收房將會用到的資料!?業(yè)主自備驗方記錄單制表!(自己收房的時候帶上。這個表格用于提醒自己的一項一項的檢查，以免漏掉任何細(xì)節(jié)!)項目名稱：_____________開發(fā)商:______________物業(yè)公司:___________房屋樓號：_____________驗房日期:______________驗房人員:___________?抵押記載?是□否□2.房屋質(zhì)量文件：《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《竣工驗收備案表》？是□否□?3．各種相關(guān)驗收表格：是否有《住戶驗房交接表》、《樓宇驗收記錄表》、《商品房面積測繪技術(shù)報告書》、房屋管線圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))等文件?是□否□?4．如果是精裝修，是否廚、衛(wèi)精裝修物品的使用說明書，以及這些物品的保修單?是□否□?門.?5每間居室的門在開啟、關(guān)閉的時候是否靈活？是□否□．?6門與門框的各邊之間是否平行?是□否□7.門插是否插入得太少？是□否□.?8門間隙是否太大？(門和門鎖間的縫隙必須小于三毫米)是□否□.?9每間居室的門的插銷、門銷是否太長太緊?是□否□窗能有縫隙)是□否□1.1?各個窗戶在開啟、關(guān)閉的時候是否靈活？是□否□12.窗與窗框各邊之間是否平行?是□否□.?13窗戶玻璃是否完好？是□否□□?墻15.屋頂上是否有裂縫？(與橫梁平行基本無妨，如果裂縫與墻角呈45°斜角,說明有結(jié)構(gòu)問題)是□否□．?16承重墻是否有裂縫?(若裂縫貫穿整個墻面，表示該房存在隱患)是□17.房間與陽臺的連接處是否有裂縫?(如裂縫很有可能是陽臺斷裂的先兆,要立即通知相關(guān)單位)是□否□19.從側(cè)面看墻上是否留有較大、較粗的顆粒或印跡粗糙?是□否□0.2?墻面是否有水滴、是□否□3.2?墻身有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是□否□24．墻上涂料顏色是否有明顯不均勻處？是□否□天花板.25?是否有麻點?(如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響)是□否□26.是否有雨水滲漏的痕跡或者裂痕?是□否□27.衛(wèi)生間頂棚是否有漆脫落或長霉菌?是□否□.?28頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪,隆起或凹陷的地方？是□否□?地面.9?2檢查地面有無空殼開裂情況?(用小木錘敲,咚咚聲就說明是空心的，要返工，要梆梆聲才好)是□否□30.看地板有無松動、爆裂、撞凹？是□否□31.木地板踩上去是否有明顯不正常的“吱吱”聲是□否□.?32地板間隙是否太大？是□否□.?33柚木地板有無大片黑色水漬？是□否□34.地腳線接口是否妥當(dāng)，有無松動？是□否□35.用鞋在地上滑,是否能明顯感受到地磚接縫處不平?是□否□衛(wèi)生間37.沖廁水箱是否有漏水聲?是□否□38.浴缸、面盆與墻或柜的接口處是否做了防水?(一般會有防水涂層)是□否□.?39是否有地漏,坡度是否向地漏傾斜？是□否□40.浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象(裂痕有時細(xì)如毛發(fā),要仔細(xì)觀察)是□否41?□．水口內(nèi)是否留有較多的建筑垃圾?是□否□42．水池龍頭是否妥當(dāng),下水是否順暢？是□否□.?43淋浴花灑安裝是否過低?是□否□廚房是□否□47.廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平?是□否□.?48墻面瓷磚砌筑是否合格？(磚清洗?是□否□.?50水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢?是□否□51．您住的房間上面的鄰居家是否漏水?(否則您家的日子也一定不好過)是□否□52.水口內(nèi)是否留有較多的建筑垃圾?是□否□53.水池等是否有滲漏現(xiàn)象?是□否□54.廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？是□否□?水55.上下管是否有滲漏？(打開水龍頭，查看各個管道)是□否□56．是否有足夠的水壓?(打開水龍頭,盡可能讓水流大一點,然后查水表)是□否□57.自來水水質(zhì)是否符合標(biāo)準(zhǔn)？(注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水)是□否□58.供水管的材質(zhì)?(目前大部分供水管采用銅管,可安全使用50年,并可凈化管內(nèi)水質(zhì))是各個電源)是□否□60．戶內(nèi)有分閘的、拉閘后，分支線路是否完全斷電?是□否□設(shè))是□否□62.是否市政供電?(每度臨時電要比市政供電高0.2元,而且還沒有保障)是□否□否有電?(使用試電筆或小型即插型電器)是□否□65.暖氣支管是否有坡度?(供水支管連接進(jìn)水的那端應(yīng)高于連接散熱器的那端)是□否□66.供暖管道是否有套管?(起作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂強(qiáng)面和樓板)是□否67.?□水暖室內(nèi)溫度？(冬季室內(nèi)溫度應(yīng)高于16℃,不得低于14℃)是□否□氣．86?燃?xì)馐欠褚呀?jīng)開通?是□否□70.燃?xì)夤芫€是否穿過居室?(如穿過居室易有安全隱患,且不符合設(shè)計規(guī)范)是□否□.?71居室、客廳有否各種管線外露？是□否□?隔音.?71將房門關(guān)閉,在房間外制造較大噪音，看隔音效果是否滿意？是□否□?精裝修2.7?和對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺1．