前期策劃報(bào)告撰寫(xiě)培訓(xùn)1.項(xiàng)目前期策劃的三個(gè)階段第一階段可行性研究第二階段市場(chǎng)研究第三階段項(xiàng)目定位第四階段市場(chǎng)推廣可行性研究是指開(kāi)發(fā)商在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過(guò)程。其作用在于：通過(guò)市場(chǎng)分析確定項(xiàng)目的可行性通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定項(xiàng)目的可行性1.1可行性研究階段市場(chǎng)分析市場(chǎng)預(yù)測(cè)收入、成本、費(fèi)用計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)估盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè)銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來(lái)研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷以地塊為核心出發(fā)點(diǎn)，在特定的區(qū)位和技術(shù)參數(shù)下，通過(guò)系統(tǒng)的研究市場(chǎng)的供給、需求狀況，為地塊找到適合的產(chǎn)品，挖掘潛在的客戶，并為項(xiàng)目定位提供市場(chǎng)依據(jù)。宏觀市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析區(qū)域市場(chǎng)分析客戶調(diào)研結(jié)論：市場(chǎng)狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶1.2市場(chǎng)研展階段市場(chǎng)研展定位確定細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品定位、客戶定位市場(chǎng)選擇T市場(chǎng)細(xì)分S市場(chǎng)調(diào)研定位P1.3項(xiàng)目定位階段2.項(xiàng)目市場(chǎng)研展工具包項(xiàng)目市場(chǎng)研展工具包區(qū)域價(jià)值評(píng)估工具競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)評(píng)估工具目標(biāo)客戶生成工具2.1區(qū)域價(jià)值評(píng)估工具（1）區(qū)域價(jià)值分析產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等）街區(qū)價(jià)值（土地級(jí)別，區(qū)域功能定位等）（2）地塊資源分析自然景觀人文景觀交通資源（公交、軌道交通、高速路、機(jī)場(chǎng)、火車站等）配套資源（教育、醫(yī)療、文化、娛樂(lè)等）

（3）市場(chǎng)趨勢(shì)分析在售、待售項(xiàng)目分析（產(chǎn)品類型、產(chǎn)品組合、價(jià)格、銷售狀況、待售量等）三級(jí)市場(chǎng)交易狀況（價(jià)格水平、熱點(diǎn)板塊、消費(fèi)群分析）項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值評(píng)估2.2競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)評(píng)估工具“三同”策略：通過(guò)對(duì)在地段、產(chǎn)品、價(jià)格等方面構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)或者潛在競(jìng)爭(zhēng)的樓盤進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。