2017文旅地產產業(yè)研究2017文旅地產產業(yè)研究壹文旅地產發(fā)展趨勢壹文旅產業(yè)是指與人的休閑生活、文化行為、體驗需求（物質的、精神的）密切相關的領域。主要是以旅游業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)和文化產業(yè)為龍頭形成的經濟形態(tài)和產業(yè)系統(tǒng)，一般包括主題公園、博物館、文化創(chuàng)意、餐飲業(yè)、影視娛樂、酒店住宿、交通出行、旅行服務以及由此連帶的產業(yè)集群。文旅地產指后人通過對原有的文旅資源的基礎上進行的創(chuàng)造性（或者修復性）盈利（或非盈利）的綜合型開發(fā)，是以文旅資源為導向型的土地綜合開發(fā)。這種開發(fā)模式需要在地方性政府與發(fā)展商、地產與旅游業(yè)、公共產品與私人產品的有機互補或組合機制來運轉。?第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢文旅產業(yè)的概念是什么？文旅產業(yè)是指與人的休閑生活、文化行為、體驗需求（物質的、精神第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢國家旅游局數(shù)據(jù)顯示，2008年，國內旅游人數(shù)20億人次，2015年達40億人次，7年翻一番。2015年共有41.2億人次國內或出境游，相當于全國人口一年旅游近3次。據(jù)國家旅游局預計，我國旅游度假行業(yè)將形成10萬億級支柱產業(yè)。毋容置疑，這是大眾樂于消費的朝陽行業(yè)，預示著文旅產業(yè)的投資窗口已然打開。

文旅產業(yè)的紅利可觀第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢國家旅游局數(shù)據(jù)顯示，2008年，國第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢文旅產業(yè)迎“黃金時代”《國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》提出，力爭到2020年我國旅游產業(yè)規(guī)模、質量、效益基本達到世界旅游強國水平。2016年起至2020年，是我國旅游業(yè)發(fā)展實現(xiàn)質的飛躍，由旅游大國邁向旅游強國的關鍵5年。中國文旅強化發(fā)展的時代已然到來。但中國文旅的發(fā)展仍然存在諸多需要提升與改進的內容，并需與城市特色和文化發(fā)展緊密結合，這亦成為中國文旅發(fā)展亟需解決的時代課題。第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢文旅產業(yè)迎“黃金時代”《國務院關于第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢政策背景解讀2016年年初房地產市場政策環(huán)境相對寬松2016年下半年房地產市場政策環(huán)境收緊房地產政策2013年以來至今，旅游環(huán)境政策一直以刺激市場發(fā)展為主。旅游政策十三五以來中國文化產業(yè)進入大數(shù)據(jù)時代，文化產業(yè)大解構、大變革、大融合、大轉型、大升級的歷史機遇期。文化政策042016年年初連續(xù)降息刺激市場資金釋放2017年初逆回購加息，貨幣政策中性偏緊貨幣政策第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢政策背景解讀2016年年初房地產市第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢房地產政策2016年初，房地產市場政策環(huán)境相對寬松，中央和地方政策雙管齊下，各類“微刺激”手段及救市政策讓多數(shù)處于救市區(qū)域的旅游地產受益匪淺。2016年下半年，一二線房地產市場房價上漲幅度過快，全國房地產市場政策由松變緊，限購限價多措并舉加大樓市調控力度，房地產主題詞由“消化庫存”變成“抑制房地產泡沫”。一線房地產市場限購政策升級、二線發(fā)地產市場限購重啟，對于文旅地產是一個機遇。旅游政策2013年以來至今，旅游環(huán)境政策一直以刺激市場發(fā)展為主?！堵糜畏ā?/p>

《國民旅游休閑綱要》

2014《關于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》2015年

