/商業(yè)地產(chǎn)分類及各類成型運營模式模式商鋪概念

商鋪，由"市"演變而來，《講文》將"市"解釋為"集中交易之場所"，也確實是今日之商鋪。北宋時期商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當時最大的商業(yè)中心都市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪最為集中，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有?！肚迕魃虾訄D》曾翔實地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。

到現(xiàn)在，商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)/或感受體驗的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地點，即商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)不之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗的功能。

商鋪作為交易的場所，專門容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都有規(guī)模不等的商品交易場所。

商鋪作為提供服務(wù)的場所，簡單舉例專門容易理解，比如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。

商鋪作為提供感受體驗的場所，比如電影城、KTV量販、健身設(shè)施等，消費者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營者制造的特不的情景、設(shè)施、氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經(jīng)營者在此過程中實現(xiàn)收益。

商業(yè)分類：

商鋪分類：從商鋪的概念能夠看出，其范圍極為廣泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關(guān)研究，更不要講對商鋪投資進行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對商鋪進行分類，便于讀者理解。

按照開發(fā)形式進行分類

（1）、商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的進展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。

（2）、市場類商鋪

在那個地點，我們所講的"市場"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。

市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。

（3）、社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象要緊是住宅社區(qū)的居民。

社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式要緊是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面能夠直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。

（4）、百貨商場、購物中心商鋪

百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中內(nèi)心面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況阻礙直接而深遠。

（5）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪

商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值專門值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目經(jīng)營業(yè)態(tài)要緊包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者，而且國際品牌在當中占專門大的比重。

（6）、交通設(shè)施商鋪

交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。

商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的差不多特征：

商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等。各要緊業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下：

1、百貨店

百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，依照不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進貨治理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在都市繁華區(qū)、交通要道。

（2）商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。

（3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

（4）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。

（5）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。

（6）采取定價銷售，能夠退貨。

（7）服務(wù)功能齊全。

2、超級市場

超級市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

（2）以居民為要緊銷售對象，10分鐘左右可到達。

（3）商店營業(yè)面積在1000平方米以下。

（4）商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。

（5）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機統(tǒng)一進行。

（6）營業(yè)時刻每天不低于11小時。

（7）有一定面積的停車場地。

3、大型綜合超市

大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化有用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。

（2）商店營業(yè)面積2500平方米以上。

（3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。

（4）采取自選銷售方式。

（5）設(shè)與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。

4、便利店（方便店）

便利店是滿足顧客便利性需求為要緊的目的的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企業(yè)事業(yè)所在地。

（2）商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。

（3）居民徒步購物5——7分鐘可到達，80%的顧客為有目的的購買。

（4）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點。

（5）營業(yè)時刻長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。

5、購物中心

購物中心指企業(yè)有打算地開發(fā)、擁有、治理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。

（1）由發(fā)起者有打算地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營。

（2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。

（3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

（4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實行賣場租賃制。

（5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

（6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。

（7）依照銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。

6、倉儲式商場

倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)）。

（1）在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。

（2）商店營業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。

（3）目標顧客以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為主。

商業(yè)街商鋪：

商業(yè)街商鋪類型

商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不加確定，經(jīng)營者能夠按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。

商業(yè)街

（1）專業(yè)商業(yè)街特點

規(guī)模大小不一，和經(jīng)營商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)模可能會有較大的差不。北京的"女的街"屬于典型的女性服裝商業(yè)街，單個獨立的"女的街"規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠遠超過一萬平米，達到近十萬平方米。

商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。假如一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境。

（2）沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街能夠是一條街，也能夠是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感受。

（3）商業(yè)街名稱特點

專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名稱就準確包含了位置元素"三里屯"，和經(jīng)營商品類型元素"酒吧"，位于北京西三環(huán)至西四環(huán)、由北京世紀金源投資集團集團開發(fā)的金源大酒店"不夜城"，消費者從其名稱就能夠?qū)ｉT容易搞清晰該商業(yè)街項目的位置及能夠提供的服務(wù)等。

