PAGE14PAGE9房地產(chǎn)估價技術(shù)報告目錄TOC\o"1-3"\p""\h\z\u一、估價對象描述與分析2（一）實(shí)物和權(quán)益狀況描述與分析2（二）區(qū)域因素分析3二、市場背景描述與分析3三、估價對象最高最佳利用分析7四、估價方法適用性分析8五、估價測算過程9六、估價結(jié)果確定14一、估價對象描述與分析（一）實(shí)物和權(quán)益狀況描述與分析1、權(quán)益狀況根據(jù)委托方提供的資料，估價對象明細(xì)如下：估價對象權(quán)利狀況產(chǎn)權(quán)人姓名坐落房號用途結(jié)構(gòu)所在層數(shù)建筑面積（㎡）劉麗明煙臺市福山區(qū)連福街59號玉森新城1號樓901住宅鋼混9/3038.03902住宅鋼混9/3048.45903住宅鋼混9/3046.71904住宅鋼混9/3048.19905住宅鋼混9/3032.19906住宅鋼混9/3027.81907住宅鋼混9/3026.53920住宅鋼混9/3041.08合計308.992、實(shí)物狀況估價對象位于煙臺市福山區(qū)連福街59號玉森新城1號樓的房地產(chǎn)，現(xiàn)小區(qū)名改為歐尚花園，房屋朝向東，鋼混結(jié)構(gòu)，毛坯房。（二）區(qū)域因素分析=1\*GB2⑴位置狀況=1\*GB3①坐落：煙臺市福山區(qū)連福街59號玉森新城1號樓901號。=2\*GB3②方位：煙臺市福山區(qū)連福街以北、福海路以西。=3\*GB3③與重要場所距離：估價對象距福山區(qū)人民政府約5公里。=4\*GB3④臨街狀況：臨福海路。（2）交通狀況=1\*GB3①道路狀況：估價對象臨福海路，道路通達(dá)度較高。=2\*GB3②出入可利用交通工具：周邊多路公交車站點(diǎn)，交通較便捷。=3\*GB3③交通管制情況：無交通管制。=4\*GB3④停車方便程度：能基本滿足使用需要。=3\*GB2⑶環(huán)境狀況=1\*GB3①自然環(huán)境：自然環(huán)境一般。=2\*GB3②人文環(huán)境：人文環(huán)境較優(yōu)。=3\*GB3③景觀：景觀一般。=4\*GB2⑷外部配套設(shè)施狀況=1\*GB3①基礎(chǔ)設(shè)施：估價對象宗地紅線外“七通一平”（即通路、供電、通訊、供水、排水、供氣、供熱及場地平整），基礎(chǔ)設(shè)施完善。=2\*GB3②公共服務(wù)設(shè)施：附近各種配套設(shè)施完善。=5\*GB2⑸區(qū)位狀況優(yōu)劣福山區(qū)是\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"隸屬山東省\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"煙臺市的一個\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"市轄區(qū)，位于\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"山東半島東北部。\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"地理坐標(biāo)為東經(jīng)121°15′-121°22′，北緯37°14′-37°29′。北臨黃海和煙臺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東、南、西與\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"芝罘區(qū)、\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"萊山區(qū)、\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"牟平區(qū)、\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"棲霞市、\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"蓬萊市接壤?？偯娣e482.83平方千米。福山區(qū)屬暖溫帶東亞季風(fēng)區(qū)大陸性氣候，四季變化和季風(fēng)進(jìn)退都比較明顯。福山區(qū)境內(nèi)河流屬半島邊沿水系，主要河流有：\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"清洋河，俗稱內(nèi)夾河，發(fā)源于\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"棲霞城南小靈山，境內(nèi)長27公里，流域面積330平方公里；大沽夾河，俗稱外夾河，發(fā)源于\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"海陽縣郭城鎮(zhèn)牧牛山，境內(nèi)長43公里，流域面積130平方公里。兩河分別自西、南入境，流貫全區(qū)，蜿蜒于福山城東北永福園村東，匯流入黃海。截止2012年，福山區(qū)轄7個街道、3個鎮(zhèn)，福山區(qū)總\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"人口28.77萬人（2011年），其中非農(nóng)業(yè)人口7.64萬人。2017全國綜合實(shí)力百強(qiáng)區(qū)。2018年10月，入選2018年全國綠色發(fā)展百強(qiáng)區(qū)。二、市場背景描述與分析（一）煙臺市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r煙臺市，地處山東半島東北部，東連威海，西接濰坊、青島，南鄰黃海，北瀕渤海，與遼東半島對峙，與大連隔海相望。煙臺全市土地面積13745.95平方千米，海岸線長909千米，瀕臨渤海、黃海，有島嶼63個。轄芝罘區(qū)、萊山區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)、開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、金山港區(qū)、昆崳山自然保護(hù)區(qū)、長島縣，以及龍口、萊陽、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽7個縣級市。截止2015年底，煙臺市人口701.41萬，少數(shù)民族47個。

