PAGExx中心城市經(jīng)濟適用房一期工程可行性研究報告編制單位：xx市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院資質(zhì)等級：部頒乙級證書編號：022004 院長：龔家政總工：嚴利江項目負責(zé)：龔家政編寫人：黃鵬嚴利江葉家強設(shè)計號：2007—19目錄第一章總論 11.1項目名稱 11.2項目承建單位 11.3項目負責(zé)人 11.4項目建設(shè)地址 11.5項目建設(shè)規(guī)模 11.6項目開發(fā)投資及成本費用 11.7項目收入估算及資金籌措 21.8項目開發(fā)期 21.9主要技術(shù)經(jīng)濟指標 21.10項目編制依據(jù) 2第二章項目背景及建設(shè)的必要性 32.1xx市概況 32.2城市建設(shè)與城市發(fā)展 62.3項目承建單位基本情況 92.4項目背景與項目提出 102.5xx經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)和廉租房規(guī)劃建設(shè)情況 132.6項目建設(shè)的必要性 14第三章經(jīng)濟適用房建設(shè)開發(fā)現(xiàn)狀與市場分析 173.1房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟適用房建設(shè)現(xiàn)狀 173.2經(jīng)濟適用房供給方式 183.3城區(qū)經(jīng)濟適用房及廉租房需求分析 183.4居民收入水平，購買承受度與經(jīng)濟適用房價格預(yù)測 19第四章建設(shè)地址及建設(shè)條件 204.1建設(shè)地址 204.2建設(shè)條件 20第五章項目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計方案 265.1項目建設(shè)標準 265.2項目建設(shè)原則 265.3項目建設(shè)規(guī)模 265.4規(guī)劃設(shè)計方案及建設(shè)內(nèi)容 27第六章環(huán)境影響分析 366.1施工期的環(huán)境影響 366.2運營期的環(huán)境影響 386.3綠化原則 396.4環(huán)境影響評價 39第七章項目組織管理及實施進度 397.1項目組織管理 397.2開發(fā)模式及管理制度 407.3項目實施進度 45第八章項目開發(fā)投資與成本費用估算 468.1投資及成本估算依據(jù) 468.2投資估算 468.3總成本費用 548.4住宅樓售價分析 55第九章項目收入估算與資金籌措 559.1項目收入估算 559.2資金籌措方式 579.3還款來源 58第十章綜合評價 5810.1財務(wù)評價 5810.2社會評價 62第十一章結(jié)論與建議 6411.1結(jié)論 6411.2建議 65附圖：xx中心城市經(jīng)濟適用房一期工程規(guī)劃平面布置圖xx中心城市經(jīng)濟適用房一期工程可行性研究報告·PAGE85·xx市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院第一章總論1.1項目名稱xx中心城市經(jīng)濟適用房一期工程1.2項目承建單位xx中心城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司1.3項目負責(zé)人張昌華1.4項目建設(shè)地址xx中心城市經(jīng)濟適用房一期工程建設(shè)地址位于xx市江北開發(fā)區(qū)及xx市江南區(qū)的黨校新村、金州北路，項目總占地面積56.79畝。1.5項目建設(shè)規(guī)模xx中心城市經(jīng)濟適用房一期工程建設(shè)共為五處（張溝組團、寇家溝組團、望江組團,黨校新村工程、金州北路工程），總占地面積56.79畝（其中為政府代建廉租房用地面積10.14畝）。其中：道路面積7284.3m2，綠化面積13222m2?？偨ㄖ娣e67859.38m2（其中為政府代建廉租房建筑面積16810.78m2）。其中：居住建筑面積60672.48m2，公共建筑面積4986.9m2。小區(qū)容積率1.79，綠化率35%。1.6項目開發(fā)投資及成本費用項目總投資為7619.58萬元（其中為政府代建廉租房投資1803.01萬元），其中開發(fā)建設(shè)投資7282.98萬元。本項目總成本費用為7282.98萬元。1.7項目收入估算及資金籌措項目估算總銷售收入8072.27萬元，其中住宅樓6699.37萬元，沿街門店1372.9萬元。項目建設(shè)資金主要通過項目單位及政府自籌和申請開發(fā)銀行貸款解決。其中：申請銀行貸款4500萬元（其中為政府代建廉租房貸款500萬元），自籌3119.58萬元。1.8項目開發(fā)期項目開發(fā)期為2年。1.9主要技術(shù)經(jīng)濟指標1、利潤總額310.6萬元；2、財務(wù)內(nèi)部收益率3.１2%；3、投資利潤率1.36%；4、投資利稅率3.45%。1.10項目編制依據(jù)1、《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》國發(fā)[1998]23號；2、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)[2005]26號；3、《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國辦發(fā)[2007]24號；4、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部令第33號）；5、陜改辦發(fā)（2005）73號《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展意見的通知》；6、陜西省人民政府《關(guān)于加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)的決定》（1998）；7、陜西省發(fā)改委陜發(fā)改投資（2007）342號《關(guān)于下達2007年經(jīng)濟適用房建設(shè)投資計劃的通知》；8、《xx市近期建設(shè)規(guī)劃》（2006—2010）；9、《xx市經(jīng)濟適用房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》；10、《xx中心城市經(jīng)濟適用房一期工程規(guī)劃》；11、安政辦發(fā)(2007)26號文,批準《xx中心城市廉租房建設(shè)三年規(guī)劃》；12、項目單位提供的基礎(chǔ)資料；13、xx中心城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司關(guān)于編制《xx市經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告》的委托書；14、《xx市望江園,張溝,寇家溝經(jīng)濟適用房詳細規(guī)劃》。15、《xx市經(jīng)濟適用房管理辦法》。安政辦發(fā)〔2005〕90號第二章項目背景及建設(shè)的必要性2.1xx市概況xx市地處陜西南部，北依秦嶺山麓，南沿巴山余脈，地理上是連接我國西南、西北和華中的紐帶，在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中處于承東啟西的重要位置。xx市區(qū)與鄂、渝、豫三?。ㄊ校┙唤?，處在武漢、重慶、西安三大經(jīng)濟區(qū)域之間，地理位置十分優(yōu)越。交通便利：水路交通,漢江自西向東穿城而過,從市區(qū)沿漢江東至丹江口市424公里，至武漢1003公里。陸地交通:市區(qū)有襄渝、西康、陽安三條鐵路線在此交匯;316國道橫貫其中，正在建設(shè)及待建的西安至xx、重慶、武漢高等級公路也將在此交匯。空中已開通xx至西安航線，正在籌建將要開通的還有xx至武漢、成都、襄樊三條航線。構(gòu)成了xx便捷的鐵路、公路、水運、航空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是溝通我國西北、西南和中南的重要交通樞紐，具有承東啟西的重要區(qū)位優(yōu)勢。xx市域獨特的地形地貌與氣候條件形成了xx生物、礦產(chǎn)、水電等豐富的資源，對xx的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)創(chuàng)造了極為有利的基礎(chǔ)條件。全市轄一區(qū)（漢濱區(qū)）、九縣（寧陜縣、石泉縣、漢陰縣、紫陽縣、嵐皋縣、平利縣、鎮(zhèn)坪縣、旬陽縣、白河縣）總?cè)丝?93萬人，國土面積23529平方公里。2006年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值157.2億元，增長10.3%；財政總收入12.8億元、地方財政收入4.6億元，分別增長20.2%和21%；農(nóng)民人均純收入1953元，增長8.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6860元，增長7.4%，職工工資收入9862元。xx中心城市分江南片區(qū)和江北片區(qū)。由于江南片區(qū)受地理環(huán)境、交通狀況和漢江防洪的影響，開發(fā)建設(shè)江北新區(qū)成為xx中心城市建設(shè)的必由之路，xx中心城市將實施“重心北移”戰(zhàn)略。依據(jù)《xx市城市總體規(guī)劃》和《江北新區(qū)總體概念研究》，江北新區(qū)由濱江片區(qū)、生物科技工業(yè)園區(qū)、長嶺片區(qū)三大片區(qū)組成。未來主要是區(qū)級行政中心、高技術(shù)人才教育培訓(xùn)基地和第二、三產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、物資進出集散地，是未來xx市吸納新增城市人口的主要區(qū)域，也是城市經(jīng)濟增長的主要區(qū)域。濱江片區(qū)西起長嶺片區(qū)，東至王坡，南臨漢江，北接水電三局和生物科技工業(yè)園區(qū)。首期啟動實施了xx七里溝漢江大橋、xx大道、濱江大道七里溝段護岸工程等“一橋二路”骨架性重點項目建設(shè)。其中xx大道一期工程北起建民鎮(zhèn)改線路口與316國道相連，南接七里溝漢江大橋，工程總投資1.63億元，現(xiàn)已全面開工建設(shè)，該路建成將科技工業(yè)園區(qū)連成一片。濱江區(qū)主要以發(fā)展商貿(mào)、旅游、中高檔住宅為主。長嶺片區(qū)約10平方公里，西至漢濱區(qū)建民鎮(zhèn)，東至濱江片區(qū)，北接生物科技工業(yè)園區(qū)。一期項目計劃在今年11月前完成以花園大道建設(shè)為支撐，實施道路兩側(cè)1400畝建設(shè)用地的整體開發(fā)準備工作，估算總投資1.51億元。