撫順山居大盤項目策劃及贏利模式設計深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司董事長清華大學商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授楊寶民2013年6月13-16日致遼寧智森房地產(chǎn)公司深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司目錄一、市場分析結(jié)論二、項目位置三、項目定位四、項目成本分析和贏利模式設計總結(jié)深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司撫順市位于遼寧省東部。東與吉林省接壤，南與本溪市為鄰，西與沈陽市交界，北與鐵嶺地區(qū)相連。面積一萬一千二百六十七平方公里（11267萬）。撫順市地處遼寧東部的山地丘陵地帶，地勢東高西低。三面環(huán)山，渾河橫貫其中。境內(nèi)主要河流還有東洲河、海新河、古城子河、撫西河等。撫順市概況深辛圳黃新倚摩任爾愚商玩業(yè)綱管弱理粥有犁限飽公澡司序號新?lián)釁^(qū)順城區(qū)望花區(qū)東洲區(qū)撫順縣撫順縣新賓滿族

自治縣清原滿族

自治縣面積

（平方公里）36277112192214235042873921人口

（萬人）3049323740123034撫克順約市甜城狗區(qū)捉順窄城件區(qū)粱面淋積筒最勿大濤、粒人牧口矩最集多妄，因新蠢撫只區(qū)貸人拜口戚密雜度旨最戚大亦，耕其贈次既是讓望芒花胡區(qū)撫順市概況深翅圳滔新攜摩堆爾俱商半業(yè)田管液理挨有坊限政公鍛司撫順市概況行政區(qū)順城區(qū)行政區(qū)劃河東街道、長春街道、葛布街道、將軍堡街道、新華街道、撫順城街道、前甸鎮(zhèn)、河北鄉(xiāng)、會元鄉(xiāng)區(qū)域定位撫順市中心城，商務延展城區(qū)區(qū)域功能行政、金融、文化區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)（裝配制造）、第三產(chǎn)業(yè)區(qū)域規(guī)劃一體兩翼，舊城區(qū)改造區(qū)域布局文化商貿(mào)區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、農(nóng)業(yè)特產(chǎn)區(qū)、休閑度假區(qū)區(qū)域概況深凈圳敘新辮摩悔爾堆商割業(yè)您管莖理白有殖限疾公孟司撫順市概況突嗓出剝西縫部提維升罷北唇部打各造刑中掩部優(yōu)達化壞東扣部治噴理面南采部城市規(guī)劃深淘圳促新輩摩秒爾貓商局業(yè)然管莖理獲有暫限浪公捆司撫順市概況城靈市及發(fā)成展往的費總耍體健目歉標隆是奧：要蠶把子撫留順是市飯建監(jiān)設轉(zhuǎn)成鞠為遍全悶國辜重疤要異的釀高慕加饞工都度都石顏化訊基誰地屠、嫁以叔裝充備擇制殼造油業(yè)里為使重呈點壓的榨新歐型繳工巷業(yè)贏化鴉城賤市聲；完屠成搶老鋤工辨業(yè)沖基碼地懸調(diào)冰整恢改強造盟，實冤現(xiàn)館城攏市吸轉(zhuǎn)行型；通雹過洪經(jīng)舉濟棵、各社造會恒、狐文凱化勿和糠生伍態(tài)眼各啊方手面挑的扭綜襲合唱努召力陸，走撫燭順花市鏡將診成化為蜓遼敘寧裕省猶重閘要襪的旦、碰以畢渾尋河澆文蹄明嬌（廊滿秀文弊化股）賭為銀主認要音特冊色拜的若、奸并躍具乏有白山涌水罩特責點鋒的跳歷起史鹿文愁化疤旅聯(lián)游夏名適城愛；東劃北橫經(jīng)凳濟謝區(qū)疲內(nèi)霜現(xiàn)慶代研化遮的遵特皇大凈型殿城現(xiàn)市虜、確遼傭中怠南酬地懇區(qū)裙重受要完的知增蝦長艘核掠和盆經(jīng)臘濟攏次閥中他心協(xié)，汁在緒整酸個夢東描北土老脹工雅業(yè)合基否地潑振劉興秒以液及腿遼基中扎南畏城橫市摧群巡壽的屠發(fā)謎展窄中蓮起乖到陪綜改合談性脊示倒范挖作泥用鄰，賠成娃為駛國樂內(nèi)蓮貫賀徹咽落蜂實?？频鯇W蛾發(fā)安展藏觀墳和紫構(gòu)牌建蛛和寒諧捏社衣會蜘的壟典口型但示矛范青城抬市四。規(guī)勺劃躍期止末2貓0勺2飽0年G叨D著P總崇量楚為2得2繡0織0億鐘元醉左魂右榜，人床均G嗎D管P達欣到1萬味美殺元典以少上。勾登綁記昏失印業(yè)媽率熊控詢制挽在5敞%以繼內(nèi)敞。城市規(guī)劃深模圳您新配摩油爾歇商愿業(yè)襯管瘦理伏有許限度公盞司撫順市房地產(chǎn)情況整體土地市場情況自2順0仿0多8年存起匹，揚撫就順摔市厭土饞地關(guān)放腐量字以墾西火部澆開控發(fā)衡區(qū)忘為蠻最柄，世其騾次漁為紙順腎城多區(qū)深凈圳徐新循摩桑爾蕉商浸業(yè)以管挺理騙有喊限咳公棄司撫順市房地產(chǎn)情況住宅市場情況序號項目項目位置建筑形態(tài)占地面積

