【主講人】物業(yè)安保服務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)防范

【時(shí)間】：2011年11月前言2

在物業(yè)安保服務(wù)實(shí)踐中,投訴、糾紛、突發(fā)事件的處理時(shí)常發(fā)生,對(duì)此類(lèi)問(wèn)題的處理能力及處置效果，很大程度上反映了安保服務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)能力、法律意識(shí)和綜合素質(zhì)。為了幫助大家有效地規(guī)避日常工作中的法律風(fēng)險(xiǎn)，避免同一錯(cuò)誤的重復(fù)出現(xiàn)，我們收集了發(fā)生在我們身邊的較為典型的案例，與各位同仁交流與探討。目錄案例1、業(yè)主被殺案例2、廣告牌掉落砸傷車(chē)輛案例3、飼養(yǎng)動(dòng)物傷人案例4、業(yè)主車(chē)輛被盜砸案例5、施工單位電動(dòng)工具失竊案例6、小男孩在小區(qū)內(nèi)觸電案例7、業(yè)主在小區(qū)被騙案例8、業(yè)主電視機(jī)被抬走案例9、抓獲盜竊嫌疑人案例10、物業(yè)弄丟寄存信封，法院判賠千元案例11、占用綠地和違章搭建案例12、業(yè)主焚燒紙錢(qián)案例1、商業(yè)城業(yè)主被殺

【案情介紹】王某于2004年3月5日在某縣商業(yè)城租店開(kāi)設(shè)通信店。同年3月6日，王某父親在叫人不應(yīng)的情況下，請(qǐng)人撬開(kāi)店門(mén)，發(fā)現(xiàn)王某死在店內(nèi)遂馬上報(bào)警。某物業(yè)管理公司，對(duì)商業(yè)城市場(chǎng)行使管理職能，并根據(jù)某縣政府、縣物價(jià)局文件和其業(yè)務(wù)范圍項(xiàng)目的規(guī)定，對(duì)商業(yè)城業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行有償服務(wù)，向王某等業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者每月收取一定的物業(yè)費(fèi)，其服務(wù)內(nèi)容包括安全保衛(wèi)等工作。被告為履行其服務(wù)職責(zé)，制訂了《商業(yè)城專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)文明公約》、《商業(yè)城夜間保安員值班職責(zé)》和《保安夜班巡值情況登記表》。按照其提供的《保安夜班巡值情況登記表》記錄在2004年3月5日發(fā)現(xiàn)問(wèn)題欄目記載為“無(wú)”，在2004年3月6日發(fā)現(xiàn)問(wèn)題欄目記載為“商業(yè)城正大門(mén)右側(cè)手機(jī)店出事故，店主被害。某領(lǐng)導(dǎo)在場(chǎng)，公安人員在偵查現(xiàn)場(chǎng)”。領(lǐng)導(dǎo)批示欄目記載為“接情況報(bào)告后，隨即報(bào)告了副縣長(zhǎng)，副縣長(zhǎng)指示，公安已介入，由公安部門(mén)處理”。2004年8月27日，王某父親訴至法院，要求判令某物業(yè)管理公司因王某死亡的賠償費(fèi)計(jì)人民幣6121元?！景盖榉治觥?/p>

1、民事訴訟原則：誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證2、本案中從表面上看，被告方能夠出具《保安夜班巡查情況登記表》則證明其已盡了基本的巡查責(zé)任，不存在明顯或重大過(guò)失。事實(shí)上保安是否妥善盡職，我們無(wú)從得知。原告方也無(wú)法證明被告方有過(guò)錯(cuò)。3、案情告訴我們，日常記錄在整個(gè)案件當(dāng)中的重要性，因此認(rèn)真記錄和妥善保存好日常記錄是我們規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要物證，另外一點(diǎn)就是相關(guān)制度的履行義務(wù)以及保安的盡職盡責(zé)，這一點(diǎn)也尤為重要?！痉删劢埂?/p>

本案中爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是物業(yè)管理中保安的責(zé)任程度及范圍：1、物業(yè)管理的保安，應(yīng)理解為為業(yè)主創(chuàng)造方便安全的條件，維護(hù)物業(yè)管轄范圍內(nèi)公共秩序良好與穩(wěn)定。但它不是廣義上的社會(huì)安全，保安不能等同于保鏢，不能要求保安確保業(yè)主的所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。（但物業(yè)保安應(yīng)承擔(dān)注意義務(wù)和過(guò)失責(zé)任）2、物業(yè)管理企業(yè)的保安責(zé)任，不應(yīng)包括確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用者的人身不受第三人的不法侵害，否則，是一種變相的把國(guó)家司法機(jī)關(guān)的職能強(qiáng)加在物業(yè)管理保安職能上，這本身就是不合法的。【風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避】

