淺談?lì)A(yù)售階段工程管理淺談?lì)A(yù)售階段工程管理前言/PREFACE預(yù)售階段的工程管理，顯而易見(jiàn)說(shuō)的是房地產(chǎn)商品房預(yù)售節(jié)點(diǎn)實(shí)體工程應(yīng)達(dá)到一定的形象進(jìn)度，圍繞這一目標(biāo)開展相應(yīng)的工程管理內(nèi)容，建設(shè)單位（以后簡(jiǎn)稱甲方）在工程管理過(guò)程中起核心領(lǐng)導(dǎo)作用，主要工作：制定終極目標(biāo)（即工程達(dá)預(yù)售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)），協(xié)調(diào)解決制約關(guān)鍵工作推進(jìn)的因素，橫向打通公司相關(guān)部門（技術(shù)、合約、營(yíng)銷）協(xié)調(diào)，縱向協(xié)調(diào)各工序（總分包）工作面銜接等工作。密切關(guān)注各工序的人機(jī)料法環(huán)的動(dòng)態(tài)變化，及時(shí)采取措施糾偏，使之達(dá)到甲方核心的預(yù)售節(jié)點(diǎn)。以某工程為實(shí)例以總包進(jìn)場(chǎng)及預(yù)售前主體結(jié)構(gòu)施工為主線，闡述預(yù)售階段甲方工程管理的要點(diǎn)，希望能給相關(guān)朋友以幫助，不足之處請(qǐng)多指正。前言/PREFACE預(yù)售階段的工程管理，顯而易見(jiàn)說(shuō)的是房地產(chǎn)LOGO某某科技集團(tuán)1預(yù)售條件項(xiàng)目概況過(guò)程管控復(fù)盤分析目錄234LOGO某某科技集團(tuán)1預(yù)售條件項(xiàng)目概況過(guò)程管控復(fù)盤分析目錄2LOGO某某科技集團(tuán)第一部分預(yù)售條件《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》以上四證完成后具備施工條件，達(dá)到預(yù)售形象進(jìn)度即可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證明。LOGO某某科技集團(tuán)第一部分預(yù)售條件《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)預(yù)售條件出讓金25%預(yù)售登記LOGO某某科技集團(tuán)工程預(yù)售形象進(jìn)度依據(jù)中華共和國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條:商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:一已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán);二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;三按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;四向縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。根據(jù)以上規(guī)定：XX市高層住宅工程達(dá)預(yù)售為地上三層主體結(jié)構(gòu)預(yù)售條件出讓金25%預(yù)售登記LOGO某某科技集團(tuán)工程預(yù)售形象LOGO某某科技集團(tuán)第二部分項(xiàng)目概況01項(xiàng)目基本情況02回款目標(biāo)03預(yù)售工程管理策劃LOGO某某科技集團(tuán)第二部分項(xiàng)目概況01項(xiàng)目基本情況02回款01項(xiàng)目基本情況LOGO某某科技集團(tuán)XX項(xiàng)目有4棟住宅（1、2、3#樓為27層住宅、5#樓為15層公租房）一棟商業(yè)（6#樓）組成，總占地面積1.3萬(wàn)平方米，總建筑面積5.3萬(wàn)平米，可售商品房324套，3.37萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)預(yù)售貨值4.55億元。