第第頁鄭州商業(yè)考察報告通過對以上樓盤的實地市場調(diào)查，總體對區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供銷狀況有初步了解，認為目前工程周邊區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)以下幾種特點：

一、區(qū)域商業(yè)供給總量較多，單體工程商業(yè)規(guī)模較大

2022年工程周邊商業(yè)供給量越在50-80萬﹐左右，總體市場供給量很大，并且大型商業(yè)工程較多。10萬﹐大型商業(yè)工程就有三個，如鄭州國貿(mào)中心總量17萬﹐商業(yè);曼哈頓廣場總量16萬﹐商業(yè);建業(yè)置地廣場總量10萬﹐商業(yè)。英協(xié)廣場、正弘旗商業(yè)總量均在4萬﹐左右；將來城、首座、廣匯pama、名門盛世等工程的商業(yè)地產(chǎn)總量也在幾萬﹐，這些工程的商業(yè)將近期投放市場。

區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為二層及二層以上框架建筑構造，首層層高均在4.5米以上，自由分割滿意各種商業(yè)業(yè)態(tài)需要。主力商鋪面積在40-300﹐之間，大型商業(yè)由于銷售單價均在1萬元/﹐以上，面積相對偏小，如鄭州國貿(mào)中心、曼哈頓廣場街區(qū)內(nèi)鋪多為30-70﹐；但也有地段好、大客戶資源多的工程商鋪面積較大，如英協(xié)廣場、正弘旗面積均在200﹐以上。

二、多臨市政主干道，以街區(qū)商業(yè)概念推廣為主

目前在售商業(yè)工程多臨市政主干道，交通便利，車流、人流量較大。由于工程臨交通道路，臨路規(guī)劃大量的商業(yè)。總體工程推廣以街區(qū)概念為主，大型商業(yè)工程如曼哈頓廣場、鄭州國貿(mào)中心通過造街來滿意商業(yè)的量體投放。由于多為70年產(chǎn)權商鋪并臨主路口，商業(yè)價值得到充分提升。

三、商鋪銷售價格較高，根本接近成熟商圈市場價格

區(qū)域內(nèi)臨街一層商業(yè)房銷售價格多在一萬元/﹐以上，最高一層商鋪銷售價格在45000-48000元/﹐，如曼哈頓廣場臨金水路、鄭州國貿(mào)中心臨花園路商鋪。金水區(qū)由于經(jīng)濟進展較快，商業(yè)進展繁華，商業(yè)房需求較大，在目前房價上漲的拉動下，該區(qū)域內(nèi)商鋪的價格也增長很快，已根本接近市中心成熟商圈的商業(yè)房銷售價格。

四、大型商業(yè)工程前期招商力度大，對銷售促進效果明顯

由于商業(yè)地產(chǎn)的盈利性，確定了商業(yè)地產(chǎn)是依托物業(yè)上的商業(yè)經(jīng)營。所以針對大型商業(yè)工程，前期的招商工作關系著整個工程的成敗。有的`開發(fā)商已充分熟悉到招商的重要性，前期招商力度很大。如曼哈頓廣場引進沃爾瑪、國美電器、奧斯卡影院；鄭州國貿(mào)中心引進大商、家樂福；建業(yè)置地廣場引進竟然之家等眾多實力品牌商家前期的戰(zhàn)略合作。即消化了工程50%以上的商業(yè)面積，降低了銷售壓力；同時有提升了小客戶購置商鋪的信念，有力的促進了銷售。

五、開發(fā)商自持物業(yè)、定單式開發(fā)是大型商業(yè)工程開發(fā)勝利的重要保障

通過對曼哈頓、鄭州國貿(mào)中心、建業(yè)置地廣場的調(diào)查了解，大型商業(yè)地產(chǎn)工程在開發(fā)定位期已與大型商業(yè)運營商進展了溝通，并為這些商家量身定制開發(fā)物業(yè)，以優(yōu)待的租金引進品牌商家，并自持該局部商業(yè)。這樣，即保障了大商業(yè)運營商的利益，增添了小購置者的信念，又最大化的提升了所售商業(yè)的銷售價格，保障了開發(fā)利潤的獵取。

六、老客戶資源在工程銷售中的作用重大

商鋪由于相對總價較高，并且目標客戶群少，故擁有大量老客戶資源的開發(fā)商在商業(yè)銷售過程中相對順當。如英協(xié)廣場工程5月19日開盤至今已銷售50%的商業(yè)面積，該購置客戶90%為老業(yè)主及伴侶購置，并存在大客戶一層門面房整體購置行為；正弘旗雖然商鋪面積均在240﹐以上，最大2000﹐，但由于公司有客戶資源，24套商鋪開盤不久以剩5套，三層由一人整體購置。以上兩個工程銷售人員反響，許多客戶為老業(yè)主或高管伴侶，商鋪銷售根本沒有通過銷售人員。

七、社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售存在的相對滯后性

通過調(diào)查了解，針對社區(qū)所開發(fā)的商鋪，由于地段相對較差，銷售價格普遍較低，一層商鋪價格在8000-9000元/﹐;兩層商鋪在7000-8000元/﹐；100﹐以下面寬大進深小的商鋪銷售狀況較好，但200﹐以上的大商鋪銷售難度很大，許多現(xiàn)房消失空置待售。

八、商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)建筑構造對銷售的影響

由于不同的商業(yè)經(jīng)營對物業(yè)要求不同，特別