XX公司

——商業(yè)地產(chǎn)模式研究報(bào)告

目錄XX公司歷史12運(yùn)營(yíng)模式財(cái)務(wù)測(cè)算3456人力支持

品牌推廣商業(yè)定位與商業(yè)規(guī)劃XX公司簡(jiǎn)介※XX置地

◆截至2009年底，XX置地總資產(chǎn)超過(guò)960億港元，凈資產(chǎn)超過(guò)390億港元，土地儲(chǔ)備面積超過(guò)2210萬(wàn)平方米?！艚刂?010年8月，XX置地已進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地26個(gè)城市，正在發(fā)展項(xiàng)目超過(guò)50個(gè)。

◆品牌理念：

※XX萬(wàn)家旗下品牌品質(zhì)給城市更多改變XX置地業(yè)務(wù)類(lèi)別高端住宅系列萬(wàn)象城都市綜合體系住宅+區(qū)域商業(yè)中心（五彩城）住宅+歡樂(lè)頌商業(yè)地產(chǎn)橡樹(shù)灣學(xué)府系列橡樹(shù)灣英倫系列鳳凰城精品都市系列

杭州萬(wàn)象城北京五彩城深圳萬(wàn)象城典型商業(yè)項(xiàng)目萬(wàn)象城

總投資總建筑面積（）商業(yè)面積（）開(kāi)工時(shí)間開(kāi)業(yè)時(shí)間深圳40億港幣55萬(wàn)18.8萬(wàn)00年04.12杭州50萬(wàn)港幣80萬(wàn)20萬(wàn)06.1210.04沈陽(yáng)40萬(wàn)港幣60萬(wàn)20萬(wàn)07.06預(yù)計(jì)11年春大連20億港幣19.3萬(wàn)10.5萬(wàn)08年預(yù)計(jì)11年成都25億元(萬(wàn)象城)32萬(wàn)（不包括住宅）24.4萬(wàn)10.03預(yù)計(jì)12年南寧80億港幣29萬(wàn)12萬(wàn)09.09預(yù)計(jì)12年鄭州50萬(wàn)港幣40萬(wàn)10.02預(yù)計(jì)13年合肥10億元90萬(wàn)18萬(wàn)10.09預(yù)計(jì)14年濟(jì)南10億美元青島150億元100萬(wàn)深圳萬(wàn)象城大連萬(wàn)象城沈陽(yáng)萬(wàn)象城目錄XX公司歷史12運(yùn)營(yíng)模式財(cái)務(wù)測(cè)算3456人力支持

品牌推廣商業(yè)定位與商業(yè)規(guī)劃選址城市

1.選擇周邊區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心的城市2.這個(gè)城市要具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力商圈1.選擇城市新城區(qū)的核心地段2.“第一商圈”（15分鐘步行范圍內(nèi)）聚集相當(dāng)數(shù)量的中高收入人群3.交通便利，停車(chē)方便4.考慮政府的城市規(guī)劃定位與檔次

真正服務(wù)的對(duì)象是城市的中產(chǎn)階級(jí)，以家庭為主的消費(fèi)者客戶(hù)規(guī)模

萬(wàn)象城的市場(chǎng)定位確定為“中檔偏高”完整及協(xié)同的體驗(yàn)，包括購(gòu)物、休閑、餐飲及娛樂(lè)

超大規(guī)模型購(gòu)物中心，面積在12-24萬(wàn)平方米之間，根據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力等情況做調(diào)整檔次商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層分布與動(dòng)線(xiàn)圖主出入口主出入口的士上落站一層地下、地上車(chē)庫(kù)出入口深圳萬(wàn)象城一樓整個(gè)購(gòu)物中心只有一條主動(dòng)線(xiàn)，所有店面都分布在動(dòng)線(xiàn)兩邊規(guī)劃設(shè)計(jì)特色

單獨(dú)建筑，購(gòu)物中心上方無(wú)常見(jiàn)的住宅塔樓或?qū)懽謽?。同時(shí)可縮短商業(yè)的開(kāi)發(fā)周期，利于招商。深圳萬(wàn)象城外立面深圳萬(wàn)象城內(nèi)裝設(shè)計(jì)目錄XX公司歷史12運(yùn)營(yíng)模式財(cái)務(wù)測(cè)算3456人力支持

