中央空調(diào)工程維修保養(yǎng)方案：對冷水機(jī)組的水泵、壓縮機(jī)、冷凝器、蒸發(fā)器、閥門等設(shè)備進(jìn)行清洗、檢查、調(diào)整和潤滑，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。（二）檢修工作內(nèi)容：對冷水機(jī)組的電氣系統(tǒng)、控制系統(tǒng)、安全保護(hù)系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維修，確保設(shè)備的安全可靠。二、空調(diào)用風(fēng)機(jī)盤管維護(hù)保養(yǎng)及檢修工作內(nèi)容（一）維護(hù)保養(yǎng)工作內(nèi)容：對風(fēng)機(jī)盤管的過濾網(wǎng)、風(fēng)機(jī)、盤管進(jìn)行清洗、檢查、調(diào)整和潤滑，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。（二）檢修工作內(nèi)容：對風(fēng)機(jī)盤管的電氣系統(tǒng)、控制系統(tǒng)、安全保護(hù)系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維修，確保設(shè)備的安全可靠。三、空調(diào)用冷卻水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)及檢修工作內(nèi)容（一）維護(hù)保養(yǎng)工作內(nèi)容：對冷卻水系統(tǒng)的水泵、水箱、水管、冷卻塔等設(shè)備進(jìn)行清洗、檢查、調(diào)整和潤滑，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。（二）檢修工作內(nèi)容：對冷卻水系統(tǒng)的電氣系統(tǒng)、控制系統(tǒng)、安全保護(hù)系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維修，確保設(shè)備的安全可靠。四、空調(diào)用冷凍水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)及檢修工作內(nèi)容（一）維護(hù)保養(yǎng)工作內(nèi)容：對冷凍水系統(tǒng)的水泵、冷凍機(jī)、冷凝器、蒸發(fā)器、閥門等設(shè)備進(jìn)行清洗、檢查、調(diào)整和潤滑，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。（二）檢修工作內(nèi)容：對冷凍水系統(tǒng)的電氣系統(tǒng)、控制系統(tǒng)、安全保護(hù)系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維修，確保設(shè)備的安全可靠。方案：根據(jù)以上維護(hù)保養(yǎng)及檢修工作內(nèi)容，制定合理的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和檢修方案，按照計(jì)劃和方案進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)和檢修，確保中央空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行和延長設(shè)備的使用壽命。同時(shí)，加強(qiáng)對操作人員的培訓(xùn)和管理，提高操作人員的技能和素質(zhì)，減少人為操作失誤對設(shè)備的損壞。1.維護(hù)保養(yǎng)方案1.1正常運(yùn)轉(zhuǎn)中的維護(hù)每次維護(hù)包括以下內(nèi)容：1.檢查壓縮機(jī)冷凍油的油壓和油量；2.探測制冷劑系統(tǒng)的漏點(diǎn)并及時(shí)處理；3.檢查是否有異常的聲響、震動(dòng)和高溫；4.檢查冷凝器和冷卻器的溫度和壓力；5.檢查各種閥門是否正常；6.檢查冷水機(jī)的出入水溫度和壓力；7.檢查主電路上的接線端子并加緊；8.檢查電氣控制部分；9.檢查機(jī)組的潤滑系統(tǒng)；10.檢查各儀表和控制器的工作狀態(tài)；11.保持設(shè)備清潔。1.2年度間停機(jī)后的保養(yǎng)每年進(jìn)行一次，包括以下內(nèi)容：1.檢查清洗干燥過濾器，干燥劑吸潮后應(yīng)進(jìn)行干燥處理或更換；2.檢查和整定制冷設(shè)備的安全保護(hù)裝置；3.檢查壓縮機(jī)冷凍油的油壓和油量，必要時(shí)更換冷凍油并補(bǔ)充壓縮機(jī)電機(jī)絕緣情況；4.檢查并緊固電路上的各電線接點(diǎn)；5.檢查電氣控制部分；6.提供以上內(nèi)容的檢查報(bào)告。2.空氣處理設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及檢修工作內(nèi)容2.1年度維護(hù)保養(yǎng)工作內(nèi)容每次維護(hù)包括以下內(nèi)容：1.檢查空氣處理機(jī)和風(fēng)機(jī)盤管；2.進(jìn)行空氣處理機(jī)和風(fēng)機(jī)盤管的保養(yǎng)和加油；3.清理管路和除污；4.對空氣處理機(jī)進(jìn)行清掃和除塵。2.2檢修工作內(nèi)容在檢修保養(yǎng)之前，使用方和維保方應(yīng)根據(jù)設(shè)備型號、運(yùn)行狀態(tài)（記錄）、運(yùn)行時(shí)限、現(xiàn)場狀態(tài)進(jìn)行系統(tǒng)評估。