普通商品房和保障性限價(jià)房?jī)?yōu)劣勢(shì)分析2014年3月20日何謂商品房：商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物能辦理產(chǎn)權(quán)證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。何謂限價(jià)房：

限價(jià)房是一種限價(jià)格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房?jī)r(jià)的一種臨時(shí)性的舉措，并不是經(jīng)濟(jì)適用房。限價(jià)商品房按照“以房?jī)r(jià)定地價(jià)的思路”采用政府組織監(jiān)管，市場(chǎng)化運(yùn)作的模式。與一般商品房不同的是，限價(jià)房在土地掛牌出讓時(shí)就以被限定房屋價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對(duì)象。政府對(duì)開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利潤(rùn)進(jìn)行測(cè)算后，設(shè)定土地出讓的價(jià)格范圍，從源頭上對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。限價(jià)商品房：

國(guó)家九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》中指出，“要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。”其中提到的“限套型”、“限房?jī)r(jià)”的普通商品住房，被稱作“限價(jià)商品房”。

按照新規(guī)劃思路，這類產(chǎn)品主要針對(duì)兩部分人群：一是具備一定房產(chǎn)消費(fèi)能力的人群，二是定向購(gòu)買的拆遷戶?！跋迌r(jià)商品房擁有和商品房同等的產(chǎn)權(quán)，而拆遷房屋通常也具有正常產(chǎn)權(quán)，因此拆遷戶購(gòu)買限價(jià)商品房是以產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)，這樣比較合理?！毕迌r(jià)房，又稱限地價(jià)、限房?jī)r(jià)的“雙限房”。這個(gè)概念自被提出之日起，就備受爭(zhēng)議。雖然遭到一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)開發(fā)商的堅(jiān)決反對(duì)，但歡呼者更多。在房?jī)r(jià)不斷高升以至于中等收入家庭都覺得安居困難的情況下，被定位為“幫助中等收入家庭解決住房困難”的限價(jià)房，限價(jià)商品房政策：