品牌推廣商業(yè)定位與商業(yè)規(guī)劃戰(zhàn)略合作模式主力店溜冰場(chǎng)冰紛萬(wàn)象溜冰場(chǎng)影院嘉禾深圳影院百老匯韓國(guó)美嘉歡樂(lè)影城

百貨REEL百貨泰國(guó)尚泰百貨超市

Olé超級(jí)市場(chǎng)

CityValue（XX萬(wàn)家）運(yùn)營(yíng)蒼策略XX胞在運(yùn)鳴作時(shí)司，零繼售物欄業(yè)的墳規(guī)劃介是按齡照零梁售業(yè)籃的需舊求來(lái)應(yīng)做的誓，用鈔整個(gè)重租金特的成盒長(zhǎng)系藍(lán)數(shù)來(lái)域測(cè)算呀零售亮商場(chǎng)恭這部犯分。商業(yè)魄需要皂與住英宅相鼠互配棄合，超定位祝要一亡致，儲(chǔ)才能數(shù)達(dá)到秋雙贏(yíng)碗。住宅筋開(kāi)發(fā)+持有雜物業(yè)+增值堂服務(wù)用商進(jìn)業(yè)的錘方式怒運(yùn)營(yíng)減地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)撥周期萬(wàn)象肯城項(xiàng)痰目施工法時(shí)間一期狼（開(kāi)你業(yè)）弓3喇6個(gè)黨月劑購(gòu)物牌中心翁、寫(xiě)華字樓二期鳴（完筑工）梁5運(yùn)0個(gè)焦月溝住宅太、酒純店招商端時(shí)間一年怕完成辛4家蘆主力腫店的隨招商盤(pán)工作兩年艇完成朋80錦%的罵商業(yè)門(mén)面積放的招叉商工全作租售余策略具體歐策略謹(jǐn)：1.鞏全部扁持有株的物婆業(yè)：稠一線(xiàn)鑒城市砍、核氏心地呼段、虧較為淡成熟億且出畝租率門(mén)和租珍金收雜益達(dá)懂到一立定水扮平的婦物業(yè)眼；2.壇部分佳持有澆：一彎些具槍有潛縱力但炸不太句成熟物的物涂業(yè)。遠(yuǎn)景乞：商業(yè)膊部分完全濃持有住宅扭：完淡全出泛售酒店袖、寫(xiě)俱字樓仇、商棗業(yè)：街部分兄出售祥部分尚持有招商湊策略策略棄：先確獨(dú)定主響力店辮，再渣全面為招商具體崗措施朝：◆4-鼓5個(gè)人妨負(fù)責(zé)漂商鋪箭招商◆2-技3個(gè)人秘負(fù)責(zé)陶寫(xiě)字蕉樓招貼商◆寫(xiě)字超樓招敲商由茄專(zhuān)業(yè)博的招捐商代兩理公緒司◆商鋪板招商貢由公型司自吸己招則商團(tuán)慶隊(duì)完譽(yù)成◆國(guó)疾際知襖名品蘭牌多◆30鼓%的品品牌是美首次定進(jìn)入撒該城鐵市◆大寧部分隙租戶(hù)梢租期紹長(zhǎng)◆紛軋紛把并萬(wàn)象滲城作殲為旗垮艦店住所在濃地◆有奪意與擴(kuò)XX皺一起賽進(jìn)行澤全國(guó)猴拓展租戶(hù)憂(yōu)品牌艱特點(diǎn)揮：物業(yè)鋪管理成立貼專(zhuān)門(mén)獵的物灘業(yè)公崇司管般理X湖X中與心項(xiàng)滿(mǎn)目，屬包括菠住宅池、購(gòu)候物中摩心、澤寫(xiě)字障樓及澇酒店鏡式公割寓。已成爽立的伐有：◆X墊X物原業(yè)管鍛理（性深圳副）有莖限公業(yè)司◆X懂X新罵鴻基芝物業(yè)鏟管理益（杭堪州）現(xiàn)有限睬公司◆X傭X置迫地（肥北京?。┪锔葮I(yè)管固理有賠限責(zé)照任公笛司◆X券X（總上海繞）有饒限公清司目錄XX癢公司己歷史12運(yùn)營(yíng)鄙模式財(cái)務(wù)對(duì)測(cè)算3456人力苗支持品牌瓦推廣商業(yè)帽定位累與商鹿業(yè)規(guī)豪劃資本所模型資金肉支持孵化根戰(zhàn)略即充視分利索用集男團(tuán)公屆司的去資金疫實(shí)力屠優(yōu)勢(shì)臣，讓序一些辭土地焦先期長(zhǎng)由集正團(tuán)來(lái)描購(gòu)買(mǎi)幫和持準(zhǔn)有，技等到遭項(xiàng)目鑰比較殘成熟窄時(shí)再突按市駁場(chǎng)價(jià)服格注脫入公梯司，紀(jì)以支宋持旗誦下相侵應(yīng)公賺司的培發(fā)展患。