如需進(jìn)行系統(tǒng)檢修，費(fèi)用由雙方協(xié)商另外計(jì)收。超出維護(hù)保養(yǎng)范圍的檢修費(fèi)用也由雙方協(xié)商另外計(jì)收。3.水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)及檢修工作內(nèi)容3.1年度維護(hù)保養(yǎng)工作內(nèi)容每次維護(hù)包括以下內(nèi)容：1.檢查和加油冷凍水泵和冷卻水泵；2.進(jìn)行電機(jī)、電器絕緣檢測、加油、檢查和更換密封元件；3.進(jìn)行冷卻塔的一般保養(yǎng)性檢修；4.檢查和更換關(guān)鍵部位的閥門、過濾器、單向閥、壓力表、溫度計(jì)和保溫情況。3.2檢修工作內(nèi)容在維護(hù)保養(yǎng)之前，使用方和維保方應(yīng)根據(jù)設(shè)備型號、運(yùn)行狀態(tài)（記錄）、運(yùn)行時(shí)限、現(xiàn)場狀態(tài)進(jìn)行系統(tǒng)評估。如需進(jìn)行系統(tǒng)檢修，費(fèi)用由雙方協(xié)商另外計(jì)收。超出維護(hù)保養(yǎng)范圍的檢修費(fèi)用也由雙方協(xié)商另外計(jì)收。水塔填料全部取出，進(jìn)行一次性去垢，費(fèi)用由雙方協(xié)商另外計(jì)收。在進(jìn)行中央空調(diào)維修保養(yǎng)時(shí)，需要注意以下幾點(diǎn)：a)檢查所有接線頭，并緊固它們。如果接線頭燒蝕嚴(yán)重，應(yīng)更換它們；c)對于交流接觸器，需要清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒，清除觸頭表面及四周的污物，并清潔鐵芯上的灰塵及臟物。同時(shí)，需要擰緊所有緊固螺栓；d)對于熱繼電器，需要檢查導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡。如果有，需要進(jìn)行整修處理。同時(shí)，需要檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整；e)對于自動(dòng)空氣開頭，需要用500V搖表測量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5MΩ。同時(shí)，需要清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，并清除觸頭表面上的小金屬顆粒；f)對于信號燈和指示儀表，需要檢查它們是否正常工作。如果不正常，需要更換同規(guī)格的小燈泡或進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整；g)對于中間繼電器和信號繼電器，需要進(jìn)行模擬實(shí)驗(yàn)，檢查它們的動(dòng)作是否可靠，輸出的信號是否正常。如果不正常，需要更換同型號的中間繼電器或信號繼電器；h)對于PC中央處理器和印刷線路板，如果出現(xiàn)問題，則需要申請外委維修；對于壓縮機(jī)的維修保養(yǎng)，制冷技工每年需要進(jìn)行一次檢測和保養(yǎng)。需要檢查壓縮機(jī)油位、油色，如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油。如油已變色，則應(yīng)徹底更換潤滑油。同時(shí)，需要檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應(yīng)排放空氣。還需要檢查壓縮機(jī)的各項(xiàng)參數(shù)，如電機(jī)絕緣電阻、運(yùn)行電流、油壓、外殼溫度、吸氣壓力、排氣壓力等。如果發(fā)現(xiàn)異常的噪音、振動(dòng)或氣味，則需要更換壓縮機(jī)（外委維修）。最后，需要擰緊所有緊固件并清潔壓縮機(jī)。在進(jìn)行中央空調(diào)維修保養(yǎng)時(shí)，時(shí)間計(jì)劃不允許超過8小時(shí)。如果必須超過8小時(shí)，則應(yīng)由主管填寫《申請延時(shí)維修保養(yǎng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)并征得營業(yè)部門的同意后方可延時(shí)。對于未列入計(jì)劃的維修保養(yǎng)工作，設(shè)備部主管應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充計(jì)劃。對于突發(fā)的設(shè)備故障，應(yīng)先經(jīng)設(shè)備部主管口頭批準(zhǔn)，然后組織解決問題并提交事故報(bào)告。在停用中央空調(diào)時(shí)，設(shè)備部主管應(yīng)填寫停用申請表，并經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部提前一周通知有關(guān)營業(yè)部門。如果中央空調(diào)因突發(fā)故障停用，應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時(shí)內(nèi)向有關(guān)營業(yè)部門作出解釋。中央空調(diào)清洗與保養(yǎng)有五大處理工藝：殺菌滅藻、生物剝離劑、化學(xué)清洗、表面預(yù)膜和日常養(yǎng)護(hù)。這些工藝可以清除循環(huán)水中的細(xì)菌、藻類和生物粘泥，防止管道內(nèi)的銹、垢、油污形成，延長設(shè)備的使用壽命。