安海區(qū)域海東鴻塔片區(qū)舊城改造項目招商引資合作意向框架協(xié)議書（元月5日下午討論稿）甲方：晉江市安海鎮(zhèn)人民政府（以下簡稱甲方）乙方：（以下簡稱乙方）為了順利推進晉江市安海區(qū)域海東鴻塔片區(qū)舊城改造項目（下稱“項目”）建設(shè)，甲、乙雙方根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及政策的規(guī)定，遵循公平公正、誠實信用的原則，經(jīng)充分友好協(xié)商，就項目招商引資開發(fā)建設(shè)事宜簽訂本框架協(xié)議，以資共同信守：一、項目概況（一）用地位置：1、項目開發(fā)建設(shè)用地位于晉江市安海鎮(zhèn)區(qū)，規(guī)劃用地總面積約676畝，包括海東鴻塔片區(qū)舊城改造工程安置地（約276畝）和安平橋拓展區(qū)商住用地（約400畝），擬劃分為4宗標(biāo)的地塊掛牌出讓（具體用地位置、面積及編號見附圖）。實際出讓土地最終面積以土地出讓合同所提供用地紅線圖及確定面積為準。2、項目地塊用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅；使用年限分別為商業(yè)不超過40年、住宅不超過70年，使用年限均自簽訂土地出讓合同之日起算。（二）規(guī)劃指標(biāo)：海東鴻塔片區(qū)舊城改造工程安置用地的容積率不大于、建筑密度不大于%、綠地率不小于%，安平橋拓展區(qū)商住用地的容積率不大于、建筑密度不大于%、綠地率不小于%，并根據(jù)擬劃分的4宗掛牌標(biāo)的宗地情況分別界定，具體以土地公開出讓時規(guī)劃主管部門確定的規(guī)劃條件為準。（三）功能定位：項目擬建設(shè)成為集商業(yè)、酒店、居住及景觀為一體的現(xiàn)代化城市綜合體。二、土地價格、付款方式（一）土地價格：1、項目用地（約676畝，不包括預(yù)留的養(yǎng)正中學(xué)新校區(qū)周邊商住用地）的掛牌出讓起始價，按4宗出讓用地面積、規(guī)劃指標(biāo)及安置房無償移交面積等進行評估，并報市國土資源局確定，在掛牌出讓文件中體現(xiàn)。甲方促成在開發(fā)商無償移交安置房的前提下，項目用地掛牌出讓起始總價不超過人民幣2億元。2、乙方競得676畝項目用地后，就乙方的實際土地成交價款，由甲方以項目開發(fā)建設(shè)范圍內(nèi)公共設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及項目景觀提升增加投入等補助金的形式，全額補助給予乙方，作為乙方無償移交48萬平方米安置房產(chǎn)和無償建設(shè)安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施的對價。補助金根據(jù)安置房建設(shè)進度分期撥付，具體由雙方另行商定。（二）付款方式：土地掛牌報名時競買保證金的繳交，以及乙方競得地塊后土地出讓金的繳交，以市國土資源局要求為準。（三）交地標(biāo)準及證照辦理1、交地標(biāo)準：按現(xiàn)狀交地，確保乙方無障礙施工。甲方負責(zé)將項目施工用水、用電接至項目用地建筑紅線。2、甲方協(xié)助乙方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)及項目報批相關(guān)工作，對項目建設(shè)期間的施工條件和外部環(huán)境給予全力保障。3、甲方負責(zé)協(xié)調(diào)并促成乙方與供水、供電、燃氣等部門達成供應(yīng)協(xié)議，由乙方與相關(guān)單位簽訂協(xié)議、繳納相關(guān)費用。4、海東鴻塔片區(qū)舊城改造工程安置地中所有單體建筑物（約33畝集中商業(yè)地塊除外），以及公共設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施的施工圖，由甲方提供，乙方必須嚴格按照甲方提供的經(jīng)審查合格的施工圖組織實施。海東鴻塔片區(qū)舊城改造工程安置地中的集中商業(yè)地塊（約33畝），以及“三里街”的規(guī)劃設(shè)計方案，由甲方負責(zé)，乙方可在此基礎(chǔ)上進行優(yōu)化設(shè)計，但須經(jīng)甲方同意并報經(jīng)有關(guān)主管部門評審?fù)ㄟ^。安平橋拓展區(qū)商住用地由乙方自主進行設(shè)計。5、在項目地塊掛牌出讓公告發(fā)布前，甲方提供項目用地周邊臨近地塊的地質(zhì)勘察資料，供乙方參考。