第七章中國(guó)酒文化

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家于光遠(yuǎn)教授提出的。《當(dāng)代中國(guó)詞典》：“酒文化，一種以釀酒、飲酒、品酒為主要內(nèi)容的中國(guó)傳統(tǒng)文化現(xiàn)象。它的產(chǎn)生與酒的產(chǎn)地的歷史、風(fēng)俗、地理環(huán)境以及酒的制作工藝的特點(diǎn)有著緊密的聯(lián)系。”1994蕭家成：“酒方化是指圍繞酒這個(gè)中心所產(chǎn)生的一系列物質(zhì)的、技藝的、精神的、習(xí)俗的、心理的、行為的現(xiàn)象的總和?！本莆幕膬?nèi)容：①?lài)@酒的制造所形成的一系列內(nèi)容如釀酒技術(shù)、酒具制造等；②圍繞酒的使用所形成的一系列內(nèi)容如酒的飲用和他用、酒令、酒俗等。第一節(jié)中國(guó)酒的歷史與名品

中國(guó)是世界上釀酒歷史最悠久的國(guó)家之一，酒在中國(guó)有數(shù)千年的歷史，形成了獨(dú)特的酒文化。《詩(shī)經(jīng)》記載：“十月獲稻，為此春酒”，表明當(dāng)時(shí)中國(guó)酒之興起，至今已有5000年的歷史了。一、酒的起源1、有關(guān)釀酒起源的傳說(shuō)（1）上天造酒說(shuō)祖先有酒是天上“酒仙”所造。酒旗星最早見(jiàn)《周禮》一書(shū)，《晉書(shū)》：“軒轅石角南三星曰酒旗,酒官之旗也,主宴飲食。”軒轅是中國(guó)古稱(chēng)星名，共17顆，其中的酒旗三星呈一字形排開(kāi)。（2）猿猴造酒說(shuō)許多典籍中有記載。清李調(diào)元記載：在海南時(shí)，“嘗于石巖深入得猿酒，蓋猿猴以稻米雜百花所造，一石六輒有五六升，味最辣，然極難得。”清朝彭貽孫《粵西偶記》：“粵西平樂(lè)等府，山中多猿，善采百花釀酒?！逼鋵?shí)是成熟的果實(shí)落下發(fā)酵后生成酒，是一種自然現(xiàn)象。（3）儀狄造酒說(shuō)據(jù)《世本》、《呂氏春秋》、《戰(zhàn)國(guó)策》等記載，儀狄是夏禹時(shí)代的人，發(fā)民了釀酒。《戰(zhàn)國(guó)策》：“昔者，帝女令儀狄作酒而美，進(jìn)之禹，禹飲而甘之，遂疏儀狄、絕旨酒，曰：后世必有以酒亡其國(guó)者?！钡灿腥苏J(rèn)為在黃帝、堯、舜時(shí)就有了。（4）杜康造酒說(shuō)晉朝江統(tǒng)在《酒諾》：“有飯不盡，委之空桑，郁結(jié)成味，久蓄氣芳，本出于代，不由奇方?！闭f(shuō)法二：杜康是黃帝部落掌管糧食的官員，因手下瀆職造成糧食發(fā)霉變質(zhì)，被貶回鄉(xiāng)，后造出酒。2、釀酒起源的時(shí)間

史前時(shí)期酒就已經(jīng)出現(xiàn)，這時(shí)酒是自然發(fā)酵產(chǎn)生的。其中既有天然酒，也有“猴采百花釀酒，土人得之石穴之中”的猿酒。仰韶文化遺址出土的陶器六孔大甕，證明7000年前中國(guó)人已懂得釀酒技術(shù)。大汶口文化遺址陶制酒具、河姆渡文化遺址出土的供調(diào)酒用的陶器，說(shuō)明新石器時(shí)期已開(kāi)始了人工釀酒。二、酒的發(fā)展（4個(gè)時(shí)期）1、新石器時(shí)代至商周時(shí)期

公元前7000年左右的新石器時(shí)代到公元前500年左右的西周及春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期是中國(guó)傳統(tǒng)酒的啟蒙與形成時(shí)期。由于有了火，出現(xiàn)了五谷六畜，加之酒曲的發(fā)明，使我國(guó)成為世界上最早用曲釀酒的國(guó)家。夏商周時(shí)擁有了較高的釀酒技術(shù)。①用曲釀酒。當(dāng)時(shí)的釀造方式主要有用酒曲釀酒和用釀制醴，或用曲同時(shí)釀造酒精飲料。②總結(jié)出釀酒的原則。③酒的品種較多，有“五齊”、“三酒”之分?！叭啤卑ㄊ戮啤⑽艟?、清酒，是根據(jù)釀造時(shí)間的長(zhǎng)短來(lái)區(qū)分的。“五齊”指五種用于祭祀的不同規(guī)格的酒（見(jiàn)《周禮》），包括：泛齊，酒剛熟，有酒滓浮于酒面，酒味淡?。货俘R，一種汁滓相混合的有甜味的濁酒；盎齊，一種熟透的白色濁酒；緹齊，赤黃色的濁酒；沈齊，酒滓下沉得到的清酒。夏商周時(shí)期，釀酒業(yè)受到重視，得到較大發(fā)展，設(shè)置了專(zhuān)門(mén)的釀酒機(jī)構(gòu)，控制酒的釀造與銷(xiāo)售。酒成為帝王和諸候的享樂(lè)品。酒雖有所興，但并未大興，飲用范圍局限于上層社會(huì)，且常對(duì)酒有戒心，認(rèn)為他是亂政、亡國(guó)、滅室的重要因素。2、秦漢至唐宋時(shí)期