2010年前完成其他配套道路、綠化、廣場等市政設(shè)施建設(shè)、啟動實施，剩余4000余畝建設(shè)用地開發(fā)。長嶺片區(qū)以漢濱區(qū)區(qū)級行政中心、大學(xué)園區(qū)、二三產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為主。生物科技工業(yè)園區(qū)遠期規(guī)劃面積7平方公里，一期工程開發(fā)2.13平方公里。西、南與長嶺片區(qū)和濱江片區(qū)相連，北接漢濱區(qū)建民鎮(zhèn)，東至張溝，與火車站相臨。主要以發(fā)展生物科技項目和高科技企業(yè)及科技加管理型企業(yè)的孵化基地為主。目前已落戶企業(yè)33戶，投資總額2.6億元。其中，中心地段已成規(guī)模，投入資金6000多萬元，實現(xiàn)了通水、通電、通路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。原舊316國道修復(fù)工程已于2006年1月啟動，將建成環(huán)園路。新316國道南北貫穿境內(nèi)，與xx大道、花園大道形成網(wǎng)狀交通骨架。江北新區(qū)建設(shè)以長嶺片區(qū)、濱江片區(qū)、科技工業(yè)園區(qū)為主，未來江北新區(qū)將成為集居住、教育、醫(yī)療、文化體育等服務(wù)設(shè)施相配套的商貿(mào)中心。xx江北開發(fā)區(qū)將是四條"鐵龍"匯集之地,加上西康，陽安及xx—武漢鐵路的復(fù)線工程使xx成為連接我國東西和西北中南最重要的鐵路樞紐。西渝、十天高速公路和安常鐵路的貫通將拉近xx與湖北、湖南、四川的距離。五里機場正積極爭取改擴建和開通xx—武漢，成都和重慶航線，另加“xx港”建設(shè)工程，xx交通水陸空聯(lián)動立體格局凸顯,發(fā)展前景非?？春?。2.2城市建設(shè)與城市發(fā)展xx市漢濱區(qū)位于陜南東部，是xx市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總國土面積3643平方公里，轄46個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處?？?cè)丝?4萬人，其中農(nóng)業(yè)人口74萬人，是全省人口最多的縣（區(qū)）。xx自古以來就是陜南重鎮(zhèn),建國以來，特別是“八三”年水災(zāi)重建以來，xx市按照“合理利用老城,重點發(fā)展新城、積極開發(fā)江北”的建設(shè)思路,依據(jù)《xx市總體規(guī)劃》，采取組團布局,形成“一城三區(qū)、六大功能、多帶一圈”的山水園林城市形態(tài)。xx市總體布局分為四個組團，以江南城區(qū)為中心，江北、老君殿、張灘為組團的格局.江南區(qū)為xx市行政、文化和商業(yè)中心；江北區(qū)為對外交通和商業(yè)服務(wù)功能區(qū)；張灘為綜合發(fā)展區(qū)；老君殿為大型工業(yè)開發(fā)區(qū)。市區(qū)規(guī)劃用地面積140平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地47.5平方公里。城市中心區(qū)現(xiàn)狀人口（2005年）28.5萬人，建設(shè)用地25.5平方公里，規(guī)劃近期（2010年）人口37萬人，建設(shè)用地32.56平方公里，遠期（2020年）人口50萬人，建設(shè)用地47.5平方公里。xx城區(qū)是xx市政治、經(jīng)濟、文化中心，重要的能源基地和交通樞紐。漢江由西向東橫貫市區(qū)，將市區(qū)分為江南、江北兩部分。江南地處河谷盆地，南依丘陵，北為河灘階地，海拔246米。江北以丘陵為主，溝壑相間。建國以來特別是“八三”年水災(zāi)重建，1988年xx撤縣改市，2001年升為地級市以來,xx市政府積極實施“藥、水、游”戰(zhàn)略，經(jīng)濟建設(shè)和社會各項事業(yè)都得到較快發(fā)展，城市面貌有了很大改觀，尤其是漢江二橋、黃洋河大橋和漢江一橋并橋的建成通車，實現(xiàn)了城市向東擴展，拉大了城市框架，使xx中等城市骨架初具雛形。而江南城區(qū)面貌更是煥然一新,江南老城區(qū)為城市中心區(qū)，“八三”災(zāi)后修建的城堤，從東、北、西三面將老城包圍，形成“門”字型封閉式防洪城堤，總面積為3.2平方公里。已建成功能齊全，集商貿(mào)、行政、居住、文化娛樂、金融、工業(yè)、體育為一體的綜合區(qū),是xx市區(qū)目前人口聚集最密的多功能綜合區(qū)。經(jīng)過多年的建設(shè)，市區(qū)在原有格局的基礎(chǔ)上初步形成一城三區(qū)的城市形態(tài)，即漢江以南的老城區(qū)，大橋路、金洲路、巴山路、育才路、興安路為主的中心區(qū)，漢江以北的開發(fā)區(qū)。老城區(qū)以居住為主，中心區(qū)是以行政辦公、商貿(mào)、居住、娛樂、金融為一體的多功能區(qū)，江北開發(fā)區(qū)以生物科技園為主的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)是xx發(fā)展的重點區(qū)域，目前開發(fā)區(qū)城市構(gòu)架基本形成，建成面積約16平方千米，并編制了分區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，設(shè)置了工業(yè)區(qū)、生物科技園區(qū)、商貿(mào)、行政管理區(qū)和居住小區(qū)。賓館、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、金融、保險、商業(yè)、郵電等社會服務(wù)支撐體系基本健全，可為投資者提供全方位服務(wù)。按照《xx市近期建設(shè)規(guī)劃》藍圖，2010年城市建成區(qū)面積32.56km2，城市規(guī)劃人口37萬人。城市將以生物制藥、新型材料、綠色食品加工和高新技術(shù)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展成為陜西南部的中等現(xiàn)代化城市。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略實施，xx充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，必將帶動該市經(jīng)濟超常規(guī)、跨越式發(fā)展。而市委、市政府提出“經(jīng)營綠色、建設(shè)綠色xx”戰(zhàn)略，加快發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)，突出培育以“藥、水、游”三大產(chǎn)業(yè)為主的優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)，更是為全市人民指明了發(fā)展方向，以綠色產(chǎn)業(yè)建設(shè)為重點，實現(xiàn)經(jīng)濟社會突破發(fā)展，綠色產(chǎn)業(yè)將成為xx新的經(jīng)濟增長點，它必將推動xx經(jīng)濟大發(fā)展，也預(yù)示著xx新一輪經(jīng)濟發(fā)展高潮的到來。基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境明顯改善，經(jīng)濟持續(xù)增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，人民生活水平穩(wěn)步提高。2006年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值157.2億元，年均增長10.3%；實現(xiàn)財政總收入12.8億元，城鎮(zhèn)人均收入6860元。該市經(jīng)濟社會發(fā)展已步入最佳時期。隨著經(jīng)濟的大發(fā)展，城鄉(xiāng)人均收入的持續(xù)增加，該市住房產(chǎn)業(yè)將具有更為廣闊的發(fā)展前景。2.3項目承建單位基本情況項目單位為xx中心城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司，是經(jīng)xx市人民政府批準，于2001年10月正式掛牌成立并具有獨立法人資格的國有獨資有限公司，是城鄉(xiāng)建設(shè)局屬下的二級單位，內(nèi)設(shè)工程部、項目部、發(fā)展部和財務(wù)部、辦公室?，F(xiàn)有編制24人，在崗24人。其主要工作職能是：一、受國有資產(chǎn)管理部門委托，開發(fā)經(jīng)營城市國有資產(chǎn)；二、承擔(dān)政府投資的城市基礎(chǔ)設(shè)施及其他公益性項目建設(shè)；三、為政府融資和金融合作平臺。公司成立以來，先后建成了濱江大道市政綜合一期工程、望江公園等基礎(chǔ)設(shè)施項目，開工建設(shè)了xx漢江七里溝大橋、濱江大道二期和七里溝段、xx大道等一大批城市建設(shè)項目。為xx中等城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展做出了突出貢獻。2.4項目背景與項目提出2.4.1國家產(chǎn)業(yè)政策及發(fā)展要求1998年，國務(wù)院作出了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的決定，提出要穩(wěn)步推進住房商品化、社會化、逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度，要求加快住房建設(shè)步伐，停止住房實物分配方式，逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。陜西省人民政府為貫徹國務(wù)院《通知》精神，加快全省住房建設(shè)，發(fā)布了《陜西省人民政府關(guān)于加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)的決定》，明確了陜西省內(nèi)各市縣經(jīng)濟適用住房的范圍，建設(shè)標準及管理辦法，提出經(jīng)濟適用住房是新的住房供應(yīng)體系的主體，要求市縣人民政府將經(jīng)濟適用住房納入各地社會經(jīng)濟發(fā)展計劃，經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃應(yīng)與信貸計劃、建設(shè)、土地部門等聯(lián)合下達，建設(shè)用地要納入土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，并在本年度土地供應(yīng)計劃中統(tǒng)籌安排。經(jīng)濟適用住房建設(shè)由各級政府統(tǒng)一組織，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷，建設(shè)單位實行招標方式確定，工程質(zhì)量由開發(fā)單位負最終責(zé)任；經(jīng)濟適用住房的價格確定為微利原則，小區(qū)管理實行社會化物業(yè)管理。