農(nóng)業(yè)標準化體系沈雪峰短號：670680華南農(nóng)業(yè)大學農(nóng)學院通過本章學習：1、了解農(nóng)業(yè)標準制定的過程；2、掌握國際農(nóng)業(yè)標準化采用；3、了解實施農(nóng)業(yè)標準的監(jiān)督；4、了解農(nóng)業(yè)標準的管理體系。學習目標第四章農(nóng)業(yè)標準的制定、實施及監(jiān)督農(nóng)業(yè)企業(yè)標準：由農(nóng)業(yè)企業(yè)自行制定、發(fā)布的標準。Q或QB農(nóng)業(yè)地方標準：由省(自治區(qū)、直轄市)標準化行政主管部門統(tǒng)一管理，報國務院標準化有關行政主管部門備案。DB+行政區(qū)劃代碼(/T)農(nóng)業(yè)行業(yè)標準：由農(nóng)業(yè)行業(yè)標準化團體或主管部門批準、發(fā)布，在農(nóng)業(yè)行業(yè)范圍內(nèi)統(tǒng)一實施的標準。NY(/T)農(nóng)業(yè)國家標準：由國家標準團體制定并公開發(fā)布的標準。GB(/T)制定企業(yè)標準的條件：1.上級標準的適用面廣，通用技術條件，不是單個產(chǎn)品標準或技術條件；2.為提高產(chǎn)品質量和產(chǎn)品競爭力，需制定更嚴格的標準時。企業(yè)標準的特點：1.強制性，無推薦性，且都保密，尤其關鍵性技術標準。2.復審周期3年。我國農(nóng)業(yè)標準體系：4個層次一、農(nóng)業(yè)標準制定、修訂的原則第一節(jié)農(nóng)業(yè)標準的制定（修訂）（一）技術進步原則制定農(nóng)業(yè)標準要符合國家有關政策、法令，做到技術先進，經(jīng)濟合理、切實可行，有利于推動技術進步，提高農(nóng)產(chǎn)品質量和農(nóng)業(yè)效益。國家標準增城絲苗米GB/T23402-2009地理標志產(chǎn)品增城絲苗米制定農(nóng)業(yè)標準要密切結合自然條件，有利于合理利用國家資源，保護生態(tài)環(huán)境與安全衛(wèi)生，提高經(jīng)濟、社會和生態(tài)效益（二）效益最佳原則（三）科學先進原則在制定、修訂農(nóng)業(yè)標準過程中，要鼓勵積極采取農(nóng)業(yè)國際標準和國外先進標準，做到技術先進，經(jīng)濟合理，安全可靠，這是提升農(nóng)業(yè)標準體系水平和層次的重要措施制定農(nóng)業(yè)標準要因地制宜，有利于發(fā)展地方名特優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)（四）因地制宜原則（五）利益兼顧原則制定農(nóng)業(yè)標準要充分考慮使用、消費要求，要進行選優(yōu)和合理分級，以利于按質論價、優(yōu)質優(yōu)價，兼顧農(nóng)、工、商和消費都利益制定農(nóng)業(yè)標準積極采用農(nóng)業(yè)國際標準、國外先進標準及出口目標國（市場）標準，有利于促進對外經(jīng)濟技術合作和對外貿(mào)易（六）合作提高原則（七）和諧一致原則制定農(nóng)業(yè)標準要有利于相關農(nóng)業(yè)標準協(xié)調配套，標準樣品和文字標準相一致，有利于標準之間建立一個合理、和諧的秩序三、農(nóng)業(yè)標準制定、修訂的程序確定農(nóng)業(yè)標準制定計劃編制農(nóng)業(yè)標準草案征求意見稿編制農(nóng)業(yè)標準草案送審稿編制農(nóng)業(yè)標準草案報批稿正式農(nóng)業(yè)標準審查報批稿，批準發(fā)布下達任務，成立工作組調查研究、試驗驗證征求意見，修改草案，召開預審會組織函審或會審，再行修改第一階段：標準項目立項第二階段：標準草案稿第三階段：征求意見稿第四階段：標準送審稿第五階段：標準報批稿通過有關部門進行標準立項，并起草（國家或行業(yè)）標準草稿，標準編制說明書，標準項目任務書通過相關部門進行標準征求稿（意見多的退復2次），相關單位或大專院校等20家單位以上進行標準的意見征求通過國家標準化管理部門進行標準送審稿的審查關，起草單位根據(jù)審查意見進行修改，相關部門對標準召開審定會經(jīng)審查通過后，編寫《標準報批稿》及相關文件（《標準編制說明書》《審查會議紀要》《意見匯總處理表》）等申請制定標準標準發(fā)布實施制定標準流程農(nóng)業(yè)標準化行政主管部門列出當前農(nóng)業(yè)標準制定、修訂項目工作計劃一般從以下三個方面考慮：1、符合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實踐的客觀需要2、符合農(nóng)業(yè)標準體系表的規(guī)定3、符合農(nóng)業(yè)標準化工作規(guī)劃和計劃的要求（一）確定農(nóng)業(yè)標準制定、修訂計劃工作組一般由生產(chǎn)、加工、農(nóng)業(yè)院?