寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)管理第一頁(yè)，共五十三頁(yè)。一、寫(xiě)字樓的物業(yè)管理（一）寫(xiě)字樓的含義

“寫(xiě)字樓”一詞是由境外傳入的，按照國(guó)內(nèi)的習(xí)慣，通常稱為“辦公樓”，主要用作辦公用途?，F(xiàn)在物業(yè)管理中，寫(xiě)字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事務(wù)和從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的大廈。第二頁(yè)，共五十三頁(yè)。寫(xiě)字樓就是交通便利,基礎(chǔ)設(shè)施完備,位于城市的CBD,行政配套齊全建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明,氣勢(shì)宏大,外立面裝修質(zhì)素較高平均每200平方米至少一個(gè)停車位樓層吊頂后凈高2.6米以上平均每5層有一部電梯服務(wù),等待時(shí)間不超過(guò)30秒最少具備50-60瓦/平方米電力供應(yīng),并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施平均每20平方米建筑面積有一條電話線,提供或支持DDN,ISDN線路,備有視像會(huì)議設(shè)備提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和24小時(shí)空調(diào)供應(yīng)擁有聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司設(shè)施齊備,包括有銀行,郵局,商務(wù)中心及餐飲等系列配套,且均以服務(wù)于大廈客戶為主。

第三頁(yè)，共五十三頁(yè)。（二）寫(xiě)字樓的類型1、按建筑面積劃分小型寫(xiě)字樓，1萬(wàn)平米以下中型寫(xiě)字樓，1-3萬(wàn)平米大型寫(xiě)字樓，3萬(wàn)以上第四頁(yè)，共五十三頁(yè)。2、按使用功能劃分單純型寫(xiě)字樓，商住型寫(xiě)字樓，綜合型寫(xiě)字樓，3、按現(xiàn)代化程度劃分非智能型寫(xiě)字樓，智能型寫(xiě)字樓4、按綜合條件劃分甲級(jí)寫(xiě)字樓，乙級(jí)寫(xiě)字樓，丙級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓管理國(guó)際化；24小時(shí)寫(xiě)字樓；人性化：空間的舒適性和實(shí)用性；數(shù)字化；節(jié)能化；便捷的交通和商務(wù)化等等。第五頁(yè)，共五十三頁(yè)。（三）寫(xiě)字樓的特點(diǎn)建筑規(guī)模大，機(jī)構(gòu)和人員集中。建筑檔次高，設(shè)備先進(jìn)。地理位置優(yōu)越，交通便利。使用時(shí)間集中，人員流動(dòng)性大。功能齊全，設(shè)施配套。第六頁(yè)，共五十三頁(yè)。（四）寫(xiě)字樓物業(yè)管理的要求

1、要求確保設(shè)備能完好運(yùn)行，正常使用。2、要求加強(qiáng)安全管理，提供安全保障。3、要求保持環(huán)境優(yōu)雅、整潔。4、寫(xiě)字樓的科技含量大，對(duì)物業(yè)管理人員提出了更高要求

第七頁(yè)，共五十三頁(yè)。二、寫(xiě)字樓物業(yè)管理的組織實(shí)施寫(xiě)字樓使用前的準(zhǔn)備工作房屋維修維護(hù)管理寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施使用管理及維修養(yǎng)護(hù)安全管理服務(wù)清潔服務(wù)綠化服務(wù)寫(xiě)字樓前臺(tái)服務(wù)寫(xiě)字樓商務(wù)服務(wù)寫(xiě)字樓租賃管理第八頁(yè)，共五十三頁(yè)。（一）寫(xiě)字樓使用前的準(zhǔn)備工作簽訂物業(yè)服務(wù)合同，制定業(yè)主公約成立大廈業(yè)主委員會(huì)制定物業(yè)管理方案，各項(xiàng)管理制度等。編寫(xiě)物業(yè)管理維修公約制定創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體的實(shí)施方案并落實(shí)做好接管、驗(yàn)收工作。第九頁(yè)，共五十三頁(yè)。（二）房屋的維修維護(hù)管理寫(xiě)字樓裝修監(jiān)督管理日常維護(hù)大修改造第十頁(yè)，共五十三頁(yè)。（三）設(shè)備設(shè)施使用管理及維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)制定嚴(yán)格的設(shè)備養(yǎng)護(hù)和維修制度，做好設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)、檢修工作。設(shè)備管理人員應(yīng)實(shí)行24小時(shí)值班制度第十一頁(yè)，共五十三頁(yè)。（四）安全管理服務(wù)建立組織機(jī)構(gòu)，配齊安全管理人員建立安全制度，并保證實(shí)施。