三、安置房無償移交1、海東鴻塔片區(qū)舊城改造工程安置地建成的房產(chǎn)，乙方應(yīng)將其中48萬平方米無償移交給甲方，用于被征收人的回遷安置，乙方不得將指定無償移交的安置房再出售給第三人。無償移交的房產(chǎn)范圍包括住宅443682平方米、商業(yè)36318平方米（一類店面平方米，二類店面平方米，三類店面平方米，四類店面平方米），具體以掛牌出讓時《安置房無償建設(shè)及移交協(xié)議》的約定為準。根據(jù)晉江安置項目回遷安置慣例，乙方并應(yīng)在48萬平方米的基礎(chǔ)上增加5%的面積，提供給甲方作為安置房源（即安置房源為住宅平方米、商業(yè)平方米）；待整體選房安置工作結(jié)束后，增加的安置房源由甲方退還給乙方；在確保滿足安置的前提下，剩余房源應(yīng)相對集中。同時，因安置房戶型、結(jié)構(gòu)原因?qū)е聦嶋H安置量超過48萬平方米的，按樓面地價加建安成本價進行結(jié)算。2、交付時間：乙方應(yīng)確保在本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章確認之日起30個月內(nèi)向甲方交付符合交房條件的安置房，并應(yīng)確保安置部分在交房后6個月內(nèi)通過綜合驗收合格并報建設(shè)行政主管部門通過備案。3、安置房的交付條件為：（1）所有應(yīng)無償移交的安置房產(chǎn)，按照甲方提供的經(jīng)審查合格的施工設(shè)計圖紙組織施工，并經(jīng)勘探、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位竣工驗收合格和消防驗收合格；（2）所有安置房所在建筑物生活給排水、用電、管道燃氣、電信、有線電視、消防、郵政信報箱等設(shè)施達到設(shè)計要求條件；（3）小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、室外照明、消防、環(huán)衛(wèi)及其他商業(yè)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共配套建筑、基礎(chǔ)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求全部完成，并與在建工程之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施和施工安全設(shè)施；（4）閉門器、對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)符合國家規(guī)定的標(biāo)準。4、安置房建設(shè)所使用的主要材料、主要設(shè)備及裝修標(biāo)準，按不低于安海橋頭加工區(qū)一期（恒安舊生活區(qū)）改造建設(shè)工程的標(biāo)準執(zhí)行，具體由雙方另行商定。5、開發(fā)建設(shè)期間所有建筑材料、裝修材料、設(shè)備、機械臺班費、人工費等市場價格發(fā)生上漲或下跌的風(fēng)險，均由乙方自行承擔(dān)，乙方不得因此要求甲方給予任何補貼或補助。6、乙方必須無條件配合甲方指定的第三人辦理上述回購房的交付交接手續(xù)及辦理產(chǎn)權(quán)證書。產(chǎn)權(quán)證書的登記費、契稅由甲方指定的第三人承擔(dān)外，其他全部稅、費均由乙方承擔(dān)。回遷安置房銷售發(fā)票的開具，由乙方與稅務(wù)部門另行協(xié)調(diào)確定，稅費由乙方自行承擔(dān)。四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1、海東鴻塔片區(qū)舊城改造工程安置區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施（包括但不限于：物業(yè)管理用房、設(shè)備用房、社區(qū)用房、治安聯(lián)防站、變電站、小區(qū)消防監(jiān)控室、收發(fā)室、垃圾收集點等配套用房以及三里街主道及輔道、安置區(qū)十字街2條道路、海八路集中商業(yè)地塊西側(cè)道路、小區(qū)道路、地下管線、燃氣管道、路燈、公共綠地、綠化景觀等市政設(shè)施），由乙方負責(zé)按甲方提供的施工圖紙組織建設(shè)，并由乙方承擔(dān)全部建設(shè)資金，建成后無償移交甲方。