投資者如何選擇與購買商鋪？[店鋪商業(yè)地產(chǎn)]蝶舞花香2021-6-140:23:31)如何判斷一間商鋪購買后會升值？購商鋪有啥巧法？判斷一間商鋪購買后會升值，和購房時機可選用五率為指標，五率是：經(jīng)濟增長率、按揭利率、通貨膨脹率、銷售率、空置率。1、經(jīng)濟增長率它是國民經(jīng)濟的景氣指標。經(jīng)濟增長率高且持續(xù)增長，必然刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使房屋成交量呈旺盛的走勢。供給量大，人們就有較多的選擇性，可進行利益比較，用相對較低的收入買到較滿意的商鋪。2、按揭利率住宅消費離不開金融的支持。特別是對于工薪階層購房自籌款達到總房款的30％或50％時，利用銀行按揭籌足剩余款項，不但是明智之舉，而且是實現(xiàn)提前消費的前提。我國目前按揭利率主要采用固定利率的方式，但利率的高低、優(yōu)惠程度直接決定享用人是否享用、還款方式、還款期限等一系列技術(shù)問題。3、通貨膨脹率購房者要努力回避通貨膨脹的盤剝，就要把握好三率：銀行存款利率、銀行按揭利率、通貨膨脹率，進行綜合比較，抓住入市時機。4、銷售率指預(yù)售房和成房的銷售率。一般來說，若銷售率達不到30％，發(fā)展商的資金便收不回來，當(dāng)銷售率在一定時期內(nèi)沒有改觀時，發(fā)展商會被迫降價；若銷售率達50％，則表明供求比較平衡，房價會維持在一定水平內(nèi)一段時間；若銷售率在70％左右，則表明需求漸熱，發(fā)展商的開發(fā)成本已基本收回，房價就會上升。5、空置率空置率是與銷售率相反的指標。當(dāng)空置率為90％時，價格比較合適，但也要付出一定的代價如：裝修噪音、裝修垃圾、服務(wù)不配套、服務(wù)不完善、交通不便利等諸多不便。當(dāng)空置率為50％時，您購房置業(yè)既能獲得較好的價格，又能享受發(fā)展商、物業(yè)管理公司努力提高居住品質(zhì)的成果，是最佳入市時機。當(dāng)空置率為30％時，您應(yīng)迅速購房置業(yè)以免發(fā)展商因提高居住品質(zhì)的投入而提價。巧妙利用空置率指標，把握購房置業(yè)最佳機會才能買到您理想的空間。（一）要尋求容易升值和易脫手的鋪面房。這種建物一定要地段強、外觀好、大廈管理周嚴。同時選擇比住宅要搶手的辦公大樓或店面。

（二）要觀察建筑公司或房屋公司以往的信譽，如財務(wù)結(jié)構(gòu)、知名度以及過去完成建筑物的品質(zhì)等。

（三）在簽約時，要注意內(nèi)容有沒有防礙轉(zhuǎn)讓的條款，以免在轉(zhuǎn)手中途，被建筑公司或其他部門借口抽成。

（四）在尋找轉(zhuǎn)手買主時，要通過房產(chǎn)管理部門來轉(zhuǎn)介。

（五）從房屋銷售公司、中介公司等方面打聽“買氣”情形，另外再參考股市、黃金市場等變化。

（六）留心不動產(chǎn)買賣的相關(guān)稅款。投資房地產(chǎn)的經(jīng)驗（一）最理想的是投資者能與業(yè)者密切配合，共同創(chuàng)造新的、成功的投資方法。

（二）要注意部分不良業(yè)者的夸大不實的廣告。例如在報刊、電視、廣播或利用名人猛打廣告，易使投資人產(chǎn)生錯覺而盲目搶購，或者將過高的宣傳費用轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上。

（三）注意產(chǎn)權(quán)是否清楚，尤其是特定區(qū)的土地能否蓋房子，應(yīng)事先調(diào)查清楚，以免買了土地后卻不能建筑，或買房屋卻沒有土地所有權(quán)，留下諸多“后遺癥”。

（四）對業(yè)主主動所提供的“內(nèi)部消息”，要注意是否有偏頗，或?qū)儆谕瑯I(yè)惡性競爭的目的，以免誤信消息而判斷錯誤。

（五）房地產(chǎn)投資不動產(chǎn)，好像是“植林投資”，需要長達10～15年的時間才能看到成果。將資金投入房地產(chǎn)時，應(yīng)事先作好心理準備，以免因為地產(chǎn)價格長期低下，而拖垮投資人的財務(wù)。

（六）買房子自己住，要留意周圍環(huán)境。購房用來投資，也不應(yīng)忽略現(xiàn)場察看的工作。

（七）對想買公寓樓出租以賺取投資利潤的人而言，最好能略具閱讀建筑工程、設(shè)計圖的知識。因為，一般鋼筋混凝土的大廈，不是專家很難由外觀判斷建筑工程的優(yōu)劣，而建筑物結(jié)構(gòu)體的施工質(zhì)量，與耐用年數(shù)息息相關(guān)，絕不容忽視。

（八）投資房地產(chǎn)是否成功，應(yīng)仔細分析價格、利息等成本因素。例如投資套房、公寓、辦公大樓或純粹土地，所考慮的風(fēng)險因素即不同。如果是作巨額投資，最好能考慮將來是否能“分售”或“分租”的問題，例如利用分層出售可降低房價的風(fēng)險。

（九）投資房地產(chǎn)后要注意后續(xù)的維持管理費用。例如房租收取是否方便，建筑物的日常清掃或外觀維持及幾年后的修繕及整建問題等。哪些房不能買：根據(jù)國家規(guī)定，下列情況中的房屋買賣將受到限制：一是違法或違章建筑；

