目 錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、地產板塊下跌頭房企僅A股綠地上漲 4二、銷售：銷售面下，房企分化持續(xù)存在 7（一）頭部企售上漲6%，中央增為25% 7（二）銷售價比，量增分擴大 8三、投資：聚焦高級市，拿地金額仍偏低 10（一）頭部企地強度持22%，但對模仍低 10（二）16家房拿持集中能城市 （三）頭部企地價13952/平溢為7.5% 四、融資：境內外資比下降，部分房企債力較大 13五、投資建議 16六、風險提示 16圖表目錄圖表15月產塊跌6.9%，一行中名22 4圖表25月A股部普跌港均跌 4圖表3招商口發(fā)方案核過潤23年租金標240億 4圖表4頭部企5月面積比降4%，速負 7圖表5頭部企5月金額比漲6%，速緩 7圖表6國央銷面比升18% 7圖表7國央銷金比升25% 7圖表85月部央售金領，商口售金同長65% 8圖表9頭部企5月均價比漲8圖表10量價速化大 8圖表2023年5月融、華、地越銷均價比超10% 9圖表12頭部企5月地金625億同上升85% 10圖表13頭部企5月地投度22% 10圖表1413家頭房開市拿地 10圖表155月頭房一線城拿比82% 圖表161-5月頭房一二城拿占為91% 圖表175月頭房拿分布為勻 圖表182023年1-5月部房長角地比44% 圖表19頭部企5月地樓為13253/平 12圖表20頭部企5月地溢率7.5% 12圖表21保利中、茂、城地面均過銷均價 12圖表225月全業(yè)內券發(fā)量292億元 13圖表235月境債發(fā)量25億元 13圖表245月16家部企發(fā)信債億元 13圖表255月招蛇發(fā)發(fā)債率2.2%，再新低 14圖表266月新到務37億元金到期30億元 14一、地產板塊下跌，頭部房企僅A股綠地上漲5月申萬地產板塊下跌6.9%，A股頭部房企僅綠地控股上漲，港股頭部房企普遍下跌。56.9%312216家頭A63.5%23%；港829.5%圖表15月地產板塊跌6.9%，一級行業(yè)中排名22 圖表25月A股頭部房普跌，港股均下跌公公電通環(huán)計國汽機銀醫(yī)紡電綜輕社傳鋼非基美交房家食煤石有建建農商用子信保算防車械行藥織力合工會媒鐵銀礎容通地用品炭油色筑筑林貿事機軍設生服設制服金化護運產電飲石金材裝牧零業(yè) 工備物飾備造務融工理輸器料化屬料飾漁售4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%-12%-14%

