開(kāi)發(fā)商的企業(yè)轉(zhuǎn)型與流程再造

——?jiǎng)?chuàng)建客戶型開(kāi)發(fā)商企業(yè)目前的宏觀調(diào)控被許多業(yè)內(nèi)人士看成是一場(chǎng)危機(jī)。但是任何危機(jī)都具有兩面性，它既可能是生存的威脅，又可能是發(fā)展的機(jī)遇。優(yōu)秀的公司總是能抓住危機(jī)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇。萬(wàn)科近6年的發(fā)展速度：

開(kāi)發(fā)商的企業(yè)轉(zhuǎn)型與流程再造

——?jiǎng)?chuàng)建客戶型開(kāi)發(fā)商企業(yè)2003年以前，萬(wàn)科一直保持著20%左右的增長(zhǎng)率；而從04年宏觀調(diào)控開(kāi)始，萬(wàn)科的發(fā)展速度提高了一倍，達(dá)到40%左右。07年11月，這兩個(gè)數(shù)字更高達(dá)613.7萬(wàn)平米和523.6億元，同比增長(zhǎng)90%和147%。熱銷書(shū)《執(zhí)行》一書(shū)的作者拉里和拉姆，06年又推出了一部新作——《轉(zhuǎn)型》，此書(shū)一問(wèn)世就登上了《紐約時(shí)報(bào)》的暢銷書(shū)排行榜。書(shū)中援引英國(guó)著名的小說(shuō)家HenryTomlinson的話說(shuō)：“將軍們往往在準(zhǔn)備打過(guò)去的戰(zhàn)爭(zhēng)。”作者說(shuō)，企業(yè)家們經(jīng)常具有火熱的激情，但所執(zhí)行的是錯(cuò)誤的戰(zhàn)略，做著錯(cuò)誤的事情。他們沒(méi)有理解復(fù)雜的市場(chǎng)變化，他們還在面對(duì)“過(guò)去的市場(chǎng)”。因此，決定成敗的工具、做法和行為可以總結(jié)為一句話：

要么轉(zhuǎn)型，要么破產(chǎn)。也許，我們可以從一本書(shū)里找到一點(diǎn)提示。萬(wàn)科為什么能在宏觀調(diào)控中實(shí)現(xiàn)加速度？中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著市場(chǎng)巨變，僅舉四點(diǎn)：第一、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始走上資本集中的道路中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出高度分散、大大小小開(kāi)發(fā)商各自拓荒的特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)有六萬(wàn)家左右的開(kāi)發(fā)商，而它們的出身幾乎來(lái)自“三百六十行”。原因是市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻太低，只要搞到地，就可以做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。大型開(kāi)發(fā)商加快瓜分全國(guó)市場(chǎng)在過(guò)去，開(kāi)發(fā)商的能力主要取決于對(duì)土地資源的占有，只要搞到地，就可以賺錢。但是隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益充分化，競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越取決于公司的內(nèi)在素質(zhì)，靠占有土地建立的優(yōu)勢(shì)僅僅是暫時(shí)的。這個(gè)弱肉強(qiáng)食的過(guò)程已經(jīng)開(kāi)始了。萬(wàn)科的應(yīng)對(duì)：早在95年，萬(wàn)科就提出了專業(yè)化的道路。并用了長(zhǎng)達(dá)十年的時(shí)間來(lái)完成專業(yè)化進(jìn)程。專業(yè)化的提升，為其順應(yīng)市場(chǎng)集中的趨勢(shì)，布局全國(guó)市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。萬(wàn)科的全國(guó)市場(chǎng)占有率已經(jīng)從2001年的0.88%，穩(wěn)步提升到2007年的2%,成為國(guó)內(nèi)最大的開(kāi)發(fā)商。隨著客戶選擇產(chǎn)品、選擇服務(wù)、選擇品牌能力的提高，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始走上資本集中的道路。資本集中的過(guò)程意味著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始激化。對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)充分的房地產(chǎn)市場(chǎng)：香港前九家開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)占有率達(dá)到80%；而日本排在第一位的發(fā)展商，市場(chǎng)占有率達(dá)到29%。第二、買賣雙方的市場(chǎng)矛盾開(kāi)始激化由于房?jī)r(jià)的快速上漲，對(duì)比過(guò)去一、二年，老百姓在一些大城市買一套住房要多30%——50%的債務(wù)負(fù)擔(dān)，“房奴”也隨之成為這幾年的流行詞。房地產(chǎn)行業(yè)的客戶關(guān)系日益緊張。在媒體上，有人充滿仇視地煽動(dòng)：房地產(chǎn)已成為洗劫民眾財(cái)富、制造社會(huì)不公、破壞社會(huì)穩(wěn)定、為廣大民眾最“深惡痛絕”的“惡”行業(yè)。在一次《最受尊重的職業(yè)》評(píng)選中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)被評(píng)為倒數(shù)第二。萬(wàn)科的應(yīng)對(duì)：萬(wàn)科認(rèn)為，自己經(jīng)營(yíng)住宅業(yè)十多年來(lái)積累的最重要的財(cái)富，就是一大批忠誠(chéng)客戶。06年，萬(wàn)科進(jìn)一步提出改變企業(yè)運(yùn)營(yíng)方式，將以項(xiàng)目為核心的運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向以客戶為中心的運(yùn)營(yíng)模式。

第三、房地產(chǎn)市場(chǎng)與政府的發(fā)展目標(biāo)日益對(duì)立有人這樣概括房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的四大“擠出效應(yīng)”：抑制居民其他消費(fèi)；加劇收入不公；浪費(fèi)社會(huì)資源；影響農(nóng)村剩余勞動(dòng)力穩(wěn)定轉(zhuǎn)移。顯然這些都是與政府的發(fā)展目標(biāo)相對(duì)立的。在一系列措施出臺(tái)后，07年1月16日，國(guó)稅總局出臺(tái)土地增值稅清算的通知。9月27日央行又出臺(tái)了房貸新政。清算土地增值稅等一系列政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的發(fā)展影響深遠(yuǎn)，它打擊囤積土地；抑制高檔項(xiàng)目；要求嚴(yán)格成本管理；迫使開(kāi)發(fā)商改變盈利模式——從單項(xiàng)目高利潤(rùn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向成規(guī)模高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)。萬(wàn)科的應(yīng)對(duì)：由于專業(yè)化的提升，萬(wàn)科的周轉(zhuǎn)率已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)行業(yè)平均水平，在同等的利潤(rùn)率水平下，可以獲得更高的資產(chǎn)回報(bào)率。萬(wàn)科充分利用了周轉(zhuǎn)速度和規(guī)模效應(yīng)，同時(shí)操作著100個(gè)左右的項(xiàng)目，

多項(xiàng)目快速操作，能夠合理規(guī)避土地增值稅，提高公司的運(yùn)營(yíng)效益。第四、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整期作為前三點(diǎn)市場(chǎng)變化的必然，從07年10月開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入了調(diào)整期，從最初的銷售量萎縮，到目前的價(jià)格松動(dòng)，有意思的是，順應(yīng)市場(chǎng)，最先采取降價(jià)策略的恰恰是萬(wàn)科，而不是資金困難的中小開(kāi)發(fā)商。萬(wàn)科的應(yīng)對(duì)：伴隨著王石的拐點(diǎn)論，萬(wàn)科在深圳、廣州、成都、上海、北京……開(kāi)始了一系列令人眼花繚亂的降價(jià)。萬(wàn)科的降價(jià)行動(dòng)至少有三個(gè)意圖：1、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。萬(wàn)科認(rèn)為，中央調(diào)控房?jī)r(jià)的政策是非常明確的，逆勢(shì)而為只會(huì)引來(lái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展，也不利于萬(wàn)科的長(zhǎng)期發(fā)展。3、推動(dòng)市場(chǎng)洗牌，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。在部分城市降價(jià)回籠資金之后，08年1月份，在開(kāi)發(fā)商資金普遍緊張時(shí)，萬(wàn)科卻投資30億元，在上海、東莞、成都快速獲取了4塊土地。因此，有人認(rèn)為，如同幾年前的彩電業(yè)，萬(wàn)科在“清理門(mén)戶”。2、改變盈利模式，加速資金周轉(zhuǎn)，獲取更大的機(jī)會(huì)利益。例如，萬(wàn)科上海元宵節(jié)95折特賣中，8個(gè)小時(shí)就賣出了170多套，總銷售額達(dá)2.57億元。損失折扣部分僅僅為0.13億。有人這樣給萬(wàn)科算賬：假設(shè)將這2.57億元作為資本投入，按照的30%左右的啟動(dòng)資金計(jì)，萬(wàn)科就能實(shí)現(xiàn)總投入近9億元的新項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。按照25%計(jì)算銷售利潤(rùn)，2.57億元的自有資本投入獲得的機(jī)會(huì)利潤(rùn)可能達(dá)到約2.5億元。第一講：開(kāi)發(fā)商的企業(yè)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新（我是誰(shuí)？）第二講：開(kāi)發(fā)商的專業(yè)運(yùn)作平臺(tái)（起跑線在哪兒？）第三講：開(kāi)發(fā)商的客戶服務(wù)管理（方向是什么？）下面將從三個(gè)方面具體解讀“萬(wàn)科為什么能在宏觀調(diào)控中實(shí)現(xiàn)加速度”，其中有萬(wàn)科的思考與作法，也不乏其他優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商的思考與作法，我們應(yīng)該能從中為自己找出一個(gè)滿意的回答。第一講：開(kāi)發(fā)商的企業(yè)轉(zhuǎn)型與制度創(chuàng)新一、大浪淘沙中的選擇:

