重慶解放碑商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對策研究

一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)作為一種房地產(chǎn)開發(fā)形式，是消費(fèi)水平不斷提高的產(chǎn)物。隨著商業(yè)與房地產(chǎn)的融合，消費(fèi)和投資成功地控制了由消費(fèi)驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三種模式的兩組消費(fèi)，從而對經(jīng)濟(jì)增長起到了不小的作用。但商業(yè)地產(chǎn)具有投資額巨大、投資回收期長、投資風(fēng)險大的特點(diǎn)。近年來隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人們生活方式的改變,給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。2014年重慶商業(yè)地產(chǎn)的整體發(fā)展?fàn)顩r表現(xiàn)為甲級辦公樓更受租戶所青睞,商鋪購物中心體驗感增強(qiáng)。2014年重慶甲級辦公樓成交創(chuàng)歷年新高,達(dá)140,400平方米,同比增長134.4%。強(qiáng)勁的需求使甲級辦公樓市場空置率從2013年底的60.7%下降至2014年底的45.1%。另外,近幾年電商發(fā)展突飛猛進(jìn)給商業(yè)地產(chǎn)帶來了較大沖擊,但體檢式餐廳、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)地產(chǎn)發(fā)展較好。解放碑是重慶歷史最為悠久的商業(yè)中心,本文以重慶解放碑商業(yè)中心為研究對象,分析解放碑商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題,并給出相應(yīng)的對策建議。二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速1.政策的影響1999年左右,重慶開始提五個商圈的概念。步行街和商圈的概念促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的成長。近幾年,世界五百強(qiáng)企業(yè)開始涌向中國,進(jìn)一步促使了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,加大了對發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識。據(jù)重慶市商圈建設(shè)工作會2012年的部署,重慶市計劃將建45個商圈,在這樣的部署下,重慶商業(yè)地產(chǎn)迎來了發(fā)展熱潮。2.城鎮(zhèn)化的影響近幾年重慶市城鎮(zhèn)化速度較快,居西部第二,隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,農(nóng)村勞動力及人口大量向城市轉(zhuǎn)移,消費(fèi)市場的擴(kuò)大,加之第二、三產(chǎn)業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚集,促使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變,第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)作為服務(wù)業(yè)的發(fā)展平臺,其需求量將不斷增加,這就加快了重慶商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展。三、解放碑商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析(一)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度大、大型商場多解放碑是重慶著名的歷史最悠久的商業(yè)中心,是重慶游客必須要去的地方之一,而一些商界人士甚至將進(jìn)駐解放碑看作企業(yè)品牌形象與實(shí)力象征。解放碑商貿(mào)中心共有樓宇425幢,建筑面積459萬平方米,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度大、大型商場多,為全國同類地區(qū)少有。解放碑CBD區(qū)域內(nèi)有各類企業(yè)機(jī)構(gòu)3000余戶,世界500強(qiáng)企業(yè)中,38家入駐解放碑CBD,47家在此設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)達(dá)4482個,營業(yè)面積共121萬平方米。其中,營業(yè)面積超過5000平方米的大型商場有20多家。近百個金融網(wǎng)點(diǎn)和證券交易所,同時還匯聚了超過500家餐飲賓館、休閑娛樂、信息中介等社會服務(wù)場所。解放碑CBD區(qū)域商鋪整體出租率達(dá)90%以上,特別是臨街鋪面的出租率幾乎達(dá)100%。(二)解放碑商業(yè)用地問題1.同質(zhì)化競爭隨著其他新興商圈的崛起,重慶主城區(qū)當(dāng)前已營業(yè)的購物中心有27個,但缺少差異化特質(zhì),出現(xiàn)了同質(zhì)化競爭。多數(shù)購物中心都以百貨、超市、電影院作為主力店,每個購物中心幾乎都引進(jìn)同類品牌,商場也缺少特色,這為招商引資帶來了困難。怎樣走特色差異化路線,是解放碑商業(yè)中心應(yīng)該多考慮的問題。2.交易規(guī)模擴(kuò)大,商業(yè)地產(chǎn)遭受影響當(dāng)前,幾乎任何的商品都可以在網(wǎng)上進(jìn)行交易,蘇寧、優(yōu)衣庫、周大福等各大品牌紛紛入駐電子商務(wù)平臺。2014年中國電子商務(wù)市場交易規(guī)模12.3萬億元,同比增長21.3%,開始涉及各個商業(yè)領(lǐng)域,并顛覆了一些商業(yè)領(lǐng)域,這對傳統(tǒng)的銷售渠道產(chǎn)生了較大的影響,而作為商業(yè)銷售平臺的商業(yè)地產(chǎn)也受到了不小沖擊。電商低成本的運(yùn)作方式向商業(yè)地產(chǎn)高成本發(fā)起了挑戰(zhàn),而消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變,對購物中心環(huán)境和體驗功能的看重,更加說明傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)與運(yùn)營模式急需改變。3.主商圈與周邊商圈之間的聯(lián)系不好解放碑商業(yè)中心因樓宇的建設(shè)導(dǎo)致解放碑與較場口的商業(yè)斷層,使商圈人流動線被割裂,核心商圈與外圍商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聯(lián)系不暢。四、獲釋紀(jì)念碑商業(yè)發(fā)展的對策和建議(一)解放碑商業(yè)2個總體定位發(fā)展項目與區(qū)域商業(yè)轉(zhuǎn)播設(shè)備的區(qū)別解放碑的擴(kuò)容升級應(yīng)從以下幾方面入手:(1)商圈連接。通過商圈內(nèi)專業(yè)特色街的建設(shè),逐步實(shí)現(xiàn)了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之間的商業(yè)連接。(2)區(qū)域錯位發(fā)展。解放碑商業(yè)中心商業(yè)項目數(shù)量多,但布局比較分散。為較好的顯示各自的特色,可將整個解放碑商業(yè)中心按地理位置劃分成了四大板塊,以走高端奢侈路線為主的朝天門板塊,以走記憶路線為主、著重發(fā)展體驗式消費(fèi)的臨江門板塊,以走潮流時尚娛樂路線為主較場口板塊,及走金融商務(wù)路線為主新華路板塊。(二)品牌組合的同質(zhì)化重慶主城區(qū)多數(shù)購物中心在服務(wù)客群上出現(xiàn)了不同程度的重合,品牌組合的同質(zhì)化也大大降低了購物中心的吸引力。開發(fā)商應(yīng)結(jié)合現(xiàn)代人的生活、消費(fèi)習(xí)慣,建設(shè)具有特色的、差異化的符合現(xiàn)代人情感及心理需求的購物中心。(三)建設(shè)智能購物中心在當(dāng)今社會人們生活、工作壓力越來越大的情況下,集休閑娛樂、優(yōu)良品位于一身的良好購物環(huán)境