（平方米）容積率面積區(qū)間

（平方米）均價

（元/平方米）圖片1遠洋城順城區(qū)將軍北街小高層、多層、洋房、別墅13400001.12小高層：90-120洋房：85-120聯(lián)排別墅：（待定）小高層：4300多層：5500洋房：65002香山美墅順城區(qū)將軍北山地區(qū)小高層、高層、多層、別墅1100001.48高層：80-120洋房：110-150別墅：260左右高層：4400洋房：5700別墅：85003金地富山葛布北街高層、洋房、別墅3000003.0高層：50-90洋房：90-140聯(lián)排別墅：（待定）高層：3750洋房：50004萬科·金域藍灣沈撫路與中興街交匯處小高層、高層、洋房3200002.2高層：80-140洋房：140-190高層：7000（帶裝修）洋房：75005綠地劍橋撫順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)濱河路2號

多層、高層、小高層、洋房、別墅5438001.13高層：50-90多層90-120洋房：90-130聯(lián)排別墅：210-260高層：3700多層：4000洋房：5000別墅：70006旺力城沈撫大道南旺力大街東高層、別墅1566651

1.3高層：55-140聯(lián)排別墅：210-260高層：4200別墅：7500本山項敞目腐主仔要局競魄爭正對堪手諷-班-它-盆遠跡洋匪城競爭策略本項目遠洋城規(guī)劃容積率1.8局部把容積率用足，多層和別墅容積率坐低高端別墅容積率0.3多層1.01.0200萬平方米占地學校新華一小和北京大地幼兒園公園山體藝術(shù)公園高山公園會所體育和藝術(shù)會所會所遠止洋謠城上規(guī)退劃軍圖深牧圳回新治摩五爾球商怪業(yè)杠管吊理糊有峽限血公嫁司撫般順鉤市冠房遺地璃產(chǎn)市市授場木總輔結(jié)從船以訓上殲住惡宅攤市揪場狂通用過飼實乳地級調(diào)廁查壤情候況記來帆看促，吩遠館洋畢城斃、勞萬掉科扎金滲域芳藍稱灣攻、粥香富山某美落墅役綠見地儲劍營橋陵等疫項然目釘銷細售御情化況建良倆好械，節(jié)金油地細富夏山排和年旺組力志城塘銷倆售承情貢況曾不腦是優(yōu)很心理男想孩。建標議項項勾目晌容趨積塵率棟不盞宜鄭超剃過2睛.主5。建絮議旗戶布型屑區(qū)食間據(jù)：樹小岡高呀層貧：8齒0擾-注1脫2舉0洋劇房惰：1繭2董0咬-檢1嗓6鐵0，掙聯(lián)腦排跳別括墅伐：2滴0炊0庫-頸3禾5賄0慕.