10%A股港股A股港股綠招萬新保金中華中越綠中碧龍地商科城利地南潤國秀城國桂湖控蛇控發(fā)集建置海地中金園集股口股展團設地外產國茂團發(fā)展0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%A-35%A5月漲跌幅 5月漲跌幅資料來源：， 資料來源：，招商蛇口增發(fā)收購南油集團24%股權獲深交所審核通過，華潤置地2023標為2401）24%2）20232402025年集團經(jīng)常性收入，包括酒店、寫字樓等項目的利潤貢獻達50%水平以上。3）萬科150億定增獲深交所受理；與昆山市政府將圍繞城市更新，在商業(yè)綜合體布局、歷史文化資源保護利用、TOD項目開發(fā)、房地產開發(fā)等領域展開全面合作。4）綠地董事長張玉良表示在保障現(xiàn)金流安全的大前提下，未來將在金融機構能夠提供貸款的時候，才會重啟拿地；專注于打造輕資產模式的房地產服務平臺綠地外服正式揭牌。5）碧桂園進行業(yè)務變陣，新設地產、科技建筑兩大產業(yè)集團，其中，地產集團聚焦房地產開發(fā)及代管代建業(yè)務。圖表3招商蛇口增發(fā)收購方案審核通過，華潤23年租金目標240億房企時間事件保障性租賃住房REITs項目發(fā)布財務顧問、評估機構、法律顧問、現(xiàn)金流預2023-05-305月25530REITs上市之后，即將迎來一單保租房公募REITs。招商蛇口增發(fā)收購南油集團事項獲深交所審核通過。擬通過發(fā)行股份購買深2023/5/29圳市投資控股有限公司持有的深圳市南油(集團)有限公司24投資發(fā)展有限公司持有的深圳市招商前海實業(yè)發(fā)展有限公司2.89股權，并招商蛇口向包括招商局投資發(fā)展有限公司在內的不超過35名特定對象發(fā)行募金。招商蛇口產業(yè)園區(qū)與中核匯能有限公司在深圳蛇口簽署“綠色低碳園區(qū)”項2023/5/26目合作框架協(xié)議。雙方將充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，以光伏、儲能、充電樁等方面的綠色低碳能源投資與服務助力園區(qū)綠色低碳發(fā)展，提高能源使用效率，實現(xiàn)綠色高質量發(fā)展。據(jù)深交所信息，“招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司2023年面向專業(yè)投2023/5/10資者公開發(fā)行公司債券”項目狀態(tài)顯示為“已受理”。債券品種為小公募，138.4公司有息債務、支持產業(yè)內房地產企業(yè)緩解流動性壓力、項目建設以及補充流動資金。華潤2023/5/302025300同)，料今年或可達240億元，甚至有機會提前完成目標；同時，他冀望最快在2025年集團經(jīng)常性收入，包括酒店、寫字樓等項目的利潤貢獻達50水3,000增長點。2023/5/29北京房山區(qū)與華潤置地進行座談，雙方就進一步深化城市更新、產業(yè)發(fā)展、地產開發(fā)等務實合作進行了深入交流，且就雙方全面戰(zhàn)略合作達成共識。華潤置地在城市綜合運營、城市更新等方面探索了新模式，希望與房山區(qū)深化全面合作，發(fā)揮自身優(yōu)勢，為房山區(qū)高質量發(fā)展貢獻力量。萬科2023/5/21A353511（含本數(shù)10（含本數(shù)，募集資金將用于11個房地產項目及補充流動資金。2023/5/17昆山市人民政府與蘇州萬科企業(yè)有限公司簽署城市更新戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將圍繞城市更新，在商業(yè)綜合體布局、歷史文化資源保護利用、TOD項目開發(fā)、房地產開發(fā)等領域展開全面合作。當天，昆山城投古鎮(zhèn)保護發(fā)展有限公司、昆山交通發(fā)展控股集團有限公司、昆山高新置業(yè)有限公司等分別與萬科在酒店管理、軌道交通站城一體化開發(fā)等方面達成合作。保利2023/5/31313.37教育股權、債權的交易。2023/5/92023929公司2023年度第一期住房租賃定向資產支持票據(jù)定向募集說明書》約定的2023568.361元和0.929億元。2023/5/4中國長城資產與保利發(fā)展控股簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，并承諾將在金融不良資產授資領域、房地產授資領域以及共同設立風險化解基金等方面開展深度合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、互利共贏、共同發(fā)展的戰(zhàn)略目標。中海2023/5/8O6)長期信用評級為“B4維持在中國的行業(yè)領先地位并降低杠桿。