要么轉(zhuǎn)型，要么破產(chǎn)二、轉(zhuǎn)型的突破口：創(chuàng)建客戶型企業(yè)的六大理由三、重塑發(fā)展商的核心競(jìng)爭(zhēng)力：客戶導(dǎo)向的專業(yè)化操作基本內(nèi)容高速發(fā)展的中國(guó)經(jīng)濟(jì)引發(fā)了爆炸式的城市化速度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是個(gè)幼稚的行業(yè)，突然承擔(dān)起為數(shù)以億計(jì)的城市家庭提供住所的重任。開(kāi)發(fā)商們采用的小而全的管理模式、手工作坊式的生產(chǎn)手段、叫賣式的經(jīng)營(yíng)方法，很快就顯得不相適應(yīng)。1994年5月開(kāi)始的宏觀調(diào)控，范圍廣，力度大，曾經(jīng)導(dǎo)致全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大蕭條，近50%的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有挺過(guò)嚴(yán)冬。據(jù)報(bào)道，近一年來(lái)，北京、上海數(shù)量龐大的小型開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始放棄無(wú)力開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目或退出開(kāi)發(fā)商行業(yè)。業(yè)界預(yù)言，將有30%或以上的開(kāi)發(fā)商出局，似乎正在成為現(xiàn)實(shí)。本次宏觀調(diào)控呢？一、大浪淘沙中的選擇：要么轉(zhuǎn)型，要么破產(chǎn)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)僅有20多年的歷史，它的發(fā)展一直伴隨著發(fā)展，規(guī)范，再發(fā)展,再規(guī)范，每十年左右就有一次宏觀調(diào)控。而北京師范大學(xué)金融中心發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)金融安全評(píng)估報(bào)告》認(rèn)為，今后幾年80%到90%的開(kāi)發(fā)商都會(huì)“死”掉。最近又有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)3—4年內(nèi)，只有5%的開(kāi)發(fā)商可以生存下來(lái)。顯然，我們正處在大浪淘沙的時(shí)期，市場(chǎng)正處在強(qiáng)制洗牌、加速集中的過(guò)程中，如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)的成功轉(zhuǎn)型，這已成為命系生死的抉擇。但這還不是最后的結(jié)果。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)預(yù)計(jì)，新一輪宏觀調(diào)控將會(huì)使一半的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因缺乏競(jìng)爭(zhēng)力而被淘汰出局。企業(yè)轉(zhuǎn)型是必由之路企業(yè)轉(zhuǎn)型就是改變一種活法。從改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的企業(yè)大致有兩種盈利模式：一種是作生意；一種是作企業(yè)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，作生意，則是利用關(guān)系運(yùn)作土地，利用土地運(yùn)作資金，利用資金開(kāi)發(fā)產(chǎn)品去賺錢，作一把算一把。作企業(yè)，就是立足市場(chǎng)，建立一套現(xiàn)代企業(yè)的管理機(jī)制、業(yè)務(wù)流程和規(guī)范，走專業(yè)化發(fā)展的道路。規(guī)范化、專業(yè)化的差距：我們與兩個(gè)標(biāo)桿企業(yè)的差距,萬(wàn)科與帕爾迪。銷售利潤(rùn)率10%6%帕爾迪萬(wàn)科帕爾迪的銷售利潤(rùn)率比萬(wàn)科低67%萬(wàn)科的樓盤(pán)每平米能多賣一、二千元;萬(wàn)科也敢于每平米少買二、三千元：萬(wàn)科能同時(shí)運(yùn)作100多個(gè)項(xiàng)目;萬(wàn)科的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度比平均速度快一倍；06年20項(xiàng)詹天佑金獎(jiǎng)，萬(wàn)科獨(dú)占5席……這些就是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商與萬(wàn)科的專業(yè)化差距。在專業(yè)化方面，萬(wàn)科與美國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司帕爾迪公司的差距有多大？國(guó)內(nèi)標(biāo)桿——萬(wàn)科：萬(wàn)科的標(biāo)桿——帕爾迪：20%12%凈資產(chǎn)回報(bào)率帕爾迪萬(wàn)科兩個(gè)67%

意味著兩個(gè)企業(yè)的運(yùn)作效益相差2.8倍凈資產(chǎn)回報(bào)率，萬(wàn)科恰恰比帕爾迪低67%規(guī)范化與專業(yè)化，就是要建立專業(yè)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的機(jī)制、流程和規(guī)范。這些機(jī)制、流程與規(guī)范集中體現(xiàn)在20個(gè)管理模塊中20個(gè)管理模塊開(kāi)發(fā)商基本制度體系面對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展與變化，開(kāi)發(fā)商唯一的選擇就是企業(yè)轉(zhuǎn)型，將過(guò)去做生意的運(yùn)作模式，改變成作企業(yè)的運(yùn)作模式，也就是走規(guī)范化、專業(yè)化的道路。做企業(yè)不是短跑，而是一場(chǎng)馬拉松。在法治不健全的市場(chǎng)中，還是一場(chǎng)異常艱苦的馬拉松。但，這是個(gè)生死攸關(guān)的問(wèn)題，換句話講，僅靠囤積土地資源的開(kāi)發(fā)商，一定是短命的。萬(wàn)科在95年開(kāi)始走專業(yè)化發(fā)展的道路，用了十年時(shí)間從平庸走向優(yōu)秀。我們能不能也用十年時(shí)間走過(guò)萬(wàn)科的成長(zhǎng)歷程？我們還有機(jī)會(huì)嗎？按照中國(guó)政府計(jì)劃2020年全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)總體目標(biāo)來(lái)估計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)至少還有13年的快速增長(zhǎng)期，專家估計(jì)房地產(chǎn)需求至少有160億平米的市場(chǎng)空間?？蛻粜推髽I(yè)是對(duì)比產(chǎn)品型企業(yè)而講的。產(chǎn)品型企業(yè)將經(jīng)營(yíng)的核心放在產(chǎn)品上，客戶型企業(yè)將經(jīng)營(yíng)的核心放在客戶上。什么是客戶型企業(yè)？二、轉(zhuǎn)型的突破口：創(chuàng)建客戶型企業(yè)的六大理由新經(jīng)濟(jì)改變了客戶的購(gòu)買行為與方式，技術(shù)的發(fā)展給客戶帶來(lái)了更多的選擇與控制權(quán)。在買方與賣方的角力中，買方又一次取得了勝利。這種勝利顛覆了產(chǎn)品型企業(yè)基礎(chǔ)，孕育了客戶型企業(yè)的機(jī)遇。——《走向客戶的6W》2003年理由一：買賣雙方力量對(duì)比發(fā)生了變化實(shí)證地講，六大理由：為什么要?jiǎng)?chuàng)建客戶型企業(yè)？一個(gè)廣為流傳的美國(guó)故事買賣雙方力量的變化，培養(yǎng)著“刁鉆”的客戶群體。他們對(duì)產(chǎn)品百般苛求，但對(duì)服務(wù)的要求卻越來(lái)越高。產(chǎn)品已經(jīng)不是決定他們購(gòu)買與出價(jià)的唯一因素。案例：相似產(chǎn)品,為什么賣得不好還是帕爾迪的創(chuàng)始人說(shuō)得對(duì)：在所有的業(yè)務(wù)中，最容易復(fù)制的東西是我們的房子。而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法復(fù)制的是我們的人！面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，06年和07年，開(kāi)發(fā)商們紛紛打出了服務(wù)牌，有的公司開(kāi)始啟動(dòng)4S服務(wù)工作；有的公司表示未來(lái)將在全國(guó)范圍內(nèi)提高服務(wù)水平，增加品牌投入；還有的公司將2007年定為服務(wù)升級(jí)年。當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始從產(chǎn)品轉(zhuǎn)移到服務(wù)，進(jìn)入到服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)階段，往往意味這個(gè)行業(yè)走向了成熟。理由二：行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的普遍規(guī)律行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的三個(gè)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也不例外：1、營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)；2、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)；3、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng) 92年海爾開(kāi)始作加法,決定以客戶服務(wù)為突破口切入彩電,洗衣機(jī),空調(diào)和IT的市場(chǎng).海爾認(rèn)識(shí)到,只有將優(yōu)秀質(zhì)量轉(zhuǎn)化成優(yōu)質(zhì)服務(wù),才能產(chǎn)生新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì).理由三：兩個(gè)客戶型企業(yè)的成長(zhǎng)海爾集團(tuán)公司大力倡導(dǎo)客戶理念“客戶是衣食父母”建立了國(guó)內(nèi)最大的客戶服務(wù)體系從細(xì)微處著手,真正落實(shí)各項(xiàng)客戶服務(wù)工作.今天的海爾已經(jīng)成為中國(guó)最大的電子信息企業(yè),04年產(chǎn)值就超過(guò)1000億,正在順利地邁向大型跨國(guó)公司.初入房地產(chǎn),萬(wàn)科就成立了中國(guó)第一個(gè)專業(yè)物業(yè)管理公司，將客戶服務(wù)擺在重要位置.從此,物業(yè)服務(wù)成為萬(wàn)科房地產(chǎn)的著名品牌。萬(wàn)科企業(yè)提出了客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴的理念公司明確將客戶關(guān)系管理列為規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、營(yíng)銷管理、物業(yè)服務(wù)之后的第五大專業(yè)領(lǐng)域

06年，萬(wàn)科屬下物業(yè)管理公司的70多個(gè)“物業(yè)管理處”統(tǒng)一更名為“物業(yè)服務(wù)中心”，向20萬(wàn)客戶表明“服務(wù)為本”的態(tài)度。今天的萬(wàn)科,已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)最大的專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),成為全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)跑者.萬(wàn)科的目標(biāo)：打造世界級(jí)的優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。理由四：老客戶的經(jīng)濟(jì)意義由于規(guī)模發(fā)展的需要，萬(wàn)科將企業(yè)內(nèi)部資源整合轉(zhuǎn)向社會(huì)資源整合，展開(kāi)大量的業(yè)務(wù)外包，甚至包括項(xiàng)目策劃、銷售等萬(wàn)科傳統(tǒng)的強(qiáng)項(xiàng)。只有一個(gè)例外，這就是物業(yè)管理。萬(wàn)科將能賺錢的業(yè)務(wù)都分包出去了，為什么唯獨(dú)沒(méi)有把賠錢的物業(yè)管理包出去？房地產(chǎn)企業(yè)直接花在客戶身上的費(fèi)用：1、營(yíng)銷費(fèi)用；新客戶2、售后服務(wù)費(fèi)用:老客戶萬(wàn)科老客戶的作用根據(jù)萬(wàn)科早期樓盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：老客戶帶來(lái)的客戶占30%左右。定性測(cè)算：新、老客戶投入產(chǎn)出對(duì)比模擬測(cè)算的結(jié)果：老客戶的投入產(chǎn)出比至少是新客戶的4-5

倍為此，萬(wàn)科花費(fèi)的代價(jià)有多大？超過(guò)2

個(gè)億！經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)極大地教育了萬(wàn)科，修正了企業(yè)航行的船頭，最終駛?cè)肟蛻粜推髽I(yè)的航道。一組數(shù)字記錄了萬(wàn)科的軌跡：萬(wàn)科已銷售住宅的月返修量：2002年：0.321條/戶2003年：0.253條/戶2004年：0.128條/戶2005年：0.118條/戶理由五：處理客戶投訴的巨大成本產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程質(zhì)量客戶服務(wù)人力資源資金實(shí)力產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程質(zhì)量客戶服務(wù)人力資源資金實(shí)力

大開(kāi)發(fā)商：中小開(kāi)發(fā)商：理由六：木桶理論—比拼最短的木板我們?cè)賮?lái)看看美國(guó)最大的房地產(chǎn)商Pultehomes:如果有什么成功信條，按重要性排列應(yīng)是：客戶—社會(huì)—企業(yè)，如果開(kāi)發(fā)商充分考慮客戶需求，則會(huì)很好地滿足社會(huì)需求，在這兩點(diǎn)得以滿足后，事業(yè)發(fā)展則順理成章，不用擔(dān)心賺不到錢。-----PULTE地產(chǎn)國(guó)際公司前任主席Mr.JohnS.Gallagher通過(guò)重復(fù)購(gòu)買或者轉(zhuǎn)介紹購(gòu)買的比率PulteHomes是唯一一個(gè)全國(guó)客戶滿意度連續(xù)四年排名第一的房地產(chǎn)公司。三、重塑發(fā)展商的核心競(jìng)爭(zhēng)力：

客戶導(dǎo)向的專業(yè)化操作客戶型企業(yè)的三個(gè)基本特征：

以客戶為中心的企業(yè)文化以客戶為中心的管理架構(gòu)以客戶為中心的業(yè)務(wù)流程

企業(yè)理念是企業(yè)及其員工的價(jià)值觀，指導(dǎo)著企業(yè)運(yùn)作，規(guī)范著員工的行為，起著規(guī)章制度起不到的作用。要提高企業(yè)的客戶服務(wù)素質(zhì)，發(fā)展商首先要?jiǎng)?chuàng)新企業(yè)的客戶理念。創(chuàng)新客戶理念以提供創(chuàng)造性地解決方案來(lái)贏得全球客戶的尊敬?！饛啬废蚩蛻籼峁┦澜缟献钣杏锰幍暮妥钣新殬I(yè)道德的全部服務(wù)?！涡爬碡?cái)永遠(yuǎn)把客戶放在第一位?！惡娇占澥亢褪缗疄榧澥亢褪缗?wù)。——卡爾頓連鎖如果有什么成功信條，按重要性排列應(yīng)是：客戶—社會(huì)—企業(yè)。——Pultehomes客戶是我們的衣食父母?！柨蛻羰俏覀冇肋h(yuǎn)的伙伴?！f(wàn)科客戶型企業(yè)—嘉信不同的企業(yè)文化指導(dǎo)著不同的企業(yè)行為。以客戶為核心的企業(yè)文化，將會(huì)改變企業(yè)的運(yùn)作模式和盈利模式。三個(gè)小時(shí)售罄萬(wàn)科會(huì)托爾斯泰講過(guò)“幸福的家庭總是相似的，不幸的家庭各有各的不幸”：蓋洛普進(jìn)行的05年滿意度調(diào)查顯示，平均每個(gè)老客戶向6.28人推薦了萬(wàn)科樓盤(pán)，實(shí)際成交量率為20.4%。

