保密保密xxxx棚改項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告xxxx資產(chǎn)管理股份有限公司目錄調(diào)查過程記錄 4一． 調(diào)查時(shí)間 4二． 數(shù)據(jù)來源及報(bào)告形成 4（一） 償債主體資料 4（二） 項(xiàng)目資料 5（三） 擔(dān)保資料 5（四） 其他資料 5第一部分 償債主體分析 5一． 償債主體情況調(diào)查 5（一） 償債主體基本情況 5（二） 償債主體歷史改革 5（三） 股東情況 6（四） 償債主體關(guān)聯(lián)方情況 7（五） 組織架構(gòu) 81. 辦公室 92. 經(jīng)營部 93. 財(cái)務(wù)部 104. 工程部 10（六） 員工與管理層情況 101. 員工情況 102. 領(lǐng)導(dǎo)層 11二． 償債主體所在地區(qū)發(fā)展情況調(diào)查 12（一） 經(jīng)濟(jì)概況 12（二） xxxx市財(cái)政和金融情況 12（三） 償債主體規(guī)劃情況 13第三部分 財(cái)務(wù)狀況分析 14一． 償債主體財(cái)務(wù)狀況 14（一） 基本財(cái)務(wù)情況 14（二） 資產(chǎn)和負(fù)債狀況 161. 資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 162. 負(fù)債結(jié)構(gòu) 17（三） 權(quán)益狀況 20（四） 損益情況 201. 收入情況 202. 成本情況 213. 利潤構(gòu)成 21（五） 關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo) 221. 短期流動(dòng)性指標(biāo) 222. 長期負(fù)債能力指標(biāo) 223. 盈利能力指標(biāo) 22（六） 或有事項(xiàng)與不良記錄 23二． 償債主體資信狀況與融資便利性 23（一） 公開市場融資及外部評級 23（二） 金融機(jī)構(gòu)信貸情況 231. 銀行授信情況 232. 銀行體系融資情況 23三． 償債主體現(xiàn)金流平衡 24第四部分 項(xiàng)目可行性與還款來源分析 26一． 項(xiàng)目基本情況 26（一） 項(xiàng)目概況 26（二） 項(xiàng)目選址方案 26（三） 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與投資估算 261. 項(xiàng)目總投資估算表 272. 工程造價(jià)表 283. 征地、拆遷費(fèi)用 304. 建設(shè)期利息 30（四） 資金籌措 30（五） 還款計(jì)劃 30（六） 還款來源 311. 土地出讓收入 312. 土地出讓計(jì)劃時(shí)間表 313. 房屋收入 324. 商鋪收入 335. 幼兒園出租收入 336. 農(nóng)貿(mào)市場出租收入 337. 地下室收入 348. 物業(yè)管理費(fèi)收入 34（七） 項(xiàng)目必要性 341. 有利于增加社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益 342. 有利于增加正面的社會(huì)影響 35（八） 項(xiàng)目審批合規(guī)性情況 35（九） 項(xiàng)目資金安排 35（十） 資金平衡分析 36第五部分 擔(dān)保人分析 39一． 擔(dān)保人的基本情況 39（一） 基本情況 39（二） 歷史沿革 39二． 擔(dān)保人內(nèi)部治理 40（一） 股東大會(huì) 40（二） 董事會(huì) 40（三） 監(jiān)事會(huì) 40（四） 高級管理層 41（五） 國際顧問委員會(huì) 41（六） 內(nèi)部審計(jì) 41三． 擔(dān)保人財(cái)務(wù)狀況 42（一） 財(cái)務(wù)狀況分析 42（二） 資產(chǎn)質(zhì)量 43（三） 資本管理與資本充足率情況 43第六部分 合規(guī)性分析 44一． 不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃產(chǎn)品合規(guī)性評估表 44第七部分 項(xiàng)目小組簽字頁 47

調(diào)查過程記錄調(diào)查時(shí)間xxxx資產(chǎn)管理股份有限公司對其擬發(fā)起設(shè)立的10億元（人民幣）“xxxx—xxxx棚改項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”進(jìn)行盡職調(diào)查。按照盡職調(diào)查的相關(guān)程序，成立了由倪霓、王浩等人組成的調(diào)查小組。在一定期間內(nèi)，調(diào)查小組對投資計(jì)劃償債主體——xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司（以下簡稱“公司”）以及擔(dān)保銀行——國家開發(fā)銀行安徽分行進(jìn)行了必要的盡職調(diào)查工作。其中，xxxx資產(chǎn)管理股份有限公司風(fēng)險(xiǎn)管理及合規(guī)部高善功，信用評估部劉新宇于2013年9月25日赴xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)評估與信用評估。調(diào)查期間，調(diào)查小組訪談了國家開發(fā)銀行安徽省分行市場與投資處處長吳廣根、客戶二處處長鄧璐、xxxx市城市建設(shè)投資有限公司黨組書記徐保月等人員，并進(jìn)行了項(xiàng)目現(xiàn)場盡調(diào)。之后，調(diào)查小組對償債主體及擬投資項(xiàng)目資料與信息進(jìn)行了持續(xù)性的采集與更新。數(shù)據(jù)來源及報(bào)告形成本盡職調(diào)查報(bào)告是基于現(xiàn)場訪談?wù)勗捰涗浐蛯?shí)地調(diào)研情況，并結(jié)合xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司提供的有關(guān)數(shù)據(jù)材料做出的。報(bào)告形成的主要相關(guān)文件如下：償債主體資料財(cái)務(wù)及審計(jì)報(bào)告類xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司2010年審計(jì)報(bào)告xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司2011年審計(jì)報(bào)告xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司2012年審計(jì)報(bào)告xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司2013年6月財(cái)務(wù)報(bào)表公司執(zhí)照xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司組織機(jī)構(gòu)代碼證（副本）xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司企業(yè)法人證書（副本）xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司稅務(wù)登記證（副本）xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司公司章程其他類公司基本情況介紹文件公司內(nèi)部控制制度等企業(yè)提供的其他相關(guān)資料項(xiàng)目資料項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告作為還款來源的五塊土地的土地證及評估報(bào)告項(xiàng)目相關(guān)批文企業(yè)提供的其他相關(guān)資料擔(dān)保資料國家開發(fā)銀行2012年年報(bào)其他資料第一部分 償債主體分析償債主體情況調(diào)查償債主體基本情況根據(jù)xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，企業(yè)法人基本情況如下：名稱：xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司法定代表人：鄭健注冊資本：壹億伍仟萬圓整公司類型：其他有限責(zé)任公司法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：341100000026106業(yè)務(wù)范圍：城市基礎(chǔ)設(shè)施、保障性安居工程、市政公用設(shè)施投資、建設(shè)、運(yùn)營、管理；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。