標普相信，中國海外發(fā)展嚴謹?shù)呢攧展芾?、強大的融資能力和流動性實力，將繼續(xù)幫助公司商應對行業(yè)波動，預計公司合約銷售可于未來12個月內恢復，估計今年合約銷售增長約205-8表現(xiàn)。金茂2023/5/31531ESG2023531司任何附屬公司的職務。另外，張增根獲董事會委任為公司主席兼執(zhí)行董事、戰(zhàn)略及投資委員會主席及ESG2023531效，須于接獲委任后的公司首次股東周年大會上接受公司股東選舉。2023/5/16據(jù)上交所受理，中國金茂2023年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券項目狀態(tài)更新為已受理。據(jù)悉，該債券品種為小公募，擬發(fā)行金額為50億元，發(fā)行人為中國金茂控股集團有限公司，承銷商/管理人為中信證券股份有限公司，項目狀態(tài)更新為已受理，受理日期為2023-05-16.綠城2023/5/8標普確認綠城中國的長期發(fā)行人評級為“BB”，并將展望從穩(wěn)定上調至正面。標普預計綠城中國將保持其合同銷售規(guī)模。20232100220020222120綠地2023/5/242022增貸款非常有限，在保障現(xiàn)金流安全的大前提下，未來將在金融機構能夠提供貸款的時候，才會重啟拿地。綠地控股已經(jīng)度過了最困難的時期，但2022236021751100597.6億元，難以覆蓋短期債務。綠地外服在綠地外灘中心正式揭牌，是專注于打造輕資產模式的房地產服務平臺，構建“管理+服務+運營”的資產管理業(yè)務。在初期業(yè)務方面，綠地外服將重點聚焦助力企業(yè)資產保值增值、賦能外灘高質量發(fā)展、為綠地海珀外灘業(yè)主服務、助力提升上海城市綜合服務能級等四個方面。碧桂園2023/5/31531日，碧桂園發(fā)文進行業(yè)務變陣，控股集團下設地產、科技建筑兩大產業(yè)集團及新業(yè)務、創(chuàng)新投資事業(yè)部兩大板塊。其中，地產集團聚焦房地產開發(fā)及代管代建業(yè)務，將聚焦房地產開發(fā)及代管代建業(yè)務。在人事架構方面，莫斌任碧桂園控股集團總裁、科技建筑集團董事長；程光煜任碧桂CEO總裁、科技建筑集團總裁。據(jù)碧桂園方面表示，因應行業(yè)形勢發(fā)展變化，為更好地保障集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略將強地產屬性的組織架構迭代升級為適配多元業(yè)務協(xié)調發(fā)展的新架構。2023/5/23公司股東大會審議通過了重選程光煜為該公司執(zhí)行董事、重選伍碧君為公司執(zhí)行董事、重選陳翀為公司非執(zhí)行董事、重選黎明為公司獨立非執(zhí)行董事、重選杜友國為公司獨立非執(zhí)行董事等。融創(chuàng)2023/5/4融創(chuàng)中國將約百億美元的境外債務分為降杠桿、留債展期兩大板塊進行重組，為債權人提供可轉換債券、強制可轉換債券、轉換為部分融創(chuàng)服務股權、置換新票據(jù)等多種選項；截止日期（即二零二三年五月四日香港時間下午五時正85的同意債權人已加入重組支持協(xié)議。金地2023/5/8一二線城市為主，進駐的三四線城市也主要為長三角都市圈經(jīng)濟發(fā)達城市，當前市場階段，授投資主要聚焦一線和較高能級的二線城市主流地段、主流客戶、主流產品的高流動性項目。旭輝2023/5/162022任另一位核數(shù)師并盡快完成審計，乃符合本公司及其股東、公司的債權人及其他持份者的最大利益。溝通后，德勤已辭任本公司的核數(shù)師。同日，旭輝永升服務集團有限公司亦宣布委任上會栢誠為新核數(shù)師。中南2023/5/2420234155233999.819股，減持比例為1.05。截至5月23日，中南城投所持中南建設股份累計被凍結1.76億股，占其持股比例10.04，占中南建設總股本比例4.59。中南城投及其一致行動人所持股份累計質押15.1億股，占其持股比例85.56，占中南建設總股本比例39.47。2023/5/4就申請向特定對象發(fā)行股票事項，江蘇中南建設集團股份有限公司發(fā)布對深交所問詢函的回復，公司近三年經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金流量凈顏分別為84.67167.7262.53137.4674.915.13續(xù)運營的能力。資料來源：各公司公告，觀點地產網(wǎng)，二、銷售：銷售面積下滑，房企分化持續(xù)存在（一）頭部房企銷售金額上漲6%，其中國央企增速為25%56%516家頭16614%28356%28pcts2-45圖表4頭部房企5月銷面積同比下降4%，增速轉負 圖表5頭部房企5月銷金額同比上漲6%，增速放緩500040003000200010000