——摘自萬(wàn)科05年年報(bào)2006年相關(guān)數(shù)據(jù)繼續(xù)提升，平均每個(gè)老客戶向6.41人推薦了萬(wàn)科樓盤(pán)，實(shí)際成交率為23.7％。

——摘自萬(wàn)科06年年報(bào)由于客戶導(dǎo)向型贏利模式的轉(zhuǎn)變，萬(wàn)科的銷售系統(tǒng)已經(jīng)打破傳統(tǒng)的、叫賣式營(yíng)銷的一統(tǒng)天下。老客戶已經(jīng)成為萬(wàn)科業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力：想象2007年將要發(fā)生驚人的數(shù)字：2006年萬(wàn)科有20萬(wàn)個(gè)老客戶；這些老客戶將向128.2萬(wàn)人推薦萬(wàn)科樓盤(pán)（20×6.41）；······萬(wàn)科的客戶服務(wù)系統(tǒng)實(shí)際上已經(jīng)成為公司的第二套銷售系統(tǒng)，而且正日益發(fā)揮著重要作用。這是一場(chǎng)獨(dú)輪車與兩輪車的賽跑，結(jié)果應(yīng)該是不言而喻的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷方式正在發(fā)生著一場(chǎng)悄悄的革命：當(dāng)傳統(tǒng)的、叫賣式的營(yíng)銷還被大多數(shù)開(kāi)發(fā)商所采用時(shí)，以服務(wù)為核心的新的營(yíng)銷卻在悄然興起?？纯慈f(wàn)科的總結(jié)：“不斷提升的老客戶的推介購(gòu)買和重復(fù)購(gòu)買，成為公司得以在調(diào)控期間脫穎而出的最重要法寶之一?！薄匀f(wàn)科05年年報(bào)聰明的開(kāi)發(fā)商，總是通過(guò)房屋銷售要達(dá)到一石兩鳥(niǎo)的效果：第一、要獲取利潤(rùn)；第二、要獲取客戶資源。比起第一種收獲，第二種收獲甚至更加重要，因?yàn)橹挥锌蛻糍Y源才可能帶來(lái)更多的利潤(rùn)包括物業(yè)服務(wù)的客戶服務(wù)是第二種收獲的主要手段，是項(xiàng)目之間承上啟下的重要運(yùn)作環(huán)節(jié)。將物業(yè)服務(wù)列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要環(huán)節(jié)，是客戶型開(kāi)發(fā)商運(yùn)作的重要特點(diǎn)。重組管理架構(gòu)企業(yè)的管理架構(gòu)是企業(yè)內(nèi)部資源配置的方式，它對(duì)企業(yè)能否適應(yīng)市場(chǎng)，能否發(fā)揮效率，能否節(jié)約成本起著決定性的作用。行業(yè)的幼稚，注定了大多數(shù)開(kāi)發(fā)商并不清晰適應(yīng)自己的管理架構(gòu)。通常，開(kāi)發(fā)商有兩種問(wèn)題型管理架構(gòu)：要好！要多要?。∫?！多快好省？天方夜談?。?！設(shè)計(jì)部經(jīng)理審算部經(jīng)理總經(jīng)理銷售部經(jīng)理工程部經(jīng)理第一、沖突型管理架構(gòu)

表現(xiàn)為不同的專業(yè)和部門(mén)一個(gè)問(wèn)題的處理總有不同意見(jiàn)，大家不斷重復(fù)著無(wú)休止的爭(zhēng)論而找不到共識(shí)，決策效率極其低下。設(shè)計(jì)變更！樣板間！又超了！圖紙錯(cuò)了！到底誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？設(shè)計(jì)部經(jīng)理審算部經(jīng)理總經(jīng)理銷售部經(jīng)理工程部經(jīng)理第二、非系統(tǒng)型管理架構(gòu)

表現(xiàn)為不同的專業(yè)和部門(mén)按照“鐵路警察，各管一段”的方式操作項(xiàng)目，但沒(méi)有人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)和整體管理，出了問(wèn)題，沒(méi)人負(fù)責(zé)。問(wèn)題出在什么地方？——幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都照抄了生產(chǎn)型企業(yè)的架構(gòu)：職能制或項(xiàng)目制。傳統(tǒng)的地產(chǎn)公司管理架構(gòu)為了解決運(yùn)行效率問(wèn)題，萬(wàn)科不得不在05年破天荒地設(shè)立了一個(gè)速度獎(jiǎng)。問(wèn)題的癥結(jié)在于：身為服務(wù)型行業(yè)的開(kāi)發(fā)商，偏偏選擇了一個(gè)生產(chǎn)型企業(yè)的管理架構(gòu)。需要面對(duì)終端客戶的開(kāi)發(fā)商是什么性質(zhì)的企業(yè)？開(kāi)發(fā)商是第三產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)是服務(wù)性行業(yè)，我們本來(lái)就是服務(wù)型企業(yè)?？蛻粜推髽I(yè)管理架構(gòu)的四個(gè)特點(diǎn)架構(gòu)越簡(jiǎn)單，部門(mén)之間扯皮的事情就越少，就越可能將注意力集中在客戶身上?？蛻舸碇贫纫竺總€(gè)部門(mén)設(shè)置一個(gè)客戶代表崗位，了解客戶需求，代表客戶對(duì)部門(mén)及公司工作提出建議。簡(jiǎn)約合理的管理架構(gòu)

客戶代表制度開(kāi)發(fā)商的權(quán)限系統(tǒng)及重大事件評(píng)審制度相對(duì)放權(quán)，意味更多地給與客戶服務(wù)人員靈活處理客戶事務(wù)的權(quán)力，意味著提高客戶服務(wù)的效率。資源向客戶服務(wù)工作傾斜要把具有高度責(zé)任感和良好專業(yè)素質(zhì)的人力資源配置到客戶服務(wù)工作崗位上再造業(yè)務(wù)流程客戶需要的產(chǎn)品及服務(wù)是通過(guò)業(yè)務(wù)流程生產(chǎn)出來(lái)的，重塑發(fā)展商的核心競(jìng)爭(zhēng)力，離不開(kāi)業(yè)務(wù)流程的再造。發(fā)展商仍然維系著以產(chǎn)品為中心的業(yè)務(wù)流程，客戶體驗(yàn)到的是這個(gè)流程的產(chǎn)出（產(chǎn)品與服務(wù)）。案例:發(fā)展商的核心流程案例：我的20種體驗(yàn)20種體驗(yàn)中，客戶的正面體驗(yàn)只有2種，僅占所描述體驗(yàn)的10%。這就是發(fā)展商業(yè)務(wù)流程的產(chǎn)出，一個(gè)可悲的數(shù)字。作者的語(yǔ)氣不乏調(diào)侃的味道，但說(shuō)出來(lái)的卻是親身感受。當(dāng)客戶投訴激化后，人們往往指責(zé)一線的客服人員。但一個(gè)基本事實(shí)是：最優(yōu)秀的客服人員也無(wú)法用令客戶不滿意的產(chǎn)品和服務(wù)讓客戶滿意。開(kāi)發(fā)商的兩條業(yè)務(wù)鏈：產(chǎn)品鏈:設(shè)計(jì)-工程–成本控制服務(wù)鏈：銷售–入住–物業(yè)管理案例：客戶的“體驗(yàn)流程”

流程再造需要經(jīng)過(guò)四個(gè)基本步驟：1、列舉客戶在什么時(shí)間，什么地點(diǎn)可能與企業(yè)發(fā)生接觸。2、分析在不同的接觸時(shí)點(diǎn)，客戶的要求是什么。3、根據(jù)客戶的需求，制定服務(wù)方案。4、根據(jù)服務(wù)方案，改造現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程。要以房地產(chǎn)客戶的全面體驗(yàn)作為開(kāi)發(fā)商的核心流程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該能夠回答四個(gè)基本問(wèn)題：1、做什么？2、什么標(biāo)準(zhǔn)？3、多少成本？4、執(zhí)行力？回答這四個(gè)問(wèn)題，必須在公司構(gòu)建四個(gè)專業(yè)體系：1、專業(yè)流程體系；2、計(jì)劃管理體系；3、成本控制體系;4、績(jī)效管理體系；第二講：開(kāi)發(fā)商的專業(yè)運(yùn)作平臺(tái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，它比其它行業(yè)更需要系統(tǒng)管理。盡管沒(méi)有一個(gè)人可以在技術(shù)層面掌握這個(gè)鏈條的各個(gè)細(xì)節(jié)。但這并不妨礙我們掌握系統(tǒng)的管理能力。整體大于部分之合基本內(nèi)容一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心流程體系:專業(yè)化運(yùn)作的基本保證二、開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃管理體系:提高運(yùn)作效率的基本保證三、開(kāi)發(fā)商的成本控制體系:實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的基本保證四、開(kāi)發(fā)商的績(jī)效管理體系:提高執(zhí)行力的基本保證只要構(gòu)建了這四個(gè)專業(yè)體系，就搭起了公司專業(yè)化運(yùn)作的系統(tǒng)管理平臺(tái)。同理，只要掌握了這四個(gè)體系，就是一個(gè)優(yōu)秀的總經(jīng)理。流程管理計(jì)劃管理績(jī)效管理成本管理專業(yè)平臺(tái)項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理物業(yè)前期介入、物業(yè)服務(wù)、客戶資源開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付核心流程產(chǎn)品定位、營(yíng)銷策劃、銷售管理工程管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心流程：

