第.3經(jīng)營管理老年服務(wù)中心的日常經(jīng)營管理將秉承“老人至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，以服務(wù)質(zhì)量優(yōu)質(zhì)化、飲食搭配營養(yǎng)化、文化生活多樣化、健身活動經(jīng)常化為經(jīng)營準(zhǔn)則，由經(jīng)過專門培訓(xùn)的服務(wù)人員為老年人提供住、養(yǎng)、學(xué)、樂等綜合服務(wù)。9.4人員培訓(xùn)服務(wù)中心所有服務(wù)人員在上崗前都須進行崗前培訓(xùn)，根據(jù)崗位的不同設(shè)置培訓(xùn)內(nèi)容，培訓(xùn)結(jié)束考試合格后，方可持證上崗。針對專職護理人員，中心將送至國外及北京、上海、深圳、天津等城市高級老年公寓實習(xí)培訓(xùn)，以提高服務(wù)質(zhì)量。遠期，養(yǎng)護職業(yè)培訓(xùn)中心將擔(dān)負起內(nèi)部護理服務(wù)人員的年度培訓(xùn)學(xué)習(xí)職能，還將為全市培養(yǎng)老年護理服務(wù)專業(yè)人才。土地利用10.1土地利用依據(jù)1、國土資源部7號令《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》2、某市土地利用總體規(guī)劃（2010-2020年）3、某市國土資源局、民政局養(yǎng)老供地通知（石國土資發(fā)[2011]第110號）10.2項目選址情況老年服務(wù)中心擬建場址位于某市太行大街以東，北三環(huán)以南，石太高速以北，規(guī)劃路以西。10.3用地情況1、用地類型本項目建設(shè)擬選地塊位于某市長安區(qū)，為城市建設(shè)用地，將通過行政劃撥方式取得土地使用權(quán)。2、用地規(guī)模本項目總用地面積為36.93公頃（553.95畝），總建筑面積310050㎡，其中老年公寓建筑面積201000㎡，綜合配套公建建筑面積109050㎡。建筑密度28.6%，綠地率56.6%，容積率0.82。3、土地費用本項目用地通過行政劃撥方式取得，土地費用按規(guī)定足額交納。第十一章項目實施計劃與招標(biāo)方案11.1項目實施進度計劃本項目建設(shè)期為36個月，具體劃分為以下階段：1、1月—3月前期準(zhǔn)備及可行性研究及論證2、4月—6月初步設(shè)計及施工圖設(shè)計3、7月—9月場地平整及招投標(biāo)4、10月—32月工程建設(shè)施工5、33月—36月工程掃尾，項目竣工項目實施進度表序號項目月份12345678910-3233-361前期準(zhǔn)備、可研及論證2初設(shè)及施工圖設(shè)計3場地平整及招投標(biāo)4工程建設(shè)施工5工程掃尾、項目竣工11.2招標(biāo)方案11.2.1依據(jù)1.《中華人民共和國招投標(biāo)法》2000.1.12.《工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法》2000.7.13.國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進一步規(guī)范招投標(biāo)活動的若干意見》（國辦發(fā)[2004]56號）4.國家發(fā)改委《關(guān)于印發(fā)辦理工程建設(shè)項目審批（核準(zhǔn)）時核準(zhǔn)招標(biāo)內(nèi)容的意見的通知》（發(fā)改辦法規(guī)[2005]824號文）5.國家發(fā)改委《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》6.國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定11.2.2招標(biāo)范圍本項目所有招標(biāo)內(nèi)容的招標(biāo)范圍為全部招標(biāo)。11.2.3招標(biāo)組織形式：委托招標(biāo)。11.2.4招標(biāo)方式：公開招標(biāo)或委托招標(biāo)。11.2.5招標(biāo)內(nèi)容本建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及工程建設(shè)有關(guān)的重要材料、設(shè)備的采購等。11.2.6招標(biāo)原則本項目招標(biāo)活動遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。項目擬招標(biāo)基本情況表項目名稱老年服務(wù)中心建設(shè)單位項目法人代表或負責(zé)人建設(shè)內(nèi)容老年公寓及配套設(shè)施項目建設(shè)地點某市太行大街以東，北三環(huán)以南，石太高速以北，規(guī)劃路以西?？偼顿Y額182771.30萬元是否屬于重點建設(shè)項目否資金來源自籌資金國有資金所占比例項目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）擬劃分標(biāo)段（個）對投標(biāo)單位資質(zhì)等級要求全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√√√設(shè)計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料其它√√√擬選擇招標(biāo)公告發(fā)布媒介情況說明：第十二章投資估算與資金籌措12.1開發(fā)建設(shè)投資估算本項目的投資范圍包括老年服務(wù)中心的建安工程費、設(shè)備購置費、室外工程費、其它費用和預(yù)備費用等。12.1.1編制依據(jù)1、本項目有關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計圖紙及相關(guān)設(shè)計資料、說明。2、2005年《河北省建筑工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標(biāo)。