國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)文明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。住房問題是重要的民生問題。要積極采取措施，加強廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。要求今明兩年，要加快廉租住房建設(shè)步伐，盡快增加一批廉租住房房源。繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要切實將解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，堅持以人為本，執(zhí)政為民，進一步建立健全廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，多渠道解決城市低收入家庭住房困難，逐步改善農(nóng)民工等其他住房困難群體的居住條件。在政策上進一步明確了方向。2.4.2經(jīng)濟適用房建設(shè)和廉租房管理存在的問題1、xx市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增速逐年在加快，而經(jīng)濟實用房和廉租房建設(shè)比較滯后。2006年xx市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模39萬m2，建成面積20萬m2，經(jīng)濟適用房建成面積僅1.62萬m2，占房地產(chǎn)總規(guī)模的4.15%，占建成規(guī)模的8.1%。2、經(jīng)濟適用房供給方式單一，沒有形成多渠道建設(shè)經(jīng)濟適用房的良好氛圍和模式。目前城區(qū)經(jīng)濟適用住房主要是各企事業(yè)單位集資自建房，占中低收入家庭住房的90%以上，城區(qū)在近年建成的南門、興安、靜寧小區(qū)雖以經(jīng)濟適用房名義建設(shè)，但實質(zhì)是市場商品房，而廉租房建設(shè)才剛剛起步，中低收入階層并沒有享受到國家政策的優(yōu)惠。3、xx市區(qū)經(jīng)濟適用住房建設(shè)滯后的另一主要因素是缺少規(guī)劃指導(dǎo)，整體謀劃方案出臺較晚。由于規(guī)劃原因造成城區(qū)建設(shè)謀劃中沒有充分考慮此類建設(shè)用地的合理布局與具體安排，同時，對經(jīng)濟適用住房的管理缺乏權(quán)威性，致使幾個小區(qū)建設(shè)違背了經(jīng)濟適用住房的建設(shè)目的與作用。2.4.3項目的提出自住房制度改革以來，在中省“關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)”的決定指導(dǎo)下，城市住房改革不斷深入，住房開發(fā)建設(shè)不斷在加快，城市居民居住環(huán)境得到進一步改善，但在發(fā)展過程中，特別是“十五”時期以來，城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過熱，而且住房結(jié)構(gòu)很不合理，中低價位住房與經(jīng)濟適用住房、廉租房建設(shè)滯后，城市居民中、低收入階層的住房困難十分突出。房地產(chǎn)發(fā)展過熱，住房結(jié)構(gòu)不合理與經(jīng)濟適用住房建設(shè)滯后的矛盾已成為當(dāng)前和今后一個時期必須妥善合理解決的主要問題之一。xx市是陜南重要地市之一，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已成為市域經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，2006年全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模已達39萬m2，年竣工面積已達20余萬m2，而全市經(jīng)濟適用房年開發(fā)規(guī)模僅1.62萬m2，竣工面積才1.2余萬m2。經(jīng)濟適用房年開發(fā)規(guī)模占房地產(chǎn)總規(guī)模不足十分之一。xx市經(jīng)濟適用住房開發(fā)特別滯后，造成目前城區(qū)有1245余戶中低收入家庭住房困難與無房可住，城區(qū)所有中低收入家庭平均住房面積8m2，低于全市20m2住房標準12m2。2005年初，國務(wù)院為加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)步伐和穩(wěn)定住房價格，以促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，作出了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的決定》和《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)文，陜西省要求全省房地產(chǎn)開發(fā)要面向市場，繼續(xù)增加普通商品住房供應(yīng)，提高中低價位住房在市場供應(yīng)中的比例。為貫徹落實中省的住房改革與開發(fā)建設(shè)要求，xx市城建局專門編制了《xx市經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)劃》，對xx城區(qū)經(jīng)濟適用住房和廉租房建設(shè)作了統(tǒng)一規(guī)劃和安排，本項目即是xx市城建局按規(guī)劃要求提出實施建設(shè)的內(nèi)容之一。2.5xx經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)和廉租房規(guī)劃建設(shè)情況(1)xx經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)建設(shè)項目于2007年6月經(jīng)xx市發(fā)展和改革委員會批準立項建設(shè)，該小區(qū)規(guī)劃占地46.65畝，擬建經(jīng)濟適用住房及配套用房和公用設(shè)施，綠化率為35%，小區(qū)容積率為1.64，建筑總面積51048m2，其中住宅樓建筑面積46061.7m2，商鋪及公建(2)為政府代建廉租房規(guī)劃占地10.14畝，總建筑面積16810.78m2，其中廉租住宅面積14610.78m2.6項目建設(shè)的必要性2.6.1項目建設(shè)是貫徹落實國家住房制度改革政策，實現(xiàn)居民住房小區(qū)化管理的需要九十年代初，我國住房制度改革已實質(zhì)性啟動，目前已基本完成了從福利房到成本房到商品房的過渡，適應(yīng)市場經(jīng)濟條件下的住房制度也已逐步健全。國家已明確規(guī)定，取消福利分房政策，黨政企事業(yè)單位用于住宅建設(shè)的征地一律停止，通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)濟適用房和商業(yè)銀行推行住房貸款政策來滿足城鎮(zhèn)不同層次收入家庭的住房需求，通過政府實施安居工程來解決城鎮(zhèn)困難家庭的住房問題，以逐步達到居民住房的小康目標，逐步實行小區(qū)綜合管理體系，不斷優(yōu)化居住環(huán)境，提高物業(yè)管理水平。本項目的建設(shè)開發(fā)以解決xx城區(qū)中低收入家庭住房需求為目的，建設(shè)不同戶型的經(jīng)濟適用住宅和廉租房，并實行封閉式小區(qū)綜合管理，因此，項目建設(shè)是認真貫徹落實國家房改政策的重要體現(xiàn)和實現(xiàn)小區(qū)化管理的需要。2.6.2項目建設(shè)是滿足城市規(guī)劃要求，發(fā)揮綜合開發(fā)效益的需要根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加強城市建設(shè)工作的通知》精神，城市要實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，這樣可克服分散投資、分散征地、分散建設(shè)的混亂現(xiàn)象，有計劃的提高城市建設(shè)中綜合開發(fā)的比例。城市綜合開發(fā)有利于實行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、服務(wù)等設(shè)施配套建設(shè)，達到開發(fā)一片、建成一片、收益一片。所以，綜合開發(fā)是實施城市規(guī)劃和最大限度發(fā)揮綜合開發(fā)效益的重要保證。xx市區(qū)是在原老城區(qū)的基礎(chǔ)上依山傍水逐步發(fā)展起來的，近年來因江北開發(fā)區(qū)的設(shè)立及國家交通事業(yè)的快速發(fā)展，城市重心開始北移，目前市區(qū)正在實施江北開發(fā)戰(zhàn)略，江北大道、濱江大道等城市主干線將相繼開通建成，合理規(guī)劃開發(fā)該區(qū)域的建設(shè)用地關(guān)系到整個城市的可持續(xù)發(fā)展。多年來xx城區(qū)經(jīng)濟適用住房主要以單位自建房為主要供給方式，隨著房改的進一步深入與城區(qū)單位存量土地的不斷減少，靠單位自建房解決中低收入家庭住房問題缺少基礎(chǔ)和政策支持，由政府統(tǒng)建成為唯一途徑。因此，必須進行總體規(guī)劃，實行連片開發(fā)，本項目建設(shè)依據(jù)城市規(guī)劃與小區(qū)總體規(guī)劃要求，集中建設(shè)經(jīng)濟適用住宅小區(qū)和廉租房，無疑將加快城區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)的建設(shè)步伐，提高城市綜合開發(fā)的能力和效益。2.6.3項目建設(shè)是實現(xiàn)社會公平原則，保障社會長治久安，構(gòu)建和諧社會的需要改革開放20余年來，我國社會主義市場經(jīng)濟秩序逐步建立，社會公平與國民公平意識逐步增強，實現(xiàn)社會資源公平分配是社會主義市場經(jīng)濟的特征之一。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)過熱，高級商品住宅和別墅區(qū)開發(fā)越來越多，此種趨勢僅滿足了部分富裕階層的住房消費需要與投資需求，但作為消費者，富裕階層只占國民的很少一部分，加之高檔住房占取了房地產(chǎn)用地的相當(dāng)一部分，給城市中低收入家庭解決住房困難增加了難度，因此，社會資源公平分配出現(xiàn)了缺少，必須由國家主持公平，為中低收入階層創(chuàng)造安居樂業(yè)的政策環(huán)境與實現(xiàn)的可能。