一 方案概 二 結(jié) (一 (二 條 (三 保證措 三 對(duì)手分 (一 (二 (三 股權(quán)結(jié) (四 開(kāi)發(fā)經(jīng) (五 四 項(xiàng)目情 (一 (二 (三 項(xiàng)目規(guī) (四 (五 (六 (七 項(xiàng)目成 (八 五 (一 (二 六 (一 (二 七 (一 風(fēng)險(xiǎn)提 (二 保障措 (三 八 結(jié)論意 附 1（項(xiàng)目公司還未成立2前海金控（暫定346.85期限為2年（8+16，放款之日起滿8個(gè)月之日在融資方事先申請(qǐng)的基礎(chǔ)上，67投資來(lái)擬先東方國(guó)際/辦事處全部出資，后將優(yōu)先級(jí)4.7LP2.18項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間2014102320141114201411262014年12月初放款條件并完成放二、結(jié)(一 初步結(jié)構(gòu)的設(shè)管計(jì)劃放款。前海金控有限合伙中30%劣后級(jí)。(二 條6.8（付息周期：按季度支付，在融資方事先申請(qǐng)的基礎(chǔ)上，甲方/基金可5.7（含契稅及大配套費(fèi)）億用于土地地價(jià)支付，剩余(三 保證措2、股權(quán)控制：放款前，賽歐90-99%股權(quán)過(guò)戶，1%股權(quán)質(zhì)1-10%股權(quán)質(zhì)押；司通好建筑裝飾工程公司東渡豐匯投資發(fā)11-236、5、4、3、21個(gè)月屆滿前5個(gè)工作日在保證金賬戶歸金累計(jì)達(dá)到屆融資余額[30]%、[40]%、[50]%[60]%[80]%[100]%、、、、三、對(duì)手分(一 對(duì)手的背、東渡豐匯投資發(fā)展為東渡國(guó)際母公司主營(yíng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，公司始創(chuàng)于1989年中國(guó)，目前在、蘇州、無(wú)錫、常州、連云港、、總部設(shè)在。業(yè)務(wù)覆蓋、、蘇州、無(wú)錫、常州、、等城海派青城、青筑、嘉庭中心等系列青年社區(qū)產(chǎn)品。已形成麗舍系列、青年?yáng)|渡于2004年成立加州子公司，陸續(xù)在、等國(guó)家投資收購(gòu)和克斯地區(qū)合作局(GHP)簽署了合作備忘錄，正式確認(rèn)在克201330142005-2007“中地產(chǎn)企業(yè)三年銷(xiāo)售100強(qiáng)金鼎獎(jiǎng)”第35海派青城榮獲2007人居經(jīng)典建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)大賽綜合大2005-2006年度市級(jí)文明單2005年市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信承諾單2004年碧云108榮獲人居經(jīng)典建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建筑金2004年榮獲中國(guó)建設(shè)系統(tǒng)（首屆）企業(yè)信用AAA級(jí)資質(zhì)單2003年錦江麗舍榮獲江蘇省建筑工程“杯”2002年?yáng)|渡名廈獲人居經(jīng)典住宅小區(qū)及商務(wù)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案競(jìng)(二 必備的證(三 股權(quán)結(jié)(四 開(kāi)發(fā)經(jīng)14表1已完成項(xiàng)目一覽表土地面積）東渡名東渡碧云108長(zhǎng)風(fēng)4A區(qū)蘇州新區(qū)長(zhǎng)江路號(hào)表2在建項(xiàng)目一覽表產(chǎn)表3土地儲(chǔ)備情況一覽表（平米（萬(wàn)元(五 財(cái)務(wù)狀況及分1、東渡豐匯資產(chǎn)負(fù)債表(合并，萬(wàn)元貨幣----固定資產(chǎn)-----------------截止2014年6月30日東渡豐匯投資發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率為73%，總資產(chǎn)（億凈資產(chǎn)（億(一)項(xiàng)目背景和來(lái)源2014年09月19日，賽歐建筑裝飾工程和恒通控股有限54-01、55-0268,027.2(二)項(xiàng)目位置、交通和周邊環(huán)境。地段軌道交通17號(hào)線地鐵上蓋物業(yè)。本項(xiàng)目地塊與一街之隔的30萬(wàn)項(xiàng)目地塊距離內(nèi)環(huán)車(chē)程約37公里，耗時(shí)約1小時(shí)。距離虹橋火車(chē)站車(chē)程。青