3、2005年《河北省安裝工程概算費用定額》及現(xiàn)行概算指標(biāo)。4、2004年《河北省建筑工程概算費用定額》、《河北省建設(shè)項目概算其他費用定額》。5、國家、部門及地區(qū)的其它有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定。12.1.2編制辦法及各項費用確定1、建筑工程費按建構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)特征，參照當(dāng)?shù)仡愃乒こ桃詥畏皆靸r估算；2、設(shè)備購置費根據(jù)設(shè)計方案所確定的設(shè)備，按生產(chǎn)廠現(xiàn)行價格計算，價格中已含設(shè)備運雜費。設(shè)備安裝費按有關(guān)概算指標(biāo)計算；3、室外工程根據(jù)設(shè)計工程量，按有關(guān)指標(biāo)估算；4、其它費用根據(jù)《河北省建設(shè)項目概算其他費用定額》和項目實際需要估算，其中土地使用費按45萬元/畝計算；5、基本預(yù)備費按工程費用與其它費用之和的8%計算，價差預(yù)備費根據(jù)計投資（1999）1340號文規(guī)定，價格指數(shù)按0計算。12.1.3開發(fā)建設(shè)投資估算分析項目開發(fā)建設(shè)投資為179736.80萬元，按投資構(gòu)成劃分的估算表如下：序號項目投資（萬元）占合計的%1建筑工程費92525.8251.482設(shè)備購置費31724.2417.653設(shè)備安裝費8314.784.634其他費用47171.9626.245合計179736.80100.0012.2流動資金估算流動資金估算采用詳細指標(biāo)估算法。經(jīng)計算，正常年流動資金需用量為3034.50萬元，其中910.35萬元為鋪底流動資金，占流動資金的30%。12.3項目總資金項目總資金由建設(shè)投資和流動資金組成,本項目總資金為182771.30萬元。12.4報批項目總投資報批項目總投資由建設(shè)投資和鋪底流動資金組成,本項目報批總投資為180647.15萬元。12.5固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的原值形成項目交付使用后，建設(shè)投資分別形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。12.6資金籌措及投資計劃項目總資金為182771.30萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資179736.80萬元，流動資金3034.50萬元。項目所需資金全部由建設(shè)單位自籌解決。項目計劃建設(shè)期為三年，建設(shè)投資中第一年投入58320.00萬元，第二年投入57240.00萬元，第三年投入64176.80萬元；流動資金從經(jīng)營期第一年開始安排，其中經(jīng)營期第一年投入2962.40萬元，經(jīng)營期第二年投入36.05萬元，經(jīng)營期第三年投入36.05萬元。第十三章財務(wù)評價13.1評價依據(jù)根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改投資[2006]1325號《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》及現(xiàn)行的財稅、銀行等有關(guān)規(guī)定進行評價。13.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)13.2.1建設(shè)規(guī)模項目建成后，可為5025位老年人提供養(yǎng)老服務(wù)。13.2.2實施進度和計算期項目計劃建設(shè)期3年，運營期20年，計算期為23年。其中運營期第一年的入住率為設(shè)計人員的80%，運營期第二年入住率為設(shè)計人員的90%，運營期第三年以后達到設(shè)計經(jīng)營能力。13.2.3基準(zhǔn)收益率根據(jù)現(xiàn)行的銀行利率，結(jié)合本行業(yè)現(xiàn)狀及特點，本項目的基準(zhǔn)收益率定為6%。13.2.4產(chǎn)品價格說明本項目產(chǎn)品的市場價格采用該地區(qū)近幾年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，取其平均數(shù)作為本項目市場預(yù)測價格。原輔材料和燃料及動力費用按現(xiàn)行含稅價格計算。13.2.5成本與費用估算1、餐飲物料費及其他輔助材料費按年消耗量和現(xiàn)行價格計算，正常年估算為6150.00萬元。2、燃料、動力費用正常年估算為946.60萬元。3、本項目設(shè)計定員1820人，年工資及福利費按30000元/人·年計算，則年工資及福利費總額為5460.00萬元。4、修理費按固定資產(chǎn)原值的3%計算，正常年為5392.10萬元。5、折舊費：房屋及建筑物折舊年限為30年，殘值按5%預(yù)留；機器設(shè)備折舊年限為20年，殘值按5%預(yù)留；其他固定資產(chǎn)折舊年限為30年，殘值按5%預(yù)留，則正常年折舊為6325.62萬元。6、其他費用參照同行業(yè)水平估算，正常年為7674.03萬元。經(jīng)計算，正常年（第6年為例）總成本費用為31948.35萬元，其中固定成本為24851.75萬元，可變成本為7096.60萬元。經(jīng)營成本為25622.73萬元。13.2.6收入及稅金計算根據(jù)財務(wù)評價的計價原則，結(jié)合本行業(yè)的現(xiàn)狀及未來發(fā)展預(yù)測，老年服務(wù)中心從以下幾個方面取得收入：老年公寓的托護收入按60000元/人.年考慮，則正常年收入為30150.00萬元；康復(fù)、治療收入按8616.00萬元/年計算；培訓(xùn)收入按5000元/人.