煙臺是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)重要節(jié)點(diǎn)城市、山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)骨干城市、中國首批14個沿海開放城市之一，中國海濱城市，亞洲唯一的國際葡萄·葡萄酒城、“一帶一路”國家戰(zhàn)略重點(diǎn)建設(shè)港口城市、是國家歷史文化名城，全國文明城市，煙臺與威海同為中國著名的“雪窩”。今年以來，煙臺市堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，以高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，大力實(shí)施新舊動能轉(zhuǎn)換重大工程，全面做好穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險各項工作，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取得了新成績，上半年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3930億元，同比增長6.6%；一般公共預(yù)算收入387.8億元，同比增長7.1%；固定資產(chǎn)投資2526億元，同比增長9.8%;居民人均可支配收入17428元，同比增長7.8%……，全市經(jīng)濟(jì)保持總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)態(tài)勢。筑牢高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)，搶抓山東新舊動能轉(zhuǎn)換綜合試驗區(qū)建設(shè)重大歷史機(jī)遇，吹響了加快新舊動能轉(zhuǎn)換的集結(jié)號，編制完成全市新舊動能轉(zhuǎn)換重大工程實(shí)施規(guī)劃、實(shí)施意見。建立了全市新舊動能轉(zhuǎn)換重大項目儲備庫，共儲備項目300個，總投資8875億元，初步構(gòu)建了以現(xiàn)代海洋、高端裝備制造等八大產(chǎn)業(yè)為主，以金融、能源、基礎(chǔ)設(shè)施為支撐的“8+1”項目儲備格局。全省新舊動能轉(zhuǎn)換重大項目庫第一批450個優(yōu)選項目中，煙臺有37個項目入選，項目數(shù)量居全省第三位。新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)快速集聚，全市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1756.2億元，同比增長8.1%，33個省級戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)項目完工30個。全市電子商務(wù)交易額2292.4億元、增長30.5%，跨境電子商務(wù)交易額15億美元、增長18.4%，大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等新一代信息技術(shù)與產(chǎn)業(yè)加速融合，生產(chǎn)裝備、電子軟件等領(lǐng)域的智能制造水平不斷提升，“工業(yè)+旅游+商業(yè)”等跨界融合模式廣泛應(yīng)用?，F(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系逐步建立，上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長7.3%，高于全省2個百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比43.9%，與去年同期基本持平。資源型產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步彰顯特色，全市主要海洋產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到1597.6億元，同比增長21.1%；醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)完成總收入236.7億元，同比增長10%；省級以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)達(dá)到72家，農(nóng)字號上市企業(yè)15家。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步轉(zhuǎn)型升級，裝備制造產(chǎn)業(yè)編制完成三年行動方案，南山鋁業(yè)、玲瓏輪胎等5家企業(yè)獲批山東省智能制造試點(diǎn)示范企業(yè)。兩化融合發(fā)展水平指數(shù)居全省第三位，納入國家兩化融合貫標(biāo)試點(diǎn)企業(yè)達(dá)到20戶。1-6月全市化工行業(yè)預(yù)計實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入661億元、利潤101億元，分別同比增長10.5%和9.6%。