物業(yè)管理服務工作房屋日常養(yǎng)護維修（1）、建筑物日常維修養(yǎng)護目標保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設施完好率99%以上，房屋零修、急修及時率為100%，中大修工程質量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。為做好本項目物業(yè)的房屋和公共設施的維護保養(yǎng)，我們采取如下三大管理策略：（1）預防性保養(yǎng)策略重視物業(yè)房屋本體和公共設施的日常檢查和養(yǎng)護工作，采用計劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結合的預防性保養(yǎng)策略，根據(jù)設施設備的實際狀況和老化周期，制定詳細的檢查計劃，通過檢查及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，化被動為主動，保障房屋公共設施的完好，延長其使用壽命。（2）重點服務策略根據(jù)建筑物管理中的重點服務事項，進行重點防護。（3）技術先行策略我們將重視技術的引進和開發(fā)工作，防止因技術不足影響正常維修與養(yǎng)護，確保物業(yè)養(yǎng)護和管理的專業(yè)化，保障維修養(yǎng)護的高質量。（4）建筑物管理的重點及對策管理重點之一：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護對策：（1）采取預防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應急修繕養(yǎng)護相結合的原則，定期對房屋和公用設施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查養(yǎng)護。針對性地制定養(yǎng)護措施和計劃，及時做好房屋和公用設施外墻、基礎、屋面等維修養(yǎng)護工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴等現(xiàn)象，保證房屋和公用設施經(jīng)受臺風暴雨的襲擊。針對一些薄弱環(huán)節(jié)，制定專門措施，進行防護，如在臺風來臨前做好門窗關閉工作，地下室等做好排水防水工作。加強建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴把裝修管理關，加強安全檢查，杜絕違章裝修。加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作，做好防損管理工作，及時修補損壞的飾面等。重點管理之二：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構件的維護對策：加大檢查力度，將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，實施質量專業(yè)控制；采用多重保障制度，日常維護、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結合，防患于未然。做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預防性養(yǎng)護等措施，減少大修次數(shù)，降低維護成本。、房屋本體維修養(yǎng)護計劃維修養(yǎng)護計劃表序號項目時間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護內容

1樓地面每季—一檢杳樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。每年 *■1?檢查樓地面面結構功能的完好性。2樓地面每季—一檢杳樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。每年 1?檢查樓地面面結構功能的完好性。3公共通道、門廳等每周—一檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時修復。公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時處理。每半年—一檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復。補換損壞的地板。3?修復空鼓的地板。每年 *■1?油漆扶手。4外墻面鋁型材、玻工璃墻、大理石每周——一修補外墻飾面裂縫、脫落部分。更換破碎的玻璃外墻飾面，發(fā)現(xiàn)問題立刻處理。每半年—一結合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動跡象。每年—一雨季時期對用戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入。對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴大。備注臺風暴雨天氣及時發(fā)布信息，提醒用戶關好、鎖好門窗。大風、臺風、暴雨過后及時進行巡查。外墻清洗選用適宜的清潔劑。更換外墻飾面應按原設計要求進行。3.建議每25年翻新外墻面一次。

5吊頂每周—一1.檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補。每月—一2?加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復。6門窗每月—一檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問題及時處理。門轉軸或摩擦磨損部位加潤滑油。（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。每半年 *■1.更換門窗的易磨損部件。公用設施維修養(yǎng)護計劃表序號項目時間次數(shù)維修養(yǎng)護內容1路面路基每周—一檢查路面有無積水。檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。檢查路基有無塌陷。發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復。2路燈及線路每日 *■1.檢查燈具完好情況，即壞即修。每周—一檢查玻璃燈罩有無破損。有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。燈口、燈柵有無損壞。每季—一檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。金屬燈架有無銹蝕。發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復每半年—一油漆燈具支架。檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象。油漆燈具線管一次。3停車場（庫）每日—一1.檢查路面有無積水。2?檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。檢查車道燈有無損壞。檢查行車指示標志是否正常。發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復。每月—一檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。限速牌、指示牌是否齊全、完整。檢杳擋車器是否正常。