確立保安巡邏的崗位和路線

應(yīng)用電視監(jiān)控設(shè)備建立２４小時(shí)固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。配備消防設(shè)備設(shè)施，建立消防管理檔案。定期組織及安排消防檢查做好停車場(chǎng)管理工作第十二頁(yè)，共五十三頁(yè)。（五）清潔、綠化服務(wù)和前臺(tái)服務(wù)

要實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，制定完善的清潔細(xì)則，由專人負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督。指定地點(diǎn)設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)店等保潔設(shè)備。寫(xiě)字樓的清潔衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目做好綠化管理工作前臺(tái)服務(wù)主要項(xiàng)目

第十三頁(yè)，共五十三頁(yè)。（六）寫(xiě)字樓的商務(wù)服務(wù)硬件配置商務(wù)中心工作人員的要求商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目商務(wù)中心的工作程序

第十四頁(yè)，共五十三頁(yè)。（七）寫(xiě)字樓的租賃管理日常性的租賃業(yè)務(wù)是寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)必不可少的活動(dòng)。做好寫(xiě)字樓營(yíng)銷推廣的管理工作營(yíng)銷推廣服務(wù)范疇：寫(xiě)字樓營(yíng)銷的市場(chǎng)調(diào)研和營(yíng)銷計(jì)劃制定，整體形象設(shè)計(jì)、宣傳推廣，引導(dǎo)買租客戶考察物業(yè)，客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，幫助客戶和業(yè)主溝通等第十五頁(yè)，共五十三頁(yè)。三、商場(chǎng)的物業(yè)管理商場(chǎng)物業(yè)管理的特點(diǎn)與要求商場(chǎng)物業(yè)管理的組織實(shí)施

第十六頁(yè)，共五十三頁(yè)。（一）商場(chǎng)的含義商場(chǎng)是能同時(shí)供眾多零售商和其他商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)租賃，用于從事各種經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的大型收益性物業(yè)第十七頁(yè)，共五十三頁(yè)。（二）商場(chǎng)的類型按建筑規(guī)模劃分居住區(qū)商場(chǎng)、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)、市級(jí)購(gòu)物中心按建筑功能劃分綜合型、商住兩用型按建筑結(jié)構(gòu)劃分敞開(kāi)型、封閉型第十八頁(yè)，共五十三頁(yè)。（三）商場(chǎng)物業(yè)的特點(diǎn)商場(chǎng)要合理布局，精心策劃建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要新穎、別致，有特色商務(wù)齊全，客流量大，人員素質(zhì)雜第十九頁(yè)，共五十三頁(yè)。（二）商場(chǎng)物業(yè)管理的要求要求樹(shù)立商場(chǎng)的良好形象需要確保商場(chǎng)的安全性要確保顧客消費(fèi)的便利性要確保設(shè)備、設(shè)施的可靠性第二十頁(yè)，共五十三頁(yè)。（三）商場(chǎng)物業(yè)管理的組織實(shí)施安全保衛(wèi)管理消防管理工作環(huán)境保潔及綠化管理車輛管理房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理建立商場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)承租客商的選配第二十一頁(yè)，共五十三頁(yè)。（四）安全保衛(wèi)管理所有固定裝置設(shè)備要達(dá)到高度安全不間斷值班巡邏在商場(chǎng)的重要部位安裝閉路電視監(jiān)控器營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束要進(jìn)行嚴(yán)格清場(chǎng)制定安全管理預(yù)案同當(dāng)?shù)毓膊块T建立工作聯(lián)系第二十二頁(yè)，共五十三頁(yè)。（五）消防管理工作制定嚴(yán)密的消防制度。組建專業(yè)消防隊(duì)對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查維護(hù)，保證能正常使用。完善各種消防標(biāo)識(shí)配置保持消防通道暢通無(wú)阻制定商場(chǎng)消防預(yù)案第二十三頁(yè)，共五十三頁(yè)。（六）環(huán)境保潔及綠化管理制定保潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立清潔檢查機(jī)制，并有效落實(shí)和實(shí)施。基本的保潔工作安排在非營(yíng)業(yè)時(shí)間設(shè)專人收集垃圾雜物，并清運(yùn)到垃圾存放點(diǎn)。定期清潔商場(chǎng)外墻面、廣告牌置放的綠化、盆栽植物保持干凈、鮮活，枯萎的要及時(shí)調(diào)換。第二十四頁(yè)，共五十三頁(yè)。（七）車輛管理商場(chǎng)車輛管理要分設(shè)貨車、小車、摩托車、自行車專用停放場(chǎng)所。物業(yè)管理企業(yè)設(shè)專人負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車輛停放要與交通管理部門建立工作聯(lián)系第二十五頁(yè)，共五十三頁(yè)。（八）房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理確保商場(chǎng)外觀完好整潔，引導(dǎo)標(biāo)志齊全完好制定設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃加強(qiáng)對(duì)供電設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)管理，要保證兩路供電系統(tǒng)并配置備用發(fā)電機(jī)建立有效的巡視檢查制度對(duì)設(shè)備設(shè)施的報(bào)修工作及時(shí)處理。第二十六頁(yè)，共五十三頁(yè)。（九）建立商場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱ＣＩＳ）是強(qiáng)化商場(chǎng)形象的一種重要方式。建立企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)是一種籍以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費(fèi)者注意，進(jìn)而提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的一種經(jīng)營(yíng)手法第二十七頁(yè)，共五十三頁(yè)。（十）承租客商的選配依據(jù)商場(chǎng)物業(yè)的規(guī)模大小和不同層次選配承租客商大型商場(chǎng)應(yīng)盡量爭(zhēng)取一些省市級(jí)、全國(guó)性乃至世界級(jí)的分店為基本承租戶中型公共商業(yè)樓宇應(yīng)盡量爭(zhēng)取省市級(jí)和區(qū)級(jí)大商店的分店作為基本承租戶小型商場(chǎng)其主要功能是為附近居民提供生活方便第二十八頁(yè)，共五十三頁(yè)。四、工業(yè)物業(yè)的管理工業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)與管理要求