“515戰(zhàn)略”、“旅游+”戰(zhàn)略、全域旅游戰(zhàn)略2016年《

120億旅游基建基金申報啟動》創(chuàng)新理念深化改革推動旅游向觀光休閑度假多樣化轉變注重文化傳承，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。重點支持休閑度假旅游、鄉(xiāng)村旅游、文化旅游、研學旅行、旅游小城鎮(zhèn)和新產品、新業(yè)態(tài)項目。第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢房地產政策旅游政策2014年，關于推進文化創(chuàng)意和設計服務與相關產業(yè)融合發(fā)展的若干意見。2015年，“十三五”規(guī)劃綱要提出“公共文化服務體系基本建成，文化產業(yè)成為國民經濟支柱性產業(yè)”的發(fā)展目標。2016年，文化政策關于推進文化創(chuàng)意和設計服務與相關產業(yè)融合發(fā)展的若干意見。國家的文化扶持政策為發(fā)展文化旅游、發(fā)展文化產業(yè)保駕護航。文化政策2016年初，央行連續(xù)降息降準刺激市場資金釋放。2017年初，央行連續(xù)上調逆回購利率和SLF利率，市場資金流動性趨緊，去金融及貨幣政策的去杠桿成為2017年上半年的主要旋律。隨著貨幣政策的日益趨緊，著房貸利率存在著大幅上調的風險地產銷量或將持續(xù)下行，而地產市場的嚴冬或將到來。金融政策第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢2014年，關于推進文化創(chuàng)意和設計服務與相關產業(yè)融合發(fā)展的若第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢企業(yè)投資解讀傳統(tǒng)旅游地產開發(fā)企業(yè)長隆、宋城、中青旅、港中旅、華僑城等傳統(tǒng)旅游地產開發(fā)企業(yè)的業(yè)績仍保持快速增長;大型綜合運營商迪斯尼集團、曲江文旅、陜西文投等精品酒店運營商精品酒店產業(yè)運營商花間堂、安縵法云、悅榕莊、富春酒店、裸心谷一線房地產開發(fā)企業(yè)大型綜合運營商一線房地產轉型開發(fā)企業(yè)萬達、碧桂園、恒大、綠地、龍湖、新華聯(lián)、萬科、中弘等實力房地產企業(yè)還在持續(xù)加碼旅游地產。其他社會資本平安、復星、長影等其他領域的實力企業(yè)也還在積極布局旅游地產。傳統(tǒng)旅游地產開發(fā)企業(yè)其他社會資本第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢企業(yè)投資解讀傳統(tǒng)旅游地產開發(fā)企業(yè)大第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢企業(yè)投資領域和方向歷史文化街區(qū)旅游度假景區(qū)文旅小鎮(zhèn)綜合體文創(chuàng)產業(yè)園精品主題酒店HumanresourceplanningRecruitingandconfigurationThedevelopmentandtrainingCompensationmanagementPerformancemanagementLaborrelations文創(chuàng)衍生商品第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢企業(yè)投資領域和方向歷史文化街區(qū)旅游第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢主要投資區(qū)域東北地區(qū)華北地區(qū)華東地區(qū)華南地區(qū)文創(chuàng)引領，鄉(xiāng)村回歸3小時經濟圈和消費能力最強的旅游市場，文創(chuàng)產業(yè)正在升級換代，目前集中了國內數(shù)量最多的歷史文化街區(qū)、文旅小鎮(zhèn)、主題樂園和精品酒店、民宿，文創(chuàng)產業(yè)向體驗化、品質化轉型升級。地產形成規(guī)模和品牌效應旅游地產發(fā)展形成規(guī)模和品牌效應，主題樂園、水上樂園和文創(chuàng)小鎮(zhèn)成為珠三角地區(qū)文創(chuàng)產業(yè)市場的重要產業(yè)。