2、安平橋生態(tài)文化公園項目由乙方負責(zé)按甲方提供的施工圖紙組織建設(shè)，建設(shè)費用按市財政投資項目評審中心評審價下降6%作為建設(shè)合同價，建設(shè)資金由甲方負責(zé)，具體由雙方另行簽訂《政府投資建設(shè)項目委托代建合同書》。3、項目應(yīng)建的防空地下室防護能力等級按相應(yīng)人防標(biāo)準設(shè)置。五、進度安排1、甲方應(yīng)促成市國土資源局在2012年3月日前啟動項目用地掛牌出讓公告工作。項目用地采用“現(xiàn)狀出讓、現(xiàn)狀交付”方式，劃分為4宗地塊一次性公開掛牌出讓。2、海東鴻塔片區(qū)舊城改造工程回購安置房所在地塊作為首期開發(fā)建設(shè)項目，乙方應(yīng)及時向有關(guān)主管部門辦妥開發(fā)建設(shè)應(yīng)辦理的相關(guān)審批手續(xù)并選定具備本協(xié)議約定資質(zhì)條件的施工單位（即施工企業(yè)必須是注冊地在福建省轄區(qū)的房屋建筑工程總承包特級資質(zhì)或央企中建系統(tǒng)下具備獨立法人資格的房屋建筑工程施工總承包一級及以上資質(zhì)的施工企業(yè)）正式進場開工建設(shè)。3、其他地塊的開發(fā)建設(shè)周期按照國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。六、履約保證金乙方應(yīng)在本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章確認后7日內(nèi)，向甲方提交現(xiàn)金人民幣2億元作為乙方誠信履行本協(xié)議的履約保證金。履約保證金待乙方掛牌取得全部4宗標(biāo)的地塊，先予退還1億元，其余1億元轉(zhuǎn)為安置房項目建設(shè)保證金，根據(jù)安置房建設(shè)進度分期返還。七、優(yōu)惠政策1、為了彌補乙方開發(fā)建設(shè)海東鴻塔片區(qū)舊城改造工程安置區(qū)的成本，如乙方掛牌取得上述全部4宗地塊，則甲方同意在養(yǎng)正中學(xué)新校區(qū)周邊劃出約50畝的商住用地（用地位置在學(xué)校前大門或后大門對面，由乙方選擇，實際出讓土地最終面積以土地出讓合同所提供用地紅線圖及確定面積為準），作為海東鴻塔改造整體項目的配套用地預(yù)留給乙方，配套用地在本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章確認后36個月內(nèi)，由市國土資源局組織進行招、拍、掛。雙方約定該宗用地掛牌起始價按200萬元/畝計算，并按下述約定執(zhí)行：（1）乙方應(yīng)承擔(dān)征地補償費、土地報批相關(guān)規(guī)費、新增建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)費。（2）如該宗用地由乙方掛牌競得，在乙方按規(guī)定全額繳交土地出讓金后，甲方收到的市財政返還的土地出讓金（扣除全部成本規(guī)費）全額返還給乙方，作為項目范圍內(nèi)公共設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及項目景觀提升增加投入等的補助金。（3）如因出現(xiàn)掛牌競爭人導(dǎo)致乙方未競得地塊，則就土地出讓金不超過掛牌起始價部分中屬于市財政返還甲方財政的所得（即土地出讓金扣除應(yīng)繳成本規(guī)費后的余額），由甲方撥付給乙方作為海東鴻塔項目范圍內(nèi)公共設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及項目景觀提升增加投入等的補助金；對實際土地出讓金超過掛牌起始價的溢價部分中屬于市財政返還甲方財政的全部所得，由甲方按50%撥付給乙方作為海東鴻塔項目范圍內(nèi)公共設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及項目景觀提升增加投入等的補助金。2、甲方同意免予收取乙方應(yīng)繳交的本項目基礎(chǔ)設(shè)施配套費（包括養(yǎng)正中學(xué)新校區(qū)周邊約50畝商住用地）。3、甲方應(yīng)積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門將項目列為市重點建設(shè)項目，項目審批和建設(shè)進入市重點建設(shè)項目綠色通道，享受晉江市政府出臺的相關(guān)扶持優(yōu)惠政策。4、甲方應(yīng)積極協(xié)調(diào)市政府，給予乙方參照執(zhí)行福建省、泉州市、晉江市給予城市綜合體投資者的其他優(yōu)惠政策（包括商業(yè)物業(yè)部分相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策等）。