中國鐵建·佛山順德新城項(xiàng)目策劃定位方案目錄CONTENT1屬性：項(xiàng)目背景及土地屬性23市場：調(diào)控政策及區(qū)域市場研究定位：項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位4策略：項(xiàng)目開發(fā)策略建議56營銷：全程營銷策劃實(shí)施方案營銷：產(chǎn)品創(chuàng)新及品質(zhì)提升體系項(xiàng)目背景及土地屬性01土地屬性-經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃用地約5.33萬㎡，容積率2.8，計(jì)容建面14.93萬㎡，其中包括0.18萬㎡公建配套，扣除公建可售建面約14.7萬㎡。用地性質(zhì)用地規(guī)模容積率計(jì)容面積建筑密度綠地率建筑控高≤160米二類居住用地，兼容商業(yè)用地53306.46㎡2.8149258.088㎡≤25%≥30%出讓用地計(jì)容建筑面積14.93萬平米，其中：公建配套：消防及設(shè)備用房≥70㎡、電房≥300㎡、

節(jié)點(diǎn)開關(guān)站≥90㎡、公廁≥60㎡、物業(yè)管理中心≥300㎡、社區(qū)用地≥1000㎡，合計(jì)1820㎡地塊

其他不計(jì)容配套：居民戶外健身場地及健身設(shè)施用地面積≥3000㎡；車位要求：汽車1個(gè)/100㎡、自行車1個(gè)/100㎡；

逢沙站（具體位置待定）地鐵3號線（在建）：地塊用地紅線距離軌道建筑控制線10m外土地屬性-屬性評級與品類對應(yīng)地處上升熱點(diǎn)板塊、享受交通輸樞、順峰山風(fēng)景區(qū)自然資源優(yōu)勢、中等規(guī)模地塊屬性具象詮釋粵港澳大灣區(qū)核心發(fā)展區(qū)延線順德東部新城——逢沙板塊順德新城的核心,打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核+文旅居住中心+交通輸區(qū)位樞，構(gòu)建國際創(chuàng)新帶的核心區(qū)現(xiàn)階段依靠南國路、碧桂路連接佛山南二環(huán)、廣珠西高速、東新高速通行，廣珠城軌連接廣州南，未來有地鐵3號線經(jīng)過，轉(zhuǎn)廣州7號線連通廣州南佛山地鐵3號線，廣珠城軌雙軌道交通，廣珠交通環(huán)境西、東新等高速路網(wǎng)，半小時(shí)通達(dá)珠三角。順峰山風(fēng)景區(qū)、華僑城歡樂水岸資源順峰山有順德人的“白云山”之美譽(yù)；華僑城歡樂水岸順德第一中學(xué)（省一級）、華僑中學(xué)、同江醫(yī)院（三甲）等教育、醫(yī)療配套配套指標(biāo)生活、商業(yè)、醫(yī)療配套中等規(guī)模㎡計(jì)容建面14.5萬

，容積率2.8項(xiàng)目土地評級（5級制）配套設(shè)施交通環(huán)境景觀城市角色歷史接受度文脈屬性教育配套商業(yè)

醫(yī)療

娛樂休

公共配套

配套

閑配套

交通私家交通便利性景觀區(qū)距離可視距離自然

產(chǎn)業(yè)發(fā)

人文環(huán)境

展情況

氛圍維度項(xiàng)分交通24343535333223土地屬性上升熱點(diǎn)板塊、享受交通樞紐、順峰山生態(tài)資源優(yōu)勢、中等規(guī)模地塊調(diào)控政策及區(qū)域市場研究02宏觀政策環(huán)境佛山樓市多維調(diào)控不放松，政策升級規(guī)范商品房銷售限購區(qū)：本市2套，非本市1套（社?；騻€(gè)稅2年內(nèi)繳滿1年）2017年7月6日，佛山市順德區(qū)國土部門發(fā)布《關(guān)于執(zhí)行分區(qū)域劃定新建商品住房銷售價(jià)格備案標(biāo)準(zhǔn)情況的報(bào)告》于2017.12.31到期，預(yù)計(jì)2018年政策仍將持續(xù)。01限價(jià)限簽02限貸：首套房首付30%；二套房首付40%。認(rèn)房認(rèn)貸。限購限貸樓市調(diào)控真實(shí)公布房源，不偽造房源緊缺信息，不捂盤惜售。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格。不銷售未取得預(yù)售許可證的預(yù)售商品房，不以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人手續(xù)或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。0403一房一價(jià)不得提前收款明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)、不在銷售現(xiàn)場臨時(shí)提價(jià)或收取價(jià)外費(fèi)用。不附加交易條件，不限定消費(fèi)者權(quán)利，不迫使消費(fèi)者接受商品或服務(wù)價(jià)格，不一房二賣。城市市場—總體供求佛山市近5年商品住宅市場供求均逐年上升，2016年供不應(yīng)求。近5年年均供應(yīng)1202萬㎡

、年均成交1233萬㎡

。截止2017年10月底，商品住宅可售面積921萬㎡

，去化周期約9.2個(gè)月，近一年商品住宅成交均價(jià)約10642元/㎡左右。全市近5年（2012-2016年）：

累計(jì)商品住宅供應(yīng)面積6008萬㎡，年均1202萬㎡；累計(jì)商品住宅成交面積6164萬㎡，年均1233萬㎡；累計(jì)成交土地建筑面積5394萬㎡，年均1079萬㎡；累計(jì)商品房供求比0.97累計(jì)“地房比”0.88佛山2016年11月-2017年10月市場走勢：

2016年1月-2017年10月，全市商品住宅月均成交面積約115萬㎡；截止2017年10月底，全市商品住宅可售面積921萬㎡，按近6個(gè)月去化速度計(jì)算需消化9.2個(gè)月。

近一年全市商品住宅均價(jià)在10642元/㎡，2017年10月均價(jià)為10857元/㎡。數(shù)據(jù)來源克而瑞：受佛山市限簽的影響，實(shí)際成交價(jià)較網(wǎng)簽價(jià)高區(qū)域市場—區(qū)域?qū)Ρ冉荒觏樀聟^(qū)住宅整體成交357萬㎡，成交面積位居佛山第二位。順德近一年商品住宅市場受限于政策限簽影響，供求比約為1.1。