專業(yè)化運(yùn)作的基本保證作為開(kāi)發(fā)商，我們可以充分整合社會(huì)專業(yè)資源，將每個(gè)階段都分包出去。但是，我們必須了解每個(gè)階段自己要什么，怎樣才能得到自己要的東西，也就是說(shuō)，我們必須學(xué)會(huì)管理分包商。區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目初步判斷信息歸檔初步成本分析初步設(shè)計(jì)分析項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目初步談判土地信息分析no初步操作判斷項(xiàng)目立項(xiàng)可行性研究參加招投標(biāo)可行性報(bào)告評(píng)審信息歸檔初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算初步項(xiàng)目報(bào)告no市場(chǎng)調(diào)查政策分析產(chǎn)品定位成本測(cè)算營(yíng)銷分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目合作談判信息歸檔簽訂土地合同no項(xiàng)目論證業(yè)務(wù)流程土地增值稅測(cè)算稅務(wù)籌劃項(xiàng)目論證階段是為終端客戶挑選和獲取土地的項(xiàng)目決策過(guò)程項(xiàng)目發(fā)展策略產(chǎn)品建議書(shū)總體成本控制目標(biāo)產(chǎn)品研究初步產(chǎn)品建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃主要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作指導(dǎo)書(shū)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書(shū)工程、成本、營(yíng)銷、物業(yè)等專業(yè)配合項(xiàng)目概況分析區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域市場(chǎng)分析客戶定位政策法律環(huán)境分析項(xiàng)目主題定位贏利模式確定價(jià)格定位差異化競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目策劃工作業(yè)務(wù)流程案例:一個(gè)項(xiàng)目的定位分包管理案例:項(xiàng)目策劃是按照客戶的需要，完成客戶定位、價(jià)格定位、產(chǎn)品定位的產(chǎn)品決策過(guò)程。規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū):委托設(shè)計(jì)單位景觀設(shè)計(jì)委托規(guī)劃方案報(bào)建圖施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)專家評(píng)審、方案優(yōu)化銷售包裝設(shè)計(jì)流程施工圖設(shè)計(jì)委托初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)實(shí)施方案評(píng)審包裝方案評(píng)審、確認(rèn)施工圖提交設(shè)計(jì)方案評(píng)審、確認(rèn)施工圖評(píng)審景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)景觀施工圖評(píng)審景觀施工圖提交銷售包裝設(shè)計(jì)委托銷售包裝方案提交設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料收集產(chǎn)品建議書(shū)委托概念設(shè)計(jì):設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)總流程分包管理

案例：設(shè)計(jì)管理就是代表客戶，將產(chǎn)品決策的意圖通過(guò)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)落實(shí)到圖紙。項(xiàng)目部成立市政配套調(diào)查項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃工程管理部基礎(chǔ)工程單位進(jìn)場(chǎng)履行合同、管理監(jiān)理公司三通一平工程采購(gòu)基礎(chǔ)工程采購(gòu)基礎(chǔ)施工施工監(jiān)理采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)臨建、三通一平總包工程采購(gòu)質(zhì)量進(jìn)度管理完工主體施工質(zhì)量進(jìn)度管理驗(yàn)收履行合同、管理監(jiān)理公司總包隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)專項(xiàng)工程驗(yàn)收工程竣工驗(yàn)收備案說(shuō)明書(shū)專業(yè)工程配合銷售工程質(zhì)量進(jìn)度管理組織初步驗(yàn)收組織竣工驗(yàn)收提出配合銷售要求主體竣工設(shè)備、材料分包工程采購(gòu)供應(yīng)商承包商進(jìn)場(chǎng)工程管理階段業(yè)務(wù)總流程施工管理階段就是以客戶代表的身份，通過(guò)進(jìn)度、質(zhì)量和成本的控制監(jiān)控產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程。工程管理指導(dǎo)書(shū)工程物業(yè)移交質(zhì)量記錄管理技術(shù)管理進(jìn)度管理監(jiān)理單位管理文明施工管理質(zhì)量管理成本管理工程管理總流程成本控制指導(dǎo)書(shū)施工準(zhǔn)備管理工程驗(yàn)收管理分包管理案例工程采購(gòu)招投標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃銷售計(jì)劃營(yíng)銷推廣方案銷售手冊(cè)、樓書(shū)等銷售人員培訓(xùn)一站式銷售服務(wù).制定營(yíng)銷方案銷售事務(wù)管理開(kāi)盤(pán)賣場(chǎng)、樣板房裝修銷售道具準(zhǔn)備成本總體決策項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃銷售階段業(yè)務(wù)總流程客戶積累強(qiáng)銷期尾盤(pán)促銷售后服務(wù)銷售管理階段就是通過(guò)各種營(yíng)銷手段和銷售服務(wù)，全面增強(qiáng)客戶的購(gòu)房體驗(yàn)，銷售房屋回籠資金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。確定營(yíng)銷方案流程分析產(chǎn)品分析客戶分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提煉主題推廣計(jì)劃客戶積累計(jì)劃各階段營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃各階段推出單位均價(jià)各階段推出單位確定階段及相應(yīng)的推廣方案廣告公司確定價(jià)格政策廣告創(chuàng)意VI設(shè)計(jì)、銷售包裝賣點(diǎn)組合樓盤(pán)名稱開(kāi)盤(pán)計(jì)劃分包管理案例房款結(jié)算、收取產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用審核合同總價(jià)、填寫(xiě)房屋交接書(shū)、交接產(chǎn)權(quán)證辦理資料交驗(yàn)入住通知書(shū)、購(gòu)房合同書(shū)、交款收據(jù)及身份證、圖章；發(fā)放業(yè)主生活手冊(cè)、裝修須知、裝修申請(qǐng)表、業(yè)主情況登記表等相關(guān)文件；在《房屋維修通知單》上填寫(xiě)返修項(xiàng)目驗(yàn)收合格，領(lǐng)取鑰匙驗(yàn)房、抄水電表，填寫(xiě)《房屋驗(yàn)收文表》雙方確認(rèn)交清所有入住費(fèi)用簽收《入住文表簽收單》，簽署《公共契約》再次驗(yàn)收，請(qǐng)業(yè)主在《房屋維修通知單》上簽字資料存檔現(xiàn)場(chǎng)接待、手續(xù)引導(dǎo)不合格產(chǎn)品交付流程圖寄發(fā)入住通知書(shū)入住準(zhǔn)備計(jì)劃入住準(zhǔn)備資料入住準(zhǔn)備表格客戶驗(yàn)房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品交付階段是向客戶提供入住服務(wù)及保修期內(nèi)維修服務(wù)的過(guò)程物業(yè)管理可行性分析物業(yè)管理委托合同簽訂物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算物業(yè)管理方案策劃物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)管理前期介入物業(yè)保潔開(kāi)荒委托資產(chǎn)管理簽訂物業(yè)管理合同集中入住前期物業(yè)管理協(xié)議委托資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)委托代理工作保安保潔維修服務(wù)尾盤(pán)銷售委托臨時(shí)服務(wù)保修期維修車位租賃商鋪?zhàn)赓U會(huì)所經(jīng)營(yíng)會(huì)所、車位、商鋪管理空置房管理物業(yè)管理業(yè)務(wù)主流程裝修管理物業(yè)服務(wù)階段通過(guò)向客戶提供保安、保潔、維修等服務(wù)，通過(guò)客戶計(jì)劃和人文關(guān)懷，管理客戶資源。分包管理案例根據(jù)公布的數(shù)據(jù)，帕爾迪的周轉(zhuǎn)率為1.13倍，萬(wàn)科的周轉(zhuǎn)率為0.56，上市開(kāi)發(fā)商平均周轉(zhuǎn)率為0.3，而一些開(kāi)發(fā)商的周轉(zhuǎn)率只有0.2左右。假定它們利潤(rùn)率都是25%，但年投資回報(bào)率卻大相庭徑。周轉(zhuǎn)率比利潤(rùn)率更取決于公司的運(yùn)作效率，而公司的運(yùn)作效率主要取決于公司的計(jì)劃管理能力28%14%7.5%5%年總投資回報(bào)率

帕爾迪萬(wàn)科上市公司部分公司二、開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃管理體系：

提高運(yùn)作效率的基本保證部門(mén)月度計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃成本計(jì)劃銷售計(jì)劃資金計(jì)劃--管理計(jì)劃年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)

公司計(jì)劃系統(tǒng)工程計(jì)劃客戶計(jì)劃很多開(kāi)發(fā)商總是抱怨“計(jì)劃趕不上變化”，因而放棄了計(jì)劃管理。“計(jì)劃趕不上變化”大致由于兩個(gè)原因造成，第一、不可控因素；第二、計(jì)劃不系統(tǒng)、不配套；實(shí)際上，第二個(gè)原因更重要。

公司計(jì)劃執(zhí)行部門(mén)月度工作計(jì)劃月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)議確認(rèn)部門(mén)月度計(jì)劃部門(mén)計(jì)劃半月報(bào)半月計(jì)劃例會(huì)確認(rèn)下半月計(jì)劃部門(mén)經(jīng)理月報(bào)業(yè)務(wù)督辦單公司月度通報(bào)三、開(kāi)發(fā)商的成本控制體系：

實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的基本保證過(guò)去幾年中，由于市場(chǎng)好，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都賺了錢。賺了錢，這是市場(chǎng)送的紅包，并不能掩蓋許多開(kāi)發(fā)商運(yùn)行中的薄弱環(huán)節(jié)——成本控制。隨著市場(chǎng)的規(guī)范和成熟，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)平均化將是一個(gè)趨勢(shì)，只有改變粗放式經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)化成本控制，形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)，才能賺更多的利潤(rùn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)性很強(qiáng)的工作，既要突出重點(diǎn)，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，又要強(qiáng)調(diào)全方位、全過(guò)程的成本控制。房地產(chǎn)成本控制總流程1、項(xiàng)目成本控制體系目標(biāo)成本責(zé)任成本+項(xiàng)目全成本測(cè)算表目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)責(zé)任成本指標(biāo)明細(xì)責(zé)任成本體系表2、項(xiàng)目成本控制過(guò)程確立目標(biāo)衡量成效糾正偏差方案階段的成本建議施工圖階段的成本建議項(xiàng)目成本控制指導(dǎo)書(shū)工程結(jié)算管理成本動(dòng)態(tài)管理各項(xiàng)成本控制要點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益總結(jié)成本信息月報(bào)工程決算管理四、開(kāi)發(fā)商的績(jī)效考核體系：

提高執(zhí)行力的基本保證很多公司的高層都在抱怨自己?jiǎn)T工的執(zhí)行力差。問(wèn)題出在哪里？問(wèn)題出在缺乏激勵(lì)機(jī)制上。流程制度不能保證成功，因?yàn)闆](méi)有執(zhí)行的制度僅僅是幾張紙?？?jī)效考核的兩個(gè)基本前提：1、計(jì)劃管理的完善2、薪酬體系的配合有人說(shuō)，大公司靠企業(yè)文化拉動(dòng)，小公司靠人的管理推動(dòng)，但是執(zhí)行力問(wèn)題最終要靠公司的激勵(lì)機(jī)制解決。開(kāi)發(fā)商的考核體系可以由三個(gè)部分組成：1、三大專業(yè)考核系統(tǒng)：目標(biāo)2、目標(biāo)管理考核：業(yè)績(jī)3、360度考評(píng)：能力三大專業(yè)考核系統(tǒng)參考平衡計(jì)分卡的方法，從財(cái)務(wù)、客戶、內(nèi)部管理和學(xué)習(xí)等四個(gè)維度出發(fā)，以設(shè)計(jì)、工程和銷售的主要工作為考核點(diǎn)，其考核結(jié)果與年終獎(jiǎng)金掛鉤三大專業(yè)考核系統(tǒng):財(cái)務(wù)客戶流程學(xué)習(xí)客戶型企業(yè)的考核體系必須加入客戶維度的考核指標(biāo)，否則，客戶服務(wù)就會(huì)流于形式360度考評(píng)目標(biāo)管理考核：目標(biāo)管理考核是為了保障年度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，對(duì)部門(mén)及員工的工作計(jì)劃完成情況進(jìn)行月度考核，考核結(jié)果與季度績(jī)效工資掛鉤。360度考評(píng)是對(duì)員工的工作能力、工作態(tài)度和工作潛力進(jìn)行評(píng)價(jià)考核，考核結(jié)果為員工薪資調(diào)整、職位升降、潛力培訓(xùn)開(kāi)發(fā)提供依據(jù)。第三講：開(kāi)發(fā)商的客戶服務(wù)管理二、開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品服務(wù)：客戶滿意的基礎(chǔ)三、開(kāi)發(fā)商的銷售服務(wù)：增強(qiáng)客戶的購(gòu)房體驗(yàn)四、客戶資源的經(jīng)營(yíng)與管理：鎖定、開(kāi)發(fā)客戶資源基本內(nèi)容一、客戶服務(wù)系統(tǒng)與管控：客戶導(dǎo)向的運(yùn)營(yíng)模式在過(guò)去，服務(wù)僅是一項(xiàng)為銷售產(chǎn)品而化錢的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在卻是重要的利潤(rùn)之源：IBM通過(guò)電子商務(wù)服務(wù)，使虧損嚴(yán)重的企業(yè)起死回生。GE公司在持續(xù)20年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)中，75％的利潤(rùn)來(lái)自服務(wù)。海爾靠著服務(wù)，形成了獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，打下了家電行業(yè)的半壁江山。客戶服務(wù)使萬(wàn)科在宏觀調(diào)控中異軍突起，一舉奠定開(kāi)發(fā)商龍頭老大的地位。一、客戶服務(wù)系統(tǒng)與管控：客戶導(dǎo)向的運(yùn)營(yíng)模式因此萬(wàn)科啟動(dòng)了新一輪的變革，并稱之為第二次專業(yè)化。萬(wàn)科認(rèn)為，第二次專業(yè)化的核心就是建立客戶導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)體系。這意味著客戶服務(wù)系統(tǒng)全面介入項(xiàng)目發(fā)展全過(guò)程。其主要內(nèi)容：對(duì)客戶有更準(zhǔn)確的細(xì)分，找到重點(diǎn)客戶，并圍繞他們各生命周期的需要，提供量身度作產(chǎn)品和全程服務(wù)，獲得客戶更堅(jiān)實(shí)的信任和支持，實(shí)現(xiàn)客戶的終身鎖定。開(kāi)發(fā)商的客戶服務(wù)系統(tǒng)要解決客戶服務(wù)系統(tǒng)化、主動(dòng)化和常態(tài)化的問(wèn)題。萬(wàn)科05年年報(bào)稱，以三年來(lái)客戶滿意度調(diào)查的結(jié)果為例，品牌和口碑已經(jīng)取代地段等傳統(tǒng)因素，成為消費(fèi)者選擇樓盤(pán)時(shí)最重要的考量指標(biāo)。