復合商業(yè)街的特點

（1）商業(yè)街規(guī)模特點

復合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。不管北京的王府井商業(yè)街，依舊上海南京路，差不多上商業(yè)"巨無霸"，沿街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積達幾十萬平方米。

（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計特點

沿街兩側(cè)布置，大多數(shù)為多層建筑，長度往往比較長（有的復合商業(yè)街長度達到2~3公里）。

復合商業(yè)街規(guī)模龐大，對規(guī)劃設(shè)計的水平有較高要求。科學考慮交通組織、停車場規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導概念等問題。

（3）商業(yè)街名稱特點

復合商業(yè)街的名稱要緊體現(xiàn)其所在的位置。

復合商業(yè)街的名稱要緊體現(xiàn)其所在位置的地名，那么那個地名的品牌價值需要專門高，至少比較高。一個專門陌生的、新開發(fā)的復合商業(yè)街，其市場前景值得商鋪投資者慎重考慮。開發(fā)量的問題，專業(yè)的問題，無序開發(fā)問題等等。最初商業(yè)地產(chǎn)形成是我們都市商業(yè)網(wǎng)點立法之后。第二，在執(zhí)行過程中，政府治理這塊又缺失，立法滯后，治理缺失，這就造成了整個行業(yè)的無序進展。實際上商業(yè)地產(chǎn)這么多年一直是個無序進展的狀態(tài)。

然而這么多年來政府沒有做工作，反而做了一些不應(yīng)該做的位置上，導致現(xiàn)在也無法做工作。首先，各個都市有商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，然而一直沒有出臺，確實是無法可依，各地政府能夠不執(zhí)行。實際上現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)如何開發(fā)，差不多上規(guī)劃局講得算。這方面，政府沒有一個嚴格的治理條例。建委又不明白商業(yè)，規(guī)劃也不明白商業(yè)，因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)這么多年來一直是無序的狀態(tài)，確實是沒人管，不該管。

因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，歸根到底是政府的問題。商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，那個地點面有幾個大問題，確實是政府缺失在那個商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃，它更要緊的動身點是都市形象和政績工程，因此造成了商業(yè)地產(chǎn)的無序進展。因此政府應(yīng)該是目前商業(yè)地產(chǎn)進展的一個最大的責任。

總之，兩方面的緣故，一個是政府支持不到位，可能商業(yè)地產(chǎn)五年十年之后還會如此無序的進展。我們今天探討的問題可能五年十年之后依舊這種情況。我們希望大伙兒從自身條件多約束，來推動商業(yè)地產(chǎn)的進展。

商業(yè)地產(chǎn)我們無法駕御，因為政策、法律的問題我們解決不了。商業(yè)地產(chǎn)各類運營模式簡述溫州模式：

溫州模式→該行業(yè)溫州人操縱較多，以資源性招商為主，喜愛運用炒作、假牌的技巧。

由于市場那個領(lǐng)域內(nèi)，大部分市場差不多上溫州人開的，溫州人操縱著全國各地大大小小的大部分市場資源，又因各行業(yè)商戶也以浙江人為多，因此常見的是溫州人運作模式。

溫州一般是民營企業(yè)，股東較多，辦事效率高，注重政府等人際關(guān)系建設(shè)，社會游資力量豐富，資金融資能力強。

關(guān)于市場一般是幾個人合股運作，招商方式中多采納溫州傳統(tǒng)的老鄉(xiāng)資源，進行炒作或出假牌，關(guān)于廣告投入不甚加強，節(jié)點操縱觀念不強，但其對開業(yè)、開盤之類活動重視，關(guān)于政府的組織公關(guān)能力特不擅長，而且在關(guān)鍵時刻敢于投資。遠洋城模式：

遠洋城模式→都市中心建Shoppingmall，銷售采納虛擬鋪位方式。

由河北萬昌投資公司修建的唐山遠洋城，保定遠洋城，石家莊遠洋城，這種中國式的shoppingmall，盡管超出市場領(lǐng)域的范疇，但其有許多新意之處，與市場有許多借鑒之處。

