.88合計(jì)103696=SUM(ABOVE)57758.79根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)測銷售進(jìn)度，計(jì)算各時期的銷售回款金額。2、銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營業(yè)稅（銷售額的5.0%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的1%），印花稅（銷售額的0.05%）,項(xiàng)目銷售稅金及附加合計(jì)為3494.41萬元。根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時期的銷售回款金額項(xiàng)目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（附表10.3）。項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況,根據(jù)的預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度,計(jì)算各時期的銷售回款金額.2005年年中正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷售期，銷售期至2006年年底。項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃詳見《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（附表10.3）。資金來源與運(yùn)用分析根據(jù)委托方提供的資料對項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析。項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用情況詳見附表10.5：《資金來源與運(yùn)用表》。銷售利潤經(jīng)測算項(xiàng)目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標(biāo)詳見下表：表13：項(xiàng)目利潤估算表序號項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬元）⑴銷售收入57758.79⑵開發(fā)成本45268.73⑶銷售費(fèi)用2021.558⑷銷售稅金及附加3494.407⑸財(cái)務(wù)費(fèi)用1590⑹利潤總額⑴-⑵-⑶-⑷-⑸5384.099⑺所得稅⑹×15%807.6148⑻凈利潤⑹-⑺4576.484⑼成本利潤率利潤總額/總投資10.3%⑽稅后成本利潤率凈利潤/總投資8.7%注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。項(xiàng)目各計(jì)算期的利潤測算詳見附表10.6：《損益及利潤分配表》。財(cái)務(wù)與敏感性分析項(xiàng)目盈利能力分析經(jīng)測算，總投資為萬元，開發(fā)期為2.5年，投資回收期為2.4年，利潤總額為5384.10萬元，稅后利潤為4567.48萬元，稅后成本利潤率為8.7%，低于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常水平。項(xiàng)目不確定性分析項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下：在項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷售率達(dá)84%時項(xiàng)目可保本。根據(jù)市場及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目住宅部分的保本銷售價(jià)格及銷售率容易實(shí)現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實(shí)可行的營銷方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)價(jià)值套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)較大。項(xiàng)目敏感性分析我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測算。測算過程詳見附表10.9：《敏感性分析表》。以下為兩種最不利情況的測算結(jié)果：表14：項(xiàng)目敏感性分析序號項(xiàng)目部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷售收入（萬元）總投資（萬元）稅后利潤（萬元）成本利潤率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率動態(tài)回收期基本方案57758.7945268.734576.488.7%￥3,053.5616.9%2.45銷售收入變化銷售收入下降5%54870.8545268.732207.654.2%￥718.8310.2%2.52銷售收入上升5%60646.7345268.736945.3213.2%￥5,388.2923.4%2.39工程成本變化工程成本增加5%57758.7947532.162652.564.9%￥1,017.8810.9%2.51工程成本減少5%57758.7943005.296500.4013.0%￥5,089.2423.3%2.39經(jīng)測算可知：①、本項(xiàng)目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項(xiàng)目效益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項(xiàng)目效益影響較大。②、項(xiàng)目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項(xiàng)目已無贏利空間，說明項(xiàng)目搞風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。③、保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。社會效益和影響分析改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。增加財(cái)政稅收創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會?？尚行匝芯拷Y(jié)論與建議擬建方案的結(jié)論性意見目前土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)手續(xù)正在辦理之中蓮塘**項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；目前，本項(xiàng)目土地使用權(quán)正在轉(zhuǎn)讓過程中。建設(shè)后續(xù)資金需要有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來源于銀行貸款，所以后續(xù)資金一定要有保證。項(xiàng)目具有良好的社會效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益一般，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。表15：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目指標(biāo)1占地面積（m2）14788.302總建筑面積（m2）138300.003項(xiàng)目總投資（萬元）48880.284項(xiàng)目經(jīng)營收入（萬元）57758.795利潤總額（萬元）5384.106稅后利潤（萬元）4576.487成本利潤率（稅前）10.3%8成本凈利潤（稅后）8.7%9財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬元3053.5610財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）16.9%11動態(tài)投資回收期（年）2.4512貸款償還期1.50注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議項(xiàng)目的主要問題周邊人氣較弱；周邊為工業(yè)廠房及村屋，環(huán)境較差；土地有較大高差，商業(yè)規(guī)劃有一定的難度；商業(yè)部分是否成功影響整個項(xiàng)目。建議商業(yè)整體規(guī)劃，減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；適當(dāng)改善周邊環(huán)境，提升住宅品質(zhì)；商業(yè)整體包裝推廣，提升2、3層商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)：商業(yè)周邊商業(yè)氣氛不濃，周邊住宅業(yè)較少，如何挖掘提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值成為本項(xiàng)目的最大市場風(fēng)險(xiǎn)。