“XX生活小區(qū)”可行性研究報告第54頁目錄1總論…………71.1項目概況1.2承辦單位概況1.3項目擬建地點1.4可行性研究報告編制單位概況1.5編制依據(jù)、原則、編制工作概況和研究范圍1.6建設規(guī)模1.7研究結論2項目建設的背景與必要性………………..112.1、項目背景2.2、項目建設的必要性2.3、項目發(fā)展概況3市場預測與建設規(guī)?！?63.1、市場預測3.2、建設規(guī)模4場址、建設條件…………..214.1、建設場址4.2、建設條件5土地綜合利用……………245.1土地利用依據(jù)5.2土地利用原則5.3項目選址情況5.4土地綜合利用情況5.5用地規(guī)模及土地使用參數(shù)6工程技術方案…………….256.1、總平面布局與功能劃分6.2、建筑設計6.3、結構設計6.4、給水、消防、排水、雨水設計6.5、暖通設計6.6、強電設計6.7、弱電設計7環(huán)保、綠化與節(jié)能………397.1、設計依據(jù)7.2、施工期間環(huán)境影響因素7.3、項目建成后對周圍環(huán)境的影響7.4、園林綠化7.5、節(jié)能8消防……….428.1設計依據(jù)8.2消防給水8.3火災自動報警系統(tǒng)8.4自動噴淋滅火系統(tǒng)9物業(yè)管理………………….449.1、物管理的內(nèi)容和目標9.2、機構設置與定員9.3、物業(yè)公司經(jīng)費來源10項目實施計劃和招標方案………………4610.1項目建設周期規(guī)劃10.2實施進度安排10.3招標方案11投資估算與資金籌措……4811.1、編制依據(jù)11.2、編制辦法及各項費用的確定11.3、投資估算及投資其構成11.4、項目資金籌措與來源12財務評價………………4912.1、總收入估算12.2、銷售成本12.3、稅金計算12.4、財務評價指標12.5、不確定性分析13社會評價………………5313.1項目現(xiàn)狀13.2社會效益14評價結論……………..54附表及框圖等（共12張）附件：1、XX市發(fā)改委“項目建議書”批復2、XX市規(guī)劃局“規(guī)劃設計條件”。3、環(huán)評報告(另冊)4、安評報告5、房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)資質證明6、開發(fā)公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件7、編制可研報告委托書8、項目區(qū)域位置圖9、項目總平面布置圖10、土地、拆遷、農(nóng)民工工資支付文件11、自有資金資信證明、銀行貸款承諾文件12、水、暖、電等資源供給承諾文件第一章總論1.1項目概況1.1.1、項目名稱：XX生活小區(qū)改造工程1.1.2承辦單位：XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：注冊資金：1000萬元人民幣地址：電話：1.2承辦單位簡介XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是以房地產(chǎn)為龍頭、以高新科技為依托，集商貿(mào)、工業(yè)、科技、餐飲、娛樂、服裝于一體，走綜合發(fā)展道路的大型企業(yè)集團，現(xiàn)有資產(chǎn)總額近億元，員工近千人，其中管理人員80多人，管理人員中大專以上學歷及各類中高級以上學歷及各類中高級以上技術職稱人員占95%以上，在公司完善的組織結構及企業(yè)訪華下形成了一個富于創(chuàng)新、勇于奮進、充滿活力的團隊。公司成立以來，已有多名從事房地產(chǎn)開發(fā)的資深人士加盟，形成了一個強有力的開發(fā)團隊，從項目策劃、規(guī)劃設計、工程管理、市場營銷、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)均由業(yè)界精英進行動作。XX房地產(chǎn)以“人為本、業(yè)為重、和為貴”的企業(yè)精神和“投資發(fā)展經(jīng)濟、回報社會大眾”的經(jīng)營理念，優(yōu)化組合企業(yè)和社會資源，以雄厚的經(jīng)濟實力和高素質的人才隊伍及超前的思維，使企業(yè)經(jīng)營不斷發(fā)展，組成不斷擴大，以良好的企業(yè)形象贏得了廣泛雄厚的社會基礎和良好的口碑。公司積極響應政府號召，投身XX市的城市建設和改造，投資開發(fā)的5萬平方米美佳樂超市及綜合商業(yè)樓，得到了良好的社會效益及經(jīng)濟效益。XX房地產(chǎn)在創(chuàng)造自身經(jīng)濟效益的同時，不斷以各種形式回報社會，并不斷以創(chuàng)新和超前的意識順應社會發(fā)展潮流，適應市場發(fā)展規(guī)律，并沿著企業(yè)集團化、管理科學化、經(jīng)營多元化、產(chǎn)業(yè)科技化的道路蓬勃發(fā)展，以嶄新的面貌創(chuàng)造二十一世紀的輝煌。本著互惠互利、優(yōu)勢互補、共同發(fā)展的原則，經(jīng)過友好協(xié)商，XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與XX市常山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司達成協(xié)議，由XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對XX生活小區(qū)進行整體改造。1.3、項目擬建地點本項目擬建地點位于XX市中山路以北，廣安街西。1.4可行性研究報告編制單位概況：編制單位：XX市建筑設計院咨詢證書編號：工咨甲103205002法人代表：曹肅國法定地址：中華南大街45號電話：70229711.5編制依據(jù)、編制原則、編制工作概況和研究范圍1.5.1編制依據(jù)（1）市政【1996】63號“關于加快舊城改造的實施意見”（2）XX市2010年總體規(guī)劃（3）XX市發(fā)改委關于市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XX生活區(qū)改造項目建議書的批復,市計投(2003)352號文（4）XX市規(guī)劃局2003年7月28日《規(guī)劃條件通知書》。（5）XX市規(guī)劃局2005年3月4日批準的《總平面規(guī)劃圖》（6）國家計委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（7）建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（8）項目場址地形圖及有關其它基礎數(shù)據(jù)資料。（9）建設單位委托書1.5.2編制原則（1）依據(jù)XX市總體規(guī)劃，嚴格遵守國家現(xiàn)行的有關規(guī)范和法規(guī)及省市有關政策進行編制和規(guī)劃。（2）本著科學規(guī)劃、合理布局，設計先進，節(jié)省投資的原則。（3）積極采用新技術、新材料，充分利用區(qū)域和規(guī)模優(yōu)勢，創(chuàng)造既有現(xiàn)代風格和又有濃郁商業(yè)氣息的住宅、辦公、商業(yè)小區(qū)。1.5.3可行性研究報告編制工作概況受建設單位委托，我院組成可行性研究報告“項目組”，同建設單位有關人員進行了座談與交流，建設單位有關人員提出了運作構思，并提供了本項目的相關資料及文件，我院項目組在認真調查、統(tǒng)計、分析、研究的基礎上，編制了本可行性研究報告。