遠洋城，在都市中心地帶或次中心地帶，這與傳統(tǒng)的郊區(qū)商業(yè)不同，而且都市人均收入水平和汽車擁有量低于標準水平，如唐山、保定等為三級都市，建設(shè)規(guī)模宏大的shoppingmall。

通過概念營造，招商也是通過主力店（麥當勞、肯德基、超市、娛樂等）組成一個大的集合體。

新穎之處在于其虛擬鋪位，產(chǎn)權(quán)銷售模式，立即商場劃分為若干個小小鋪位，通過平面圖虛擬鋪位銷售產(chǎn)權(quán)，采納統(tǒng)一返點，然后在經(jīng)營上統(tǒng)一治理、依照對主力店實力和號召力不同定不同租金，租金與售價之間的必定聯(lián)系不強烈。比例也不正確。但其shoppingmall中許多設(shè)計和運作理念，仿造傳統(tǒng)shoppingmall的概念進行，有許多成功之處，尤其在建筑設(shè)計中頗有借鑒的成功之處。

其產(chǎn)權(quán)銷售價奇高，從銷價提返點給投資人，其模式在河北幾個都市欲連鎖，走租金制與流水返扣結(jié)合模式，建中國式的shopplngmall。目前唐山遠洋城已處半倒閉狀態(tài)，其營銷方式脫離中國國情。

遠洋城簡介：

遠洋城商業(yè)廣場是由北京萬昌投資有限公司投資規(guī)劃,由遠洋城房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、建設(shè)的大型綜合性購物中心（SHOPPINGMALL）。遠洋城商業(yè)廣場集購物、休閑、娛樂、餐飲等多種商業(yè)業(yè)態(tài)于一體，使顧客享受一站式購物、娛樂的嶄新生活體驗。

遠洋城商業(yè)廣場的商業(yè)形態(tài)定位于——以大型百貨、超市商業(yè)業(yè)態(tài)為主，以各類精品專賣店為輔，以特色化、大眾化餐飲娛樂及其他業(yè)態(tài)為補充的復合型商業(yè)中心。此項目得到河北省、市各級領(lǐng)導,各相關(guān)單位的大量關(guān)注和支持，遠洋城商業(yè)廣場建成后將成為河北省內(nèi)的商業(yè)地標，引領(lǐng)消費、娛樂的新時尚，是購物、休閑、娛樂的最佳選擇。

河北省內(nèi)目前有兩個遠洋城商業(yè)廣場正在進行籌建，分不是石家莊遠洋城商業(yè)廣場、唐山遠洋城商業(yè)廣場。其中：

石家莊遠洋城商業(yè)廣場：總建筑面積約為240000平方米

（開發(fā)商：石家莊遠洋城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

唐山遠洋城商業(yè)廣場：總建筑面積約為110000平方米

（開發(fā)商：唐山遠洋城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

保定遠洋城商業(yè)廣場：總建筑面積約為60000平方米

（開發(fā)商：保定遠洋城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

以上三個遠洋城商業(yè)廣場項目均處在都市的商業(yè)黃金地帶和市政府規(guī)劃的商業(yè)進展中心。交通方便，人流、客流充足，地域優(yōu)勢強。

遠洋城商業(yè)廣場將引進國際（國內(nèi)）知名的零售商和具有專業(yè)特色的專賣商場，國際（國內(nèi)）知名品牌的專賣店分布其中。整體商業(yè)布局和每層賣場規(guī)劃，均由專業(yè)的商業(yè)顧問（咨詢）公司進行指導。其匠心獨具的設(shè)計和商品組合，將為當?shù)仡櫩投壬泶蛟煨路f的購物、休閑空間，提供舒適的購物環(huán)境和嶄新的生活體驗。