順錫城抽區(qū)夜住艷宅證市涂場聾未鉗來由發(fā)孩展倦趨鄙勢縮慧：住牛宅鏈土佛地航放只量神放憤緩鞠，訓整肥體蠢以渣市趙場納消廟化街存任量血為息主產(chǎn)雨品桌面夢積奸將疲逐葡漸捏增胃大盛，努將紀逐刃漸普高拘于允改卵善炎型包居甚住另，丘分孩流頂撫魄順怕市盤其擇他邁區(qū)南域怎的貍高伙端砍客物戶價滋格謊持語續(xù)宜上趟升克，炕在潮順真城哀區(qū)夫域坑逐旋漸跑形敘成“北乳貴”圈停層深員圳趕新趣摩繼爾已商壟業(yè)買管雹理死有飲限忌公瀉司項目位置本紀案沈毒吉鄰高攜速深扛圳制新撇摩故爾備商置業(yè)盾管勇理峽有舌限室公辰司本僻案8扯3驚7畝1碰.覺8容墨積星率總?cè)诮ǚN筑突面越積拉預都計激為1次0贊1萬跌平歡方暮米安暑置女區(qū)掙占殲地爹建倚議明為5曉0畝建壤筑昆面僻積4頌6漏5史8悶5平替方坐米桿住明宅們，蒜便皇利滾店礎和嗎社餐區(qū)香商教業(yè)1說0木0稠0平毛方敞米永，裂其揉余扯商丑鋪8怕0披3鞋5平吼方曾米院社欄區(qū)陰商倚鋪精建握議先在靈商比業(yè)穗?yún)^(qū)險，宵居雷住欺人血口鐮預桐測2鳳0乳0或0放0人以禿上。9妻5舒.者6萬或平泥方閣米遮物普業(yè)宮建罷議規(guī)派劃犧數(shù)商據(jù)葛隸步卻通壓道-地逮塊瓣節(jié)融點稠現(xiàn)優(yōu)狀葛濱布給深欲溝喉和謹高禁山斷路瓣深科溝寒地惜塊距節(jié)婆點對現(xiàn)廈狀高你山量路狼深紋溝顏水己潭高液山杏路膏深濤溝拉地漫塊隨節(jié)央點斜現(xiàn)朋狀項示目起地緣瑞塊以定疼位惱建幫議一跨號排地跟塊二鏡號同地嫁塊三虛號兵地義塊五巧號地襯塊四松號偵地豆塊一鞏號資地趙塊平：迷高號尚隱住坐宅二嶼號配地勺塊品）抓：遙本黑區(qū)供域絞高色端握別檢墅林和替洋鵲房三六號駐地殊塊紛：許鄰震里新中將心茂：困（寨含拜社陣區(qū)色醫(yī)什院貸，厚商冬業(yè)份，徐文遍藝股中夢心+餐商飲+住物宅+小寬學幼濾兒收園四連號稱地提塊駛：覺回顫遷頌安秀置向區(qū)葉高年尚奶居濾住頌區(qū)五漠號資地公塊辱：抽高霉尚違社新區(qū)哨配減備真老燥年苗人露群振活棋動亭設愿施答和范幼即兒仿園楊澆寶蔬民暑先羊生排繪泊制族規(guī)訪劃亦草乏圖楊委寶趕民歇先飽生啄指綱導嗽設嫂計掛院棋完滋成消的滿規(guī)相劃魔設佛計掌初臟步殃方嘩案突逢出暈區(qū)劑域舞產(chǎn)庸品廚特轟點恨，浩提律升州整弦個炕大候盤分的鍛居隆住寸品木質(zhì)嚴。該剩項般目注在規(guī)深埋化嘆設涼計味中告。產(chǎn)腰品育定刃位峽初懶步務構(gòu)弓想物業(yè)類型單位：萬平方米獨立別墅2.1萬平方米（其中3000平方米用于別墅式度假酒店）2．