1.5.4可行性研究報告的研究范圍依據(jù)該項目建設特點，對項目建設的必要性，建設規(guī)模、建設選址、總圖布置、建筑方案、環(huán)保與節(jié)能、投資估算及資金籌措、財務分析等內(nèi)容進行了全面系統(tǒng)的研究和測算1.6建設規(guī)模1.6.1建設總用地：128000m21.6.2總建筑面積：518799m2其中：地上建筑面積：428799m2，地下90000m2總居住戶數(shù)2750戶總居住人口9625人1.7研究結論經(jīng)計算，本項目：估算總投資10.94億元人民幣總收入14.468億元人民幣投資利潤率為（稅后）17.06%投資利稅率為（稅后）33.16%財務內(nèi)部收益率（稅后）17.75%財務凈現(xiàn)值（Ic=15%，稅后）2255萬元投資回收期（稅后）3.69年（含建設期3年）盈虧平衡點（BEP）75.99%以上指標表明，本項目具有較強的盈利能力和一定的抗風險能力結論：本項目符合XX市城市總體規(guī)劃，建筑設計滿足使用者對居住、辦公和商務活動的要求。本項目的建設對于加快我市舊城改造步伐、樹立省會優(yōu)美整潔的都市形象、提高土地的有效利用率等具有十分良好的經(jīng)濟意義和重要的社會效益。綜上所述，本項目是可行的。項目建設的背景與必要性2.1、項目背景：近年來，隨著國家陸續(xù)出臺了一系列旨在啟動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠、鼓勵政策，我國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過幾年盤整后，得以重新活躍起來，進入相對理性、穩(wěn)定健康快速的發(fā)展埋藏，房地產(chǎn)業(yè)對整個國民經(jīng)濟發(fā)展的貢獻和輻射作用明顯提高和加強，對抖動內(nèi)需、擴大消費、安排就業(yè)、保持國民經(jīng)濟健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展起到了不可替代的重要作用，已成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)。任何產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展均是由其市場需求所致，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展適應了我國住房制度改革的要求和城鎮(zhèn)居民巨大的住房需求。據(jù)國家國民經(jīng)濟景氣指數(shù)監(jiān)測中心調查分析，近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)一直處在較高水平。近年來，我國人民居住條件得到較大改善，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達20㎡。但和經(jīng)濟發(fā)達國家的住房善以及人民群眾日益增長的住房要求比較，仍有較大關中。目前，甸人民生活水平正在向小康階段過渡，隨著福利分房壽終正寢、人民經(jīng)濟收入不斷提高，在解決衣食問題后，個人購房已成為人們首選的消費行為。根據(jù)專家預測，隨著甸城市化進程的加快、城鎮(zhèn)居民改善居住條件需求不斷增長，未來十年我國房地產(chǎn)業(yè)仍將保持穩(wěn)定、健康、快速的發(fā)展勢頭，產(chǎn)業(yè)前景看好。XX市做為省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化、教育中心。近年來，市委、市政府非常重視改善市民的居住條件和舊城改造工作，為此出臺了一系列相互配套的優(yōu)惠政策，極大地促進了我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和舊城改造工作。自95年以來逐年加大住宅建設的投資規(guī)模。改革開發(fā)以來，全市新建住宅1700多萬，使全市住宅面積達3000多萬，戶均住房使用面積從1990年的43.1%提高到50%，住房成套率也相應提高，全市人民的住房善明顯改善。舊城改造方面，加大了工作力度，相繼打通和拓寬了市區(qū)內(nèi)多條丁字路和卡脖路，搬遷了有關居民住宅，使市區(qū)交通擁護狀況得到一定程度的緩解；城市主要道路節(jié)點附近建筑和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或裝修，改善了城市形象，成為市區(qū)景觀的新亮點；市政管網(wǎng)改造加快，改善了市政公用工程供應配套條件。但是，由于我市建市時間短，歷史欠賬多，加之人口增長和城市發(fā)展的因素，舊城改造步伐與城市發(fā)展比相對遲緩：一邊是布局錯落有致、具有時代個性、外觀亮麗的高樓大廈和寬闊平坦、環(huán)境優(yōu)美的城市主干道；一邊是布局零亂、道路狹窄不平、市政配套條件差、房屋低矮破舊的老居民區(qū)。兩者形成鮮明對比，極不協(xié)調，與老城區(qū)在市區(qū)所外的區(qū)位極不相稱。項目場址區(qū)域是其中較典型的例子。XX生活小區(qū)地處城市中心，始建于上世紀50年代，整個小區(qū)布局混雜，建筑物年久失修，許多服務配套設施陳舊不堪，已不能適應居民的生活需要，且區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境較差，大部分房屋已成危房，與周邊有不協(xié)調，嚴重影響城市面貌和城市品位的提高，對其進行改造已迫在眉捷。為合理利用城市土地、優(yōu)化城市空間布局、落實城市規(guī)劃、改善人民群眾的生活環(huán)境和居住條件、提升城市形象、加快城市現(xiàn)代化進程、拉動經(jīng)濟增長、失去城市經(jīng)濟發(fā)展和社會進步，本著優(yōu)勢互補、互惠互利、共同發(fā)展的精神，經(jīng)友好協(xié)商，XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與XX市常山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司達成協(xié)議，由XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對XX生活小區(qū)進行整體改造。2.2項目建設的必要性2.2.1項目建設是加快舊城改造步伐的需要項目場址現(xiàn)有建筑大部分為上世紀五十年代建設的居民住宅樓，大都年久失修、破損不堪，屬危改房屋，隨著項目場址周邊舊城改造，場址上現(xiàn)有建筑將與周邊城市改造后城區(qū)面貌極不協(xié)調，將越來越不能適應城市規(guī)劃和發(fā)展的要求，因此急需進行相應的改造。土地是不可再生的寶貴資源，節(jié)約土地是我國的基本國策。在寸土寸金的舊城區(qū)，節(jié)約土地，提高土地利用率具有更重要的意義。項目擬選場址占地面積約13.8公頃，根據(jù)摸底調查，目前，場址上住宅建筑面積約7.3萬平米，居住2424戶，人口約8400人。經(jīng)過改造后，住宅面積將達到73700平米(地上)，居住人口9625人，在保證回遷安置的基礎上，依托場址區(qū)位優(yōu)勢，利用臨廣安街、中山路、談南路的地段建設34.77萬平米(地上)的大型商務中心，這樣使土地資源得到合理配置，土地的利用率也大大提高。2.2.2項目建設是改善當?shù)鼐用竦男枰椖拷ǔ珊?，將使當?shù)鼐用褡叱龅桶婆f、陰暗潮濕的危舊住宅樓房，搬進環(huán)境優(yōu)美潔凈、居住舒適安全、配套條件和功能齊全的中高檔住宅極大地改善居民的居住條件。2.3項目發(fā)展概況XX生活小區(qū)改造工程是XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在進行舊城改造方面推出的又一力作，因此公司對該項目的前期工作極為重視。