二是房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確時，也不能買賣；

三是未經(jīng)合法程序批準銷售的房屋；

四是著名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋；

五是由于國家建設(shè)需要，已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋，禁止買賣。購房殺價有哪些竅門：有人說，買房屋勝敗的關(guān)鍵就要看你殺價的本領(lǐng)了，這話不無道理，對于想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間．否則拋出之后不但沒賺甚至要賠本。房地產(chǎn)買賣談判的技巧在于掌握市場動向，心中有數(shù)，同時，了解對方情況，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠殺價。買賣談判的學(xué)問大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。一要不動聲色、多方了解1看房屋。房子是實物，一切都可收入眼中，看房子里，應(yīng)表現(xiàn)也自己有興趣，太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談，同時細心觀察房子結(jié)構(gòu)，采光，保養(yǎng)周圍環(huán)境等，還要多聽賣主解釋，多問賣主問題。

2掌握背景材料。房屋推出市場多久了，有多少人出過價，出價多少，可作一個參考系數(shù)。愈是多人出價的房屋，表示其轉(zhuǎn)售力愈強。

3讓賣主知道你購房是自住，非為轉(zhuǎn)賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利，而且喜歡自住之買家，一可賣得高價，再者比較簡單。二要摸透賣方心理：1賣方多久內(nèi)必須賣屋，對于在什么時候殺價非常重要，愈接近賣主要賣的期限，賣主愈急切出售，這就是你最有利的殺價時刻。

2了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方信得屋款，并不急用，則房屋殺價，必遭許多挫折，遇此情形，是你罷手或者轉(zhuǎn)向的時候。

3定金方面。定金多少才算恰當(dāng)，并無一定標準，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。殺價原理：1暴露房屋的缺點，對于賣主的房屋所有缺點加以揭露，使賣主對自己所開高價失去信心借以達到殺價的目的。

2拖延戰(zhàn)術(shù)。若賣主急欲脫手，可刻意拖延時間，如謊稱需時間匯集資金等，等到臨近期限的最后一個階段，給予殺價。

3合伙戰(zhàn)術(shù)。你可以告訴賣主是與合伙人共同投資的，所出價格需同合伙人商議略施小計殺價。

4欲擒故縱。對于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜歡的各種理由，借此殺價?？傊瑲r的方法很多，買主只要頭腦清晰，靈活運用，見機行事，必能心想事成，大功告成。投資者應(yīng)如何選擇與購買商鋪？

按照我國加入WTO的承諾，去年底，已允許外資在中國境內(nèi)設(shè)立外資獨資商業(yè)企業(yè)，這將推動商業(yè)的發(fā)展。隨著眾多的外資商業(yè)企業(yè)及其他企業(yè)全面進軍中國市場，商鋪的需求將出現(xiàn)一個較大幅度的增長。那么投資者應(yīng)如何選擇與購買商鋪呢？