近一年，佛山市各區(qū)域基本供不應(yīng)求，市場潛力大；成交方面，依然以南海居各區(qū)之首，其次順德區(qū)域，以357萬㎡成交量位居第二位。

近一年，順德區(qū)域商品住宅市場供不應(yīng)求，但受政策限簽影響，網(wǎng)簽量有所減慢，供求比為1.1，成交均價(jià)為10301元/㎡。數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)中心；受佛山市限簽的影響，實(shí)際成交價(jià)較網(wǎng)簽價(jià)高區(qū)域市場—競品分析項(xiàng)目競品主要位于大良舊城板塊，其中距離地塊較近的敏捷·畔海御峰高層洋房在售價(jià)格2.5-2.8萬/㎡（精裝），華僑城·天鵝湖別墅時(shí)點(diǎn)價(jià)3.6-4萬/㎡（毛坯）。恒大帝景（尾盤)總建面：15.17萬㎡住宅：高層77-325㎡時(shí)點(diǎn)價(jià)：22000-23000元/㎡（裝修）備注：目前在清325㎡大戶型，售價(jià)較低宏鼎·海山一號（售罄）總建面：15.63萬㎡住宅：高層104-371㎡時(shí)點(diǎn)價(jià)格：售罄車位：32.27萬元/個(gè)敏捷·畔海御峰大良舊城板塊總建面：40.62萬㎡住宅：高層101-340㎡。時(shí)點(diǎn)價(jià)格：25000元/㎡（裝修）金地天璽（售罄）總建面：16.91萬㎡住宅（售罄）商鋪價(jià)格：33000元/㎡順德新城核心區(qū)車位價(jià)格：36萬元/個(gè)順德華僑城·天鵝湖總建面：71.87萬㎡住宅：高層107-264㎡。時(shí)點(diǎn)價(jià)：23000元/㎡（毛坯）雙拼/獨(dú)棟別墅：300-1000㎡時(shí)點(diǎn)價(jià)：36000-40000元/㎡注：1、由于地方政府限簽，在售項(xiàng)目克而瑞成交均價(jià)低于時(shí)點(diǎn)價(jià)；2、各競品的裝修標(biāo)準(zhǔn)均為對外報(bào)價(jià)的精裝標(biāo)準(zhǔn)。11周邊樓盤情況周邊樓盤情況：競品住宅可售存量約19.09萬㎡，可售存量去化周期約22個(gè)月（受限簽影響存量較大），項(xiàng)目入市時(shí)在售競爭項(xiàng)目進(jìn)入尾盤階段，未來的主要競爭將來自2017年新出讓的地塊。建面裝修情況網(wǎng)簽均價(jià)

已售面積

月均去化

證載存量

潛在存量項(xiàng)目名稱容積率開盤時(shí)間產(chǎn)品類型戶型面積(㎡)101-340(萬㎡)(元/㎡)(萬㎡)(萬㎡)(萬㎡)(萬㎡)敏捷·畔海御峰3.040.62精裝/毛坯

2013年12月27日27-37層高層15-16層高層16,54727.910.425.886.83107-26414,584順德華僑城·天鵝湖1.271.87毛坯2015年1月24日22.050.1611.6119.17雙拼/聯(lián)排300-100039,625恒大帝景（尾盤）

3.9華僑城地塊/逢沙大15.1713.1110.194.53精裝—2016年3月27日預(yù)計(jì)2018年底預(yù)計(jì)2018年底預(yù)計(jì)2018年底預(yù)計(jì)2018年底預(yù)計(jì)2018年底31-33層高層77-27314,18312.840.271.600.4513.1110.194.533道地塊之一中洲地塊/逢沙大道3—地塊之二金輝地塊/大良街道4—云近東區(qū)地塊電建地塊/大良街道316.8—16.8振東圍地塊金科地塊/順德新城2.5—14.45186.74—14.4585.53創(chuàng)智城地塊合計(jì)62.80.8519.09備注：以上數(shù)據(jù)以網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為準(zhǔn)，截止12月25日。市場小結(jié)佛山宏觀環(huán)境：調(diào)控政策仍嚴(yán)，以抑制投機(jī)、投資需求為主，防止房價(jià)過123快上漲，限價(jià)政策仍不放松，項(xiàng)目以備案價(jià)格銷售為主。住宅市場：各大項(xiàng)目因限價(jià)影響，價(jià)格并無顯著升幅，以平穩(wěn)走貨為主，各大項(xiàng)目存在雙合同現(xiàn)象。區(qū)域競爭：目前直接競品為敏捷畔海御峰、華僑城天鵝湖，項(xiàng)目入市時(shí)更大的競爭來自于新拍土地項(xiàng)目。項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位0301項(xiàng)目解析02項(xiàng)目區(qū)域市場客群分析03周邊項(xiàng)目案例研究04項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位05項(xiàng)目產(chǎn)品定位01項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析-區(qū)域定位項(xiàng)目位于佛山順德大良中心城區(qū)東部，東連廣州南沙、番禺（南沙23km，番禺13km）、南通中山（18km），西達(dá)江門（30km），北臨廣州及佛山中心城區(qū)，是珠江西岸及廣佛經(jīng)濟(jì)圈重要組成部分，區(qū)位價(jià)值優(yōu)越。廣州中心城區(qū)佛山中心城區(qū)30KM（車程35min）番禺25KM（車程30min）順德中心城區(qū)南沙18KM江門（車程20min）中山粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃包括9市+2區(qū)，定位為世界第四大灣區(qū)。2015年首次提出概念，2016年寫進(jìn)國家“十三五規(guī)劃”，2017年上升為國家戰(zhàn)略制定規(guī)劃。佛山毗鄰廣州，未來將打造為超級制造業(yè)強(qiáng)市＋粵港澳大灣區(qū)核心區(qū)＋大灣區(qū)交通樞紐，極具發(fā)展?jié)摿?。肇慶規(guī)劃歷程：

2015年3月，國家發(fā)改委、外交部、商務(wù)部首次提出深化與港澳合作，打造粵港澳大灣區(qū)；

2016年3月，國家“十三五”規(guī)劃，提出“推動(dòng)粵港澳大灣區(qū)和跨省區(qū)重大合作平臺建設(shè)，強(qiáng)調(diào)要攜手粵港澳共同打造粵港澳大灣區(qū)，建造世界級城市群；人均GDP（人/億元）土地面GDP總量（美元）占第三產(chǎn)業(yè)比重包含主要城市數(shù)量常住人灣區(qū)積（平產(chǎn)業(yè)地位口（萬）方公里）

2017年3月5日，李克強(qiáng)在國家政府工作報(bào)告中提出研究制定粵港澳大灣區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃。中國最重要的經(jīng)濟(jì)區(qū)之一科技創(chuàng)新、金融服務(wù)2017年7月1日，在香港簽署《深化粵港澳合作粵港澳大灣區(qū)

676543475.65萬3.67萬1.8萬億1.4萬億55.6%9個(gè)8個(gè)0.0012推進(jìn)大灣區(qū)建設(shè)框架協(xié)議》。

《粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃（20170420建議稿）》。建議稿還在不斷修訂中，正式稿預(yù)計(jì)在12月份之后出臺。世界三大灣區(qū)之一東京灣區(qū)先進(jìn)制造業(yè)80%以0.00028上重大建設(shè)項(xiàng)目：