次，每年培訓(xùn)人數(shù)按3200人考慮，則正常年收入為1600.00萬元；老年研發(fā)收入按500.00萬元/年計算；正常年的其他營業(yè)收入估算為800.00萬元；依據(jù)相關(guān)文件精神，該項目的一次性財政補助資金為2512.50萬元，正常年的財政運營補貼為603.00萬元/年；根據(jù)以上測算，老年服務(wù)中心的正常年收入為41666.00萬元。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項目所提供的勞務(wù)免征營業(yè)稅金及附加。13.3利潤總額及所得稅項目年均利潤總額為9936.82萬元，免繳所得稅。13.4盈利能力分析通過編制利潤和利潤分配表、項目投資現(xiàn)金流量表、項目資本金現(xiàn)金流量表進行財務(wù)現(xiàn)金流量分析，計算的財務(wù)評指標(biāo)如下：總投資收益率：5.44%資本金凈利潤率：5.44%項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率：6.41%項目投資凈現(xiàn)值：6864.60萬元項目投資回收期：14.44年項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率6.41%從以上經(jīng)濟指標(biāo)可以看出，項目的財務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)平均值，凈現(xiàn)值大于零，投資回收期低于行業(yè)平均值，說明本項目具有一定的盈利能力。13.5財務(wù)生存能力分析13.5.1資金平衡當(dāng)期出現(xiàn)還款資金短缺時，先動用以前年度累計盈余資金，累計盈余資金不足時，動用當(dāng)期可供投資者分配的利潤，再不足時，通過借用銀行短期貸款解決。13.5.2財務(wù)生存能力分析根據(jù)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表可以看出，計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出。從經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動全部凈現(xiàn)金流量看，計算期內(nèi)各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出。因此，項目具備財務(wù)生存能力。13.6不確定性分析13.6.1盈虧平衡分析以經(jīng)營能力利用率表示的盈虧平衡點（第六年為例）：BEP=71.89%此項指標(biāo)表明，當(dāng)經(jīng)營能力達到設(shè)計能力的71.89%時，項目盈虧平衡。13.6.2敏感性分析在本項目經(jīng)營期中可能影響經(jīng)濟效益的主要因素有：建設(shè)投資、價格、入住數(shù)量、物料費及其他輔助材料費等。針對各項因素上下浮動5-15%變化范圍內(nèi)對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響進行敏感性分析。從計算結(jié)果可以看出價格和入住人數(shù)變化對項目經(jīng)濟效益的影響最大，其次是建設(shè)投資。項目在實施過程中應(yīng)做好對外宣傳工作，不斷擴大該老年公寓的社會影響，確保收入標(biāo)準(zhǔn)不下降，同時在建設(shè)期間應(yīng)盡量節(jié)約投資。13.7財務(wù)評價結(jié)論通過以上分析可以看出，項目的內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)值，凈現(xiàn)值大于零，投資回收期低于行業(yè)均值，項目具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險能力。綜上所述，本項目在財務(wù)上講是可行的。目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設(shè)的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項目選址 19544.3場址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術(shù)和設(shè)備方案 51276227.1物流技術(shù)方案 5142607.2制冷工藝技術(shù)方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標(biāo)分析 73235218.3主要耗能指標(biāo)計算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評價 83267939.1設(shè)計依據(jù) 8335089.2環(huán)境影響評價應(yīng)堅持的原則 83134559.3項目位置環(huán)境現(xiàn)狀 84208539.4項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 8430919.5項目建設(shè)期環(huán)境保護措施 8459489.6項目運行期環(huán)境保護措施 861431110安全與消防 873017710.1安全措施 872680010.2消防 88921011組織機構(gòu)和人力資源配置 921053611.1施工組織機構(gòu) 922404211.2基建項目部的主要職責(zé) 923031711.3運營管理 931573811.4人員來源、要求及培訓(xùn) 942246412工程進度安排 96591412.1建設(shè)工期 962284512.2工程實施進度安排 962104613投資估算與資金籌措 981057913.1投資估算 987504投資估算包括建設(shè)項目的全部工程，主要內(nèi)容有：主體建筑工程、道路硬化工程、綠化工程、其他費用及基本預(yù)備費。 982228213.2資金