11八月2023商鋪定價(jià)及銷售方案31七月2023商鋪定價(jià)及銷售方案1目錄目標(biāo)項(xiàng)目概況區(qū)域市場研究競爭項(xiàng)目商鋪調(diào)研商鋪銷售策略商鋪價(jià)格策略目錄目標(biāo)2目標(biāo)高溢價(jià)銷售：充分挖掘商鋪價(jià)值，合理定價(jià)，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)高速銷售：制定合適的銷售方式，促進(jìn)商鋪快速去化目標(biāo)高溢價(jià)銷售：充分挖掘商鋪價(jià)值，合理定價(jià)，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)3目錄目標(biāo)項(xiàng)目概況區(qū)域市場研究競爭項(xiàng)目商鋪調(diào)研商鋪銷售策略商鋪價(jià)格策略目錄目標(biāo)4項(xiàng)目處于大河西雙府核心區(qū)市政府政府90億市政板塊規(guī)劃市政府、區(qū)政府板塊核心區(qū)投資升值潛力巨大區(qū)政府項(xiàng)目處于大河西雙府核心區(qū)市政府政府90億市政板塊規(guī)劃區(qū)政府5地鐵物業(yè)，實(shí)現(xiàn)商圈增值距離五一商圈僅三站路程，而且乘2號線可直達(dá)規(guī)劃中的新長沙火車站，與武廣高速鐵路對接，旅客出行可以做到“零換乘”。乘地鐵出行，快捷舒適、準(zhǔn)點(diǎn)率高，“地鐵口物業(yè)”，不但能為業(yè)主提供“出則繁華、入則寧靜”的生活，還能給業(yè)主良好的投資升值空間。地鐵2B線帶動區(qū)域發(fā)展，提升項(xiàng)目價(jià)值本項(xiàng)目位于地鐵2B線古山站附近，地鐵沿線大約1公里范圍內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)又將出現(xiàn)興旺。隨著城市建設(shè)的加快，交通日益擁擠，而地鐵將成為市民出行的最佳選擇，地鐵周邊物業(yè)將極受歡迎，而且資源有限，升值潛力大。地鐵對沿線物業(yè)價(jià)格的提升表現(xiàn)廣州：地鐵于1993年開工，開工當(dāng)年和第二年，地鐵一號線沿線物業(yè)升值15%-25%，1999年一號線正式開通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值15%-25%上海：開通地鐵后短短的四五年時(shí)間內(nèi)一躍成為上海的新興住宅區(qū)，發(fā)展成一個(gè)幾十萬人口的衛(wèi)星城，成為上海最大的人口居住地，而房價(jià)的漲幅超過了50%香港：香港地鐵開通后，上蓋物業(yè)平均升值近50％，投資回報(bào)率達(dá)到15％深圳：調(diào)研表明，地鐵沿線住宅物業(yè)價(jià)格高于同片區(qū)非地鐵沿線住宅物業(yè)的價(jià)格，高出幅度從5%至15%不等谷山站本案市政府站雙地鐵物業(yè)未來升值空間無限地鐵物業(yè)，實(shí)現(xiàn)商圈增值距離五一商圈僅三站路程，而且乘2號線可6323632#商鋪鋪號101102103104105面積48.1220.8251.0757.8520.8236#商鋪

鋪號101102103104

面積49.0636.4949.0344.94

規(guī)劃布局：位于項(xiàng)目二期32棟、36棟1樓底商面寬：約6-8米；進(jìn)深：約5.9米總體量：378。2平米總套數(shù)：共9套商鋪基本資料323632#商鋪鋪號101102103104105面積487商鋪SWOT分析劣勢機(jī)遇威脅地段：市府區(qū)府雙府核心商業(yè)環(huán)境：商鋪緊臨市政公園及卓越博才小學(xué)，擁有學(xué)校消費(fèi)和公園商業(yè)的雙重價(jià)值；消費(fèi)群體：卓越社區(qū)內(nèi)高端消費(fèi)群體、博才小學(xué)及市政公園帶來周邊其它社區(qū)的消費(fèi)人群城市規(guī)劃：河西成為政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，未來新CBD，商業(yè)發(fā)展更加迅速優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)環(huán)境：岳麓區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步完善；交通環(huán)境：輕軌、地鐵口岸商業(yè)，一般來說，地鐵口岸商業(yè)在2-3年內(nèi)將升值20%；茶山路的全線拉通，將擴(kuò)大消費(fèi)覆蓋面。