中國(guó)傳統(tǒng)酒的成熟時(shí)期，擁有了比較系統(tǒng)的釀造技術(shù)與理論。北魏賈思勰《齊民要術(shù)》有許多制曲、釀酒的方法，如用曲的方法、酸漿的使用、固態(tài)及半固態(tài)發(fā)酵法、九釀春酒法與“曲勢(shì)”、溫度的控制、釀酒的后道處理工序等，是中國(guó)歷史上第一次對(duì)釀酒技術(shù)的總結(jié)。唐宋時(shí)期，傳統(tǒng)釀酒經(jīng)驗(yàn)升華成釀酒理論，黃酒釀造工藝、措施、設(shè)備定型，進(jìn)入輝煌時(shí)期，北宋《北山酒經(jīng)》。酒業(yè)開(kāi)始興旺發(fā)達(dá)。東漢以來(lái)兩個(gè)多世紀(jì)內(nèi)亂不斷，官場(chǎng)失意者、文人墨客崇尚空談，不問(wèn)政事，借酒澆愁，狂飲無(wú)度。魏晉時(shí)飲酒不僅盛行于上層，也普及到民間，唐寧時(shí)黃酒、果酒、藥酒、葡萄酒都有發(fā)展，名優(yōu)酒品大量涌現(xiàn)，如新豐酒、蘭陵酒、重碧酒、鵝黃酒等，留下了無(wú)數(shù)詩(shī)篇和飲酒軼事，豐富了酒文化的內(nèi)容。3、元明清時(shí)期

中國(guó)傳統(tǒng)酒的提高期。西域的蒸餾器傳入我國(guó)，導(dǎo)致了中國(guó)白酒的發(fā)明?！侗静菥V目》：燒酒非法也，自元時(shí)起始創(chuàng)其法。也有資料說(shuō)其起始于金世宗大定年間（1161年）。從此白酒、黃酒、果酒、葡萄酒、藥酒五類(lèi)酒競(jìng)相發(fā)展，白酒逐漸深入生活，明朝時(shí)已占領(lǐng)北方大部分市場(chǎng)，清時(shí)成為商品酒的主流，黃酒日趨萎縮。主因是白酒酒精度高，刺激性大，香氣獨(dú)特，花費(fèi)不多也能滿(mǎn)足需要。出現(xiàn)了眾多涉及各類(lèi)酒釀造技術(shù)的文獻(xiàn)和大量的名酒。文獻(xiàn)涉及醫(yī)書(shū)、飲食書(shū)籍、日用百科全書(shū)、筆記等史料如元朝的《飲膳正要》《居家必用事類(lèi)全集》，明朝《易牙遺易》《天工開(kāi)物》《本草綱目》，清朝《調(diào)鼎記》《勝飲篇》《閩小記》等。明清文學(xué)作品《金瓶梅詞話(huà)》多次提到《金華酒》，《紅樓夢(mèng)》提到紹興酒、惠泉酒，《鏡花緣》列舉了70多種酒名。4、近現(xiàn)代時(shí)期

由于西方科學(xué)技術(shù)的進(jìn)入和利用，西方的酒類(lèi)品種和生產(chǎn)方式對(duì)中國(guó)產(chǎn)生影響，中國(guó)的酒逐漸進(jìn)入變革和繁榮時(shí)期。民國(guó)時(shí)期，中國(guó)釀酒技術(shù)的變革與發(fā)展表現(xiàn)在三方面：①機(jī)械化釀酒工廠的建立。最早的葡萄酒廠于1892年在山東造辦，最早的啤酒廠、酒精廠于1900年在哈爾濱建立。②發(fā)酵科學(xué)技術(shù)研究機(jī)構(gòu)的設(shè)立與人才培養(yǎng)。1931年成立了中央工業(yè)試驗(yàn)所的釀造工場(chǎng)。③釀酒科學(xué)研究的興起。20世紀(jì)二三十年代開(kāi)始，中國(guó)開(kāi)始對(duì)發(fā)酵微生物的分離進(jìn)行鑒定，釀酒技術(shù)得到改良。新中國(guó)成立后，中國(guó)釀酒技術(shù)突破性發(fā)展：①黃酒生產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展。用粳米代替糯米，用機(jī)械化輸送原料，對(duì)黃酒糖發(fā)酵劑的革新，以及黃酒的壓榨及過(guò)濾工藝、滅菌設(shè)備的更新、貯藏和包裝等。②白酒生產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展。圍繞提高出酒率、變高度酒為低度酒、提高機(jī)械化水平降低勞動(dòng)強(qiáng)度等進(jìn)行了改進(jìn)。③啤酒工業(yè)的發(fā)展。50年代，啤酒產(chǎn)量為1至4萬(wàn)噸，現(xiàn)在2000余萬(wàn)噸。④葡萄酒工業(yè)的發(fā)展。中國(guó)葡萄酒的質(zhì)量已接近或達(dá)到了國(guó)際先進(jìn)水平。⑤酒精生產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展。50年代，淀粉利用率僅為60%左右，現(xiàn)在達(dá)到了92%。

三、酒的種類(lèi)與名品1、酒的種類(lèi)

按生產(chǎn)方式分：蒸餾酒、發(fā)酵酒、配制酒；按酒精含量分：低度酒、中度酒、高度酒；按釀酒原料分：黃酒、白酒、果酒等。

《中國(guó)酒經(jīng)》分：發(fā)酵酒、蒸餾酒、配制酒發(fā)酵酒：將原料經(jīng)過(guò)發(fā)酵使糖變成酒精后用壓榨方法使酒液和酒糖分開(kāi)而得到酒液，再經(jīng)陳釀、勾兌而成的酒，包括啤酒、葡萄酒、果酒、黃酒等。酒度低，營(yíng)養(yǎng)價(jià)值較高。

蒸餾酒：用各種原料釀造產(chǎn)生酒精后的發(fā)酵液、發(fā)酵醪或酒醅經(jīng)蒸餾，提取其中的酒精等易揮發(fā)成分，再經(jīng)冷凝而成的酒，包括白酒、其它蒸餾酒。酒精含量高，幾乎不含營(yíng)養(yǎng)素，常需經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的陳釀。配制酒：以釀造酒、蒸餾酒或食用發(fā)酵酒為酒基，用混合蒸餾、浸泡、萃取液混合等方法，混入香料、藥材、動(dòng)植物、花等，使之形成獨(dú)特的風(fēng)格，包括露酒、調(diào)配酒。酒精含量介于發(fā)酵酒和蒸餾酒之間，加工周期短，營(yíng)養(yǎng)價(jià)值依選用酒基和添加輔料的不同而異。