20北04雅年至地今，倡XX旁集團(tuán)豆對(duì)X黑X置未地進(jìn)揚(yáng)行了驕6次受資產(chǎn)哈注入辮，注嫁入的衣資產(chǎn)扮金額杜高達(dá)看23朽4億探港元步，而口XX薄置地芹為此衰支付逮對(duì)價(jià)致的現(xiàn)援金部沃分不跳到6摘0億考港元悠，其箱余部攻分主叼要通遷過(guò)向堅(jiān)集團(tuán)勻配股列完成獅。6爐次資柏產(chǎn)注拋入使壺XX濤置地臥增加蹤蝶了1某44斜5萬(wàn)攏平方恰米的識(shí)土地遇儲(chǔ)備親。盈利墾模型資本處運(yùn)作寧的核憑心：◆有修效降喜低賬沸面風(fēng)差險(xiǎn)◆提鋸升財(cái)慕務(wù)指滾標(biāo)◆擴(kuò)響大股檔權(quán)融耀資空魄間◆借間助資拴本市現(xiàn)場(chǎng)做他大做賢強(qiáng)◆成策為綜翼合性通的房垂地產(chǎn)大企業(yè)深圳再萬(wàn)象私城前亞2年騰是虧晨損的添，第損3年便開(kāi)始晝盈利星，目榆前盈絡(luò)利狀臂況非惱常好批。深圳亭萬(wàn)象它城2假00療8年坐度營(yíng)苦業(yè)額環(huán)約3揭0億漆人民沫幣，巾占羅帥湖區(qū)拿GD釀P的卻6%至，是跟迄今貴為止鍋中國(guó)清內(nèi)地進(jìn)投資扛回報(bào)除率最贏(yíng)高的畜購(gòu)物繪中心芳。深圳阻萬(wàn)象橫城：共年度泥零售弦營(yíng)業(yè)主額年份社會(huì)消費(fèi)品零售總額備注200515億元2005年上半年XX萬(wàn)象城每月銷(xiāo)售4000多萬(wàn)左右，下半年每月銷(xiāo)售額就達(dá)到7000多萬(wàn)，2005年底是1億多，到第三季度每月銷(xiāo)售額是1.3億左右，2005年銷(xiāo)售額就達(dá)到15億元，每平方米銷(xiāo)售額少于1億元，而深圳成熟百貨銷(xiāo)售額能夠達(dá)到3億元。200715.6億元銷(xiāo)售額過(guò)億元的商家有3個(gè)，排名前10位商家的營(yíng)業(yè)收入占總收入的46.8％。值得一提的是，外資（包括港澳臺(tái)資）商家異軍突起，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9.3億元，超過(guò)全部進(jìn)駐商家營(yíng)業(yè)收入的一半。目錄XX社公司柜歷史12運(yùn)營(yíng)米模式財(cái)務(wù)辛測(cè)算3456人力乳支持品牌宰推廣商業(yè)析定位萬(wàn)與商拋業(yè)規(guī)桂劃公司酬管理打架構(gòu)專(zhuān)業(yè)龍合作菜單位主建近筑設(shè)淘計(jì)師椒：美車(chē)國(guó)R堡TK逃L國(guó)計(jì)際設(shè)筋計(jì)有玻限公涉司洛蚊杉磯牙分公司，哥世界哄排名性前三術(shù)（深搜圳和旬沈陽(yáng)并）美國(guó)誘Ca方ll矛is錢(qián)on鍋凱里佩森建哀筑事怕務(wù)所量（杭益州）國(guó)內(nèi)避建筑腥設(shè)計(jì)吧院：樣中建秧國(guó)際高（深進(jìn)圳）熔設(shè)計(jì)屯顧問(wèn)杏有限燈公司（C疫CD法I）機(jī)電志顧問(wèn)土：香送港邁致進(jìn)機(jī)垃電工矛程咨濱詢(xún)有壁限公絕司（M串ei限nH魂ar奶dt雅），園世界采排名諷前三結(jié)構(gòu)鉗顧問(wèn)橋：廣拘州容勇柏生園建筑精工程般設(shè)計(jì)絞事務(wù)書(shū)所（潤(rùn)RB柔S）交通物顧問(wèn)遣：香統(tǒng)港弘州達(dá)交悅通顧允問(wèn)有漿限公期司（沸MV撒A）造價(jià)置顧問(wèn)溫：威士寧謝恭咨詢(xún)雅（深軍圳）尊有限森公司撲（D猜LS圣），及香港超排名前奶三景觀(guān)丙顧問(wèn)掩：香機(jī)港雅諸博奧千頓國(guó)梅際設(shè)果計(jì)有肥限公聲司（穴AD灣I）燈光精顧問(wèn)航：美疲國(guó)碧震譜照開(kāi)明設(shè)陵計(jì)有枯限公費(fèi)司（靈BP盲I）節(jié)能鍵顧問(wèn)肝：北棗京唯普綠節(jié)扁能設(shè)滿(mǎn)計(jì)顧惰問(wèn)公貧司幕墻魂顧問(wèn)造：艾且勒泰撐建筑綱工程雅咨詢(xún)念（上呆海）采有限寶公司人才禾來(lái)源磚渠道來(lái)源熱：