港珠澳大橋2018年通車

深中通道2024年通車

虎門二橋2019年通車紐約灣區(qū)1.24萬金融服務(wù)業(yè)國際灣區(qū)之首23407152.14萬1.8萬89.4%31個(gè)縣9個(gè)0.00040.0007億世界三大灣區(qū)之一

贛深高鐵2020年通車舊金山灣區(qū)科技創(chuàng)新80%以1.8萬億上

深茂鐵路2018年通車城市規(guī)劃佛山市強(qiáng)化未來在珠三角西翼的帶動(dòng)作用，推進(jìn)廣佛同城化。規(guī)劃堅(jiān)持“1+2+5”的“強(qiáng)中心”和“組團(tuán)發(fā)展”兩大空間戰(zhàn)略，其中大良-容桂打造成為市級副中心，重點(diǎn)建設(shè)順德新城，進(jìn)一步提升區(qū)域綜合服務(wù)能力。優(yōu)化廣佛城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑“一核、一環(huán)、一帶、四軸、多極”的同城發(fā)展新格局。加快中心城區(qū)高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，與廣州都會區(qū)共同構(gòu)筑廣佛都市圈強(qiáng)核。堅(jiān)持“強(qiáng)中心”和“組團(tuán)發(fā)展”兩大空間戰(zhàn)略，著力構(gòu)建市域“1+2+5”的“強(qiáng)中心、多組團(tuán)”網(wǎng)絡(luò)型城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)。獅山副中心重點(diǎn)建設(shè)佛山國家高新區(qū)，打造產(chǎn)學(xué)研一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心，建設(shè)佛山市產(chǎn)業(yè)新城。中心城區(qū)項(xiàng)目所在的中心城區(qū)未來將發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代商貿(mào)、金融服務(wù)、商務(wù)與科技信息、現(xiàn)代物流、文化創(chuàng)意、旅游休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)打造城市高端服務(wù)功能平臺。大良－容桂副中心重點(diǎn)建設(shè)順德新城，進(jìn)一步提升區(qū)域綜合服務(wù)功能佛山“一核、一環(huán)、一帶、四軸、多極”空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖順德規(guī)劃順德規(guī)劃打造：

構(gòu)建

“一城三片、

雙核四軸、十字綠廊”的開放式城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)，將順德劃為東部都市發(fā)展片區(qū)、北部都市發(fā)展片區(qū)、中南部城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)片區(qū)。

項(xiàng)目所處的東部新城，構(gòu)建“東聯(lián)廣州、南通中山、西達(dá)江門、北接佛山”的大交通格局，對接廣州南沙新區(qū)和自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)，定位為珠江東西兩岸門戶城市。

東部新城：“構(gòu)建“東聯(lián)廣州、南通中山、西達(dá)江門、北接佛山”的大交通格局。佛山市軌道交通3號線、9號線一期、11號線和13號線一期將布網(wǎng)順德東部片區(qū)；廣珠城際軌道順德學(xué)院站定位為東部片區(qū)軌道交通樞紐站順德東部新城“東聯(lián)南通”發(fā)展新機(jī)遇：陳村廣州、禪桂組團(tuán)謀發(fā)展樂從北滘北部新城一體化以軌道交通為樞紐，確立順德北部片區(qū)在廣佛創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶中的戰(zhàn)略地位倫教龍江勒流東部片區(qū)：對接南沙新區(qū)和自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)尋機(jī)遇大良杏壇容桂順德東部新城包括大良東部、容桂東北部、倫教東南部，以“珠江東西岸的門戶城市”為發(fā)展定位，與北部片區(qū)雙輪驅(qū)動(dòng)均安西南片區(qū)抓住港珠澳大橋開通契機(jī)，主動(dòng)深化與珠江西岸城市合作。西南部高新區(qū)順德工業(yè)園C區(qū)（杏壇片）、容桂馬崗片區(qū)、穗香片區(qū)、勒流富安工業(yè)區(qū)，帶動(dòng)西部片區(qū)破局19順德新城規(guī)劃地塊位于順德新城，是順德中心城區(qū)的核心發(fā)展區(qū)域，規(guī)劃有華僑城歡樂海岸、德勝商務(wù)區(qū)、南方智谷及東部交通樞紐等重點(diǎn)配套，將促進(jìn)片區(qū)快速發(fā)展，未來將規(guī)劃有30萬以上的人員在此工作和居住。?順德新城：總用地面積為40.6平方公里，位于順德中心城區(qū)的核心區(qū)域東部，是順德“強(qiáng)中心”戰(zhàn)略的核心發(fā)展區(qū)域，也是引領(lǐng)順德發(fā)展轉(zhuǎn)型的策源地和發(fā)動(dòng)機(jī)。該片區(qū)將重點(diǎn)展現(xiàn)嶺南水鄉(xiāng)城市特色，建設(shè)成為展示順德“創(chuàng)新樂土，魅力水鄉(xiāng)”的重要窗口。未來的順德新城將由區(qū)行政中心、中心商務(wù)區(qū)、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)區(qū)、高尚住宅社區(qū)以及總部會展和科研信息城等組成，將有30萬以上的人員在此工作和居住。南海禪城陳村佛山新城廣州番禺北滘杏壇順德新城廣州南沙大良中心城區(qū)杏壇容鶴山桂南方智谷中山本案順峰山公園?華僑城歡樂海岸：總用地約4100畝，由濕地公園、歡樂海岸、歡樂谷及地產(chǎn)組成，將開發(fā)為集文化、旅游、娛樂、休閑、購物、商務(wù)和居住功能等為一體的大型綜合項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資將超100億元，預(yù)計(jì)2019年正式運(yùn)營。東部交通樞紐華僑城·歡樂海岸德勝商務(wù)區(qū)??德勝商務(wù)區(qū)：定位為順德中心城區(qū)城市中央商務(wù)區(qū)(CBD)以及珠三角核心區(qū)南端的重要商務(wù)節(jié)點(diǎn)，總規(guī)劃建筑容量約為340萬平方米。匯聚甲級寫字樓、五星級酒店、綜合商業(yè)設(shè)施等為一體的“順德CBD”。中國南方智谷：是順德產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和城市升級的重要載體，是省區(qū)共建的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和科技部認(rèn)定的順德國家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)化基地，3-5年內(nèi)打造成珠三角智造中心和城市科技綜合體。片區(qū)規(guī)劃地塊所在的南城水軸片區(qū)是順德東拓的戰(zhàn)略之地，是順德新城的東部綜合交通樞紐，規(guī)劃將結(jié)合文化旅游及交通樞紐打造宜居生態(tài)新區(qū)，未來周邊居住氛圍濃厚，生活配套設(shè)施便利。順德中心城區(qū)劃分：地塊位于順德新城南城水軸片是連接大良東區(qū)、德勝新城的重要板塊，也是順德東拓的戰(zhàn)略之地。根據(jù)新規(guī)劃，該區(qū)域定位為順德中心區(qū)的重要組成部分，順德東部文化旅游及現(xiàn)代服務(wù)中心，順德東部綜合交通樞紐，“南方智谷”產(chǎn)業(yè)園之一，富有嶺南水鄉(xiāng)特色的宜居生態(tài)新區(qū)。順德新城南城水軸片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃：規(guī)劃為小學(xué)順德新城大良逢沙地塊一、大良振東圍地塊地塊二本案華僑城本案歡樂海岸德勝商務(wù)區(qū)區(qū)域交通設(shè)施用地順德職業(yè)技術(shù)學(xué)院順德港?規(guī)劃形成“一心一廊兩軸三帶九組團(tuán)”的空間布局結(jié)構(gòu)，其中城鄉(xiāng)居民點(diǎn)建設(shè)用地面積887.22公頃，占規(guī)劃區(qū)總用地78.93%；區(qū)域交通設(shè)施用地面積22.30公頃，占規(guī)劃區(qū)總用地1.99%；非建設(shè)用地面積214.49公頃，占規(guī)劃區(qū)總用地19.08%。在城鄉(xiāng)居民建設(shè)用地中，片區(qū)規(guī)劃商住用地面積為211.99公頃，占建設(shè)用地的23.89%。德勝商務(wù)區(qū)住宅用地文化設(shè)施用地商業(yè)服務(wù)用地公園綠地村莊建設(shè)用地順德華僑城規(guī)劃地塊南側(cè)是投資100億元建造的廣東省第二座華僑城·歡樂水岸，用地約4100畝，2019年5月開業(yè)（與地塊高層首批開售時(shí)間相同），未來預(yù)計(jì)吸引客戶超200萬人次/年。上海迪士尼開園期間周邊項(xiàng)目價(jià)格年漲幅高達(dá)24%，“旅游+地產(chǎn)”大型文旅項(xiàng)目將會對周邊房價(jià)有所拉升。順德華僑城用地規(guī)劃華僑城·歡樂海岸效果圖地塊上海迪士尼2016年6月開園，距離6km的萬科翡翠公園在迪士尼開園前后，價(jià)格漲幅高達(dá)24%。萬科翡翠公園2014-2017年價(jià)格漲幅網(wǎng)簽均價(jià)（元/㎡）,2017年,62630網(wǎng)簽均價(jià)（元/㎡）,2016年,5894970000600005000040000300000.3順德華僑城作為在廣東除深圳之外的第二個(gè)落點(diǎn)，順德華僑城是華僑城集團(tuán)在全國15個(gè)中心城市中唯一一個(gè)在縣（區(qū)）級行政區(qū)域落子的項(xiàng)目。將打造出一個(gè)“居住+商業(yè)+娛樂+文化+旅游+生態(tài)”的“優(yōu)質(zhì)生活”產(chǎn)業(yè)集群，這里將崛起一個(gè)珠江西岸最具影響力的大型城市綜合平臺，未來預(yù)計(jì)年接待游客將超過200萬人次，升值潛力無可限量。漲幅,2016年,網(wǎng)簽均價(jià)（元/㎡）,2015年,474860.250.2網(wǎng)簽均價(jià)（元/㎡）,2014年,4322624.14%0.150.1漲幅,2015年,漲幅,2017年,9.86%0.056.24%漲幅,2014年,20105年02014年2016年2017年網(wǎng)簽均價(jià)（元/㎡）漲幅南方智谷規(guī)劃