工業(yè)物業(yè)管理的組織實(shí)施

第二十九頁(yè)，共五十三頁(yè)。工業(yè)物業(yè)的含義工業(yè)物業(yè)是指已建成并投入工業(yè)使用的房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)的場(chǎng)地工業(yè)廠房標(biāo)準(zhǔn)廠房倉(cāng)庫(kù)工業(yè)園區(qū)

第三十頁(yè)，共五十三頁(yè)。工業(yè)物業(yè)的分類根據(jù)工業(yè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響情況分類：無(wú)污染工業(yè)物業(yè)輕污染工業(yè)物業(yè)一般工業(yè)物業(yè)特殊工業(yè)區(qū)第三十一頁(yè)，共五十三頁(yè)。工業(yè)物業(yè)的管理要求對(duì)治安保衛(wèi)和消防工作有嚴(yán)格要求要求加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施的管理第三十二頁(yè)，共五十三頁(yè)。工業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)投資大，投資回收期長(zhǎng)非流動(dòng)性工業(yè)設(shè)備的功能容易過(guò)時(shí)對(duì)周圍環(huán)境容易產(chǎn)生污染建筑獨(dú)特，基礎(chǔ)設(shè)施齊全對(duì)保潔、綠化等常規(guī)性服務(wù)要求高標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)性要求強(qiáng)第三十三頁(yè)，共五十三頁(yè)。工業(yè)物業(yè)管理的組織實(shí)施制定嚴(yán)格的管理制度工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)公用部位的管理工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)的內(nèi)部管理制度工業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理工業(yè)物業(yè)的環(huán)境管理安全管理車輛管理第三十四頁(yè)，共五十三頁(yè)。制定嚴(yán)格的管理制度工業(yè)廠房與倉(cāng)庫(kù)的管理規(guī)定。各個(gè)崗位的工作職責(zé)與操作規(guī)定。機(jī)器設(shè)備的安裝、管理、使用規(guī)定。材料領(lǐng)取、加工、檢驗(yàn)、耗用等規(guī)定。產(chǎn)品入廠、入庫(kù)的規(guī)定。成品發(fā)貨出廠、出庫(kù)等制度。安全保衛(wèi)制度。消防制度。制定物業(yè)管理公約。