（上述經(jīng)營范圍不含國家法律規(guī)定禁止、限制和許可經(jīng)營的項(xiàng)目；涉及資質(zhì)憑資質(zhì)經(jīng)營）發(fā)證機(jī)關(guān)：安徽省xxxx市工商行政管理局償債主體歷史改革1997年12月8日，經(jīng)xxxx市機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)批準(zhǔn)成立xxxx市國家安居工程開發(fā)建設(shè)中心，隸屬于xxxx市房地產(chǎn)管理局的事業(yè)單位，并取得xxxx市工商行政管理局核發(fā)的編號為341100000026106號的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，注冊資本800萬元，實(shí)收資本800萬元。2012年8月2日，xxxx鴻基會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具滁鴻會(huì)驗(yàn)字[2012]081號驗(yàn)資報(bào)告驗(yàn)明出資人xxxx市房地產(chǎn)管理局繳納貨幣資金4200萬元，注冊資本由800萬元增加至5000萬元，實(shí)收資本5000萬元。2013年4月27日，根據(jù)xxxx市人民政府滁政〔2013〕69號文，將xxxx市房產(chǎn)局主管的市安居中心劃轉(zhuǎn)至市城投公司，由市城投公司履行出資人責(zé)任。2013年5月8日根據(jù)xxxx市工商行政管理局（皖滁）登記名預(yù)核變字[2013]第108號，同意將企業(yè)名稱由xxxx國家安居工程開發(fā)建設(shè)中心變更為xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司。2013年6月13日，根據(jù)xxxx市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)滁國資[2013]12號，同意xxxx國家安居工程開發(fā)建設(shè)中心改制后新公司xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司為xxxx市城市建設(shè)投資有限公司獨(dú)資的有限責(zé)任公司，按照基準(zhǔn)日為2013年3月31日清產(chǎn)核資財(cái)務(wù)審計(jì)后賬面凈資產(chǎn)399312.17萬元作為xxxx市城市建設(shè)投資有限公司對新公司的出資，出資額超過新公司成立時(shí)注冊資本5000萬元的部分進(jìn)入新公司資本公積，改制前的資產(chǎn)和債務(wù)整體由新公司繼承。2013年6月26日，xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司股東會(huì)決議，同意新增股東方安徽滁寧高速公路開發(fā)有限公司及安徽省xxxx熱電廠；同意xxxx市城市建設(shè)投資有限公司、安徽滁寧高速公路開發(fā)有限公司、安徽省xxxx熱電廠以貨幣出資方式分別向xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司注入資本金7000萬元、1500萬元、1500萬元，增加其注冊資本。2013年6月28日，xxxx鴻基會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具滁鴻會(huì)驗(yàn)字[2013]089號驗(yàn)資報(bào)告驗(yàn)明xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司的股東及實(shí)際出資情況，公司注冊資本1.5億元，實(shí)收資本1.5億元。2013年8月，股東xxxx市城市建設(shè)投資有限公司將位于南屏路東側(cè)、恒豐路北側(cè)；全椒路西側(cè)、恒豐路北側(cè)；全椒路東側(cè)、恒豐路北側(cè)；永樂路東側(cè)、恒豐路北側(cè)；南譙路東側(cè)、恒豐路北側(cè)的5宗706.60畝土地注入公司，上述土地的評估價(jià)值約為17.68億元。股東情況xxxx市城市建設(shè)投資有限公司、安徽滁寧高速公路開發(fā)有限公司、安徽省xxxx熱電廠三家合資成立的有限責(zé)任公司。公司注冊資本15000萬元，其中xxxx市城市建設(shè)投資有限公司以貨幣方式出資12000萬元，占注冊資本的80%；安徽滁寧高速公路開發(fā)有限公司以貨幣方式出資1500萬元，占注冊資本的10%；安徽省xxxx熱電廠以貨幣方式出資1500萬元，占注冊資本的10%。股東結(jié)構(gòu)圖如下：滁州市安投置業(yè)開發(fā)有限公司滁州市安投置業(yè)開發(fā)有限公司安徽滁寧高速公路

開發(fā)有限公司滁州市城市建設(shè)

投資有限公司安徽省滁州熱電廠出資1500萬元

占比10%出資12000萬元占比80%出資1500萬元占比10%償債主體關(guān)聯(lián)方情況公司主要關(guān)聯(lián)方為xxxx市城市建設(shè)投資有限公司、安徽滁寧高速公路開發(fā)有限公司、安徽省xxxx熱電廠。1．xxxx市城市建設(shè)投資有限公司（以下簡稱“xxxx城投”）xxxx城投注冊資本20億元，其下設(shè)的全資、控股及參股子公司情況如下：xxxx城投控股及參股企業(yè)情況匯總表子公司名稱xxxx城投所占股比1xxxx市城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)有限公司100%2xxxx市自來水公司100%3xxxx市公共汽車公司100%4xxxx市高鐵站區(qū)開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司100%5xxxx現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)有限公司100%6xxxx市城投資產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司100%7xxxx市國有資產(chǎn)運(yùn)營有限公司100%8xxxx市城投供熱有限公司100%9安徽省xxxx熱電廠100%10xxxx市交通基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)有限公司100%11xxxx市信用擔(dān)保有限公司控股12xxxx市城投國泰建設(shè)有限公司控股13xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司控股14xxxx新奧燃?xì)庥邢薰緟⒐?5國元農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)股份有限公司參股16安徽省瑯琊山旅游發(fā)展有限公司參股17xxxx浚源創(chuàng)業(yè)投資中心（有限合伙企業(yè)）參股18中新蘇滁（xxxx）開發(fā)有限公司參股19xxxx市城投小額貸款股份有限公司參股2．安徽滁寧高速公路開發(fā)有限公司公司于2002年12月6日由xxxx市交通基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)有限公司、上海天浦置地有限公司和上海遠(yuǎn)通路橋工程機(jī)械有限公司共同投資建立，注冊資本人民幣1億元，法人代表洪文振，經(jīng)營范圍為滁寧高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施投資、養(yǎng)護(hù)、經(jīng)營管理。3、安徽省xxxx熱電廠xxxx熱電廠是我市唯一國有公共熱電聯(lián)產(chǎn)企業(yè)，也是省節(jié)能減排重點(diǎn)單位。1989年建成投產(chǎn)，占地面積137畝；注冊資本人民幣5249.449014萬元，法人代表周傳錦，經(jīng)營范圍為生產(chǎn)、供應(yīng)火力發(fā)電、蒸汽熱供應(yīng)、灰渣。組織架構(gòu)公司根據(jù)企業(yè)定位、業(yè)務(wù)特點(diǎn)及業(yè)務(wù)需要，設(shè)置了辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、經(jīng)營部四個(gè)職能部門。