近一年來，多次組織有關人員對外地各類不同建筑風格的居民小區(qū)進行實地考察和比較，博采眾長，以期該項目建成與場址地段相稱的我市一流的住宅區(qū)和商務區(qū)；對場址原民宅情況進行了全面詳細的摸底；與常山紡織集團就XX生活區(qū)整體發(fā)生達成協(xié)議；與市有關部門進行了協(xié)商和溝通；對場址市政配套條件進行了初步了解；現(xiàn)已委托有關設計單位編制規(guī)劃方案。項目前期工作已全面展開。第三章市場預測與建設規(guī)模3.1市場預測本項目主導產(chǎn)品由商品住宅和商務樓兩部分組成，以下就兩部分分別進行市場預測。3.1.1商品住宅⑴、總體形勢隨著經(jīng)濟收入的逐步提高，物質文化生活條件的不斷改善，我市居民生活水平已基本實現(xiàn)由溫飽型向小康型的轉變。隨著福利分房壽終正寢，在解決衣、食問題后，個人購房已成為人們首選的消費行為，進入普通百姓的消費日程。目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積約20㎡，據(jù)資料顯示，在上世紀90年代初，發(fā)達國家人均住房建筑面積分別是美國60㎡、英國38㎡、法國37㎡、日本31㎡。世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達到30㎡之前，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在800至3000美元時，住房會保持較旺盛的需求，我國房地產(chǎn)業(yè)正處在這樣的時期。根據(jù)專家預測，未來十年我國房地產(chǎn)市場容量約為60億㎡，其中提高居住水平、改善居住條件需20億㎡；城市化進程加快，城鎮(zhèn)人口增加約需30億㎡；自然折舊，更新住房約需10億㎡。隨著居民經(jīng)濟收入的進一步提高以及各種啟動房地產(chǎn)市場的配套政策和措施(如：商業(yè)銀行對個人購房實行抵押貸款規(guī)模逐年加大，住房公積金貸款，住房貨幣化分配，住房二、三級市場的啟動等)的實施，將進一步提高個人購房能力，使?jié)撛谛枨筠D為現(xiàn)實消費，住房消費市場總體上看前景良好。另一方面，近年來我市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，有效地改善了居民居住條件，居民住房已由短缺過渡到生存型，正在向舒適型轉變。住房消費市場逐漸成熟，購房者的消費行為更趨理性化，不但要求合理的戶型和寬敞的居住空間，更要求環(huán)境優(yōu)美，配套設施和功能齊全，物業(yè)服務周到等，商業(yè)住宅正在由以價格為主要競爭手段向在品牌、規(guī)劃設計、物業(yè)管理、形象包裝、生活理念等更高次上展開競爭轉變。開發(fā)商只有順應這一市場變化趨勢，才能贏得市場。⑵、我市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢A、從近年商品房銷售情況看，凡是具有規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、戶型合理、配套完善、功能齊全、物業(yè)管理水平高的小區(qū)項目均受到購房者青睞，有的甚至出現(xiàn)熱銷。B、隨著經(jīng)濟收入的提高，住房貨幣化分配進程的加快，住房二、三級市場的啟動，商業(yè)銀行抵押貨款逐年增加以及公積金貨款的實施等，因對原有住房地段、戶型、環(huán)境面積、配套條件等不滿，需置換新房者逐年成倍增長，有力地促進房地產(chǎn)市場遞次結構的形成，進而促進商品房一級市場的活躍；隨著我市城市化步伐的加快，戶籍制度的改革，進市人口也將逐步增長。上述兩大住房消費群體構成我市房地產(chǎn)市場的主體。C、今年我市商品房價格與去年同期上漲約2.5%，亦說明我市房地產(chǎn)市場較為活躍。⑶、市場定位由于項目地處市區(qū)中心區(qū)域，占地規(guī)模較大，開發(fā)成本相對較高，因此本項目適宜定位在高品質、中高價位的開發(fā)檔次上，以大規(guī)模開發(fā)降低成本，以優(yōu)秀的人性人設計，營造新建筑風格和五星級居住環(huán)境，著力創(chuàng)造比較優(yōu)勢，通過賣點制造和兌現(xiàn)，對XX舊城改造和房地產(chǎn)業(yè)起到積極的示范和帶動作用。項目的商品住宅主要面向市區(qū)賣舊買新置換型購房群體及新入市、新組建家庭。⑷、市場機會點分析A、XX房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展水平較低，因此項目有較大的操作空間和贏取競爭優(yōu)勢的機會。B、目前規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的住宅項目頗受購房者青睞，是本項目可利用的市場機會點。C、小高層、高層住宅逐漸被市場接受，但供應量有限，且現(xiàn)有供應不具備太強的競爭優(yōu)勢，是本項目的又一市場機會點。3.1.2商務樓部分隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的建立和逐步完善，我國經(jīng)濟將呈現(xiàn)出以國有經(jīng)濟為主導，多種經(jīng)濟類型關存，相互促進，共同發(fā)展的局面，第三產(chǎn)業(yè)將得到迅猛發(fā)展。具體說各種社會中介組織和機構將如雨后春筍篷勃發(fā)展，無論其規(guī)模和數(shù)量都將得到空前的增長。XX市能適應形勢的發(fā)展，因此，本項目的建設將有效地緩解這一矛盾，為我市各類社會服務，中介機構的發(fā)展提供必要的硬件設施，項目市場前景非常廣闊。另一方面，隨著世界經(jīng)濟一體化步伐的加快，我國對外開放的嘗試和廣度將出現(xiàn)空前的提高，對外交往將日益頻繁，各種國社會服務中介機構、商務機構將進入我國，項目的建設將為國外的機構進駐我市，發(fā)展事業(yè)，提供到理想的辦公場所，具有廣闊的市場前景。項目場址所處區(qū)域是我市規(guī)劃的中央商務區(qū)，業(yè)已形成大型商務區(qū)的雛形，隨著本項目及周邊項目的實施，將有力促進我市CBD的形成，其對商務活動的聚集效應將得到充分釋放，因此區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。本項目以寫字辦公為主，相應配置：商務、會議、餐飲、康樂健身、會展、接待、生活服務等多種功能，可為住商提供全面、周到的服務內(nèi)容。使本項目具有明顯競爭優(yōu)勢，有利于吸引國內(nèi)各類機構和組織進駐。綜上所述，本項目將以合理的市場定位，完善的服務功能，獨特的區(qū)位優(yōu)勢，合理的價位，一流的物業(yè)管理為廣大國內(nèi)外客商所青睞，本項目市場前景良好。3.2建設規(guī)?？傆玫孛娣e12.8ha總建筑面積518799平方米其中：地上：428799平方米地下：90000平方米總建筑面積中：A.住宅建筑面積67700平方米B.公建建筑面積13400平方米C.地下車庫35000平方米D.商務建筑面積347699平方米住宅總戶數(shù)2750戶居住總人口9625人第四章建設場址與建設條件4.1建設場址4.1.1場地概況項目場址位于青園街以東、廣安大街以西、中山路以北、談南路以南的地域內(nèi)。場址現(xiàn)為XX生活小區(qū)，該小區(qū)始建于上世紀五十年代，大部分樓房已成為危房，現(xiàn)有建筑中居民住宅約7.3萬平方米，居住戶數(shù)為2424戶，另有其它配套設施約2.8萬平方米，需拆遷。場址地處城區(qū)中心地帶，周邊城市市政配套條件完備，生活服務設施完善，是理想的居住用地。項目場址周邊已具有城市中央商務的雛形，本項目設置商務功能奠定了良好的基礎。