好的地段和市口并不一定要類似南京路、淮海路所謂好的地段和市口，并不一定要類似南京路、淮海路這樣的黃金地段，而是要有獨特的眼光，發(fā)現(xiàn)即將成型而尚未成型的商圈。綜合考察周邊的規(guī)劃狀況、居住氛圍、居住人群、人流情況以及他們的消費習(xí)慣。從目前的狀況來看，周邊居住氛圍較為成熟新盤的配套商業(yè)是一個比較好的投資方向，類似一城九鎮(zhèn)的中心區(qū)域也是一個不錯的選擇。投資商鋪之前，須先確定其經(jīng)營業(yè)態(tài)，以及承租行業(yè)對租金的承付能力一般在即將交付使用的小區(qū)周圍，適合經(jīng)營建筑裝飾材料、房地產(chǎn)中介門店。在已形成居住規(guī)模的小區(qū)周圍，適合經(jīng)營餐飲、休閑娛樂業(yè)等。這些行業(yè)對商鋪租金的承付能力，也是投資商鋪所要考察的重要指標。從商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)的人流分布來分類，又可分為動態(tài)消費類和靜態(tài)消費類商鋪：動態(tài)消費類商鋪，即一直有較為平均的人流所支撐的商業(yè)業(yè)態(tài)；靜態(tài)消費類商鋪則是在指定時間內(nèi)才有較為集中的人流來進行消費的商業(yè)業(yè)態(tài)。一般情況下，購買動態(tài)消費區(qū)商鋪的，都需要大筆投入；而購買靜態(tài)消費區(qū)商鋪的，投資就相對較少，升值空間可能還會更大一些。投資要有計劃，學(xué)會養(yǎng)鋪舉一個實例，筆者的一個朋友購買了一間社區(qū)配套街鋪之后，將其分為三個階段向外租賃，結(jié)果使得商鋪的租金逐年上升，還間接地提升了商鋪價格。在居住區(qū)剛建成的兩年里，他選擇引進經(jīng)營裝潢、五金、電器或建材等業(yè)種。兩年以后，家居裝飾進入尾聲，小區(qū)入住率達到一定水平、尚未達到高峰之際，人們需要的是零售業(yè)的服務(wù)，而此時大型零售企業(yè)尚未進入。這時他引進便利店，因為此時的便利業(yè)態(tài)最適合社區(qū)內(nèi)服務(wù)需求，其提供的服務(wù)最有價值，租金向上提高，超過建材裝潢行業(yè)的租金水平，商鋪的使用價值會得以體現(xiàn)，市場價格會開始向上攀升。當(dāng)商業(yè)街市進入成熟階段以后，主力商業(yè)紛紛進入商圈，他為商鋪設(shè)定了個性化強、代替難度高的業(yè)種，如時裝店、鞋店、飾品店。這樣做除了避免與主力商業(yè)正面競爭、減少出租風(fēng)險之外，更重要的是為了提高商鋪的產(chǎn)租能力。2021-6-7下午08:26:59每日經(jīng)濟新聞購買商鋪“四要”中國自古有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，商鋪雖然投資較大，但回報率普遍高于住宅。目前，購買商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比，購買商鋪有其自身的特殊性，因此市民在簽訂商鋪買賣合同時應(yīng)格外注意。有這樣一個案例：一家建材公司去年在某建材市場購買了一個鋪位。簽合同時，雙方未約定市場性質(zhì)。搬入后不久，因建材市場競爭激烈，發(fā)展商將市場改為燈具市場，造成建材公司難以繼續(xù)經(jīng)營。該公司與其他建材公司聯(lián)合找發(fā)展商交涉，發(fā)展商以合同中對此并無約定為理由，讓建材公司啞口無言。該案中，發(fā)展商的行為極大損害了業(yè)主的權(quán)益，令業(yè)主陷入了兩難的境地———繼續(xù)在燈具市場里經(jīng)營建材，顯然會蝕本；而出售鋪位，又難免貶值。從該案中可以看出，購買商鋪與購買住宅所考慮的方面有所不同，對簽約的要求更高，市民絕不能隨意簽約。以下就是簽訂商鋪買賣合同時要注意的常見問題：一要注意公用分攤面積。一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的３０—４０％，有的甚至超過５０％。對此，開發(fā)商當(dāng)然自有說法，但對購買者來說，商鋪的單價高于住宅物業(yè)，即使允許范圍內(nèi)的誤差，也可能會帶來幾萬元的價格變動，打亂購房者的預(yù)算。要避免此情況的出現(xiàn)，建議購房者選擇按使用面積計價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計。只有事先約定嚴密詳盡，才能在前述情況出現(xiàn)時順利維權(quán)。二要注意返租承諾。返租是商鋪發(fā)展商采用較多的促銷手段，是指購房者支付房款后，若干年之內(nèi)將物業(yè)交給發(fā)展商經(jīng)營出租，業(yè)主即可獲得固定的返租回報。從表面上看，返租帶給購房者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實并非如此。以下這個案例或許能給購買者帶來一些警示。林先生購買了某在建大型商場的一個鋪位，與發(fā)展商簽訂了購房合同與返租協(xié)議書。雙方約定：林先生同意將物業(yè)租給發(fā)展商；發(fā)展商在三年內(nèi)支付總房款２２％的返租回報。然而一年后，發(fā)展商未能按約交房，也沒有支付返租回報，當(dāng)林先生告上法院，要求發(fā)展商支付違約金、返租回報金及滯納金時，卻被告知因林先生未將物業(yè)交付給發(fā)展商，雙方簽訂的返租協(xié)議不具備生效條件，他要求的返租回報不獲支持。除了延期交房導(dǎo)致返租回報難以實現(xiàn)外，有相當(dāng)多的發(fā)展商采取了非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應(yīng)約定。此情況下，如發(fā)展商不給予返租回報，購買者很難要求其兌現(xiàn)承諾。三要注意貸款風(fēng)險。個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。一般不超過合同價款的６０％，貸款期限也只有１０年。另外，銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時，必須意識到貸款申請不能通過時，自己將面臨的付款壓力。四要注意內(nèi)、外銷商鋪未并軌。本市內(nèi)、外銷商品住房已經(jīng)并軌，但商鋪仍處于內(nèi)、外有別的狀況，市民在購買商鋪前應(yīng)先問清物業(yè)的性質(zhì)，以免簽了合同卻辦不出產(chǎn)證。

2021-5-2010:59:12經(jīng)營者購買餐飲商鋪需要注意些什么？由于商鋪市場相對住宅市場而言因受政策影響較小，投資回報又被看好，所以相當(dāng)一部分投資者仍鐘情于商鋪投資。而各類型商鋪中，尤以適合餐飲行業(yè)的商鋪最為受歡迎。不過，記者還了解到，在目前的餐飲商鋪投資中，因設(shè)計缺陷、配套不到位等導(dǎo)致商鋪不符合做餐飲標準從而引發(fā)糾紛的情況時有發(fā)生，投資者和開發(fā)商都需引以為戒。在靜安區(qū)投資購買了一套商鋪的周先生就大呼上當(dāng)。04年4月，周先生看中了靜安某社區(qū)推出的產(chǎn)權(quán)式商鋪，“就是因為覺得這里的商鋪地段好、面積合適，特別適合出租給做餐飲的，所以才決定投資，購買時銷售人員也反復(fù)承諾自己的商鋪做餐飲沒問題?！庇谑牵芟壬斓亟涣?0萬元定金，又簽下預(yù)售合同，合同中對商鋪的水電煤各項配置倒是有明確約定。待300多萬元總價款付清，周先生在去年9月拿到了所購買的商鋪。周先生的眼光的確不錯，拿到商鋪后很快就有租客上門。周先生與做餐飲的許先生簽訂了租賃合同，租金每月19000元。但到了裝修時，懂行的許先生發(fā)現(xiàn)，商鋪設(shè)置的電容量為15千瓦，達不到做餐飲起碼需要25千瓦的行業(yè)水平，由此堅決要求與周先生解除租賃合同。并非專業(yè)人士的周先生也傻了眼，只能解約。不過沒過多久，周先生又找到了新租客，把商鋪租給了同樣做餐飲的毛先生，每月租金20210元。但沒想到這次后果更嚴重，毛先生那邊差不多裝修完了，最終發(fā)現(xiàn)商鋪內(nèi)的煤氣接頭沒有設(shè)置到位，還有排污管道設(shè)計因缺少油污沉淀器也不符合行業(yè)要求，導(dǎo)致餐飲許可證批不下來，無法開業(yè)。又氣又惱、進退兩難的周先生跑去質(zhì)問開發(fā)商，開發(fā)商方面只是表示煤氣管道已接進社區(qū)，入戶操作正在申請；至于電容量問題，合同約定的就是15千瓦，并不存在違約問題。但周先生認為，開發(fā)商在規(guī)劃、建造物業(yè)時應(yīng)具備專業(yè)水平，現(xiàn)在商鋪有設(shè)計缺陷、配置不符合餐飲標準，就是違反了當(dāng)初的承諾，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。在目前買賣雙方僵持不下的情形下，周先生已決定向法院起訴，要求開發(fā)商承擔(dān)電容量增容、煤氣接頭入戶、排污管道改造以及賠償租金、傭金等經(jīng)濟損失的責(zé)任。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所的王展律師告訴記者，周先生所遇到的情況在餐飲商鋪投資中時有發(fā)生。其實，出于餐飲行業(yè)污染嚴重等因素的考慮，政府對經(jīng)營餐飲設(shè)置了較多限制，在物業(yè)方面，商用房產(chǎn)如要用做餐飲，規(guī)劃需經(jīng)有關(guān)部門專門批準，還有水、電、煤、排污等方面也都有行業(yè)要求。現(xiàn)在存在的情況是，一方面是開發(fā)商不負責(zé)任，規(guī)劃、設(shè)計、配套都沒有考慮周到，有的商鋪項目還是爛尾樓改造而來，內(nèi)部設(shè)置停留在好幾年前，根本不符合現(xiàn)在的標準，但在銷售時還是說得“花好稻好”；另一方面是投資者不具備相應(yīng)知識，也欠缺風(fēng)險意識，購買時只想到餐飲商鋪是市場熱門，租金比其他類型的商鋪高，保值升值潛力也相對較大，殊不知商鋪投資也是有一定“技術(shù)含量”的，建議今后在掏錢以前請教一下業(yè)內(nèi)人士，并向開發(fā)商詢問清楚以及讓其作出書面承諾，有必要的還要查驗一下規(guī)劃設(shè)計。時間：2021-10-13購買商鋪謹防陷阱