1、本案中，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任，并不意味著我們?cè)谖飿I(yè)管理中就可以掉以輕心，忽視安全防范，安全工作一定要從人防、技防、制度防三個(gè)方面綜合下手。（崗前培訓(xùn)、監(jiān)控設(shè)備維護(hù)、安保制度健全等）2、時(shí)刻保持高度警惕就是安全的保證！在物業(yè)管理合同或業(yè)主公約等條約中，不要針對(duì)24小時(shí)保安作特別規(guī)定，要注意規(guī)避此類(lèi)不利于我方的條款。案例2、廣告牌掉落砸傷車(chē)輛

【案情介紹】某物業(yè)公司在小區(qū)入口外墻安裝了一塊廣告宣傳欄，宣傳欄寬1米，長(zhǎng)1.5米，重約8公斤。某天，氣象臺(tái)預(yù)報(bào)有臺(tái)風(fēng)，該市為臺(tái)風(fēng)預(yù)計(jì)登陸點(diǎn)，風(fēng)力可能會(huì)超過(guò)10級(jí)，最高達(dá)12級(jí)左右。該天中午，臺(tái)風(fēng)登陸將宣傳欄刮起，砸毀20米開(kāi)外的奔馳車(chē)玻璃和窗戶，經(jīng)修理花費(fèi)將近2萬(wàn)元，要求物業(yè)公司賠償。經(jīng)查，該宣傳欄系事發(fā)3年前安裝，原固定宣傳欄的4個(gè)螺絲，其中兩個(gè)已經(jīng)銹蝕、滑牙，經(jīng)臺(tái)風(fēng)長(zhǎng)時(shí)間吹刮斷裂，釀成大禍?！景盖榉治觥?/p>

1、“不可抗力”并不能成為物業(yè)公司免責(zé)的理由2、《民法通則》第126條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。”【法律聚焦】

1、在本案中物業(yè)公司的行為屬于特殊侵權(quán)行為《民法通則》規(guī)定的特殊侵權(quán)行為主要有以下8類(lèi)：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)或者國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員的職務(wù)侵權(quán)行為（2）企業(yè)法人工作人員的職務(wù)侵權(quán)行為（3）產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事行為（4）高度危險(xiǎn)作業(yè)致人損害的行為（5）環(huán)境污染致人損害的行為（6）建筑物致人損害的行為（6）被監(jiān)護(hù)人致人損害的行為（7）飼養(yǎng)動(dòng)物致人損害的行為等。

2、這里我們還需要明確一個(gè)舉證責(zé)任的問(wèn)題【風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避】

1、在物業(yè)管理日常工作中，應(yīng)該忠于職守，做好設(shè)施設(shè)備巡查維修保養(yǎng)等常規(guī)工作，保證設(shè)施設(shè)備處于正常工作狀態(tài)。（一、建章立制；二、落實(shí)制度，三、做實(shí)臺(tái)賬）2、在面對(duì)臺(tái)風(fēng)等災(zāi)害性事故來(lái)臨前，應(yīng)該體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)公司應(yīng)有的預(yù)見(jiàn)能力和預(yù)防能力，積極工作；而不能輕易、消極地以臺(tái)風(fēng)、暴雨、冰雹等不可抗力為借口，而忽視履行自己應(yīng)盡的安全防范義務(wù)。案例3、飼養(yǎng)動(dòng)物傷人【案情介紹】67歲的退休干部張某某住在A市某小區(qū)，曾因患有多發(fā)性腦梗塞、高血壓病等病癥多次住院治療。2009年7月23日下午5時(shí)許，張某某在其所住的家屬樓單元門(mén)口不遠(yuǎn)處散步時(shí)摔倒，經(jīng)報(bào)120急救中心，張某某被送往某醫(yī)院急診救治，手術(shù)前診斷為急性重型顱腦損傷和高血壓病。7月28日張某某因急性重型顱腦損傷死亡。王某某與張某某系住同一單元的鄰居，飼養(yǎng)寵物小狗，每日外出遛狗。2009年7月23日下午5時(shí)許，王某某下樓遛狗。張某某的妻子稱(chēng)是王某某遛狗沒(méi)有拴狗鏈，狗追撲張某某，導(dǎo)致張某某在轉(zhuǎn)身驅(qū)趕狗的過(guò)程中摔倒在地。事發(fā)后，死者張某某的家屬作為原告將狗主人王某某一家三口告上法庭，要求索賠。【案情分析】