項目場址具有極強的區(qū)位優(yōu)勢。交通，健全配套的基礎設施，整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，靚麗現(xiàn)代的多風格建筑，色彩斑瀾的夜色景觀，濃厚繁華的商貿(mào)氛圍，已顯露了現(xiàn)代化都市的風采。4.1.2自然條件及地質狀況（1）、氣象條件XX市位于華北平原中南部，北臨滹沱河，西連太行山，為大陸性季風氣候，四季分明，夏季高溫多雨，冬季寒冷干燥，降水量集中在7、8月。全年平均氣溫：13℃極端最高氣溫：42.7℃極端最低氣溫:-26.5℃全年平均降水量:458.6㎜日最大降水量:280.2㎜一小時最大降水量:92.9㎜最大積雪深度:190㎜冬季西北風，夏季東南風全年平均風速：1.8m/s全年日照時數(shù)：2737.8h最大凍土深度：540㎜全年雷暴日數(shù)：31.5天冬季大氣壓力：763㎜hg夏季大氣壓力：747㎜hg（2）、水文工程地質條件本場地屬于太行山東麓的華北沖洪積大平原，主要分布第四紀沖洪積粉土，粉質粘土及細、中砂土，地下水位較深。本場地工程地質條件單一，無不良地質現(xiàn)象存在，地基承載力標準值為130-160kpa。（3）、地震烈度據(jù)國家地震局1990年頒布的《中國地震烈度區(qū)劃圖》，XX市處于7度地震設防區(qū)。依據(jù)中國地震局制定，由國家質量技術監(jiān)督局發(fā)布的《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001），本項目設計基本地震加速度為0.10g（第一組）。4.2建設條件4.2.1供電本項目設計用電容量23030KW，從市電業(yè)局廣安街、青園街供電線路各引一路10KV電源到本項目開閉所。4.2.2供排水供水由市政給水管網(wǎng)供給。本項目設計用水量5014m3/日（含中水1637m3）。排水采用雨污分流制，排入青園街、廣安大街、中山路、談南路市政污水管網(wǎng)，日排水量4513m3。4.2.3供熱本項目熱源為集中供熱，由市政集中供熱管道引入本項目換熱站。總采暖熱負荷為31000KW。4.2.4煤氣由市政煤氣管網(wǎng)引入本項目煤氣調壓站后，送至用戶。4.2.5通信、電視自市政線路引入電話、寬帶、有線電視線路。4.2.6以上資源供給已經(jīng)得到各有關部門保證供應的承諾，詳見附件。第五章土地綜合利用5.1土地利用依據(jù)5.1.1國土資源部第7號令《建設項目用地預審管理辦法》5.2.2XX市土地利用總體規(guī)劃（1997－2010年）5.2土地利用原則整個項目建設要遵循布局合理、減少浪費、兼顧生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的土地利用原則。5.3項目選址情況本項目位于XX市青園街以東、廣安大街以西、中山路以北、談南路以南的地域內(nèi)。具體位置見場區(qū)區(qū)域位置圖。5.4土地綜合利用情況本項目屬舊城改造項目，本項目用地性質以住宅（公寓）為主，附建部分辦公、商業(yè)。5.5用地規(guī)模及土地使用參數(shù)總占地面積12.8公頃總建筑面積518799萬平方米綠地率住宅區(qū)35.7%商務區(qū)31.2%容積率住宅區(qū)1.58商務區(qū)4.49第六章工程技術方案6.1、總平面布局與功能劃分6.1.1、總平面布置原則：（1）、以全市總體規(guī)劃為設計依據(jù)。（2）、滿足使用功能的要求，并結合實地自然狀況合理布置。（3）、交通力求通暢、有序，避免各種流線迂回交叉。（4）、功能分區(qū)合理，各區(qū)之間有機結合，充分利用土地。6.1.2、總平面布置概述：（1）、基本分區(qū)：場區(qū)西北及北側為居住區(qū)，東北為辦公區(qū)，東、西南為公寓區(qū)，場區(qū)中心為社區(qū)公建和農(nóng)貿(mào)市場。（2）、出入口：本項目在青園街、談南路、廣安街設置車行出入口。在廣安街和中山路設置步行出入口。在沿街超過150米的建筑物設置消防通道。（3）、道路：場區(qū)內(nèi)主要道路寬15米，其余道路寬度8～4米。（4）、綠化:本項目共設集中綠地42000平方米。（5）、停車位:本項目共設2305個汽車停車位，其中地上停車位185個，地下停車位2120個。住宅設地下自行車庫。6.2、建筑設計：6.2.1、建筑設計原則：建筑設計以經(jīng)濟、節(jié)能、適用、兼顧美觀為原則，建筑設計在滿足不同功能要求的前提下，采取新思路，創(chuàng)造出既有時代特色，又獨樹一幟，并能融于城市的大環(huán)境中。6.2.2建筑風格：采用現(xiàn)代風格的建筑手法，寓文化于其中，給人以美的享受。6.2.3新技術、新材料：大量采用國家推廣的建筑節(jié)能、環(huán)保材料和技術，創(chuàng)造一個無污染、環(huán)保綠色節(jié)能建筑。6.2.4、本區(qū)建設內(nèi)容各項主要指標如下：建筑物名稱建筑面積層數(shù)結構形式板式住宅434907磚混塔式住宅2421013～25剪力墻商住樓6680025剪力墻寫字樓3920025框架剪力墻綜合樓1200012框架公寓樓15764918～20剪力墻產(chǎn)權式商務酒店2480015剪力墻商業(yè)472503框架地下車庫900002框架小學50003磚混幼兒園16202磚混農(nóng)貿(mào)市場25001磚混，輕鋼結構物業(yè)、居委會等4280在商業(yè)底層本區(qū)公建擬建位置如下：名稱擬建位置建筑面積六級人防地下車庫內(nèi)(負二層)17200熱交換站公建地下200空調機房地下車庫內(nèi)(負二層)150加壓泵房地下車庫內(nèi)(負二層)50變配電室各高層地下500燃氣調壓站煤氣公司確定150垃圾站地上50公廁地上150本項目住宅設計戶型為兩室一廳、兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳，建筑面積分別為80、100、120、140平方米。6.2.5、消防設計區(qū)內(nèi)主要道路寬15米，其余道路寬8~4米，有完善的消防通路，消防車均能到達每棟建筑的房前屋后。區(qū)內(nèi)設室外消防環(huán)狀管網(wǎng)、消防水池，室外消火栓，高層建筑設室內(nèi)消火栓，建筑物防火間距均能滿足：多層之間大于6米，高層之間大于13米，高層與多層之間大于9米。建筑物內(nèi)部墻體均能滿足防火要求。6.3、結構設計6.3.1、高層住宅采用剪力墻結構，筏板基礎；辦公樓采用框—剪結構，筏板基礎；小高層住宅為剪力墻或異型柱結構，筏板基礎。3層商場采用框架結構，獨立基礎；綜合樓采用框架結構，十字交叉條形基礎（或筏基）；地下停車場采用框架結構，獨立基礎（人防部分按規(guī)范要求進行設計）。計算程序擬采用由中國建筑科學研究院編制的PKPM系列軟件計算。多層住宅與公建部分采用磚混結構，現(xiàn)澆砼梁板，墻下條形基礎。6.3.2、抗震設防烈度為7度，0.1g，第一組（見地震動參數(shù)符合報告的評審意見）。