自身限制：整體商業(yè)體量較小，難以形成集中商業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢；目前32、36號棟商鋪面積偏小，限制了中大型商業(yè)入駐的可能；商業(yè)氛圍：本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目較少，僅有楓雅名苑及安置小區(qū)，客戶入住率低，商住氛圍不濃郁?？蛻粜膽B(tài)：目前區(qū)域處起步階段，消費(fèi)及投資客戶對區(qū)域商業(yè)發(fā)展熱情還不夠；區(qū)域規(guī)劃：濱江新城的崛起，成為未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)核心區(qū)域，可能造成客戶商業(yè)投資重心偏移；項(xiàng)目競爭：區(qū)域內(nèi)大量住宅的開發(fā)，基本都帶有商業(yè)配套，如：北京御園、恒大華府等，存在一定的客戶分流；商鋪SWOT分析劣勢機(jī)遇威脅地段：市府區(qū)府雙府核心優(yōu)勢8目錄目標(biāo)項(xiàng)目概況區(qū)域市場研究競爭項(xiàng)目商鋪調(diào)研商鋪銷售策略商鋪價(jià)格策略目錄目標(biāo)9城市規(guī)劃：雙CBD規(guī)劃，河西新商業(yè)商務(wù)中心形成，區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮笠弧拜S”兩”帶”:湘江將成為城市的發(fā)展中軸。規(guī)劃修改對城市的空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化。提出了沿“一軸兩帶”發(fā)展?！耙惠S”指湘江發(fā)展軸，“兩帶”分別指北部發(fā)展帶（串聯(lián)了寧鄉(xiāng)縣城、長沙縣城及一大批國家、省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等）和南部發(fā)展帶（串聯(lián)黃花機(jī)場、長沙高鐵南站、省政府、大學(xué)城、洋湖垸總部基地等）。城市規(guī)劃：雙CBD規(guī)劃，河西新商業(yè)商務(wù)中心形成，區(qū)域未來商10項(xiàng)目緊鄰金星大道和含光路，離市政府較近因此進(jìn)行本項(xiàng)目商業(yè)分析時(shí)，將“市府片區(qū)”（觀沙嶺）、“桐梓坡、銀盆嶺片區(qū)”作為項(xiàng)目商業(yè)研究的主要目標(biāo)。商業(yè)調(diào)研范圍界定：本案項(xiàng)目緊鄰金星大道和含光路，離市政府較近商業(yè)調(diào)研范圍界定：本案11商業(yè)研究的主要目標(biāo)“市府片區(qū)”（觀沙嶺）“桐梓坡、銀盆嶺片區(qū)”商業(yè)研究的主要目標(biāo)12桐梓坡、銀盆嶺商圈本案桐梓坡、銀盆嶺商圈本案13桐梓坡、銀盆嶺商圈商業(yè)特點(diǎn)：以社區(qū)中小型超市和日常零售街鋪為主桐梓坡、銀盆嶺商圈商業(yè)特點(diǎn)：以社區(qū)中小型超市和日常零售街鋪為14商業(yè)業(yè)態(tài)布局：商業(yè)業(yè)態(tài)布局：15桐梓坡、銀盆嶺商圈整體租金水平在80-140元/平.月，兩頭租金水平高于中間段桐梓坡、銀盆嶺商圈整體租金水平在80-140元/平.月，兩頭16桐梓坡路與銀盆嶺路交匯三角地帶、湘雅三醫(yī)院周邊、湘騰城市廣場的商業(yè)氛圍最為濃厚，租金水平達(dá)130-300元/平米.月桐梓坡路與銀盆嶺路交匯三角地帶、湘雅三醫(yī)院周邊、湘騰城市廣場17租金增長對比分析：沿線主力租金水平由40-80元/平.月增長至60-140元/平.月，年增長率在30%以上資料出自：澤西城09年商鋪調(diào)研資料出自：奧克斯11年商鋪調(diào)研租金增長對比分析：沿線主力租金水平由40-80元/平.