不管開發(fā)商陪同收樓的工作人員如何花言巧語，業(yè)主都應(yīng)該堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，要向?qū)懨鞑挥枋諛堑脑虿⒁箝_發(fā)商簽字、蓋章。A款,結(jié)構(gòu)的保修期限是50年,屋面防水和衛(wèi)浴防水的保修期限是五年,設(shè)備及裝修的保修期限是兩年。保修期限從領(lǐng)到鑰匙開始計算,這個日期最好寫進(jìn)住宅質(zhì)量保證書?！蹲≌|(zhì)量保B--可帶走《住宅使用說明書》應(yīng)該包含如下內(nèi)容：開發(fā)商名稱及其聯(lián)系電話;設(shè)計單位及其聯(lián)系電話;施工單位及其聯(lián)系電話;監(jiān)理單位及其聯(lián)系電話。《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明?？⒐を炇蘸笫逄靸?nèi)備案,否則影響辦理產(chǎn)權(quán)證。按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的入住的。消防這種關(guān)鍵環(huán)節(jié),一旦出了問題,就是人命關(guān)天的大事故。而對于業(yè)主來說,人身安全才是第一位的,因此購房者驗房的時候不能只看發(fā)展商有沒有這張《備案表》,一定還要仔將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé),即使是十年二十年以后出了問電、結(jié)構(gòu))--可帶走?如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話,一般10分鐘即可查看完資料。您具有索取權(quán)利的依據(jù)是《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》。.3?看完那些資料后,基本就可以去驗收房子了,提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關(guān)費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流。如開發(fā)商企圖在房主驗房前收取“多項費用”,或讓您先簽署收樓文件的話，您可用如下言語先質(zhì)問陪同看房的工作人員:“您見過買東西先付錢后看貨的嗎?”?對上述“多項費用”具體說明如下:?開發(fā)商企圖在交樓時代收契稅(一般住宅稅率為1.5%)。您拒絕理由是《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國契稅暫行條例》。開發(fā)們的窗玻璃我是不是也要再單另付錢才能使用？”。驗收好后，再交付費用。從物業(yè)處拿鑰。工具哦)地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。在全部用完水后，應(yīng)再打開水表,看清楚水表數(shù)字,記錄下來,同時要記錄電表數(shù)字。看漏水。國家規(guī)定所有有地漏的房間都必須做防水層。拿塑料袋裝半袋沙子把地漏堵上,然后放水十厘米，過二~二十四小時,看樓下是否漏水。還有樓上也一定要做。比如雙衛(wèi)的戶型就要堵了四個衛(wèi)生間才能算合格。地漏下水要順暢不堵,精裝的房子地面不能存水。還有就是洗衣機(jī)位必須做防水。建設(shè)部房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)!4.5質(zhì)量與使用功能的檢驗J房屋的損壞。.1.．5?42鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規(guī)定值。4．5．1．3磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度。不允許有明顯裂縫。41．.5.4?木結(jié)4．5.1.5凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋,必須符合GBJ11的有關(guān)規(guī)定。4.5.2外墻不得滲水.?4.53屋面4.5．3.1各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規(guī)定,排水暢通，無積水、不滲漏。4.5.3.2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。4.5．3．3陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水、出水口,檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密,不滲漏。、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平正,接縫均勻順直，無缺棱掉角。鋼門窗縫隙嚴(yán)密,木門窗縫隙適度。4.5.5．2進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固,底層外窗、樓層公共走道窗，進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。5.54．?．3木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽,與基層必須釘牢。空鼓、裂縫和起泡等缺陷。5.5.．?46飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固,陰陽角與線腳順直,4.5．5.7油漆、刷漿應(yīng)色澤一致,表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。