6.3.3、設計主要依據(jù)的現(xiàn)行國家規(guī)范《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009-2001《混凝土結構設計規(guī)范GB50010-2002《砌體結構設計規(guī)范》GB50003-2001（2002局部修訂）《多孔磚砌體結構技術規(guī)范》JGJ137-2001（2002年版）《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011-2001《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB50007-2002《高層建筑砼結構技術規(guī)程》JGJ3-2002《鋼筋砼異型柱框輕結構住宅技術規(guī)程》DB13(J)36-2002《人民防空地下室設計規(guī)范》GB50038-94（2003年版）6.4、給水、消防、排水、雨水設計6.4.1設計依據(jù)《建筑給水排水設計規(guī)范》50015-2003《住宅設計規(guī)范》GB50096-1999《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50084-2001《室外給水設計規(guī)范》GBJ13-87（97年）《建筑中水設計規(guī)范》GB50336-2002《建筑設計防火規(guī)范》GBJ16-87（2001年局部修訂）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045-95（2001年版）《人民防空工程設計防火規(guī)范》GB50098-98《人民防空地下室設計規(guī)范》GB50038-94（03版）《室外排水設計規(guī)范》GBJ14-87（97年）《建筑滅火器設計規(guī)范》GBJ140-90其他專業(yè)提供的條件6.4.2、給水（1）、水源：由青園街、廣安街市政給水管網(wǎng)各引入一根DN200給水管道至區(qū)內(nèi)。（2）、供水系統(tǒng)：1~3層建筑供水由市政水壓直供，供水壓力0.3MPa。4層以上及高層建筑由變頻機組分區(qū)供水，15層以下為低區(qū)，16~25層為高區(qū)，分別用恒壓供水裝置直接供水。區(qū)內(nèi)設集中加壓設施，恒壓自動變頻泵組，一定容量貯水池。（3）、區(qū)內(nèi)給水引入管設室外水表井，進行用水量計量。各用水單位用室內(nèi)水表計量。本項目用水以生活、消防為主，生活日最高用水量5014m3。①、生活用水標準及最高日用水量：住宅250L/人、日，用水時間24h，最高日用水量2400m3/d,商業(yè)7L/m2，用水時間12h，最高日用水量330m3/d,綜合樓8L/m2，用水時間12h，最高日用水量96m3/d,商住樓250L/人、日，用水時間24h，最高日用水量513m3/d,寫字樓50L/人、班，用水時間8h，最高日用水量130m3/d,公寓樓120L/人、日，用水時間24h，最高日用水量630m3/d,酒店400L/床、日，用水時間24h，最高日用水量330m3/d,小學30L/人、日，用水時間8h，最高日用水量17m3/d,幼兒園40L/人、日，用水時間10h，最高日用水量10m3/d,農(nóng)貿(mào)市場15L/m2、日，用水時間10h，最高日用水量38m3/d,居委會等8L/m2、日，用水時間82h，最高日用水量34m3/d,停車場3L/m2，最高日用水量15m3/d,澆灑、綠化1.5L/m2，用水時間2h，最高日用水量12m3/d,空調補水量，冷卻水循環(huán)水量2%，最高日用水量3m3/d,未預見按10%計算，最高日用水量5014m3/d。②、消防用水量：根據(jù)有關規(guī)范要求，該小區(qū)同一時間內(nèi)火災次數(shù)為一次。室外消防水壓市政管網(wǎng)壓力保證，小區(qū)內(nèi)設置室外消火栓，消防用水量按30L/S計算，樓內(nèi)設室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消防用水量40L/S，消火栓滅火時間按3小時計；噴淋系統(tǒng)用水量27L/S，滅火時間按1小時計；故消防總用水量為530m3（含噴淋97m3）。消防給水由消防水池集中供給，室外消火栓保護半徑為150m，布置間距不大于120m，消防泵出水管設置兩條，分別與室外消防管網(wǎng)干管相連。（4）管材室外給水管道采用給水鑄鐵管，室內(nèi)生活給水管采用聚丙烯（PP-R）管，熱熔連接，消防管道采用焊接鋼管，噴淋管道采用熱鍍鋅鋼管。（5）為滿足消防及生活用水量，以及為調節(jié)供、用水之間的不均衡性，設地下式蓄水池及加壓泵房。①、蓄水池生活蓄水池內(nèi)生活用水的調節(jié)容積取最高日用水量的10%，為500m3。消防蓄水池內(nèi)的消防儲水量為：消火拴用水量40L/S，火災延續(xù)時間3小時，水量40L/S×3h=432m3。噴淋用水量27L/S，火災延續(xù)時間1小時，水量27L/S×1h=97m3。消防用水量合計530m3。則蓄水池的總容積不應小于350m3。蓄水池選用國家標準圖S816“鋼筋混凝土蓄水池”，容量為600m3消防水池一座分二格，容量為500m3生活水池一座。②、加壓泵房㈠消防水泵：消火拴泵2臺（1用1備）；噴淋泵2臺（1用1備）。㈡生活水泵：高、低區(qū)各配備3臺（2用1備）。6.4.3、排水系統(tǒng)（1）、生活污水（主要來源于住宅的廚房及洗滌用水）經(jīng)中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化、道路噴灑和糞便沖洗水。中水處理工藝如下：原水→格柵→隔油池→調節(jié)池→生物處理→沉淀池污泥排放消毒劑過濾→消毒→中水儲水池→用水點（2）、中水可利用水量(計算公式QY=∑a*β*Q*b)按總用水量的51%估算，5014×0.8×0.8×51%=1637m3。（3）、糞便沖洗污水經(jīng)化糞池消毒處理后排入市政污水管道。6.4.4、雨水系統(tǒng)屋面雨水與地面雨水統(tǒng)一收集用于中水，多余部分排入市政雨水管網(wǎng)。6.4.5污水排水量按用水量的90%計算，日最高污水排水量4513m3。6.4.6排水管材室外排水管采用砼管，室內(nèi)排水管道采用螺旋硬聚氯乙烯（UPVC）管，在排水立管的適當位置上設阻火圈和旋流降噪器。6.5、暖通設計6.5.1設計依據(jù)《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》GB50019-2003《建筑設計防火規(guī)范》GBJ16-87（01版）《人民防空工程設計防火規(guī)范》GB50098-98《人民防空地下室設計規(guī)范》GB50038-94（03版）《民用建筑熱工設計規(guī)范》GB500176-93《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045-95（01年版）《住宅設計規(guī)范》GB50096-1999《民用建筑節(jié)能設計標準》（采暖居住建筑部分）《公共建筑節(jié)能設計標準》GBJ50189-2005其他專業(yè)所提條件。6.5.2設計參數(shù)氣象參數(shù)大氣壓：夏季：995.7hpa，冬季：1036.8hpa冬季采暖計算干球溫度：-8℃冬季平均風速：1.8m/s冬季風向：N冬季日照率：61.6%最大凍土厚度：56mm設計計算用采暖期天數(shù)：117天采暖室內(nèi)設計參數(shù)：地下車庫5℃公廁12℃住宅、辦公、商業(yè)及其他18℃采暖室外設計參數(shù)-8℃空調室外設計參數(shù)：冬季空調-11℃冬季通風-3℃夏季通風31℃夏季空調35.1℃空調室內(nèi)設計參數(shù)：夏季室內(nèi)溫度24~26℃相對濕度﹤60%6.5.3、室外熱網(wǎng)：區(qū)內(nèi)設熱交換站，內(nèi)設熱交換機組及循環(huán)水泵，一次熱媒由熱力公司提供3-4Kg/m2蒸汽，通過熱交換機組，進行汽水交換后，送出95°--70℃熱水，供給各用戶采暖系統(tǒng)內(nèi)。耗熱指標按45瓦/平方米，總采暖熱負荷為31000KW，供水溫度95℃，回水溫度70℃。供熱管道采用無縫鋼管，直埋敷設。蒸汽凝結水采取回收措施，一部分作為作為采暖、空調補水，剩余部分集中收集后排入市政排水管網(wǎng)。6.5.4、室內(nèi)供暖系統(tǒng)住宅采用“熱表到戶，計量收費”便于管理。