其組織結(jié)構(gòu)如下圖：副總經(jīng)理副總經(jīng)理經(jīng)營部財(cái)務(wù)部辦公室工程部總經(jīng)理監(jiān)事股東會(huì)董事會(huì)辦公室辦公室是公司的綜合協(xié)調(diào)職能部門，具體的職責(zé)范圍是：公司內(nèi)部日常管理；公司文件、信函、郵件收發(fā)、打印、檔案、大事記編輯等工作；報(bào)刊訂閱和報(bào)刊分類、登記并分別送到有關(guān)部門；董事會(huì)、總經(jīng)理會(huì)議、公司辦公會(huì)議和各類綜合性會(huì)議的組織、記錄等工作；根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)安排或工作需要參與其他會(huì)議的組織安排工作；信息傳遞、管理和辦公自動(dòng)化建設(shè)等工作；公司車輛管理；定期對公司固定財(cái)產(chǎn)清查登記，確保資產(chǎn)完整；公司接待工作；定期監(jiān)督公司內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)章制度執(zhí)行情況。經(jīng)營部圍繞全市城市建設(shè)總體規(guī)劃和公司發(fā)展戰(zhàn)略，研究分析全市城市建設(shè)投融資需求，草擬公司投融資中長期規(guī)劃、年度計(jì)劃并組織實(shí)施；廣泛收集投融資信息，了解掌握國家投融資政策，負(fù)責(zé)對公司擬投融資項(xiàng)目收益前景的分析評價(jià)、策劃包裝、方案擬定等，為公司投融資決策提供依據(jù)和參考；負(fù)責(zé)公司投融資項(xiàng)目的立項(xiàng)、可研、環(huán)評、規(guī)劃、用地等前期工作，按照業(yè)務(wù)流程及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)；負(fù)責(zé)公司投融資項(xiàng)目的商務(wù)洽談、項(xiàng)目對接等工作。財(cái)務(wù)部制定各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度；公司資金的審核、撥付、調(diào)度等管理工作；財(cái)會(huì)政策的執(zhí)行，會(huì)計(jì)核算、會(huì)計(jì)報(bào)表編制、納稅申報(bào)；負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)預(yù)決算工作；公司債權(quán)、債務(wù)管理，降低財(cái)務(wù)成本，控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；配合有關(guān)部室定期開展財(cái)產(chǎn)清查工作；財(cái)會(huì)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作；對下屬公司財(cái)務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)和管理。工程部根據(jù)編制公司投資項(xiàng)目計(jì)劃，建立公司投資項(xiàng)目管理臺帳；會(huì)同計(jì)劃財(cái)務(wù)部，編制階段性資金需求計(jì)劃、工程用款計(jì)劃；參加有關(guān)部門工程調(diào)度會(huì)，定期深入工地調(diào)研，及時(shí)掌握工程相關(guān)情況，加強(qiáng)對項(xiàng)目過程投資控制；負(fù)責(zé)工程變更審查，加強(qiáng)對項(xiàng)目的投資控制；協(xié)助審計(jì)部門對項(xiàng)目工程決算進(jìn)行審查；負(fù)責(zé)對申請可研、勘察、設(shè)計(jì)、征地拆遷、招投標(biāo)、監(jiān)理、檢測等工程費(fèi)用，以及工程進(jìn)度款、竣工結(jié)算款、工程質(zhì)量保修金等款項(xiàng)的初步審核，并提出審核意見；負(fù)責(zé)公司工程項(xiàng)目資料的搜集、整理、歸檔工作。員工與管理層情況員工情況公司共有員工26人，其中擁有中高級職稱的員工人數(shù)為10名。從學(xué)歷層次看，具有碩士及以上學(xué)歷5人、本科學(xué)歷16人、?？茖W(xué)歷5人。整體來看，公司人員素質(zhì)能夠滿足目前管理、經(jīng)營與技術(shù)等方面的需要。員工構(gòu)成情況如下：分類標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目人數(shù)占比按年齡結(jié)構(gòu)35歲以下1246.15%35-45歲1142.31%45歲以上311.54%合計(jì)26100.00%按學(xué)歷研究生及以上學(xué)歷519.23%大學(xué)本科1661.54%大專519.23%合計(jì)26100.00%按技術(shù)職稱高級27.69%中級830.77%初級1350.00%其他無職稱職工311.54%合計(jì)26100.00%按職稱專業(yè)類別工程系列1038.46%財(cái)會(huì)系列830.77%政工等其他系列519.23%其他無職稱職工311.54%合計(jì)26100.00%領(lǐng)導(dǎo)層（1）董事長兼總經(jīng)理鄭健，男，1966年10月出生，安徽蒙城人，本科學(xué)歷，中共黨員。1990年7月-1997年5月，任職xxxx市建設(shè)局規(guī)劃管理處，工程師；1997年5月-1999年1月，任職xxxx市園林綠化管理處，工程師；1999年1月-2008年9月，任職xxxx市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)辦公室主任、高級工程師；2008年9月-2011年11月，任職xxxx市招標(biāo)管理局，歷任審查備案科科長、監(jiān)督檢查科科長、工會(huì)主席；2011年11月-2013年6月，任職xxxx市房地產(chǎn)管理局副調(diào)研員、安居中心主任；2013年6月至今任市安投置業(yè)開發(fā)有限公司董事長兼總經(jīng)理。（2）戴薇，1978年11月生，本科學(xué)歷，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、助理會(huì)計(jì)師。曾任xxxx市國家安居工程開發(fā)建設(shè)中心辦公室主任，2013年6月任市安投置業(yè)開發(fā)有限公司董事、辦公室主任。（3）王峰，1974年11月生，中共黨員，本科學(xué)歷，工程師，建造師，曾任xxxx市公路局路橋工程處技術(shù)員、項(xiàng)目副經(jīng)理，市城投公司項(xiàng)目融資部副經(jīng)理、經(jīng)理，現(xiàn)任市城投公司董事、總經(jīng)理助理，市安投置業(yè)開發(fā)有限公司董事。（4）魏金龍，1977年2月生，中共黨員，本科學(xué)歷，高級工程師，建造師，曾在中國建筑工程總公司任職，現(xiàn)任xxxx市城市建設(shè)投資有限公司融資部經(jīng)理、市安投置業(yè)開發(fā)有限公司董事。（5）司武水，1979年1月生，本科學(xué)歷，會(huì)計(jì)師。曾任xxxx市城市建設(shè)投資有限公司項(xiàng)目融資部副經(jīng)理，現(xiàn)任xxxx市城市建設(shè)投資有限公司資本市場部經(jīng)理、市安投置業(yè)有限公司董事。（6）何劍，1983年10月出生，本科學(xué)歷，曾任中扶建設(shè)安徽分公司、中鐵十局五公司、xxxx市市建公司擔(dān)任技術(shù)員、管理工程師崗位，現(xiàn)任xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司監(jiān)事。公司按照國家對國有企業(yè)管理的有關(guān)要求，主動(dòng)接受審計(jì)、紀(jì)委、監(jiān)察等有關(guān)部門監(jiān)督檢查，及時(shí)、主動(dòng)披露重大信息。償債主體所在地區(qū)發(fā)展情況調(diào)查經(jīng)濟(jì)概況2012年，xxxx市完成生產(chǎn)總值970.7億元，比2007年翻一番，年均增長13.4%；財(cái)政收入153.2億元，是2007年的3.4倍，年均增長27.5%；規(guī)模以上工業(yè)增加值401.3億元，是2007年的2.9倍，年均增長22.9%；固定資產(chǎn)投資882.6億元，是2007年的4.95倍，年均增長37.7%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額296.8億元，是2007年的2.3倍，年均增長18.2%；外貿(mào)進(jìn)出口總額15.3億美元，是2007年的3.2倍，年均增長26.3%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20426元，年均增長13.4%；農(nóng)民人均純收入8091元，年均增長16.2%。2010年和2011年，在全省年度目標(biāo)綜合考核中分別排名第4位和第3位。xxxx市財(cái)政和金融情況2012年，財(cái)政收入153.2億元，是2007年的3.4倍，年均增長27.5%。