連接不得采用絞接或綁接，采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣V4．5.6.2應(yīng)按套安裝電表或予留表位,并有電器接地裝置。3.?4.5.6照明器具等低壓電運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。4.5.6.6?對電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置電視共用天線。水衛(wèi)消防1．7.?4.5管道應(yīng)安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求,應(yīng)按套安裝水表或予留表位。.27.?4.5高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。m，并不應(yīng)使用陶瓷管、璧靈活。BJ45的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。且無雜音，不跑偏、不凸起,不受卡，返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。4.5．8.4各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈敏，可靠,控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。墻不得透風(fēng)漏氣。4.5．8.6管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求。管溝大小及管道排列應(yīng)便溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。4.5．9附屬工程及其它.19.?4.5室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)設(shè)置，管道坡度、做室外道路,并與主干道相通，路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。、室外地面平整、室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。4．5．9.8群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。.4?6質(zhì)量問題的處理4.6.1影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題,必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。4.6.2對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題。可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費用補(bǔ)償?shù)霓k法,由接管單位處理。北京市收房標(biāo)準(zhǔn)(完全版)?。。〈蠹易詈帽４嫦聛?打印，以便收房的時候查用北京市收房標(biāo)準(zhǔn)北京市現(xiàn)行房地產(chǎn)住宅項目收房標(biāo)準(zhǔn)1.1關(guān)于交樓要房地產(chǎn)商出示“大房產(chǎn)證”或政府發(fā)的“入住許可證”問題－－-在建設(shè)部新的《房屋買賣合同示范文本》中確實有這種選擇,不過選擇并不是必須，北京的購房人想作這種選擇，目前還現(xiàn)實。五十條明確規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)取得建筑工依據(jù)法律法規(guī)和政府規(guī)范性文件。土資源和房屋管理局關(guān)于《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》實施意見規(guī)定：目，房地產(chǎn)商在“商品房交付時,應(yīng)向每個購房人提供《商品房面積測繪技術(shù)報告書》”?？⒐ず蟮膶崪y應(yīng)提供商品房共用建筑面積分?jǐn)偳闆r的說明文件。示有資質(zhì)的測繪單位出具的商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報告書和下列分?jǐn)偳闆r：(一)被分?jǐn)偟念A(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容,致使分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e情況發(fā)生變更的,還應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的批準(zhǔn)規(guī)劃變更的文件。未公示商品房預(yù)售面的商品房預(yù)測和分?jǐn)偳闆r相一致。1．2.3北京交樓的第三個標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)購房合同中房地產(chǎn)商對供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套設(shè)施的交付承諾。1.2.4房地產(chǎn)商交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，《商品房銷售管理辦法》中明確要求。2購房人在接到入住通知后,應(yīng)做些什么?2．1可按通知上約定的日期前往收房,收房時，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求,《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章(竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負(fù)責(zé)),然后對要接收的房屋進(jìn)行實地驗收。