新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，出臺旅游景區(qū)、旅游飯店、全域旅游人才、旅游廁所4個“三年行動計劃”，叫響“仙境海岸，鮮美煙臺”城市品牌。全市接待游客3727人次，同比增長14.6%；實(shí)現(xiàn)旅游消費(fèi)總額501億元，同比增長16.2%。全市各類物流企業(yè)達(dá)到2000家，其中規(guī)模以上三方物流企業(yè)150余家，國家3A級企業(yè)69家。縱深推進(jìn)改革開放創(chuàng)新，強(qiáng)力推進(jìn)“一次辦好”改革，市級行政許可事項由260項壓縮到96項，投資建設(shè)項目從立項到施工許可壓縮到27—32個工作日。全面加強(qiáng)招商引資招才引智，全市新增千萬美元以上項目34個，同比增長54.5%；完成合同外資7.2億美元，同比增長94.6%。企業(yè)對外投資總額達(dá)到66.7億美元。全國首個中韓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展研究中心揭牌成立。創(chuàng)新驅(qū)動效應(yīng)持續(xù)擴(kuò)大，上半年新增高新技術(shù)企業(yè)83家，總數(shù)達(dá)453家；126家企業(yè)進(jìn)入高新技術(shù)企業(yè)培育庫，783家企業(yè)通過國家科技型中小企業(yè)備案。加快高端科技人才引育，8人入選國家“萬人計劃”，入選數(shù)量全省居第一位。（二）房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況（1）住房保障工作完成情況。煙臺是中國首批住房制度改革的4個試點(diǎn)城市之一。2014年煙臺推行“三房合一、租補(bǔ)分離”的住房保障機(jī)制，將經(jīng)適房、廉租房、公租房并軌，統(tǒng)稱為保障性住房，實(shí)行統(tǒng)籌建設(shè)、分配、管理，且政府不再新建經(jīng)適房，對保障性住房實(shí)行“只租不售”，循環(huán)滾動利用，此舉在山東省內(nèi)屬首創(chuàng)。為滿足住房困難家庭的多元化住房需求，煙臺市2017年還在山東省率先出臺《共有產(chǎn)權(quán)住房管理試行辦法》及配套實(shí)施細(xì)則，推出首批共有產(chǎn)權(quán)住房1476套。今年1月6日，煙臺首批共有產(chǎn)權(quán)房開始銷售。煙臺市2017年度住房保障租賃任務(wù)完成情況：市級新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼3200戶，完成任務(wù)率達(dá)163%，目前市級在保家庭11330戶，累計發(fā)放租賃補(bǔ)貼資金3857萬元人民幣，補(bǔ)貼總量持續(xù)位居山東省首位?！惫灿挟a(chǎn)權(quán)住房屬于出售性質(zhì)，由物價等部門按商品房價格下浮10%核定銷售基準(zhǔn)價格，向購房人出售70%產(chǎn)權(quán)，剩余30%產(chǎn)權(quán)歸出售人所有，購房人共有2年后可按屆時計稅評估價格增購剩余的30%產(chǎn)權(quán)，擁有完全產(chǎn)權(quán)并可上市交易。購房人也可以不購回剩余的30%產(chǎn)權(quán)，與出售人長期共有。共有產(chǎn)權(quán)住房的推出，可緩解住房困難家庭購房難問題，化解他們一次性交納房款的經(jīng)濟(jì)壓力，同時對抑制商品住房的價格上漲也有積極意義。（2）整體供求狀況2017年上半年，商住類土地供求持續(xù)低位，近一年供求量微小波動，全市商住類土地供應(yīng)20宗，成交15宗。樓面地價近半年明顯走高，同比漲幅7%。上半年全市供應(yīng)土地162.38萬㎡，成交土地137.46萬㎡，成交土地平均樓面地價1359元/㎡，供應(yīng)量同比下降4%，成交量下降18%，土地價格漲幅達(dá)7%。從月度成交看，近半年因為有幾宗同一片區(qū)內(nèi)大體量地塊統(tǒng)一成交的情況出現(xiàn)，月度的成交走勢呈現(xiàn)出較大波動。整體供求方面，由于去庫存仍是政府的主要基調(diào)，近半年的整體供應(yīng)量和成交量維持在一個相對穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi);月均供應(yīng)27.06萬㎡，成交22.91萬㎡。（3）房地產(chǎn)市場狀況分析對于2017年煙臺出臺的樓市政策，煙十二條的發(fā)布，表明了煙臺政府對房地產(chǎn)市場從供求兩端調(diào)控的力度和決心，此次調(diào)控主要目的為控制市場穩(wěn)定、房價非理性快速上漲，讓住房回歸住的本質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)發(fā)展。但在有效供應(yīng)量不足的背景下，樓盤仍有較大的價格上行空間，本次政策對樓盤分三類進(jìn)行限價，給予不同的控制房價上漲的比例，沒有一刀切，這是理性的調(diào)控。另外，精裝修產(chǎn)品既符合政府政策導(dǎo)向，又契合企業(yè)自身的利益需求，尤其在煙臺出臺限價令后，“質(zhì)優(yōu)價廉+綠色環(huán)?！钡漠a(chǎn)品市場優(yōu)勢將會愈加明顯。2017年1月至12月商品房銷售面積同比增長7.7%，相比2016年大幅放緩，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速1月至12月同比增長15.8%，遠(yuǎn)高于2016年。銷售持續(xù)走弱，企業(yè)仍大量拿地，可能源于兩個原因：企業(yè)有錢拿地及地方政府加大了推地力度。