組建政府投融資平臺，統(tǒng)籌運(yùn)作國有資產(chǎn)，解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌融資問題，為大建設(shè)大發(fā)展提供了重要保障。5年內(nèi)，引進(jìn)股份制銀行5家、風(fēng)投基金2家，開辦小額貸款公司22家、融資擔(dān)保公司12家、村鎮(zhèn)銀行6家，5個(gè)信用聯(lián)社成功改組為農(nóng)商行，德力、金禾成功上市；本外幣存款余額超千億元，貸款余額超700億元，五年分別增長2.3倍和2.5倍。2012年，社會(huì)融資總量超300億元，其中域內(nèi)外新增貸款170億元，市城投公司15億元債券發(fā)行到位，市開發(fā)區(qū)同創(chuàng)公司8億元債券獲批發(fā)行，開展住房公積金貸款試點(diǎn)并放貸4.9億元，天大集團(tuán)8.6億元短期融資券成功注冊。償債主體規(guī)劃情況《xxxx市城市總體規(guī)劃(2008-2020年)》如下：規(guī)劃期限近期：2008年—2010年；遠(yuǎn)期：2011年—2020年。城市發(fā)展總體目標(biāo)長江三角洲城市群有機(jī)組成部分；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市；以工業(yè)為主導(dǎo)，工業(yè)、商貿(mào)、旅游協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基地。城鎮(zhèn)化發(fā)展策略城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略：核心集聚、軸向帶動(dòng)、東向發(fā)展結(jié)合xxxx本地的發(fā)展實(shí)際，其城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)應(yīng)該是積極引導(dǎo)農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城鎮(zhèn)的過程。考慮到xxxx本地的財(cái)政實(shí)力及城鎮(zhèn)化對基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境設(shè)施等建設(shè)的要求，xxxx城鎮(zhèn)化發(fā)展采取核心集聚、軸向帶動(dòng)、東向發(fā)展的戰(zhàn)略，促進(jìn)xxxx—全椒—來安一體化建設(shè)，促進(jìn)大滁城地域的做大做強(qiáng)，加強(qiáng)區(qū)域聯(lián)系通道建設(shè)，推進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展軸上縣城及重點(diǎn)鎮(zhèn)的建設(shè)，積極參與區(qū)域分工協(xié)作，形成東向發(fā)展、開放融合的城鎮(zhèn)發(fā)展態(tài)勢。產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略工業(yè)帶動(dòng)、優(yōu)化升級；調(diào)整農(nóng)業(yè)，穩(wěn)定發(fā)展；擴(kuò)大三產(chǎn)，服務(wù)區(qū)域。城市性質(zhì)與職能城市性質(zhì)：皖東中心城市，長三角區(qū)域現(xiàn)代制造業(yè)基地和生態(tài)旅游城市。城市主要職能：南京都市圈門戶城市、區(qū)域性制造業(yè)、旅游業(yè)和專業(yè)性商貿(mào)業(yè)基地。人口與用地規(guī)模(1)市域總?cè)丝谂c城鎮(zhèn)化水平近期2010年，xxxx市域總?cè)丝跒?55萬人，城鎮(zhèn)化水平為44%；遠(yuǎn)期2020年，xxxx市域總?cè)丝跒?03萬人，城鎮(zhèn)化水平為60-63%。(2)中心城區(qū)城市人口規(guī)模近期2010年，中心城區(qū)人口規(guī)模55萬人；遠(yuǎn)期2020年，中心城區(qū)人口規(guī)模95萬人。(3)中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模近期2010年，中心城區(qū)建設(shè)用地55平方公里，人均建設(shè)用地100平方米；遠(yuǎn)期2020年，中心城區(qū)建設(shè)用地95平方公里，人均建設(shè)用地100平方米。第三部分 財(cái)務(wù)狀況分析償債主體財(cái)務(wù)狀況基本財(cái)務(wù)情況2012年末，償債主體資產(chǎn)總計(jì)40.24億元，所有者權(quán)益合計(jì)12.87億元，負(fù)債合計(jì)27.37億元，資產(chǎn)負(fù)債率為68.01%；營業(yè)收入10.05億元，凈利潤為0.19億元，凈資產(chǎn)收益率為2.33%。償債主體本部資產(chǎn)負(fù)債表情況如下：單位：元2010201120122013．6流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金229,629,010.12130,140,701.28146,877,625.6155,318,300.49應(yīng)收賬款2,929,694.5031,847,731.051,679,733,864.251,917,601,469.00預(yù)付款項(xiàng)47,442,853.6059,552,502.4274,707,833.8241,439,924.22其他應(yīng)收款41,600,142.26135,299,943.56442,709,207.51673,070,044.79存貨1,236,316,675.631,941,137,871.411,677,635,802.302,173,910,084.27流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)1,557,918,376.112,297,978,749.724,021,664,333.494,861,339,822.77非流動(dòng)資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原價(jià)2,279,374.582,284,724.582,778,072.451,007,179,957.95減：累計(jì)折舊251,453.29480,719.76724,626.72846,542.54固定資產(chǎn)凈額2,027,921.291,804,004.822,053,445.731,006,333,415.41非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)2,027,921.291,804,004.822,053,445.731,006,333,415.41資產(chǎn)總計(jì)1,559,946,297.402,299,782,754.544,023,717,779.225,867,673,238.18流動(dòng)負(fù)債：應(yīng)付賬款507,709,468.41741,273,803.301,028,150,016.771,186,763,574.73預(yù)收款項(xiàng)4,226,693.2029,898,005.1433,531,113.5314,445,849.45應(yīng)付職工薪酬-20,220.7118,454.52332,491.74應(yīng)交稅費(fèi)19,066,868.5555,228,434.6292,233,966.91135,223,584.63其他應(yīng)付款192,585,896.27213,925,970.281,582,715,157.45480,466,721.96預(yù)提費(fèi)用3,808,422.004,113,462.000.00流動(dòng)負(fù)債合計(jì)727,377,127.721,044,458,129.862,736,630,254.661,817,232,222.51非流動(dòng)負(fù)債：長期借款113,500,000.0061,000,000.0050,000,000.00非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)113,500,000.0061,000,000.000.0050,000,000.00負(fù)債合計(jì)840,877,127.721,105,458,129.862,736,630,254.661,867,232,222.51所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)：實(shí)收資本(或股本8,000,000.008,000,000.0050,000,000.0050,000,000.00資本公積金704,330,000.001,164,330,000.001,164,330,000.003,855,121,885.50未分配利潤6,739,169.6821,994,624.6872,757,524.5795,319,130.17歸屬于母公司所有者權(quán)益合計(jì)719,069,169.681,194,324,624.681,287,087,524.574,000,441,015.67所有者權(quán)益合計(jì)719,069,169.681,194,324,624.681,287,087,524.574,000,441,015.67負(fù)債和所有者權(quán)益總計(jì)1,559,946,297.402,299,782,754.544,023,717,779.235,867,673,238.18數(shù)據(jù)來源：xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司審計(jì)報(bào)告償債主體損益表情況如下：單位：元2010201120122013．