2.2在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應(yīng)注意以下問題：附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，入住前要向房地產(chǎn)商提出,重新核對并進(jìn)行更換；2.2.2面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張;,并向政產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進(jìn)行維修；并要求房地產(chǎn)商書面確認(rèn)具體更換和配齊的日期;2.2.5對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定的事項,應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”,并由雙方在注明處簽字或蓋章。3不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么?3．1對于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真的認(rèn)為房地產(chǎn)商違約了就理所當(dāng)然會按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同，但現(xiàn)實完全不是那么回事,權(quán)利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張,甚至以為先住進(jìn)房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了房地產(chǎn)商的違約行為?！逗贤ā返谖迨鍡l規(guī)定：“有下列情形之一的,撤銷權(quán)消滅:(一)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán);(二)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)?！蹦壳胺ㄔ和ǔJ(rèn)定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權(quán)?！逗贤ā返诰攀鍡l規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限,期限屆滿當(dāng)事人不行使的,該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限,經(jīng)對方催告后在人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定:出應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催于除斥期間，它們是不變期間，不同于訴訟時效，不存在期間的終止、中斷和延長的情形。的時間達(dá)到合同約定的解約條件,購房人開始享有法定解約權(quán)，同時，從該日起的解約權(quán)也進(jìn)入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同,其解除合同的購房人行使解約權(quán)，則購房人在收到催告之次日起三個月內(nèi)應(yīng)行使解約權(quán),過了三個月購房人在向法院提出訴訟請求同樣不會得到法律的支持。3.3購房人除了享有上述逾期交房的解約權(quán)外，依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定,在開發(fā)商存在如下行為時,購房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失：3.3.2商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;3.3．3故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證3.3．5故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實；規(guī)定,上述解約權(quán)均存在除斥期間,該除斥期間更多的取決于法院的自由裁量。通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年,法律另有規(guī)定的除外?！碑a(chǎn)商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的,要注意千萬別錯過法院可以接受的訴訟時4收房時要注意房屋的保修期4．1建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房保修期從交付之日起計算?！睋?jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條:“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的,保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限?！币虼朔康禺a(chǎn)商對購房人負(fù)有保修責(zé)任,但實際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位,保修期是以建設(shè)工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時間為基礎(chǔ)的。