；蚩蒲袡C構的代表所組成，這些代表應該是熟悉該農(nóng)業(yè)標準化對象，掌握其專業(yè)技術和農(nóng)業(yè)標準化技術的人員。例如：增城市成功申請《增城絲苗米》國家標準的立項，由華南農(nóng)業(yè)大學、廣東省農(nóng)產(chǎn)品檢測中心、廣東省農(nóng)科院、增城市農(nóng)業(yè)局部分專家共同起草標準。（二）建立農(nóng)業(yè)標準制定、修訂工作組（三）編制工作方案（1）項目名稱編號（2）任務要點（3）國內(nèi)外相應農(nóng)業(yè)標準及有關農(nóng)業(yè)科技成果的簡要說明（4）工作步驟及計劃進度（5）參加單位及其分工（6）制定、修訂標準過程中可能出現(xiàn)的主要問題及解決措施（7）農(nóng)業(yè)標準化經(jīng)濟效果預測（8）所需經(jīng)費預算（9）期他需要說明的問題標準文件的結構如下：（四）在試驗驗證的基礎上，編寫好農(nóng)業(yè)標準草案（征求意見稿）參考文獻（Bibliography）索引（Index）條文（Text）圖（Figure）表（Table）注（Note）腳注（Footnote）封面（FrontCover）目次（Content）前言（Foreword）引言（Introduction）標準名稱（Title）附錄（Annex）規(guī)范性附錄（NormativeAnnex）資料性附錄（InformationAnnex）（五）廣泛征求意見，集思廣益，確定農(nóng)業(yè)標準草案（送審稿）及其《編制說明書》（六）審查、審定農(nóng)業(yè)標準，編寫農(nóng)業(yè)標準草案（報批稿）與有關報批附件1、農(nóng)業(yè)標準的規(guī)定是否與我國現(xiàn)行有關法令、法律、法規(guī)及相關農(nóng)業(yè)標準和諧一致2、內(nèi)容是否采用了有關的農(nóng)業(yè)國際標準和國處先進標準，做到技術先進、經(jīng)濟合理、安全可靠3、依據(jù)是否充分，是否來自試驗研究和總結實踐經(jīng)驗基礎，是否完整齊全4、各方意見面的是否充分反映并得到協(xié)調解決5、是否適當貫徹農(nóng)業(yè)標準的要求、措施建議和過渡辦法6、是否符合GB/T1.1-2000《標準化工作導則第1部分標準的結構與編寫規(guī)則》等標準中的各項規(guī)定審查方式函審較成熟，各方面分歧不大，亦或簡單的農(nóng)業(yè)標準采用。優(yōu)點：節(jié)約人力和財力，縮短標準審查時間會審內(nèi)容較復雜、難度較大、爭議較多，亦或涉及面較廣的重要農(nóng)業(yè)標準采用方式農(nóng)業(yè)標準草案（報批稿）及有關報批附件準備好后，應根據(jù)農(nóng)業(yè)標準的級別，按《中華人民共和國標準化法》規(guī)定的審批權限，報送有關標準化行政主管部門審批、編號和發(fā)布，明確農(nóng)業(yè)標準的實施日期。農(nóng)業(yè)標準的有效期限是指農(nóng)業(yè)標準文件從根據(jù)負責該文件的機構決定開始生效之日（生效日期）起直到它被廢止或代替之日為止的時期，又稱為標齡。（七）農(nóng)業(yè)標準的批準和發(fā)布1、農(nóng)業(yè)標準文件的修改和勘誤在農(nóng)業(yè)標準文件內(nèi)容中的一些特定部分（包括標準名稱、條文、指標、參數(shù)、符號以及圖、表等）進行改正、增加或刪除。修改的結果一般用發(fā)單獨的標準文件修改單的形式來表達。2、農(nóng)業(yè)標準文件的復審農(nóng)業(yè)標準文件的復審是指審查農(nóng)業(yè)標準文件以確定是否應再確認、修訂或廢止的活動。農(nóng)業(yè)國家標準、行業(yè)標準、地方標準一般不超過五年，企業(yè)標準一般不超過三年應復審一次，確認其繼續(xù)有效、修改或廢止。（八）農(nóng)業(yè)標準文件的修改、勘誤和復審農(nóng)業(yè)標準文件的修訂（Revision）是指對農(nóng)業(yè)標準文件的內(nèi)容實質和表達形式作全面必要的更改。農(nóng)業(yè)標準文件的重?。≧eprint）是指不加任何改變的農(nóng)業(yè)標準文件的重印本。農(nóng)業(yè)標準文件的新版（NewEdition）是指新印本農(nóng)業(yè)標準文件，包括對前一版本更改的農(nóng)業(yè)標準文件版本。（九）農(nóng)業(yè)標準文件的修訂、重印、新版（一）基本概念