為改變當(dāng)前現(xiàn)狀，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于穩(wěn)定住房價格》的決定，以及《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)文明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。陜西省作出了配套的貫徹意見，要求城市房地產(chǎn)開發(fā)要以中低價為主，重點解決中低收入家庭住房困難。本項目建設(shè)充分體現(xiàn)了中省有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的決定精神，給中低收入家庭參與社會資源分配創(chuàng)造了一條實現(xiàn)公平的途徑，可使中低收入家庭在不影響生活水平的前提下實現(xiàn)安居樂業(yè)，從而保障了一方安定，為地方實現(xiàn)和諧社會奠定了基礎(chǔ)，因此，項目建設(shè)是必要的，也是適時的。為建立和完善xx市經(jīng)濟適用房制度，確保中低收入家庭的住房需求，規(guī)范和抑制不合理的房地產(chǎn)市場，xx市建設(shè)局將在江北張溝、寇家溝及望江園三處進行經(jīng)濟適用房建設(shè)，在江南黨校新村、金州北路建設(shè)廉租房。以此解決中低收入家庭住房困難。第三章經(jīng)濟適用房建設(shè)開發(fā)現(xiàn)狀與市場分析3.1房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟適用房建設(shè)現(xiàn)狀xx市房地產(chǎn)開發(fā)比較晚，90年代以來，隨著房改的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)作為一個新興產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為熱門產(chǎn)業(yè)。目前xx城區(qū)已有長興、宏遠、安建、興安、興科、城建、興華房地產(chǎn)開發(fā)公司等十余家大中型專業(yè)公司，年總開發(fā)規(guī)模約20萬平方米。先后實施了南環(huán)路中段、西環(huán)路南段、東環(huán)路北段、東大街東段的長興、南門、朝陽、金洲康城、金洲城、府苑、錦繡花園、興安城市花園、興華都市花園等小區(qū)建設(shè)工程。從近年的統(tǒng)計資料看，xx市房地產(chǎn)每年平均完成投資3.9億元，年增長18%，每年平均新建住房面積20余萬平方米，年增長25%，銷售收入平均增長30%。從發(fā)展速度及增長幅度看，xx房地產(chǎn)業(yè)已成為市域經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，住房消費逐步成為房地產(chǎn)消費市場熱點，但從已建成及在建工程來看，適合中低收入家庭購買的住房開發(fā)面積很少，據(jù)房管局統(tǒng)計，1999年以來城區(qū)僅建成南門小區(qū)和朝陽小區(qū)兩處經(jīng)濟適用住房小區(qū)，建成總面積僅4.5萬m2，經(jīng)濟適用房建成面積僅占城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總面積的8.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)建成總面積的8.2%。從現(xiàn)狀看，xx城區(qū)經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)速度很慢，開發(fā)面積遠遠低于中省要求“中低價位經(jīng)濟適用房應(yīng)占到房地產(chǎn)開發(fā)總規(guī)模的70%”的指標。因此，xx城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀不容樂觀，住房結(jié)構(gòu)極不合理，急需加大經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)速度和開發(fā)規(guī)模，以滿足更多中低收入家庭分期分批地解決住房困難問題。3.2經(jīng)濟適用房供給方式xx市城區(qū)總?cè)丝诩s30萬人，自房改以來，轄區(qū)各事業(yè)單位按照國家房改政策要求，逐步實行了由住房實物分配到貨幣分配的改革程序，目前城區(qū)住房多以單位自建房為主，單位集資建房是城區(qū)目前主要的經(jīng)濟適用房供給方式，占城區(qū)經(jīng)濟適用房的90%以上。自“九五”以來，xx市安居辦在政府統(tǒng)一安排下，也建設(shè)了南門小區(qū)、朝陽小區(qū)等經(jīng)濟適用房住宅區(qū)，但在具體實施過程中，由于市場把握失衡及管理辦法滯后，造成部分經(jīng)濟適用房被商家所利用，沒有真正解決中低收入家庭的住房困難；經(jīng)濟適用房的另一種供給方式為開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，目前城區(qū)尚沒有建設(shè)范例。3.3城區(qū)經(jīng)濟適用房及廉租房需求分析據(jù)xx市房產(chǎn)局統(tǒng)計，止2006年底，城區(qū)共有家庭總戶數(shù)8.5萬戶，住房困難戶和無房戶7501戶，其中困難戶4141戶，無房戶3360戶，涉及總?cè)藬?shù)31600人，人均住房面積12m2；最低收入家庭3212戶全部為租賃住戶，人數(shù)為27270人，人均住房7.8m2；xx目前正在進行綠色山水園林城市創(chuàng)建活動，此活動是“十一五”時期的主要任務(wù)之一，2006年拆遷約670戶。綜上三類現(xiàn)狀，目前城區(qū)住房困難戶、無房戶及拆遷安置戶總數(shù)為14182戶，占城區(qū)總戶數(shù)的17%。從未來需求分析，城區(qū)經(jīng)濟適用住房和廉租房主要來自目前的住房困難戶和無房戶、城區(qū)人口增長因素、最低收入家庭和城區(qū)每年的拆遷戶。一是現(xiàn)狀7501戶無房與住房困難戶，按5年分期解決計算，每年需求量為1500戶；二是城區(qū)人口增長因素，按2%綜合增長計算，年需求約1700戶；三是最低收入家庭（從發(fā)展角度考慮），按10%分批解決，每年需164戶；四是城區(qū)每年的拆遷戶按2006年拆遷數(shù)測算，每年需690戶，綜上述四類需求分析，xx城區(qū)未來5年年均經(jīng)濟適用房和廉租房需求量為4054戶。3.4居民收入水平，購買承受度與經(jīng)濟適用房價格預(yù)測經(jīng)濟適用住房是政府提供優(yōu)惠政策、限定建設(shè)標準，供應(yīng)對象和銷售價格，具有社會保障性質(zhì)的政策性商品住房，其建設(shè)用地享受行政劃撥方式，建設(shè)及經(jīng)營中的行政性收費享有優(yōu)惠政策，因此其出售價格受當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一管制，市場影響因素不強。基于以上原因，僅就xx城區(qū)居民收入進行購買承受度、項目產(chǎn)品價格的基本趨勢分析。據(jù)xx市發(fā)改委統(tǒng)計資料，2006年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為6860元，以每個家庭3.5人測算，家庭可支配收入為24010元，按xx市中低收入家庭標準衡量，城區(qū)家庭85%為中低收入家庭。根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)驗，房價的合理定位應(yīng)是家庭收入的4～6倍，即9.6～14.4萬元，另據(jù)世行聯(lián)合調(diào)查組的經(jīng)驗結(jié)論，房價的合理定位應(yīng)是家庭收入的3～5倍即7.2～12萬元，綜合兩種經(jīng)驗結(jié)論，折衷取值為8.3～13.2萬元。從xx市“十一五”發(fā)展規(guī)劃看，未來5年城鎮(zhèn)居民收入增長水平在10%以上，以此測算，城區(qū)居民人均可支配收入將達2.6～3.8萬元。項目產(chǎn)品為60m2以下戶型，以每平方米1000～1200元測算，購房價款分別為6～6.6萬元左右，從居民收入水平看，項目產(chǎn)品價格定位在1000～1200元之間比較適合當(dāng)?shù)刂械图彝ベ徺I力，從未來5年的發(fā)展看，住房價格年均增長幅度在10%以內(nèi)。第四章建設(shè)地址及建設(shè)條件4.1建設(shè)地址項目建設(shè)地址位于xx市江北張溝、寇家溝、望江園和江南老城的黨校新村、金州北路區(qū)域，均為建成區(qū)和開發(fā)區(qū)與建成區(qū)之間，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施配套。4.2建設(shè)條件工程地質(zhì)良好，交通便捷，水源、電力供應(yīng)充足。4.2.1氣候氣象條件(1)氣象：xx市地處秦巴山地之間，氣候溫和，雨量充沛，四季分明，無霜期長。屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，相對濕度74.3%，年平均降雨量為783.8毫米，最大年降雨量1085毫米，年降雨量主要集中在4—10月份。氣候的季節(jié)性較明顯。(2)水文：xx市境內(nèi)河流屬長江水系，漢江由西南部入境，于東北部出境，境內(nèi)流長112公里，是流經(jīng)本市的最大河流。xx市城區(qū)位于漢江與黃洋河交匯處上游。河流在規(guī)劃區(qū)流長5.7公里，行洪寬度400—800米。地下水的補給主要是大氣降水，次為地表水徑流是滲入，基本走向為東西向。市內(nèi)降水受東南季風(fēng)和西南季風(fēng)自沿海向內(nèi)地逐漸推移的影響，暴雨自六月份增多，7、8月暴雨最為集中，9月份后逐漸減少。洪水災(zāi)害每年多發(fā)生在盛夏。歷史上xx市區(qū)因遭洪水襲擊xx城曾多次遷建轉(zhuǎn)址。1983年特大洪水襲擊xx城區(qū)，淹沒面積3.2平方公里，洪峰流量達31000立方米/秒，洪水標高為257.18米（黃海高程），重現(xiàn)期為200年。4.2.2工程地質(zhì)條件xx市位于陜南東部，地處xx地區(qū)腹地,北靠秦嶺，南依大巴山，xx河谷盆地居中。主要是由月河川道和xx城以東漢江河谷構(gòu)成，海拔在450米以下。地貌形態(tài)主要由河谷盆地和低丘陵組成。擬建場地地處漢江一級階地前后部，場地較平坦，地下水屬第四系松散巖孔隙潛水，流向東，水位年變幅1m左右，場地土層由上而下依次為黃土狀土，粉質(zhì)粘土和粉土。工程地質(zhì)良好?，F(xiàn)狀場地為耕地，場地內(nèi)無不良地質(zhì)作用，適宜建筑，場地為自重濕陷性黃土場地，濕陷等級為II級，地下水水位埋深20m，設(shè)計時可不考慮地下水對樓體淺基礎(chǔ)的影響；場地抗震設(shè)防烈度7度，場地處于抗震有利地段，建筑場地類別為III類。