該條里說的《規(guī)定》,是《商度的規(guī)定》,而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行?！?.3那么依據(jù)國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下,建4.3．1基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(注:該年限可能會達(dá)到樓宇的使用年限。)裝4.3.5其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；4.3.6建設(shè)工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算；4．4因此，筆者認(rèn)為說:“建設(shè)工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算”更為準(zhǔn)確。即使房地產(chǎn)商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會減去房屋竣工驗收合格到交付之間的時間,買尾房或現(xiàn)房的購房人,收房時一定要注意保修期的時限,避免錯過保修時5對目前北京市房地產(chǎn)商交樓時的若干行為剖析5.1以各種借口強(qiáng)迫購房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”契稅和公共維修基金5.1．1基本對策--購房人有權(quán)拒絕。5．1.2根據(jù)我國《合同法》和《消費者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商只能按和購房人簽訂的購房合同中約定的交房條件交房,而不能利用自己交房時掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己單方面提出的附加條件,如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房,必須承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，并向購房人支付違約金。以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外,任何單位和個人不得進(jìn)行稅款征收活動?！钡侥壳盀橹梗本┦械囟惥种晃羞^北京國土資源和房屋管理局代征契稅(參見號文)，如果房地產(chǎn)商自己或委托其它單位擅自“代收”契稅實際已經(jīng)觸犯了法律。5．1.4關(guān)于房地產(chǎn)商或房地產(chǎn)商委托物業(yè)公司、中介公司代收公共維修基金問題，北京房地產(chǎn)商為自己代收公共維修基金行為辯護(hù)而引用的《北京市城鎮(zhèn)居民購買商品住宅樓房管5.1.5如果購房人在購房合同或其它協(xié)議中自愿委托房地產(chǎn)商或其委托的公司代辦房產(chǎn)辦理房產(chǎn)證并不難，也絕非不委托辦不了房產(chǎn)證或房產(chǎn)證必須集體一起辦理,房地產(chǎn)商在規(guī)供了貸款階段性擔(dān)保,只有辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù),他才能取消擔(dān)保,因此房地產(chǎn)商為了自身的利益，通常也不會拖著不和小業(yè)主一起辦理房產(chǎn)證。行補(bǔ)繳,因此，對購房者來講,在辦理房屋過戶手續(xù)時直接向政府交契稅是最為合適的。5.2在商品房交付使用時，有的房地產(chǎn)商會列出一些費用要購房人繳納，例如網(wǎng)上經(jīng)常有交房時收電力增容費、煤氣入戶費，是否合理?是否可以拒交?”征收城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費的暫行規(guī)定》第二條規(guī)定：“凡在北京市規(guī)劃市區(qū)內(nèi)興建民用、工業(yè)建筑工程，并接用城市統(tǒng)一‘四源’設(shè)施的單位(以下簡稱房地產(chǎn)商)，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定,繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費。前款所稱城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費，是費包括在建設(shè)項目總投資內(nèi)?！钡诹鶙l規(guī)定:“房地產(chǎn)商繳納‘四源’建設(shè)費后,北京市有關(guān)市政部門應(yīng)當(dāng)在項目竣工時根據(jù)交費范圍和協(xié)議提供相應(yīng)的‘四源’設(shè)施,但從城市市政干商品住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法》第六條規(guī)定：“本市商品住宅的銷售實行明碼標(biāo)價制度。品住宅銷售價格包括以下部分:“住宅開發(fā)成本費用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費、房對于新建住宅,所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費用和安裝費用都應(yīng)包涵在房價之內(nèi),除了在合同中明示在交房時另行收取的,都屬于“未予標(biāo)明的費用”。因此,新建商品房收取電力增容雖然,北京提供寬帶和有線電視的服務(wù)商確實要收入網(wǎng)費和初裝費,但并不等于這筆費用一擔(dān)。