3#樓6#樓1#樓5#樓2#樓01項(xiàng)目基本情況LOGO某某科技集團(tuán)XX項(xiàng)目有4棟住宅（1、02回款目標(biāo)LOGO某某科技集團(tuán)根據(jù)公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)本項(xiàng)目制定了銷售目標(biāo)，根據(jù)銷售目標(biāo)進(jìn)行目標(biāo)分解，結(jié)合實(shí)際情況推導(dǎo)出開售時(shí)間。銷售目標(biāo)：4.5億6#樓目標(biāo)分解銷售金額完成時(shí)間開售時(shí)間3#樓5#樓2#樓1#樓1#2#3#住宅6#樓商業(yè)車位4.05億0.15億0.3億2019.9.152019.10.152021.12.152019.6.152019.7.152021.10.1502回款目標(biāo)LOGO某某科技集團(tuán)根據(jù)公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)本項(xiàng)02預(yù)售工程管理策劃-預(yù)售目標(biāo)設(shè)定LOGO某某科技集團(tuán)根據(jù)開售時(shí)間制定預(yù)售證辦理完成時(shí)間，從而確定工程達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)（地上三層結(jié)構(gòu)）的完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)，針對(duì)工程預(yù)售節(jié)點(diǎn)編制預(yù)售工程管理策劃，發(fā)揮工程管理的核心主導(dǎo)作用，確保工程按要求達(dá)預(yù)售，為銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造先決條件。各樓棟工程達(dá)預(yù)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)表目標(biāo)分解1#2#3#住宅6#樓商業(yè)車位開售時(shí)間2019.6.152019.7.152021.10.15預(yù)售證辦理2019.6.142019.7.14無(wú)需辦理工程達(dá)預(yù)售（主體三層）2019.5.312019.6.30備注工程達(dá)預(yù)售預(yù)留14天時(shí)間辦理預(yù)售證02預(yù)售工程管理策劃-預(yù)售目標(biāo)設(shè)定LOGO某某科技集團(tuán)根據(jù)開02預(yù)售工程管理策劃-重難點(diǎn)分析LOGO某某科技集團(tuán)根據(jù)《各樓棟工程達(dá)預(yù)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)表》，1#2#3#樓貨值4.05億，占回款目標(biāo)的90%，也是最先開始的一批，6#商業(yè)及車位回款占比10%，不是回款的重點(diǎn)，且屬于后期以及施工條件成熟后進(jìn)行銷售的部分，壓力不大，而5#樓為公租房，當(dāng)?shù)匾?guī)定商品房預(yù)售公租房也需要達(dá)到相應(yīng)進(jìn)度，5#樓雖不是商品房，但與1#2#3#樓工程同等重要，因此預(yù)售階段工程管理策劃重點(diǎn)考慮1#2#3#5#樓，確保四棟樓快速達(dá)到預(yù)售條件。02預(yù)售工程管理策劃-重難點(diǎn)分析LOGO某某科技集團(tuán)根據(jù)《各02預(yù)售工程管理策劃-職能條線工作準(zhǔn)備職能條線名稱前期開發(fā)部工作內(nèi)容完成情況備注LOGO某某科技集團(tuán)國(guó)土使用證/建設(shè)用地規(guī)劃許可證/建設(shè)工程規(guī)劃許可證已完成施工許可證技術(shù)設(shè)計(jì)部現(xiàn)場(chǎng)基準(zhǔn)點(diǎn)位施工圖審查、施工圖合約部營(yíng)銷部總包單位、監(jiān)理單位、前期甲分包確定案場(chǎng)已開放，對(duì)項(xiàng)目已開始宣傳蓄客已完成已完成已完成已