功能定位遠洋城MALL由兩大功能組團構(gòu)成，一是以零售消費為主的購物組團，面積約為70000平方米；二是以餐飲、文化、娛樂為主的休閑消費組團，面積約為40000平方米。建筑總面積為110000平方米。

項目市場形象定位華北極具熱帶浪漫風情的集觀光、購物、美食、休閑、娛樂于一體的唐山“城中之城”。萬達模式→定單產(chǎn)業(yè)。

萬達的定單產(chǎn)業(yè)，利用500強中的沃爾瑪?shù)绕放粕虡I(yè)進行定單式開發(fā)，其屬于住宅范疇，商業(yè)要緊對定式商業(yè)服務(wù)，利用品牌連鎖商業(yè)為其做地產(chǎn)服務(wù)商，而且由于依靠強大品牌效應(yīng)，得到各地政府積極支持。現(xiàn)其商業(yè)部分出售產(chǎn)權(quán)，造成小業(yè)主與統(tǒng)一治理之間的矛盾不斷，使其開發(fā)的部分萬達廣場經(jīng)營維艱。

哈爾濱萬達商業(yè)廣場

哈爾濱萬達商業(yè)廣場，是以4座大型商廈為主體，有機整和的大型商業(yè)建筑群落。兩條林蔭步行街聯(lián)絡(luò)著各個商業(yè)單元，近3000平米的大型休閑廣場，營造出度假、歡聚的主題氛圍；搶先入駐的有沃爾瑪、大洋百貨、大食代美食廣場、華納國際影城和3C數(shù)碼廣場5大國際級巨頭，只有不到10%的鋪面產(chǎn)權(quán)出售，出售的鋪位要求自營，其最小銷售單位是20平米。開業(yè)時刻2004年10月.東方家園模式：

東方家園東方家園模式→超市化連鎖商業(yè)。

東方家園是家居裝飾材料領(lǐng)域中的“中國的宜家”，通過大型建材超市，在產(chǎn)品治理、品牌優(yōu)勢，地產(chǎn)資源（地產(chǎn)資源在這幾個要素并不是最要緊的）因區(qū)域消費勁要求有關(guān)（達到一二級都市，人均水平過2000元/月的都市，方可支撐建材超市模式，返之選購就在建材大批發(fā)市場）。

其完全是資源性擴張，如在食品業(yè)中已專門普遍，如各超市華普、家樂福、物美等。它已超越了市場攤位式，采納的是流水返扣和自營治理模式。

在其基礎(chǔ)的家世界、通過超市、建材，餐飲，三板斧迅速擴張。家電行業(yè)中的國美、蘇寧、大中、他們差不多上通過操縱產(chǎn)品渠道，對市場的進程要求嚴格，進行區(qū)域化擴張，其遠比任何一種模式都有殺傷力，也是以后商業(yè)進展的主流模式和方向。其市場運作和產(chǎn)品行銷操縱于一體。

東方家園由東方集團全面引進了美國THEHOMEDEPOT（家居貨棧）的經(jīng)營理念和治理模式投資興辦的全國連鎖大型倉儲式建筑裝飾材料自選超市。它以統(tǒng)一采購、統(tǒng)一營銷、天天平價、一站購齊為要緊特色，在建材市場尚不發(fā)達的中國展示了裝飾建材零售業(yè)的現(xiàn)代形象讓顧客天天都能以低廉的價格感受現(xiàn)代商業(yè)文化的氛圍。

東方家園經(jīng)營的商品共分為10大部類，即：木材、建材、墻地面覆蓋材料、油漆涂料、五金工具、管材管件、電工電料、燈具、園藝、廚衛(wèi)用品，商品品種多達3萬－5萬種，家庭裝飾裝修所需材料在那個地點都能一次購齊。

運營模式是:在總部設(shè)立一個采購中心,按上述10大部類分工,精選全國各名牌產(chǎn)品供貨商,以統(tǒng)一采購的方式,杜絕了劣質(zhì)和假冒產(chǎn)品,同時也為消費者爭取到最優(yōu)惠的價格,讓消費者在產(chǎn)品質(zhì)量價格和售后服務(wù)上放心。商品全部放在貨架上展示，由顧客自由選購。