6一、營業(yè)總收入(元)336,687,115.97590,019,231.251,005,273,879.80253,000,000.00營業(yè)收入(元)336,687,115.97590,019,231.251,005,273,879.80253,000,000.00二、營業(yè)總成本(元)320,798,725.78568,970,605.45986,762,078.49243,272,871.44營業(yè)成本(元)298,511,773.98533,520,205.50925,668,075.58230,000,000.00營業(yè)稅金及附加(元)18,991,632.9332,799,524.9357,331,819.7412,650,000.00銷售費(fèi)用(元)462.001,117.001,212.50管理費(fèi)用(元)2,092,467.973,245,852.764,236,637.44757,897.59財(cái)務(wù)費(fèi)用(元)1,202,388.90-596,094.74-475,666.77-135,026.15四、營業(yè)利潤(元)16,364,286.1921,081,800.0418,547,376.519,761,715.56加：營業(yè)外收入(元)56,635.1918,511,238.910.80減：營業(yè)外支出(元)11,857.6192,586.715,860.002,693.00五、利潤總額(元)16,409,063.7720,989,213.3337,052,755.429,759,023.36減：所得稅(元)2,246,389.895,247,303.339,263,188.852,439,755.84六、凈利潤(元)14,162,673.8815,741,910.0027,789,566.577,319,267.52歸屬于母公司所有者的凈利潤(元)14,162,673.8815,741,910.0027,789,566.577,319,267.52數(shù)據(jù)來源：xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司審計(jì)報(bào)告償債主體本部現(xiàn)金流量表情況如下：單位：元201020112012一、經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)414,345,248.06608,610,599.77748,832,824.93經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)785,164,543.121,109,111,557.67710,264,400.82經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-370,819,295.06-500,500,957.9038,568,424.11二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)2,082,793.690.000.00投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)1,563,843.005,350.00493,347.87投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額518,950.69-5,350.00-493,347.87三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)584,500,000.00468,500,000.0042,000,000.00籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)31,752,554.2467,482,000.9463,338,151.91籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額552,747,445.76401,017,999.06-21,338,151.91五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額182,447,101.39-99,488,308.8416,736,924.33數(shù)據(jù)來源：xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司審計(jì)報(bào)告資產(chǎn)和負(fù)債狀況資產(chǎn)結(jié)構(gòu)截至2012年底，償債主體本部資產(chǎn)總規(guī)模為40.24億元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為40.22億元，非流動(dòng)資產(chǎn)規(guī)模為0.02億元。償債主體資產(chǎn)結(jié)構(gòu)如下：201020112012流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金14.72%5.66%3.65%應(yīng)收賬款0.19%1.38%41.75%預(yù)付款項(xiàng)3.04%2.59%1.86%存貨79.25%84.41%41.69%流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)99.87%99.92%99.95%非流動(dòng)資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原價(jià)0.15%0.10%0.07%減：累計(jì)折舊0.02%0.02%0.02%固定資產(chǎn)凈額0.13%0.08%0.05%非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)0.13%0.08%0.05%資產(chǎn)總計(jì)100.00%100.00%100.00%數(shù)據(jù)來源：xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司審計(jì)報(bào)告在總資產(chǎn)規(guī)模里，截至2012年末，占比前三的資產(chǎn)項(xiàng)目為：應(yīng)收賬款、存貨、貨幣資金。其中，應(yīng)收賬款占比最高。根據(jù)償債主體2012年審計(jì)報(bào)告，各關(guān)鍵資產(chǎn)項(xiàng)目詳情為：(1)應(yīng)收賬款：應(yīng)收賬款為1.68億，占總資產(chǎn)的41.75%。應(yīng)收賬款如下：主要債務(wù)人單位年末余額(元)備注xxxx市拆遷事務(wù)所1,679,733,864.25應(yīng)收政府已安置的保障房款(2)存貨：存貨為1.67億，占總資產(chǎn)的41.69%。存貨如下：項(xiàng)目年末數(shù)（元）年初數(shù)（元）1、開發(fā)成本607,807,385.16809,493,337.69其中：（1）廉住房（2）經(jīng)濟(jì)適用房（3）安置房809,493,337.692、開發(fā)產(chǎn)品1,333,330,486.26868,142,464.61其中：（1）廉住房44,606,869.13（2）經(jīng)濟(jì)適用房41,346,521.62（3）安置房776,869,008.39（4）干部公寓5,320,065.483、低值易耗品合計(jì)1,941,137,871.421,677,635,802.30(3)貨幣資金：長期股權(quán)投資為1.47億，占總資產(chǎn)的3.65%。貨幣資金情況如下：項(xiàng)目年末數(shù)期初數(shù)現(xiàn)金4,833.2151429.93銀行存款146,872,792.40130,089,271.35合計(jì)146,877,625.61130,140,701.28負(fù)債結(jié)構(gòu)截至2012年底，償債主體資產(chǎn)負(fù)債率為68.01%。