根據(jù)《河北省人民政府關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)和管理的意見》（冀政〔2012〕70號(hào)）第二項(xiàng)第二款的規(guī)定，限價(jià)商品住房單套建筑面積控制在90平方米以內(nèi)。其中，1居室控制在60平方米以下；2居室控制在75平方米以下。第三項(xiàng)第五款規(guī)定，集中建設(shè)的保障性住房小區(qū)，商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施面積占小區(qū)總建筑面積的比例不得低于10%，以完善小區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置。第五項(xiàng)第四款規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房購(gòu)買不足5年的，不得上市交易。購(gòu)買人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，由政府按原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。限價(jià)商品住房上市交易收益調(diào)節(jié)辦法，由設(shè)區(qū)市、縣(市)政府制定。限價(jià)商品房政策：申請(qǐng)條件：（一）具有當(dāng)?shù)貞艏蛘咴诋?dāng)?shù)剡B續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)達(dá)到1年以上的外來(lái)務(wù)工人員。家庭成員的戶籍因就學(xué)、服兵役遷出本地的，在就學(xué)、服兵役期間視為具有當(dāng)?shù)貞艏?；（二）家庭?cái)產(chǎn)總額及人均年可支配收入不超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的財(cái)產(chǎn)限額及收入線標(biāo)準(zhǔn)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同市相關(guān)部門根據(jù)本市人居可支配收入水平變化對(duì)上述標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；（三）在當(dāng)?shù)責(zé)o任何形式的住宅建設(shè)用地或者無(wú)自有住房，或者雖有自有住房，但自有住房總建筑面積低于50平方米且人均住房面積不足15平方米，1人戶在30平方米以下；（四）家庭成員提出申請(qǐng)時(shí)未在當(dāng)?shù)睾蛧?guó)內(nèi)其他地區(qū)享受住房保障；（五）縣級(jí)以上人民政府（開發(fā)區(qū)管委會(huì)）規(guī)定的其他條件。限價(jià)商品房政策：申請(qǐng)流程：申請(qǐng)家庭推舉一名具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請(qǐng)人，向保定市戶口所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，并提交以下申請(qǐng)材料及復(fù)印件，所需復(fù)印件一式三份：(一)申請(qǐng)人及家庭成員的身份證、戶口簿;(二)已婚家庭成員的婚姻證明，離異的提供離婚證、離婚協(xié)議書或法院判決書、民事調(diào)解書;(三)居住地住房情況證明(《房屋租賃合同》、《房屋所有權(quán)證》或房屋產(chǎn)權(quán)單位的證明);(四)按要求填寫并經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定的《核定表》(須提供原件);(五)優(yōu)撫家庭須提供民政部門核發(fā)的優(yōu)撫證明;(六)重殘家庭須提供殘聯(lián)出具的重殘證明;(七)復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)軍人須提交相關(guān)主管部門出具的身份證明;(八)有患大病成員家庭須提供醫(yī)療衛(wèi)生部門出具的大病診斷書;(九)個(gè)體工商戶需提交《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和上年度繳稅憑證;(十)由房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的危險(xiǎn)房屋鑒定書;優(yōu)劣勢(shì)分析：普通商品房和限價(jià)房之間的優(yōu)勢(shì)：1、開發(fā)企業(yè)自主性強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、戶型配比、園林、配套、面積有足夠的決定權(quán)，能把握市場(chǎng)節(jié)奏，推出適合市場(chǎng)的樓盤。2、面對(duì)的消費(fèi)群體的比較大，不局限于某種特定人群，樓盤銷售面廣。3、購(gòu)房者不受入住規(guī)定及轉(zhuǎn)讓的政策的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買人群的類型廣泛樓盤銷售的對(duì)象受眾面廣。4、開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)市場(chǎng)情況隨意定價(jià)，不受價(jià)格約束，開發(fā)企業(yè)說(shuō)了算，政府無(wú)權(quán)干涉，能保證最大的開發(fā)利潤(rùn)空間的上升，得到最大的利潤(rùn)回報(bào)。5、消費(fèi)群體不受地域及戶口規(guī)定的限制，除剛需外，投資群體加大，促進(jìn)樓盤的銷售速度。優(yōu)劣勢(shì)分析：限價(jià)房和普通商品房之間的劣勢(shì)：1、90㎡以下戶型面積規(guī)定，40-70㎡戶型居多，標(biāo)準(zhǔn)層戶型增多，導(dǎo)致絕大部分戶型設(shè)計(jì)及功能布局不合理，市場(chǎng)產(chǎn)生抗性，影響銷售。2、交房一年內(nèi)入住五年內(nèi)不得上市交易，購(gòu)買群體范圍窄，客戶群體少。3、限定本市戶口購(gòu)買，對(duì)于外地在保定工作及郊縣強(qiáng)大的剛需購(gòu)買人群及投資人群沒有購(gòu)買資格，這一部分購(gòu)買群體被擋在門外，不利于銷售。4、政府主導(dǎo)定價(jià)，當(dāng)限價(jià)房?jī)r(jià)格遭遇普通商品房降價(jià)銷售，將處于尷尬的境地，項(xiàng)目定位及產(chǎn)品沒有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而導(dǎo)致銷路不暢。5、限價(jià)房屆滿后出售的話，需按照屆時(shí)同地段普通商品住房?jī)r(jià)格和限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格之差的一定比例交納土地收益等價(jià)款，交納比例為35%。從而打擊購(gòu)買人群積極性。綜上所述，保定市目前并沒有整個(gè)小區(qū)都是限價(jià)房的樓盤，往年幾個(gè)已經(jīng)開工的項(xiàng)目都屬于配建限價(jià)房范疇內(nèi)的。只有少量的限價(jià)房房源！占主導(dǎo)地位的還是普通商品房房源。另外如果政府沒有牽頭及主導(dǎo)整個(gè)小區(qū)都是限價(jià)房及面向中低收入人群的銷售的話，建議本項(xiàng)目也不要全部房源都建設(shè)限價(jià)房，以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。分析總結(jié)：附全躬國(guó)其杰它城認(rèn)市限錘價(jià)房猜推廣附現(xiàn)狀洽：限價(jià)幕房在狂實(shí)際許的操虜作中潮，全躺國(guó)部胡分地榜區(qū)限阻價(jià)房文卻出葛現(xiàn)了隆無(wú)人箭問津嚼的尷銜尬局緣瑞面，催比如變成都犧推出染了首本批限膏價(jià)房塞，價(jià)造格比供普通頁(yè)商品科房?jī)r(jià)澇格低姜，但軌讓人屆大跌忙眼鏡球的是懸，在陣受理秤首批恨申購(gòu)飄完畢班后，裳申購(gòu)羽家庭肌數(shù)竟喝不足僅房源盲數(shù)的1/育3。此席后，覽成都閉接連徒又推耐出了縫第二北、三宰、四晴批限待價(jià)房物，申榜購(gòu)條法件也寶是一貓?jiān)俚貛梅艑挾骸?0毛11年河茄北的頭廊坊喚作為蠻河北家省試制點(diǎn)限陶價(jià)房師的城室市，層也出為現(xiàn)了稼限價(jià)只房由該于政顫策的過(guò)各種急原因餓，限湖價(jià)房頂?shù)匿N稱售業(yè)留進(jìn)入辦了兩擴(kuò)難的緒境地疊。實(shí)摟際上如全國(guó)坐限價(jià)啄房似革乎都濃面臨晃著同定樣的海尷尬揀：一蠢方面無(wú)是政補(bǔ)策的遲熱情千，另訂一方滴面則壯是老著百姓臟的不薪來(lái)電謹(jǐn)。究?jī)H其原舉因，溪其中學(xué)最集甲中的罰主要黑有二聾點(diǎn)：介一是罵限價(jià)功房的驚定位原。有昨些地暖方的港限價(jià)緩房在亭一定帖程度被上有替“抬繡價(jià)房協(xié)”之選嫌。畫二是派限價(jià)武房的繞價(jià)格菊問題。總結(jié)龍：限價(jià)寒房是匪一種斬兼具胞市場(chǎng)丹性質(zhì)吃和行愧政性貧質(zhì)的閘房產(chǎn)曾，其跡定價(jià)疤機(jī)制域也應(yīng)設(shè)按照姻行政信定價(jià)前和市狠場(chǎng)定教價(jià)的趟方式神確定贏。即控根據(jù)羽周邊拼項(xiàng)目浩的均毅價(jià)以偏低于怠其10端%-后30勤%左右銀制定婆，這京種方蹦式在毀全國(guó)莖各地螞得到門了推蹄廣。知但實(shí)耳際中簡(jiǎn)，個(gè)約別樓雄盤的探定價(jià)區(qū)卻與察周邊版樓盤緩定價(jià)傳接近研，在矛價(jià)格薯上優(yōu)害勢(shì)并剃不明柄顯。醋三是堂政策剖歧視已問題撫。有盒業(yè)主懲認(rèn)為波，政擺府對(duì)握外宣欄傳：催“限作價(jià)房豬除價(jià)榜格低全于普吐通商歪品房剩外，療其他浮一概季與普椒通商汽品房雁