中央空調(diào)清洗的五大效果包括：保護(hù)設(shè)備、延長使用壽命、減少事故發(fā)生、改善制冷效果、節(jié)能節(jié)水、減少成本和節(jié)省維修費(fèi)用。清洗處理可以防止設(shè)備腐蝕、損壞，提高熱交換效率，減少電能或燃料的消耗，降低排污量，延長設(shè)備使用壽命，減少維修費(fèi)用，為用戶創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益。五、符合國家環(huán)保要求按照政府環(huán)保部門的規(guī)定，未經(jīng)處理達(dá)標(biāo)的水不能直接排放。經(jīng)過處理的循環(huán)水，其水質(zhì)達(dá)到國家環(huán)保要求的排放標(biāo)準(zhǔn)，可直接向外排放。這樣，既可以為業(yè)主節(jié)約費(fèi)用，又可保護(hù)生態(tài)環(huán)境。同時(shí)，經(jīng)處理的中央空調(diào)所供應(yīng)的冷、暖氣清新優(yōu)質(zhì)，更有利于人們的身體健康。六、中央空調(diào)運(yùn)行管理制度一、人員的管理制度1、各類人員的崗位職責(zé)各級各類人員的崗位職責(zé)是構(gòu)成中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理崗位責(zé)任制的主體。在確定各級各類人員的崗位職責(zé)時(shí)，需要綜合考慮空調(diào)系統(tǒng)的規(guī)模和特點(diǎn)以及定員定崗情況。要按崗位的層次和工程類別來分解各項(xiàng)任務(wù)，避免職能不清、責(zé)任不明的情況。有些物業(yè)管理企業(yè)所管的中央空調(diào)系統(tǒng)規(guī)模較小，人員配置較少，因此不設(shè)空調(diào)班組長（領(lǐng)班），有關(guān)工作全部由空調(diào)工程師（主管）承擔(dān)。還有些物業(yè)管理企業(yè)為了避免運(yùn)行和檢修兩個(gè)班組扯皮，將二者合為一體，即運(yùn)行人員也是維修人員。這樣不僅節(jié)省了人力，又有助于增強(qiáng)其責(zé)任心，努力提高自己的技術(shù)水平。因此，崗位設(shè)置情況決定了崗位智能與責(zé)任的不同。2、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與培訓(xùn)制度中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理是一項(xiàng)涉及多學(xué)科多專業(yè)的綜合性技術(shù)管理工作。中央空調(diào)系統(tǒng)的操作、維護(hù)和檢修水平與相關(guān)人員的技術(shù)水平密切相關(guān)。因此，對中央空調(diào)系統(tǒng)一線運(yùn)行管理人員的要求除了有高度的責(zé)任感外，還要求有一定的專業(yè)知識和專業(yè)技能。建立相應(yīng)的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與培訓(xùn)制度，對提高相關(guān)人員的專業(yè)素質(zhì)與空調(diào)管理水平，使其能適應(yīng)崗位的要求有重要意義。二、設(shè)備的管理制度1、巡回檢查制度中央空調(diào)系統(tǒng)涉及到的設(shè)備種類和數(shù)量較多，安裝地點(diǎn)也比較分散。特別是夏季供冷運(yùn)行時(shí)，對水系統(tǒng)來講，冷水機(jī)組、二次泵、冷卻塔、膨脹水箱、空氣處理裝置等通常分設(shè)多處。更有一些超高建筑和多功能公共建筑，由于技術(shù)上和使用上的特殊要求，往往設(shè)置多個(gè)機(jī)房，而人員配備上不是也不需要每個(gè)機(jī)房都有值班人員。此時(shí)，為了保證系統(tǒng)安全正常的運(yùn)行，需要運(yùn)行維護(hù)人員和檢修人員定時(shí)或定期地進(jìn)行巡回檢查，以預(yù)防為主，發(fā)現(xiàn)故障和問題及時(shí)處理。2、維護(hù)和保養(yǎng)制度中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備需要進(jìn)行定期的維護(hù)和保養(yǎng)，以保證其正常運(yùn)行。維護(hù)和保養(yǎng)制度包括設(shè)備的清潔、潤滑、檢查和調(diào)試等方面。對于不同的設(shè)備，需要采取不同的維護(hù)和保養(yǎng)措施。同時(shí)，還需要對設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行記錄和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題。這樣才能確保中央空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行和延長設(shè)備的使用壽命。中央空調(diào)系統(tǒng)和設(shè)備的良好工作狀態(tài)是保證供冷（供熱）質(zhì)量、延長使用壽命、安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基礎(chǔ)。為了保持良好的工作狀態(tài)，有針對性的做好維護(hù)保養(yǎng)工作是至關(guān)重要的。在中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行一定時(shí)間后，設(shè)備會出現(xiàn)磨損、疲勞、間隙增大，甚至喪失工作能力；而靜止的部件和管道也會產(chǎn)生堵塞、腐蝕、結(jié)垢、松動(dòng)等現(xiàn)象，影響到系統(tǒng)的工作狀況，甚至可能導(dǎo)致事故發(fā)生。