4.2.3供電條件xx市區(qū)現(xiàn)有江南變電站和江北開發(fā)區(qū)變電站二座110KV變電站，每個變電站變壓器裝機容量240KVA，總裝機容量72萬KVA，能夠滿足未來xx的發(fā)展及各類用戶的用電要求。項目用電可由江北大道和江南城市公網(wǎng)接入.各塊用地就近接城市高壓線至變電房，再由配電室統(tǒng)一供給，用電量預(yù)測采用單位建筑面積負荷指標法和戶均用電負荷指標法進行計算，居住建筑每戶按6KW計，公建按每平方米60W計，預(yù)測寇家溝經(jīng)濟適用住宅用電量為1522.6KW，張溝經(jīng)濟適用住宅用電量1147KW，望江園經(jīng)濟適用住宅用電量為461.4KW。電力線路與路燈同桿架設(shè)，沿主要道路架設(shè)。4.2.4給排水、地表水條件1、給水工程(1)供水水源xx市現(xiàn)有水廠4處即江南水廠、馬坡嶺水廠、鐵路水廠、水電三局水廠。從自來水公司了解的情況看，xx市日供水變化系數(shù)在1.3—1.4之間，這樣最高日用水量在6萬立方米/日左右，人均最高日綜合用水量在384升/日左右。城市水廠、鐵路水廠及自備水源共計日供水規(guī)?？蛇_25.3×104m3/d,可滿足城市用水需求。(2)現(xiàn)狀管網(wǎng)xx市江北以鐵路分局水廠鋪設(shè)管網(wǎng)為主，水電三局所在地—張嶺，由水電三局鋪設(shè)管網(wǎng)。江南管網(wǎng)主要由自來水公司鋪設(shè)?，F(xiàn)狀供水管道長94公里，其中城建部門管理長度為47公里，管網(wǎng)密度為3.79公里/平方公里。(3)規(guī)劃管網(wǎng)布設(shè)xx受地形限制，宜采用分區(qū)、分壓供水方式。江南水廠、馬坡嶺水廠主要供水范圍為江南老城組團；江北水廠主供江北組團、建民組團、黃洋河水廠建成后，分擔(dān)火車東站及江北部分地區(qū)供水后，江北水廠出水經(jīng)二次加壓后供老君殿組團；黃洋河水廠主供張灘組團、老城組團、火車東站，同時兼顧向江北中心區(qū)供水。鐵路水廠、水電三局自備水源主供各自系統(tǒng)內(nèi)部用水。本工程項目處在江南水廠和江北水廠的供水范圍內(nèi)，城市供水主干管網(wǎng)均已鋪設(shè)到位。2、排水工程排水體制及排水管網(wǎng)xx市屬山區(qū)城市，溝壑縱橫，河流眾多。非常適合雨水排放。同時xx市降雨充沛，如采用雨污分流制排水系統(tǒng)，雨水管網(wǎng)利用率高?？紤]到以上因素，再加上環(huán)境保護對污水處理的需求，規(guī)劃采用雨污分流制排水系統(tǒng)?，F(xiàn)狀管網(wǎng)總長度為68公里，管網(wǎng)密度為2.74公里/平方公里。排水管網(wǎng)密度偏低，也就是說城市排水管網(wǎng)建設(shè)不能滿足城市建設(shè)的需要。隨著江北新區(qū)排水工程和江南老城區(qū)排水管網(wǎng)改造工程的實施，這一問題將得到徹底的解決。污水廠設(shè)置①江南老城區(qū)污水廠：位于老城區(qū)以東、東壩內(nèi)，近期其規(guī)模為6×104m3/d，遠期規(guī)模為8×104m3/d。2005年前一期投入運行，占地面積5公頃。②江北污水廠：位于關(guān)廟鎮(zhèn)吳臺村濱江大道和吳臺溝相交處的濱江大道南側(cè)，近期規(guī)模2.5×104m3/d，遠期規(guī)模8×104m3/d，占地面積6公頃，污水處理采用SBR工藝。管網(wǎng)布設(shè)xx受地形限制，宜采用分區(qū)排水方式。江南主城區(qū)污水經(jīng)管網(wǎng)進江南污水廠處理后排放。江北主城區(qū)污水經(jīng)管網(wǎng)進江北污水廠處理后排放。張灘、關(guān)廟污水經(jīng)管網(wǎng)進張灘污水廠處理排放。建民區(qū)污水經(jīng)管網(wǎng)進建民污水廠處理后排放。3、雨水工程規(guī)劃暴雨公式：其中P取1年地面集流時間取5—15分鐘，地形坡度大，取低值，地形坡度小，取高值。管網(wǎng)布設(shè)①xx市河流較多，且將城區(qū)切割成數(shù)塊，非常有利于雨水排放。遵循就近排放的原則，雨水分別排入漢江、月河、付家河、黃洋河及排洪明渠。②雨水泵站：由于江南老城區(qū)地勢較低，現(xiàn)狀在東壩處設(shè)有雨水泵站，規(guī)劃予以保留。③江北新區(qū)內(nèi)有多道排洪溝（自然沖溝）8余條，根據(jù)江北新區(qū)地形地貌走向、現(xiàn)狀排水溝情況，雨水采用就近排入排洪溝內(nèi)，最終排入漢江。4.2.5交通條件xx市是陜西省南部政治、經(jīng)濟、文化中心，市域內(nèi)交通較為發(fā)達，襄渝鐵路、陽安鐵路、西康高速公路橫貫東西，西康鐵路、316國道縱穿南北，基本實現(xiàn)縣鄉(xiāng)通鐵路、公路，交通條件優(yōu)越。本項目所在地位于xx市江北開發(fā)區(qū)，南沿濱江大道路，東與進站路相接，向北距316國道僅1km，而廉租房位于老城區(qū)，交通條件優(yōu)越，利于小區(qū)住戶出行方便。4.2.6通訊條件近年來，xx市郵電通訊事業(yè)發(fā)展迅猛。市區(qū)已建成的固定電話交換機容量達50余萬門，移動電話用戶達80余萬戶，無線設(shè)備容量達8萬多部。電訊線路由城市電訊網(wǎng)接入沿主要道路架設(shè)。第五章項目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計方案5.1項目建設(shè)標準根據(jù)經(jīng)濟適用住房建設(shè)和廉租房建設(shè)標準，結(jié)合xx城區(qū)住房建設(shè)實際狀況，本項目經(jīng)濟適用住房按出售型經(jīng)濟適用住房標準建設(shè)，廉租房按出租型住房標準建設(shè)，均定位為普通居住區(qū)。在充分考慮住宅功能齊全，配套設(shè)施完善，環(huán)境美觀優(yōu)雅的基礎(chǔ)上，經(jīng)濟實用房戶型按二室戶和一室戶二種戶型設(shè)計，其中二室戶占75.5%，戶均建筑面積60m2；一室戶占24.5%，戶均建筑面積50m2。廉租房戶型按二室戶、一室戶二種戶型設(shè)計，其中二室戶占75%，戶均建筑面積５0m2以下;一室戶占25%，戶均建筑面積40m2。5.2項目建設(shè)原則5.2.1項目建設(shè)應(yīng)符合xx城市總體規(guī)劃和xx市住房建設(shè)規(guī)劃（2006～2010）的原則；5.2.2項目布局按照生態(tài)最好、最佳利用原則；5.2.3用途和開發(fā)規(guī)模經(jīng)濟適用、適度合理原則；5.2.4小區(qū)規(guī)劃應(yīng)滿足《居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》原則。5.3項目建設(shè)規(guī)模5.3.1經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模根據(jù)《xx市住房建設(shè)規(guī)劃》總體方案，本建設(shè)項目共為五處即張溝組團、寇家溝組團、望江組團、黨校新村工程、金州北路工程（黨校新村、金州北路工程由企業(yè)為政府代建廉租房工程），總占地面積37860m2（56.79畝），其中：道路面積7284.3m2，綠化面積13222.0m2?？偨ㄖ娣e67859.38m2，其中：總居住建筑面積60672.48m2，公共建筑及商鋪面積7186.9m2。居住戶數(shù)1040戶，3640人。經(jīng)濟適用房銷售面積為60672.48m2-14610.78m2=46061.7m2為政府代建的廉租房黨校新村、金州北路工程，總占地6760m2(10.14畝)，總建筑面積16810.78m2，其中住宅面積14610.78m2，公共建筑面積2200m2，包括物業(yè)管理、輔助設(shè)施用房和商業(yè)用房等。項目估算總投資1803.01萬元，實施后共建廉租房356套，容納人數(shù)1246人。市政工程規(guī)模：（1）電訊線路717.74米；電力線路717.41米；路燈17盞；變壓器3臺630KVA，1臺1000KVA。（2）雨水管道：D400管道539.7米，D300管道378.9米。（3）污水管道：D300管道382.1米，D200管道539.12米。（4）給水管道：D75管道299.33米，D100管道498.69米，D150管道146.98米。（5）雨水口52座；檢查井56座；化糞池9座；消火栓6個。5.4規(guī)劃設(shè)計方案及建設(shè)內(nèi)容5.4.1經(jīng)濟適用住房一、張溝組團1、規(guī)劃設(shè)計方案該組團位于關(guān)廟鎮(zhèn)捍衛(wèi)村張溝橋西側(cè)。組團東臨張盛新村，南臨江北大道，西接捍衛(wèi)村二組，北靠寨嶺梁。該組團用地條件較平坦，住宅沿用地邊界采用圍合布置方式，并形成中心綠化景觀，組團總占地面積1.09公頃，總建筑面積18042.9m2，容積率1.66，綠化率為35.78%。組團規(guī)劃布置了垃圾收集站、公廁、停車位和商店等公共配套設(shè)施。組團內(nèi)設(shè)環(huán)形道路連接各住宅樓，組團道路寬3米，入戶路為2.5米；綠化以草坪、灌木和觀賞性植物合理選擇搭配。為了便于物業(yè)管理，組團出入口位于西側(cè)中部與規(guī)劃道路連接。2、建設(shè)內(nèi)容(1)住宅樓本組團住宅樓共5幢，均為磚混結(jié)構(gòu)七層，條形磚基礎(chǔ)，住宅建筑總面積17670.7m2。設(shè)計容納住戶315戶，1102人。(2)公共建筑公共建筑主要包括商業(yè)用房、公廁、配套設(shè)施用房等，公建總面積372.1m2。其中商業(yè)用房259.7m2，公廁、垃圾站33m2，管理用房112.4m2。(3)輔助工程a、綠化工程規(guī)劃總綠化率為35.78%。綠化面積約3900m2。b、道路、停車場主要包括組團路，停車場等。道路、停車場采用水泥硬化，總硬化面積約600m2。c、自行車棚自行車棚位于組團西南部，面積56m2，自行車棚墻體為透空磚墻，屋面設(shè)計為石棉瓦。(4)市政管網(wǎng)工程主要指組團內(nèi)的上下水管網(wǎng)、電力電訊、路燈線路、消防管設(shè)施等。a、供水組團水源由城市給水管網(wǎng)接入，設(shè)計綜合用水量標準為220L/人·d，其中：生活用水按200L/人·d；綠化用水按2L/m2·d；室外消防栓用水按10L/S設(shè)計，預(yù)計日綜合用水量為280m3/日。給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，生活用水和消防用水均采用直供式。規(guī)劃給水管：D100管31.72米；D75管206.68米。b、排水組團排水體制為雨污分流，污水量按生活用量85%估算，日污水量為238m3/d。污水經(jīng)化糞池處理后排入江北大道污水管網(wǎng)，雨污水管均采用砼管。規(guī)劃雨水管道：D400管28.75米；D300管199.18米；規(guī)劃污水管道：D300管64.63米；D200管183.16米。