5.2.4.1如果房地產(chǎn)商在賣樓時簽訂的合同沒有承諾提供寬帶或有線電視等項目，而在合同外進(jìn)行了增加,這些項目的入網(wǎng)費或初裝費，可以向自愿接受相關(guān)服務(wù)的購房人收取,但不應(yīng)在交房時強(qiáng)行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的購房人收費。5．2．4.2如果房地產(chǎn)商在賣樓時簽訂的合同承諾提供寬帶或有線電視等項目,入網(wǎng)費或初裝費應(yīng)由房地產(chǎn)商支付。有些房地產(chǎn)商以“承諾提供,但沒有承諾免費提供”為借口強(qiáng)行收5．2.5國家的法律法規(guī)也好，主管部門的文件規(guī)定也好,都不可能做到面面俱到,很多問題格式條款的理解發(fā)生爭議的,應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。”如果合同中“提供有線電視和寬帶入戶等項目”是房地產(chǎn)商提供的條款,執(zhí)行時應(yīng)按購房人的理解處理。5．3.2常見問題1:“購房人得到的房產(chǎn)證上都會附上一張自己房屋的平面小圖,每平方米0.3元,開發(fā)商要求購房人交“測繪費””--這顯然不符合國家關(guān)于測量“誰委托、誰付費”的原則,引用北京市物價局、北京市財政局關(guān)于對轉(zhuǎn)發(fā)國家計委財政部關(guān)于規(guī)范房屋所、仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，每增加一居室加50元，其它區(qū)不收”－-這是對二手房的收費,對新建房屋的收費，國家和北京有統(tǒng)一規(guī)定,并沒有授權(quán)區(qū)國土房地局自行制定收費標(biāo)準(zhǔn)。?當(dāng)然不排除收費標(biāo)準(zhǔn)的變化,購房人在面對各種收費時有權(quán)要求收費人提供收費依據(jù)，沒有依據(jù)的收費完全有理由拒交。5.4繳納公共維修基金,要不要再繳納大、中修費?5．4.1基本對策—拒交5.4．2《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》規(guī)定：“維修基金專項用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修工程”,“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修工程是指公司，利用早于交納維修基金規(guī)定出臺的北京關(guān)于普通住宅和高檔住宅物業(yè)管理的收費規(guī)定,誤導(dǎo)需要交納維修基金的購房人在收房時再交納大、中修費，對這種重復(fù)收費的做法,購房(京的自用部位中修費?！庇行┪飿I(yè)公司以此通知為依據(jù),向購房人強(qiáng)行收取自用部位中修費也物業(yè)進(jìn)行管理，但這種委托只應(yīng)涉及共享部位、共享設(shè)備設(shè)施,而無權(quán)代購房人進(jìn)行自用部位維修的委托。5.5購房人在交房時應(yīng)繳納那些物業(yè)服務(wù)費用房地產(chǎn)商就應(yīng)將鑰匙直接交給購房人,如果購房人和房地產(chǎn)商在簽訂購房合同時對《房屋使承諾繳納的物業(yè)管理費用。5.5.2按目前北京市居住小區(qū)管理辦公室的規(guī)定,物業(yè)公司不可一次性收取一年以上的費用,這個規(guī)定是對收費上限進(jìn)行規(guī)定,并不意味著業(yè)主一定要同意物業(yè)公司一次性收取一年物業(yè)服務(wù)費，是按月、按季、還是按年繳納物業(yè)服務(wù)費，購房人可以和物業(yè)公司自行商定,對有的物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費押金的做法,由于沒有收費依據(jù)，購房人可以拒絕。對物業(yè)公司收取裝修押金的做法，購房人可以按《房屋使用、管理、維修公約》中的約定，和物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議,具體約定裝修押金的金額和裝修押金的退回時間及條件。5.5.3對物業(yè)公司代收的供暖費，購房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納,并有權(quán)拒絕繳納辦理入住手續(xù)前的供暖費。物業(yè)公司代收的水、電、燃?xì)?、暖氣收費沒有普通住宅和公寓或高檔住宅之分,購房人千萬不要受不守規(guī)矩的物業(yè)公司誤導(dǎo)，北京市物價局文件中的涉及到公寓的收費標(biāo)準(zhǔn)是對飯店出租形式公寓的收費標(biāo)準(zhǔn)，購房人住的住宅即便叫××公寓,也和出租公寓扯不上任何關(guān)系。高檔住宅收費自行約定是指物業(yè)服務(wù)費,物業(yè)公司代收的費用不存在自行約定的問題，統(tǒng)一執(zhí)行物價局制定的收費標(biāo)準(zhǔn)。5．5.4物業(yè)接收和物業(yè)管理是涉及不同民事關(guān)系的事情，如果物業(yè)公司利用房地產(chǎn)商委托其代為交樓之便,以不接受他單方面增加的條件就不給購房人鑰匙為要挾,購房人除據(jù)理力爭外，應(yīng)直接找房地產(chǎn)商進(jìn)行交涉，書面提醒房地產(chǎn)商,物業(yè)公司的做法有可能造成房地產(chǎn)商承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任,要求房地產(chǎn)商直接履行房屋買賣合同。關(guān)于收房時，相關(guān)收費項目的相關(guān)規(guī)定(北京收房標(biāo)準(zhǔn))，希望大家仔細(xì)看！了解清楚，收房時如果遇到不合理收費就可以合理拒絕了。共維修基金5.1.1基本對策－－購房人有權(quán)拒絕。5.1．