截至2012年底，償債主體負(fù)債總額為27.37億元，其中，流動(dòng)負(fù)債27.37億元。償債主體負(fù)債結(jié)構(gòu)如下：流動(dòng)負(fù)債：201020112012應(yīng)付賬款60.38%67.06%37.57%預(yù)收款項(xiàng)0.50%2.70%1.23%應(yīng)交稅費(fèi)2.27%5.00%3.37%其他應(yīng)付款22.90%19.35%57.83%預(yù)提費(fèi)用0.45%0.37%0.00%流動(dòng)負(fù)債合計(jì)86.50%94.48%100.00%非流動(dòng)負(fù)債：長期借款13.50%5.52%0.00%非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)13.50%5.52%0.00%負(fù)債合計(jì)100.00%100.00%100.00%從負(fù)債結(jié)構(gòu)看，排名負(fù)債規(guī)模前三的項(xiàng)目有其他應(yīng)付款、應(yīng)付款項(xiàng)、應(yīng)交稅費(fèi)。根據(jù)償債主體2012年審計(jì)報(bào)告，各關(guān)鍵負(fù)債項(xiàng)目詳情為：(1)一年內(nèi)其他應(yīng)付款為14.83億元。主要債權(quán)人如下：單位年末余額備注1.葛洲壩集團(tuán)第六工程公司10,000,000.00施工方保證金2.八一一地質(zhì)隊(duì)11,671,300.00暫收工程進(jìn)度款3.市瑯琊山風(fēng)景名勝區(qū)管委會(huì)49,400,000.00暫收工程進(jìn)度款4.安徽靜安投資集團(tuán)有限公司12,000,000.00施工方保證金5.淮安鎮(zhèn)淮建筑工程xxxx分公司11,170,000.00施工方保證金6.武警xxxx支隊(duì)2,565,026.10暫收工程進(jìn)度款7.巨匠建設(shè)集團(tuán)公司xxxx分公司10,000,000.00施工方保證金8.xxxx市城投公司1,383,103,803.15建設(shè)款合計(jì)106,806,326.10(2)應(yīng)付款項(xiàng)為10.28億，占總負(fù)債的37.57%，應(yīng)付款項(xiàng)主要為賬期一年以內(nèi)的工程款主要債務(wù)人如下：單位年末余額備注1.皖東防腐工程總公司159,746,254.89工程款2.xxxx會(huì)峰建安公司2,788,883.90工程款3.金和建筑裝飾工程公司60,697,807.91工程款4.東方建筑安裝公司138,705,227.40工程款5.xxxx南譙建安公司56,912,001.44工程款6.xxxx華建建安公司25,233,147.64工程款7.中城建六局（xxxx）有限公司492,700,000.00工程款9.武漢建工股份有限公司73,415,871.17工程款合計(jì)1,010,199,194.35(3)應(yīng)交稅費(fèi)為0.92億元，占總負(fù)債的3.37%。應(yīng)交稅費(fèi)如下：項(xiàng)目年初余額本年已交本年應(yīng)交年末余額1.營業(yè)稅38,433,662.2765,196,677.5287,001,559.5760,238,544.322.印花稅16,026.5010,918.50-7,949.50-2,841.503.所得稅8,521,219.77909,425.008,907,918.3216,519,713.094.土地增值稅-60,448.89--60,448.895.城市維護(hù)建設(shè)稅3,296,815.125,767,601.489,064,416.606.房產(chǎn)稅1,105,713.60569,056.80-536,656.80-7.教育附加費(fèi)3,915,446.242,559,137.046,474,583.29合計(jì)55,228,434.6266,686,077.82103,691,610.1192,233,966.91權(quán)益狀況2012年末，償債主體所有者權(quán)益規(guī)模為12.87億元，占總資產(chǎn)的31.99%。所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)如下：項(xiàng)目201020112012實(shí)收資本(或股本)(元)1.11%0.67%3.88%資本公積金(元)97.95%97.49%90.46%未分配利潤(元)0.94%1.84%5.65%歸屬于母公司所有者權(quán)益合計(jì)(元)100.00%100.00%100.00%所有者權(quán)益合計(jì)(元)100.00%100.00%100.00%其中，償債主體實(shí)收資本0.5億元，由xxxx市房地產(chǎn)管理局出資設(shè)立，股權(quán)比例為100%。2013年6月27日，xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司的注冊資本增加到1.50億元，安徽滁寧高速公路開發(fā)有限公司和安徽省xxxx熱電廠成為公司的新股東。資本公積為11.64億元。資本公積情況如下：項(xiàng)目年初賬面余額本期增加本期減少年末賬面余額股東增加資本1,164,330,000.001,164,330,000.00合計(jì)1,164,330,000.001,164,330,000.00損益情況收入情況截至2012年末，償債主體主營業(yè)務(wù)收入為10.05億元。主營業(yè)務(wù)收入情況如下：項(xiàng)目本年發(fā)生額上年發(fā)生額收入成本收入成本安置房1,005,143,879.80925,546,850.64590,019,231.25533,520,205.50經(jīng)濟(jì)適用房130,000.00121,224.94合計(jì)1,005,273,879.80925,668,075.58590,019,231.25533,520,205.50安置房：2012年度償債主體移交給xxxx市房屋拆遷事務(wù)所安置房面積372,842.48平方米，確定2012年總開發(fā)成本925,546,850.64元。收入按總開發(fā)成本加計(jì)8.60%確認(rèn)（其中5.60%為銷售稅金）。經(jīng)濟(jì)適用房：xxxx物價(jià)局文件核定價(jià)格（1989元/平方米）。成本情況截至2012年末，償債主體發(fā)生營業(yè)成本為0.93億元。償債主體營業(yè)外收入為0.19億元，營業(yè)外收入占營業(yè)利潤99.81%。營業(yè)外收入如下：項(xiàng)目本期發(fā)生額上期發(fā)生額應(yīng)收政府安置房代建管理費(fèi)18,510,937.01合計(jì)18,510,937.01營業(yè)總成本結(jié)構(gòu)如下：項(xiàng)目本年發(fā)生額上年發(fā)生額收入成本收入成本安置房1,005,143,879.80925,546,850.64590,019,231.25533,520,205.50經(jīng)濟(jì)適用房130,000.00121,224.94合計(jì)1,005,273,879.80925,668,075.58590,019,231.25533,520,205.50利潤構(gòu)成償債主體利潤構(gòu)成（占營業(yè)總收入）情況如下：201020112012一、營業(yè)總收入(元)100.00%100.00%100.00%營業(yè)收入(元)100.00%100.00%100.00%二、營業(yè)總成本(元)95.28%96.43%98.16%營業(yè)成本(元)88.66%90.42%92.08%營業(yè)稅金及附加(元)5.64%5.56%5.70%管理費(fèi)用(元)0.62%0.55%0.42%財(cái)務(wù)費(fèi)用（元）0.36%-0.10%-0.05%三、其他經(jīng)營收益(元)0.14%0.01%0.00%公允價(jià)值變動(dòng)收益(元)0.14%0.01%0.00%四、營業(yè)利潤(元)4.86%3.57%1.84%加：營業(yè)外收入(元)0.02%0.00%1.84%減：營業(yè)外支出(元)0.00%0.02%0.00%五、利潤總額(元)4.87%3.56%3.68%六、凈利潤(元)4.21%2.67%2.76%歸屬于母公司所有者的凈利潤(元)4.21%2.67%2.76%關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)短期流動(dòng)性指標(biāo)201020112012流動(dòng)比率214.18%220.02%146.96%WC/WL182.61%207.56%141.59%