c、供電組團供電電源由10KV城市高壓線路以地埋電纜接入?yún)^(qū)內(nèi)10KV開關(guān)站，用電指標按居住建筑6KW/戶，公建60W/m2，預(yù)測組團總用電量為1147KW。組團設(shè)兩個630KVA箱式變電所，開關(guān)站至箱變采用放射式供電方式，箱變至用戶采用380/220V低壓供電。規(guī)劃電力線路168.31米;路燈5盞；電訊線路229.83米；630KVA變壓器兩臺。d、消防本項目住宅樓設(shè)計時應(yīng)充分考慮消防設(shè)計，樓梯間寬度不低于2.4m。各樓周圍應(yīng)按3.5m預(yù)留環(huán)形消防通道。室外規(guī)范配置消防栓，消防栓與給水干管相接，組成室外消防系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計消防栓1個。e、配套設(shè)施組團規(guī)劃化糞池3座；檢查井14座;雨水口14座。二、寇家溝組團1、規(guī)劃設(shè)計方案該組團位于江北辦事處寇家溝大橋西側(cè)。組團東臨寇家溝居民安置點，南靠市五金公司，西接江北小學(xué)，北臨預(yù)制板廠。該組團用地條件較復(fù)雜，用地呈L型。規(guī)劃采用分散布置方式，通過組團道路連接各住宅單元，單元之間作為組團綠化用地。組團總占地面積1.63公頃，總建筑面積26289.4m2，容積率1.61，綠化率為35.58%。組團規(guī)劃布置了垃圾收集站、公廁、停車位和底層商場等公共配套設(shè)施。組團入口及外圍道路24米，內(nèi)部道路寬10米，入戶路為2.5米；綠化以草坪、灌木和觀賞性植物合理選擇搭配。組團有東、西兩個出入口，東出入口與江北大道連接，西出入口與進站西路連接。2、建設(shè)內(nèi)容(1)住宅樓本組團住宅樓共7幢，均為磚混結(jié)構(gòu)七層，條形磚基礎(chǔ)，住宅建筑總面積22512.96m2。設(shè)計容納住戶360戶，1260人。(2)公共建筑公共建筑主要包括商業(yè)用房、公廁等，公建總面積3776.4m2，其中公廁、垃圾站60m2。(3)輔助工程a、綠化工程規(guī)劃總綠化率為35.28%，綠化面積約5800m2。b、道路、停車場主要包括組團路，停車場等。道路、停車場采用水泥硬化，總硬化面積約5700m2。(4)市政管網(wǎng)工程主要指組團內(nèi)的上下水管網(wǎng)、電力電訊、路燈線路、消防管設(shè)施等。a、供水組團水源由城市給水管網(wǎng)接入，設(shè)計綜合用水量標準為220L/人·d，其中：生活用水按200L/人·d；綠化用水按2L/m2·d；室外消防栓用水按10L/S設(shè)計，預(yù)計日綜合用水量為320m3/日。給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，生活用水和消防用水均采用直供式。規(guī)劃給水管：D100管466.97米。b、排水組團排水體制為雨污分流，污水量按生活用量85%估算，日污水量為272m3/d。污水經(jīng)化糞池處理后排入江北大道污水管網(wǎng)，雨污水管均采用砼管。規(guī)劃雨水管道：D400管370.96米；D300管179.69米；規(guī)劃污水管道：D300管184.33米；D200管300.45米。c、供電組團供電電源由10KV城市高壓線路以地埋電纜接入?yún)^(qū)內(nèi)10KV開關(guān)站，用電指標按居住建筑6KW/戶，公建60W/m2，預(yù)測組團總用電量為1522.6KW。組團設(shè)1臺630KVA變壓器和1臺1000KVA變壓器，變壓器至用戶采用380/220V低壓供電。規(guī)劃電力線路420.9米;路燈10盞；電訊線路327.61米；630KVA變壓器1臺和1000KVA變壓器1臺。d、消防本項目住宅樓設(shè)計時應(yīng)充分考慮消防設(shè)計，樓梯間寬度不低于2.4m。各樓周圍應(yīng)按3.5m預(yù)留環(huán)形消防通道。室外規(guī)范配置消防栓，消防栓與給水干管相接，組成室外消防系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計消防栓3個。e、配套設(shè)施組團規(guī)劃化糞池4座；檢查井30座;雨水口28座。三、望江組團1、規(guī)劃設(shè)計方案該組團位于望江安置點東側(cè)，金城美墅小區(qū)以北。組團東、南、北均與金城美墅小區(qū)毗鄰，西臨望江安置點。該組團用地呈北高南低帶狀，高差約9米，其南北長80米，東西寬55米。規(guī)劃結(jié)合實際地形規(guī)劃采用由南向北錯臺布置的方式，各住宅單元道路東西向連接于小區(qū)主干道路，每組住宅樓之間作為組團綠化用地。組團總占地面積0.39公頃，總建筑面積6716.3m2，容積率1.72，綠化率為35.12%。組團規(guī)劃布置了垃圾收集站、公廁、小超市等公共配套設(shè)施。組團道路系統(tǒng)利用金城美墅內(nèi)部道路，入戶路為2.5米；綠化以草坪、灌木和觀賞性植物合理選擇搭配。組團出入口，與望江小區(qū)道路連接。2、建設(shè)內(nèi)容(1)住宅樓本組團住宅樓共2幢，均為磚混結(jié)構(gòu)七層，條形磚基礎(chǔ)，居住建筑總面積6500.3m2。設(shè)計容納住戶126戶441人。(2)公共建筑公共建筑主要包括商業(yè)用房、公廁等，公建總面積261m2。其中商業(yè)用房216m2，公廁、垃圾站45m2。(3)輔助工程a、綠化工程規(guī)劃總綠化率為35.12%，綠化面積約1370m2。b、道路、停車場主要包括組團路，停車場等。道路、停車場采用水泥硬化，總硬化面積約570m2。(4)市政管網(wǎng)工程主要指組團內(nèi)的上下水管網(wǎng)、電力電訊、路燈線路、消防管設(shè)施等。a、供水組團水源由城市給水管網(wǎng)接入，設(shè)計綜合用水量標準為220L/人·d，其中：生活用水按200L/人·d；綠化用水按2L/m2·d；室外消防栓用水按10L/S設(shè)計，預(yù)計日綜合用水量為112m3/日。給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，生活用水和消防用水均采用直供式。規(guī)劃給水管：D150管146.98米；D75管92.65米。b、排水組團排水體制為雨污分流，污水量按生活用量85%估算，日污水量為96m3/d。污水經(jīng)化糞池處理后排入江北大道污水管網(wǎng)，雨污水管均采用砼管。規(guī)劃雨水管道：D400管140.02米。規(guī)劃污水管道：D300管133.15米；D200管55.51米。c、供電組團供電電源由10KV城市高壓線路以地埋電纜接入?yún)^(qū)內(nèi)10KV開關(guān)站，用電指標按居住建筑6KW/戶，公建60W/m2，預(yù)測組團總用電量為461.4KW。組團設(shè)1臺630KVA變壓器，變壓器至用戶采用380/220V低壓供電。規(guī)劃電力線路128.2米；路燈2盞；電訊線路160.3米；630KVA變壓器1臺。d、消防本項目住宅樓設(shè)計時應(yīng)充分考慮消防設(shè)計，樓梯間寬度不低于2.4m。各樓周圍應(yīng)按3.5m預(yù)留環(huán)形消防通道。室外規(guī)范配置消防栓，消防栓與給水干管相接，組成室外消防系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計消防栓2個。e、配套設(shè)施組團規(guī)劃化糞池2座；檢查井12座;雨水口10座。5.4.2為政府代建廉租房工程一、黨校新村工程1、工程區(qū)域位置黨校新村位于xx市黨校路南端，南臨怡園新村，北臨規(guī)劃的南環(huán)路，東與陳家溝接壤，西臨桃園新村，工程用地面積5192m2。其中道路面積462.09m2，綠化面積1641.71m2。2、工程建設(shè)內(nèi)容及投資規(guī)模該工程為新建四棟（1#、2#、3#、4#）七層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓，總建筑面積11507.78m2，192套，戶均面積約50m2，設(shè)計容納人數(shù)672人。該工程估算投資1234.25萬元，目前已完成投資550萬。二、金州北路工程1、工程區(qū)域位置該工程位于xx城區(qū)北城壕125#、126#，西臨金州北路，東臨漢劇團和法院住宅樓，北臨公共過道，南臨區(qū)百貨公司，工程用地面積1567.18m2。其中道路面積122.22m2，綠化面積510.27m2。2、工程建設(shè)內(nèi)容及投資規(guī)模該工程為新建一棟七層框架結(jié)構(gòu)綜合樓，總建筑面積5303m2，其中商業(yè)用房2200m2，住宅用房3103m2，47套，戶均面積約50m2，設(shè)計容納人數(shù)182人。該工程估算投資568.76萬元。第六章環(huán)境影響分析6.1施工期的環(huán)境影響本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，工程內(nèi)容主要以土建為主，土方的開挖和運輸量較多，在施工過程中產(chǎn)生大量粉塵，同時施工機械本身產(chǎn)生廢氣及煙塵，水泥、砂子、石料的采集、搬運、篩分產(chǎn)生粉塵，瀝青熬制過程中產(chǎn)生瀝青煙等，這些將對大氣環(huán)境產(chǎn)生影響。施工中應(yīng)加強管理，對運送散體物質(zhì)的車輛應(yīng)用蓬布蓋嚴，避免運輸過程中產(chǎn)生粉塵污染；正在施工的場地應(yīng)經(jīng)常撒水，以達到降塵、抑塵的目的；工程南部及北側(cè)有少量居住戶，瀝青的熬制、混凝土的攪拌應(yīng)遠離居民區(qū)敏感點，并設(shè)于其下風(fēng)向。6.1.1污水施工材料如瀝青、水泥、油漆等化學(xué)品應(yīng)遠離地面水，以防外溢污染地面水；工區(qū)所積雨水應(yīng)排至市政雨水管道；施工人員的生活污水應(yīng)達標后就近排入市政管網(wǎng)。6.1.2噪聲施工期的噪聲主要來自施工機械和運輸車輛。施工期間施工機械采用有減振消聲裝置的機械，避免在干擾居民休息的時間進行施工，同時調(diào)整施工作業(yè)時間及同時施工作業(yè)的施工機械數(shù)量，滿足《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523—90），施工期的噪聲限值為：推土機、挖掘機、裝載機：晝間75dBA，夜間55dBA；各種混凝土攪拌機、振搗棒、電鋸；晝間70dBA，夜間55dBA。施工車輛，特別是重型運載車輛的運行路線和時間，應(yīng)盡量避開噪聲敏感區(qū)和敏感時段。文明施工，尤其在夜間，盡量減少機具和材料的撞擊。6.1.3生態(tài)地基開挖工程直接破壞植被，擾動土壤，在施工范圍內(nèi)造成一定的水土流失。對裸露面在施工中或竣工后應(yīng)進行整治、植草綠化、及時加固，最大限度的恢復(fù)植被，使因該工程占地而失去的植被得到有效補償，施工期的臨時工棚、料場等臨時占地，待施工結(jié)束后，應(yīng)立即全部進行復(fù)墾和綠化，減少植被覆蓋度。