2根據(jù)我國《合同法》和《消費者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商只能按和購房人簽人接受自己單方面提出的附加條件，如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房,必須承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，并向購房人支付違約金。員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外,任何單位和個人不得進(jìn)行稅款征收活動?！钡侥壳盀橹?，北京市地稅局只委托過北京國土資源和房屋管理局代征契稅(參89號文),如果房地產(chǎn)商自己或委托其它單位擅自“代收”契稅實際已經(jīng)觸犯了法律。地產(chǎn)商為自己代收公共維修基金行為辯護(hù)而引用的《北京市城鎮(zhèn)居民購買商品住宅樓房管理民政府已與2001年11月26日發(fā)文(88號)廢止。5．1．5如果購房人在購房合同或其它協(xié)議中自愿委托房地產(chǎn)商或其委托的公司代辦房產(chǎn)過戶,繳納的代理費，可由雙方自行商定,目前政府沒有統(tǒng)一規(guī)定。這種委托屬于自愿性質(zhì),辦理房產(chǎn)證并不難,也絕非不委托辦不了房產(chǎn)證或房產(chǎn)證必須集體一起辦理，房地產(chǎn)商在規(guī)定時間內(nèi)和購房人一起辦理房產(chǎn)證是房地產(chǎn)商的責(zé)任,如果房地產(chǎn)商不與購房人一起辦理房產(chǎn)證,造成辦理房產(chǎn)證的時間逾期一年是要承擔(dān)法律責(zé)任的。另外房地產(chǎn)商如果為購房人提利益，通常也不會拖著不和小業(yè)主一起辦理房產(chǎn)證。5.1.6近年契稅的下調(diào)和房價的下跌，也帶給先把契稅交給房地產(chǎn)商的業(yè)主如何要回多交契稅的新問題,即使契稅上調(diào)，房地產(chǎn)商也不會因為業(yè)主先交了地稅而不讓業(yè)主根據(jù)調(diào)整進(jìn)行補(bǔ)繳，因此，對購房者來講,在辦理房屋過戶手續(xù)時直接向政府交契稅是最為合適的。5.2在商品房交付使用時，有的房地產(chǎn)商會列出一些費用要購房人繳納,例如網(wǎng)上經(jīng)常有人房時收電力增容費、煤氣入戶費，是否合理？是否可以拒交？”內(nèi)征收城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費的暫行規(guī)定》第二條規(guī)定：“凡在北京市規(guī)劃市區(qū)內(nèi)興照本規(guī)定，繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費。前款所稱城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費,是包括在建設(shè)項目總投資內(nèi)?！钡诹鶙l規(guī)定：“房地產(chǎn)商繳納‘四源’建設(shè)費后,北京市有關(guān)市政部門應(yīng)當(dāng)在項目竣工時根據(jù)交費范圍和協(xié)議提供相應(yīng)的‘四源’設(shè)施,但從城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地產(chǎn)商投資建設(shè)?！边@些規(guī)定明確說明不論是“四源”的基礎(chǔ)設(shè)施,還是到具體項目的“支管”,費用都應(yīng)由房地產(chǎn)商承擔(dān)。5.2．3那么各樓入口到各戶的管線費用由誰承擔(dān)呢？根據(jù)北京市人民政府73號令《北京開發(fā)經(jīng)營者不得超過標(biāo)價出售商品住宅,不得收取任何未予標(biāo)明的費用?！钡谄邨l規(guī)定：商品住宅銷售價格包括以下部分:“住宅開發(fā)成本費用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費、房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助費、勘察設(shè)計及前期工程費、建筑安裝工程費、附屬工程費和間接費用?！睂τ谛陆ㄗ≌谢A(chǔ)配套設(shè)施的成本費用和安裝費用都應(yīng)包涵在房價之內(nèi),除了在合同中明示在交房時另行收取的,都屬于“未予標(biāo)明的費用”。因此,新建商品房收取電力增容費，煤氣、天然氣、電話等初裝費、開通費都是錯誤的。在交房時需另外收取費用的,在交房時也不應(yīng)就相關(guān)項目收取各種名義的初裝費、開通費。人承擔(dān)。諾提供寬帶或有線電視等項目，而在合同外進(jìn)行了增加,這些項目的入網(wǎng)費或初裝費,可以向自愿接受相關(guān)服務(wù)的購房人收取,但不應(yīng)在交房時強(qiáng)行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的購房人收費。5.2.4.2如果房地產(chǎn)商在賣樓時簽訂的合同承諾提供寬帶或有線電視等項目,入網(wǎng)費或初裝費應(yīng)由房地產(chǎn)商支付。有些房地產(chǎn)商以“承諾提供,但沒有承諾免費提供”為借口強(qiáng)行收費是站不住腳的！房屋買賣合同通常不會具體約定房屋要免費提供窗戶,免費提供窗戶玻璃，是否房地產(chǎn)商可以在交房時向購房人收取窗戶安裝費、玻璃費用呢?顯然不能！題要靠大家的通常理解和合同約定解決。根據(jù)中華人民共和國《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的,應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋?！比绻贤小疤峁┯芯€電視和寬帶入戶等5．3購房人收房時要不要交“測繪費”?