目前已建成廣東西安交通大學(xué)研究院、廣東質(zhì)檢院順德基地、華南家電研究院、順德職院、南方醫(yī)科大學(xué)順德分校、中山大學(xué)卡耐基梅隆大學(xué)國際聯(lián)合研究院；正在建設(shè)清華順德力合科技園、復(fù)旦大學(xué)科技園、總部園區(qū)、順德農(nóng)商銀行后臺服務(wù)中心、華僑城商住辦公片區(qū)及主題公園，近期將繼續(xù)引入湖南大學(xué)研究院、廣東集成芯片研發(fā)與產(chǎn)業(yè)培育中心。南方智谷規(guī)劃效果圖復(fù)旦大學(xué)科技園總部園區(qū)中山大學(xué)卡耐基梅清華順德力合科技園隆大學(xué)國際聯(lián)合研究院中山大學(xué)卡耐基梅隆大學(xué)國際聯(lián)合研究院本案華南家電研究院廣東西安交通大學(xué)研究院順德職院廣東質(zhì)檢院順德基地中國南方智谷是我區(qū)產(chǎn)業(yè)和城市升級的重要載體，將通過產(chǎn)城一體化，融合智慧與綠色生態(tài)理念，重點(diǎn)發(fā)展以科技研發(fā)為核心的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，爭取3-5年打造成珠三角智造中心和科技生態(tài)新城，最終建成全球新一代生態(tài)型科技創(chuàng)新中心。南方智谷由核心園區(qū)和特色園區(qū)組成，其中核心園區(qū)A、B、C區(qū)及創(chuàng)意孵化園“三區(qū)一園”共占地約7.5平方公里。A區(qū)約2600畝定位產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的公共技術(shù)創(chuàng)新平臺片區(qū)，已建成廣東西安交通大學(xué)研究院、廣東質(zhì)檢院順德基地、華南家電研究院、順德職院；B區(qū)約6345畝打造高端人才集聚、高端研發(fā)和高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展片區(qū)。正在建設(shè)清華順德力合科技園、復(fù)旦大學(xué)科技園、總部園區(qū)、順德農(nóng)商銀行后臺服務(wù)中心、中山大學(xué)卡耐基梅隆大學(xué)國際聯(lián)合研究院、華僑城商住辦公片區(qū)及主題公園，近期將繼續(xù)引入湖南大學(xué)研究院、廣東集成芯片研發(fā)與產(chǎn)業(yè)培育中心。C區(qū)約1800畝將重點(diǎn)發(fā)展生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)，目前已建成南方醫(yī)科大學(xué)順德分校。交通分析—現(xiàn)狀交通地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，形成三橫四縱的快速交通體系，可通過廣珠西線高速、東新高速約30分鐘直達(dá)廣州市中心，通過城市主干道10分鐘到達(dá)陳村、北滘，5分鐘到達(dá)大良中心老城區(qū)，交通十分便利。廣州中心城區(qū)北滘、陳村