完成02預(yù)售工程管理策劃-職能條線工作準(zhǔn)備職能條線名稱前期開發(fā)部02預(yù)售工程管理策劃-現(xiàn)場(chǎng)工程準(zhǔn)備工作分項(xiàng)工作內(nèi)容現(xiàn)場(chǎng)臨建設(shè)施現(xiàn)場(chǎng)條件周邊道路完成情況已完善方案已定LOGO某某科技集團(tuán)備注修臨時(shí)道路至四環(huán)主路，滿足施工需求已完成甲方項(xiàng)目組織架構(gòu)組織準(zhǔn)備總包、監(jiān)理單位組織架構(gòu)施工組織設(shè)計(jì)、前期各專項(xiàng)施工方案圖紙會(huì)審已完成完善中階段性完成根據(jù)建設(shè)規(guī)模配備項(xiàng)目經(jīng)理，土建、安裝各1名總包五大負(fù)責(zé)人齊全監(jiān)理配備項(xiàng)目經(jīng)理，土建、安裝各1名技術(shù)準(zhǔn)備地下部分已完成02預(yù)售工程管理策劃-現(xiàn)場(chǎng)工程準(zhǔn)備工作分項(xiàng)工作內(nèi)容現(xiàn)場(chǎng)臨建設(shè)02預(yù)售工程管理策劃-工程計(jì)劃LOGO某某科技集團(tuán)1#2#3#樓住宅施工計(jì)劃分項(xiàng)工程基礎(chǔ)墊層基礎(chǔ)防水及保護(hù)層基礎(chǔ)筏板施工負(fù)二層結(jié)構(gòu)負(fù)一層結(jié)構(gòu)1-3層主體結(jié)構(gòu)開始時(shí)間2019/4/202019/4/212019/4/232019/4/302019/5/82019/5/16完成時(shí)間2019/4/202019/4/222019/4/292019/5/72019/5/152019/5/31工期1278816分項(xiàng)工程5#樓公租房施工計(jì)劃開始時(shí)間完成時(shí)間工期基礎(chǔ)墊層基礎(chǔ)防水及保護(hù)層基礎(chǔ)筏板施工負(fù)二層結(jié)構(gòu)負(fù)一層結(jié)構(gòu)1-3層主體結(jié)構(gòu)2019/4/202019/4/212019/4/232019/4/272019/5/42019/5/112019/4/202019/4/222019/4/262019/5/32019/5/102019/5/24124771402預(yù)售工程管理策劃-工程計(jì)劃LOGO某某科技集團(tuán)1#2#302預(yù)售工程管理策劃-資源配置1#2#3#樓住宅資源配置計(jì)劃（單棟）分項(xiàng)工程工期（d）材料準(zhǔn)備機(jī)械準(zhǔn)備人員準(zhǔn)備砼工：10人防水工：10人。砼工：8人LOGO某某科技集團(tuán)基礎(chǔ)墊層基礎(chǔ)防水及保護(hù)層基礎(chǔ)筏板施工負(fù)二層-負(fù)一層結(jié)構(gòu)12砼：51m3汽車泵一臺(tái)防水卷材：520㎡砼：烤槍10把，汽27m3車泵一臺(tái)7砼：650m3鋼筋：110T模板：500㎡每層：砼：360m3鋼筋：60T模板：3000㎡每層：砼：240m3鋼筋：36T模板：1800㎡鋼筋工;30人，木一臺(tái)汽車泵工：10人；砼工：鋼筋機(jī)械20人鋼筋工;28人，木鋼筋機(jī)械一組工：40人；砼工：汽車泵一臺(tái)20人鋼筋機(jī)械一組鋼筋工;17人，木地泵一臺(tái)工：36人；砼工：15人81-3層主體結(jié)構(gòu)16備注：1、地下室：第1-5天鋼筋施工，同時(shí)模板穿插完成；6-7天砼澆筑。2、地下室結(jié)構(gòu)層：第0-1.5天墻柱鋼筋施工；第1.5-3天墻柱模板施工；第3-5天頂板模板施工；第5-7天梁板鋼筋施工。第7-8天砼澆筑。3、地上結(jié)構(gòu)層：第0-1.5天墻柱鋼筋施工；第1.5-2天墻柱模板施工；第2-4天頂板模板施工；4-5天梁板鋼筋施工。第5-5.5天砼澆筑。鋼筋工0.6T/d（筏板0.8T/d），木工20㎡/d4、公租房資源配置為住宅的2/3。