同區(qū)位：包含同一地段或同等地段兩個(gè)方面。同類型：指在產(chǎn)品上具有相同的屬性。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型等。同價(jià)格：包含同單價(jià)和同總價(jià)兩個(gè)方面。研究?jī)?nèi)容：同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總量產(chǎn)品特點(diǎn)價(jià)格客戶項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)評(píng)估樣本消選擇說(shuō)明攻調(diào)研右項(xiàng)目覆選取麗的依叢據(jù)，疊數(shù)據(jù)假分析盤的原桂則和殺方法歇。為切保證紗數(shù)據(jù)跨的全牛面性己，區(qū)域逼市場(chǎng)稍分析聚采用散普查瞧法，叛根據(jù)拋開(kāi)發(fā)鐘商項(xiàng)阻目開(kāi)煎發(fā)的訪不同染階段襯和甲側(cè)方的胖具體虜?shù)囊笈浚O(shè)貸定調(diào)墊查范技圍（摔同區(qū)壟位、水同價(jià)棕格、午同類申型）節(jié)。分析策方法狂說(shuō)明在調(diào)權(quán)查范進(jìn)圍確頑定后澡，制砌定具拉體的浴數(shù)據(jù)席分析信方案專，并弱對(duì)數(shù)病據(jù)分滿析的淋方法凍進(jìn)行芳說(shuō)明。根據(jù)謊對(duì)樣盟本項(xiàng)躬目調(diào)擴(kuò)研取確得詳鄙細(xì)的限資料咐，首乞先從不供應(yīng)晝、產(chǎn)巴品、噴價(jià)格啄、銷你售等道方面對(duì)騎區(qū)域忙市場(chǎng)柔作縱著向的渣分析短，明鉗確以蹈下的栽幾個(gè)更問(wèn)題緊：區(qū)域情市場(chǎng)眨的總郵體供歐應(yīng)量產(chǎn)品何特點(diǎn)產(chǎn)品甩價(jià)格栽情況產(chǎn)品嬸銷售奪情況競(jìng)爭(zhēng)癢市場(chǎng)芒及產(chǎn)懸品分滋析供應(yīng)扁結(jié)構(gòu)谷與規(guī)晶模主要燙闡述傍區(qū)域宅市場(chǎng)盤項(xiàng)目晨分布益及規(guī)聾模特略點(diǎn)，走分析羅各檔儀次的序產(chǎn)品約的供宗應(yīng)結(jié)廳構(gòu)，宜哪一奇檔次壘產(chǎn)品勿競(jìng)爭(zhēng)拐更為同激烈任、未吼來(lái)市蔑場(chǎng)的準(zhǔn)供應(yīng)宣量及期供應(yīng)楊結(jié)構(gòu)嶺等問(wèn)裁題。項(xiàng)目套概況通過(guò)酒項(xiàng)目絕概況校我們爬可以扯了解吐到樣省本項(xiàng)釣?zāi)康娜~位置脆、開(kāi)食發(fā)商抹以及丙項(xiàng)目掠的開(kāi)活盤時(shí)際間、撇入住輩時(shí)間需等基割本情兄況。悅?cè)缓筇?，根粘?jù)物司業(yè)所鋼在位踩置將尼調(diào)研炸項(xiàng)目知分區(qū)慨，如羅核心賓區(qū)、盤外圍飄區(qū)等龜，使山以后匆的產(chǎn)僑品及駝價(jià)格但、銷釋售等到分析蕉可以徐根據(jù)幣劃定廈的區(qū)噴域進(jìn)泥行分濁析，攝使分盛析結(jié)搬果更引加科拿學(xué)；鐮也可衡根據(jù)謠項(xiàng)目肚的開(kāi)欲盤時(shí)江間將詠新老游項(xiàng)目鏟區(qū)分硬開(kāi)，嚇結(jié)合浴老產(chǎn)斬品更毫好地佛分析識(shí)新產(chǎn)筋品各視方面拜的特桂色。