1聯(lián)排別墅10萬平方米10多層洋房區(qū)20萬平方米20小高層住房28萬平方米28高層住房（沿著十字路口路邊布局）30萬平方米30安置區(qū)域含8350平方米商鋪）54260平方米5.4小學和幼兒園小學7000平方米兩個幼兒園各2500平方米1。2社區(qū)鄰里中心（包括社區(qū)健康服務中心設置在二樓，超市一層，文化活動中心和電影院）1.5萬平方米和1萬平方米1.5體育會所和書畫藝術(shù)中心1.2萬平方米（物業(yè)管理公司辦公室，警務中心等），3000平方米高山路會所1.5商業(yè)街區(qū)2萬平方米1.8其他配套設施社區(qū)管理中心，垃圾站，菜市場等0.5書癢畫顯藝期術(shù)尊中廳心柴的蕩管你理重步點馬收廟藏凝滿甚族解風嘆情堵和鎖努層爾竿哈激赤庫相麥關(guān)欠書臺畫撈和覆東鼠北洪山溉水聲書泊畫朋藝圣術(shù)靈作兇品乖，萌為透藝扭術(shù)鵝沙愧龍茫服段務藥，爸豐魂富挨居雀民牧文獲化繳生幣活允。建煩設夏森暫林德藝依術(shù)逝公槍園建已議省充淚分輛利算用襯林索地終資悲源杏建慘設岸森夠林螺公范園哀，被合甚理單規(guī)櫻劃艇登跑山弦路緩徑俯，留設怨置載景淡觀睬亭雀和監(jiān)觀菜景庭塔性。塔建象議賢和侄魯層迅所美側(cè)術(shù)宿學箭院督合陰作枕桃培花鍋源趕主旅題揪藝柿術(shù)徐品森啦林刺公爬園缺建哥議慰在己關(guān)壞鍵飼節(jié)護點逢進律行核藝陷術(shù)見規(guī)越劃圾，地在朗項翁目綿主郊要粱入連口糟和猶重什要大節(jié)他點朽專布題叫創(chuàng)片作遷生裹態(tài)具保進護站和逗桃漸花猛源蔥主爭題淡藝撥術(shù)謠品闊。例絮如卻，爪在脫項踢目膠重流要禾入辛口蘆請畏遼暖寧螺注惱明等書容法刺家棗石橡刻慕陶吉淵替明復的柱桃皂花禮源齊記拘。突崖出羨本郊項聚目館打蘭造伯撫們順石桃戶花橋源再的浮主碧要概思辛路壤，昨在術(shù)城遲市梳中板享絞受昂森室林腎公贊園笑的鄭寧駕靜煉。潭和雕大達學晚合根作凍建陸立已一闊流劈燕的冤小雙學秒和軟幼研兒遲園建匠議茅和廈沈討陽舒師脂范藍學陵院攤或嬸者盤撫絡順積示嚷范磚學慌院息等譽合縮慧作掘，坐聯(lián)兩合跪設強立尼一輔流崇師出資圍力傘量悶的委中即心打?qū)W殺校丑和寧幼膠兒陰園彩。借鄰鑒哨深偽圳衰蔚業(yè)藍銳海文岸乘等果和套北宰京廁師城范星大搏學竹合辭作會的踩成昨功塞經(jīng)啦驗烤。設里計豆結(jié)厘合友自駱然-衛(wèi)-禽-璃-高駝山嫩路英內(nèi)灰部蓮產(chǎn)濾品霧舉糠例高萄山袍路吊內(nèi)草部無保縮慧持臭良置好距自控然禽生旋態(tài)營景聞觀訊，稀松洗樹償較釘多調(diào)，熟有梯自哲然肉形辰成疊的約水允潭武。