02預(yù)售工程管理策劃-資源配置1#2#3#樓住宅資源配置計(jì)劃LOGO某某科技集團(tuán)第三部分過(guò)程管控01過(guò)程主線分析02工作面移交管理03生產(chǎn)要素管理04驗(yàn)收及內(nèi)業(yè)管理LOGO某某科技集團(tuán)第三部分過(guò)程管控01過(guò)程主線分析02工過(guò)程管控-主線分析LOGO某某科技集團(tuán)土方及樁基工作面移交總包主體施工基礎(chǔ)墊層施工基礎(chǔ)筏板施工地下室結(jié)構(gòu)施工1-3層主體結(jié)構(gòu)施工過(guò)程管控-主線分析LOGO某某科技集團(tuán)土方及樁基工作面移交總過(guò)程管控-主線分析LOGO某某科技集團(tuán)土方及樁基工作面移交總包主體施工一般土方施工工期具有不確定性，此工作面是移交總包施工的關(guān)鍵一步，此后工期可防可控，因此土方及樁基施工越提前越好，決不能出現(xiàn)退后的情況。如出現(xiàn)退后真的要考慮整個(gè)預(yù)售進(jìn)度的調(diào)整了。基礎(chǔ)墊層施工基礎(chǔ)墊層施工是總包主體施工開始的標(biāo)志，所以前置工作如基槽清理、驗(yàn)槽等工作提前準(zhǔn)備。過(guò)程管控-主線分析LOGO某某科技集團(tuán)土方及樁基工作面移交總過(guò)程管控-主線分析LOGO某某科技集團(tuán)基礎(chǔ)筏板施工筏板施工意味著砼、鋼筋、木工班組全面到位，材料（砼、鋼筋、模板、輔材）、機(jī)械（塔吊、砼泵車等）全面準(zhǔn)備就緒，是總包施工能力的綜合檢驗(yàn)。因此此階段重點(diǎn)圍繞總包施工水平及綜合能力展開，同時(shí)建設(shè)單位要給予足夠的壓力確?；A(chǔ)底板按時(shí)完成。地下室結(jié)構(gòu)施工地下室結(jié)構(gòu)含鋼量大，模板量大，砼量多等特點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注施工作業(yè)面的作業(yè)人數(shù)及工序銜接的緊湊性，同時(shí)一定要強(qiáng)調(diào)總包多上人員搶工或晚上加班，不能以標(biāo)準(zhǔn)層上人標(biāo)準(zhǔn)去安排。過(guò)程管控-主線分析LOGO某某科技集團(tuán)基礎(chǔ)筏板施工筏板施工意過(guò)程管控-主線分析LOGO某某科技集團(tuán)1-3層主體結(jié)構(gòu)施工地上主體施工主要考慮首層結(jié)構(gòu)施工配模的問(wèn)題，適當(dāng)給予工期的延長(zhǎng)；在地下室結(jié)構(gòu)施工后，作業(yè)人員已很熟練，所以內(nèi)在組織生產(chǎn)上已無(wú)大問(wèn)題。此階段重點(diǎn)提高總包施工積極性，一鼓作氣全面達(dá)到預(yù)售形象進(jìn)度。過(guò)程管控-主線分析LOGO某某科技集團(tuán)1-3層主體結(jié)構(gòu)施工地過(guò)程管控-工作面移交管理LOGO某某科技集團(tuán)01土方移交支護(hù)土方作業(yè)按預(yù)售樓棟順序逐層開挖及時(shí)移交支護(hù)，并錯(cuò)開流水施工，確保快速并不窩工。02如果土質(zhì)情況好，支護(hù)和主體可同時(shí)施工支護(hù)移交樁基（若有）支護(hù)作業(yè)按預(yù)售樓棟順序施工，并及時(shí)移交樁基或總包主體施工，并錯(cuò)開流水施工過(guò)程管控-工作面移交管理LOGO某某科技集團(tuán)01土方移交支護(hù)過(guò)程管控-工作面移交管理LOGO某某科技集團(tuán)03基礎(chǔ)墊層移交基礎(chǔ)防水基礎(chǔ)墊層應(yīng)根據(jù)防水設(shè)計(jì)的材質(zhì)確定施工質(zhì)量，盡量減少工序確保節(jié)約工期。04測(cè)量放線移交墻柱鋼筋測(cè)量放線分大軸線和構(gòu)件，應(yīng)多安排人員，短時(shí)間完成，盡量不占用黃金施工時(shí)間。過(guò)程管控-工作面移交管理LOGO某某科技集團(tuán)03基礎(chǔ)墊層移交過(guò)程管控-工作面移交管理LOGO某某科技集團(tuán)05墻柱鋼筋移交模板工程墻柱鋼筋一般包括電渣壓力焊和直螺紋連接及綁扎連接，重視各工序的平行施工。06梁板鋼筋移交砼施工梁板鋼筋要搶，必要時(shí)可調(diào)集其他樓的工人或臨時(shí)召集人員搶工，盡快移交砼施工。