項(xiàng)目裂概況通過(guò)悲項(xiàng)目俗概況遭我們帝可以段了解專到樣盛本項(xiàng)購(gòu)目的吸位置王、開(kāi)挖發(fā)商亞以及步項(xiàng)目鎮(zhèn)的開(kāi)賞盤時(shí)碼間、去入住鎖時(shí)間彼等基燙本情練況。廁然后之，根事?lián)锔邩I(yè)所免在位帥置將雨調(diào)研漢項(xiàng)目魂分區(qū)社，如有核心扔區(qū)、銅外圍偷區(qū)等廁，使詢以后冤的產(chǎn)暑品及先價(jià)格炕、銷排售等垂分析討可以態(tài)根據(jù)糊劃定趨的區(qū)嘉域進(jìn)即行分衣析，虛使分扣析結(jié)臉果更屈加科啟學(xué)；帶也可骨根據(jù)蓮項(xiàng)目籌的開(kāi)劫盤時(shí)縮慧間將呼新老你項(xiàng)目識(shí)區(qū)分盒開(kāi)，責(zé)結(jié)合辦老產(chǎn)前品更堅(jiān)好地荒分析蜻新產(chǎn)放品各么方面芹的特利色。樣表坊：樣栽本項(xiàng)勻目概倒況供應(yīng)呈情況通過(guò)該對(duì)區(qū)瘡域市消場(chǎng)供克應(yīng)量蘇（包脊括項(xiàng)它目的股總建畢筑面錢積、話在售航面積軟及尚遼未售嬌出面源積即灑未來(lái)熄市場(chǎng)奔供應(yīng)脊量）軋的統(tǒng)遙計(jì)分冒析，凝得出逗該區(qū)具域現(xiàn)援階段異市場(chǎng)板供應(yīng)促情況亦及未爺來(lái)市劣場(chǎng)供央應(yīng)情辱況。樣表束：樣萬(wàn)本項(xiàng)氣目供賤應(yīng)情尼況堅(jiān)單位危：之萬(wàn)平倦方米供應(yīng)遷產(chǎn)品下分析區(qū)域伸市場(chǎng)麗提供禁了什勝么樣要的產(chǎn)隨品？從整女體規(guī)夕劃、輩小區(qū)改配套薯、樓籮型、飽戶型新、裝或修、俗物業(yè)造等方找面闡沸述，字采用枕定性乞和定熱量相密結(jié)合堡的辦順?lè)ǎ珜?duì)某急些關(guān)亦鍵性爭(zhēng)因素剪采用耐適當(dāng)尾的方敲法加爪以量蔬化，大從而亮全面著地反港映供吳應(yīng)市劫場(chǎng)的丙情況進(jìn)。從市遮場(chǎng)反妹饋效岡果（煙即銷竟售情狗況）蕩來(lái)考煩察產(chǎn)燃品的紅被認(rèn)絨同程恢度，聚如主普力戶蕉型是互否是疼熱銷亡戶型百、總詢額不器變的幅資金匯在項(xiàng)蒼目要守素中初如何壁分配缸才能抽最大伸限度沉迎合揪客戶行需求葵，達(dá)駱到提課高價(jià)封格或算是銷壞售速假度的賤目的售。整體趁規(guī)劃容積秘率通常掙情況涂下，墳容積平率越醉低，埋產(chǎn)品界居住懶的舒憤適度熔就越僵高。樣表壓：樣痕本項(xiàng)招目容零積率綠化裳率綠化度率的追高低聚可以壇反映習(xí)出小眠區(qū)內(nèi)焰部的怨環(huán)境略景觀芬和綠祖化情況，航綠化帶率越殺高的閘項(xiàng)目孔區(qū)內(nèi)萄的景潮觀設(shè)痰計(jì)也鳴更加堡豐富劃多彩棒，使業(yè)翅主的酷居住吳品質(zhì)阿得到有一定盈的提輪升。樣表捐：樣趣本項(xiàng)就目綠換化率樓體絮類型容積嶺率的姥高低否在一掠定程季度上稻決定黑了樓鼓體的主類型幕。樣表捏：樣升本項(xiàng)撥目綠遠(yuǎn)化率戶型戶型逝設(shè)計(jì)肚是房堤地產(chǎn)帆項(xiàng)目精產(chǎn)品廣設(shè)計(jì)千中很召重要?jiǎng)拥慕M貪成部稿分，階戶型裕面積券是否言合理霧，各教種戶解型的剖比例括是否遵合適勤會(huì)直略接影咽響到連項(xiàng)目宜的價(jià)嘴格及打銷售更速度碧。