現(xiàn)金比率31.57%12.46%5.37%速動(dòng)比率（保監(jiān)會(huì)指標(biāo)）44.21%34.17%85.65%長期負(fù)債能力指標(biāo)201020112012資產(chǎn)負(fù)債率(保監(jiān)會(huì)指標(biāo)）53.90%48.07%68.01%權(quán)益乘數(shù)2.171.933.13財(cái)務(wù)杠桿倍數(shù)(保監(jiān)會(huì)指標(biāo)）116.94%92.56%212.62%核心業(yè)務(wù)EBIT利息保障倍數(shù)14.21(34.31)(37.92)營業(yè)業(yè)務(wù)EBIT利息保障倍數(shù)14.61(34.37)(37.92)全部業(yè)務(wù)EBIT利息保障倍數(shù)（利息支出）14.65(34.21)(76.82)全部業(yè)務(wù)EBIT利息保障倍數(shù)（財(cái)務(wù)費(fèi)用）14.65(34.21)(76.82)核心業(yè)務(wù)EBITDA利息保障倍數(shù)14.34(34.70)(38.43)營業(yè)業(yè)務(wù)EBITDA利息保障倍數(shù)14.73(34.75)(38.43)全部業(yè)務(wù)EBITDA利息保障倍數(shù)（利息支出）14.77(34.60)(77.33)利息保障倍數(shù)(保監(jiān)會(huì)指標(biāo)-利息支出)14.65(34.21)(76.82)利息保障倍數(shù)(保監(jiān)會(huì)指標(biāo)-財(cái)務(wù)費(fèi)用)14.65(34.21)(76.82)經(jīng)營現(xiàn)金流與負(fù)債比率（保監(jiān)會(huì)指標(biāo)）-44.10%-45.28%1.41%盈利能力指標(biāo)201020112012凈資產(chǎn)收益率(ROE-母公司)（保監(jiān)會(huì)指標(biāo)）3.20%1.65%2.24%凈資產(chǎn)收益率(ROE-全公司)（保監(jiān)會(huì)指標(biāo)）3.20%1.65%2.24%總資產(chǎn)報(bào)酬率(ROA-利潤總額)1.45%1.09%1.17%ROA(EBITDA)1.57%1.07%1.16%ROA(EBIT)1.56%1.06%1.16%銷售凈利率-母公司4.21%2.67%2.76%銷售凈利率-全公司4.21%2.67%2.76%或有事項(xiàng)與不良記錄截止2012年12月31日公司無對外擔(dān)保事項(xiàng)。償債主體資信狀況與融資便利性公開市場融資及外部評級根據(jù)大公國際資信評估有限公司2013年月日出具的《信用評級報(bào)告》（），主體長期信用等級為A+，本投資計(jì)劃信用等級為AAA，評級展望為穩(wěn)定。金融機(jī)構(gòu)信貸情況銀行授信情況截至2013年7月末，公司銀行授信總額9500萬元，授信銀行為中國銀行，已使用授信5000萬元。銀行體系融資情況截至2013年7月末，公司銀行借款共計(jì)一筆，借款銀行為中國銀行xxxx分行，借款金額人民幣5000萬元，期限為2013年5月27日至2016年5月26日,利率為基準(zhǔn)利率。償債主體現(xiàn)金流平衡根據(jù)償債主體提供的材料，其現(xiàn)金流平衡測算如下圖所示：償債主體現(xiàn)金平衡測算表單位：萬元序號項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年合計(jì)1資金流入85000.083341.687097.537602.121303.921060.920757.920755.424081.523773.5424774.2（1）棚戶區(qū)改造項(xiàng)目三期項(xiàng)目資本金3300030841.60.063841.6（2）貸款50000.050000.00.0100000.0（3）可開發(fā)用地出售收入27150.526897.519836.919594.019290.919288.422614.622306.5176979.3（4）安置補(bǔ)償收入20312.40.00.00.00.00.00.00.020312.4（5）安置房增購收入25930.00.00.00.00.00.00.00.025930.0（6）商鋪出售收入9237.69237.60.00.00.00.00.00.018475.2（7）幼兒園收入306.0306.0306.0306.0306.0306.0306.0306.02448.0（8）農(nóng)貿(mào)市場收入480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.03840.0（9）地下車庫收入375.2375.2375.2375.2375.2375.2375.2375.23001.7（10）物業(yè)管理費(fèi)收入305.8305.8305.8305.8305.8305.8305.8305.82446.1（1）保障房項(xiàng)目安置房收入2000.02500.03000.02資金流出84192.083061.610035.611814.811302.515975.015320.024665.023355.032045.0311766.5（1）棚戶區(qū)改造項(xiàng)目三期固定資產(chǎn)投資83000.080841.6163841.6（2）長期借款本金償還0.05000.05000.010000.010000.020000.020000.030000.0100000.0（3）經(jīng)營費(fèi)用1109.6184.80.00.00.00.00.00.01294.4（4）管理費(fèi)用80.080.080.080.080.080.080.080.0（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用6550.06550.06222.55895.05240.04585.03275.01965.040282.5（1）保障房項(xiàng)目長期借款本金償還1000.02000.02000.0（2）經(jīng)營費(fèi)用112.0140.0168.0（3）管理費(fèi)用80.080.0（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用0.00.0128.03當(dāng)年盈余資金808.0280.077061.925787.410001.45085.95437.9-3909.6726.5-8271.5113007.84累計(jì)盈余資金808.01088.078149.9103937.2113938.6119024.6124462.4120552.8121279.3113007.8償債主體在不考慮新增融資的情況下，能夠在投資計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡。第四部分 項(xiàng)目可行性與還款來源分析項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：xxxx市城市棚戶區(qū)改造三期項(xiàng)目項(xiàng)目法人：xxxx市安投置業(yè)開發(fā)有限公司項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模：本項(xiàng)目為xxxx市城市棚戶區(qū)改造三期項(xiàng)目，其中包括創(chuàng)業(yè)北苑二期擴(kuò)建項(xiàng)目、創(chuàng)業(yè)中苑二期項(xiàng)目、南譙路西側(cè)改造項(xiàng)目、三里亭人家改造項(xiàng)目四個(gè)子項(xiàng)。項(xiàng)目總拆遷房屋面積為507810m2，拆遷戶數(shù)為7240戶，拆遷人數(shù)為20035人。項(xiàng)目總占地面積為379畝，總建筑面積為679430m2，其中拆遷安置房面積為611530m2，商業(yè)用房為15396m2，幼兒園5100m2，農(nóng)貿(mào)市場5000m2，物業(yè)及社區(qū)配套服務(wù)用房為2230m2，其他附屬設(shè)施用房為1090m2，地下室為39084m2。項(xiàng)目選址方案根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容和特點(diǎn)，創(chuàng)業(yè)北苑棚戶區(qū)改造二期擴(kuò)建項(xiàng)目位于xxxx市創(chuàng)業(yè)路與京浦鐵路之間，清流路北側(cè)地塊；創(chuàng)業(yè)中苑棚戶區(qū)改造二期項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)南路與京滬鐵路之間，清流路南側(cè)；南譙路西側(cè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目位于滁城南譙路西側(cè)、瑯琊路北側(cè)地塊；三里亭人家棚戶區(qū)改造項(xiàng)目位于xxxx豐樂大道西側(cè)，三里亭路與瑯琊路之間。