俗話說，“一鋪養(yǎng)三代”。不少投資者將其奉為信條，商鋪也理所當(dāng)然成了人們不動產(chǎn)投資的首選，價格一路攀升仍炙手可熱。但投資者在過度關(guān)注商鋪的高租金、高回報率時，是否仔細考慮過其潛在的陷阱呢？陷阱一：黃金地段其實不少“黃金地段”僅是針對居住或辦公而言。商鋪的開發(fā)商打擦邊球，廣告上“黃金地段的旺鋪”，往往并不是真正的“黃金旺鋪”，價格不菲卻未必真能旺起來。比如，杭州上城區(qū)延安南路至吳山廣場一帶，由于富有古城風(fēng)韻，建筑密度和建筑高度低，傍倚吳山，牽手西湖，環(huán)境優(yōu)美，自然是居家的理想?yún)^(qū)域。加之這里的可開發(fā)量小，每平方米房價高達1萬元以上，確實是居住的“黃金地段”。但這里人口密度小，很難聚集商家最為看重的“人氣”。因此，像涌金廣場等商鋪在建成幾年后都沒能成為當(dāng)初投資者們殷切期望的“旺鋪”。陷阱二：超低價格價格的高低總是相對而言的，偏偏有人忽視了這點。首先說低總價，很多樓盤（尤其是體量較大的商場型物業(yè)）將商鋪分割成若干個幾乎小得不能再小的小塊，有些甚至小至4－5個平方米為一個鋪位，這樣總價當(dāng)然高不到哪里去，大大降低了投資門檻，足以吸引大批的中小投資者。其實，其銷售價單價可能是同類地段同類物業(yè)的數(shù)倍。并且更值關(guān)注的是一個商場有了幾十甚至幾百個業(yè)主，在經(jīng)營時若要想使所選擇的產(chǎn)業(yè)得到所有業(yè)主的一致通過，其難度可想而知。再說所謂的超低單價，多數(shù)情況不過是把日后較難出手的物業(yè)先以“絕對低價”拿來開盤，以引起“低價入市”的轟動效果。比如先賣半地下室或二、三樓的商鋪，并將其價格與同類物業(yè)一樓的商鋪單價相比較，讓買方覺得確實是低！殊不知日后兩者租金的差異之大遠非今日售價之差可比。陷阱三：高回報率在買方越變越聰明時，多數(shù)的商業(yè)物業(yè)在預(yù)（銷）售時都打出了高（或穩(wěn)）回報率的牌。一般的做法是在列出所售商鋪價格的同時，為買方細細地算了一筆賬：商鋪投入使用后年租金為多少、投資回收期幾年、投資回報率多少等等。在計算時他們一般不大考慮物業(yè)的空置率，所計租金的漲幅一般也比較可觀。更能讓投資者覺得穩(wěn)妥的是在雙方簽訂購買合同時，同時簽訂租賃協(xié)議，賣方保證幾年內(nèi)返租你的鋪位，并且每年租金多少也都寫進了協(xié)議，仿佛讓買方吃了顆定心丸。但這其中也可能包含了最為隱晦的貓膩，即在投資者的眼球集中在“穩(wěn)定回報率”的時候暗暗提升了售價。比如類似地段的類似物業(yè)每平方米售價為1萬元，而某物業(yè)因可以與買方簽訂返租協(xié)議（假設(shè)租期為5年），其售價為2萬元，按每年10％的回報率，每平方米5年可“回報”投資者1萬元。不難看出，這5年中賣方只不過是開始時把本屬于投資者口袋里的錢掏到他那里，然后再逐年返還回去并且未加利息。陷阱四：高檔定位人們總是覺得有錢人的錢好賺，那么把顧客群定位于高收入人群的物業(yè)也必然是最賺錢的物業(yè)，于是很多投資者對“鉑金檔次”、“精美裝潢”、“白（金）領(lǐng)屬地”等的廣告語尤其敏感，以致作投資評判時容易產(chǎn)生額外的好感。但物業(yè)的高檔次不僅與其所處地段密切相關(guān)，還與經(jīng)營者的品牌引進能力、經(jīng)營能力等等錯綜復(fù)雜的東西相關(guān)，這些都很難受投資者的控制。真正能成功的商鋪其定位應(yīng)該是“適當(dāng)?shù)摹倍⒎鞘恰白詈玫摹?。上述的列舉到底是不是“陷阱”，還有待投資者慧眼識金，在此我們僅提醒入市者，在物色理想的投資商鋪時多長個心眼，以免到時“套牢”。東方網(wǎng)(2021-03-1415:22)合肥商鋪行情上漲專家呼吁理性投資