本案中，事情的發(fā)生經(jīng)過(guò)，被告雙方所居小區(qū)物業(yè)監(jiān)控錄像拍攝。錄像雖然不很清晰，但雙方對(duì)錄像反映的時(shí)間、人物、動(dòng)作、經(jīng)過(guò)均表示認(rèn)可。結(jié)合張某某家屬提供的證人證言，法院認(rèn)定系王某某所飼養(yǎng)的家犬對(duì)張某某有致害事實(shí)。王某某應(yīng)對(duì)張某某因躲閃王某某飼養(yǎng)的家犬受傷并死亡的后果承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。同時(shí)，法院認(rèn)為，因張某某自身患有多種疾病，此次損害與其自身身體狀況有一定關(guān)聯(lián)，故應(yīng)當(dāng)減輕王某某所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任，應(yīng)按70％的責(zé)任比例賠償張某某死亡所造成的合理經(jīng)濟(jì)損失?！撅L(fēng)險(xiǎn)規(guī)避】

物業(yè)管理中因此產(chǎn)生的鄰里糾紛并不少見(jiàn)，物業(yè)公司往往被牽扯其中，甚至作為被告被告上法庭，因此在平日的工作中，應(yīng)注意以下方面：1、事發(fā)前，基本義務(wù)的履行（警示、勸阻等等），以免案件發(fā)生后業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司有過(guò)錯(cuò)提起訴訟。（承諾書(shū)，簽字）2、同本案例：證據(jù)的保全至關(guān)重要，通過(guò)證據(jù)證明責(zé)任。3、在小區(qū)公共區(qū)域，規(guī)范、督促、警示業(yè)主遛狗行為。案例4、業(yè)主車(chē)輛被盜砸事件【案情介紹】某保安在對(duì)小區(qū)廣場(chǎng)車(chē)輛進(jìn)行巡查時(shí)，發(fā)現(xiàn)停放在出口處一輛車(chē)的后門(mén)車(chē)窗玻璃破碎。經(jīng)過(guò)錄像察看，在發(fā)現(xiàn)車(chē)窗被砸大約3個(gè)小時(shí)之前，有一穿藍(lán)色外套的男子走近該車(chē),打碎后門(mén)車(chē)窗玻璃，并取走放在車(chē)廂里面的手提包，此時(shí)廣場(chǎng)無(wú)人值班。經(jīng)過(guò)察看該時(shí)段控制中心工作錄像得知，當(dāng)值班長(zhǎng)離開(kāi)廣場(chǎng)到控制中心處理一名住戶搬運(yùn)冰箱事宜，控制中心當(dāng)值人員注意力分散而沒(méi)有監(jiān)控到砸窗盜包事件?！景盖榉治觥?/p>

1、當(dāng)值班長(zhǎng)處理其它事情時(shí)，沒(méi)有交待其它崗位頂崗或關(guān)注，造成小區(qū)廣場(chǎng)車(chē)場(chǎng)處于無(wú)人管控狀態(tài)。2、互控制度落實(shí)不到位，崗位離開(kāi)后，控制中心工作人員未對(duì)其區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，對(duì)關(guān)鍵鏡頭的關(guān)注力度不夠，未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。3、在事件發(fā)生近3小時(shí)后現(xiàn)場(chǎng)崗位才發(fā)現(xiàn)車(chē)窗被砸，于一定程度上反映出現(xiàn)場(chǎng)崗位責(zé)任心不強(qiáng)?！痉删劢埂?/p>

1、物業(yè)公司是否負(fù)有賠償責(zé)任？取決于對(duì)物業(yè)公司義務(wù)的界定，即物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)公司對(duì)停放在小區(qū)內(nèi)車(chē)輛的管理義務(wù)，是維護(hù)停車(chē)秩序的義務(wù)，還是保管義務(wù)？能否將物業(yè)公司收取了車(chē)輛停車(chē)費(fèi)用，車(chē)主將車(chē)輛停放在停車(chē)位上的行為理解為車(chē)主已將車(chē)輛移轉(zhuǎn)給物業(yè)管理企業(yè)占有控制（交付）呢？2、但是，不構(gòu)成保管合同關(guān)系并不意味著物業(yè)公司對(duì)停放車(chē)輛被盜所致的損失就不承擔(dān)任何責(zé)任?！撅L(fēng)險(xiǎn)規(guī)避】