項(xiàng)目用地符合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與投資估算本項(xiàng)目建設(shè)總投資估算為163841.6萬元。其中：建安工程費(fèi)用133980.1萬元、工程建設(shè)其他費(fèi)用20227.4萬元、基本預(yù)備費(fèi)3084.1萬元、建設(shè)期利息6550.0萬元。具體投資估算詳見下表。項(xiàng)目總投資估算表序號項(xiàng)目名稱創(chuàng)業(yè)北苑創(chuàng)業(yè)中苑南譙路西側(cè)三里亭人家合計(jì)一建安工程費(fèi)用18352.462591.812554.040481.9133980.1二工程建設(shè)其他費(fèi)用2919.19463.31713.96131.120227.41建設(shè)單位管理費(fèi)[(一)]×0.3%55.1187.837.7121.4401.92勘察設(shè)計(jì)費(fèi)[(一)]×0.3%55.1187.837.7121.4401.93招投標(biāo)費(fèi)[(一)]×0.07%12.843.88.828.393.84工程監(jiān)理費(fèi)[(一)]×0.4%73.4250.450.2161.9535.95土地征用費(fèi)759.01782.0242.01386.04169.06拆遷過渡期安置補(bǔ)償費(fèi)1963.77011.61337.64311.914624.8三基本預(yù)備費(fèi)[(一)+(二)]×2%425.41441.1285.4932.33084.1四建設(shè)期利息903.73060.4605.91980.06550.0五合計(jì)(一)+(二)+(三)+(四)22600.676556.615159.249525.2163841.6工程造價(jià)表序號指標(biāo)項(xiàng)目名稱單位單價(jià)（元）創(chuàng)業(yè)北苑(數(shù)量）工程造價(jià)（萬元）創(chuàng)業(yè)中苑（數(shù)量）工程造價(jià)（萬元）南譙路西側(cè)（數(shù)量）工程造價(jià)（萬元）三里亭人家（數(shù)量）工程造價(jià)（萬元）合計(jì)（萬元）備注一土建工程1主體工程17381.559962.612009.038564.8127917.81.1總建筑面積㎡92400.017381.5318300.059962.663790.012009.0204940.038564.8127917.81.1.1住宅建筑面積㎡1850.083160.015384.6286470.052997.057450.010628.3184450.034123.3119248.41.1.2商業(yè)面積㎡2150.02980.0640.74600.0989.02816.0605.45000.01075.03310.11.1.3幼兒園㎡2200.00.00.02600.0572.00.00.02500.0550.01122.01.1.4農(nóng)貿(mào)市場㎡2200.00.00.05000.01100.00.00.00.00.01100.01.1.5物業(yè)及社區(qū)用房㎡2200.0260.057.2600.0132.0220.048.41150.0253.0490.61.1.6地下室㎡2200.05700.01254.018830.04142.63304.0726.911250.02475.08598.51.1.7其他附屬設(shè)施㎡1500.0300.045.0200.030.00.00.0590.088.5163.5二公、輔工程970.92629.2545.11917.16062.31綠化㎡90.013800.0124.232400.0291.64400.039.630072.0270.6726.02道路及場地硬化㎡105.023000.0241.541040.0430.97157.075.137254.0391.21138.73室外管網(wǎng)521.41798.9360.31156.93837.5按土建工程的3%取算4圍墻M300.0857.025.71315.039.5562.016.91159.034.8116.85美化處300000.01.030.01.030.01.030.01.030.0120.06亮化盞8000.035.028.048.038.429.023.242.033.6123.2合計(jì)

一+二總計(jì)18352.462591.812554.040481.9133980.1征地、拆遷費(fèi)用序號道路名稱占地面積(畝)單價(jià)萬元征地費(fèi)萬元拆遷面積（m2）單價(jià)（元/平方米/月）拆遷費(fèi)（萬元）合價(jià)（萬元）1創(chuàng)業(yè)北苑二期6911759.068185121963.72722.72創(chuàng)業(yè)中苑二期162111782.0243460127011.68793.63南譙路西側(cè)2211242.046445121337.61579.64三里亭人家126111386.0149720124311.95697.95合計(jì)379114169.05078101214624.918793.9建設(shè)期利息建設(shè)期每年應(yīng)計(jì)利息=（上一年末借款累計(jì)+本年借款/2）×年利率。項(xiàng)目貸款寬限期為2年（建設(shè)期），還款期為8年，貸款年利率按6.55%計(jì)，項(xiàng)目總貸款100000萬元，其中：分年度貸款一覽表序號第一年貸款第二年貸款小計(jì)備注15000050000100000第一年利息=50000/2×6.55%=1637.5萬元第二年利息=（50000+50000/2）×6.55%=4912.5萬元項(xiàng)目建設(shè)期利息=1637.5+4912.5=6550萬元資金籌措項(xiàng)目建設(shè)估算總投資163841.6萬元。1、建設(shè)單位自籌63841.6萬元，占總投資額的39.0%；2、申請貸款100000萬元，占總投資額的61.0%。還款計(jì)劃該項(xiàng)目貸款10年，建設(shè)期為2年，從第四年開始逐年按照0.5億、0.5億、1億、1億、2億、2億、3億償還本金還款來源土地出讓收入本項(xiàng)目擬將xxxx國家安居工程開發(fā)建設(shè)中心名下的五處土地出讓收入作為項(xiàng)目還款來源。宗地序號用地位置用地面積評估價(jià)格地價(jià)用途使用年限使用權(quán)類型平方米畝數(shù)（元/m2）（萬元/畝）（萬元）1南屏路東側(cè)、恒豐路北側(cè)3070946.063753250.2011525.09居住、商業(yè)70年出讓2全椒路西側(cè)、恒豐路北側(cè)88859133.293753250.2033348.78居住、商業(yè)70年出讓3全椒路東側(cè)、恒豐路北側(cè)143858215.793753250.2053989.91居住、商業(yè)70年出讓4永樂路東側(cè)、恒豐路北側(cè)102687154.033753250.2038538.43居住、商業(yè)70年出讓5南譙路東側(cè)、恒豐路北側(cè)104956157.433753250.2039389.99居住、商業(yè)70年出讓合計(jì)471069706.60176792.20土地出讓計(jì)劃時(shí)間表宗地序號出讓時(shí)間出讓地塊位置地塊面積畝數(shù)12016年全椒路東側(cè)、恒豐路北側(cè)108.422017年107.3932018年南譙路東側(cè)、恒豐路北側(cè)79.242019年78.2352020年永樂路東側(cè)、恒豐路北側(cè)77.0262021年77.0172022年全椒路西側(cè)、恒豐路北側(cè)90.2982023年全椒路西側(cè)、恒豐路北側(cè)43南屏路東側(cè)、恒豐路北側(cè)46.06合計(jì)706.6房屋收入實(shí)行就近安置的，原則上“拆一還一”。選擇安置房時(shí)，可按被拆遷房屋面積選擇由拆遷人確定的相近面積戶型。結(jié)算方式：被拆遷房屋的市場評估價(jià)與同一時(shí)點(diǎn)安置房的市場評估價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算。

除實(shí)行“拆一還一”、按上述結(jié)算方式進(jìn)行差價(jià)結(jié)算的政策外，另外可按參與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積的10％或20％增購（增購面積最低給予10㎡，最高不超過20㎡）。增購面積按綜合建設(shè)成本價(jià)結(jié)算。則經(jīng)營期內(nèi)房屋出售收入共計(jì)46242.4萬元。詳見房屋收入