GB/T20000.2-2009《標準化工作指南第2部分：采用國際標準的原則》規(guī)定：1、采用：指以相應國際標準為基礎制定并發(fā)布國家規(guī)范性文件或認可某國際標準具有與國家規(guī)范性文件相同的地位，同時表明與相應國際標準之間的差異。四、農(nóng)業(yè)國際標準的采用2、國際標準：指國際標準化組織（ISO）、國際電工委員會（IEC）和國際電信聯(lián)盟（ITU）制定的標準，以及國際標準化組織確認并公布其他國際組織制定的標準。3、國外先進標準：指未經(jīng)ISO確認并公布的其他國際組織的標準、發(fā)達國家的標準、區(qū)域性組織的標準、國際上有權威的團體標準和企業(yè)（公司）標準中的先進標準。4、采用國際標準：指將國際標準的內(nèi)容，經(jīng)過分析研究和試驗驗證，等同或修改轉化為我國標準（包括國家標準、行業(yè)標準、地方標準和企業(yè)標準），并按我國標準審批發(fā)布程序審批發(fā)布。5、編輯性修改：指國家標準對國際標準在不變更標準技術內(nèi)容條件下允許的修改。6、技術性差異GB/T20000.2-2009《標準化工作指南第2部分：采用國際標準的規(guī)則》規(guī)定：技術性差異是指國家標準與相應國際標準在技術內(nèi)容上的不同。惟一性先進性等同性采標原則可行性實用性優(yōu)先性安全性經(jīng)濟性（二）采用原則－－編制采用國際標準和國外先進標準的計劃－－國際標準和國外先進標準的收集和翻譯－－對比分析與驗證－－召開技術認證與技術協(xié)調會議－－制定、修訂標準－－貫徹實施－－驗收（三）采用國際標準的工作程序1、等同采用IDT（identical）：指與國際標準在技術內(nèi)容和文本結構上相同，或者與國際標準在技術內(nèi)容上相同，只存在少量編輯性修改。2、修改采用MOD（modified）：指與國際標準之間存在技術性差異，并清楚地標明這些差異以及解釋其產(chǎn)生的原因，允許包含編輯性修改。3、非等效采用NEQ（notequivalent）：指與國際標準在技術內(nèi)容和文本結構上不同，它們之間的差異沒有被清楚地標明（四）采用國際標準的程度一致性程度

全部國家標準2005年發(fā)布的國家標準數(shù)量/項占國家標準總數(shù)的比例(%)數(shù)量/項占當年國家標準總數(shù)的比例(%)等同(IDT+idt)287413.8941931.69修改(MOD)7223.4922016.64等效(eqv)260812.61--非等效(neq)321415.54--非等效(NEQ)1500.73745.60合計956846.2571353.93我國國家標準與國際標準和國外先進標準的一致性程度分布數(shù)據(jù)來源：2006年中國標準化發(fā)展研究報告1、翻譯法等同采用國際標準時，采用翻譯法。國家標準基本上就是國際標準的譯文，但進行了必要的編輯性修改，刪除了國際標準中的資料性概述要素。編號：GB××××－××××/ISO×××××：××××2、重新起草法修改采用國際標準時，采用重新起草法根據(jù)國際標準內(nèi)容和結構順序按照GB/T1.1的結構及表述方法重新用中文編寫。編號：GB×××××－××××

GB/T×××××－××××（五）采用國際標準的方法－－有利于消除貿(mào)易壁壘－－有利于促進技術進步－－有利于提高標準水平、完善標準體系（六）采用國際標準的意義標準號英文名稱中文譯名ISO3756：1976Oilofcubeb蓽澄茄油ISO3214：2000Oiloflitseacubeb山蒼子油ISO21389：2004Oilofgumturpentine,Chinese中國松節(jié)油ISO21390：2005Oilofwintergreen,China中國精制冬青油ISO和IEC發(fā)布的中國制修訂的國際標準（截止2005年）數(shù)據(jù)來源：2006年中國標準化發(fā)展研究報告標準號中文名稱項目階段ISO/CD20193煙草及煙草制品—煙絲彈性的測定方法委員會階段CommitteestageISO/FDIS17751山羊絨綿羊毛及其混合纖維的這量分析方法批準階段Approvalstage中國提出和正在起草的ISO和IEC國