日常生活中：黃酒、白酒、啤酒、果酒、藥酒。2、中國(guó)名酒（1）黃酒類(lèi)加飯酒、龍巖沉缸酒（2）白酒類(lèi)茅苔、五糧液、瀘州老窖特曲、汾酒、西鳳酒、董酒、古井貢酒、郎酒。（3）啤酒類(lèi)青島啤酒、北京啤酒、上海啤酒（4）果酒類(lèi)張?jiān)＜t葡萄酒（山東煙臺(tái)張?jiān)＜瘓F(tuán)有限公司）長(zhǎng)城干白葡萄酒（河北長(zhǎng)城葡萄酒有限公司）王朝半干白葡萄（天津王朝葡萄釀造有限公司）第二節(jié)中國(guó)飲酒藝術(shù)一、飲酒方法

人工釀酒出現(xiàn)后，酒的飲用方式不斷增多，花樣百出。過(guò)去常有人隨性而飲，曾有人在夜晚漆黑一片中飲酒稱(chēng)為“鬼飲”；有人在樹(shù)梢上飲酒稱(chēng)為“鶴飲”；有人在月下獨(dú)酌稱(chēng)“獨(dú)飲”；有人讀史書(shū)擊節(jié)而飲稱(chēng)“痛飲”等。1、黃酒的飲用方法黃酒的飲用方法有很多奧妙，不同的飲用方法往往有不同的作用。（1）熱飲（2）冷飲（3）其它飲用方法2、葡萄酒的飲用方法

葡萄酒的品種眾多，不同的葡萄酒有不同的飲用方法?？傮w應(yīng)注意：（1）注意酒的溫度。香檳酒：9-10℃；白干葡萄酒:10-11℃；桃紅葡萄酒12-14℃；白甜葡萄酒13-15℃；干紅葡萄酒16-18℃；濃甜葡萄酒18℃。在冰箱中存放的酒取出后應(yīng)緩緩加溫后再飲用。（2）注意飲用的順序應(yīng)先上白葡萄酒，后上紅葡萄酒；先上新鮮的（酒齡短的、有新鮮果香的）葡萄酒，如北京的赤霞珠葡萄酒、龍眼半干白，再上陳釀葡萄酒如北京出產(chǎn)的中國(guó)紅白葡萄酒、玫瑰香葡萄酒；先上淡味葡萄酒，后上醇厚的葡萄酒；先上不帶甜味的干酒，后上甜酒。（3）不同的菜品配飲不同種類(lèi)的酒

才不會(huì)以酒的風(fēng)味掩蓋菜的風(fēng)味，也不會(huì)使菜的風(fēng)味掩蓋酒的風(fēng)味，并能取得菜肴與美酒風(fēng)味協(xié)條的效果。海鮮類(lèi)宜白葡萄酒、干白葡萄酒、半干白葡萄酒；豬肉類(lèi)菜宜淡味的紅葡萄酒、桃紅葡萄酒；牛排、羊肉宜味濃的紅葡萄酒如中國(guó)紅葡萄酒，北京紅葡萄酒等；家禽類(lèi)宜飲紅葡萄酒；油膩的葷菜宜飲干紅葡萄酒；飲后甜食宜飲白葡萄酒。3、白酒的飲用方法

比較隨意，對(duì)著名的白酒還是應(yīng)講究科學(xué)的飲用方法，一看二聞三嘗。舌尖對(duì)甜敏感，兩側(cè)對(duì)酸敏感，舌后部對(duì)苦澀敏感，整個(gè)口腔和喉頭對(duì)辛辣敏感，所以品飲白酒應(yīng)淺啜，讓酒在舌中滋潤(rùn)和勻，充分感受白酒的甜、綿、軟、凈、香。少量飲用白酒能刺激食俗，促進(jìn)消化液的分泌和血液循環(huán)，使人精神振奮，抵御寒冷，對(duì)人體有一定好處。但飲用過(guò)量將刺激胃黏膜，不利消化，輕者過(guò)度興奮、皮膚充血、意識(shí)模糊，人的控制能力降低；重者知覺(jué)喪失，并可能因酒精中毒而死亡，長(zhǎng)期飲用還可能引起肝硬化、神經(jīng)系統(tǒng)的疾病。4、啤酒的飲用方法（1）考慮溫度夏天喝冰啤酒，第一臺(tái)冰箱的誕生，就是用來(lái)冰凍啤酒的。啤酒在冰箱中只能直放，不能把剛運(yùn)到的啤酒立即打開(kāi)飲用（氣泡太多，使酒外溢），也不能冰鎮(zhèn)太久（氣泡消失，酒液渾濁，失去原有的香味）。如果啤酒溫度太高，則苦澀味道突出，二氧化碳容易放出，也影響其風(fēng)味，10℃左右為宜。（2）講究酒杯宜選厚壁深腹窄口的玻璃杯，以保持酒的泡沫和酒香，便于觀察酒液色澤和升泡現(xiàn)象。酒杯容量200-300毫升為宜。啤酒杯在洗前必須洗干凈，放在冰箱中冰凍一段時(shí)間使酒杯外面產(chǎn)生一層薄霜再取出注酒飲時(shí)會(huì)感風(fēng)味別致。（3）注意倒酒方式倒啤酒是一種藝術(shù)，應(yīng)先在酒杯中注入1/3杯啤酒，使其產(chǎn)生一層潔白的泡沫，再把杯子傾斜成一定角度，緩緩把酒注滿(mǎn)。斟酒時(shí)速度不能太快，盡量使細(xì)細(xì)的泡沫呈奶酪狀高高隆起。杯中啤酒與泡沫的比例一般呈8：2時(shí)最合適。酒瓶開(kāi)啟后最好一次倒完，多次倒酒會(huì)導(dǎo)致泡沫消失。泡沫有防止酒香和二氧化碳溢出的作用，喝時(shí)在泡沫和酒的分界處大口暢飲，不能象白酒那樣小口品嘗。5、藥酒的飲用方法