我司賣在市遞場(chǎng)調(diào)科研中貞會(huì)詳撕細(xì)了彎解各成項(xiàng)目紛每種壇戶型滲（一纏居、他二居米、三徹居、欲四居腐、復(fù)巖式、婆躍層賞、錯(cuò)渠層）咽的面?zhèn)确e情膜況以閑及在極整體悟中所擦占的飄比例雨，通和過(guò)分鐘析得嘉出區(qū)好域項(xiàng)核目的柱戶型攤設(shè)計(jì)咬方面惕的特專點(diǎn)。樣表狂：樣遍本項(xiàng)廊目戶漏型面海積及掛比例裝修念情況裝修臂情況受主要告包括座項(xiàng)目饒的樓出體外冷立面徹裝修說(shuō)、公奏共部將分裝吵修（撓主指拋大堂繁）及壟戶內(nèi)擾裝修語(yǔ)，外鋪立面雨是建商筑的吼外表笛，裝龜修情渾況直鄰接反口映出評(píng)項(xiàng)目牽的品疫質(zhì)，嬌中高姨檔項(xiàng)效目的變公共落部分榜裝修坑通常之采用駐精裝護(hù)修，濤戶內(nèi)寒裝修精則差殖異很碌大。樣表事：樣豈本項(xiàng)存目裝姐修情著況配套燦情況外部蠅配套樣表右：樣坑本項(xiàng)善目外甜部配今套情章況區(qū)內(nèi)荒配套區(qū)內(nèi)歌配套緊是對(duì)效周邊孕配套印的補(bǔ)肅充，倘規(guī)模貧較大衫項(xiàng)目類的區(qū)震內(nèi)配破套通常較疫齊全創(chuàng)。樣表疤：樣課本項(xiàng)言目區(qū)爭(zhēng)內(nèi)配岸套情上況樣表肚：樣郊本項(xiàng)剃目會(huì)摔所設(shè)撓施樓宇挽配套通過(guò)換下表欄可以騾看出仔樣本吼項(xiàng)目狂在通混訊、伶供電愿系統(tǒng)腦及電間梯品序牌選朽擇方嘩面的古情況數(shù)。樣表惑：樣叨本項(xiàng)符目樓評(píng)宇配問(wèn)套情藝況車位寄情況通過(guò)哥對(duì)各誤項(xiàng)目苦的車鎮(zhèn)位數(shù)永量分排析出欄區(qū)域樂(lè)項(xiàng)目紡車位巧提供瓣情況懲。樣表終：樣緣瑞本項(xiàng)幻玉目車藏位情捎況物業(yè)殊管理通過(guò)鑒區(qū)域掏項(xiàng)目看對(duì)物貿(mào)業(yè)管蘆理公道司和嗽選擇患情況桐和物恢業(yè)管濟(jì)理費(fèi)狀標(biāo)準(zhǔn)的慶統(tǒng)計(jì)濾，分叼析出甲區(qū)域妨市場(chǎng)掃項(xiàng)目微物業(yè)哥管理碗服務(wù)秘的水行平，孔從另一偏角度移說(shuō)明膛區(qū)域奪市場(chǎng)怕中客根戶對(duì)預(yù)物業(yè)胞管理營(yíng)的接樓受程俯度。樣表嫌：樣掉本項(xiàng)片目物蘆業(yè)管嘉理情飛況樣表汁：項(xiàng)逐目銷夜售概垮況銷售鑰、價(jià)足格在整咸個(gè)區(qū)豪域市窯場(chǎng)分邪析中鑄，價(jià)儀格與瓶銷售確是核遺心。葉本部肢分除收了提裁供區(qū)誕域產(chǎn)膽品的挖價(jià)格桿與銷類售狀受況外告，還掠將深蠻入分柳析位桌置、辟產(chǎn)品塔等因緩素對(duì)峰價(jià)格單和銷棚售的互影響錯(cuò)，尋怠找項(xiàng)眾目產(chǎn)砌品定鍵位和刃價(jià)格辦定位指的依為據(jù)，堅(jiān)這部透分是探供求會(huì)分析賄中最吼關(guān)鍵絕也是拉難度間最大礎(chǔ)的部犯分，斧因?yàn)橹?jǐn)原始唉數(shù)據(jù)帝在更狼多情胃況不伍能滿杜足分長(zhǎng)析的旱需要化，必服需經(jīng)弓過(guò)技氏術(shù)處很理，疲如計(jì)峰算項(xiàng)暴目修徒正均駕價(jià)、朵加權(quán)由平均苦價(jià)、之項(xiàng)目厲性能師價(jià)格牢比、臂月平漲均銷巡壽售速迷度等勢(shì)。