1、建議在物業(yè)管理合同中不要與業(yè)主約定車(chē)輛保管義務(wù)。與業(yè)主簽訂其他協(xié)議時(shí)也要特別注意義務(wù)的界定。2、如已構(gòu)成保管合同關(guān)系，注意履行過(guò)程中過(guò)錯(cuò)的避免。過(guò)錯(cuò)發(fā)生后，及時(shí)與保險(xiǎn)公司聯(lián)系賠償事宜，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。3、在實(shí)際工作中，安保人員提高安全防范意識(shí)，相互之間配合、協(xié)調(diào)，應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，實(shí)行匯報(bào)制度，充分發(fā)揮監(jiān)控作用，定時(shí)通過(guò)監(jiān)控，了解、掌握小區(qū)各部分的安保情況。（充分發(fā)揮監(jiān)控作用）案例5、施工單位電動(dòng)工具失竊

【案情介紹】某日15：20左右樓盤(pán)A2—201趙阿姨打電話到控制中心反映家中施工工人在A區(qū)東門(mén)口丟失一把電鉆（價(jià)值1600元左右），中心接到信息后，立即通知當(dāng)值班長(zhǎng)、保安趕到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)處理。15：25安全負(fù)責(zé)人趕到現(xiàn)場(chǎng)，迅速啟動(dòng)應(yīng)急處理方案，按照控制中心監(jiān)控錄像所提供的錄像資料開(kāi)展地毯式的搜索。在17：00左右發(fā)現(xiàn)一名形跡可疑的男子帶著一把電動(dòng)工具、準(zhǔn)備離開(kāi)小區(qū)，班長(zhǎng)、保安趕到現(xiàn)場(chǎng)，將該男子帶到服務(wù)中心調(diào)查；證實(shí)了該男子準(zhǔn)備帶走的工具屬于贓物。17：40左右安全負(fù)責(zé)人打電話通知A2—201趙阿姨、丟失的工具已找到?！撅L(fēng)險(xiǎn)規(guī)避】

1、施工工人在小區(qū)報(bào)有僥幸心理、順手牽羊的現(xiàn)象；需加強(qiáng)物資搬運(yùn)放行制度的管理。定期組織人員對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查和晚間清場(chǎng)。2、在辦理裝修施工手續(xù)時(shí)，做好相關(guān)的安全宣傳，對(duì)到小區(qū)施工人員臨時(shí)出入證的辦理要嚴(yán)格審核。3、要求崗位上在巡邏過(guò)程中，對(duì)攜帶物品的人員加強(qiáng)盤(pán)查力度。案例6、小孩在小區(qū)內(nèi)觸電受傷

【案情介紹】楊某（男，10歲）在家里玩耍時(shí)發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)旁邊的樹(shù)上有小鳥(niǎo)，用身邊的鐵條去打小鳥(niǎo)，結(jié)果被掛在樹(shù)上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業(yè)管理公司和電力公司共同承擔(dān)賠償責(zé)任。法院查明，在距離孫家陽(yáng)臺(tái)的垂直距離大約5米處，由10千伏的高壓線，事發(fā)前天晚上有7級(jí)大風(fēng)，大風(fēng)將高壓線刮斷，導(dǎo)致?lián)p害事故的發(fā)生。【案情分析】

物業(yè)管理的功能在于保障物業(yè)的正常使用，維護(hù)小區(qū)的公共秩序。物業(yè)管理的管理范圍應(yīng)當(dāng)限制在建筑物及與建筑物密不可分的附屬配套設(shè)施。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條第1款規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任?！保ㄗ⒁猓何覀兾飿I(yè)要盡巡查和告知義務(wù)）【風(fēng)險(xiǎn)防范】