辦公、高層商業(yè)建筑統(tǒng)一供暖。系統(tǒng)采用上供下回式，管材采用鍍鋅鋼管。管道保溫材料采用巖棉管殼。6.5.5、通風設計（1）大型變配電室、熱交換站設機械送排風系統(tǒng)，排風量8次/h,通風7次/h。（2）、對于高層、大型汽車庫等需設防排煙部分按有關規(guī)范要求設防排煙系統(tǒng)。（3）、地下室及人防按防護單元各自設獨立通風系統(tǒng)（清潔、濾毒、隔絕通風）并與平時通風系統(tǒng)合理轉換，確保戰(zhàn)時獨立各自通風系統(tǒng)。（4）、地下車庫設機械排風兼排煙系統(tǒng)，結合建筑物造型實現(xiàn)高空排放，自然進風換氣次數(shù)為6h-1。（5）、其余建筑物通風采用自然通風。6.5.6空調設計（1）住宅：由各住戶自設分體式或柜式空調機。（2）商業(yè)、酒店、設集中空調，并應滿足室內(nèi)新風量要求。空調設備擬采用溴化鋰空調機組。制冷負荷按150W/m2計算。6.6、強電設計6.6.1設計依據(jù)《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T16-92《建筑物防雷設計規(guī)范》GB50057-94（2002年版）《建筑電氣工程施工質量驗收規(guī)范》GB50303-2002《有線電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范》GB50200-94《低壓配電設計規(guī)范》GB50054-95《10KV及以下變電所設計規(guī)范》GB50053-94《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50053-94《住宅設計規(guī)范》GB50096-1999（2003年版）《智能建筑設計標準》GB/T50314-2000《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》GBJ150116-98其他相關專業(yè)提供的條件等6.6.2、供電電源由市電自廣安街、青園街各引一路10KV電源，在中部設10KV開閉所，向各大建筑放射式配電。各類建筑用電指標：住宅區(qū)50W/m2；商務區(qū)80W/m2；地下建筑10W/m2。以電纜埋地引入，設備總容量32900KW，計算容量23030KW。本項目設地下變配電所兩座，一座位于西北部住宅區(qū)，另一座位于中部住宅區(qū)。這兩座變電所主要用于多層住宅、公建等中小型建筑用電，高層、公寓、酒店、寫字樓等大型建筑在各自的單體地下室獨立設置變電所。6.6.3、配電系統(tǒng)（1）、負荷等級根據(jù)建筑物防火等級劃分，一類高層消防用電為一級負荷，二類高層消防用電為二級負荷，多層住宅、小型公建為三級負荷。（2）、配電辦公、商業(yè)二路電源，直埋引入。電梯、水泵采用雙回路供電，末端自動切換。住宅戶內(nèi)設配電箱，遠程抄表系統(tǒng)。（3）、照明住宅內(nèi)以白熾燈為主，辦公、商業(yè)以熒光燈為主。區(qū)內(nèi)設路燈照明、室外泛光燈，由小區(qū)管理中心采用時鐘自動控制。高層建筑預留霓虹燈電源并按照航空部門要求確定是否設置航空障礙燈。（4）、建筑物防雷及接地①、小高層住宅按三類防雷設計，高層住宅及其他高層建筑等按二類防雷設計，按規(guī)范要求設置防直擊雷，防感應雷及雷電波侵入等措施。高層建筑采取防側擊雷措施。②、電氣安全保護采用TN-S接地系統(tǒng)（三相五線制，PE、N分別設置）。6.7、弱電設計6.7.1、由市網(wǎng)引入電話系統(tǒng)。住宅在客廳及主臥室各設電話插座一個，商務、辦公及其他根據(jù)需要在施工圖階段確定。6.7.2、由市網(wǎng)引入電視系統(tǒng)，住宅客廳及臥室均設出線口一個，其余建筑物由在物業(yè)管理中心設置線電視前端箱，向各需求單位采用分配分支方式進行信號分配（具體在施工圖階段確定）。6.7.3、由市網(wǎng)引入寬帶網(wǎng)。辦公室每個房間設信息點4個，商業(yè)樓設信息點10個/100m2,住宅每戶設信息點1～2個，其余在施工圖階段確定。6.7.4、物業(yè)管理中心控制室設：火災監(jiān)控系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)安防報警系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)多表遠傳系統(tǒng)廣播音響系統(tǒng)消防自動化系統(tǒng)室外照明控制系統(tǒng)第七章環(huán)保、綠化與節(jié)能7.1、設計依據(jù)7.1.1、中華人民共和國國務院第253號令《建設項目環(huán)境保護條理》7.1.2、河北省第八屆人大常委會公告第80號《河北省建設項目環(huán)境保護管理條理》7.1.3、《環(huán)境影響評價技術導則》（HJ/T2.1-2.3-93）7.1.4、《環(huán)境影響評價技術導則非污染生態(tài)影響》（HJ/T19—1997）7.2、施工期間環(huán)境影響因素項目建設施工期間，主要污染源為施工機械噪聲、揚塵、建筑垃圾等，會對該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。施工單位在施工前必須到環(huán)保管理部門辦理有關手續(xù)，并按環(huán)保要求，采取必要的降噪抑塵措施，及時清理外運建筑垃圾，以期降低不利影響。7.3、項目建成后對周圍環(huán)境的影響本項目無工業(yè)廢棄物產(chǎn)生，故不產(chǎn)生工業(yè)污染。生活污水和生活垃圾按城市環(huán)衛(wèi)要求排放，對環(huán)境不產(chǎn)生其他不利影響。7.4園林綠化7.4.1項目定位與環(huán)境設計該項目建成后將成為我市又一個環(huán)保小區(qū)，其中綠化景觀設計成為輔助和豐滿項目功能的主要因素。項目綠化景觀設計主要采用綠化和小品相輔的設計指導思想，形成以居住休閑功能為主，辦公、商貿(mào)為輔的綜合型園林綠化系統(tǒng)。7.4.2設計思路考慮以點片狀綠化為主、雕塑、小品為輔的景觀設計思路。在建筑物之間設大片集中綠地，對小區(qū)道路、停車位等空間進行點式綠化，在適當位置設雕塑、小品。為追求多樣化、人性化來突出景觀效果，擬采用帶式、點式、片式、堆擺等多種形式，并在部分采用立體綠化，營造“四季常綠，三季有花”的景觀綠化效果。7.4.3、綠化指數(shù)（1）、綠化率：項目綠化率控制在33%以上；（2）、綠化面積：規(guī)劃綠化面積4萬多平米。7.5、節(jié)能7.5.1設計依據(jù)7.5.1.1、《民用建筑節(jié)能設計規(guī)程》（DBJ-2000）7.5.2.2、《民用建筑節(jié)能設計標準》（GBJ26-95）7.5.2、節(jié)能措施本項目建筑材料選用建設部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗，中空玻璃，門窗結縫用保溫材料封嚴；主要動力設備在滿足功能的前提下選用節(jié)能設備，照明選用高效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設計有中水回用系統(tǒng)，并全部采用節(jié)水型設備，以節(jié)省能源，降低能耗。以上詳見XX市環(huán)境科學研究院“環(huán)評報告”第八章消防8.1設計依據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》GBJ16-87《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》GBJ150116-98《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GBJ140-908.2消防給水設計范圍：小區(qū)室內(nèi)外消防系統(tǒng)。