隨著國家對住宅市場的調(diào)控力度加大，不少合肥投資者紛紛把目光轉(zhuǎn)向了商鋪投資，商鋪投資的勢頭也越來越熱，業(yè)內(nèi)專家呼吁，投資一定要謹慎。專家支招投資合肥商鋪6大錦囊：

錦囊1：緊跟城市發(fā)展潮流

買鋪最重要的還是看地段，就合肥而言，政府“十一五”規(guī)劃已經(jīng)明確了合肥“啟動濱湖新城”的戰(zhàn)略規(guī)劃。包河大道12車道拓寬工程開工，馬鞍山南路即將拓寬改造，一連串的動作表明，未來合肥的商業(yè)中心正隨著城市的腳步南移。作為聯(lián)動新老城區(qū)的生命線，馬鞍山南路必將成為未來合肥最繁華的商業(yè)地帶！

錦囊2：買鋪要學(xué)會“借力”

市場證明，商業(yè)巨頭的進駐，將直接影響所在商圈的成熟速度，直接影響消費者和商家的集體流向，選擇靠近大型商場和餐飲、休閑、購物等多種業(yè)態(tài)集中的地方買鋪，商業(yè)氣氛更容易做旺。隨著合肥商業(yè)中心南移，馬鞍山南路沿線將形成以世界零售業(yè)巨頭家樂福、金地·88街和百大旗下的合家福組成的新商業(yè)中心，是目前合肥最值得投資的商業(yè)沃土。

錦囊3：買鋪要看準業(yè)態(tài)

按照城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律，合肥商業(yè)將要經(jīng)歷3個階段：當(dāng)人均GDP在1000美元以下時，商業(yè)形態(tài)以集貿(mào)市場、地攤商販為主，此為第一階段；當(dāng)人均GDP在1000~2021美元時，商業(yè)進入第二階段，也就是現(xiàn)在的超市、百貨商場為主的階段；隨著人均GDP增加到2021美元以上，合肥商業(yè)必將走向第三個階段———情景式商業(yè)和綜合性購物中心為主。而目前合肥人均GDP已達1900美元，根據(jù)十一五規(guī)劃，2021年更將達到5000美元，可以預(yù)見，舊的商業(yè)形態(tài)將迅速被人們拋棄，新的集餐飲、休閑、娛樂、購物一體的情景式商業(yè)街模式將帶動更強大的消費人流，收益更穩(wěn)定，前景更遠大。

錦囊4：統(tǒng)一運營才有保障

投資商鋪一定要看是否有專業(yè)的商業(yè)運營公司統(tǒng)一運營。運營團隊的專業(yè)性，將直接決定你的商鋪能否升值贏利。這種統(tǒng)一運營模式也被一些高檔商業(yè)街所借鑒，從而更有利于商業(yè)街保持良好的形象，獲取穩(wěn)定的出租回報。據(jù)了解，合肥金地·88街就聘請了專業(yè)管理團隊，實現(xiàn)商業(yè)街的統(tǒng)一運營。

錦囊5：獨立產(chǎn)權(quán)商鋪更加可靠

買鋪一定要有獨立產(chǎn)權(quán)，業(yè)內(nèi)專家警告，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪就像一顆定時炸彈，隨時都可能提前引爆。就目前市場現(xiàn)狀來看，絕大部分虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪為大商家長期包租或者以百貨賣場的形式經(jīng)營，而超市、百貨的開放式賣場布局，導(dǎo)致經(jīng)營的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致，一旦經(jīng)營失敗，業(yè)主的投資將有可能血本無歸。

錦囊6：情景商業(yè)街值得期待

所謂情景商業(yè)街是指集餐飲、休閑、娛樂、購物為一體的一站式的體驗商業(yè)街區(qū)，是目前最流行的商業(yè)街模式，比照上海的新天地、香港的蘭桂坊、深圳的華僑城等同類商業(yè)模式的鼎盛興旺，這種全新的商業(yè)模式所蘊含的巨大投資價值值得期待。

金地·88街，情景式商業(yè)旗艦，引領(lǐng)合肥財富未來。

據(jù)了解，正在規(guī)劃建設(shè)中的金地·88街，是目前合肥唯一的集餐飲、休閑、娛樂、購物等多種功能于一體的情景商業(yè)街。

金地·88街，地段優(yōu)越，雄踞馬鞍山南路88號中央位置，北眺市中心的繁華璀璨，南接商機無限的濱湖新城。與家樂福、合家福共鑄鼎沸商圈，形成超強消費力人流，聘請香港環(huán)球商機和安徽新世界等專業(yè)管理公司統(tǒng)一招商運營，確保經(jīng)營業(yè)態(tài)合理配比，督導(dǎo)入駐品牌的檔次規(guī)模，最大限度避免了一般街鋪因經(jīng)營無序而導(dǎo)致的形象受損、租金下滑。