第三十五頁(yè)，共五十三頁(yè)。工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)公用部位的管理各企業(yè)不得隨意堆放物品。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工愛(ài)護(hù)公共部位及維護(hù)公共場(chǎng)所清潔衛(wèi)生的教育。各企業(yè)不可占用園林綠地面積。各企業(yè)不得在規(guī)定范圍內(nèi)的基地上或屋頂、外墻、技術(shù)層搭建和安裝設(shè)備第三十六頁(yè)，共五十三頁(yè)。工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)的內(nèi)部管理制度因使用水、電不當(dāng)而給其它企業(yè)造成損失的，其損失由責(zé)任者承擔(dān)。廠房和倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行分割改造和內(nèi)部安裝設(shè)備時(shí)，施工前向管理者提供圖紙，并取得認(rèn)可，施工時(shí)接受管理者的監(jiān)督和管理。的工業(yè)廢棄物自行妥善處理。應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物未經(jīng)允許，不得擅自改變物業(yè)的用途和功能。第三十七頁(yè)，共五十三頁(yè)。工業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理物業(yè)管理公司要制訂設(shè)備設(shè)施的使用、維修、保養(yǎng)制度，保證其正常運(yùn)行定期對(duì)道路路面加以維護(hù)，其保證完好維護(hù)工業(yè)區(qū)各種公共標(biāo)志的完好性定期對(duì)地下管線進(jìn)行檢查、測(cè)試及維護(hù)第三十八頁(yè)，共五十三頁(yè)。工業(yè)物業(yè)的環(huán)境管理工業(yè)物業(yè)內(nèi)環(huán)境污染的防治綠化和環(huán)衛(wèi)工作認(rèn)真清理工業(yè)物業(yè)內(nèi)的違章搭建努力建設(shè)新型的人文環(huán)境第三十九頁(yè)，共五十三頁(yè)。安全管理安全保衛(wèi)管理建立嚴(yán)格的值班守衛(wèi)制度無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入廠房和倉(cāng)庫(kù)重地廠房與倉(cāng)庫(kù)要嚴(yán)格執(zhí)行值班、巡邏制度以及其他安全措施。執(zhí)行兩人以上進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)、鎖門等制度。消防管理第四十頁(yè)，共五十三頁(yè)。車輛管理建立健全車輛管理制度將機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車分區(qū)，設(shè)專人管理配置相應(yīng)的監(jiān)控、防盜措施物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與車主簽訂車輛停放管理合同檢查、放行進(jìn)出門衛(wèi)的車輛

第四十一頁(yè)，共五十三頁(yè)。其它物業(yè)的管理其它物業(yè)的類型與管理特點(diǎn)酒店的物業(yè)管理

醫(yī)院的物業(yè)管理

學(xué)校的物業(yè)管理

第四十二頁(yè)，共五十三頁(yè)。其它物業(yè)的主要類型文化類物業(yè)體育類物業(yè)傳媒類物業(yè)衛(wèi)生類物業(yè)餐飲類物業(yè)交通類物業(yè)娛樂(lè)類物業(yè)宗教類物業(yè)第四十三頁(yè)，共五十三頁(yè)。其它物業(yè)管理的特點(diǎn)服務(wù)對(duì)象不同服務(wù)需求不同管理要求不同經(jīng)費(fèi)來(lái)源不同第四十四頁(yè)，共五十三頁(yè)。酒店的特點(diǎn)賓客流動(dòng)頻率高服務(wù)時(shí)間既短又長(zhǎng)衛(wèi)生管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求高建筑規(guī)模大，檔次高第四十五頁(yè)，共五十三頁(yè)。酒店物業(yè)管理的組織實(shí)施客人接待服務(wù)酒店鑰匙的管理酒店建筑及設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理酒店的保潔服務(wù)酒店的安全保衛(wèi)服務(wù)環(huán)境綠化管理多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目管理第四十六頁(yè)，共五十三頁(yè)。醫(yī)院物業(yè)管理的特點(diǎn)工作專業(yè)性強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行具有連續(xù)性第四十七頁(yè)，共五十三頁(yè)。醫(yī)院物業(yè)管理的組織實(shí)施房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)與運(yùn)行管理安全保衛(wèi)服務(wù)病區(qū)被褥用品洗滌及供應(yīng)管理服務(wù)。環(huán)境管理服務(wù)醫(yī)院的飲食管理護(hù)工服務(wù)管理開(kāi)設(shè)便民服務(wù)第四十八頁(yè)，共五十三頁(yè)。學(xué)校物業(yè)管理的特點(diǎn)作息時(shí)間相對(duì)固定，管理時(shí)段性強(qiáng)對(duì)設(shè)備設(shè)施的安全性要求高第四十九頁(yè)，共五十三頁(yè)。學(xué)校物業(yè)管理的組織實(shí)施學(xué)生公寓的管理教學(xué)樓的管理第五十頁(yè)，共五十三頁(yè)。學(xué)生公寓的管理安全管理住宿管理衛(wèi)生管理處理好“物業(yè)企業(yè)、學(xué)校、學(xué)生”三者之間的關(guān)系第五十一頁(yè)，共五十三頁(yè)。教學(xué)樓的管理教學(xué)樓內(nèi)外的衛(wèi)生保潔電梯的管理設(shè)備的管理綠化環(huán)境的管理第五十二頁(yè)，共五十三頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)管理。寫(xiě)字樓就是交通便利,基礎(chǔ)設(shè)施完備,位于城市的CBD,行政配套齊全建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明,氣