建筑本體風(fēng)險(xiǎn)：該項(xiàng)目目前正在進(jìn)行場地平整，如果開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成項(xiàng)目“爛尾”，后期投入資金不足，造成停工。該項(xiàng)目存在一定建筑本體風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，特別是高層建筑，導(dǎo)致行業(yè)的市場風(fēng)險(xiǎn)程度高。防范建議做好項(xiàng)目前期的市場調(diào)研和客戶需求調(diào)查；合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足；加強(qiáng)項(xiàng)目自身品質(zhì)，完善小區(qū)環(huán)境，提高市場競爭力；商業(yè)部風(fēng)整體規(guī)劃包裝推廣，最大限度降低本項(xiàng)目的商業(yè)部分風(fēng)險(xiǎn)。附表項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖項(xiàng)目開發(fā)成本估算表項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表資金來源與運(yùn)用表損益及利潤分配表現(xiàn)金流量表（全部投資）借款償還期測算表敏感性分析表目錄TOC\o"1-3"\h\z1 項(xiàng)目總論 51.1 項(xiàng)目背景 51.1.1 項(xiàng)目名稱 51.1.2 開發(fā)公司簡介 51.1.3 承擔(dān)可行性研究公司 51.1.4 研究工作依據(jù) 51.1.5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 61.1.6 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) 61.2 可行性研究結(jié)果 71.2.1 市場預(yù)測 71.2.2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 71.2.3 投資估算和資金籌措 71.2.4 項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論 82 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 102.1 市場宏觀背景 102.1.1 全國投資環(huán)境 102.1.2 深圳市投資宏觀背景 122.1.3 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 202.1.4 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 202.2 區(qū)域市場分析 212.2.1 區(qū)域市場界定 212.2.2 供給分析 212.2.3 需求分析 222.2.4 競爭分析 232.2.5 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論 233 項(xiàng)目分析與評價(jià) 243.1 地塊解析 243.1.1 交通條件 243.1.2 地形、地勢 243.1.3 規(guī)劃限制條件 243.2 項(xiàng)目SWOT分析 253.3 項(xiàng)目評價(jià) 254 市場定位及項(xiàng)目評估 264.1 項(xiàng)目定位 264.2 方案建議 275 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 285.1 有關(guān)工程計(jì)劃說明 285.2 施工橫道圖 286 投資估算與資金籌措 296.1 項(xiàng)目總投資估算 296.2 資金籌措 316.3 投資使用計(jì)劃 317 銷售及經(jīng)營收入測定 327.1 物業(yè)銷售收入估算 327.2 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 327.3 資金來源與運(yùn)用分析 337.4 銷售利潤 338 財(cái)務(wù)與敏感性分析 348.1 項(xiàng)目盈利能力分析 348.2 項(xiàng)目不確定性分析 348.3 社會效益和影響分析 359 可行性驗(yàn)機(jī)結(jié)論與建議 369.1 擬建方案的結(jié)論性意見 369.2 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 379.2.1 項(xiàng)目的主要問題 379.2.2 建議 379.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 379.3.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 379.3.2 防范建議 3810 附表 3910.1 項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 3910.2 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 3910.3 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 3910.4 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 3910.5 資金來源與運(yùn)用表 3910.6 損益及利潤分配表 3910.7 現(xiàn)金流量表（全部投資） 3910.8 借款償還期測算表 3910.9 敏感性分析表 39目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 41.1項(xiàng)目概況 41.2編制依據(jù) 51.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 51.4項(xiàng)目投資概算及資金籌措 141.5產(chǎn)品方案 151.6原材料及動力 161.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 171.8項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 181.9研究結(jié)論 18第二章項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 192.1項(xiàng)目建設(shè)背景 192.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 20第三章市場分析和預(yù)測 223.1市場現(xiàn)狀 223.2**縣市場 233.3全國市場 233.4雞肉市場分析 243.5雞蛋市場分析 243.6有機(jī)肥市場分析 243.7銷售預(yù)測 25第四章項(xiàng)目區(qū)概況 264.1項(xiàng)目區(qū)基本情況 264.2項(xiàng)目區(qū)畜牧業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)狀 274.3水、電、路、通訊、技術(shù)等條件 27第五章項(xiàng)目建設(shè)方案 295.1項(xiàng)目建設(shè)原則 295.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)的規(guī)范與規(guī)程 295.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 305.4工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 335.5技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 365.6設(shè)備選型 53第六章消防安全 576.1消防依據(jù) 576.2消防工作程序 576.3消防安全流程 59第七章節(jié)水與節(jié)能 607.1節(jié)水工程與科技措施 607.2養(yǎng)殖節(jié)能措施 617.3飼料加工節(jié)能措施 617.4電氣節(jié)能措施 627.5減排 62第八章環(huán)境影響和保護(hù)措施 638.1環(huán)境保護(hù)依據(jù) 638.2項(xiàng)目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀 638.3環(huán)境影響評價(jià) 648.4工程環(huán)境保護(hù)措施 648.5“三廢”處理措施 658.6環(huán)境影響綜合評價(jià) 65第九章項(xiàng)目組織管理 679.1基本思路 679.2組織管理 679.3施工組織及質(zhì)量管理 689.4建設(shè)及運(yùn)作方式 69第十章招投標(biāo)方案 7010.1項(xiàng)目招標(biāo)執(zhí)行文件及標(biāo)準(zhǔn) 7010.2項(xiàng)目招標(biāo)范圍、組織形式及方式 7010.3招投標(biāo)組織 71第十一章建設(shè)實(shí)施進(jìn)度安排 7311.1項(xiàng)目建設(shè)期 7311.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 73第十二章投資估算和資金籌措 7412.1投資概算 74HYPERLINK\l"