平原則為第一原則。3.2.2保護(hù)弱者：婦女、兒童、殘疾人的原則保護(hù)弱者的利益，法律是社會公平的平衡器。在夫妻之間的財產(chǎn)歸屬問題上，還應(yīng)注意保護(hù)婚姻關(guān)系中較弱一方的利益。在確認(rèn)夫妻存續(xù)期間取得的財產(chǎn)歸屬時，應(yīng)堅持公平、協(xié)助的原則，注意對弱勢配偶特別是弱勢女性的保護(hù)。由于歷史和現(xiàn)實原因，女性在當(dāng)前社會生活中仍是弱勢群體，男女經(jīng)濟(jì)能力仍存在較大差距。因此，對婦女住房權(quán)的保護(hù)也應(yīng)在實質(zhì)上得到重視。離婚時，夫妻雙方財產(chǎn)歸屬確定后，未取得財產(chǎn)的一方應(yīng)當(dāng)給予對方足夠的補(bǔ)償，案件將靈活審理。3.2離婚按揭房產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定完善的具體內(nèi)容3.2.1完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度登記具有公示作用，是判斷權(quán)屬最有效的證據(jù)。完善不動產(chǎn)登記制度，既能保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，又能避免糾紛，有效對抗第三方。其中，需要注意的是，有配偶在婚姻關(guān)系存續(xù)期間或約定的共有不動產(chǎn)登記的購房者，應(yīng)當(dāng)由夫妻共同申請登記。共同不動產(chǎn)登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)出具相關(guān)結(jié)婚證和另一方的委托書。更正登記和異議登記制度。以一方名義登記的夫妻共同財產(chǎn)，經(jīng)登記權(quán)利人許可并辦理一定手續(xù)后，夫妻另一方可以申請更正登記。如果登記的權(quán)利人不同意對方的登記行為，可以通過異議登記制度保護(hù)其共有權(quán)。3.2.2綜合考量房屋權(quán)屬分割標(biāo)準(zhǔn)對于夫妻按揭購買按揭房屋的認(rèn)定問題，一直是我國法律界爭論的話題。司法解釋對于歸屬方面的認(rèn)定主要是以是否支付首付作為主要的認(rèn)定依據(jù)，而不考慮具體數(shù)額和比例。這種認(rèn)定方式未免過于簡單，在一定程度上失去了對夫妻雙方權(quán)益公平性的保護(hù)。如前文所述，首付之后，后期償還的房貸才是主要的價值體現(xiàn)，才是價值更高的一部分。因此，簡單地認(rèn)為首付款方就是按揭房屋所有權(quán)人的說法是肯定不符合常理的。對于解決按揭房的歸屬問題，筆者認(rèn)為，可以從首付款的比例出發(fā)進(jìn)行考慮。若一方使用婚前個人財產(chǎn)支付首付達(dá)到一個較高的比例，可以認(rèn)定為一方的財產(chǎn)，因為婚后還貸對按揭房屋所有權(quán)的取得創(chuàng)造的價值不高；反之，如果個人婚前財產(chǎn)支付的首付比例較低，則應(yīng)認(rèn)定為共同財產(chǎn)。對于首付款的比例來說，可以考慮達(dá)到50%以上作為認(rèn)定按揭房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)。3.2.3明確《婚姻法》與《物權(quán)法》的協(xié)調(diào)問題《婚姻法》和《物權(quán)法》對于維護(hù)家庭穩(wěn)定和交易平衡有著至關(guān)重要的作用，兩者本應(yīng)該是相互不會侵犯的，但是針對夫妻按揭房屋問題方面對兩部法律的契合程度提出了更高的要求。由于《婚姻法》側(cè)重于倫理上的關(guān)系，《物權(quán)法》側(cè)重于財產(chǎn)屬性問題，以至于兩者在共同適用方面出現(xiàn)了一定程度的沖突。隨著婚姻財產(chǎn)的不斷多樣化，婚姻立法逐漸側(cè)重于對家庭財產(chǎn)的保護(hù)，我國現(xiàn)行的法律應(yīng)當(dāng)追求一個多方利益的平衡點。在《物權(quán)法》的處理范圍上，必須要結(jié)合婚姻關(guān)系的特殊性，使其和一般的物權(quán)保護(hù)有一定區(qū)別。針對婚姻的特性，應(yīng)該考慮到《婚姻法》的優(yōu)先性，它應(yīng)該處于特別法的地位。因此，筆者認(rèn)為在處理夫妻按揭房屋問題上應(yīng)該以《婚姻法》為主、《物權(quán)法》為輔為原則，對于婚姻關(guān)系中的一般問題應(yīng)該優(yōu)先適用《婚姻法》，對于一些空白問題的處理上可以引入《物權(quán)法》的規(guī)定，這樣可以從物質(zhì)和精神方面進(jìn)行銜接?！痘橐龇ā肥钦{(diào)整我國婚姻家庭關(guān)系的基本法，《物權(quán)法》雖然同樣規(guī)定了按揭房屋所有權(quán)的歸屬，但是《婚姻法》具有更多的身份法特征，包含更多的傳統(tǒng)思想和家庭倫理因素。