新收入準(zhǔn)則下房企銷售收入確認(rèn)會(huì)提前嗎一、背景介紹2014年5月以來(lái)，財(cái)政部會(huì)同國(guó)家稅務(wù)總局在中國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)準(zhǔn)則（CAS）的基礎(chǔ)上開展新的收入準(zhǔn)則制定工作，于2017年5月發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——收入》（以下簡(jiǎn)稱“新準(zhǔn)則”），同時(shí)在《財(cái)政部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——收入〉的通知》中規(guī)定該準(zhǔn)則自2018年1月1日起施行。該準(zhǔn)則的實(shí)施，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入確認(rèn)將產(chǎn)生重要影響。因?yàn)榕f收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)有一個(gè)統(tǒng)一的銷售收入確認(rèn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)——交付驗(yàn)收，但在新準(zhǔn)則下，企業(yè)需要明確其控制權(quán)發(fā)生的時(shí)間，才能確認(rèn)收入。新的準(zhǔn)則是一項(xiàng)重大的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)變化，旨在改變不同公司之間對(duì)收入的傳統(tǒng)會(huì)計(jì)處理，使不同性質(zhì)和規(guī)模的公司在收入的確認(rèn)處理上達(dá)成一致，同時(shí)帶來(lái)更加準(zhǔn)確、可比的商業(yè)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。二、新收入準(zhǔn)則下房企銷售收入確認(rèn)在新收入準(zhǔn)則中，重要的是要分清楚了與客戶建立控制權(quán)的時(shí)間（即“控制權(quán)發(fā)生時(shí)間”）。如果控制權(quán)發(fā)生時(shí)間在交付驗(yàn)收之后，新準(zhǔn)則將導(dǎo)致企業(yè)在相應(yīng)的報(bào)告期內(nèi)不再確認(rèn)收入。盡管新準(zhǔn)則的具體實(shí)施方式對(duì)于每一家公司都是獨(dú)立的，但是從發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體上市公司已經(jīng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提交的信息來(lái)看，一般都是挑房地產(chǎn)商作為新收入準(zhǔn)則的試點(diǎn)企業(yè)之一。在實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)公司都將制定并公布其銷售收入確認(rèn)政策、管理控制流程和具體指導(dǎo)方針，以確保公司的銷售收入符合新準(zhǔn)則的要求。在新的準(zhǔn)則實(shí)施之前，房地產(chǎn)公司通常在交付驗(yàn)收之后確認(rèn)收入。在新的準(zhǔn)則實(shí)施后，房地產(chǎn)公司需要衡量控制權(quán)發(fā)生時(shí)間，并在具備控制權(quán)的時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行收入確認(rèn)。銷售的房地產(chǎn)房屋交接驗(yàn)收僅為此測(cè)試的一個(gè)步驟而已。據(jù)知情人士透露，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)公司對(duì)于新的準(zhǔn)則的落地實(shí)施非常重視，公司會(huì)加強(qiáng)內(nèi)部管理，加強(qiáng)內(nèi)部各項(xiàng)制度的完善，以確保財(cái)務(wù)報(bào)表準(zhǔn)確公正，避免因準(zhǔn)則改變導(dǎo)致的關(guān)鍵財(cái)務(wù)報(bào)表差異和審計(jì)需要。三、房企應(yīng)對(duì)新收入準(zhǔn)則新的準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)進(jìn)行的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)范，因此有必要對(duì)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳細(xì)的解讀，以確保企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表符合其規(guī)定要求。在改變到來(lái)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮以下三個(gè)問(wèn)題：1、如何識(shí)別客戶控制權(quán)根據(jù)新的準(zhǔn)則規(guī)定，只有當(dāng)企業(yè)建立了可能導(dǎo)致其他參與方對(duì)實(shí)體產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)的控制權(quán)時(shí)，才能確認(rèn)收入。因此，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)確的識(shí)別和判斷客戶控制權(quán)的出現(xiàn)時(shí)間至關(guān)重要。企業(yè)實(shí)際上需要確定在什么時(shí)候客戶能夠控制相應(yīng)的商品和服務(wù)，以建立在新標(biāo)準(zhǔn)下收入確認(rèn)的控制權(quán)發(fā)生時(shí)間。2、如何確定收入的控制權(quán)發(fā)生時(shí)間控制權(quán)發(fā)生時(shí)間是企業(yè)確認(rèn)收入的關(guān)鍵。企業(yè)需要清楚地了解產(chǎn)品銷售中買方、賣方、物流供應(yīng)鏈等方面的各種金流和交付要素，并記錄各種會(huì)計(jì)政策以符合新的準(zhǔn)則標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目?jī)?nèi)部和合同審計(jì)員可以留意關(guān)于控制權(quán)發(fā)生時(shí)間的安排和管理，如監(jiān)控客戶的付款和文件簽署，以深入了解收入的識(shí)別和確認(rèn)。3、如何建立合理的收入記錄和報(bào)告機(jī)制該準(zhǔn)則中規(guī)定的改變對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常大的，因此開發(fā)商需要建立一個(gè)合理的財(cái)務(wù)報(bào)告和監(jiān)控機(jī)制，來(lái)確保財(cái)務(wù)報(bào)表符合新的準(zhǔn)則要求。房地產(chǎn)公司需要加強(qiáng)內(nèi)部管理，確保財(cái)務(wù)報(bào)表準(zhǔn)確公正，避免因準(zhǔn)則改變導(dǎo)致的關(guān)鍵財(cái)務(wù)報(bào)表差異和審計(jì)需要。四、總結(jié)新的收入準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將帶來(lái)重要影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部管理，制定合適的規(guī)則和流程，以確保財(cái)務(wù)報(bào)表準(zhǔn)確公正，避免因準(zhǔn)則改變導(dǎo)致的關(guān)鍵財(cái)務(wù)報(bào)表差異和審計(jì)需要。實(shí)施新準(zhǔn)則是需要一定時(shí)間的，還需針對(duì)企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)致的規(guī)劃和實(shí)施。盡管新準(zhǔn)則的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理對(duì)于不同的公司各有不同，但是公司應(yīng)該注意規(guī)范財(cái)務(wù)報(bào)表管理，加強(qiáng)內(nèi)部管理以確保合規(guī)的銷售收入確認(rèn)政