月增長18市府（觀沙嶺）商圈業(yè)態(tài)分布本案市府（觀沙嶺）商圈業(yè)態(tài)分布本案19觀沙嶺商圈商業(yè)特點(diǎn)：以中小型超市及中小型建材專業(yè)市場為主，檔次有限，近年隨新增住宅區(qū)發(fā)展較快觀沙嶺商圈商業(yè)特點(diǎn)：以中小型超市及中小型建材專業(yè)市場為主，檔20租金增長對比分析：沿線主力租金水平由50-80元/平.月增長至60-130元/平.月，年增長率在20%以上資料出自：澤西城09年商鋪調(diào)研資料出自：奧克斯11年商鋪調(diào)研租金增長對比分析：沿線主力租金水平由50-80元/平.月增長21小結(jié)：商業(yè)業(yè)態(tài)：區(qū)域內(nèi)無高檔次集中式商業(yè)，主要以社區(qū)配套型商業(yè)為主租金水平：區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹚娇缍容^大，從60-200元/平.月都有，主力租金水平集中在100-150元/平.月；租金年增長率：區(qū)域商業(yè)發(fā)展速度較快，租金年增長率達(dá)到10%以上；小結(jié)：商業(yè)業(yè)態(tài)：區(qū)域內(nèi)無高檔次集中式商業(yè)，主要以社區(qū)配套型商22目錄目標(biāo)項(xiàng)目概況區(qū)域市場研究競爭項(xiàng)目商鋪調(diào)研商鋪銷售策略商鋪價(jià)格策略目錄目標(biāo)23推售情況：9月3日開盤推出項(xiàng)目20-20#臨街商鋪，共2層，只推出第1層，共推出25個(gè)鋪面，商鋪業(yè)態(tài)定位：除餐飲其他均可。第二層，面積在200-300平米之間，未出售。價(jià)格情況：最高價(jià)25000/平米，最低價(jià)19000元/平米，均價(jià)21000元/平米；優(yōu)惠情況：1、開盤當(dāng)天優(yōu)惠一次性9.7折，按揭9.8折，分期付款9.9者；銷售情況：當(dāng)天出售10套，截止9.7售出12套。樓層主力面積套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率一層18-34.61936%890%一層59-991040%220%一層105-123624%016.7%合計(jì)25100%1248%恒大華府9月3號商鋪開盤，推出25套，截止9月7日銷售12套。銷售率48%，成交均價(jià)21000元/㎡，主力面積為200-300㎡推售情況：樓層主力面積套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率一層18-3424世茂鉑翠灣6月18號商鋪開盤，推出194套，截止8月30號，共銷售了164套。銷售率達(dá)到84.53%，成交均價(jià)23000元/㎡世茂鉑翠灣6月18號商鋪開盤，推出194套，截止8月30號，25潛在競爭：未來濱江新城商業(yè)土地供應(yīng)量大，潛在競爭激烈近年來岳麓區(qū)新增供應(yīng)項(xiàng)目較少，未來將加大供應(yīng)量，主要集中在人流比較密集、區(qū)域發(fā)展相對成熟且交途便捷的區(qū)域，特別是濱江新城的打造，帶動大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)癿開發(fā)，促進(jìn)大河西區(qū)域癿商業(yè)升級換代。潛在競爭：未來濱江新城商業(yè)土地供應(yīng)量大，潛在競爭激烈近年來岳26目錄目標(biāo)項(xiàng)目概況區(qū)域市場研究競爭項(xiàng)目商鋪調(diào)研商鋪銷售策略商鋪價(jià)格策略目錄目標(biāo)27商鋪推售節(jié)點(diǎn)建議：9月13日通知客戶，帶意向客戶看鋪9月25日商鋪開盤9月30日基本清盤節(jié)點(diǎn)式集中爆破銷售對外釋放信息尾貨去化商鋪推售節(jié)點(diǎn)建議：9月13日通知客戶，帶意向客戶看鋪9月2528商鋪蓄客建議：蓄客時(shí)間：2011年9月13日啟動蓄客；蓄客形式：意向客戶積累優(yōu)惠政策：9月25日享受開盤優(yōu)惠一次性優(yōu)惠95折，按揭優(yōu)惠97折開盤當(dāng)日優(yōu)惠99折7日內(nèi)簽約優(yōu)惠99折商鋪蓄客建議：蓄客時(shí)間：2011年9月13日啟動蓄客；29商鋪蓄客拓展：老客戶對項(xiàng)目認