際標準(截止2005年)數(shù)據(jù)來源：2006年中國標準化發(fā)展研究報告組織國際標準數(shù)量/項轉化為國家標準的數(shù)量/項轉化率(%)等同修改等效非等效合計ISO15649163648215801394509232.54IEC54541352117413378226041.44ITU3100902018471.52ISO、IEC、ITU標準轉化為國家標準的數(shù)量和轉化率數(shù)據(jù)來源：2006年中國標準化發(fā)展研究報告一、實施農(nóng)業(yè)標準的重要性第二節(jié)農(nóng)業(yè)標準的實施1、農(nóng)業(yè)標準只有在生產(chǎn)實踐中實施，才能發(fā)揮其應有的作用和效果2、農(nóng)業(yè)標準水平的質量和水平，只有在貫徹實施過程中才能做出正確的評價3、只有通過農(nóng)業(yè)標準的貫徹實施，才能發(fā)現(xiàn)農(nóng)業(yè)標準中存在的問題，有利于有針對性地加以改進（一）計劃二、實施農(nóng)業(yè)標準的一般程序和方法主要內(nèi)容是貫徹農(nóng)業(yè)標準的方式、內(nèi)容、步驟、負責人員、起止時間、達到的要求和目標等。1、盡可能結合或配合其他任務進行農(nóng)業(yè)標準的實施2、按照標準的難易程度，合理組織人力3、項目分解、任務具體，明確職責、起止時間和要求4、預測標準實施后的開支，有計劃地安排有關經(jīng)費1、明確有關組織機構或專人負責2、宣傳講解、了解標準3、做好技術準備4、充分做好物資準備（二）準備1、采用直接采用農(nóng)業(yè)標準，全文如實貫徹實施2、應用農(nóng)業(yè)標準文件在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工、物流、貿(mào)易等方面的使用3、選用選取農(nóng)業(yè)標準中的部分內(nèi)容實施4、引用法規(guī)中引用一個或多個農(nóng)業(yè)標準，以代替詳細的條文5、補充在貫徹實施時，對上級標準一些原則規(guī)定或缺少的內(nèi)容，在不違背上級標準的基本原則下以下級標準形式再出一些必要的補充規(guī)定6、配套在貫徹實施某些標準時，要制定這些農(nóng)業(yè)標準的配套標準以及這些農(nóng)業(yè)標準的使用方法等指標性技術文件。7、提高針對企業(yè)在貫徹國家行業(yè)農(nóng)業(yè)標準時，以國外先進水平為目標提高該農(nóng)業(yè)標準中一些性能指標（三）實施檢查、考核和驗收是貫徹實施農(nóng)業(yè)標準工作中的一個重要環(huán)節(jié)，它可促使農(nóng)業(yè)標準的進一步全面、深入貫徹實施。（四）檢查、考核和驗收（五）總結總結包括技術上和貫徹方法上的總結及各種文件、數(shù)據(jù)資料的歸類、整理、統(tǒng)計、立卷歸檔工作，還包括貫徹中發(fā)現(xiàn)的各種問題和意見進行整理、分析、歸類。第三節(jié)農(nóng)業(yè)標準實施的監(jiān)督一、農(nóng)業(yè)標準實施監(jiān)督的意義和范疇1、意義（1）督促有關部門和企業(yè)嚴格執(zhí)行標準。（2）發(fā)現(xiàn)有關部門和企業(yè)違反標準的問題，并依法給予處罰，及時糾正違法行為，保護國家和人民利益。（3）檢查標準的規(guī)定是否科學、合理，反饋標準中存在的問題，及時修訂標準，以促進農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、技術的發(fā)展。(1)農(nóng)藥標準，獸藥標準，漁藥標準，疫苗標準，肥料標準，飼料標準，食品安全標準，食品衛(wèi)生標準。(2)農(nóng)產(chǎn)品、種子等生產(chǎn)、貯運和使用的安全、衛(wèi)生標準。(3)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境質量標準。(4)重要的通用技術術語、定義、標識標準。(5)試驗、檢驗、包裝、儲存、運輸、使用方法標準。(6)農(nóng)業(yè)的重要農(nóng)產(chǎn)品和種子標準。(7)經(jīng)備案的農(nóng)業(yè)企業(yè)產(chǎn)品標準。(8)進出口農(nóng)產(chǎn)品執(zhí)行的強制性標準。(9)被農(nóng)業(yè)企業(yè)采用的推薦性標準等。