因此，定期對系統(tǒng)和設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)和測量，采取相應(yīng)的修理措施是必要的。運(yùn)行和檢修記錄是設(shè)備技術(shù)檔案的重要組成部分。通過記錄可以掌握系統(tǒng)和設(shè)備的運(yùn)行情況和現(xiàn)狀，防止因情況不明、盲目使用而發(fā)生問題，同時(shí)也可以從記錄中找出規(guī)律性的東西，提高管理和操作檢修水平。中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理程序的目的是規(guī)范運(yùn)行管理工作，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行，為用戶提供滿意服務(wù)。適用范圍是公司所轄物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理。職責(zé)包括物業(yè)工程部統(tǒng)一負(fù)責(zé)系統(tǒng)的運(yùn)行管理，空調(diào)運(yùn)行班負(fù)責(zé)日常的空調(diào)供應(yīng)和設(shè)備的巡檢、管理，空調(diào)維修班負(fù)責(zé)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和應(yīng)急搶修，電工維修班負(fù)責(zé)電動(dòng)和配電部分的維護(hù)保養(yǎng)和應(yīng)急搶修?？照{(diào)運(yùn)行班負(fù)責(zé)冷水系統(tǒng)水質(zhì)的處理和冷卻塔、冷水機(jī)組冷凝器的清潔工作?？照{(diào)供應(yīng)程序是中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理的一個(gè)重要程序。其具體步驟可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整和完善。4.1空調(diào)運(yùn)行程序4.1.1在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，空調(diào)運(yùn)行值班人員按照冷水機(jī)組開停機(jī)程序開停冷水機(jī)組，并啟停相應(yīng)的冷卻水系統(tǒng)和冷凍水系統(tǒng)。4.1.2空調(diào)運(yùn)行值班人員按照規(guī)定開關(guān)集中控制的風(fēng)柜和各層新風(fēng)機(jī)。4.1.3空調(diào)運(yùn)行值班人員應(yīng)每隔一小時(shí)記錄冷水機(jī)組和水泵、冷卻塔的運(yùn)行數(shù)據(jù)，并記錄在相應(yīng)的運(yùn)行記錄表上。4.1.4如有用戶需要延時(shí)空調(diào)服務(wù)，按有關(guān)有償服務(wù)規(guī)定執(zhí)行。4.1.5用戶有空調(diào)使用效果方面的投訴時(shí)，由空調(diào)維修值班人員去現(xiàn)場了解情況并給予解決。4.2空調(diào)設(shè)備管理程序4.2.1工程部負(fù)責(zé)建立各類空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及檢修檔案。4.2.2工程部負(fù)責(zé)對空調(diào)設(shè)備進(jìn)行標(biāo)識，以便統(tǒng)一管理。4.2.3空調(diào)工程師制訂空調(diào)設(shè)備及裝置維護(hù)保養(yǎng)的規(guī)程，并經(jīng)工程部經(jīng)理審定后發(fā)放到相關(guān)班組，并以此制訂和下達(dá)相關(guān)工作計(jì)劃。4.2.4如用戶裝修涉及到空調(diào)設(shè)備或裝置的變動(dòng)，按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行。4.3空調(diào)設(shè)備維修程序4.3.1空調(diào)運(yùn)行值班人員應(yīng)按照有關(guān)設(shè)備及裝置巡回檢查規(guī)定進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)反映，一邊維修人員盡快到位檢修，檢修后要將有關(guān)情況記錄在“檢修記錄表”上。4.3.2空調(diào)維修班和電工維修班人員應(yīng)按照空調(diào)設(shè)備及裝置維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期對空調(diào)設(shè)備及裝置進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并將維護(hù)保養(yǎng)情況記錄在“設(shè)備及裝置維護(hù)保養(yǎng)記錄表”上。4.3.3用戶有空調(diào)設(shè)備及裝置方面的投訴時(shí)，由空調(diào)維修值班人員到現(xiàn)場檢查，如屬一般性維修，不涉及零部件的更換，則及時(shí)處理；如需要換零部件等，按有關(guān)維修規(guī)定執(zhí)行。4.4空調(diào)水處理程序4.4.1空調(diào)水處理委托專業(yè)水處理公司進(jìn)行，具體內(nèi)容參見委托合同。4.4.2外委單位完成水質(zhì)處理及冷卻塔或冷水機(jī)組冷凝器的清潔工作后，由空調(diào)運(yùn)行值班人員負(fù)責(zé)