分治療性藥酒、保鍵性藥酒。治療性藥酒必須有明確的適應(yīng)癥狀、使用范圍、使用方法、使用劑量和禁忌癥的嚴(yán)格規(guī)定，一般應(yīng)在醫(yī)生的指導(dǎo)下選擇服用。保健性藥酒也必須根據(jù)人的體質(zhì)、年齡、對(duì)酒的耐受力以及飲酒的季節(jié)性等適當(dāng)選擇。以飯前溫飲為佳，便于藥物迅速吸收，較快發(fā)揮保健或治療作用，一般不宜佐膳飲用。飲用藥酒還必須注意飲用禁忌，用量不宜過(guò)多，應(yīng)根據(jù)人對(duì)酒的耐受力每次飲用10至30毫升，每日早晚飲用。飲用時(shí)應(yīng)避免不同治療作用的藥酒交叉飲用。用于治療的藥酒應(yīng)病愈即止，不宜長(zhǎng)久飲用。二、酒具

早期指制酒、盛酒、飲酒的器具，現(xiàn)指盛酒、飲酒的器具。在不同的歷史時(shí)期，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，酒器的制作技術(shù)、材料和造型等出現(xiàn)相應(yīng)的變化，產(chǎn)生了種類(lèi)繁多的酒具。天然材料的酒具如木竹制品、獸角、海螺、葫蘆等；金屬酒器如青銅酒具、金銀酒具、錫制酒具、鋁制酒具、不銹鋼酒具等；陶制酒具、漆制酒具、瓷制酒具、景泰藍(lán)酒具、玻璃酒具、玉器、水晶制品、袋裝塑料軟包裝、紙包裝容器等。1、盛酒類(lèi)容器有尊、壺、卣、皿、鑒、甕、瓿、彝等。每一種酒具都有多種造型，有普通型、動(dòng)物造型如牛尊、犀尊、羊尊、虎尊等。

尊

卣壺2、煮（溫）酒器爵盉3、飲酒類(lèi)酒具（1）觥（2）觚（3）杯三、酒中情趣

酒使人們的生活豐富多彩，且滲透到社會(huì)生活的各個(gè)方面。圍繞酒產(chǎn)生的酒德、酒禮、酒令等，成為中國(guó)飲食文化不可或缺的重要內(nèi)容，飲酒的情趣也多姿多彩。1、酒道（飲酒之道）（1）酒禮中國(guó)是禮儀之幫，十分講究禮儀，加之地域廣，民族多，飲酒禮儀與習(xí)俗其重要的有兩點(diǎn)：①未飲先酹酒。酹：灑酒于地。②應(yīng)中應(yīng)干杯。端杯敬酒講究“先干為敬”，受敬者也要以同樣的方式回報(bào)，否則罰酒。（2）酒德指飲酒的應(yīng)有規(guī)范和酒后的風(fēng)度。合度者有德，失態(tài)者無(wú)德，惡趣者更無(wú)德。酒德二字最早見(jiàn)于《尚書(shū)》和《詩(shī)經(jīng)》，飲酒者應(yīng)有德行，不能象商紂王那樣。儒家不反對(duì)飲酒，用酒祭祀敬神、養(yǎng)老奉客是德行，但反對(duì)狂飲爛醉。量力而飲、節(jié)制有度、不能強(qiáng)勸。（3）酒境指飲酒追求的一種境界。包括飲酒、環(huán)境、時(shí)令、情致等的取向和選擇以及飲酒后的效果。“醉翁之意不在酒，在乎山水之間也”。飲酒行為并不重要，重要的是所獲得的各種心理感受和“斗酒詩(shī)百篇”的效果以及“酒逢知已千杯少”的心理認(rèn)同。陶淵明《歸去來(lái)辭》中提到飲酒的兩種境界，是許多文人世大夫所追求的。忘憂(yōu)怡顏“引壺觴以自酌，眄庭柯以怡顏?！毙陌舶潦馈耙心洗耙约陌粒瑢徣菹ブ装?。2、酒令飲酒行令是中國(guó)人在飲酒時(shí)助興的一種特有方式，它既是一種烘托、融洽飲酒氣氛的娛樂(lè)活動(dòng)，也是一種斗智斗巧、提高宴飲品位的文化藝術(shù)。內(nèi)容涉及到詩(shī)歌、謎語(yǔ)、對(duì)聯(lián)、投壺、舞蹈、下棋、游戲、猜拳、成語(yǔ)、典故、人名、書(shū)名、花名、藥名等文化方面的知識(shí)。（1）雅令雅令又稱(chēng)文字令。如說(shuō)詩(shī)令、拆字令。（2）通令通令的行令方法主要為擲骰、抽簽、劃拳、猜數(shù)、擊鼓傳花等。（3）籌令把酒令寫(xiě)在酒籌上，抽到酒籌的人依照酒籌上酒令的規(guī)定飲酒。名士美人令；觥籌交錯(cuò)令；捉曹操令。3、酒聯(lián)

酒聯(lián)是與釀酒、飲酒、用酒、酒具直接相關(guān)的對(duì)聯(lián)，是飲酒行為與文學(xué)藝術(shù)的有機(jī)融合。按表達(dá)內(nèi)容分為贊酒對(duì)聯(lián)、酒樓對(duì)聯(lián)、節(jié)俗酒聯(lián)、婚喜酒聯(lián)、祝壽酒聯(lián)、哀挽酒聯(lián)、名勝酒聯(lián)、題贈(zèng)酒聯(lián)、勸戒酒聯(lián)等類(lèi)型。歷史上優(yōu)秀的酒聯(lián)不僅言簡(jiǎn)意賅、對(duì)仗工整、音韻和諧、形式靈活、雅俗共賞，且包括了豐富多彩的酒文化知識(shí)。(1)贊美酒的美味與情趣的