2、監(jiān)督的范疇（一）農(nóng)業(yè)標準實施監(jiān)督的種類二、農(nóng)業(yè)標準實施監(jiān)督的方法國家監(jiān)督國務院產(chǎn)品質量監(jiān)督部門直接組織實施的監(jiān)督檢查國務院有關行政主管部門進行的行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督檢查縣級以上地方政府部門組織的監(jiān)督抽查社會監(jiān)督社會團體監(jiān)督新聞輿論監(jiān)督消費者監(jiān)督如消費者協(xié)會、農(nóng)民協(xié)會、農(nóng)民生產(chǎn)合作社、企業(yè)協(xié)會及有關學術團體、專業(yè)協(xié)會等。如電視、廣播對農(nóng)業(yè)產(chǎn)品質量問題的曝光報刊、雜志、互聯(lián)網(wǎng)對消費者投訴的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品質量問題的反映、評論等消費者采取向國家各級法定監(jiān)督機構舉報或投訴等方式進行的質量監(jiān)督農(nóng)業(yè)標準化管理體系質量技術監(jiān)督機構行業(yè)標準管理機構國家質量技術監(jiān)督機構省級質量技術監(jiān)督機構市(縣)級質量技術監(jiān)督機構國家級農(nóng)業(yè)標準化行業(yè)管理機構省級農(nóng)業(yè)標準化行業(yè)管理機構市（縣）級農(nóng)業(yè)標準化管理機構行政管理部門：法規(guī)司、質量管理司、執(zhí)法督查司等事業(yè)單位：標準化研究院、標準化管理委員會等農(nóng)業(yè)部林業(yè)局省農(nóng)業(yè)廳省林業(yè)局市（縣）農(nóng)業(yè)局市（縣）林業(yè)局三、農(nóng)業(yè)標準化管理體系質量處、監(jiān)督管理處、計量處、認證處等標準計量與認證科、質量監(jiān)督科(稽查科)、標準化科等產(chǎn)業(yè)政策與法規(guī)司、種植業(yè)管理局、畜牧局、漁業(yè)局、獸醫(yī)局、綠色食品辦公室等植樹造林司、森林資源管理司、政策法規(guī)司、科學技術司水產(chǎn)處、農(nóng)業(yè)技術推廣服務中心、畜牧獸醫(yī)處等植樹造林司、森林資源管理司等1、名詞：標齡。2、簡述采用國際標準的程度？3、簡述標準的制定（修訂）程序。4、了解我國農(nóng)業(yè)標準化管理體系。思考題：謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關基本知識2、了解房地產(chǎn)相關的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系在一起的。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優(yōu)于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規(guī)劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產(chǎn)權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內(nèi)容。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發(fā)生轉移時，占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：1、產(chǎn)權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產(chǎn)權證書包括：產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權房。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權房：是指產(chǎn)權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：3、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產(chǎn)銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分攤系數(shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析