1、履行告知義務(wù)。通過(guò)宣傳欄、警示標(biāo)志，宣傳安全常識(shí)，提高業(yè)主安全意識(shí)。2、履行巡查和注意義務(wù)。形成巡查制度，做實(shí)臺(tái)賬，發(fā)現(xiàn)供電、供水及其他設(shè)施損害，及時(shí)與相關(guān)部門(mén)聯(lián)系，留下聯(lián)系記錄，并告知業(yè)主相關(guān)信息，轉(zhuǎn)移矛盾，化解風(fēng)險(xiǎn)。案例7、業(yè)主在小區(qū)公共區(qū)域被騙

【案情介紹】7：30分左右，一業(yè)主父親在廣場(chǎng)花園散步，這時(shí)有兩位年輕男子到花園問(wèn)路，正好跟老伯談上，當(dāng)值3#崗以為他們是熟人并沒(méi)有多問(wèn)，一會(huì)老伯上樓去，過(guò)了幾分鐘又下樓然后拿了一包茶葉上去，8：50業(yè)主下樓詢問(wèn)當(dāng)值3#崗，是不是有推銷(xiāo)人員進(jìn)入大廈，聲稱(chēng)她父親被人騙了，3#崗跟業(yè)主解釋說(shuō)沒(méi)有推銷(xiāo)人員到大廈。12：00左右業(yè)主到管理處反映該情況。管理處及時(shí)查實(shí)事件經(jīng)過(guò)，經(jīng)核實(shí)，推銷(xiāo)人員在廣場(chǎng)與業(yè)主達(dá)成共識(shí)，后在推銷(xiāo)人員離去后，發(fā)現(xiàn)為假商品。管理處向業(yè)主解釋事情經(jīng)過(guò),并取得業(yè)主認(rèn)可?！撅L(fēng)險(xiǎn)防范】

1、加強(qiáng)培訓(xùn)，加強(qiáng)職業(yè)敏感度，對(duì)外來(lái)人員提高警惕性，對(duì)可疑情況應(yīng)及時(shí)向上匯報(bào)，以便識(shí)別不法之徒。2、當(dāng)值人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)廣場(chǎng)的監(jiān)控，公共區(qū)域?qū)儆谖覀兾飿I(yè)的責(zé)任之地，在此出現(xiàn)問(wèn)題，往往作為物業(yè)方很難推卸責(zé)任。案例8、業(yè)主電腦被抬走

【案情介紹】2009年5月22日上午9：40左右，一位小姐自稱(chēng)是桂花苑業(yè)主的女朋友請(qǐng)兩位先生抬一臺(tái)電腦從當(dāng)值1#崗出去維修，當(dāng)值保安張XX將其攔阻讓其出示物資搬運(yùn)放行條，但該小姐未開(kāi)具，當(dāng)值崗位逐讓其到到管理處開(kāi)具物品放行條再給予放行，同時(shí)將情況向班長(zhǎng)匯報(bào)，并通知當(dāng)值2#將該小姐帶到管理處便返回崗位，可該小姐由于在前臺(tái)說(shuō)不清楚房號(hào)及業(yè)主的姓名，前臺(tái)拒絕為其開(kāi)具放行條。這位小姐趁管理處工作人員不注意的情況下拿了一張空白的放行條回到1#崗，此時(shí)前臺(tái)也未及時(shí)將此信息向中心通報(bào)。10點(diǎn)左右，該小姐返回1號(hào)崗，當(dāng)值安全員張XX詢問(wèn)小姐為什么沒(méi)有開(kāi)具放行條？此時(shí)小姐聲稱(chēng)沒(méi)有帶身份證，不記得身份證號(hào)碼無(wú)法填寫(xiě)。并說(shuō)有急事要趕著去上班，電腦只是抬出去維修一會(huì)就搬會(huì)來(lái)，該小姐在與崗位吵鬧、交涉了20分鐘左右后，在不耐煩的情況下，當(dāng)值安全員張XX在沒(méi)有向中心及班長(zhǎng)匯報(bào)的情況下，押了該小姐隨行一名男子身份證后予以放行。結(jié)果導(dǎo)致了電腦被搬出，給業(yè)主造成損失?！撅L(fēng)險(xiǎn)防范】

1、強(qiáng)調(diào)物資搬運(yùn)處理程序，提高全員意識(shí)；制定“逐級(jí)匯報(bào)制度”并開(kāi)展培訓(xùn)，明確今后嚴(yán)格匯報(bào)制度。積極加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通，要求其向派出所報(bào)案，由派出所協(xié)助調(diào)查。2、提高職業(yè)敏感，對(duì)重要物資的搬運(yùn)要不怕麻煩，認(rèn)真核實(shí)。同時(shí)也應(yīng)留意保姆等人的反常行為。3、加強(qiáng)物資搬運(yùn)放行控制的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)我們保安處理問(wèn)題的程序、方法、技巧的培訓(xùn)。案例9、擒獲盜竊嫌疑人