傳說(shuō)杜康曾寫(xiě)酒聯(lián)：“猛虎一杯山中醉，蛟龍三盞海底眠?！本葡蓜⒘娌恍?.....。鎮(zhèn)江以前的杏花春酒店。“風(fēng)來(lái)隔壁千家醉，雨后開(kāi)瓶十里香?！焙贾荨跋蓸?lè)處”酒樓：“翹首仰仙蹤，白也仙，林也仙，蘇也仙，我今買(mǎi)醉湖山里，非仙也仙；及時(shí)行樂(lè)地，春也樂(lè)，夏也樂(lè)，秋也樂(lè)，冬來(lái)尋詩(shī)風(fēng)雪中，不樂(lè)亦樂(lè)”。此聯(lián)趣隨境遷，風(fēng)趣自然，渾然天成。(2)包含生動(dòng)故事的明朝官員：“小村店三杯五盞，無(wú)有東西，”店主對(duì)：“大明朝一統(tǒng)四方，不分南北?！泵髂┘闻d“東興酒館”生意清淡，瀕臨倒閉，后一文人：“東不管西不管酒管，興也罷衰也罷喝罷。”引起不少人的興趣，紛紛來(lái)觀看，生意紅火起來(lái)。(3)酒樓中贊美酒菜、吸引顧客的菜蔬本無(wú)奇，廚師巧制十樣錦；酒肉真有味，顧客能聞五里香。佳肴美酒餐廚滿(mǎn)；送客迎賓座不虛。登門(mén)親嘗飯菜美；過(guò)街留步聞酒香。（4）勸客飲酒、助興佐餐的經(jīng)濟(jì)小吃飽暖快；酒肴大宴余味長(zhǎng)。杯中酒不滿(mǎn)實(shí)難過(guò)癮，店里客怎依定要一醉。（5）描寫(xiě)環(huán)境，突出外景的短墻披藤隔鬧市，小橋流水連酒家。筵前青幛迎人，當(dāng)畫(huà)里尋詩(shī)，添我得賢小坐處；檻外楊柳如許，恐客中買(mǎi)醉，惹他興起故鄉(xiāng)情。（6）表達(dá)熱情，誠(chéng)懇待客的山好好，水好好，開(kāi)門(mén)一笑無(wú)煩惱；來(lái)匆匆，去匆匆，飲酒幾杯各西東。美食烹美肴美味可口，熱情溫?zé)峋茻釟馀?。?）節(jié)俗酒聯(lián)迎春酒聯(lián)綠酒紅梅迎旭日；黃鶯紫燕舞春風(fēng)。春歌春酒春花爛漫；新人新事蔚然成風(fēng)。元宵酒聯(lián)雪月楊柳開(kāi)春景；燈鼓酒花鬧元宵。值此良辰，任玉漏催更，還須徹夜；躬逢美酒，不金龜換盞，尚待何時(shí)。端午酒聯(lián)美味雄黃，正氣獨(dú)能消五毒；錦標(biāo)奪紫，遺風(fēng)猶自說(shuō)三閭。艾酒溢幽芳香傳四海；龍舟掀巨浪氣吞八荒。中秋酒聯(lián)幾處笙歌留朗月；萬(wàn)家酒果樂(lè)中秋。東山月，西廂下，月下花前，曲曲笙歌情切切；南嶺天，北港天，天涯海角，樽樽桂酒意綿綿。重陽(yáng)節(jié)酒聯(lián)菊花辟惡酒；湯餅茱萸香。身健在，且加餐，把酒再三囑；人已老，歡猶昨，為壽百千春。（8）祝賀結(jié)婚、壽誕的酒聯(lián)喜酒喜糖辦喜事盈門(mén)喜；新郎新娘樹(shù)新風(fēng)滿(mǎn)屋新?；ê迷聢A，嶺上梅花雙喜字；情深?lèi)?ài)永，筵前酒醉合歡杯。述先輩之立意，整百家之不齊，入此歲來(lái)年七十矣；奉觴豆于國(guó)叟，致歡欣于春酒，親授業(yè)者蓋三千焉。（9）勸戒酒的酒聯(lián)斷送一生唯有酒，尋思百計(jì)不如閑。酒肉朋友不宜結(jié)交，事業(yè)同專(zhuān)常須過(guò)從。借酒澆愁愁難解，以酒助興興更濃。4、酒詩(shī)

中國(guó)酒文化的特色之一是詩(shī)與酒的不解之緣，詩(shī)增酒趣、酒揚(yáng)詩(shī)魂；有酒必有詩(shī)，無(wú)酒不成詩(shī)；酒激發(fā)詩(shī)的靈感，詩(shī)增添酒的神韻?！对?shī)經(jīng)》305篇作品中有40多首與酒有關(guān)。漢魏南北朝時(shí)期

不少詩(shī)人都是酒中豪杰。陶淵明視酒為佳人、情人，“無(wú)夕不飲”有《飲酒二十首》?！讹嬀贫住分咔锞沼屑焉?，裛露掇其英。

汎此忘憂(yōu)物，遠(yuǎn)我遺世情。

一觴雖獨(dú)進(jìn)，杯盡壺自?xún)A。

日入群動(dòng)息，歸鳥(niǎo)趨林鳴。

嘯傲東軒下，聊復(fù)得此生。

曹操高唱“對(duì)酒當(dāng)歌，人生幾何”，“何以解憂(yōu)，唯有杜康”；曹丕、曹植與建安七子一起，“簡(jiǎn)酌流行，絲竹并奏，酒酣耳熟，仰而賦詩(shī)?！?/p>