高速路/快速路3條：廣珠西線高速、東新禪城、桂城高速、南二環(huán)高速

城市主干道3條：碧桂路、佛山一環(huán)、南國路G105京珠線佛山一環(huán)本案南沙

城市次干道：南國路、德勝中路等江門容桂中山、珠海中山、珠海交通分析—軌道交通地塊西南側(cè)有佛山地鐵3號線逢沙站（2021年開通），半小時(shí)可達(dá)佛山中心區(qū)桂城商圈，可在北滘新城站換乘地鐵7號線6站到廣州南站。距地塊1500米的順德學(xué)院站是佛山地鐵3號線、廣珠城軌交匯站，經(jīng)廣珠輕軌5站可達(dá)廣州南站，半小時(shí)可通往中山珠海，順德港2小時(shí)到達(dá)香港中港城。順德學(xué)院站將打造匯聚廣珠城際輕軌、肇順南城際輕軌及佛山地鐵3號線的綜合交通樞紐站，路網(wǎng)對內(nèi)有碧桂路、倫桂路、環(huán)湖路、龍盤北路和南國路等快速路網(wǎng)，對外有廣珠高速、東新高速、廣中江高速、深中通道等高速路網(wǎng)連接周邊城市，順德新城·南城水軸片區(qū)將成為順德東部綜合交通樞紐。

廣珠城際輕軌（20min到達(dá)廣州南站）距離地塊1.5km設(shè)置順德學(xué)院站，起于廣州南站，經(jīng)過順德、中山，至珠海北站，現(xiàn)已投入運(yùn)營，全程用時(shí)約1小時(shí)。

佛山地鐵三號線（在建中）：半小時(shí)達(dá)佛山中心區(qū)逢沙站位于地塊西南側(cè)：南起順德學(xué)院，經(jīng)大良、佛山新城、南海廣場、佛山機(jī)場、佛山西站，可在北滘新城站換乘廣州地鐵7號線。（預(yù)計(jì)在2021年開通試運(yùn)行）5站達(dá)廣州南站

廣州地鐵七號線西延線（在建中）：廣州地鐵七號線西延順德段工程（美的大道~廣州南站）線路全長約13.64km，線路起于佛山市順德區(qū)美的大道站。一期工程（廣州南站~大學(xué)城南）2016年已開通。（二期西延順德段預(yù)計(jì)2020年底開通試運(yùn)營）

順德港（2小時(shí)到達(dá)香港中港城）本案距離地塊4.5km米設(shè)置順德港港口，已投入使用，承載往返順德、香港的高速客輪運(yùn)輸重任。每日有12個(gè)常規(guī)航班往返順德與香港之間，2小時(shí)間隔出發(fā)，3小時(shí)到達(dá)香港中港城。順德學(xué)院站周邊配套地塊周邊已有順德第一中學(xué)（省一級）、華僑中學(xué)、同江醫(yī)院（三甲）等教育、醫(yī)療配套，且可1.5公里內(nèi)暢享傳統(tǒng)城區(qū)及德勝商務(wù)區(qū)的商業(yè)及商務(wù)配套，隨著地塊所在片區(qū)規(guī)劃在建的多所學(xué)校落成以及居住用地逐步開發(fā)，未來地塊周邊的生活配套將更加完善。商黃金商業(yè)廣場景

清暉園順德第一中學(xué)（省一級）文醫(yī)同江醫(yī)院華僑城·李家沙生態(tài)濱江景景景觀帶（規(guī)劃）逢沙小學(xué)文景歡樂海（在建）地塊岸小學(xué)文（規(guī)劃2019年動(dòng)工）順德新城核心區(qū)園文順德職業(yè)技術(shù)學(xué)院景

桂畔河保利中環(huán)政商順德區(qū)政府新城實(shí)驗(yàn)小學(xué)（規(guī)劃）文文華僑中學(xué)洲際酒店景

文化廣場商政展覽中心德勝小學(xué)

文商喜來登酒店德勝商務(wù)區(qū)文

小黃圃小學(xué)直徑1.5公里生活圈文聚賢小學(xué)地塊解析-地塊四至1北面為原蓬沙大道、村莊2原蓬沙大道邊為蓬沙河地塊四至：東側(cè)為規(guī)劃住宅用地；南側(cè)為在建的華僑城歡樂海岸；西側(cè)為規(guī)劃用地，對望順峰山公園；北側(cè)為原蓬沙大道，村莊及蓬沙河。63東面住宅用地，現(xiàn)有華僑城施工道路南面為在建華僑城歡樂海岸412357476地塊內(nèi)基本平整，有約1米積水池高差西面為規(guī)劃用地，對望順峰山公園西北側(cè)為規(guī)劃用地，對望華僑城住宅653241528地塊屬性小結(jié)S(優(yōu)勢分析)W（劣勢分析)項(xiàng)目自身?xiàng)l件01、地塊位于佛山市順德區(qū)大良中心城區(qū)，東連南沙、番禺，北接廣州及佛山中心城區(qū)，區(qū)位價(jià)值優(yōu)越；2、地塊毗鄰華僑城歡樂海岸旅游資源，未來周邊人流量大及居住氛圍濃厚。1、靠近逢沙村，周邊村屋眾多，形象不佳。2、項(xiàng)目地塊面積小，且有配建房、限價(jià)房，對打造項(xiàng)目高端性及溢價(jià)有影響。3、周邊順德第一中學(xué)（省一級）、華僑中學(xué)、同江醫(yī)院（三甲）等教育、醫(yī)療配套環(huán)伺，生活配套設(shè)施便利。4、地塊所在的水軸片區(qū)為順德東部樞紐，一條地鐵及多條城際高速匯集，地塊緊鄰逢沙站；5、地塊所在順德大良片區(qū)為傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，片區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，可接受高價(jià)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。SWOT分析O(機(jī)遇分析)T（威脅分析)1、地塊所在的順德新城水軸板塊是新開發(fā)區(qū)域，借助順德東部樞紐的發(fā)展，將不斷提升片區(qū)價(jià)值；2、板塊在周邊的德勝商務(wù)區(qū)、南方智谷的產(chǎn)業(yè)及華僑城的帶動(dòng)下，片區(qū)憑借土地儲備優(yōu)勢打造生態(tài)居住新區(qū)，住宅市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?.項(xiàng)目所在大良片區(qū)今年已出讓5宗地塊，未來將與項(xiàng)目形成直接競爭。2.順德大良限購限貸，廣州外溢客受限，對物業(yè)售價(jià)持續(xù)上升有一定影響。客觀市場條件02項(xiàng)目區(qū)域市場客群分析1、區(qū)域客群分析2、項(xiàng)目客群定位住宅客群分析-樣本采集根據(jù)調(diào)研同區(qū)域項(xiàng)目2016-2017年成交客戶的相關(guān)資料，對本項(xiàng)目的區(qū)域客群定位進(jìn)行分析。住宅客戶分析樣本來源——大良東以及新城區(qū)住宅項(xiàng)目成交客戶大良東以及新城區(qū)住宅項(xiàng)目敏捷畔海御峰、恒大帝景、華僑城·天鵝湖數(shù)據(jù)2016-2017年成交客戶數(shù)據(jù)競品客戶分析競品客戶主要以大良本地客戶（大良舊城、大良東區(qū)、大良新城）為主，占比為63-71%，以及部分順德周邊鎮(zhèn)街客戶，包括容桂、北滘等客戶，占比約23%，以及少量廣州客戶，占比約10%。恒大帝景案例：客戶構(gòu)成主要以大良、北滘、容桂、番禺為主，置業(yè)目的以自住居多。恒大作為大良首個(gè)整個(gè)項(xiàng)目帶精裝的項(xiàng)目，其精裝產(chǎn)品備受關(guān)注，主要關(guān)注因素為【教育配套】、【產(chǎn)品戶型】、【價(jià)格】。敏捷·畔海御峰案例：客戶構(gòu)成主要以大良舊城區(qū)、新城、東區(qū)為主，置業(yè)目的以自住居多。敏捷·畔海御峰可以直接對望順峰山，位置優(yōu)越，客戶主要關(guān)注因素為【教育配套】、【周邊環(huán)境】、【戶型尺度】。系列1恒大帝景客戶構(gòu)成敏系捷列·1畔海御系峰列客1戶構(gòu)成系列1廣州番禺順德其他鎮(zhèn)街廣州南沙中山2系列1廣州番禺系列1大良新城8%系列1653%3%順德其他區(qū)域