獨立產(chǎn)權(quán)，鋪鋪臨街，投資回報有保障，堪稱合肥商鋪投資首選。2006-7-27合肥商鋪價格怎么走？一條路行將終結(jié)合肥市寧國路因為大龍蝦而人所皆知。如今，這種歷史行將改寫。8月3日上午，寧國路街道辦事處一位人士告訴記者，按照事先的計劃，當(dāng)天下午，街道辦事處有關(guān)人士將和寧國路大龍蝦經(jīng)營戶進行一次面對面的溝通，主要討論寧國路大龍蝦的拆違搬遷事宜。因為種種原因，寧國路大龍蝦經(jīng)營戶所有的門面房大多屬于違法建筑。正由于有了這樣的背景，在合肥市7月中旬開始的拆違風(fēng)暴中，寧國路“大龍蝦”首當(dāng)其沖，成了拆除的重要對象。早在7月下旬，寧國路街道辦事處就對大龍蝦經(jīng)營戶進行了摸底。8月3日上午，寧國路街道辦事處一位人士告訴記者，根據(jù)摸底的情況，可能用不了一個月的時間，聲名遠播的大龍蝦一條街就將成為一種歷史。沒了大龍蝦的寧國路將徹底大變樣，有關(guān)人士告訴記者，“就整個寧國路而言，沿街兩邊的店鋪大約有50％都屬于違法建筑。一旦完全拆除，寧國路將變得非常清爽?！卑凑漳壳暗囊庀?，寧國路大龍蝦將“整體”搬遷到毗鄰的香港街。記者在現(xiàn)場看到，香港街有一棟數(shù)千平方米的商鋪，但是，由于違法建筑的存在，香港街通往寧國路的入口幾乎被完全封閉，這棟數(shù)千平方米的商鋪大多處在閑置當(dāng)中。寧國路街道有關(guān)人士表示，違章建筑被拆除后，香港街和寧國路將暢通無阻。似乎，寧國路大龍蝦移居香港街是“萬事俱備，只欠東風(fēng)”。然而，事情卻遠非想像那么簡單?？梢灶A(yù)期，當(dāng)寧國路上大約50％的商鋪被拆除，商鋪肯定會變得搶手起來。有消息甚至說，和拆違之前相比，目前香港街商鋪的價格至少翻了一番。價格肯定往上走“短期里，商鋪價格肯定往上走，在一些黃金地段，價格上漲的幅度可能非常大?！弊蛱焐衔纾瑢巼方值烙嘘P(guān)人士這樣表示。這一論斷有著充分的事實依據(jù)。據(jù)悉，從7月中旬開始的半個月里，寧國路街道拆除的違法建筑已經(jīng)達到2.3萬平方米，“其中，至少3/4的違法建筑是沿街店鋪?！蓖瑫r，在寧國路、屯溪路等重點地段，在經(jīng)歷此次拆違風(fēng)暴后，沿街店鋪將至少減少1/4。整體而言，至今年底，寧國路街道轄區(qū)的沿街店鋪保守估計將減少10%～20％。寧國路正在發(fā)生的變化只是合肥市城區(qū)的一個縮影。根據(jù)合肥市拆違辦統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截至8月1日，合肥市拆除違法建筑累計189.97萬平方米，其中，城區(qū)街道大約112萬平方米。有關(guān)人士分析說，當(dāng)前是合肥市拆違風(fēng)暴的第一階段。在這一階段里，城區(qū)街道主要是拆除沿街兩邊的違法商鋪；在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)，拆除的違法建筑主要是隔夜樓。有關(guān)人士據(jù)此估計說，在半個來月的拆違風(fēng)暴中，合肥市沿街兩邊至少已經(jīng)減少了50萬平方米的店鋪。對于拆除或即將拆除的違法商鋪在合肥市整個商鋪中所占據(jù)的比例，記者在向合肥市拆違辦和合肥市規(guī)劃局的求證中并沒有得到準確的數(shù)據(jù)。但據(jù)記者在一些街道了解的情況來看，這個數(shù)字顯然是比較巨大的。在完全市場競爭條件下，如果房地產(chǎn)市場的供給彈性為1，那么，沿街店鋪減少20％，則意味著店鋪的價格將上漲20％?，F(xiàn)實中，很多經(jīng)營戶已經(jīng)明顯地感受到這一點，“門面房不好租了”。有關(guān)人士表示，不同地域和不同檔次的店鋪此次受到的影響是不一樣的。一環(huán)周邊店鋪價格變動幅度可能會大于二環(huán)周邊的店鋪價格的變動幅度。同時，沿街小型店鋪價格波動幅度應(yīng)該要大于大型的商鋪。長遠影響并不大昨天上午，合肥市香港街上，一位中年女市民向記者抱怨，“香港街上門面房的價格漲得太快了，我們哪買得起??？”這名女士的言論代表著一種較為普遍且復(fù)雜的心態(tài)，她擔(dān)心利益損失，但對拆違，卻舉雙手贊同。“就此次拆違風(fēng)暴而言，根本的出發(fā)點是造福于民，提高合肥的城市品位和形象，至少得到了90％市民的擁護。但是，此次拆違肯定會觸及一些部門和個人的利益，短期內(nèi)的漲價帶來的陣痛也是不可避免的?！睂巼方值擂k事處一位人士這樣表示。但他同時認為，從長遠看來，此次拆違風(fēng)暴并不會給店鋪價格帶來很大的影響。拆違風(fēng)暴使得大量店鋪變成平地，很多人看到這一點，但他們忽視的是，一些新的店鋪卻因此“誕生”。在寧國北路，記者看到，不少沿路違法店鋪的背后本身就是店鋪，正因為這些違法店鋪的滋生，導(dǎo)致了背后真正的店鋪反而閑置起來?！耙坏┻@些違法店鋪被拆除，新的店鋪隨即會產(chǎn)生?！备嗟默F(xiàn)象是，一旦那些沿街違法店鋪被拆除，用不了半年，經(jīng)過合理規(guī)劃之后，一些新的賣場就會呼之而出，這些新賣場不僅美觀，同時在土地資源的利用上也遠比那些規(guī)格不一的違法店鋪高效得多?！岸唐诘年囃纯隙ㄊ谴嬖诘?，但這不是至關(guān)重要的；從長遠來看，此次大拆違不會對店鋪價格的走勢帶來很大的影響，相反，最終還使得整個城市商業(yè)的發(fā)展更加理性?！焙戏适幸晃唤值镭撠?zé)人士表示，“關(guān)鍵的問題在于，大拆違既定的政策一定要貫徹下去。”2021年08月04日01:26安徽在線-新安晚報商鋪投資應(yīng)該注意的三個細節(jié)5月末印花稅的調(diào)整，使得股市進入震蕩調(diào)整期，而資本逐利的性質(zhì)永遠不會改變，在股市紅火之時，各路資金紛紛涌入股市，而當(dāng)股市震蕩調(diào)整的時候，部分資金開始扭轉(zhuǎn)方向，流向風(fēng)險更小的樓市。