設計原則：以防為主，防消結合。消防水源來自市政給水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置供水管網(wǎng)及室外地下式消火栓。8.2.1消防用水量標準室內(nèi)消火栓為40L/S，火災延續(xù)時間3h。室外消火栓為30L/S，火災延續(xù)時間3h。噴淋為27L/S，火災延續(xù)時間1h。8.2.2消火栓給水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網(wǎng)成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，室外設地下式消火栓，其半徑布置間距不大于120m。設儲水池及加壓水泵房，儲水池內(nèi)貯消防用水及生活調節(jié)用水。室內(nèi)消火栓設在環(huán)狀消防給水管上。8.2.3在不宜用水場所如變配電室、控制室等處設置移動式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。8.3火災自動報警系統(tǒng)8.3.1按建筑性質確定保護等級機系統(tǒng)組成。8.3.2消防控制室位置的確定及控制要求。8.3.3火災報警及消防聯(lián)動控制要求，控制邏輯關系及控制顯示要求。8.3.4火災應急廣播及消防通信。8.4自動噴淋滅火系統(tǒng)8.4.1按建筑物性質確定其火災危險等級。8.4.2確定其室外消防水池、消防泵房及穩(wěn)壓設備。8.4.3確定其運行控制。第九章物業(yè)管理本項目建成投入使用后，將由有資質的物業(yè)管理公司，對整個小區(qū)實行現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理，以更好地維護住宅的使用功能，延長房屋使用年限，為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、生活方便的辦公、居住環(huán)境。9.1物管理的內(nèi)容和目標9.1.1管理內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容主要有：維修管理、設備管理、公共秩序管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。9.1.2管理的目標（1）、要充分保障物業(yè)使用人的消費權益，保證房屋及設施使用功能的正常發(fā)揮；（2）、要保障物業(yè)產(chǎn)權人的所有權權益，在經(jīng)營管理中保持房屋的價值和使用價值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。（3）、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質、經(jīng)濟的全方位服務，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境；（4）、使物業(yè)公司獲得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益，以保證物業(yè)管理公司經(jīng)營成良性循環(huán)，提高公司的服務水平和市場競爭力。9.2機構設置與定員9.2.1機構設置物業(yè)公司設經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。下設辦公室、財務室、經(jīng)營部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個部室。（1）、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關等。（2）、財務室主管日常經(jīng)營收支，代收各種費用等。（3）、經(jīng)營部主管公司各經(jīng)營部門管理，對外聯(lián)絡，公司發(fā)展規(guī)劃等。（4）、保安部主管門衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。（5）、工程部主管小區(qū)房屋維護、修繕、公用設備設施的日常管理、維護。（6）、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運、綠化等。（7）、組織機構見框圖9.2.2勞動定員表9.3、物業(yè)公司經(jīng)費來源9.3.1、物業(yè)管理是對物業(yè)的正常運營進行維護，對物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務，所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公司的資金來源主要有以下幾個方面：（1）、房地產(chǎn)公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經(jīng)營用房及設備，由物業(yè)管理公司進行經(jīng)營，其經(jīng)營收益歸入物業(yè)公司的管理資金項目內(nèi)。（2）、房屋產(chǎn)權人、使用人定期交納物業(yè)管理費。第十章項目實施計劃和招標方案10.1項目建設周期規(guī)劃本項目建設期3年（自開工之日起算），具體劃分為以下階段：項目前期及論證工作初步設計及施工圖設計階段場址清理土建施工安裝施工工程掃尾，竣工驗收10.2實施進度安排10.2.1施進度安排第1～2月項目前期及論證工作第3～5月初步設計及施工圖設計。第6～35月建、安施工第35~41月工程掃尾，竣工驗收10.2.2項目實施進度表（附后）10.3招標方案10.3.1、依據(jù)《中華人民共和國招投標法》和有關法律、法規(guī)的規(guī)定，確定招標方案。10.3.2、招標內(nèi)容：本建設項目的勘察設計、建安工程、監(jiān)理設備等。10.3.3、招標方式：公開招標、邀請招標。10.3.4、招標基本情況表見附表。第十一章投資估算與資金籌措11.1、編制依據(jù)11.1.1、1999年《河北省建筑工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標。11.1.2、1996年《河北省安裝工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標。11.1.3、2000年《河北省建筑工程概算費用定額》、《河北省建設項目概算其他費用定額》。11.1.4、本項目有關專業(yè)提供的設計圖、設備材料及有關技術數(shù)據(jù)。11.1.5、國家、部門和地區(qū)的現(xiàn)行其他有關規(guī)定。11.2、編制辦法及各項費用的確定11.2.1、建筑工程費按建（構）筑物的結構特征和現(xiàn)行定額（指標），參照當?shù)仡愃乒こ桃詥畏皆斐蓛r估算，室外工程按設計工程量及有關概算指標估算11.2.2、主要設備價格采用生產(chǎn)廠家報價，不足部分參照《全國機電產(chǎn)品價格目錄》，并按有關規(guī)定計取運雜費及調整價差。11.2.3、安裝工程費用在《概算定額》及概算指標基礎上，按現(xiàn)行市場價格調整價差。11.2.4、其他費用按國家和地區(qū)有關規(guī)定計算。11.2.5、本工程取定基本預備費率為5%。價差預備費根據(jù)計投資（1999）1340號文規(guī)定，投資價格指數(shù)按0計算。11.2.6、建設單位計劃本項目三年內(nèi)分期竣工，其中一期工程指回遷房一年內(nèi)竣工，鑒于這種情況，本報告按不分期進行經(jīng)濟評價。