6%系列1廣州其他區(qū)8%5%2%8%8%4系列1大良舊城區(qū)28系列1域2%2%4%容桂8%系列1大良東區(qū)28%8%系列1系列1北滘8%28%28%容桂7系列1北滘13系列18%7%大良東區(qū)22系列113%大良新城22%系列1大良舊城35%1313%35%別墅客戶分析華僑城·天鵝湖別墅成交客戶以大良以及周邊街鎮(zhèn)中小企業(yè)主為主導(dǎo)，以及企業(yè)高管、政府高級公務(wù)員等，客戶年齡在40歲以上，以自住為主。別墅競品中華僑城產(chǎn)品面積段較大，本地塊設(shè)置150-250㎡低面積高贈(zèng)送別墅產(chǎn)品，以錯(cuò)開華僑城別墅產(chǎn)品競爭。華僑城·天鵝湖別墅案例：客戶關(guān)注圈層、私密性、環(huán)境、追求居住舒適度、花園贈(zèng)送等因素，需要滿足三代同堂家居需求。但部分客戶反映，項(xiàng)目別墅產(chǎn)品整體戶型面積較大，總價(jià)太高。客戶區(qū)位分析：以大良本地客戶為主，以及順德周邊街鎮(zhèn)客戶為補(bǔ)充；客戶職業(yè)分析：以本地的私營企業(yè)為主導(dǎo)，以及政府高級公務(wù)員，企業(yè)高管，泛公務(wù)員團(tuán)體（本地人）。客戶置業(yè)目的分析：客戶年齡在40歲以上占主力，購房目的為自住，有過多次置業(yè)的經(jīng)歷。順德華僑城·天鵝湖目前在售別墅產(chǎn)品，獨(dú)棟、聯(lián)排產(chǎn)品，建筑面積涵蓋360/390/500/550㎡，地上3層地下2層設(shè)計(jì)，帶車位，毛坯發(fā)售，總價(jià)約1000-6000萬元/套。系列1華僑城·天鵝湖系別列1墅成交客戶構(gòu)成廣州番禺其他城市8系列158%廣州南5%沙系列16系列1大良本地45順德其他區(qū)6%系列1倫教9域系列113容桂13%45%1414%9%客戶定位項(xiàng)目以大良的本地客戶為核心客戶群，同時(shí)兼顧北滘、倫教和容桂客戶及少部分廣州外來客戶?？蛻魜碓搭A(yù)判：客戶群主要可分為兩股購買力：北滘1、大良本地客戶：大良是順德的行政中心，享有規(guī)劃利好，本地客戶對于區(qū)域的歸屬感增強(qiáng)，加強(qiáng)了置業(yè)信心，主要以本地置業(yè)客戶為主，自住屬性強(qiáng)，關(guān)注周邊的生活配套和戶型舒適性。20%2、周邊鎮(zhèn)街的外溢客戶以及廣州的部分機(jī)會倫教客戶：項(xiàng)目位于大良行政中心，客戶對于區(qū)域的認(rèn)可度極高，受區(qū)域的環(huán)境和配套等因素吸引，毗鄰鎮(zhèn)街的具有一定支付能力的客戶置業(yè)大良，較為關(guān)注區(qū)域的規(guī)劃、配套和交通等；還有少部分的廣州自住+投資的客戶，看中大良的發(fā)展前景和投資潛力，以及與廣州房價(jià)的巨大價(jià)差拉動(dòng)，吸引少量客戶外溢置業(yè)。本地塊大良70%客戶來源排名：大良70%＞北滘、倫教和容桂20%＞廣州10%03周邊項(xiàng)目案例研究競品地圖競爭環(huán)境分析-競爭板塊市場走勢分析

本案宗地周邊集中出讓4宗地塊，預(yù)計(jì)將同期入市，成為本案未來主要競品

目前在售的主要競品有2個(gè)，詳情如下：敏捷畔海御峰在售戶型：119-148㎡三、四房敏捷畔海御峰華僑城天鵝湖均價(jià)：25000元/㎡（裝修）本案華僑城天鵝湖在售戶型：119-244㎡三到五房均價(jià)：21000-25000元/㎡（裝修）市場情況—競品情況敏捷·畔海御峰—?jiǎng)偢男统墒焐畲蟊P順德順德大良云近東區(qū)錦上路順峰中項(xiàng)目地址A1座

A2座（?。W(xué)旁A3座A4座B4座占地面積建筑面積135000㎡㎡A5座A6座500000總貨量總戶數(shù)1515戶B1座B2座B3座銷售均價(jià)2.5萬元/㎡B13座

B14座B15座

B16座B5座三居（119㎡、127㎡）、四居（144㎡、155㎡、203㎡）B11座戶型B12座B6座B10座B8座

B7座B9座裝修精裝綠化率41.8%容積率銷售動(dòng)態(tài)客戶2.80在售已售在售B11、B12座順德范圍內(nèi)客戶為主，少量廣州客戶，改善型購買為主敏捷畔海御峰二期推售戶型配比估算三房二衛(wèi)