售前服務(wù)ABC產(chǎn)品質(zhì)量控制產(chǎn)品缺陷反饋物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)客戶細(xì)分與產(chǎn)品定位客戶滿意度提升計(jì)劃客戶關(guān)系管理規(guī)劃客戶維度績(jī)效管理.客戶資源管理（客戶會(huì)）物業(yè)服務(wù)模式創(chuàng)新物業(yè)管理前期介入售后服務(wù)售中服務(wù)銷售服務(wù)客戶服務(wù)系統(tǒng)關(guān)鍵時(shí)刻預(yù)警管理產(chǎn)品服務(wù)模塊銷售服務(wù)模塊客戶資源經(jīng)營(yíng)模塊管控模塊客戶關(guān)系管理規(guī)劃關(guān)鍵時(shí)刻預(yù)警管理客戶滿意度提升計(jì)劃客戶維度績(jī)效管理管控模塊客戶細(xì)分與產(chǎn)品定位物業(yè)管理前期介入ABC產(chǎn)品質(zhì)量控制物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)體系產(chǎn)品缺陷反饋機(jī)制二、開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品服務(wù)：客戶滿意的基礎(chǔ)售前服務(wù)信息服務(wù)問(wèn)卷調(diào)查產(chǎn)品推介內(nèi)部認(rèn)購(gòu)接待服務(wù)按揭服務(wù)奠基活動(dòng)開(kāi)盤(pán)成交服務(wù)法律服務(wù)咨詢服務(wù)三、開(kāi)發(fā)商的銷售服務(wù)：增強(qiáng)客戶的購(gòu)房體驗(yàn)售中服務(wù)工地開(kāi)放日客戶回訪客戶座談貼近服務(wù)完善物業(yè)管理完善產(chǎn)品客戶數(shù)據(jù)庫(kù)工程進(jìn)度通報(bào)業(yè)主代表客戶通訊客戶活動(dòng)售后服務(wù)客戶社團(tuán)組織入住接待客戶驗(yàn)房辦理房產(chǎn)證維修服務(wù)投訴處理社區(qū)活動(dòng)裝修服務(wù)客戶資源管理（客戶會(huì)）物業(yè)服務(wù)模式創(chuàng)新小護(hù)士模式小管家模式其他模式客戶活動(dòng)商家優(yōu)惠會(huì)刊互動(dòng)積分計(jì)劃四、客戶資源的經(jīng)營(yíng)與管理：鎖定并開(kāi)發(fā)客戶資源回到我們的老問(wèn)題：萬(wàn)科為什么能在宏觀調(diào)控中實(shí)現(xiàn)加速度？在總結(jié)萬(wàn)科的根本經(jīng)驗(yàn)時(shí)，王石講了“四個(gè)一”：

選對(duì)了一個(gè)行業(yè)建立了一套制度培養(yǎng)了一支隊(duì)伍建立了一個(gè)品牌這就是問(wèn)題的答案。在解讀了萬(wàn)科及其它優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商的作法后，我們應(yīng)該不難找到自己企業(yè)做大作強(qiáng)的途徑：做好三個(gè)一工程1、建立一套專業(yè)化的制度與流程創(chuàng)建客戶型企業(yè)的管理架構(gòu)建立以客戶為中心的業(yè)務(wù)流程房地產(chǎn)企業(yè)的基本制度體系優(yōu)秀的企業(yè)制度與流程，是幾十年教訓(xùn)與經(jīng)驗(yàn)的結(jié)晶。學(xué)習(xí)、移植并為我所用是成功的捷徑。建立專業(yè)化的分包管理規(guī)范具有強(qiáng)烈客戶意識(shí)、管理能力的管理隊(duì)伍具有優(yōu)秀專業(yè)素質(zhì)和客戶服務(wù)能力的職員隊(duì)伍

2、帶出一支職業(yè)化+專業(yè)化的員工隊(duì)伍T(mén)PP量身度造培訓(xùn)計(jì)劃我們能夠復(fù)制一個(gè)企業(yè)的制度，卻不能復(fù)制它的成功：企業(yè)的成功來(lái)自于優(yōu)秀的人才。具有系統(tǒng)知識(shí)和綜合能力的高層管理人員3、創(chuàng)建一個(gè)客戶型開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌創(chuàng)建客戶型企業(yè)理念(MI)創(chuàng)建客戶型企業(yè)的識(shí)別系統(tǒng)(VI)創(chuàng)建客戶型企業(yè)的行為規(guī)范(BI)CIS系統(tǒng)建設(shè)與推廣暫時(shí)成功的企業(yè)不一定有品牌，持續(xù)成功的企業(yè)一定有強(qiáng)大的品牌力量支撐。謝謝！商業(yè)概況成都作為四川的首都，同時(shí)也是全國(guó)24座歷史名城之一，在中國(guó)西部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一直占據(jù)重要地位；伴隨西部大開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，成都經(jīng)濟(jì)正在發(fā)生著日新月異的變化。成都商業(yè)主要以三大商圈為核心——春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈，伴隨城市建設(shè)的發(fā)展，三大老商圈也因?yàn)橛行律虡I(yè)/商務(wù)物業(yè)的不斷涌現(xiàn)而逐漸升級(jí)；同時(shí)，由于各區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)量的激增，相應(yīng)產(chǎn)生的區(qū)域商業(yè)中心不斷出現(xiàn)，成都市以三大核心商圈為主，若干區(qū)域商業(yè)中心為輔的商業(yè)格局正在逐漸形成。由于獨(dú)特的地理位置，成都處于西部地區(qū)交通核心位置，荷花池區(qū)域一直都是西南地區(qū)日用商品批發(fā)集散中心；同時(shí)，現(xiàn)代物流業(yè)在成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性也越來(lái)越明顯，據(jù)相關(guān)政府部門(mén)統(tǒng)計(jì)，到2010年，成都物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值500億元，物流成本占GDP的比重下降到15%以內(nèi)，現(xiàn)代物流業(yè)對(duì)成都經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率達(dá)到15%以上。成都商業(yè)發(fā)展及商圈分布-77-商業(yè)物業(yè)分布據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，目前成都中心城大型百貨店共25家，分布在以春熙路為中心約1000米半徑范圍內(nèi)共19家；大型超市13家，其中二環(huán)路12家；成都的商業(yè)主要分為百貨公司、購(gòu)物中心、專業(yè)店（包括超市大賣場(chǎng)、家具家居超市、五金機(jī)電市場(chǎng)、電腦產(chǎn)品市場(chǎng)等）和底商-配套商業(yè)等四大類型；成都的商業(yè)主要分布在春熙路、鹽市口和騾馬市三大商圈，東二環(huán)區(qū)域由于住宅開(kāi)發(fā)量巨大，商業(yè)需求旺盛，也將成為未來(lái)區(qū)域商業(yè)中心，目前代表物業(yè)為SM生活廣場(chǎng)，類似的還有西大街、金沙光華商圈等：成都主要商圈分布圖成都整體商業(yè)市場(chǎng)-78-春熙路商圈-春熙路是國(guó)內(nèi)著名的商業(yè)步行街之一

,同時(shí)也是中高檔百貨類商業(yè)最聚集的區(qū)域之一，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、檔次齊全，從低端的街邊小店到高端百貨——西武，能滿足各個(gè)消費(fèi)階層的商業(yè)需求;鹽市口-是成都最著名的市級(jí)商圈之一，商業(yè)以中檔和中高檔的和大型超市為主，由于距離春熙路較近，兩個(gè)區(qū)域由青年路相連通，伴隨整個(gè)片區(qū)商務(wù)的發(fā)展，有可能連成統(tǒng)一商業(yè)片區(qū);騾馬市商圈-商業(yè)主要以大型超市、專業(yè)店和中高端百貨構(gòu)成,滿足周邊居民日常生活需求的同時(shí)，也吸引各區(qū)域（特別是西部地區(qū)）的居民前往消費(fèi)；西大街商圈-從規(guī)模和影響力角度，目前該區(qū)域還不能成為嚴(yán)格意義上的商圈，但是由于新城市廣場(chǎng)的加入，特別是百佳超市、百盛的開(kāi)業(yè)讓該區(qū)域聚集了大量人氣，隨著商業(yè)氛圍逐漸形成，該區(qū)域有望于騾馬市商圈相連接;東二環(huán)商圈-東二環(huán)沿線目前正在開(kāi)發(fā)的大盤(pán)總量很大，未來(lái)該區(qū)域居住人口總量較大，相應(yīng)產(chǎn)生的消費(fèi)需求將促使東二環(huán)出現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中心,SM生活廣場(chǎng)的出現(xiàn)在一定程度上緩解了該區(qū)域的商業(yè)需求，目前，東二環(huán)至東三環(huán)區(qū)域金沙光華商圈-近年形成的區(qū)域性商圈之一，業(yè)態(tài)主要有百貨和大型超市構(gòu)成，滿足周邊區(qū)域常住居民消費(fèi)需求；會(huì)展商圈-由于會(huì)展的輻射效應(yīng)以及周邊住宅需求而形成的區(qū)域級(jí)商圈，業(yè)態(tài)主要有專業(yè)店和百貨構(gòu)成，目標(biāo)客群以成都北部區(qū)域居民為主；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-79-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街為核心，商圈范圍是成都市東大街以北，南新街、中新街、北新街以東，總府路以南，紅星路以西的范圍及臨街區(qū)域，區(qū)域面積約20公頃。該區(qū)域內(nèi)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1100家左右。