11.3、投資估算及投資其構成本項目估算總投資為98890.80萬元，其中：建筑工程費45813.08萬元設備購置：3563萬元（部分設備含安裝工程費）安裝工程費：150.5萬元其它費用：44892.08萬元，其中：土地費用：37232萬元（含契稅）；預備費：2858.58萬元建設期貸款利息：1628.56萬元11.4、項目資金籌措與來源11.4.1、本項目建設資金為全部自籌。11.4.2、資金來源：（1）向銀行貸款18000萬元，年利率5.84%。（2）其余全部為自有資金（第二、三年預售收入視作自有資金），分三年投入。以上詳見資金使用計劃表。第十二章財務評價本篇根據(jù)國家計委頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟與評價方法與參數(shù)》、建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》及現(xiàn)行有關財務制度，對本項目的經(jīng)濟效益進行分析與評價?；緮?shù)據(jù)12.1、總收入估算：根據(jù)本項目建筑特點及所處的地段等因素，參考我市房地產(chǎn)業(yè)銷售行情，預計售價如下：名稱建筑面積m2單方售價(元)小計商住樓66800300020040.00寫字樓39200300011760.00綜合樓1200030003600.00公寓樓157649300047294.70產(chǎn)權式商務酒店2480030007440.00商業(yè)47250850040162.50農(nóng)貿(mào)市場25003000750.00地下車庫45000300013500.00合計395199144547本項目計算期內(nèi)總收入144557萬元。其中，在建設期的第二、三年，預計收入總營業(yè)額的1/3，工程竣工后，第四年全部售出。詳見總收入估算表。12.2、銷售成本按銷售收入的0.5%估算，含廣告、營銷等全部費用。本項目銷售總成本704萬元。12.3、稅金：12.3.1、營業(yè)稅：按營業(yè)額的5%估算。本項目營業(yè)稅7039萬元。12.3.2、城建維護稅按營業(yè)稅的7%，教育附加按營業(yè)稅的3.5%。本項目城建維護稅和教育附加739萬元。12.3.3、所得稅：按利潤總額的33%計算。本項目所得稅11467萬元。以上詳見：損益表。12.4、財務評價指標計算評價指標如下：投資利潤率（稅后）17.06%投資利潤率（稅前）25.47%投資利稅率（稅后）33.16%投資利稅率（稅前）24.76%財務內(nèi)部收益率（稅后）17.75%財務內(nèi)部收益率（稅前）24.42%資本金財務內(nèi)部收益率（稅后）18.75%資本金財務內(nèi)部收益率（稅前）47.71%財務凈現(xiàn)值（Ic=15%）稅后2255萬元財務凈現(xiàn)值（Ic=15%）稅前8293萬元投資回收期（稅后）3.69年（含建設期3年）借款償還期年（含建設期3年，）。以上詳見：損益表、財務現(xiàn)金流量表、借款償還平衡表。12.5、不確定性分析12.5.1、盈虧平衡分析經(jīng)計算本項目盈虧平衡點BEP=75.99%，這表明本項目具有一定的抗風險能力。12.5.2、單因素敏感性分析本項目從建設投資、銷售價格兩個方面，以±5%、10%為幅度，以財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期為指標，對本項目進行了敏感性分析。數(shù)據(jù)結果表明：當建設投資增加10%和銷售價格減少10%時，對項目財務內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值均產(chǎn)生較大的不利影響（詳見單因素敏感性分析表）。請開發(fā)商注意加強控制建設投資和銷售價格的優(yōu)惠幅度。12.5.3臨界點分析：本報告以財務內(nèi)部收益率Ic=15%為期望值，以總收入、建設投資的增減作臨界點分析，結果表明，當達到臨界點時，總收入減少13022萬元、建設投資增加7878萬元。從財務評價可以看到，本項目具有一定的盈利能力和抗風險能力，因此，本項目在財務上是可行的。第十三章社會評價13.1項目現(xiàn)狀：本項目屬舊城改造項目，XX生活小區(qū)地處城市中心，始建于上世紀50年代，整個小區(qū)布局混雜，建筑物年久失修，許多服務配套設施陳舊不堪，已不能適應居民的生活需要，且區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境較差，大部分房屋已成危房，與周邊環(huán)境極不協(xié)調，嚴重影響城市面貌和城市品位的提高。13.2社會效益：（1）、通過改造，不僅有利于合理利用城市土地，優(yōu)化城市空間布局，落實城市規(guī)劃，而且有利于改善人民群眾的居住生活環(huán)境，提升城市形象，加快城市現(xiàn)代化進程，還有利于擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長，推動城市經(jīng)濟發(fā)展和社會進步。（2）、本項目建成后，商務區(qū)及物業(yè)管理將提供許多就業(yè)機會，這將有利于社會穩(wěn)定。（3）、本項目建成后，上繳國家利稅16713萬元第十四章評價結論“XX生活小區(qū)”項目，嚴格貫徹執(zhí)行國家和地方政府有關法規(guī)政策法規(guī)，功能齊全，符合城市總體規(guī)劃，在我市城建工作中，其建設十分必要，同時具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，因此，該項目是可行的。目錄第一章總論 1第一節(jié)項目承建方基本情況 1第二節(jié)項目概況 2第三節(jié)項目申請報告的依據(jù) 4第四節(jié)主要技術經(jīng)濟指標： 4第二章項目背景及必要性 5第一節(jié)項目背景 5第二節(jié)項目建設的必要性 10第三章建設條件與場址選擇 13第一節(jié)項目建設選址要求 13第二節(jié)區(qū)域建設條件 13第三節(jié)自然和生態(tài)條件 14第四節(jié)基礎配套設施條件 14第五節(jié)區(qū)位投資優(yōu)勢 15第六節(jié)建設規(guī)模及原料預測 17第四章技術與工藝方案 18第一節(jié)項目組成 18第二節(jié)生產(chǎn)工藝方案 18第三節(jié)工藝流程及總平布置 20第五章環(huán)境保護與勞動安全 24第一節(jié)環(huán)境保護與有關環(huán)保措施 24第二節(jié)節(jié)能與勞動安全 27第六章企業(yè)組織和勞動定員 31第七章項目實施進度安排 32第一節(jié)項目建設管理 32第二節(jié)項目實施進度 35第八章投資估算與資金籌措 36第一節(jié)投資估算 36第二節(jié)資金籌措 37第九章財務分析和社會效益分析 38第一節(jié)財務分析 38第二節(jié)社會效益分析 41第十章可行性研究結論與建議 43目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目背景 11.2項目概況 101.3項目建設單位財務狀況 14第二章產(chǎn)品市場預測 162.1市場現(xiàn)狀 162.2價格預測 25第三章建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 263.1建設規(guī)模 263.2產(chǎn)品方案 263.3產(chǎn)品標準 26第四章產(chǎn)品生產(chǎn)基地 274.1廠址選擇 27第五章技術方案、設備方案、工程方案 315.1技術方案 315.2設備方案