4溝渠池井每周—一檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時疏通。檢查雨水篦有無異常。每季—一檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污。檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時修復。檢查溝、渠是否完好，如有異常及時修復。井蓋及雨水篦刷漆。檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復或更換。5雕塑、建筑小品每周—一1?全面清潔。檢查有無破損，如有異常及時修復。檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6公共標識標牌等設施每周—一保證標識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復。每半年—一1.檢查完好程度，加固。7管網(wǎng)每日——一1?檢查管線接頭有無滲漏現(xiàn)象。2.檢查管線固定支架的松緊情況。每周—一檢查管道保溫層有無損壞。管網(wǎng)支架完好。每半年—一管道刷漆。檢查或更換管網(wǎng)。發(fā)現(xiàn)異常及時修復。（3）、房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護隨著使用年限的增加，玻璃墻面防水層在使用過程中，可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。在日常維護工作中，我們注重對防水屋面的修繕與管理。（1）玻璃屋面防水工程的修繕對于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結不牢的缺陷的處理，可以鏟除缺陷部位，重新涂上玻璃防水材料。（2）屋面防水工程的養(yǎng)護加強對屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時維修。重視對屋面的清掃，保證屋面排水通暢。制定屋面日常保養(yǎng)制度，及時做好屋面維修工作。墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護（1） 墻體防水工程的修繕外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結構的情況，XX廣場XX號樓項目（－－－）大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料，窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴或密封材質差，飾面材料局部脫落、開裂，或者墻體結構的開裂導致飾面遭受破壞，外墻防水的第一道防線將失去作用。因此，我們會注意檢查外墻飾面的狀況，對于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時維修或更換；外墻磚砌體上的結構裂縫和變形裂縫，我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復；外墻門窗框與洞口側壁嵌填不嚴引起滲漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法進行修繕；施工孔洞、預埋管線處滲漏，用墻體一般開裂的維修方法進行處理，滲漏嚴重時，采用局部高壓灌漿進行加固堵漏。（2） 墻體防水工程的養(yǎng)護定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位，如墻面凹凸槽（線）、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進行周期性檢查。建立技術檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結構的行為。對于外墻體的防水工程，出現(xiàn)損壞，及時修復。定期清洗外墻飾面。地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護（1） 地下室防水工程的修繕地下室滲漏，一般情況下，大多是水壓較小的慢滲漏水，對于孔洞和裂縫滲漏，先找出滲漏源，采用直接堵漏法進行修補；對于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補；對于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進行堵漏；能有效消除滲漏水現(xiàn)象。（2） 做好地下室防水工程的養(yǎng)護工作。（3） 定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位，如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位，發(fā)現(xiàn)異常及時修復。（4） 建立技術檔案。（5）正確、合理使用地下室，禁止隨意穿、鑿、拆，以免破壞防水層。房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護房屋裝飾工程包括外裝飾、內裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過對房屋裝飾工程的維護，既可以保持房屋的美觀，創(chuàng)造良好環(huán)境，又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩外界不良環(huán)境的侵蝕，延長房屋的有效使用期。定期檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時處理。重點檢查板材飾面上部收頭處，發(fā)現(xiàn)開裂及時修補，避免開裂擴大。及時處理因房屋其它部位滲漏或其它原因導致墻面潮濕或滲水等情況，防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。檢查窗臺等突出部位的穩(wěn)固情況，注意有無飾面塊料的破損、脫落和開裂。同時搞好用戶正確合理使用的宣傳工作，不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時，由專業(yè)人員操作，以免損壞飾面。嚴禁因硬物碰撞飾面，搬抬家具、重物可能碰撞飾面時，先對飾面進行保護。對各類釉面磚進行擦洗時，選用稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用強酸、強堿，以免損壞灰縫和釉面。大理石板面有微細毛孔，它對有色液體具有強吸收性，一旦有色液體倒在大理石板上，液體將會通過大理石板的微細毛孔滲入到大理石內層，使大理石變色，并且無法擦洗干凈，因此，建議施工方先用環(huán)保防護劑進行處理，使有色液體無法進入大理石板內層，保證大理石面永不變色，光亮如新。定期進行清洗，保持飾面潔凈。外墻飾面附近的鐵質構件，要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況，以免銹水流到飾面上造成污染。定期檢查吊頂內隱蔽的管線和空調、消防等設備是否有漏水現(xiàn)象，有無蟲、蟻、鼠患，及時消除隱患，確保安全。注意保持良好的通風條件，不要讓吊頂長期受潮，特