經(jīng)過兩年火熱的去庫存，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況顯著改善，排名靠前的大企業(yè)資金更充裕。目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中自籌資金(主要是非標(biāo)融資)同比增速持續(xù)上升，而其他資金增速(主要是跟銷售相關(guān)的定金及按揭貸款)也回升至8.6%。根據(jù)2017年4月住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布的通知，住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。在租購并舉思路的主導(dǎo)下，去年下半年用于租賃的地塊也加大了推出力度?？傮w來看，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2016年的“去庫存”和2017年的“緊調(diào)控”之后，2018年將進(jìn)入相對平靜的發(fā)展期。調(diào)控政策加碼的空間有限，而且會逐漸向供給端偏移，房地產(chǎn)開發(fā)投資將會緩慢下行，但不會有失速之虞。在市場整體下行過程中，行業(yè)集中度將會繼續(xù)提升。相應(yīng)的，幾個背離的指標(biāo)也有望出現(xiàn)彌合態(tài)勢。（三）區(qū)位概況及發(fā)展?fàn)顩r福山區(qū)是\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"隸屬山東省\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"煙臺市的一個\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"市轄區(qū)，位于\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"山東半島東北部。\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"地理坐標(biāo)為東經(jīng)121°15′-121°22′，北緯37°14′-37°29′。北臨黃海和煙臺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東、南、西與\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"芝罘區(qū)、\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"萊山區(qū)、\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"牟平區(qū)、\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"棲霞市、\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"蓬萊市接壤?？偯娣e482.83平方千米。福山區(qū)屬暖溫帶東亞季風(fēng)區(qū)大陸性氣候，四季變化和季風(fēng)進(jìn)退都比較明顯。福山區(qū)境內(nèi)河流屬半島邊沿水系，主要河流有：\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"清洋河，俗稱內(nèi)夾河，發(fā)源于\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"棲霞城南小靈山，境內(nèi)長27公里，流域面積330平方公里；大沽夾河，俗稱外夾河，發(fā)源于\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"海陽縣郭城鎮(zhèn)牧牛山，境內(nèi)長43公里，流域面積130平方公里。兩河分別自西、南入境，流貫全區(qū)，蜿蜒于福山城東北永福園村東，匯流入黃海。截止2012年，福山區(qū)轄7個街道、3個鎮(zhèn)，福山區(qū)總\t"/item/%E7%A6%8F%E5%B1%B1%E5%8C%BA/_blank"人口28.77萬人（2011年），其中非農(nóng)業(yè)人口7.64萬人。2017全國綜合實(shí)力百強(qiáng)區(qū)。2018年10月，入選2018年全國綠色發(fā)展百強(qiáng)區(qū)。三、估價對象最高最佳利用分析最高最佳利用分析是按照最高最佳利用原則分析估價對象最高最佳使用，即分析法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的一種最可能的利用、最高的經(jīng)濟(jì)效益和最理想化的使用效果。估價對象是通過正常合法渠道開發(fā)的，其用途、規(guī)模、容積率、高度、形狀、外觀、朝向等建筑要素都已經(jīng)過有關(guān)部門審批，估價對象系合法房產(chǎn)。估價對象現(xiàn)用途住宅，其選用的建筑材料性能以及施工技術(shù)手段達(dá)到同類房地產(chǎn)的技術(shù)要求，且配套齊全完好。從經(jīng)濟(jì)可行性方面分析，估價對象外部配套實(shí)施齊全，適宜目前使用，且能真實(shí)客觀體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場價值，經(jīng)濟(jì)上可行。從以上分析可以確定估價對象保持現(xiàn)狀、現(xiàn)實(shí)際用途是其最高最佳的使用。估價方法適用性分析房地產(chǎn)估價常用方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，估價過程中應(yīng)根據(jù)估價對象的實(shí)際情況選擇適合的評估方法。