八、項目公司設(shè)立如乙方競得項目地塊，應(yīng)在成交后60日內(nèi)，在晉江市安海鎮(zhèn)成立全資項目公司，注冊資金總額不低于人民幣1億元。項目公司稅收應(yīng)在晉江市安海鎮(zhèn)繳納。項目全部竣工交付使用前，未經(jīng)甲方書面批準，項目公司股權(quán)不得向乙方及其控股子公司以外的其他第三方轉(zhuǎn)讓。九、土地掛牌條件甲方同意促成在項目地塊掛牌出讓文件中，對項目競買申請人設(shè)定以下資格條件，并提供具有法律效力的相關(guān)證明文件：（一）競買申請人必須承諾在競得土地后向安海鎮(zhèn)政府提交現(xiàn)金人民幣2億元作為安置房項目的建設(shè)保證金（不計息）。（二）對于安置地塊的建設(shè)，施工企業(yè)必須是注冊地在福建省轄區(qū)的房屋建筑工程總承包特級資質(zhì)或央企中建系統(tǒng)下具備獨立法人資格的房屋建筑工程施工總承包一級及以上資質(zhì)的施工企業(yè)，并提供競買申請人與施工企業(yè)的總包意向書。（三）競買申請人需承諾按甲方提供的安置房施工圖組織實施建設(shè)，并經(jīng)驗收合格后將安置房無償移交甲方，建設(shè)資金由競買申請人承擔(dān)。（四）競買申請人需承諾按甲方提供的海東鴻塔片區(qū)舊城改造工程安置區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施施工圖組織實施建設(shè)并經(jīng)驗收合格后無償移交甲方，建設(shè)資金由競買申請人承擔(dān)。如4宗地塊分別由不同人競得的，則甲方可指定某一方作為組織建設(shè)主體，總建設(shè)資金由4宗標(biāo)的地塊的競得人按所競得地塊的建筑面積（扣除無償移交的安置房面積）平均分攤。（五）競買申請人競得本地塊建設(shè)用地使用權(quán)后1年內(nèi)，必須將企業(yè)經(jīng)營總部遷移至?xí)x江行政區(qū)域。（六）競買申請人報名時須提供設(shè)計單位編制的片區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計方案，規(guī)劃設(shè)計方案的規(guī)劃功能及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)應(yīng)符合政府相關(guān)部門的規(guī)劃要求（須經(jīng)晉江市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局審查符合）。（七）競買申請人或其關(guān)聯(lián)企業(yè)必須具有級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且2008至2010年度在中華人民共和國境內(nèi)開發(fā)建筑總量達到萬平方米。（八）競買申請人或其關(guān)聯(lián)企業(yè)必須具備開發(fā)過建筑高度在120米以上住宅樓的成功經(jīng)驗。（九）競買申請人或其關(guān)聯(lián)企業(yè)必須在中華人民共和國境內(nèi)單獨開發(fā)過商業(yè)用途部分建筑面積不少于萬平方米的大型綜合性商業(yè)廣場項目。（十）競買申請人或其關(guān)聯(lián)企業(yè)必須在中華人民共和國境內(nèi)以前開發(fā)的項目中與世界500強商業(yè)企業(yè)有合作項目且已投入運營。（十一）競買申請人或其關(guān)聯(lián)企業(yè)在中華人民共和國境內(nèi)開發(fā)建設(shè)并開業(yè)經(jīng)營的國際品牌酒店不少于2家，且其中1家為五星級酒店，另1家為四星級以上酒店。（十二）本項目地塊不接受聯(lián)合競買。具體條款由甲、乙雙方進一步商定。十、違約責(zé)任（一）在項目地塊公開出讓文件所載的項目地塊規(guī)劃指標(biāo)、掛牌條件、掛牌出讓起始價及所含費用、掛牌時間、交地時間等符合本協(xié)議書的前提下，乙方應(yīng)積極參與全部項目地塊的競買并確保競得項目用地。否則，甲方有權(quán)沒收乙方的履約保證金。（二）如乙方逾期繳交履約保證金，應(yīng)按逾期部分總額的日萬分之五支付違約金。（三）如乙方競得項目地塊，甲方應(yīng)嚴格按照本協(xié)議書約定向乙方或項目公司交付達到交地標(biāo)準的項目地塊。