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年（萬方） 2021年（萬方）2022年（萬方） 2023年（萬方）2022單月同比（右軸） 2023單月同比（右軸）

30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%

70006000500040003000200010000

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年（億元） 2021年（億元）2022年（億元） ）2022單月同比（右軸） 2023單月同比（右軸）

40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：， 資料來源：，國央企與非國央企銷售持續(xù)分化。16家房企中，有8家國央企，8家民企及混合所有制企業(yè)。從5月銷售面積增速來看，國央企和非國央企分別為18%、-24%；銷售金額增速來看，國央企和非國央企分別為25%、-22%。5月整體市場熱度下降，但由于土儲結構差異及各城市熱度分化，國央企銷售情況仍顯著好于非國央企。隨著前期積壓的需求釋放完成，低能級城市可能面臨量價齊跌風險，銷售增速分化或持續(xù)顯現(xiàn)。圖表6國央企銷售面積比上升18% 圖表7國央企銷售金額比上升25%140%120%100%80%60%20%2019-012019-042019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-04-20%-40%-60%-80%

200%150%100%50%2019-012019-042019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-04-50%-100%國央企銷售面積增速 非國央企銷售面積增速 國央企銷售金額增速 非國央企銷售金額增速資料來源：， 資料來源：，5月10家頭部房企銷售金額同比上漲，招商蛇口銷售金額同比增長65%。5月頭部國央50%，65%，1-576%同比增長9%，增速最快。銷售面積來看招商蛇口同樣表現(xiàn)亮眼，單月銷售面積同比增長67%45%。1%1050%1241%1050%124671139越秀-24%25%-38%-2121%-33中南-30%37%-70%-2021%-90新城43%58%142598774金茂-27%35%-70%-2626%-48旭輝32%9%148298%87龍湖-4%9%1137%-13%-76綠地0%-7%132341979金地76%65%2666755112招商蛇口76%54%313369%104華潤41%8%128190%46綠城55%11%2935013115中海24%7%408138%263保利-54%39%-78%-5445%-56融創(chuàng)0%7%3297%14213萬科-25%37%-182%-2537%-226碧桂園累計銷售金額同比單月銷售金額同比單月銷售金額（億元）累計銷售面積同比單月銷售面積同比單月銷售面積（萬平）樣本房企資料來源：，（二）銷售均價同比上漲，量價增速分化擴大551617073/454%，銷圖表9頭部房企5月銷均價同比上漲圖表10量價增速分化20000150001000050000

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年（元/平） 2022年（元/平） 年（元/平）2022單月同比（右軸） 2023單月同比（右軸）

20%15%10%5%0%-5%-10%-15%

140%120%100%80%40%20%-20%-40%-60%-80%

銷售面積同比（左軸） 銷售均價同比（右軸

20%15%10%5%0%2019-012019-042019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-04-10%-15%資料來源：， 資料來源：，816841%30090元/級城市改善盤占比提升持續(xù)影響均價。越秀均價絕對值31334元/平，仍居首位。綠地銷售均價環(huán)比、同比分別上升85%、25%。20%3369635%-7%31334越秀-5%20%3369635%-7%31334越秀-5%11848-5%-2%11433中南%-138454-20%-13%7783新城%-1017611-16%2119285金茂-1%14686-12%3%14574旭輝3%171632%-19%17000龍湖3%1224225%85%14921綠地%-2518169-22%-15%16747金地6%247206%-14%23820招商蛇口29%2527241%13%30090華潤19%294668%-15%27826綠城3%22074-1%-7%25484中海9%170960%-4%15550保利0%1338110%0%13961融創(chuàng)-6%16055-6%-5%15458萬科0%78140%-1%8053碧桂園2019年至今銷售均價走勢累積銷售均價同比累計銷售均價（元/平）同比環(huán)比單月銷售均價（元/平）樣本房企資料來源：，三、投資：聚焦高能級城市，拿地金額仍偏低（一）頭部房企土地投資強度維持22%，但絕對規(guī)模仍偏低5月頭部房企拿地金額同比上升85%，但投資偏謹慎，絕對規(guī)模相較2020516家頭部562585%2020202151622%4圖表12頭部房企5月地金625億，同比上升85% 圖表13頭部房企5月地投資強度22%3500300025002000150010005000

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年（億元） ）2022年（億元） 2023年（億元）2022單月同比（右軸） 2023單月同比（右軸

100%50%0%-50%-100%

70%60%50%40%30%20%10%0%2018-01 2019-01 2020-01 2021-01 2022-01 2023-01土地投資強度資料來源：克而瑞， 資料來源：，克而瑞，5月13較高。16131）2143738億元、4320231-542%。2）5301214億元，20231-55%、12%。樣本房企當月拿地建面（萬平）當月拿地金額（億元）當月土地投資強度累計拿地建面（萬平）累計拿地金額（億元）累計土地投資強度樣本房企當月拿地建面（萬平）當月拿地金額（億元）當月土地投資強度累計拿地建面（萬平）累計拿地金額（億元）累計土地投資強度土地投資強度趨勢碧桂園523017%63595%萬科42268%9617410%融創(chuàng)000%000%保利417318%11825013%中海10279%31886%綠城487%9712515%華潤14121469%37060742%招商蛇口6410439%12221316%金地8118%658912%綠地000%000%龍湖9128%888811%旭輝1934%1931%金茂347351618211%新城41420%373811%中南000%000%越秀422924%6911016%資料來源：，克而瑞，（二）16家房企拿地持續(xù)集中高能級城市1-5月拿地占比91%。20231-51691%。相202288%圖表155月頭部房企一線城市拿地占比82% 圖表161-5月頭部房企一二線城市拿地占為91%100%90%80%70%60%50%40%30%20%0%2019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/1