而樓市投資可以主要包括住宅投資和商鋪投資，由于近兩年來房價的持續(xù)上漲，宏觀調(diào)控政策持續(xù)深入，住宅投資風(fēng)險不斷增加，加上住宅回報率在5%—7%，而商鋪回報率在8%—10%甚至更高，使得商鋪投資受到了越來越多的關(guān)注，當(dāng)前的商鋪投資狀況、如何選擇區(qū)域和店鋪也成為許多投資者關(guān)注的焦點。商鋪投資約占樓市投資的32%據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料分析，在6月3日結(jié)束的第25屆軍博房展會上，欲投資商鋪的客戶登記量約占到投資者的32%左右；比上屆展會提高了2%。從周期性的時間來看，在5月28日——6月3日的一周中，投資商鋪的客戶量環(huán)比上一周上漲了8%，與去年同期相比，則上漲了近3成。其中，投資者關(guān)注的熱點區(qū)域主要集中在CBD、燕莎、西單、東單、中關(guān)村等商業(yè)繁華區(qū)域；其中需求三環(huán)內(nèi)商鋪的占30.4%，說明地段依然是投資者的首要考慮因素；如果按行政區(qū)劃分的話，朝陽、東城、西城、海淀分列前四位，占比分別為36.6%、11.3%、9.6%、8.7%。投資額方面，主要以200—500萬元為中小額投資為主，占比為62.1%；另外，200萬以下占27.6%，500-1000萬占3.4%，1000萬以上占6.9%。選擇商鋪區(qū)域的四個要素投資者在選擇商鋪的投資區(qū)域時，一般可根據(jù)投資偏好、地段環(huán)境、交通條件、升值潛力等四個方面衡量。第一，投資偏好。投資偏好包括投資者的投資額度以及風(fēng)險承受能力；一般來說，在商鋪市場中，投資額在500萬元以下的中小型投資，投資者的目的性、針對性不強，對于行業(yè)的了解程度往往不高，對于這部分投資者而言，合適的總價非常重要，單價高一些也可以接受；而500萬元以上的投資，一般投資經(jīng)營大面積的業(yè)態(tài)，是針對性很強的專業(yè)投資。因此，在選擇投資區(qū)域時，應(yīng)首先衡量區(qū)域商鋪存在的業(yè)態(tài)特點與自身的投資偏好是否契合。第二，地段環(huán)境。地段決定著商鋪的價值，商鋪與住宅的區(qū)別在于商鋪是純投資性質(zhì)的，商家客戶需要通過經(jīng)營實現(xiàn)利潤，而經(jīng)營依賴于商鋪所在區(qū)域的商業(yè)氛圍，比如消費水平及消費觀念；良好的地段容易聚集人氣，形成集中的消費圈，例如中關(guān)村大街，由于海龍、鼎好等商城集中經(jīng)營電子產(chǎn)品，使得該區(qū)域形成了輻射范圍比較廣的消費圈，區(qū)域商鋪價值得到了充分的體現(xiàn)。第三，交通條件。交通便利，人流量大，才能帶動商業(yè)的發(fā)展，這一點普通的投資者也可以判斷，比如商鋪門前道路是否設(shè)置有公交站，是否匯集多條公交線路，最好能夠臨近地鐵站；如果沒有公交站點，也要保證商鋪不在死胡同里面，否則商家無法持續(xù)經(jīng)營了；簡而言之，臨街商鋪，道路要流動起來。第四，升值潛力。成熟核心的區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，商鋪租金一般較高，因此受到很多投資者的關(guān)注；不過，這樣的區(qū)域商鋪流通的速度不高，而且一般售價都比較高，缺乏成長性；因此，投資者可以更多的關(guān)注潛力區(qū)域，比如新興小區(qū)，雖然入住率暫時不高，居住人口未達到飽和，不過其售價一般較低，而且投資潛力大，可以隨著同小區(qū)住宅價格的上升而上升。另外，核心區(qū)域的商鋪投資價值最大，其實是個誤區(qū)，核心成熟的區(qū)域，租售價都高，但回報率不一定就比潛力區(qū)域高；例如CBD光華路某商鋪，面積50平米，售價30000萬元/平米，租金7元/平米/日，空置期一個月，按年租金/投入計算投資回報率，約為7.7%；而望京西路一個50平米的商鋪，售價16000元/平米，租價4.5元/平米/日，空置期兩個月，回報率為8.4%；而且從升值的空間來看，望京的這個商鋪比CBD的升值潛力大。選擇店鋪的三個細節(jié)如果說在選擇區(qū)域時更多的時從宏觀層面著手，那么在選擇商鋪時，應(yīng)該更多的關(guān)注店鋪的細節(jié)，主要為以下三個細節(jié):首先，關(guān)注產(chǎn)權(quán)，規(guī)避產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。購買的商鋪產(chǎn)權(quán)一定要清晰，最好不要購買有產(chǎn)權(quán)問題的商鋪，購買前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等，不要全聽開發(fā)商或業(yè)主的一面之詞。其次，商鋪本身結(jié)構(gòu)。不是所有好的地段的商鋪都能租出去，或者租金達到相同的水平，那么商鋪自身的結(jié)構(gòu)就顯得相當(dāng)重要，主要考慮面寬跟進深的比例（面寬與進深比例為6：4較為理想）、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等硬件過關(guān)才能保證商家客戶在使用上的方便合理。在一些細節(jié)方面，比如臺階不要過高以方便客戶行走，也不要過低而失去了店鋪的布局美觀。第三，配套。良好的配套能節(jié)省商家客戶很多養(yǎng)護成本與精力。如水、電及電容、燃氣、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等，要不然改造的難度和成本將直接制約后期經(jīng)營效果。綜上所述,相比投資住宅，投資商鋪需要投資者具備更多的專業(yè)知識，承擔(dān)的風(fēng)險也更大；由于個體投資者信息渠道比較狹窄，因此建議商鋪投資者選擇專業(yè)的商鋪代理機構(gòu)。