四房二衛(wèi)106-109120-127143-148三房一衛(wèi)四房三衛(wèi)102155203㎡㎡㎡㎡㎡㎡12.15%36.45%15.94%26.20%6.18%3.09%市場情況—競品情況華僑城·天鵝湖洋房—70萬㎡低密度高端大城南方智谷新城路與致慧路交界（大自然項(xiàng)目地址總部旁）售罄25占地面積建筑面積410000㎡24售罄720000㎡售罄29售罄總貨量總戶數(shù)1800戶銷售均價(jià)2.1-2.5萬元/㎡三居（119㎡）、四居（202㎡）五居（243㎡）在售售罄戶型裝修精裝綠化率30.5%容積率2.5洋房別墅銷售動(dòng)態(tài)尾盤階段，推售四期24/25/29座市場情況—競品情況華僑城·天鵝湖別墅-70萬㎡低密度高端大城華僑城共計(jì)4期，推售別墅共計(jì)約550套，主流總價(jià)約700-5000萬元/套，主流單價(jià)3.6-4萬/㎡產(chǎn)品涵蓋230-960㎡湖景美墅，獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、雙拼、公館等多種形態(tài)期數(shù)產(chǎn)品面積段300-340230套數(shù)聯(lián)排別墅疊拼別墅雙拼別墅獨(dú)棟別墅㎡㎡233-303743-960一期240套㎡㎡雙拼別墅306、363、393㎡二期三期166套獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅疊拼別墅雙拼別墅獨(dú)棟別墅743-960㎡㎡㎡㎡㎡480-450199-285363-393500-566約150套市場情況—競品情況華僑城·天鵝湖別墅亮點(diǎn)分析下疊端戶建筑面積約332㎡4房2廳3衛(wèi)1廚二層首層戶型亮點(diǎn)：1、下疊配有負(fù)一層的約8.4米空間地下室以及地下夾層，買兩層享六層，令使用率大大提高，最高使用率達(dá)190%，下疊端戶最多贈(zèng)送面積達(dá)200㎡。2、首層三面庭院設(shè)計(jì)，將室內(nèi)與戶外庭院風(fēng)光融匯貫通，增強(qiáng)首層與地下室的采光通風(fēng)設(shè)計(jì)，同時(shí)也能保證首層客廳景觀的舒適感。3、二層三臥室設(shè)計(jì)，在主臥中，更留有4.8米超大景觀陽臺，令住戶能夠時(shí)刻保持美景入戶。地下室夾層可類比案例借鑒小結(jié)目前區(qū)域周邊在售項(xiàng)目主要有敏捷畔海御峰、華僑城·天鵝湖為本案參考競品，為提升競爭優(yōu)勢，建議定位上適當(dāng)拔高項(xiàng)目調(diào)性及形象，

在智能科技以及硬件等方面進(jìn)行品質(zhì)提升。1高層：競品項(xiàng)目三房產(chǎn)品去化快、去化率高，為契合市場主力需求，以達(dá)到前期快速回籠資金要求，建議以剛改三房/四房產(chǎn)品為主，同時(shí)建議定位上適當(dāng)拔高項(xiàng)目調(diào)性及形象，

在智能科技以及硬件等方面進(jìn)行品質(zhì)提升。2別墅：區(qū)域內(nèi)在售別墅產(chǎn)品總體面積偏大，市場產(chǎn)品去化緩慢，供過于求。建議規(guī)劃小面積高贈(zèng)送的創(chuàng)新類別墅產(chǎn)品，拔高項(xiàng)目形象，提高溢價(jià)。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位04項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位-項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)梳理順德新城，是順德中心城區(qū)的核心發(fā)展區(qū)域，規(guī)劃有華僑城歡樂海岸、德勝商務(wù)區(qū)、南方智谷及東部交通樞紐等重點(diǎn)配套，將促進(jìn)片區(qū)快速發(fā)展順德新城區(qū)域價(jià)值交通價(jià)值佛山3號線雙軌道交通，1小時(shí)珠三角生活圈生命線，極大拉近城市之間，生活與工作的距離廣珠城軌地塊南側(cè)有投資100億建造的華僑城·歡樂水岸，用地約4100畝，預(yù)計(jì)2019年5月開業(yè)?！奥糜?地產(chǎn)”大型文旅項(xiàng)目將會對周邊房價(jià)有所拉升。另外，項(xiàng)目附近還有省一級順德第一中學(xué)、三甲醫(yī)院同江醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)生活配套。歡樂海岸價(jià)值梳理配套價(jià)值環(huán)境價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值省級名校三甲醫(yī)院順德人的“白云山”，生態(tài)自然，歷史人文薈萃寶地，順德人向往的居住之所順峰山公園160米新城地標(biāo)順德新城最高住宅刷新人居視野，俯瞰順德老城燈火，眺望新城未來繁華項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位-產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品形象定位：順德新城·雙城軌·輕奢美宅區(qū)域定位資源定位項(xiàng)目定位?順德新城：佛山三大新城之一，國家規(guī)劃前沿，是高新產(chǎn)業(yè)中心，珠三角交通樞紐區(qū)域，城市競爭優(yōu)勢極強(qiáng)，極具居住、投資價(jià)值。?雙城軌：廣珠城軌——順德學(xué)院站，至廣州僅需15分鐘。佛山地鐵3號線逢沙站就在家門口，40分鐘通達(dá)全佛山。便捷交通，快享生活?輕奢美宅：順德福地順峰山東生態(tài)公園，新城最高端商業(yè)配套歡樂海岸旁一線中心物業(yè)，160米居住高度刷新順德人居住視野及遠(yuǎn)見。05項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位

總體定位：順德新城·地鐵上蓋·公園旁奢宅（語系列）；

產(chǎn)品定位：項(xiàng)目以大良的本地客戶為核心客戶群，同時(shí)兼顧北滘、倫教和容桂客戶及少部分廣州外來客戶，區(qū)域客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，客戶需要首改和改善需求為主，設(shè)置90-140㎡的3-4房平層產(chǎn)品以及180-230㎡的院墅產(chǎn)品?？偲綀D地塊以打造高層和院墅組合，分為南北兩區(qū)。其中北區(qū)為高層洋房區(qū)，設(shè)置4棟48層90-140㎡的洋房，南北對流沒遮擋；南區(qū)為院墅區(qū)，面積分別為180㎡

和230㎡，在地塊西北側(cè)設(shè)置銷售中心和會所，地塊分2期開發(fā)，先開售院墅產(chǎn)品，打造項(xiàng)目高端形象。負(fù)一層：會所二層地下室首層：公建配套（銷售中心）地塊布局地塊共布置4棟48層高層，2棟人才住房，及118套院墅；