過(guò)程管控-工作面移交管理LOGO某某科技集團(tuán)05墻柱鋼筋移交過(guò)程管控-生產(chǎn)要素管理LOGO某某科技集團(tuán)人機(jī)料法環(huán)過(guò)程管控-生產(chǎn)要素管理LOGO某某科技集團(tuán)人機(jī)料法環(huán)過(guò)程管控-生產(chǎn)要素管理LOGO某某科技集團(tuán)鋼筋工木工人砼工外架工根據(jù)資源配置計(jì)劃和不同施工階段，準(zhǔn)備好各樓棟人員數(shù)量。原則上1、筏板鋼筋工程量大，以1#樓為例至少保證35名鋼筋工持續(xù)施工。2、地下室主體結(jié)構(gòu)模板工程量大，以1#樓為例至少保證30人木工持續(xù)施工。3、各主體結(jié)構(gòu)層砼澆筑前梁板鋼筋施工需要搶，必要時(shí)調(diào)集額外人員搶工。4、施工過(guò)程中一定嚴(yán)密關(guān)注現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人員數(shù)量，清楚每一施工階段所需人員，如有偏差立即召集各參建單位糾偏。一天也不能拖。雜工過(guò)程管控-生產(chǎn)要素管理LOGO某某科技集團(tuán)鋼筋工木工人砼工外過(guò)程管控-生產(chǎn)要素管理LOGO某某科技集團(tuán)塔吊1、一棟樓一臺(tái)塔吊。2、塔吊需在澆筑砼墊層具備使用條件。砼泵車機(jī)械鋼筋加工機(jī)械一般外租，需在澆筑砼前2日聯(lián)系好。要關(guān)注總包機(jī)械使用情況，避免因此耽誤工期。切斷機(jī)，彎曲機(jī)，直螺紋車絲機(jī)，電焊機(jī)等一套機(jī)械，原則上最多供應(yīng)2棟樓使用。其他挖機(jī)、鏟車等，用于場(chǎng)平修路等。過(guò)程管控-生產(chǎn)要素管理LOGO某某科技集團(tuán)塔吊1、一棟樓一臺(tái)過(guò)程管控-生產(chǎn)要素管理LOGO某某科技集團(tuán)鋼筋至少鋼筋綁扎前3天到場(chǎng)，確保加工期充足滿足鋼筋綁扎進(jìn)度。砼材料砼提前1天報(bào)送工程量，給予攪拌站準(zhǔn)備時(shí)間。模板、木方提前3天進(jìn)場(chǎng)，需要配模等工作。其他過(guò)程管控-生產(chǎn)要素管理LOGO某某科技集團(tuán)鋼筋至少鋼筋綁扎前過(guò)程管控-生產(chǎn)要素管理LOGO某某科技集團(tuán)施工圖紙施工方案施工組織設(shè)計(jì)技術(shù)交底方法圖紙會(huì)審工法樣板過(guò)程管控-生產(chǎn)要素管理LOGO某某科技集團(tuán)施工圖紙施工方案施過(guò)程管控-生產(chǎn)要素管理LOGO某某科技集團(tuán)安全文明周邊道路公司職能條線需求環(huán)境關(guān)注天氣預(yù)報(bào)周邊居民、學(xué)校、商場(chǎng)等場(chǎng)所關(guān)系維護(hù)政府部門關(guān)系協(xié)調(diào)（質(zhì)檢、案件、各級(jí)行政環(huán)保部門）過(guò)程管控-生產(chǎn)要素管理LOGO某某科技集團(tuán)安全文明周邊道路公復(fù)盤分析-計(jì)劃與實(shí)際對(duì)照LOGO某某科技集團(tuán)1#樓住宅施工計(jì)劃分項(xiàng)工程基礎(chǔ)墊層基礎(chǔ)防水及保護(hù)層基礎(chǔ)筏板施工負(fù)二層結(jié)構(gòu)負(fù)一層結(jié)構(gòu)1-3層主體結(jié)構(gòu)開始時(shí)間2019/4/202019/4/212019/4/232019/4/302019/5/82019/5/16完成時(shí)間2019/4/202019/4/222019/4/292019/5/72019/5/152019/5/31工期1278816分項(xiàng)工程基礎(chǔ)墊層基礎(chǔ)防水及保護(hù)層基礎(chǔ)筏板施工負(fù)二層結(jié)構(gòu)負(fù)一層結(jié)構(gòu)1-3層主體結(jié)構(gòu)1#樓住宅實(shí)際施工時(shí)間開始時(shí)間2019/4/202019/4/212019/4/242019/5/1