短歌行（曹操）對(duì)酒當(dāng)歌，人生幾何？譬如朝露，去日苦多?？?dāng)以慷，憂(yōu)思難忘。何以解憂(yōu)？唯有杜康。青青子衿，悠悠我心。但為君故，沈吟至今。呦呦鹿鳴，食野之蘋(píng)。我有嘉賓，鼓瑟吹笙。明明如月，何時(shí)可掇？憂(yōu)從中來(lái)，不可斷絕。越陌度阡，枉用相存。契闊談宴，心念舊恩。月明星稀，烏鵲南飛。繞樹(shù)三匝，何枝可依？山不厭高，海不厭深。周公吐哺，天下歸心。魏末晉初“竹林七賢”全是一群飲君子，阮籍以酒避禍，稽康借酒佯狂，劉伶作酒德頌以諷刺世事。南北朝時(shí)的鮑照愛(ài)酒惜酒，狂歌“但愿樽中酒醞滿(mǎn)，莫惜床頭百個(gè)錢(qián)”；生平蕭索的庚信，有“開(kāi)君一壺酒，細(xì)酌對(duì)春風(fēng)”等14首飲酒詩(shī)?！毒频马灐罚▌⒘妫┯写笕讼壬?以天地為一朝,萬(wàn)朝為須臾,日月為扃牖,八荒為庭衢。行無(wú)轍跡,居無(wú)室廬,暮天席地,縱意所如.止則操卮執(zhí)觚,動(dòng)則挈(木盍ke)提壺,唯酒是務(wù),焉知其余?有貴介公子,縉紳處士,聞吾風(fēng)聲,議其所以.乃奮袂攮襟,怒目切齒,陳說(shuō)禮法,是非鋒起.先生于是方捧罌承槽,銜杯漱醪.奮髯箕踞"注",枕麴藉糟,無(wú)思無(wú)慮,其樂(lè)陶陶.兀然而醉,豁爾而醒.靜聽(tīng)不聞雷霆之聲,熟視不睹泰山之形,不覺(jué)寒暑之切肌,利欲之感情.俯觀萬(wàn)物,擾擾焉如江漢三載浮萍;二豪侍側(cè)焉,如蜾蠃之與螟蛉。唐床兩朝時(shí)期

詩(shī)人詞客多是好飲、嗜酒的發(fā)燒友，詩(shī)酒聯(lián)姻碩果累累。李白：“斗酒詩(shī)百篇”、“會(huì)須一飲三百杯”，稱(chēng)“醉圣”，現(xiàn)存1500首詩(shī)文中飲酒的達(dá)170多首，超過(guò)16%。杜甫：“少年酒豪”，嗜酒如命鮮為人知，其實(shí)他“得錢(qián)即相覓，沽酒不復(fù)疑”；“朝回日日典春衣，每夕江頭盡醉歸”；直到“淺把涓涓酒，深憑送此身”的信誓旦旦，死而后已的程度，現(xiàn)存詩(shī)文1400余首，寫(xiě)飲酒的達(dá)300首，超過(guò)21%。白居易：又稱(chēng)“醉司馬”，有關(guān)飲酒的詩(shī)800首，謳歌飲酒的文章《酒功贊》，創(chuàng)“香山九老”詩(shī)酒之會(huì)。一仙賀知章：知章騎馬似乘船，眼花落井水底眠。二仙汝陽(yáng)王：汝陽(yáng)三斗始朝天，道逢曲車(chē)口流涎，恨不移封向酒泉。三仙李適之：左相日興費(fèi)萬(wàn)錢(qián)，飲如長(zhǎng)鯨吸百川，銜杯樂(lè)圣稱(chēng)避賢。四仙崔宗之：宗之瀟灑美少年，舉觴白眼望青天，皎如玉樹(shù)臨風(fēng)前。五仙蘇晉：蘇晉長(zhǎng)齋繡佛前，醉中往往愛(ài)逃禪。六仙李白：李白一斗詩(shī)百篇，長(zhǎng)安市上酒家眠。天子呼來(lái)不上船，自言臣是酒中仙。七仙張旭：張旭三杯草圣傳，脫帽露頂王公前，揮毫落紙如云煙。八仙焦遂：焦遂五斗方卓然，高談闊論驚四筵。……

月下獨(dú)酌（李白）花間一壺酒，獨(dú)酌無(wú)相親。舉杯邀明月，對(duì)影成三人。月既不解飲，影徒隨我身。暫伴月將影，行樂(lè)須及春。我歌月徘徊，我舞影零亂。醒時(shí)同交歡，醉后各分散。永結(jié)無(wú)情游，相期邈云漢。月下獨(dú)酌（李白）天若不愛(ài)酒，酒星不在天。地若不愛(ài)酒，地應(yīng)無(wú)酒泉。天地既愛(ài)酒，愛(ài)酒不愧天。已聞清比圣，復(fù)道濁如賢。賢圣既已飲，何必求神仙。三杯通大道，一斗合自然。但得酒中趣，勿為醒者傳。北宋范仲淹“酒入愁腸，化作相思淚”，晏殊“一曲新詞酒一杯”，柳永“歸來(lái)中夜酒醺醺”，歐陽(yáng)修“文章太守，揮毫萬(wàn)字，一飲于鐘”，蘇軾“酒酣胸膽尚開(kāi)張”、“但優(yōu)游卒歲，且斗樽前”。

李清照是酒中巾幗，“東籬把酒黃昏后”、“昨夜雨疏風(fēng)驟，濃睡不消殘酒”、“險(xiǎn)韻詩(shī)成，扶頭酒醒”、“酒美梅酸，恰稱(chēng)人懷抱”、“三杯兩盞淡酒，怎敵他，晚來(lái)風(fēng)急”。

陸游曾以《醉歌》明志：我飲江樓上，闌干四面空；

手把白玉船，身游水精宮。

方我吸酒時(shí)，江山入胸中，

肺肝生崔嵬，吐出為長(zhǎng)虹，

欲吐輒復(fù)吞，頗畏驚兒童。

乾坤大如許，無(wú)處著此翁。

何當(dāng)呼青鸞，更駕萬(wàn)里風(fēng)。

醉歌（陸游）老夫檣竿插蒼石，水落岸沙痕數(shù)尺。江南秋盡未搖落，槲葉離離楓葉赤。楚人自古多悲傷，道傍行歌猶感激。野花碧紫亦滿(mǎn)把，澗果青紅正堪摘?？椭械镁票∫嗪?，江頭爛醉真不惜。千古興亡在目前，郁郁關(guān)河含暝色。饑?guó)櫞钩崧又圻^(guò)，此意與我同凄惻。三撫闌干恨未平，月明正照頹烏幘。辛棄疾:“問(wèn)人間、誰(shuí)管別離愁，杯中物”《滿(mǎn)江紅》。“為公飲，須一日，三百杯”《水調(diào)歌頭》。“醉里不知誰(shuí)是我，非月非云非鶴”《念奴嬌》。