該工程在規(guī)劃范圍設(shè)有綠化帶，工程完成后應(yīng)迅速在綠化帶種植草皮，并在人行道邊緣1米處種植樹木。6.1.4固體廢物建設(shè)過程中所產(chǎn)生的磚塊、沙子、包裝廢料等垃圾、施工人員的生活垃圾（如蔬菜葉、瓜果皮、廢紙等）應(yīng)集中堆放，及時運至垃圾場集中處理。6.2運營期的環(huán)境影響項目建成后，將全部向社會出售、出租，共計建成容納850余戶3000余人口的經(jīng)濟適用房和廉租房住宅，污染源主要來自居住戶生活產(chǎn)生的廢水、垃圾及車輛噪聲。6.2.1廢水該小區(qū)容納3000余人，日產(chǎn)生活污水約750噸，全部由各住戶污水管排入小區(qū)管網(wǎng)，經(jīng)由城市排污管進入城區(qū)污水處理廠統(tǒng)一處理，對環(huán)境不會產(chǎn)生污染影響。已委托市環(huán)衛(wèi)局進行了廢水綜合治理工程系統(tǒng)設(shè)計。處理系統(tǒng)工藝先進、能滿足環(huán)保要求，確保達標排放。6.2.2生活垃圾運營期間的生活垃圾主要為剩飯菜、食品包裝袋等，各小區(qū)住宅實行封閉管理，垃圾收集設(shè)有配套設(shè)施，并有專人管理，對小區(qū)環(huán)境不會產(chǎn)生污染，對公共環(huán)境應(yīng)加強物業(yè)管理水平，提高住戶環(huán)保意識，共同維護生存環(huán)境。6.2.3噪聲運營期噪聲主要為區(qū)內(nèi)住戶家用車輛噪聲，進入小區(qū)應(yīng)盡量降低行駛速度，減少鳴笛次數(shù)，其噪聲值應(yīng)滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096—93）晝間70dBA，夜間55dBA。6.3綠化原則綠化設(shè)計應(yīng)本著投資少、收益多、易管理的原則，在選擇樹種時，根據(jù)當(dāng)?shù)貋啛釒Т箨懠撅L(fēng)氣候的特點，選擇根系發(fā)達在此地大量生長、對土壤要求不高的樹種，并可抑制粉塵、吸收有害氣體。主要以喬灌、花、草相結(jié)合，以圖案造型表現(xiàn)氛圍，建筑物周圍以草坪、花卉和灌木為主。從綠地配置的植物種類上要選擇與當(dāng)?shù)爻鞘袣夂蚝头諊鄥f(xié)調(diào)的鄉(xiāng)土樹種，營造統(tǒng)一的綠色情調(diào)，構(gòu)成與地帶性植物相一致的植物群落。6.4環(huán)境影響評價該項目本身污染較小，施工期及運營期均有相應(yīng)的環(huán)保措施進行有效控制，項目建設(shè)地址環(huán)境質(zhì)量良好，區(qū)內(nèi)綠化率高，建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租住房小區(qū)符合國家住房有關(guān)政策，保障最低收入家庭基本住房需求。對優(yōu)化居民居住環(huán)境具有推進作用，因此，項目在環(huán)保方面是可行的。第七章項目組織管理及實施進度7.1項目組織管理7.1.1項目前期管理xx市經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組是項目籌備建設(shè)的最高管理機構(gòu)，xx市人民政府市長劉建明任組長，常務(wù)副市長鄒明任副組長，成員由市建設(shè)局、規(guī)劃院、土地局、發(fā)改委、財政局、物價局等部門主要負責(zé)人組成。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市建設(shè)局，辦公室主任由市建設(shè)局局長張昌華擔(dān)任。領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)項目前期的策劃、決策等重大事宜，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負責(zé)項目前期的日常工作。主要包括項目前期的規(guī)劃，可行性研究，工程設(shè)計，資金籌措等各項準備工作。7.1.2項目實施階段管理xx中心城市建設(shè)投資有限公司負責(zé)項目實施階段的管理工作。在項目的實施過程中要實行法人責(zé)任制，依托質(zhì)檢部門、監(jiān)理公司以及本公司的專業(yè)技術(shù)人員共同進行項目管理和監(jiān)督工作，及時解決項目建設(shè)中的具體事宜。7.1.3項目建成后管理項目建成后在銷售、出租過程中，小區(qū)的管理仍由房地產(chǎn)公司管理；待小區(qū)將全部輔助設(shè)施完善和房屋銷售出租后，按照國家房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)政策，將小區(qū)移交物業(yè)公司管理。7.2開發(fā)模式及管理制度7.2.1項目開發(fā)模式經(jīng)濟適用房和廉租房開發(fā)建設(shè)有政府協(xié)調(diào)，企業(yè)運作、集資建房和合作建房三種模式，本項目開發(fā)建設(shè)將按照政府組織協(xié)調(diào)，企業(yè)市場運作的方式，實行項目法人招標，通過招標選取具有相應(yīng)資質(zhì)、資本金、良好的開發(fā)業(yè)績和社會信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。7.2.2經(jīng)濟適用住房和廉租房管理制度7.2.2.1經(jīng)濟適用房和廉租房管理機構(gòu)xx市經(jīng)濟適用住房管理在市經(jīng)濟適用住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，市建設(shè)局負責(zé)全市經(jīng)濟適用房的指導(dǎo)、監(jiān)督工作，xx中心城市建設(shè)投資有限公司負責(zé)本項目的實施和管理工作，市發(fā)改委、國土資源、規(guī)劃、物價部門和金融機構(gòu)根據(jù)職責(zé)分工，負責(zé)經(jīng)濟適用住房和廉租房的有關(guān)工作。7.2.2.2開發(fā)建設(shè)管理1、經(jīng)濟適用住房和廉租房的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)堅持標準適度，功能齊全、經(jīng)濟適用、便利節(jié)能的原則，進行規(guī)模開發(fā)，不得零星分散建設(shè)，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案，要由市人民政府組織論證審批。經(jīng)濟適用住房和廉租房必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標準、積極推廣應(yīng)用先進、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，提高建設(shè)水平。2、經(jīng)濟適用住房和廉租房的套型和建筑面積，應(yīng)堅持以中小戶型為主，經(jīng)濟適用房建筑面積控制在60平方米，廉租房建筑面積控制在50平方米以下。可根據(jù)本地區(qū)居民的收入和居住水平等因素合理確定經(jīng)濟適用住房的戶型面積和各種戶型的比例，并嚴格進行管理。3、經(jīng)濟適用住房和廉租房的建設(shè)單位對其開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟適用住房和廉租房的工程質(zhì)量負最終責(zé)任.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向買受人和租住人出具《住宅質(zhì)量保證書》和《使用說明書》，并承擔(dān)保修責(zé)任。7.2.2.3價格和公示1、經(jīng)濟適用住房和廉租房價格實行成本審查制度。政府價格主管部門在接到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定價申請后，指定有資質(zhì)的認證機構(gòu)進行成本審查，并出具成本審查報告。同時由政府組織價格聽政會最終確定。2、經(jīng)濟適用住房價格制定應(yīng)遵循保本微利原則。3、經(jīng)濟適用住房基準價和浮動幅度由物價部門，依據(jù)成本審查報告制定，同時向上一級價格主管部門備案.4、經(jīng)濟適用住房的銷售應(yīng)當(dāng)實行明碼標價，其銷售價格不得超過公示的基準價格的浮動幅度，不得在公示之外收取任何未予標明的費用。5、實行經(jīng)濟適用住房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交費登記卡制度。交費登記卡由物價部門制發(fā)，各有關(guān)部門按規(guī)定收取費用時，必須填物價部門核發(fā)的交費登記卡。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位收取費用。7.2.2.4銷售管理1、經(jīng)濟適用住房應(yīng)當(dāng)面向中低收入家庭銷售，銷售對象要公示。不得銷售給高收入家庭，不得向單位成批或整幢銷售。2、中低收入家庭，可按4—6倍的房價收入比（即購買本地一套建筑面積60平方米以下普通商品住房的價格與雙職工家庭年均工資之比）確定。由市人民政府合理確定中低收入家庭的標準，每年公布一次。3、符合下列條件的家庭可以申請購買一套經(jīng)濟適用住房：(1)有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊人員）或市人民政府確定的供應(yīng)對象；(2)無房或現(xiàn)住房面積低于市人民政府規(guī)定標準的住房困難家庭；(3)家庭收入符合市人民政府劃定的收入線標準；4、市人民政府應(yīng)當(dāng)把劃定中低收入家庭的標準，規(guī)定購買經(jīng)濟適用住房的條件及面積標準向社會公布。5、申請購買經(jīng)濟適用住房按照下列程序辦理：(1)申請人持家庭戶口本、身份證、所在單位或街道辦事處出具的家庭收入證明和住房情況證明，向xx中心城市建設(shè)投資有限公司提出申請。(2)xx中心城市建設(shè)投資有限公司應(yīng)當(dāng)在20個工作日內(nèi)完成對申請人的核查。符合條件的，予以公示。公示后無異議或異議不成立的，在經(jīng)濟適用住房申請表上簽署核查意見。(3)申請人持經(jīng)過簽署核查意見的經(jīng)濟適用住房申請表向開發(fā)建設(shè)單位選購經(jīng)濟適用住房。購買面積原則上不得超過核準面積。購買面積在核準的面積以內(nèi)的，由于套型原因，略超標準面積的，按標準的價格購買；購買面積超過標準面積的部分，由購房人按當(dāng)?shù)叵嗤瑓^(qū)位商品房價格補交差價。超面積部分的差價款由售房單位上交市財政局。(4)申請人購買經(jīng)濟適用住房后，按規(guī)定辦理權(quán)屬登記。