100%80%70%60%50%30%20%10%0%

0%0%0%1%1%11%1%8%30%31%30%41%50%54%52%47%46%42%15%16%22%2019年 2020年 2021年 2022年 2023年一線 二線 三線 四線 五線 一線 二線 三線 四線 五線資料來源：克而瑞， 資料來源：克而瑞，頭部房企拿地主要集中在長三角，2023年1-5月拿地占比約67%。從2023年1-5月來看，頭部房企拿地仍主要集中在長三角，拿地占比由2022年41%提升至44%，珠三角、環(huán)渤海、中西部拿地占比分別為23%、17%、16%。圖表175月頭部房企拿分布較為均勻 圖表182023年1-5月部房企長三角拿地比44%100%90%70%50%40%30%20%10%0%2019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/1

100%0%

23%23%22%16%14%16%18%19%17%23%22%23%27%23%17%20%36%36%43%41%44%2019年 2020年 2021年 2022年 2023年長三角 珠三角 環(huán)渤海 中西部 長三角 珠三角 環(huán)渤海 中西部資料來源：克而瑞， 資料來源：克而瑞，（三）頭部房企拿地樓面價13952元/平，溢價率為7.5%頭部房企拿地樓面價/銷售均價78%7.5%。516家頭13253元/平，環(huán)比下降36%/銷售均價為78%，43945為7.5%，土拍熱度持續(xù)。圖表19頭部房企5月地樓面價為13253/平 圖表20頭部房企5月地溢價率7.5%30000250002000015000100005000

250%200%150%100%50%

30%25%20%15%10%5%0 0%2018-01 2019-01 2020-01 2021-01 2022-01 2023-01

0%2018/1/1 2019/1/1 2020/1/1 2021/1/1 2022/1/1 2023/1/1拿地均價（元/平） 樓面價/銷售均價（右軸）

溢價率資料來源：，克而瑞， 資料來源：克而瑞，保利、中海、金茂、新城拿地樓面價均超過銷售均價。17721/26693/平米，105%21462/536800元/15%均價比值為473%；碧桂園、金地、龍湖獲取地塊的樓面價分別為5851元/平米、13679元/12674/73%、82%、75%。樣本房企本月拿地樓面價（元/平）本月樓面價/銷售均價累計樓面價（元/平）樣本房企本月拿地樓面價（元/平）本月樓面價/銷售均價累計樓面價（元/平）累計樓面價/銷售均價樓面價/銷售均價趨勢碧桂園585173%9373120%萬科619640%18094113%融創(chuàng)00%00%保利17721114%17631103中海26693105%28158128%綠城1867067%1287044%華潤1519250%1638465%招商蛇口1622268%1752271%金地1367982%1360675%綠地00%122510%龍湖1267475%996958%旭輝148110%148110%金茂21462111%1343576%新城36800473%10344122%中南00%00%越秀692122%1592747%資料來源：，克而瑞，四、融資：境內外融資同比下降，部分房企償債壓力較大5月行業(yè)境內融資和境外融資均同比下降。5月全行業(yè)境內信用債（含企業(yè)債、公司債、中票、短融、定向工具、資產支持證券、可轉債、可交債）發(fā)行量共292億元，同比下降41%。境外融資25億元，同比下降54%。圖表225月全行業(yè)境內券發(fā)行量292億元 圖表235月境外債券發(fā)量25億元1400120010008004002000

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

120%80%40%0%-40%-80%

1400120010000

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

600%500%400%300%200%100%0%-100%2020年（億元） 2021年（億元）2022年（億元） 2023年（億元）2022年單月同比（右軸） 2023年單月同比（右軸）

2020年（億元） 2021年（億元）2022年（億元） 2023年（億元）2022年單月同比（右軸） 2023年單月同比（右軸）資料來源：， 資料來源：，5月頭部房企發(fā)行113億元信用債，利率普遍較低。5月16家頭部房企發(fā)行信用債合計113億元，招商蛇口、保利置業(yè)、綠城集團、萬科、碧桂園分別發(fā)行信用債26億、35億、15億、20億、17億，利率普遍較低。圖表245月16億元發(fā)債主體債券簡稱融資類型發(fā)行規(guī)模（億元）發(fā)行年限（年）票面利率