本軌項帳目碌高送層略、棒小普高愛層隔形仿態(tài)即建肅議法盼式掙建走筑掏色客彩澡大辮氣名精拌致鴨、扁端桐莊握典桐雅杏，而在穗窗予、話檐隨口籌、饞立急面概等榴部潤位嚼采壇用態(tài)古偷典效的升元瓶素掛和質(zhì)符符號嘆，廊線武條柴裝妻飾端簡刊潔虧流林暢示，夾呈勇現(xiàn)鵝細飽節(jié)傅上久的撥體始貼妖與畜完裹美軟。趨營舅造戴莊葡嚴痛、峰尊稻貴盆的熄美枕感進。本惹項填目圖多愿層斗形丑態(tài)節(jié)建池議建怨筑捎采撐用遼成米熟燒硬榮朗庫、腸莊嶺重箭柔栗美度的始純俯法制式兔建更筑近風劣格家。本殺項秀目媽花羞園從洋驗房遷形勉態(tài)源建馬議新敗古攜典送主慣義浙花任園子洋村房項，墨使靠住枕宅僚在刃生淡活彈之叛外制更徹具李藝憑術(shù)義價稠值所、眾文返化瓜價壞值款與淺收萬藏榜價帳值功。本法項示目企聯(lián)顧排擁別頭墅款形修態(tài)鍋建肅議建鉛筑束沿攏山謹勢播層酬層裂而論進捧，冤與涂自升然逮山燭水反相集結(jié)像合伶，肺并倘由配此深生如成孩最才合口理石、益宜致居亂的積社副區(qū)姑。本杯項抗目藝獨談立決別織墅碗形遠態(tài)縣建辛議將拒法歷國谷的役浪鞠漫能與而中豈國繪的厘山競水亡意句境斜完狠美舞融端合旺，吃以鏡新來古紗典灰主四義賣建掀筑犧風咳格丙，煙為陷撫刑順慎奉渠獻遵一淺場蚊東蜜情體西罷韻播的振奢淋華蔬人撫居懲盛辱宴躺。法壁式扯合學院臺別馬墅法致式灘合餐院此是大在獵綠充城猛法夫式尋排鋤屋擺基垮礎葬上彩升黃級喬的婆一料種仁產(chǎn)彩品喘形幼態(tài)值，惜是吉綠盒城粉最致新粗研拆發(fā)牧產(chǎn)撕品跡，堂法賄式久合龍院澤將肺傳惰承鈴法職國加古斃典虜主糕義最與絲式新說古鄰典笑主襲義秀的德建輝筑逼立昂面狐風鋸格巾并派自列成序一齡體趙，纏使需法北蘭托西描民由族構(gòu)的位浪媽漫動主圣義上審元美刻觀邁和鼻恒炮久欠居冒住懸理袍念萌與院中纏式焦生消活排習總慣徑有妨機顯結(jié)瀉合呈，喬以挺打予造售出躁合礙肥湯翡這翠垮湖認玫強瑰球園棋獨板有鞭的混建歸筑小美丘感銷和會人握文墳品和位舟。項國目渴分扮期安建模設未建險議在汗首極先輪進曬行腸安冰置防房顧建災設怠的臂同救時歸，裹考晉慮榆一踩期喉商梅品耕房缸建儀設扭。建句議凡項鬧目紀一沒期阿建只設安地謊塊3號民地羞塊神，摔二劍期咱建精設趟二肌號低地爆塊咱，帳三仗期新建棚設羨一蔥號窮地蹦塊原，虧四放期濤建袋設寶五志號浪地寶塊臉。一棍號選地層塊三封期二松號暖地懂塊二加期三客號既地頌塊一爺期五片號地衛(wèi)塊四葵期四過號裙地起塊項秧目健一介期車高魄層騰部共分齊戶篩型競比扯例項筒目疊一亭期巴以維高惱層南和綠小墓高蘿層寄為虛主建披議紛高肝層層部校分6其0平敏方禿米演一激室晴戶唯型豪占斤有3分0贊%8便0平爽方辦米粱兩胡室笨戶雄型