如甲方未如約交付達到交地標(biāo)準的項目地塊，則每逾期1日，甲方應(yīng)向乙方支付已付款項的0.3‰的違約金；逾期達90日的，乙方有權(quán)解除本協(xié)議書，甲方應(yīng)返還乙方已付款項，并向乙方支付已付款項的10%的違約金；乙方也有權(quán)選擇不解除本協(xié)議書，則甲方應(yīng)自逾期之日起，每日向乙方支付已付款項的0.8‰的違約金。（四）如乙方競得項目地塊，乙方應(yīng)嚴格按本協(xié)議書約定時間向甲方交付符合交房條件的安置房，如發(fā)生延期交房，就甲方根據(jù)《征收補償安置協(xié)議書》應(yīng)向被安置對象支付的臨時安置補助費（包括超期翻倍），由乙方全額承擔(dān)。（五）本協(xié)議生效后，各方應(yīng)按照本協(xié)議及全部附件、附表的規(guī)定全面、適當(dāng)、及時地履行其義務(wù)及約定，若本協(xié)議的任何一方違反本協(xié)議包括全部附件、附表約定的條款，均構(gòu)成違約，違約方應(yīng)賠償因其違約而給守約方造成的全部損失，包括協(xié)議履行后可以獲得的利益，但不得超過違反協(xié)議一方訂立協(xié)議時可以預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違反協(xié)議可能造成的損失。（六）支付違約金不影響守約方要求違約方賠償損失、繼續(xù)履行協(xié)議或解除協(xié)議的權(quán)利。十一、通知、保密、爭議解決、不可抗力條款1、凡本協(xié)議所涉及的各種通知均應(yīng)以書面形式，按本協(xié)議各方所列地址，以親自遞交、郵寄、傳真等途徑送達被通知方。被通知方收到通知時，應(yīng)以回執(zhí)、收據(jù)、傳真等方式予以確認。任何一方的通訊地址或電話、傳真號碼如有變動時，應(yīng)至少在變動的十五日前以書面形式告知對方，否則由此產(chǎn)生的送達不能的風(fēng)險和責(zé)任由變動方承擔(dān)。2、本協(xié)議任何一方（“接受方”）對從其它方（“披露方”）獲得的有關(guān)該方業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況及其它保密事項與專有資料（以下簡稱“保密資料”）應(yīng)當(dāng)予以保密；除對履行其工作職責(zé)而必須知道上述保密資料的本方雇員、顧問、貸款人和政府部門外，不得向任何人或?qū)嶓w透露保密資料；如任何一方無故泄密，應(yīng)賠償由此給對方造成的一切經(jīng)濟損失。同時，上述可知悉保密資料的人員或?qū)嶓w亦應(yīng)承諾遵守本條規(guī)定。3、因本協(xié)議書的簽訂、履行等引起的任何爭議或糾紛，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決。如協(xié)商無法解決的，任何一方均可將爭議或糾紛提交泉州仲裁委員會，依據(jù)仲裁法、其他法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件以及其當(dāng)時合法有效的仲裁規(guī)則進行仲裁解決；仲裁裁決是終局的，對雙方當(dāng)事人均具有嚴格法律約束力。在對爭議進行仲裁時，除爭議事項外，本協(xié)議應(yīng)在所有方面保持全部效力，各方應(yīng)繼續(xù)行使各自在本協(xié)議項下的其它權(quán)利，并應(yīng)繼續(xù)履行各自在本協(xié)議項下的其它義務(wù)。4、由于雙方不能合理控制、不可預(yù)見或即使預(yù)見亦無法避免的不可抗力事件的出現(xiàn)，致使直接影響本協(xié)議的履行時，遭遇上述不可抗力事件的一方，應(yīng)立即以電報、傳真等通知另一方，并在三十日之內(nèi)提供不可抗力的詳細情況及不能履行協(xié)議或者部分不能履行或者需要延期履行協(xié)議的有效證明文件。屆時由雙方根據(jù)不可抗力對履行協(xié)議影響的程度，協(xié)商決定是否解除協(xié)議，或者部分履行協(xié)議，或者延期履行協(xié)議。遭遇上述不可抗力事件的一方可不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)盡最大努力將不可抗力事故所造成的損失減少到最低限度，如未盡力采取措施減少損失的，則對本可采取措施減少的部分損失不得免責(zé)。十二、其他事項（一）乙方可以指定與其具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)或個人作為土地競買主體，參與