從準(zhǔn)大學(xué)啟里招汁聘管假理培竿訓(xùn)生號(hào)，作潛為人翅才儲(chǔ)燙備。

進(jìn)拉行2-僅3個(gè)月嘆的封揀閉式廁培訓(xùn)忘，然可后下卵放部脅門(mén)實(shí)抽踐培踢養(yǎng)。

從杰成熟刻運(yùn)營(yíng)黨的項(xiàng)親目組顫中抽框調(diào)人恨才發(fā)偉展下痕一個(gè)脊萬(wàn)象腹城項(xiàng)晴目。構(gòu)成看：

學(xué)歷紹：95％達(dá)燭到本哨科學(xué)洲歷，樓超過(guò)40％的兼員工圍是碩匯士；

從業(yè)惡經(jīng)驗(yàn)殖：有現(xiàn)策劃程、管貿(mào)理過(guò)土香港完太古犧廣場(chǎng)姨、又蘿一城奧的領(lǐng)享軍人鑼物，也有鳳在零良售、修娛樂(lè)加等行拳業(yè)擁霉有二種十多梯年管參理經(jīng)爽驗(yàn)的娃專(zhuān)家產(chǎn)；

國(guó)際跡化程療度：秧有來(lái)輛自美為國(guó)、擔(dān)英國(guó)購(gòu)及香燦港等幫發(fā)達(dá)牌國(guó)家夏和地冰區(qū)的批員工貼，同時(shí)嘩公司利也鼓糖勵(lì)并剃提供綠機(jī)會(huì)窯給員姑工出洪國(guó)考跑察和延學(xué)習(xí)曠。目錄XX燦公司寒歷史12運(yùn)營(yíng)膀模式財(cái)務(wù)斃測(cè)算3456人力交支持品牌前推廣商業(yè)供定位田與商名業(yè)規(guī)帆劃品牌廈策略購(gòu)物拉中心構(gòu)品牌吼多樣雞性高端芒品牌紋——亮萬(wàn)象捏城中高廈端品豪牌—各—五像彩城中低印端品奮牌—仇—?dú)g武樂(lè)頌商業(yè)行品牌舟與住災(zāi)宅品趙牌不丘一致購(gòu)物眠中心教——星萬(wàn)象勞城住宅匠——磚幸福山里（溜深圳砌）、孫悅府烈(杭究州）良、二十愿四城奧（重丸慶、巴成都辯）商業(yè)荒品牌忍中含叔有集喝團(tuán)品漂牌綜合欠性智瓦能大伙廈—辦—X歇X時(shí)躺代廣程場(chǎng)寫(xiě)字月樓—扒—X亮X大旦廈形象消推廣對(duì)策略整合域推廣乒策略聯(lián)合糊國(guó)際揮4A優(yōu)廣告永公司之、公寨關(guān)公胳司以肯及本工土廣多告公亂司