2009年5月23日下午14時(shí)40分，東座2803住戶報(bào)警，聲稱(chēng)有人將其家防盜門(mén)打開(kāi)，要求立即派安全員前往查實(shí)。中心接報(bào)后立即通知五號(hào)巡邏崗及七號(hào)檢查崗前往事發(fā)樓層了解情況，并要求一名由上向下、一名由下向上夾擊搜尋，大堂崗密切注意外出大廈的陌生人，同時(shí)召集安全班不當(dāng)值人員緊急增援，大約在14時(shí)52分五號(hào)巡邏崗在東座23樓發(fā)現(xiàn)有一位陌生男子行跡較可疑，立即將其帶回中心詢問(wèn)，該男子聲稱(chēng)“到23樓D房聯(lián)系地板裝修，因走錯(cuò)了樓層去了28樓”。經(jīng)中心核查23樓住戶根本沒(méi)有住戶聯(lián)系裝修地板。（在盤(pán)查過(guò)程中該嫌疑男子曾尋機(jī)將作案工具（三小件開(kāi)鎖工具）丟在垃圾桶內(nèi)，被安全員當(dāng)場(chǎng)逮住。發(fā)現(xiàn)這條重要線索后，中心值班員立即將案情向華富派出所報(bào)案(15時(shí)20分)。15時(shí)30分派出所警員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，詢問(wèn)事件經(jīng)過(guò)后，將該嫌疑男子帶回派出所審訊，不久，派出所一領(lǐng)導(dǎo)及刑警隊(duì)長(zhǎng)帶領(lǐng)五、六名警員，到控制中心要求管理處派安全員協(xié)助，據(jù)該派出所領(lǐng)導(dǎo)稱(chēng)“因近期在該轄區(qū)發(fā)生類(lèi)似案件多起，公安機(jī)關(guān)懷疑其屬團(tuán)伙犯罪”，要求保安協(xié)助警員對(duì)大廈進(jìn)行地毯式搜索，直至17時(shí)15分也未發(fā)現(xiàn)其他異常情況。因被撬鎖的東2803房受了驚嚇，嫌犯被抓后管理處經(jīng)理帶領(lǐng)安全主辦、客戶主辦前去慰問(wèn)安撫，并幫助檢查了被撬的門(mén)鎖情況及其他安全措施?！景盖榉治觥?/p>

此事件值得檢討的關(guān)鍵點(diǎn)在于嫌疑人在14時(shí)10分左右以“給東2802房送材料”為名進(jìn)入大廈，當(dāng)班保安是否與控制中心及時(shí)溝通信息？是否與2802房主進(jìn)行了確認(rèn)？送什么材料是否進(jìn)行了檢查？或嫌疑人空手保安是否引起了警惕？14：10分嫌疑人進(jìn)入大廈，14：40分2803住戶報(bào)警，嫌疑人在大廈內(nèi)滯留30分鐘期間，大堂崗、中心崗、巡邏崗是否關(guān)注過(guò)？從這些問(wèn)題暴露出我們保安職業(yè)敏感度下降，工作中未形成有效的信息傳遞、溝通，這是需要馬上糾正的隱患?！撅L(fēng)險(xiǎn)防范】

1、嚴(yán)格要求大堂崗人員必須將大堂門(mén)時(shí)刻處于關(guān)閉狀態(tài)，并對(duì)住戶做好宣傳，要求住戶盡量隨身攜帶門(mén)禁卡刷卡進(jìn)出，避免閑、散、雜人員尾隨。2、加強(qiáng)大堂保安的安全防范意識(shí)，特別對(duì)外來(lái)人員要做到仔細(xì)詢問(wèn)、盤(pán)查，經(jīng)住戶許可后開(kāi)門(mén)，由保安核實(shí)有效證件并進(jìn)行登記后方可允許入內(nèi)。案例10、物業(yè)弄丟寄存信封，法院判賠千元