當(dāng)兩者有關(guān)按揭房屋所有權(quán)歸屬發(fā)生沖突時，應(yīng)優(yōu)先適用《婚姻法》以及相關(guān)的法律解釋。因為當(dāng)雙方結(jié)婚產(chǎn)生婚姻關(guān)系之后，房產(chǎn)關(guān)系就不再只是單純的房產(chǎn)關(guān)系了，按揭房屋成為了婚姻家庭的必要組成部分，為家庭的生產(chǎn)、生活提供不可分割的條件，體現(xiàn)出家庭共同生活的職能需求。筆者有如下建議：第一，按揭房屋登記部門對已經(jīng)達(dá)到法定婚齡的按揭房屋申請登記方，可以要求其提供婚姻信息。若其未婚，將其按揭房屋登記為個人財產(chǎn)；若其已婚，則將按揭房屋登記為夫妻的共同財產(chǎn)，但申請人如果能提供證明是其個人財產(chǎn)的除外。第二，通過贈與合同或者繼承方式獲得的按揭房屋，申請人如果已經(jīng)結(jié)婚，如果不能證明該房產(chǎn)是明確歸屬于一方個人的財產(chǎn)，則應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖榉蚱薰餐敭a(chǎn)。3.2.4完善擅自處分房產(chǎn)的規(guī)定，加強(qiáng)對非產(chǎn)權(quán)方配偶的權(quán)益保護(hù)從減少擅自處分房產(chǎn)發(fā)生概率的角度出發(fā)，筆者認(rèn)為，在《婚姻法解釋（三）》中可以考慮增加“在處分共有按揭房屋時，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)共同辦理，特殊情況除外”的規(guī)定，此舉有利于減少夫妻一方未經(jīng)另一方同意而出賣按揭房屋的情況。在按揭房屋登記方只有一個人時，按揭房屋登記部門可以要求對方提供婚姻情況證明或者通過民政部門獲取信息，確認(rèn)是夫妻共有按揭房屋時，應(yīng)當(dāng)要求夫妻雙方共同辦理按揭房屋處理手續(xù)，除非能夠證明另一方同意其單方處理。在加強(qiáng)非產(chǎn)權(quán)方配偶保護(hù)方面，一是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，通過立法明確非產(chǎn)權(quán)方擁有婚姻住宅居住權(quán)，這就使其擁有了正當(dāng)?shù)木幼?quán)利，產(chǎn)權(quán)方不得肆意驅(qū)趕非產(chǎn)權(quán)方，換句話說，當(dāng)非產(chǎn)權(quán)方的使用權(quán)受到侵害的時候，可以有權(quán)要求停止其不法行為，甚至提出賠償申請。二是非產(chǎn)權(quán)方有權(quán)參與到婚姻按揭房屋的處理過程，并擁有同意權(quán)。非產(chǎn)權(quán)方同意權(quán)的設(shè)立也是為了保護(hù)非產(chǎn)權(quán)方的居住問題，是可以在一定程度上提高家庭的穩(wěn)定性。宋文萍.物權(quán)法視角下的夫妻共有宋文萍.物權(quán)法視角下的夫妻共有按揭房屋的認(rèn)定與處分[D].山東大學(xué).2009：21.3.2.5完善法律制度同時，加強(qiáng)指導(dǎo)性案例的適用法律雖然是對公民日常行為的規(guī)范，但是隨著時代的不斷變化，案件的不斷復(fù)雜化和多樣化，也極大的凸顯了法律的滯后性。最高人民法院陸續(xù)頒布了三部婚姻法的司法解釋，特別是最新的《婚姻法解釋（三）》，其頒布的目的也是為了更好地適應(yīng)日新月異的婚姻關(guān)系，有效解決其中存在的問題。但從目前各類婚姻案件來看，效果并不明顯，法律在很多方面出現(xiàn)了空白。因此，通過完善指導(dǎo)性案例以彌補(bǔ)法律的不足不失為解決問題的一個方法。以準(zhǔn)確解決問題為導(dǎo)向，及時更新和完善相關(guān)案例，給予司法部門一定的參考意見，對類似案件進(jìn)行合理的審判。這個舉措不單單是利于進(jìn)一步提高司法部門的公信力，更有利于提高判決的正確性，促進(jìn)婚姻家庭糾紛的有效解決。4.結(jié)論《婚姻法》創(chuàng)建的目的是正確界定夫妻之間的權(quán)力和利益，維護(hù)家庭關(guān)系的和諧，對社會的穩(wěn)定和發(fā)展極為有用。但是隨著社會的發(fā)展，離婚現(xiàn)象越來越多，離婚中按揭房的房屋歸屬問題常常是爭論的焦點，《婚姻法解釋（三）》中對夫妻按揭房屋歸屬的規(guī)定加強(qiáng)了對個人利益保護(hù)，更注重夫妻間的財產(chǎn)公平性，但一定程度上也過分注重財產(chǎn)的權(quán)利保護(hù)，忽視了婚姻家庭關(guān)系的特殊性，并且存在規(guī)定太過宏觀，具體指導(dǎo)性不足等問題，因此，進(jìn)一步明確婚姻關(guān)系中按揭房屋的歸屬，完善相關(guān)的法律規(guī)范，對定紛止?fàn)幘S護(hù)家庭和諧乃至社會和諧發(fā)展具有重要意義。本文立足于現(xiàn)行的婚姻法及其司法解釋，對我國婚姻法中關(guān)于夫妻按揭