營運特色是：店址選擇在交通方便的城郊結(jié)合部，店面整潔，寬敞明亮，且不著意豪華裝飾。對每一個店的建設(shè)力求規(guī)模宏大，每家標準店的營業(yè)面積均在3萬平方米以上，室外停車場也許多于1萬平方米。店內(nèi)所售商品種類達3萬－5萬種，且所有商品直接向制造廠家采購，擯棄一切中間環(huán)節(jié)。

經(jīng)營目標是：連鎖化規(guī)模經(jīng)營，采納統(tǒng)一標識、統(tǒng)一進銷和統(tǒng)一治理，以高品質(zhì)的商品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)樹立東方家園的服務(wù)品牌和整體形象。香港豪德公司模式：

通過住宅模式，在中低級都市運作商業(yè)，進行規(guī)模化擴張模式。

在江西省的三級都市贛州市，以及內(nèi)蒙古包頭，都有香港豪德公司開發(fā)的市場。其要緊在三級都市運行，其開發(fā)商拿地一般專門優(yōu)惠，他對地塊的商業(yè)性要求不太苛刻。

通過住宅模式運營商業(yè)的市場，要緊在低端都市和無低端市場競爭的都市運作取得成功的例子。在三級都市，人均收入在600元/月的都市開發(fā)，建筑模式連鎖一托三式市場，一二層做商業(yè)，3層住人或做倉庫，實行產(chǎn)權(quán)銷售，售價參照當?shù)厣唐贩績r，略高一點；也有容積率高的，一二層為市場，3、4、5為住宅，其規(guī)模較大，可滾動開發(fā)，對業(yè)態(tài)不限制，從最低端食品批發(fā)，服裝、建材、裝飾材料。糧油等能夠包羅萬象，而且兼容性大，市場形成一個組合體，其中商業(yè)、住宅、物流，（車流、人流混雜）喧鬧，特適合低端都市的需求，因此其模式已復制許多，而且因其采納住宅模式，因此商業(yè)壓力小，資金借貸方便，操作難度低。由于在這類都市一般無有規(guī)模市場競爭，因此容易成功

開封豪德貿(mào)易廣場開封豪德貿(mào)易廣場是開封市政府與香港豪德集團合作開發(fā)的大型商貿(mào)廣場，位于開封市具有大都市風范的開發(fā)區(qū)黃金路段—金明大道南段。優(yōu)越的地理位置，商機無限。廣場內(nèi)設(shè)有工商銀行建立的豪德貿(mào)易廣場金融中心。廣場外緊鄰多個聞名住宅小區(qū)，入住人口將達25萬人。貿(mào)易廣場商戶從業(yè)人員近8000人，日客流量將達3萬人次，購貨群體將輻射周邊30多個市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)。開封豪德貿(mào)易廣場將成為豫東商貿(mào)中心,并重新確立聞名商品集散地之地位，重拾當年雄風，展一幅當代清明上河圖。

廣場占地近400畝，總建筑面積25萬平方米,商住兩用商鋪2300余套。廣場西區(qū)為綜合商品區(qū),三種戶型,面積100m2—150m2。分為百貨區(qū)、煙酒副食區(qū)、電子電器區(qū)、土特產(chǎn)綜合區(qū)、餐飲區(qū)。廣場東區(qū)為燈具、水暖、油漆、五金交電、建材區(qū)。四種戶型，面積100m2—200m2。廣場內(nèi)戶戶臨街，路路通暢。本項目為聯(lián)體結(jié)構(gòu)，獨立門戶，一、二、三層為一套。賽博模式：

品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品資源優(yōu)勢和地產(chǎn)資源三者組合，進行擴張模式。

在中國電腦行業(yè)，電子計算機領(lǐng)域中，賽博電子市場已遍布中國的開了幾十家連鎖市場，操縱著各都市的電腦行業(yè)