現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：春熙路以中山廣場(chǎng)為核心分東、西、南、北四段，各種類型專賣店、百貨店等商業(yè)分布在步行街兩側(cè)；目前春熙路經(jīng)營(yíng)的在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)面積22萬(wàn)平米左右，在建和即將入市的商業(yè)面積總共19萬(wàn)平方米左右。經(jīng)營(yíng)中的代表性商業(yè)有：太平洋百貨春熙路店、伊勢(shì)丹、伊藤洋華堂、王府井商城等；區(qū)域內(nèi)新商業(yè)項(xiàng)目有群光百貨、百盛（時(shí)代廣場(chǎng)底層商業(yè)）等*備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)主要集中在上述春熙路商圈劃定范圍之內(nèi)，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿線集中大量服裝批發(fā)市場(chǎng)，如萬(wàn)紫商城、九龍廣場(chǎng)等，由于該類商業(yè)的目標(biāo)客群、商業(yè)檔次等與春熙路主體商業(yè)存在較大差距，暫不列入春熙路商圈研究范圍之內(nèi)。春熙路步行街紅星路三段北新街中新街南新街總府路城守東大街成都整體商業(yè)市場(chǎng)-80-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目百貨公司太平洋百貨、王府井商城、伊勢(shì)丹、西武、伊藤洋華堂等購(gòu)物中心第一城購(gòu)物中心專賣店精益眼鏡、metersbonwe旗艦店、時(shí)代印象、鳳祥樓、勁浪體育成都整體商業(yè)市場(chǎng)-81-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況描述：商圈范圍內(nèi)集中多個(gè)中高檔百貨，是目前成都新型百貨最集中的區(qū)域，其中伊藤洋華堂和王府井商城經(jīng)營(yíng)都比較好；伊勢(shì)丹由于開(kāi)業(yè)時(shí)間不久，加上內(nèi)部品牌整體檔次較高，單品價(jià)位偏高，目前經(jīng)營(yíng)情況一般，但是其時(shí)尚定位較受年輕白領(lǐng)們追捧；區(qū)域內(nèi)正常營(yíng)業(yè)的購(gòu)物中心類商業(yè)只有“第一城購(gòu)物中心”項(xiàng)目，目前NOVO、i.t.都已經(jīng)進(jìn)駐，時(shí)尚氣息較濃，但是由于商業(yè)整體規(guī)模不大，目前經(jīng)營(yíng)面積較小，還需要進(jìn)一步培養(yǎng)人氣；區(qū)域內(nèi)正科甲巷是著名的特色商品街，街道兩旁集中了大量的特色小店，是年輕人淘貨的理想去處，近兩年周邊商業(yè)檔次不斷提升，而自身在商品檔次、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上沒(méi)有太大改變，人氣已經(jīng)逐漸衰落，街道兩側(cè)商業(yè)二層以上空置較多；春熙路作為西南區(qū)域最著名的商業(yè)步行街之一，日平均人流量在30萬(wàn)人次左右，節(jié)假日或活動(dòng)期間更可高達(dá)50～60萬(wàn)；春熙路由于其文化屬性吸引了國(guó)內(nèi)外到蓉游客前往觀光、購(gòu)物；同時(shí)，由于區(qū)域聚集眾多百貨商場(chǎng)，也成為成都中檔、中高端消費(fèi)者集中消費(fèi)區(qū)之一；從年齡結(jié)構(gòu)上來(lái)看：消費(fèi)者主要以中青年的中等收入消費(fèi)者為主，文化與時(shí)尚并重視春熙路商圈的顯著特征；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-82-春熙路現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1王府井百貨199921,000百貨公司中高檔100%2太平洋百貨春熙店199323,000百貨公司中高檔100%3太平洋春熙新館200414,000百貨公司中高檔100%4第一城市購(gòu)物中心200620,411購(gòu)物中心中高檔80%5西武百貨200613,000百貨公司高檔100%6伊勢(shì)丹200732,000百貨公司中高檔100%7亞新生活廣場(chǎng)N/A15,000已停業(yè)N/AN/A8伊藤洋華堂春熙路店199715,000百貨公司中檔100%*注：對(duì)商業(yè)物業(yè)檔次水平的劃分，目前沒(méi)有精確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，我方依據(jù)以下幾個(gè)重點(diǎn)因素進(jìn)行劃分：商業(yè)物業(yè)硬件設(shè)備設(shè)施新舊現(xiàn)狀；主力商戶（百貨為主）品牌度，內(nèi)部品牌質(zhì)量（尤其一層）以及品牌保有量；商業(yè)物業(yè)內(nèi)部交通便利程度及舒適度（滾梯數(shù)量、位置、主通道寬度）；商業(yè)內(nèi)部空間舒適度（層高、照明強(qiáng)度等）；公共共享空間（特指購(gòu)物中心類）設(shè)置情況如：中庭、休息座椅、綠化小品等；不同商業(yè)品牌在各地的設(shè)店定位不同，從而導(dǎo)致檔次水平略有浮動(dòng)，我方結(jié)合各種因素，根據(jù)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)各區(qū)域物業(yè)進(jìn)行簡(jiǎn)單檔次劃分。以下各商圈商業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)同上。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-83-春熙路現(xiàn)有商業(yè)構(gòu)成比例春熙路目前百貨業(yè)比例最高，在一定程度上提高了區(qū)域整體商業(yè)檔次；購(gòu)物中心類比例目前較少，精品店中店對(duì)于春熙路還是新的商業(yè)形態(tài)，第一城的出現(xiàn)為春熙路商業(yè)增添了時(shí)尚氣息；區(qū)域內(nèi)臨街商鋪對(duì)于步行街氣氛營(yíng)造作用最大同時(shí)正科甲巷依然分布著不少的小店；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-84-商圈優(yōu)劣勢(shì)分析