方米0.3元,開發(fā)商要求購房人交“測繪費””--這顯然不符合國家關(guān)于測量“誰委托、誰付費”的原則，引用北京市物價局、北京市財政局關(guān)于對轉(zhuǎn)發(fā)國家計委財政部關(guān)于規(guī)范房屋所有權(quán)登記費計費方式和收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題文件的通知的補(bǔ)充通知中明確規(guī)定說明：“一、計價格<2002>595號規(guī)定的房屋所有權(quán)登記費每套80元，是指含有廚衛(wèi)設(shè)施的成套住房的準(zhǔn)執(zhí)行,即：0.30元/建筑平方米(含測量費)。二、對開發(fā)商辦理房屋所有權(quán)登記費,含測量費0.305.3．3常見問題2:“各區(qū)收的測繪費不同，西城區(qū)30元,朝陽及宣武區(qū)一居室100元,購房人在面對各種收費時有權(quán)要求收費人提供收費依據(jù)，沒有依據(jù)的收費完全有理由拒交。5.4繳納公共維修基金，要不要再繳納大、中修費?5.4.1基本對策—拒交位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修工程”,“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修工程是指除司,利用早于交納維修基金規(guī)定出臺的北京關(guān)于普通住宅和高檔住宅物業(yè)管理的收費規(guī)定,誤導(dǎo)需要交納維修基金的購房人在收房時再交納大、中修費，對這種重復(fù)收費的做法,購房人有權(quán)拒絕。5.4．3北京市國土和房管局《關(guān)于建立公共維修基金后中修費收繳等有關(guān)問題的通知》規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)不得再向產(chǎn)權(quán)人收取《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋自用部位管理的,物業(yè)管理企業(yè)可以繼續(xù)收取196號文件規(guī)定的中修費也是錯誤的，因為上述通知說得非常清楚,物業(yè)公司要收取購房人自用部位的中修費,首先要有自用部位的產(chǎn)權(quán)人的委托,房地產(chǎn)商雖然在業(yè)主委員會成立前,可以委托物業(yè)公司對物業(yè)進(jìn)行管理，但這種委托只應(yīng)涉及共享部位、共享設(shè)備設(shè)施,而無權(quán)代購房人進(jìn)行自用部位維修的委托。5．5購房人在交房時應(yīng)繳納那些物業(yè)服務(wù)費用款,房地產(chǎn)商就應(yīng)將鑰匙直接交給購房人，如果購房人和房地產(chǎn)商在簽訂購房合同時對《房屋使用、管理、維修公約》(也叫《物業(yè)管理公約》或《業(yè)主公約》)進(jìn)行過承諾，還應(yīng)交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費用。5.5.2按目前北京市居住小區(qū)管理辦公室的規(guī)定，物業(yè)公司不可一次性收取一年以上的費用,這個規(guī)定是對收費上限進(jìn)行規(guī)定,并不意味著業(yè)主一定要同意物業(yè)公司一次性收取一年物業(yè)服務(wù)費，是按月、按季、還是按年繳納物業(yè)服務(wù)費，購房人可以和物業(yè)公司自行商定,對有的物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費押金的做法，由于沒有收費依據(jù),購房人可以拒絕。對物業(yè)公司收取裝修押金的做法，購房人可以按《房屋使用、管理、維修公約》中的約定,和物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，具體約定裝修押金的金額和裝修押金的退回時間及條件。5.5．3對物業(yè)公司代收的供暖費,購房人在供暖開始前繳納即可,不一定要在入住前繳納，并有權(quán)拒絕繳納辦理入住手續(xù)前的供暖費。物業(yè)公司代收的水、電、燃?xì)?、暖氣收費沒有普通住宅和公寓或高檔住宅之分,購房人千萬不要受不守規(guī)矩的物業(yè)公司誤導(dǎo),北京市物價局文件中的涉及到公寓的收費標(biāo)準(zhǔn)是對飯店出租形式公寓的收費標(biāo)準(zhǔn),購房人住的住宅即便叫××公寓,也和出租公寓扯不上任何關(guān)系。高檔住宅收費自行約定是指物業(yè)服務(wù)費,物業(yè)公司代收的費用不存在自行約定的問題，統(tǒng)一執(zhí)行物價局制定的收費標(biāo)準(zhǔn)。5.5．4物業(yè)接收和物業(yè)管理是涉及不同民事關(guān)系的事情，如果物業(yè)公司利用房地產(chǎn)商委托其代為交樓之便,以不接受他單方面增加的條件就不給購房人鑰匙為要挾,購房人除據(jù)理力爭外，應(yīng)直接找房地產(chǎn)商進(jìn)行交涉，書面提醒房地產(chǎn)商,物業(yè)公司的做法有可能造成房地產(chǎn)商承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，要求房地產(chǎn)商直接履行房屋買賣合同。關(guān)于公共設(shè)施驗收標(biāo)準(zhǔn)對公共設(shè)施進(jìn)行驗收應(yīng)把握以下幾點:?一、樓梯??二、電梯電梯數(shù)、品牌、制造商、型號、承載量、升降速度;電梯是自動還是分時段公共供水是否正常,水壓和水流量,水質(zhì)是否達(dá)到飲用水標(biāo)準(zhǔn)，是否經(jīng)過特殊凈化處理水箱給水方式，而應(yīng)采用地壓式供水。高層住宅的鋼筋混凝土水箱內(nèi)壁應(yīng)鋪白瓷磚。供水管道是采用鐵管(易銹蝕),還是采用清潔衛(wèi)生的PVC和UPVC管。?四、供電工程公共供電是否正常,有無雙路供電,是否會出現(xiàn)限電時間,