(rèn)可度較高，比較容易成交；目前老客戶數(shù)量近2000批，有一定的資源；群發(fā)信息給老客戶；老業(yè)主自購商鋪可額外享受1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠；啟動商鋪“老帶新”政策；商鋪蓄客拓展：老客戶對項(xiàng)目認(rèn)可度較高，比較容易成交；30目錄目標(biāo)項(xiàng)目概況區(qū)域市場研究競爭項(xiàng)目商鋪調(diào)研商鋪銷售策略商鋪價(jià)格策略目錄目標(biāo)31確定整體均價(jià)確定水平差價(jià)及特殊調(diào)差確定綜合折扣系數(shù)價(jià)格出街利用租金反推法，結(jié)合投資回報(bào)率，測算本案整體市場均價(jià)值結(jié)合街鋪位置、人流、形狀、特殊調(diào)差等因素對所有商鋪進(jìn)行打分判斷價(jià)格調(diào)差根據(jù)商鋪認(rèn)籌方式及市場比較，確定本案的商鋪優(yōu)惠體系面價(jià)格表出街價(jià)格表制定流程：確定整體均價(jià)確定水平差價(jià)及確定綜合折扣系數(shù)價(jià)格出街利用租金反32整體靜態(tài)均價(jià)確定：定價(jià)方式：本案靜態(tài)平均銷售價(jià)格=本案月租金×12年/投資回報(bào)率（6%）選取理由：能較好的解釋本案價(jià)格出街理由，更符合客戶購買需求；同時(shí)利用整體租金水平進(jìn)行測算，能跳出單純的社區(qū)商業(yè)，更好的發(fā)現(xiàn)本案的商鋪價(jià)值，進(jìn)行綜合對比整體靜態(tài)均價(jià)確定：定價(jià)方式：本案靜態(tài)平均銷售價(jià)格=本案月租33整體動態(tài)均價(jià)確定：根據(jù)區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研了解：區(qū)域內(nèi)租金水平年增長率達(dá)到了10%以上半年后銷售價(jià)格為：本案動態(tài)平均銷售價(jià)格=本案動態(tài)月租金×12年/投資回報(bào)率（6%）=（113+113*0.05）*12/6%=23756.25元/㎡一年后動態(tài)平均銷售價(jià)格=本案動態(tài)月租金×12年/投資回報(bào)率（6%）=（113+113*0.1）*12/6%=24887.5元/㎡但考慮到，未來濱江新城有較大體量商鋪出現(xiàn)（如：奧克斯廣場），會對本案形成較大的客戶分流，不利于商鋪快速去化，建議商鋪近期盡早出售！整體動態(tài)均價(jià)確定：根據(jù)區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研了解：區(qū)域內(nèi)租金水平年34確定水平調(diào)差：①打分（打分標(biāo)準(zhǔn)采取10分制，參照房源各項(xiàng)打分為均分5分，打分標(biāo)準(zhǔn)具體：好，9-10分；較好，7-8分；一般，5-6分；較差，3-4分；差，1-2分。）根據(jù)商鋪的位置及人流（臨近主入口或樓梯、臨近主干道、視覺觸及程度）、街鋪形狀（面積、開間進(jìn)深比、形狀規(guī)則性柱位）、特殊調(diào)差（臨近博才小學(xué)）對32棟及36棟商鋪進(jìn)行了水平打分，確定了各鋪位的水平調(diào)差系數(shù)，其中，相對差值達(dá)24.48%，水平價(jià)格差價(jià)達(dá)5540元/㎡確定水平調(diào)差：①打分（打分標(biāo)準(zhǔn)采取10分制，根據(jù)商鋪的位置及35確定特殊調(diào)差：因32棟5號鋪，位于古豐路與茶山路的交叉處，位置昭示性好；且靠近博才小學(xué)及中央市政公園，商鋪?zhàn)陨頁碛忻娣e小，戶型周正等優(yōu)勢，建議為促進(jìn)商鋪的整體銷售，化解其他商鋪的價(jià)格壓力，以此套商鋪為價(jià)格標(biāo)桿，進(jìn)行價(jià)格拉差，建議增加特殊調(diào)差值為1000元/㎡調(diào)差后實(shí)收均價(jià)：22736元/㎡確定特殊調(diào)差：因32棟5號鋪，位于古豐路與茶山路的交叉處，位36確定綜合折扣系數(shù)：綜合折扣系數(shù)包括付款方式折扣、開盤折扣、簽約優(yōu)惠、特別折扣4大