比較法是根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法。具體地說，比較法是選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進(jìn)行比較、對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。比較法適用于數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如住宅、寫字樓、商鋪等。估價對象用途為住宅，在估價對象坐落于同一供求范圍內(nèi)，有與其相似的房地產(chǎn)交易實(shí)例，且可比性較好，根據(jù)替代原則適于使用比較法進(jìn)行評估。收益法是根據(jù)估價對象的預(yù)期收益來求取估價對象價值的方法。具體地說，收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法適用于估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入、有收益性的房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房倉庫（用于出租的）等。使用收益法所得房產(chǎn)價值與正常市場價值偏差較大，不宜使用收益法進(jìn)行評估。成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。具體地說，成本法是求取估價對象在價值時點(diǎn)的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。估價對象用途為住宅，其價值已非各項要素資產(chǎn)的簡單估價加總，不宜采用成本法進(jìn)行評估。假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價對象預(yù)期開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值的方法。具體地說，假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，包括可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房。估價對象不具備開發(fā)或再開發(fā)潛力，根據(jù)預(yù)期原理不適于使用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。五、估價測算過程比較法1、選取可比實(shí)例：估價人員經(jīng)過對估價對象實(shí)地勘察和必要的市場調(diào)查，取得了類似房地產(chǎn)的掛牌交易案例，經(jīng)過分析比較后選擇下列三個掛牌交易案例作為可比實(shí)例，所選掛牌交易實(shí)例價格內(nèi)涵（面積為建筑面積，幣種為人民幣）與估價對內(nèi)涵相符。可比實(shí)例A：煙臺市福山區(qū)歐尚花園，面積47平方米，9/30樓，單價7446元/平方米?？杀葘?shí)例B：煙臺市福山區(qū)歐尚花園，面積53平方米，24/30樓，單價7924元/平方米。可比實(shí)例C：煙臺市福山區(qū)歐尚花園，面積53.86平方米，17/34樓，單價7426元/平方米。比較過程如下：房地產(chǎn)價格影響因素說明表（表1）實(shí)例因素估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C名稱煙臺市福山區(qū)玉森新城煙臺市福山區(qū)歐尚花園煙臺市福山區(qū)歐尚花園煙臺市福山區(qū)歐尚花園實(shí)際用途住宅住宅住宅住宅掛牌日期2018年10月2018年10月2018年10月單價(元/平方米)待估744679247426交易情況正常正常正常正常區(qū)位狀況距商業(yè)區(qū)中心距離一般一般一般一般基礎(chǔ)設(shè)施配套七通一平七通一平七通一平七通一平公共配套有銀行、停車場、加油站等有銀行、停車場、加油站等有銀行、停車場、加油站等有銀行、停車場、加油站等交通條件臨福海路，出行方便。臨福海路，出行方便。臨福海路，出行方便。臨福海路，出行方便。商業(yè)房產(chǎn)聚集度一般一般一般一般環(huán)境條件一般一般一般一般人流量一般一般一般一般實(shí)物狀況所在樓層一般一般較優(yōu)較差設(shè)施設(shè)備一般一般一般一般臨街狀況臨福海路臨福海路臨福海路臨福海路結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混維護(hù)使用狀況維護(hù)使用狀況一般維護(hù)使用狀況一般維護(hù)使用狀況一般維護(hù)使用狀況一般平面布局一般一般一般一般商住樓檔次及物業(yè)管理檔次一般，物業(yè)管理一般檔次一般，物業(yè)管理一般檔次一般，物業(yè)管理一般檔次一般，物業(yè)管理一般裝修水平毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房相對獨(dú)立性及面積適中度相對獨(dú)立性較優(yōu)，面積適中相對獨(dú)立性較優(yōu)，面積適中相對獨(dú)立性較優(yōu)，面積適中相對獨(dú)立性較優(yōu)，面積適中權(quán)益狀況齊全齊全齊全齊全3、估價對象與可比實(shí)例通過下表進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)的計算：房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)表權(quán)重估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C區(qū)位狀況距商業(yè)區(qū)中心距