“人生行樂(lè)耳，身后虛名，何似生前一杯酒”《洞歌仙》。

“且華堂，通宵一醉，待從今、更數(shù)八千秋”《八聲甘州》。

“我飲不須勸，正怕酒尊空”《水調(diào)歌頭》。

“三萬(wàn)六千排日醉，鬢毛只恁青青地”《漁家傲》。

“若解尊前痛飲，精神便是神仙”《清平樂(lè)》。

“無(wú)窮身外事，百年能幾，一醉都休”《滿(mǎn)庭芳》。

“但將痛飲酬風(fēng)月，莫放離歌入管弦”《鷓鴣天》。

“總把平生入醉鄉(xiāng)，大都三萬(wàn)六千場(chǎng)”《浣溪沙》。

“少年使酒”，中年“曲岸持觴，垂楊系馬”，晚年“一尊搔首東窗里”、“醉里挑燈看劍”，以酒寫(xiě)閑置之愁，報(bào)國(guó)之志，使人感到“勢(shì)從天落”的力量。水調(diào)歌頭（蘇軾）明月幾時(shí)有？把酒問(wèn)青天。不知天上宮闕、今夕是何年？我欲乘風(fēng)歸去，惟恐瓊樓玉宇，高處不勝寒．起舞弄清影，何似在人間？轉(zhuǎn)朱閣，低綺戶(hù)，照無(wú)眠。不應(yīng)有恨、何事長(zhǎng)向別時(shí)圓？人有悲歡離合，月有陰晴圓缺，此事古難全。但愿人長(zhǎng)久，千里共蟬娟。浣溪沙

（晏殊）

一曲新詞酒一杯，去年天氣舊亭臺(tái)。夕陽(yáng)西下幾時(shí)回？無(wú)可奈何花落去，似曾相識(shí)燕歸來(lái)。小園香徑獨(dú)徘徊。

聽(tīng)一曲新歌，飲一杯醇酒，真是安閑滿(mǎn)足、如坐春風(fēng)?？墒牵瑫r(shí)序轉(zhuǎn)換，今年不是去年，去年不再，人事不同，能無(wú)棖觸！夕陽(yáng)西下，一去不返，誰(shuí)曾見(jiàn)夕陽(yáng)西回？這明白如許的吟詠，道出對(duì)宇宙人生多少事物的體味。眼前花落委地，令人無(wú)可奈何。忽見(jiàn)燕子翩飛，似曾相識(shí)，原是去年舊燕，今又歸來(lái)。在此一念之間，便覺(jué)花落復(fù)有花開(kāi)，春去復(fù)有春歸，日落復(fù)有日出。原來(lái)，宇宙人生多少事物，有一次性的一面，亦有重復(fù)性的一面。有一去不返的一面，亦有永恒的回歸。然這回歸重復(fù)不是原封不動(dòng)的重現(xiàn)，而是重現(xiàn)中有漸變，只是"似曾相識(shí)"罷了。5、酒事

有關(guān)酒的故事典故很多，有些典故演繹成酒名，如“不敗將軍”據(jù)說(shuō)在晉朝是指偷來(lái)的酒?！妒勒f(shuō)新語(yǔ)》記載了鐘會(huì)偷酒的故事。（1）酒池肉林《史記.殷本紀(jì)》記錄了商朝末年紂王貪酒好色：“以酒為池、縣（懸）肉為林，使男女裸相逐其間，為長(zhǎng)夜之飲?！焙笕顺Ｒ源诵稳萆钌莩蓿v欲無(wú)度。由于商紂王的暴政和酗酒，導(dǎo)致了商朝的滅亡。（2）簞醪勞師春秋時(shí)，越王勾踐為實(shí)現(xiàn)復(fù)國(guó)大略，下令鼓勵(lì)人民生育，并用酒作為獎(jiǎng)品：“生丈夫，二壺酒，一犬；生女子，二壺酒，一豚?！痹酵豕篡`率師伐吳，在出師前，越中百姓向勾踐獻(xiàn)上美酒，勾踐將酒倒入河的上游與將士一同共飲，士兵士氣大振。今紹興有“投醪河”。《酒譜》記載戰(zhàn)國(guó)時(shí)秦穆公討伐晉國(guó)，打算犒勞將士，但只有一鐘酒。于是秦穆公采納建議將酒倒入河中，三軍將士飲后都醉了。（3）鴻門(mén)宴（4）文君當(dāng)壚

《史記.司馬相如列傳》記載，臨邛富戶(hù)卓王孫之女卓文君失去丈夫后愛(ài)上了司馬相如，并與之私奔到成都。因家徒四壁，一貧如洗，生活難以為繼又回到司馬相如。司馬相如賣(mài)了車(chē)騎買(mǎi)一酒舍，文君賣(mài)酒，司馬相如清洗酒具。成為夫婦愛(ài)情堅(jiān)貞不渝的佳話(huà)。后臨邛成為釀酒之鄉(xiāng)，文君酒成歷史名酒。（5）竹林七賢