房屋、國土資源部門在辦理產(chǎn)權(quán)登記時，應(yīng)當(dāng)分別注明經(jīng)濟適用住房、劃撥用地。其中如有超標準面積補交相應(yīng)差價的，也應(yīng)當(dāng)注明補交差價的面積。6、已購經(jīng)濟適用住房的上市交易，按照已購公房和經(jīng)濟適用住房上市交易管理辦法的規(guī)定執(zhí)行。7、經(jīng)濟適用住房購買人以市場價出售經(jīng)濟適用住房后，不得再購買經(jīng)濟適用住房；如需換購，必須以屆時經(jīng)濟適用住房價格出售給取得經(jīng)濟適用住房資格的家庭后，方可再次申請。7.2.2.5監(jiān)督管理1、市人民政府各有關(guān)部門要按照各自的職責(zé)，加強對經(jīng)濟適用住房的建設(shè)、交易中違法、違規(guī)、違紀行為的查處：(1)未經(jīng)批準擅自改變經(jīng)濟適用住房或集資、合作建房建設(shè)用地用途的，由國土資源主管部門依法處罰。(2)擅自改變經(jīng)濟適用住房、集資、合作建房的規(guī)劃設(shè)計，提高標準，擴大面積或降低標準，偷工減料的，由市建設(shè)局依法處罰。(3)擅自提高經(jīng)濟適用住房銷售價格，以及不執(zhí)行物價部門制定經(jīng)濟適用住房租金標準或在價外收費的，由物價部門依法處罰。(4)擅自向未取得資格的家庭出售經(jīng)濟適用住房的，由xx中心城市建設(shè)投資有限公司責(zé)令建設(shè)單位限期收回，不能收回的，由建設(shè)單位補繳同地段經(jīng)濟適用住房與商品房差價。2、物價部門要加強對涉及房地產(chǎn)建設(shè)項目收費的監(jiān)督檢查，對不按國家及省政府經(jīng)濟適用住房有關(guān)收費規(guī)定的，要依法查處。3、經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目在招標、建設(shè)和銷售的全過程中必須做到公開、公正，社會各界、群眾、新聞媒體有權(quán)監(jiān)督，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向社會公開舉報電話。4、對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件、騙購經(jīng)濟適用住房的個人，由xx中心城市建設(shè)投資有限公司追回已購住房或者由購房人按市場價補足購房款，并可責(zé)成所在單位對申請人給予行政處分。5、xx中心城市建設(shè)投資有限公司和各有關(guān)部門在經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理工作中應(yīng)當(dāng)依法行政，行政不作為的，或者濫用職權(quán)，徇私舞弊的，由上級行政機關(guān)或者監(jiān)察機關(guān)依法、依紀進行嚴肅處理。7.3項目實施進度項目擬定開發(fā)期為二年。7.3.1第一階段（準備階段）2007年11月底前，完成項目用地劃撥、規(guī)劃、可行性研究、工程設(shè)計、招標及開工前的各項審批工作及資金籌措工作；7.3.2第二階段（開發(fā)階段）2007年12月—2009年12月，完成全部工程的土建及安裝工程，完成小區(qū)全部公共及配套工程。第八章項目開發(fā)投資與成本費用估算8.1投資及成本估算依據(jù)8.1.1項目投資估算依據(jù)1、2、xx市工程造價綜合指標；3、xx市工程建設(shè)前期各項費用指標等8.1.2費用及成本：費用及成本依據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)稅費政策估算。8.2投資估算(一)建設(shè)項目分項投資估算1、項目費用估算為7619.58萬元，其構(gòu)成與費用分配如表所示。

投資概（估）算表項目名稱：xx中心城市經(jīng)濟適用房一期工程單位：萬元序號工程項目或費用名稱規(guī)模及標準單項工程估算額備注第一部分工程建設(shè)費用67859.38平方米5101.83第二部分工程建設(shè)其他費用1619.75土地征用費56.79畝908.6416萬元/畝有形市場交易費6.69建設(shè)單位管理費49.10勘測設(shè)計費66.35工程監(jiān)理及質(zhì)檢費112.24招標代理費38.21項目前期費用10其他有關(guān)政府代收費用428.52第三部分預(yù)備費250第四部分建設(shè)期利息648工程投資總額7619.58單項工程概（估）算表項目名稱：xx中心城市經(jīng)濟適用房一期工程建筑面積：67859.38平方米單位：元序號項目名稱單位數(shù)量單價合計備注1土建工程平方米67859.38560380012532給排水工程平方米67859.383523750783電氣照明工程平方米67859.385537322664室外總體工程平方米20000005三通一平工程平方米67859.3818000006場區(qū)道路硬化工程平方米7284.39268807綠化工程平方米132228802008工程建設(shè)其他費用9預(yù)備金1302600101112131415小計51018277投資概（估）算分表一項目名稱：經(jīng)濟適用房工程單位：萬元序號工程項目或費用名稱規(guī)模及標準單項工程估算額備注第一部分工程建設(shè)費用51048.6平方米3860.12第二部分工程建設(shè)其他費用1281.15土地征用費46.65畝746.416萬元/畝有形市場交易費5.03建設(shè)單位管理費36.92勘測設(shè)計費49.90工程監(jiān)理及質(zhì)檢費84.40招標代理費28.73項目前期費用7.52其他有關(guān)政府代收費用322.25第三部分預(yù)備費188第四部分建設(shè)期利息487.30工程投資總額5816.57單項工程概（估）算分表一項目名稱：經(jīng)濟適用房工程建筑面積：51048.6平方米單位：元序號項目名稱單位數(shù)量單價合計備注1土建工程平方米51048.6560285872162給排水工程平方米51048.63517867013電氣照明工程平方米51048.65528076734室外總體工程平方米15000005三通一平工程平方米51048.613500006場區(qū)道路硬化工程平方米6699.998527307綠化工程平方米110677369418工程建設(shè)其他費用9預(yù)備金979907101112131415小計38601168投資概（估）算分表二項目名稱：廉租房工程單位：萬元序號工程項目或費用名稱規(guī)模及標準單項工程估算額備注第一部分工程建設(shè)費用16810.78平方米1241.71第二部分工程建設(shè)其他費用338.60土地征用費10.14畝162.2416萬元/畝有形市場交易費1.66建設(shè)單位管理費12.18勘測設(shè)計費16.45工程監(jiān)理及質(zhì)檢費27.84招標代理費9.48項目前期費用2.48其他有關(guān)政府代收費用106.27第三部分預(yù)備費62第四部分建設(shè)期利息160.70工程投資總額1803.01單項工程概（估）算分表二項目名稱：廉租房工程建筑面積：16810.78平方米單位：元序號項目名稱單位數(shù)量單價合計備注1土建工程平方米16810.7856094140372給排水工程平方米16810.78355883773電氣照明工程平方米16810.78559245934室外總體工程平方米5000005三通一平工程平方米16810.784500006場區(qū)道路硬化工程平方米584.31741507綠化工程平方米2151.981432598工程建設(shè)其他費用9預(yù)備金322693101112131415小計124171098.2.1估算內(nèi)容開發(fā)建設(shè)投資包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、開發(fā)間接費用、管理費用、銷售費用、其他費用以及不可預(yù)見費用等。8.2.2項目總投資項目總投資7619.58萬元。(1)土地費用：占地56.79畝，土地費用共計908.64萬元。(2)前期工程費用：包括前期勘察、設(shè)計、招投標、環(huán)評審查費等，共計162.5萬元。(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：包括給排水、供電、采暖以及道路、綠化、路燈設(shè)施等建設(shè)費，共計180萬元。(4)建安工程費：共計4422.15萬元。其中：住宅工程60672.48m2，單價650元/m2，計3943.71萬元；商業(yè)用房6864.5m2，單價650元/m2，計446.19萬元；小區(qū)菜市場322.4m2，單價1000元/m2，計32.24萬元；(5)開發(fā)期稅費：共428.52萬元。(6)管理費用：按每年開發(fā)樓盤銷售收入的0.18%計提，計49.1萬元。(7)財務(wù)費用：主要為長期借款利息。其中：長期借款利息，年利率7.2%，寬限期1年，還款期4年，第一年計半息，計648萬元；(8)其它費用：主要包括施工圖預(yù)算、工程合同簽證手續(xù)費、銷售面積測量、房屋所有權(quán)登記等費用，計30萬元。(9)不可預(yù)見費：按2%計提，計250.29萬元。(10)公共配套設(shè)施費及開發(fā)間接費：計203.78萬元。(11)預(yù)備費：336.6萬元8.3總成本費用住宅工程樓盤的開發(fā)總成本為項目開發(fā)建設(shè)投資中扣除房地產(chǎn)開發(fā)完成后，在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。項目總成本費用為7282.98萬元。其中：1、土地費用908.64萬元；2、前期工程費用162.5萬元；3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費180萬元；4、建安工程費4422.15萬元；5、公共配套設(shè)施建設(shè)費172.69萬元；6、財務(wù)費用648萬元；7、開發(fā)期稅費428.52萬元；8、其它費用30萬元；9、不可預(yù)見費250.29萬元。10、開發(fā)間接費31.09萬元；11、管理費49.1萬元。8.4住宅樓售價分析8.4.1確定依據(jù)依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部出臺的《經(jīng)濟適用房價格管理辦法》：經(jīng)濟適用房基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，開發(fā)企業(yè)利潤不得超過土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費之和的3%。8.4.2售價確定1、土地費用+前期工程費用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用+建筑安裝工程費