已開(kāi)工，計(jì)劃2017

（接外環(huán)地鐵217號(hào)線，2軌道交通17號(hào)線，是目前貫通浦東、浦西最重要的軌道交通2地鐵217號(hào)線，235

147

本項(xiàng)目+

東渡國(guó)際項(xiàng)目地塊目前已拆遷完畢地塊周邊的高壓線承諾盡快遷移。道大湖山 淀(三 項(xiàng)目規(guī)四至范 54-0155-0234,47012商業(yè)街（散售辦公（散售住宅（精裝住宅（毛坯住宅（安置房【商業(yè)】車(chē)位（個(gè)數(shù)(四 項(xiàng)目施工計(jì)度末達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂，2015(五 銷(xiāo)售前景分1本項(xiàng)目部分為住宅開(kāi)發(fā)，目前受到整體政策利好支持。2014114住宅：首套首付30%，基準(zhǔn)利率，10%。，年02月以來(lái)，市每月供應(yīng)土地面積均不足80萬(wàn)平米，供應(yīng)幅數(shù)基本在幅以下。20140835220市近一年的土地量與土地供應(yīng)量基本趨同，總體上呈現(xiàn)2014年上數(shù)據(jù)來(lái)源2013201308201408數(shù)據(jù)來(lái)源201402-08土地出讓面積（萬(wàn)平米00000土地面積（萬(wàn)平米000土地可建面積（萬(wàn)平米000土地總價(jià)（億元000數(shù)據(jù)來(lái)源項(xiàng)目周邊2013-2014年商住、商辦土地情況匯511,338.17元/92,894.98元/7,459.71元/9,633元/6,382.06元/47,424.64元/3,675元/11102,813.57元/12,938.61元/注明：因?yàn)?、7號(hào)地塊，超出地圖范圍，可參考性弱，因此沒(méi)有標(biāo)明；各 1201220617A-02A服2201220616A-02A320137329A-06A服420138030A-05A服52013247花橋街道E-04-06、E-04-0中國(guó)壩房602、27-03、28-020力諾720145鎮(zhèn)聯(lián)民路東側(cè)A-3A-1、A-2正榮 ;820145司9201417塊套&9;;年，均有所下降。但2014年08月，加大了土地供應(yīng)，土地供應(yīng)陡增至萬(wàn)平米，且2014年03-05月零供應(yīng)、零 總體商品房市場(chǎng)商品房市場(chǎng)，均價(jià)近一年有所浮動(dòng)，但始終維持在15,000-20,000元/平米的水平。此外，至2010年末開(kāi)始，一直以來(lái)執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，2013年更頒布限購(gòu)細(xì)則，表示單身的外地戶籍居民，不具備購(gòu)房資格。從客觀2013年08月至2014年08月商品房市場(chǎng)走，可能迅速逆轉(zhuǎn)。在當(dāng)前大部分城市已取消限購(gòu)的環(huán)境下的限購(gòu)政策目，商品住宅市場(chǎng)住宅2014年09月市商品住宅76.59萬(wàn)平方米，環(huán)比上17.15%，同比下降45.98%。套數(shù)為6,389套，環(huán)比上升16.61%，同比下42.86%2013年09月至2014年09月商品住宅銷(xiāo)供比走勢(shì)商品住宅供應(yīng)量沒(méi)有顯著的下降近一年都保持在100萬(wàn)平米左的水平。2014年初略有下降，供應(yīng)量在80萬(wàn)平米左右。2014年09月131.1130.33%，6.51%2013年09月至2014年09月商品住宅供應(yīng)量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源，品住宅量平均值2014年04-09月商品住宅面積比較穩(wěn)定，2013年09月至2014年09月商品住宅量走勢(shì)近一年以來(lái)，商品住宅均價(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。2014年09月商住宅價(jià)格為27,651元/平方米，環(huán)比上升5.2%，同比上升12.38%。2013年09月至2014年09月商品住宅均價(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源23,0456.35%。青浦商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)穩(wěn)定，基本保持在2萬(wàn)元/平米以上，近三個(gè)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。201402-08住宅新增供應(yīng)面積（萬(wàn)平米住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米住宅銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米數(shù)據(jù)來(lái)源：商品住宅市場(chǎng)小結(jié)商品住宅市場(chǎng)受住宅限購(gòu)政策，和整體房地產(chǎn)市場(chǎng)下降。但近半年，商品住宅的供應(yīng)量維持在100萬(wàn)平米左右，：量維持在60-80萬(wàn)平米，很穩(wěn)定。從價(jià)格上看，商品住宅的銷(xiāo)售均價(jià)近一年2014售均價(jià)穩(wěn)定，連續(xù)三個(gè)月上漲，且增長(zhǎng)率高于全市平均。