優(yōu)勢(shì):歷史悠久，是成都市城市名片，國(guó)內(nèi)外游客到成都必去的站點(diǎn)之一；商業(yè)物業(yè)類型較全，百貨商場(chǎng)、小商品、精品專賣、精品超市一應(yīng)俱全，能夠滿足消費(fèi)者各個(gè)方面消費(fèi)需求；百貨業(yè)聚集，步行街區(qū)域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋華堂、伊勢(shì)丹等百貨，商業(yè)影響力強(qiáng)；商業(yè)檔次普遍較高，新型在建物業(yè)商業(yè)部分定位同樣是中高端路線，區(qū)域整體商業(yè)質(zhì)量較高；紅星路步行街的規(guī)劃以及荔枝巷的改造，區(qū)域商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氛圍將進(jìn)一步提升。劣勢(shì):購(gòu)物類百貨業(yè)態(tài)較集中，雖然產(chǎn)品定位和檔次略有差別，但是同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)仍然較為激烈，百盛和群光百貨的進(jìn)入將會(huì)使區(qū)域百貨類商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈；區(qū)域缺乏大型購(gòu)物中心類商業(yè)，整體區(qū)域購(gòu)物類業(yè)態(tài)比重較大，娛樂(lè)休閑比重較小，在一定程度上影響區(qū)域商業(yè)的健全發(fā)展;春熙路步行街各段發(fā)展不平衡，北段最好，西段因?yàn)榕c服裝批發(fā)市場(chǎng)區(qū)域相連接，人流較雜，商業(yè)發(fā)展相對(duì)較差，商業(yè)物業(yè)空置率較高；作為旅游商業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)部人流質(zhì)量參差不齊，發(fā)展中高端以上商業(yè)類型具有一定阻力；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-85-鹽市口商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：目前鹽市口商圈的范圍是：以鹽市口為中心，北至人民東路，南到西光華街，西起人民南路一段，東至青石橋街、青年路；區(qū)域規(guī)劃總面積220畝，區(qū)內(nèi)商業(yè)面積約28萬(wàn)平米左右，大小商家400余家。鹽市口商圈是成都三大市級(jí)商圈之一，也是成都市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)聚集眾多百貨類和大型超市。目前區(qū)域內(nèi)部商業(yè)主要形態(tài)仍為百貨商場(chǎng)，區(qū)域購(gòu)物中心類商業(yè)目前只有摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)，尚缺乏一站式消費(fèi)場(chǎng)所；百貨業(yè)市鹽市口區(qū)域的主要業(yè)態(tài)；面積達(dá)到50000平方米的摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)增加了區(qū)域內(nèi)商業(yè)構(gòu)成元素。鹽市口現(xiàn)存商業(yè)構(gòu)成摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)仁恒廣場(chǎng)成都整體商業(yè)市場(chǎng)-86-序號(hào)項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積(平米)商業(yè)類型入住時(shí)間商業(yè)檔次入住率1人民商場(chǎng)60,000百貨公司1953中檔100%2西武百貨45,000奢侈品賣場(chǎng)2007高檔100%3北京華聯(lián)30,000百貨公司1995中高檔95%4新世界商場(chǎng)30,000百貨公司2007中高檔100%5大業(yè)百貨12,000百貨公司1998中檔100%6仁和春天人東店9,200百貨公司1999高檔100%7摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)50,.000購(gòu)物中心2007中高檔80%8歐洲之星8,000百貨公司2005中檔80%9仁恒廣場(chǎng)55,000購(gòu)物中心2008高檔現(xiàn)有代表性商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積(平米)商業(yè)類型入住時(shí)間商業(yè)檔次1成都百貨大樓50,000購(gòu)物中心2011中高檔未來(lái)代表性商業(yè)項(xiàng)目列表成都整體商業(yè)市場(chǎng)-87-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：成都整體商業(yè)市場(chǎng)-88-現(xiàn)有商業(yè)特征描述：區(qū)域內(nèi)新興商業(yè)項(xiàng)目位中環(huán)廣場(chǎng)下的新世界商場(chǎng)，定位中高端，目標(biāo)客群瞄準(zhǔn)成都市中青年中高收入階層，以及中環(huán)和周邊寫(xiě)字樓內(nèi)的白領(lǐng)人士；另外，摩爾時(shí)尚購(gòu)物中心是區(qū)域內(nèi)唯一的一個(gè)購(gòu)物中心類商業(yè)，由于其主力租戶為家樂(lè)福超市和萬(wàn)達(dá)影城，零售專賣店面積相對(duì)較小，加上商業(yè)部分總建筑面積本身不大，在一定程度上影響了其業(yè)態(tài)豐富程度。總體，區(qū)域內(nèi)既有大型綜合超市，也有時(shí)尚百貨和購(gòu)物購(gòu)物中心，區(qū)域商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，加上成百等老百貨擁有一批固定消費(fèi)客群，區(qū)域商業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力不可小視；目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)旺盛，仁恒廣場(chǎng)建成后不僅會(huì)增加區(qū)域內(nèi)高端商務(wù)比重，同時(shí)也會(huì)有大面積優(yōu)質(zhì)商業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，鹽市口商業(yè)整體升級(jí)即將顯現(xiàn)。區(qū)域消費(fèi)客群構(gòu)成情況：鹽市口是成都市著名老商業(yè)區(qū)，由于多數(shù)商業(yè)設(shè)施陳舊，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間久遠(yuǎn)，擁有一批固定消費(fèi)客群，如成都百貨大樓、人民商場(chǎng)等物業(yè)；區(qū)域老商業(yè)項(xiàng)目整體商業(yè)檔次不高，目標(biāo)客群主要集中在城市中等收入群體，不過(guò)摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)和新世界的加入，以及人民商場(chǎng)的整改，區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)比例有所上升，商業(yè)時(shí)尚度增強(qiáng)，商品結(jié)構(gòu)比例更加合理，吸引了部分中高收入階層以及周邊寫(xiě)字樓辦公人群前往消費(fèi)；區(qū)域內(nèi)有好又多和家樂(lè)福兩大超市，成為周邊區(qū)域的配套商業(yè)中心，豐富了消費(fèi)客群的結(jié)構(gòu)層次；從區(qū)域發(fā)展來(lái)看，區(qū)域內(nèi)商務(wù)寫(xiě)字樓供應(yīng)量較大，如“仁恒廣場(chǎng)”區(qū)域商務(wù)氛圍有望進(jìn)一步增強(qiáng)，同時(shí)對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的需求也將拉動(dòng)區(qū)域商業(yè)的供應(yīng)和原有物業(yè)的升級(jí)，鹽市口區(qū)域未來(lái)中高收入客群比例將會(huì)增大；區(qū)域環(huán)境以及道路交通的改造將會(huì)增強(qiáng)內(nèi)部商業(yè)凝聚力。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-89-商圈優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：成都著名老商圈，成都市三大市級(jí)商圈之一，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富；經(jīng)過(guò)整改后交通環(huán)境有所改善，區(qū)域環(huán)境趨于完善；百貨業(yè)聚集，商業(yè)單體面積普遍較大，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大；位于成都CBD規(guī)劃范圍內(nèi)，區(qū)域內(nèi)高檔寫(xiě)字樓數(shù)量的增加將會(huì)推動(dòng)區(qū)域商業(yè)的整體升級(jí)；劣勢(shì)：目前區(qū)域環(huán)境仍顯混亂，對(duì)于中高收入客群吸引力不足；區(qū)域中高端優(yōu)質(zhì)商業(yè)總量不大，商業(yè)項(xiàng)目分布相對(duì)分散，商業(yè)集群效應(yīng)仍需加強(qiáng)；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-90-騾馬市商圈現(xiàn)有商業(yè)騾馬市商圈位于青羊區(qū),老商圈范圍東到玉帶橋，南到省武警總隊(duì)，西沿羊市街到市委門(mén)口，沿青龍街到八寶街西口，北到成都劇場(chǎng)；根據(jù)規(guī)劃，騾馬市商圈再造范圍位于青羊區(qū)新華西路轄區(qū)，約410畝。整個(gè)區(qū)域以青龍巷、千祥街、署前街、鐵箍井街、西府北街、西府南街圍合的“H”形區(qū)域?qū)?gòu)成騾馬市商圈核心區(qū)，在核心區(qū)形成一個(gè)四通八達(dá)的商業(yè)圈；根據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，目前騾馬市商圈商業(yè)面積22萬(wàn)平方米左右（包含已經(jīng)倒閉的熊貓城10萬(wàn)平米），在營(yíng)業(yè)的商業(yè)面積12萬(wàn)平方米左右：騾馬市現(xiàn)存商業(yè)規(guī)模相對(duì)鹽市口和春熙路較??；目前區(qū)域百貨有太平洋百貨、購(gòu)物中心有鉑金城廣場(chǎng)，但是目前鉑金城招商情況和經(jīng)營(yíng)情況都不佳。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-91-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目百貨公司太平洋百貨全興店專業(yè)店家樂(lè)福八寶街店、五星電器購(gòu)物中心鉑金城成都整體商業(yè)市場(chǎng)-92-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況描述：目前騾馬市趨于商業(yè)整體商業(yè)氛圍不濃，商圈輻射范圍有限；區(qū)域目前中高端商業(yè)只有太平洋百貨，其目標(biāo)客群主要來(lái)自于西部區(qū)域，經(jīng)營(yíng)情況良好；家樂(lè)福超市經(jīng)營(yíng)情況良好，是區(qū)域內(nèi)常住人口日常生活類購(gòu)物的核心；作為區(qū)域內(nèi)購(gòu)物中心類業(yè)態(tài)的鉑金城，目前整體招商情況和經(jīng)營(yíng)情況并不理想，臨街部分首二層有部分專賣店（VERYMODA、ETAM等），內(nèi)部商鋪空置率較高；位于內(nèi)側(cè)的奧特萊斯，由于貨品陳舊等原因，雖然有GUCCI等一線折扣，仍然難以維持經(jīng)營(yíng)，近期會(huì)陸續(xù)撤出?？傮w上，騾馬市商圈現(xiàn)存商業(yè)總量不大，優(yōu)質(zhì)商業(yè)比例相對(duì)較小，對(duì)于城區(qū)中高收入客群吸引力目前略顯不足，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓酒店供應(yīng)量的增加會(huì)在一定程度上刺激區(qū)域商業(yè)的繁榮，趨于復(fù)興仍需要一段時(shí)間。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-93-騾馬市商圈現(xiàn)有代表商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1太平洋百貨全興店199033,526百貨公司中高檔100%2家樂(lè)福八寶街店19998,000專業(yè)店N/A100%3成都熊貓城2005100,000改造中N/AN/A4國(guó)信廣場(chǎng)N/A14,000寫(xiě)字樓底商金融配套85%5鉑金城200540,000購(gòu)物中心中檔50%6五星商業(yè)廣場(chǎng)200520,000專業(yè)店N/A100%成都整體商業(yè)市場(chǎng)-94-騾馬市商圈優(yōu)劣勢(shì)分析:優(yōu)勢(shì):道路交通的改造，改變了區(qū)域行車不便的局面；青龍街、八寶街兩側(cè)以及鄰近區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目眾多，騾馬市區(qū)域同樣位于成都市規(guī)劃的CBD區(qū)域內(nèi)，商務(wù)的發(fā)展將帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的商業(yè)繁榮；西北側(cè)西大街沿線寫(xiě)字樓、住宅以及商業(yè)陸續(xù)入市，整個(gè)片區(qū)由西大街、八寶街和青龍街相貫穿，西大街——騾馬市商圈正在逐漸形成；區(qū)域新型商業(yè)物業(yè)比例較大，未來(lái)區(qū)域商業(yè)規(guī)劃空間大；劣勢(shì):雖然曾經(jīng)是成都市著名商業(yè)繁華區(qū)，現(xiàn)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)總規(guī)模較小，商業(yè)密集度、業(yè)態(tài)豐富程度都無(wú)法與春熙路、鹽市口等區(qū)域相比；商圈內(nèi)目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)規(guī)模小，目前品質(zhì)較高的只有太平洋百貨，商業(yè)氛圍的培養(yǎng)還需要一段相對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間；鉑金城定位為購(gòu)物中心，但是特色不明顯，空置率較高，經(jīng)營(yíng)情況不好，區(qū)域內(nèi)缺乏具有號(hào)召性的大體量綜合購(gòu)物中心；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-95-區(qū)域性商圈區(qū)域性商圈通過(guò)我們對(duì)成都商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查研究，目前成都除了上述春熙路、鹽市口、騾馬市三大傳統(tǒng)商圈外，還并存著由于各區(qū)域居民生活購(gòu)物就近需求催生的區(qū)域型商圈，這些商圈主要滿足局部區(qū)域內(nèi)常住居民以及辦公室內(nèi)購(gòu)物人士的消費(fèi)需求，地域性特征明顯，如：西大街商圈、東二環(huán)商圈、金沙光華商圈、會(huì)展商圈等；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-96-西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：西大街商圈是新興的區(qū)域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市廣場(chǎng)的入市而加速；目前西大街主要商業(yè)供應(yīng)為新城市廣場(chǎng)、人民商場(chǎng)黃河店和蘇寧電器國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)店，商業(yè)供應(yīng)量將近14萬(wàn)平米。西大街商業(yè)主要客群有周邊常住居民以及西部區(qū)域人口為主，主要消費(fèi)類型目前為日活必需品消費(fèi)，中高端百貨類消費(fèi)比例暫時(shí)較小；西大街與騾馬市商圈相接壤，與騾馬市商圈合力形成西部商業(yè)帶。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-97-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)物中心新城市廣場(chǎng)（包含米樂(lè)星KTV、百盛、屈臣氏、國(guó)美電器、新城市數(shù)碼電影城、百佳超市）專業(yè)店蘇寧電器國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)店百貨人民商場(chǎng)黃河店成都整體商業(yè)市場(chǎng)-98-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況描述：區(qū)域由于新城市廣場(chǎng)的出現(xiàn)，商圈雛形形成，目前區(qū)域具有一定商業(yè)氛圍，大型超市以及電器專業(yè)店在區(qū)域經(jīng)營(yíng)情況較好，新城市廣場(chǎng)內(nèi)除超市以外業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況較慘淡；購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)需要市場(chǎng)支撐，同時(shí)對(duì)發(fā)展商的運(yùn)營(yíng)實(shí)力也有很高的要求，西大街商圈的繁榮還需要一段時(shí)期的培養(yǎng)。西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1新城市廣場(chǎng)2005100,000購(gòu)物中心中檔70%2人民商場(chǎng)黃河店199925,000百貨公司中檔100%3蘇寧電器國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)店200212,000百貨公司大眾100%成都整體商業(yè)市場(chǎng)-99-西大街商圈優(yōu)劣勢(shì)分析:優(yōu)勢(shì):西大街屬于新興區(qū)域性商圈，周邊未來(lái)龐大的住宅和寫(xiě)字樓供應(yīng)會(huì)為區(qū)域提供潛在消費(fèi)客群；西部城區(qū)商業(yè)相比東部匱乏，特別是時(shí)尚精品、購(gòu)物中心以及休閑娛樂(lè)等，西大街處于發(fā)展階段，上升空間較大，能夠截流西部消費(fèi)客流；劣勢(shì):區(qū)域商業(yè)氛圍還不夠濃郁，還沒(méi)有形成真正的商圈，百盛的開(kāi)業(yè)增加了區(qū)域中高端商業(yè)面積，但是區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)總規(guī)模不大，還不能形成商業(yè)集聚效應(yīng)；新城市廣場(chǎng)目前空置率較高，影響項(xiàng)目整體的商業(yè)氛圍；商業(yè)結(jié)構(gòu)目前呈現(xiàn)大眾化，國(guó)美、蘇寧、百佳等經(jīng)營(yíng)較好；相較之下，百盛經(jīng)營(yíng)情況不佳，以新城市廣場(chǎng)為龍頭的新項(xiàng)目還需要加大時(shí)尚因素的引入，增強(qiáng)娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)的比例，目前項(xiàng)目缺乏特色以留住區(qū)域中青年消費(fèi)客群；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-100-東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：東二環(huán)區(qū)域由于周邊住宅開(kāi)發(fā)量激增，商業(yè)需求增加導(dǎo)致新的區(qū)域性商圈逐漸形成；目前東二環(huán)商業(yè)主要集中在二環(huán)路東二段和建設(shè)路沿線區(qū)域，代表項(xiàng)目有SM生活廣場(chǎng)、成都華聯(lián)、好又多等區(qū)域在建大型居住區(qū)總規(guī)模較大，其中有華潤(rùn)24城、首創(chuàng)A-ZTown、萬(wàn)科金域藍(lán)灣等成都整體商業(yè)市場(chǎng)-101-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)物中心SM生活廣場(chǎng)（包含沃爾瑪、國(guó)美、萊雅百貨、肯德基等）專業(yè)店好又多百貨成都華聯(lián)成都整體商業(yè)市場(chǎng)-102-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況描述：SM生活廣場(chǎng)位于二環(huán)東二段外，是目前區(qū)域規(guī)模最大的商業(yè)，也是區(qū)域目前唯一的購(gòu)物中心，目前進(jìn)駐項(xiàng)目的有國(guó)美電器、沃爾瑪以及萊雅百貨等商戶，項(xiàng)目目前人氣不足，賣場(chǎng)內(nèi)部比較冷清；原因在于SM廣場(chǎng)鄰近區(qū)域入住人口總量暫時(shí)較少，附近區(qū)域新盤(pán)都在開(kāi)發(fā)當(dāng)中，對(duì)于10萬(wàn)以上商業(yè)市場(chǎng)支撐力度略顯不足，同時(shí)也由于SM業(yè)態(tài)構(gòu)成缺乏特色，無(wú)法吸引區(qū)域以外的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，僅靠當(dāng)前區(qū)域內(nèi)部居民經(jīng)營(yíng)難度較大；好又多、成都華聯(lián)等位于一環(huán)線附近，周邊區(qū)域住宅區(qū)較成熟，經(jīng)營(yíng)情況較好；序號(hào)項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1SM城市廣場(chǎng)100,500購(gòu)物中心中高檔85%2世紀(jì)聯(lián)華超市東方明珠店11,000專業(yè)店-超市大眾100%3成都華聯(lián)商廈20,000百貨公司中檔100%4好又多新鴻店4500超市大眾100%5首創(chuàng)AZTOWN-伊滕洋華堂30000百貨公司中高檔100%6首創(chuàng)AZTOWN商業(yè)街25000商業(yè)街N/A85%東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表成都整體商業(yè)市場(chǎng)-103-未來(lái)商業(yè):區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)將超過(guò)16萬(wàn)平米，其中萬(wàn)科、和記黃埔等發(fā)展商在區(qū)域內(nèi)大規(guī)模拿地，其中必然會(huì)包含相當(dāng)體量的商業(yè)面積，區(qū)域未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)16萬(wàn)平米。從已知的數(shù)據(jù)，未來(lái)區(qū)域內(nèi)即將出現(xiàn)的商業(yè)比例為：商業(yè)類型主要以購(gòu)物中心為主；伴隨區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)量的不斷增加，區(qū)域潛在消費(fèi)市場(chǎng)巨大，新型購(gòu)物中心類商業(yè)將會(huì)與現(xiàn)有商業(yè)共同打造東二環(huán)沿線新商業(yè)區(qū)；東二環(huán)未來(lái)商業(yè)比例成都整體商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱所屬商圈開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次龍湖三千里東二環(huán)商圈2009N/A商業(yè)街N/A華潤(rùn)置地二十四城東二環(huán)商圈2009100000購(gòu)物中心N/A淺水半島東二環(huán)商圈2008N/A底商-配套商業(yè)N/A-104-區(qū)域特征:區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)催生區(qū)域商業(yè)中心形成；區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀總體規(guī)模小，商業(yè)分布零散，處于商業(yè)發(fā)展初級(jí)階段；二環(huán)至三環(huán)沿線大盤(pán)聚集，未來(lái)區(qū)域會(huì)形成大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅片區(qū)，商業(yè)消費(fèi)潛力巨大；在一段時(shí)間內(nèi)區(qū)域商業(yè)消費(fèi)將會(huì)集中在生活日用品類為主，綜合百貨和精品購(gòu)物中心需要在區(qū)域開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟之后入市；東二環(huán)商圈消費(fèi)客群將會(huì)更多截流東部城區(qū)（特別是東二環(huán)以東大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)區(qū)）客群，改變購(gòu)物只去春熙路的商業(yè)格局。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-105-會(huì)展商圈現(xiàn)有商業(yè):商圈范圍指以會(huì)展中心為核心，包含交大路、沙灣路、二環(huán)路西三段、二環(huán)路北一段及鄰近區(qū)域;會(huì)展商圈商業(yè)以專業(yè)店——大型超市、家電連鎖為主，是典型的區(qū)域商業(yè)中心