【案情介紹】2009年6月25日晚，在由甲公司提供物業(yè)管理服務(wù)的北京某高檔國(guó)際公寓，業(yè)主劉某的朋友張女士將一個(gè)信封交給服務(wù)臺(tái)寄存。次日上午，劉某到服務(wù)臺(tái)要求取回信封，結(jié)果發(fā)現(xiàn)信封不見(jiàn)了。劉某稱(chēng)，張女士寄存的信封內(nèi)是還給自己的借款1萬(wàn)元錢(qián)。由于甲公司在保管區(qū)域沒(méi)有攝像頭，錢(qián)不知被何人拿走。劉某認(rèn)為甲公司人員有監(jiān)守自盜的嫌疑，起訴至法院要求其賠償1萬(wàn)元。原告訴稱(chēng)：其同行的人可以證明其將裝有1萬(wàn)元錢(qián)的信封交給服務(wù)臺(tái)寄存，且事發(fā)當(dāng)天的取款證明等證據(jù)可以相互印證，證實(shí)張女士將1萬(wàn)元現(xiàn)金裝入信封，物業(yè)公司應(yīng)該返還信封及1萬(wàn)元錢(qián)。被告物業(yè)公司辯稱(chēng)：當(dāng)時(shí)物業(yè)管理人員接受的只是一個(gè)信封，無(wú)法判斷里面是什么，張女士也沒(méi)有告知；甲公司有規(guī)定，不能代業(yè)主保管現(xiàn)金，如果業(yè)主堅(jiān)持則要向領(lǐng)班匯報(bào)；且劉某無(wú)法證明信封里面裝的是1萬(wàn)元錢(qián)，因此不同意劉某的訴訟請(qǐng)求?！景讣治觥?/p>

根據(jù)《合同法》第三百七十五條的規(guī)定，寄存人寄存貨幣、有價(jià)證券或者其他貴重物品的，應(yīng)當(dāng)向保管人聲明，由保管人驗(yàn)收或者封存。寄存人未聲明的，該物品毀損、滅失后，保管人可以按照一般物品予以賠償?！撅L(fēng)險(xiǎn)規(guī)避】

1、小區(qū)盡管作為相對(duì)封閉的空間，但仍有較大的人流量；安全管理除了強(qiáng)調(diào)保安的巡查作用外，還應(yīng)該借助和發(fā)揮安全監(jiān)控設(shè)施、設(shè)備的力量。2、根據(jù)物業(yè)公司開(kāi)展的各項(xiàng)業(yè)務(wù)設(shè)置監(jiān)控?cái)z像頭并保證監(jiān)控?cái)z像頭正常運(yùn)轉(zhuǎn)，能有效避免管理盲區(qū)的存在，并能在事故發(fā)生后及時(shí)有效的提供破案線索，減輕物業(yè)公司的管理責(zé)任。3、公司應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)包裹、特快專(zhuān)遞、郵寄物品、物品寄存、代辦郵件等業(yè)務(wù)的操作辦法。4、加強(qiáng)對(duì)客服人員的培訓(xùn)，嚴(yán)格執(zhí)行公司規(guī)章制度，不得擅自決定未涵蓋的服務(wù)項(xiàng)目。案例11、占用綠地和違章搭建

【案情介紹】某小區(qū)米蘭苑B101在進(jìn)行裝修的同時(shí)，將私家花園外的公共綠化草皮擅自鏟除，鋪設(shè)水泥地板，現(xiàn)場(chǎng)保安發(fā)現(xiàn)后，立即通知裝修辦公室人員到現(xiàn)場(chǎng)給與制止。可是，業(yè)主態(tài)度惡劣，以102（米蘭B102曾經(jīng)占用綠地，將草皮去掉而改為水泥卵石地板，至今將近兩年）為參照，強(qiáng)行按自己的意愿施為。現(xiàn)場(chǎng)人員由于怕業(yè)主大吵大鬧影響不好，只能暫姑息之。使其占用綠地得逞，遭到其它業(yè)主的投訴?！景盖榉治觥?/p>

面對(duì)投訴，作為安保服務(wù)人員，首先就是到現(xiàn)場(chǎng)了解實(shí)際情況。當(dāng)趕到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，通過(guò)與B101業(yè)主溝通，從業(yè)主強(qiáng)硬的立場(chǎng)中可以得出結(jié)論：那就是只有先處理102的問(wèn)題，才可能處理101的問(wèn)題。于是約好B102的業(yè)主范先生，晚上到其家中溝通所占綠化地遭他人投訴，以即B101以此為由的事情。在業(yè)主不是很配合時(shí)，管理處