咖啡店創(chuàng)業(yè)計劃書第一部分：背景在中國，人們越來越愛喝咖啡。隨之而來的咖啡文化充滿生活的每個時刻。無論在家里、還是在辦公室或各種社交場合，人們都在品著咖啡?？Х戎饾u與時尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽音樂、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來越多的中國人所理解。第二部分：項目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢目前大學(xué)校園的這片市場還是空白，競爭壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國家鼓勵大學(xué)生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學(xué)生往往對未來充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個創(chuàng)業(yè)者就應(yīng)具備的素質(zhì)。大學(xué)生在學(xué)校里學(xué)到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術(shù)優(yōu)勢，現(xiàn)代大學(xué)生有創(chuàng)新精神，有對傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的動力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎(chǔ)。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長經(jīng)驗，以及學(xué)以致用;最大的誘人之處是透過成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價值。第四部分：預(yù)算1、咖啡店店面費用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過協(xié)商，以合同形式達成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構(gòu)、使用年限、租賃費用、支付費用方法等。租賃的優(yōu)點是投資少、回收期限短。預(yù)算10-15平米店面，啟動費用大約在9-12萬元。2、裝修設(shè)計費用咖啡店的滿座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對收益影響較大?？Х瑞^的消費卻相對較高，主要針對的也是學(xué)生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設(shè)計費用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費用具體費用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費用。包括招牌、墻面、裝飾費用。(2)店內(nèi)裝修費用。包括天花板、油漆、裝飾費用，木工、等費用。(3)其他裝修材料的費用。玻璃、地板、燈具、人工費用也應(yīng)計算在內(nèi)。整體預(yù)算按標準裝修費用為360元/平米，裝修費用共360*15=5400元。4、設(shè)備設(shè)施購買費用具體設(shè)備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計2250元(2)音響系統(tǒng)。共計450(3)吧臺所用的烹飪設(shè)備、儲存設(shè)備、洗滌設(shè)備、加工保溫設(shè)備。共計600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計300凈水機，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷售咖啡及其他飲料100至200杯，價格大約在人民幣1200元上下。咖啡機，咖啡機選取的是電控半自動咖啡機，咖啡機的報價此刻就應(yīng)在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會超過1200元。磨豆機，價格在330―480元之間。冰砂機，價格大約是400元一臺，有點要說明的是，最好是買兩臺，不然夏天也許會不夠用。制冰機，從制冰量上來說，一般是要留有富余?？钪票鶛C每一天的制冰量是12kg。價格稍高550元，質(zhì)量較好，所以能夠用很多年，這么算來也是比較合算的。5、首次備貨費用包括購買常用物品及低值易耗品，吧臺用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費用。大約1000元6、開業(yè)費用開業(yè)費用主要包括以下幾種。(1)營業(yè)執(zhí)照辦理費、登記費、保險費;預(yù)計3000元(2)營銷廣告費用;預(yù)計450元7、周轉(zhuǎn)金開業(yè)初期，咖啡店要準備必須量的流動資金，主要用于咖啡店開業(yè)初期的正常運營。預(yù)計2000元共計： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：發(fā)展計劃1、營業(yè)額計劃那里的營業(yè)額是指咖啡店日常營業(yè)收入的多少。在擬定營業(yè)額目標時，必須要依據(jù)目前市場的狀況，再思考到咖啡店的經(jīng)營方向以及當(dāng)前的物價情形，予以綜合衡量。按照目前流動人口以及人們對咖啡的喜好預(yù)計每一天的營業(yè)額為400-800，根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動2、采購計劃依據(jù)擬訂的商品計劃，實際展開采購作業(yè)時，為使采購資金得到有效運用以及商品構(gòu)成達成平衡，務(wù)必針對設(shè)定的商品資料排定采購計劃。透過營業(yè)額計劃、商品計劃與采購計劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營業(yè)目標的達成，同時有效地完成商品構(gòu)成與靈活地運用采購資金，各項基本的計劃是不可或缺的。當(dāng)一家咖啡店設(shè)定了營業(yè)計劃、商品計劃及采購計劃之后，即可依照設(shè)定的采購金額進行商品的采購。經(jīng)過進貨手續(xù)檢驗、標價之后，即可寫在菜