海南島成為三亞全球矚目的國際旅游島，旅游地產是借助稀缺濱海資源獲得大發(fā)展。西南地區(qū)少數(shù)民族文化內涵突出少數(shù)民族文化地區(qū)高度集中，自然和旅游資源豐富，具有民族文化特點的古鎮(zhèn)、古街、古村和精品酒店、民宿數(shù)量眾多。文旅轉型升級文化底蘊豐富，人文資源眾多，但霧霾的環(huán)境惡化影響旅游的發(fā)展，低水平的供給無法滿足人們日益提高的需求，轉變旅游發(fā)展方式實現(xiàn)旅游跨越發(fā)展。初級階段，但擁有亮點東北地區(qū)文旅產業(yè)發(fā)展較為初級，但目前萬達集團在長白山地區(qū)開發(fā)了國際旅游度假區(qū)，成為全國非常有影響力的“旅游+酒店+購物+體育+高爾夫的首屈一指的旅游綜合體。中原地區(qū)初級階段，發(fā)展?jié)摿薮笾性貐^(qū)文創(chuàng)產業(yè)處于發(fā)展階段，但潛力巨大，河南文創(chuàng)產業(yè)以鄭州和開封為主，未來“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”形式的文旅小鎮(zhèn)，是中原地區(qū)文化旅游發(fā)展的重要突破口。第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢主要投資區(qū)域東北地區(qū)華北地區(qū)華東地貳文旅地產開發(fā)模式貳第二部分：文旅地產開發(fā)模式1、自然資源依托型地產2、文化資源依托型地產3、產業(yè)資源驅動型地產第二部分：文旅地產開發(fā)模式1、自然資源依托型地產特征：圍繞AAAAA、AAAA級自然景區(qū)開發(fā)的景區(qū)配套地產地產類型：精品酒店配套、度假旅游地產等目標客群：休閑度假人群、自駕散客人群關鍵點：AAAAA、AAAA級自然景區(qū)的配套精品內容和品牌典型案例：麗江悅榕莊、西溪花間堂類型一：自然資源依托型第二部分：文旅地產開發(fā)模式特征：圍繞AAAAA、AAAA級自然景區(qū)開類型二：文化資源依托型第二部分：文旅地產開發(fā)模式特征：文化內涵深厚的文旅地產或者配套地產地產類型：古鎮(zhèn)歷史文化小鎮(zhèn)、宗教文化旅游地產目標客群：自駕散客群體、文化愛好群體關鍵點：運營招商和地產開發(fā)能力典型案例：浙江烏鎮(zhèn)歷史街區(qū)、杭州良渚文化村類型二：文化資源依托型第二部分：文旅地產開發(fā)模式特征：文化內特征：城市內文化創(chuàng)意、休閑娛樂產業(yè)為主導的產業(yè)園區(qū)地產類型：文創(chuàng)產業(yè)創(chuàng)意園區(qū)目標客群：城市消費居民、外地旅游人群關鍵點：運營招商、品牌商家資源和配套地產開發(fā)能力典型案例：北京798藝術區(qū)、上海紅坊類型三：產業(yè)資源驅動型第二部分：文旅地產開發(fā)模式特征：城市內文化創(chuàng)意、休閑娛樂產業(yè)為主導的產業(yè)園區(qū)類型三：產第二部分：文旅地產開發(fā)模式1、案例一：麗江悅榕莊2、案例二：浙江烏鎮(zhèn)歷史街區(qū)3、案例三：北京798藝術區(qū)第二部分：文旅地產開發(fā)模式1、案例一：麗江悅榕莊第二部分：文旅地產開發(fā)模式案例一：麗江悅榕莊玉龍雪山腳下的悅榕莊，是目前中國最貴的精品酒店度假項目之一，極大地提升了玉龍雪山景區(qū)的品牌檔次和旅游影響力。2015年，玉龍雪山接待海內外游客達到2700萬人次。五十五棟納西式的別墅均朝東北向，三百五十英尺的寬敞空間里包括室外溫水按摩浴池或私人泳池。其建筑體均采用當?shù)靥赜薪ú呐d建而成，例如五彩石及納西灰磚。價格：均價1400元第二部分：文旅地產開發(fā)模式案例一：麗江悅榕莊玉龍雪山腳下的悅案例二：浙江烏鎮(zhèn)歷史街區(qū)文旅IP智造，通過“江南水鄉(xiāng)”——“戲劇烏鎮(zhèn)”——“國際互聯(lián)網(wǎng)的烏鎮(zhèn)”三級跳，成就烏鎮(zhèn)IP體系。第二部分：文旅地產開發(fā)模式02戲劇烏鎮(zhèn)01江南水鄉(xiāng)03國際互聯(lián)網(wǎng)江南水鄉(xiāng)，枕水人家，劉若英的來過就不曾離開，朗朗上口以烏鎮(zhèn)西柵的木屋、石橋、巷陌甚至烏篷船為舞臺，獻上上千場精彩演出，打造古鎮(zhèn)嘉年華。截止到2016年，烏鎮(zhèn)已經舉辦了三屆世界互聯(lián)網(wǎng)大會，成為了互聯(lián)網(wǎng)永久性會址。