銷(xiāo)售型辦公市場(chǎng)（含商住公寓）年08月銷(xiāo)售型辦公樓均價(jià)為19,450元/平米，環(huán)比下降13.33%，20138.83%。2013201308201408數(shù)據(jù)來(lái)源20140708銷(xiāo)售均價(jià)，與市辦公樓銷(xiāo)售均價(jià)一致，至2014年05月以來(lái)，呈現(xiàn)下降勢(shì)。20140813,276有限的辦公需求上占有先機(jī)同時(shí)在上我們進(jìn)行了最為保守的估算，13,00060%。（萬(wàn)平米0辦公房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米辦公房銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米19,45013,276項(xiàng)目辦品最終會(huì)按照酒店式公寓方向設(shè)計(jì)并銷(xiāo)售。(六)周邊競(jìng)品項(xiàng)目及土地11223341113,00013,0001722,000 118,00023,50043317,00018,0002133,000住宅185.4板樓7070前御瀾灣住宅的實(shí)際均價(jià)，本項(xiàng)目的合理售價(jià)為24,970元/平米。從保守測(cè)算的角度出發(fā)財(cái)務(wù)測(cè)算中把本項(xiàng)目的毛坯住宅定為20,000元/平米，2,00022,000。御瀾 去化20套左右，銷(xiāo)售速度正常銷(xiāo)售型商業(yè)區(qū)，商80平米左右/8004040青浦吾悅廣場(chǎng)商 15套左右銷(xiāo)售型辦公樓青浦卓越世紀(jì)中心（辦公青浦卓越世紀(jì)中心（辦公青浦商業(yè)中331.25050青浦卓越世紀(jì)廣場(chǎng)辦公樓30商住公寓青浦卓越世紀(jì)中心（商住公寓青浦卓越世紀(jì)中心（商住公寓4.54.5精裝修（無(wú)家電3141.25050為19,170元/平米。同時(shí)，在本次財(cái)務(wù)測(cè)算中，把商住公寓，保守估計(jì)為當(dāng)前青浦卓越世紀(jì)廣場(chǎng)商住公寓產(chǎn)品，已實(shí)現(xiàn)的18,000元/平米青浦卓越世紀(jì)廣場(chǎng)商住公寓產(chǎn) 去化30套左右(七 項(xiàng)目初步開(kāi)發(fā)設(shè)(八 項(xiàng)目成(萬(wàn)元(元開(kāi)發(fā)成本（1-6建設(shè)成本（2-6123456(九 項(xiàng)目收入、成本和效益分—（二00二用三四五六00七八00九十00(一 銷(xiāo)售策略和計(jì)謹(jǐn)慎看待市場(chǎng)，整體售價(jià)年增長(zhǎng)率在3%，各地塊如下商業(yè)街（散售辦公（散售住宅（精裝住宅（毛坯車(chē)位（個(gè)數(shù)積商業(yè)街（售0000000000辦公（售000住宅（裝0000住宅（坯00000000（個(gè)數(shù)90000(二 動(dòng)態(tài)現(xiàn)金現(xiàn)金流量表序號(hào)成本科目合計(jì)（萬(wàn)元—流入0000000000二流出00000000(一000000000000000(二000000000(三0000000000(四用0000000000(五0000000000(六土地00000000000000000000000000(七00000000000000000000000000三經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流量00000000四累計(jì)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流量—0000000五借款與償還0000000(一00000000000000(二000000000000000(三00000000六調(diào)整后凈現(xiàn)金流量000000七調(diào)整后累計(jì)凈現(xiàn)金流量—00000(三 還款能力分1.72（未計(jì)算開(kāi)發(fā)貸的情(一 抵押物情2014年09月19日，東渡國(guó)際下屬的賽歐建筑裝飾工程和恒通，通過(guò)招拍掛的形式，9億元（不含契稅和大配套費(fèi)用）54-01、55-0268,027.2367,000242,577(二 抵押物價(jià)此次青浦項(xiàng)目的土地價(jià)格為9.6億元（含稅和大配套費(fèi)，因?yàn)槔U納大配套費(fèi)用后才可以獲得土地證），3,900市場(chǎng)價(jià)格；根據(jù)周邊物業(yè)售價(jià)（20,00018,000/平方米、商業(yè)28,000元/平方米）及周邊其它土地價(jià)格，本項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值6,00014.556.85.7費(fèi)，剩余1.1億元用于前期開(kāi)發(fā)建設(shè)啟動(dòng)。開(kāi)發(fā)商4:6出資4.6億元，中同樣3.8億元支付地價(jià)，剩余8,000萬(wàn)用于前期開(kāi)發(fā)建設(shè)啟動(dòng)。此時(shí)，15.55（14.55+1）土地證之前，基金受讓賽歐90-99%股權(quán)。土地證辦理完成后，基金受讓項(xiàng)90-99%49%股權(quán)，在基51%6.8元/15.55=43.7%(一 風(fēng)險(xiǎn)提28219、20、21、22、23、24果滿8個(gè)月期及2年期經(jīng)營(yíng)狀況基金投資安