晉朝名士阮籍、稽康、山濤、劉伶、阮咸、向秀、王戎。豪放不羈，常常在竹林中飲酒。最有名有酒徒是阮籍、稽康、劉伶。阮籍飲酒出常規(guī)，與人飲酒以大盆盛酒，眾人圍坐周?chē)允峙蹙坪取Ｉ踔僚c豬一起飲酒。晉文帝司馬昭欲為其子求婚于其女，阮籍借醉60天，使之無(wú)法開(kāi)口，只得作罷。劉伶自稱(chēng)“天生劉伶，以酒為名，一飲一斛，五斗解酲。”《酒譜》記載他常隨身帶一酒壺，坐一鹿車(chē)邊走邊飲，后跟一仆人帶著挖掘工具，他醉死了就就地掩埋?！毒频马灐分蟹Q(chēng)自已行無(wú)蹤，居無(wú)室，幕天席地，隨時(shí)擔(dān)著酒杯酒壺，唯酒是務(wù)不知其余，一點(diǎn)不在意別人的評(píng)說(shuō)。喝了就睡，醒來(lái)也是恍恍忽忽，驚雷聽(tīng)不見(jiàn)，泰山看不見(jiàn)，不知天氣冷暖，不知世間利欲感情。反映了晉朝時(shí)文人的心態(tài)，社會(huì)動(dòng)蕩、長(zhǎng)期處于分裂狀態(tài)，對(duì)文人的近害嚴(yán)重，借酒澆愁，以酒避禍，以酒后狂言發(fā)泄對(duì)時(shí)政的不滿(mǎn)。

（6）杯酒釋兵權(quán)

趙匡胤陳橋兵變后擔(dān)心他的部下效仿他，于961年安排酒宴，解除了石守信、王審琦的兵權(quán)，公元969年，召集節(jié)度使王彥超等宴飲又解除了他們的藩鎮(zhèn)兵權(quán)。宋太祖的做法一直為其后輩沿用以防兵變，兵不知將，將不知兵，能調(diào)動(dòng)軍隊(duì)的不有直接帶兵，能直接帶兵的又不能調(diào)動(dòng)軍隊(duì)，成功防止了兵變卻削弱了戰(zhàn)斗力，在與遼、金、西夏的戰(zhàn)爭(zhēng)中連連敗北。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷(xiāo)售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿(mǎn)足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無(wú)權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒(méi)有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱(chēng)。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類(lèi)型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開(kāi)發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，包括土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)（也稱(chēng)土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)——開(kāi)發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱(chēng)“一手房”市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱(chēng)“二手房”市場(chǎng)）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開(kāi)發(fā)費(fèi)4、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶(hù)型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類(lèi)——按所有制分：國(guó)有土地和集體土地

國(guó)有土地：在我國(guó)社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國(guó)有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國(guó)家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國(guó)家依法征用和沒(méi)收的土地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國(guó)有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國(guó)家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國(guó)的土地制度土地所有制：在我國(guó)，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地

城市用地可以分為九類(lèi)：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉(cāng)儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓?zhuān)菏侵溉嗣裾耘馁u(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣(mài)：是指在指定的時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合，在土地管理部門(mén)授權(quán)的拍賣(mài)主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門(mén)公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)菏侵负戏〒碛型恋厥褂脵?quán)的自然人、法人和其它組織，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類(lèi)——按開(kāi)發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開(kāi)墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類(lèi)——按用途分類(lèi)土地按用途分類(lèi)及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問(wèn)題的，房屋一經(jīng)購(gòu)買(mǎi)并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的，不同開(kāi)發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類(lèi)——按使用功能分類(lèi)1、住宅2、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)3、商場(chǎng)和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂(lè)設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬(wàn)科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類(lèi)

住宅種類(lèi)繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按樓體高度分類(lèi)，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱(chēng)為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類(lèi)：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過(guò)12層。長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類(lèi)型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶(hù)靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽(yáng)面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶(hù)式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽(yáng)面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽(yáng)面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶(hù)共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過(guò)35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶(hù)到12戶(hù)。塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶(hù)內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶(hù)型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶(hù)的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶(hù)型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶(hù)型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱(chēng)為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按房屋戶(hù)型結(jié)構(gòu)分類(lèi)，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶(hù)型住宅（超小戶(hù)型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按房屋政策屬性分類(lèi)：1、廉租房2、已購(gòu)公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。商品房的“五證”“兩書(shū)”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》?！皟蓵?shū)”：新建住宅《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。從銷(xiāo)售看，商品房又分現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房預(yù)售；從銷(xiāo)售對(duì)象看，分內(nèi)銷(xiāo)商品房、外銷(xiāo)商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來(lái)表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開(kāi)間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開(kāi)間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開(kāi)間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開(kāi)間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。住宅的開(kāi)間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】商品房銷(xiāo)售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來(lái)行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱(chēng)住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣(mài)、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：1、產(chǎn)權(quán)證書(shū)：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶(hù)房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱(chēng)公有房產(chǎn)，國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是可售公有房產(chǎn)，一類(lèi)是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購(gòu)公房：又稱(chēng)售后公房，就是購(gòu)買(mǎi)的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱(chēng)系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋分類(lèi)：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱(chēng)為期房。房地產(chǎn)管理部門(mén)將沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱(chēng)為期房，只要還沒(méi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開(kāi)發(fā)商出售期房稱(chēng)為預(yù)售，購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)就要與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國(guó)銷(xiāo)售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷(xiāo)售商品房的過(guò)程中，現(xiàn)房銷(xiāo)售不需要“銷(xiāo)售許可證”，購(gòu)房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過(guò)二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷(xiāo)售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國(guó)柳京飯店【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：6、爛尾房：是指由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無(wú)法回收前期投資，無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：1、一次性買(mǎi)斷價(jià)：指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方或賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買(mǎi)方預(yù)先向銷(xiāo)售者賣(mài)方交納一定數(shù)額的錢(qián)款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無(wú)約定，賣(mài)方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買(mǎi)方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒(méi)有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒(méi)有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷(xiāo)售者違約時(shí)，應(yīng)無(wú)條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷(xiāo)售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過(guò)主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇1、商品房銷(xiāo)售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)買(mǎi)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷(xiāo)售商品房，必須明示商品房的銷(xiāo)售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬(wàn)，其中的112㎡即為商品房的銷(xiāo)售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

5、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇6、公用建筑面積：又稱(chēng)公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)