;成都整體商業(yè)市場(chǎng)-106-會(huì)展商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表:序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1摩爾百盛200530,000百貨公司中檔85%2易初蓮花200521,000專業(yè)店—超市大眾100%3國(guó)美電器20073,500專業(yè)店—電器大眾100%4人人樂(lè)200715,000專業(yè)店—超市大眾-------5沃爾瑪200619,000專業(yè)店—超市大眾100%區(qū)域特征:以老會(huì)展為中心，區(qū)域內(nèi)商業(yè)專業(yè)店比例最大，大型賣場(chǎng)滿足周邊區(qū)域常住居民日常消費(fèi)需求；如同西大街商圈、東二環(huán)商圈，北部城區(qū)生活服務(wù)中心集中在會(huì)展商圈內(nèi)；該商圈人流主要來(lái)自于會(huì)展周邊、北部區(qū)域以及二環(huán)路北段沿線區(qū)域。會(huì)展商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)成都整體商業(yè)市場(chǎng)-107-金沙光華商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：如前所述，金沙商圈同樣是由于西部城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)，居民日常消費(fèi)就近選擇的結(jié)果；目前的金沙商圈主要核心區(qū)是以金沙車站為中心，以青羊大道為軸線分布；目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)有西單商場(chǎng)、創(chuàng)美家居、家樂(lè)福光華店等，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)14萬(wàn)平方米左右。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-108-金沙光華商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次1北京西單商場(chǎng)200540000百貨公司中檔2家樂(lè)福光華店20038000專業(yè)店-超市大眾3百安居金沙店200513000專業(yè)店-家居建材中高檔4麥德龍200111000專業(yè)店-超市大眾5創(chuàng)美家居·金沙國(guó)際200460000專業(yè)店-家具家居中高檔1大地新光華廣場(chǎng)Sep-0728000商業(yè)街中高檔2力寶樂(lè)賓百貨Dec-0730000百貨公司中高檔3沃爾瑪超市大地新光華廣場(chǎng)店Sep-0720000專業(yè)店-超市大眾4仁和春天廣場(chǎng)2009100000購(gòu)物中心中高檔5優(yōu)品道大型超市項(xiàng)目200721000專業(yè)店-超市大眾6優(yōu)品道200720000商業(yè)街中高檔7金沙萬(wàn)瑞中心2009N/AN/AN/A8華府金沙2008N/A底商-配套商業(yè)N/A成都整體商業(yè)市場(chǎng)-109-區(qū)域新項(xiàng)目商業(yè)結(jié)構(gòu)特征專業(yè)店—大型超市、電器連鎖在區(qū)域商業(yè)比重最大，區(qū)域商業(yè)生活屬性明顯；新型商業(yè)類型—購(gòu)物中心成為市場(chǎng)主角；具有明顯的區(qū)域特征，集中分布在同一片區(qū)，輻射西二環(huán)、西三環(huán)區(qū)域。雙楠商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：雙楠商圈是距離貴項(xiàng)目地塊距離最近的商業(yè)區(qū)，同時(shí)該商圈也是西城區(qū)較早形成的商業(yè)區(qū)；目前的雙楠商圈商業(yè)主要分布在二環(huán)路西一段兩側(cè)，現(xiàn)有商業(yè)面積總量不大，主要有伊藤洋華堂雙楠店和人人樂(lè)雙楠店；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-110-雙楠商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1伊藤洋華堂200324000百貨公司中檔100%2人人樂(lè)雙楠店200325000專業(yè)店-超市大眾100%區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)特征區(qū)域現(xiàn)存商業(yè)以大眾類日常消費(fèi)為主，帶有明顯的區(qū)域鄰里中心特征；伊藤洋華堂和人人樂(lè)超市都是2003年開(kāi)業(yè)，經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，兩店經(jīng)營(yíng)都還算理想，但是區(qū)域內(nèi)新商業(yè)供應(yīng)較其他區(qū)域明顯不足；從城市商業(yè)分布角度看，雙楠商圈的出現(xiàn)滿足其所在局部區(qū)域居民日常生活購(gòu)物以及就近商業(yè)消費(fèi)的需求，但是整體并沒(méi)有形成以覆蓋西部城區(qū)的商業(yè)規(guī)模；金沙光華商圈的發(fā)展對(duì)于雙楠區(qū)域有一定的影響，未來(lái)新項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)駐金沙光華商圈，會(huì)在一定程度上壓制雙楠商業(yè)的向外輻射；雙楠商圈距離貴項(xiàng)目最近，但是由于雙楠商業(yè)結(jié)構(gòu)單一、規(guī)模有限，對(duì)于貴項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展影響不大，具體要視貴項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃而定。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-111-城南商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：商圈分布區(qū)域以人南立交為核心，沿二環(huán)路兩側(cè)分布；目前分布的商業(yè)有家樂(lè)福、好又多、國(guó)美電器、天府匯城購(gòu)物中心等；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-112-城南商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率百安居科華店20067,800專業(yè)店-家居中檔100%家樂(lè)福大世界店--------1,0000專業(yè)店-超市大眾100%仁和春天棕北店20036,000百貨公司高檔100%國(guó)美電器棕北店20025,000專業(yè)店-電器大眾100%好又多亞太店19974,000專業(yè)店-超市大眾100%天府匯城購(gòu)物中心2003100,000購(gòu)物中心中檔95%好百年200570,000專業(yè)店-家居中高檔100%蘇寧電器20064,000專業(yè)店-電器大眾100%區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)特征區(qū)域商業(yè)中心已經(jīng)基本成形，商業(yè)輻射城南區(qū)域，商圈業(yè)態(tài)涵蓋高端百貨、家電、大型超市、家居建材等；于其他區(qū)域型商圈相同，商圈的發(fā)展由于天府匯城購(gòu)物中心（內(nèi)部有世紀(jì)華聯(lián)、友誼百貨）而加速發(fā)展，天府匯城購(gòu)物中心面積10萬(wàn)平方米。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-113-天府新城—城南科技區(qū)商圈10個(gè)以上五星級(jí)酒店、擁有人造沙灘的海洋館、屹立于水中央的1800座歌劇院、2萬(wàn)平方米的現(xiàn)代藝術(shù)館……未來(lái)的天府新城將充滿時(shí)尚元素?！皶?huì)展經(jīng)濟(jì)”也將是‘時(shí)尚城南’的一張對(duì)外名片，今后的天府新城，如同洲際、希爾頓這樣的五星級(jí)酒店將達(dá)到10個(gè)以上?！碧旄鲁沁€將打造高檔購(gòu)物商業(yè)圈，奧特萊斯品牌購(gòu)物街、中航時(shí)尚購(gòu)物中心、深圳茂業(yè)精品商城、城南國(guó)際購(gòu)物商圈等大型時(shí)尚賣場(chǎng)將成我市全新的“時(shí)尚標(biāo)簽”。成都整體商業(yè)市場(chǎng)已建大型商業(yè)物業(yè)成都整體商業(yè)市場(chǎng)已建商業(yè)租售情況目前，區(qū)域內(nèi)僅融城理想底商鋪面在售，臨近地鐵鋪面25000元/平米，其余鋪面10000-15000元/平米.區(qū)域內(nèi)底層商鋪平均租金在70-150元/平米/月之間。成都整體商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)2010年及2011年是南延線商業(yè)供應(yīng)高峰期，南延線目前整體商業(yè)存量近40萬(wàn)平米，至2012年約有23個(gè)大型商業(yè)面市，整體供應(yīng)量突破200萬(wàn)平米，業(yè)態(tài)規(guī)劃為百貨、超市等大賣場(chǎng)，餐飲娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑等商業(yè)街，旅游文化等復(fù)合商業(yè)體。區(qū)域商業(yè)前景看好，潛力巨大。成都整體商業(yè)市場(chǎng)