案例二：浙江烏鎮(zhèn)歷史街區(qū)文旅IP智造，通過“江南水鄉(xiāng)”——“第二部分：文旅地產開發(fā)模式項目選址：北京朝陽區(qū)酒仙橋街道大山子地區(qū)建筑時間：20世紀50年代（包豪斯風格）占地面積：近450畝建筑面積：20.37萬平米文化創(chuàng)意產業(yè)類企業(yè)租賃面積：13萬平米屬于藝術創(chuàng)作、展示和交流的占全部機構的57%，設計類包括空間設計、廣告設計、家具家居設計和服裝與形象設計站全部機構的28%以上，還有傳播發(fā)行和書店及餐飲酒吧一類的跟藝術創(chuàng)造有關的一些業(yè)態(tài)。案例三：北京798藝術區(qū)作為國際藝術品交易交流中心，承載展覽、展示、交易、拍賣，承接國際文化交流活動等重要功能。第二部分：文旅地產開發(fā)模式項目選址：北京朝陽區(qū)酒仙橋街道大山第二部分：文旅地產開發(fā)模式“舊工業(yè)廠房改造+國際藝術企業(yè)入駐+商業(yè)運營”的開發(fā)方式010203國際企業(yè)機構入駐舊廠房改造充分利用原有廠房的風格(德國包豪斯建筑風格)，稍作裝修和修飾，轉化成為富有特色的藝術展示和創(chuàng)作空間。商業(yè)運營國際一流的尤倫斯當代藝術中心、西班牙伊比利亞當代藝術中心、美國佩斯畫廊等國際大型藝術機構紛紛入駐。案例三：北京798藝術區(qū)酒吧、餐廳、書店、咖啡店等商業(yè)業(yè)態(tài)運營，提高了798項目的商業(yè)價值，更好地為外地旅游者和文化藝術愛好者服務。第二部分：文旅地產開發(fā)模式“舊工業(yè)廠房改造+國際藝術企業(yè)入駐在798藝術區(qū)的成功開發(fā)，帶動園區(qū)租金上漲，在798藝術區(qū)的輻射帶動下，周邊形成了十余個文化藝術集聚園區(qū)和其他樓盤項目，提高了區(qū)域的文化價值和周邊區(qū)域的土地價值。案例三：北京798藝術區(qū)第二部分：文旅地產開發(fā)模式在798藝術區(qū)的成功開發(fā)，帶動園區(qū)租金上漲，在798藝術區(qū)的第二部分：文旅地產開發(fā)模式案例啟示小結在地產項目中，通過品牌資源嫁接以精品化品牌項目，為景區(qū)做出配套的品質，提高文旅地產附加值。文創(chuàng)IP的打造，挖掘地產的文化內涵和旅游產業(yè)，形成旅游的核心吸引物，有利于低價拿地。產業(yè)導入方面，通過在古街區(qū)，老廠房改造中的完整產業(yè)運營和產業(yè)招商能力，幫助項目運營落地。通過解決政府閑置資產的利用，讓政府劃撥周邊更多的配套用地，進行后續(xù)的住宅地產開發(fā)。第二部分：文旅地產開發(fā)模式案例啟示小結在地產項目中，通過品牌叁亞新文旅地產開發(fā)建議叁第三部分：亞新文旅地產開發(fā)建議鄭州文旅地產市場階段目前鄭州文旅地產屬于快速發(fā)展階段，很多地產開發(fā)商早有布局。2016年12月20日，華僑城文旅項目落戶鄭州中原新區(qū)，投資500億元，建設中原華僑城大型文化旅游項目。02華僑城01建業(yè)集團03銀基地產04清華園地產05昌建地產建業(yè)集團就聯(lián)合華誼兄弟投資建設“建業(yè)·華誼兄弟”電影小鎮(zhèn)，總投資逾150億元。銀基560億，打造同時擁有三大元素主題，七類主題配套設計的旅游度假勝地打造國際旅游度假區(qū)。清華園地產打造的清華憶江南溫泉度假項目，清華大溪地的奧帕拉拉水公園的悠閑項目。昌建地產在河南中牟打造3000畝的鄭州國際汽車公園。06美景素心園依托伏羲山，生態(tài)養(yǎng)生別墅群，伏羲文化、自然環(huán)境與建筑設計完美融合。恒大將投資1000億，建設世界最大的主題公園。05恒大地產第三部分：亞新文旅地產開發(fā)建議鄭州文旅地產市場階段目前鄭州文鄭州人均GDP市場第三部分：亞新文旅地產開發(fā)建議2015年鄭州市GDP總量達7315.19億元，人均GDP為78003.73元，折合12523.88美元，居河南全省首位。世界經驗，人均GDP達到2500到3000美元2015年鄭州GDP人均達到12523美元“從世界經驗來看，當人均GDP超過2500到3000美元時，旅游產業(yè)將迎來飛速發(fā)展。以主題樂園為代表的文旅產業(yè)和文旅地產發(fā)展，得益于人民消費力提升和消費類型的轉變。鄭州人均GDP市場第三部分：亞新文旅地產開發(fā)建議2015年鄭第三部分：亞新文旅地產開發(fā)建議鄭州文旅地產市場階段鄭州文旅地產市場空間大，但競爭激烈。在一帶一路、國家中心城市以及中原