二期

項(xiàng)目整體一層地下室，局部2人才住房層；

項(xiàng)目限高：地上≤160米；

設(shè)置1500㎡獨(dú)立配套樓，負(fù)一層為會所，首層為公建配套（不占容），銷售期間用作售樓部。一期一層地下室備注：規(guī)劃產(chǎn)品套數(shù)可根據(jù)后期實(shí)際排布需求進(jìn)行調(diào)整外立面及園林風(fēng)格定位外立面風(fēng)格建議：1、高層：

Artdeco風(fēng)格。2、院墅：新中式。3、園林：新中式。04項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略-整體開發(fā)策略

整體開發(fā)，高舉高打，品牌落地匯聚人氣，一炮走紅；

批次入市，平開高走，提高溢價(jià)；

分期銷售，從首開到推盤完成歷時(shí)約12個(gè)月。品牌落地首期房源產(chǎn)品，針對地緣性客戶、投資客及合作方圈層客戶，通過高品質(zhì)產(chǎn)品價(jià)值兌現(xiàn)，快速實(shí)現(xiàn)品牌落地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)周邊配套逐步兌現(xiàn)，軌道交通設(shè)施升級，打造廣佛珠生活圈，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)四大策略樹立央企精工形象示范區(qū)實(shí)景展示，樹立項(xiàng)目精工形象，展現(xiàn)高品質(zhì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)，提升品牌認(rèn)可度保證整體價(jià)值實(shí)現(xiàn)高層與院墅同步推售，實(shí)現(xiàn)快速回籠資金的同時(shí)，樹立項(xiàng)目市場高端價(jià)值全程營銷策劃實(shí)施方案05全案營銷推廣品牌起勢導(dǎo)入期區(qū)域價(jià)值炒作

項(xiàng)目宣傳/蓄客期

強(qiáng)銷期

預(yù)約期強(qiáng)銷期18年12月1月2月3月4月5月6-7月8-9月10-12月品牌入市區(qū)域宣傳項(xiàng)目宣傳啟動(dòng)預(yù)約

強(qiáng)銷期

新品預(yù)約新品預(yù)約新品預(yù)約時(shí)間節(jié)點(diǎn)19年5月16日內(nèi)部認(rèn)購2019年元旦營銷展示區(qū)開放首次開盤首次加推二次加推12019年3月16日：營銷展示區(qū)開放2019年5月20日：項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購23452019年6-7月：項(xiàng)目首次開盤銷售（院墅）2019年8-9月：項(xiàng)目首次加推新品（高層+院墅）2019年10-12月：項(xiàng)目二次加推新品全案營銷推廣活動(dòng)事件:尋找中鐵建的“筑”?；顒?dòng)時(shí)間：中鐵建品牌形象亮相期間活動(dòng)目的：1、配合線上形象宣傳，舉辦全城互動(dòng)事件，增強(qiáng)品牌階段影響力2、曝光中鐵建在榕工程項(xiàng)目，拉近與客戶的距離，消除陌生感3、通過該事件，提升品牌形象，強(qiáng)化品牌雄厚實(shí)力的認(rèn)知活動(dòng)概述：鐵建雙盤

紅動(dòng)佛山鐵建工程&廣佛各大地標(biāo)燈光投影照片+感言——嗨，廣佛！

5優(yōu)全維度優(yōu)質(zhì)生活來了！?拍下廣佛中鐵建的承建、在建工程或鐵建燈光投影圖片附上切身感言?分享到朋友圈?關(guān)注官微并將朋友圈截圖發(fā)至官微后臺?每天抽取三位幸運(yùn)粉絲送出禮品全案營銷推廣活動(dòng)事件:證言一座城市的未來活動(dòng)時(shí)間：品牌形象亮相后，傳遞鐵建地產(chǎn)來榕目的活動(dòng)目的：1、繼第一場事件之后，強(qiáng)化品牌此次在登“榕城”的決心2、聯(lián)合共享單車＋指紋證言結(jié)合，增加客戶的參與度3、通過書信＋指紋的結(jié)合，增強(qiáng)公信力，為品牌發(fā)布做鋪墊活動(dòng)概述：證言一座城市未來指紋互動(dòng)+品牌發(fā)布會與鐵建

一起證言更好的順德證言書信，中國鐵建造更好的順德?一封證言書信，中國鐵建造更好的福州?一場全城參與的指紋騎行與最重要的證言互動(dòng)全城互動(dòng)參與，最重要的證言＋指紋騎行全案營銷推廣活動(dòng)事件:與中國鐵建

遇見更好的順德－品牌發(fā)布會活動(dòng)時(shí)間：品牌館開放之際活動(dòng)目的：1、以正式的品牌發(fā)布會，完整的展示中國鐵建品牌實(shí)力與歷史2、語系產(chǎn)品介紹，闡述語系產(chǎn)品將為城市帶來的改變（VCR）3、借助發(fā)布會，邀約主流媒體到場，以媒體的影響力傳播鐵建活動(dòng)概述：遇見更好的順德中國鐵建品牌發(fā)布會與鐵建

一起證言更好的順德?中國鐵建品牌實(shí)力介紹，諸多第一闡述?語系產(chǎn)品介紹，造更好的5E全維度優(yōu)質(zhì)生活版圖（VCR呈現(xiàn)）?百位媒體大咖站臺，參與品牌落地活動(dòng)06品質(zhì)提升體系2019/3/1品質(zhì)提升體系（1）大良首個(gè)雙會所社區(qū)——1000方健身運(yùn)動(dòng)會所+首層架空泛會所約1000方下沉式泳池健身運(yùn)動(dòng)會所+首層架空泛會所針對現(xiàn)代年輕人的消費(fèi)項(xiàng)目打造現(xiàn)代都市休閑特色的系列配套女性休閑美容、美發(fā)中心（spa）休閑娛樂健身主題桌球室、保齡球室、乒乓球室、棋牌室等室內(nèi)恒溫泳池、健身器材室、舞蹈室、瑜伽室品質(zhì)提升體系（2）首個(gè)室內(nèi)恒溫泳池針對現(xiàn)代年輕人的健康需求，打造健康社區(qū)。品質(zhì)提升體系（3）新中式親水園林新中式園林，利用中軸景觀線打造水景，豐富景觀層次，營造高端豪宅社區(qū)。品質(zhì)提升體系（4）產(chǎn)品品質(zhì)提升及硬件提升——5優(yōu)全維度優(yōu)質(zhì)生活體系，注重運(yùn)用智能系統(tǒng)建設(shè)現(xiàn)代化智社區(qū),打造智能生活生態(tài)圈；提升硬件標(biāo)準(zhǔn)，差異化競爭鑄造片區(qū)標(biāo)桿。在家居智能化、門窗選材、智能門鎖、公共空間裝修、園林等客戶重點(diǎn)關(guān)注的產(chǎn)品硬件標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提升。優(yōu)