宣傳再推廣垃分析主要現(xiàn)針對(duì)托選擇員項(xiàng)目摔的報(bào)扭紙廣火告發(fā)衣布情脫況，枕我們哥試圖礎(chǔ)解決抹如下技問(wèn)題襯：項(xiàng)目站價(jià)格尊與廣照告投乳放量押的聯(lián)暫系項(xiàng)目查檔次摟與投英放量掉的聯(lián)技系項(xiàng)目概的銷厲售業(yè)螺績(jī)與諸廣告返投放夸量的鄭關(guān)系各子巴區(qū)域奪的廣下告投父放總覽量及薯投放紛媒體廣告呢的主艱題及拖訴求符點(diǎn)樣表?yè)危簶游洷卷?xiàng)則目廣層告發(fā)亦布情凝況2.荷3目標(biāo)巡壽客戶追生成哪工具區(qū)域俱樓盤昨準(zhǔn)備棒賣給誘誰(shuí)？南誰(shuí)在霞買這泥些樓講盤？搶需求鼓特征濃是什亦么？乖哪些娘樓盤菌以及肅樓盤丑中的殊哪些脾因素久滿足越了購(gòu)任房者錄的需志要？——這就啟是本迎部分響所要癢解決膝的問(wèn)竭題。競(jìng)爭(zhēng)練的原影因使忠各項(xiàng)策目都梅不愿鎮(zhèn)透漏采自己鄉(xiāng)豐的客動(dòng)戶信然息，盒因而膊區(qū)域渾市場(chǎng)這調(diào)研悄所獲柿取的雙數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)只限英于客振戶的彼原居嘗住區(qū)冰域、浪基本遷行業(yè)馳特征渡和大化致的倍年齡適范圍升。這匪些，醒都不象足以想深入擔(dān)分析掃客戶釀需求腸特征默解決周上述蹦問(wèn)題兩。易護(hù)居可款通過(guò)聯(lián)分布廚在各弄個(gè)區(qū)下域的姐數(shù)十舌個(gè)代訊理樓駱盤的貿(mào)客戶故數(shù)據(jù)墨和定落期需虛求調(diào)家研數(shù)選據(jù)來(lái)地深入賣分析刻客戶爹的需硬求。伍客群踏分析鋤的數(shù)宜據(jù)來(lái)?xiàng)椩矗阂拙釉伌砬屙?xiàng)目魚(yú)客戶拖數(shù)據(jù)損庫(kù)在售悉項(xiàng)目脊數(shù)據(jù)濤庫(kù)區(qū)域當(dāng)市場(chǎng)狐項(xiàng)目炕調(diào)研紗所獲撤數(shù)據(jù)易居吼需求世調(diào)研累數(shù)據(jù)等庫(kù)。項(xiàng)目目標(biāo)客戶生成地塊齡周邊廈的消國(guó)費(fèi)群野評(píng)估由于浸房地叛產(chǎn)項(xiàng)經(jīng)目的熱強(qiáng)烈矛的地蔬域?qū)俦砸杂萍跋操M(fèi)者槐的地傾域情驚結(jié)、火尋求蹄便利歷性等染原因鞏，一示般房診地產(chǎn)六項(xiàng)目版的客隆戶構(gòu)詳成當(dāng)射中，券周邊民客戶破資源艇成為絮重要音的組盜成部爽分。目因此瓶，對(duì)蠶于周秘邊消機(jī)費(fèi)群極的研禍究非滋常重開(kāi)要。蹈這部壩分客棵群由覽于在宵長(zhǎng)期揚(yáng)的生暫活過(guò)琴程中偏，已責(zé)經(jīng)習(xí)坡慣了蔬周邊漿的生塌活設(shè)煎施，寫(xiě)以及鵝形成沖了強(qiáng)口烈的鳴歸屬怨感和雹和諧逮的人機(jī)脈關(guān)歌系，陵因此沿，在泡置業(yè)怕時(shí)一泊般會(huì)躲選擇驅(qū)就近欄購(gòu)房互。研究把內(nèi)容原：家庭膀結(jié)構(gòu)現(xiàn)有刊居住豎狀況置業(yè)漁原因需求此特點(diǎn)秘（面皆積需季求、賠價(jià)格志、配框套需輩求等舍）研究拍方法猾：?jiǎn)栍碚{(diào)登查、沙入戶似訪談蕩、電片話回弦訪等競(jìng)爭(zhēng)蘭項(xiàng)目絕的客拋戶群尿評(píng)估由于未構(gòu)成攻競(jìng)爭(zhēng)傲的樓筑盤在語(yǔ)地段越或者包產(chǎn)品輸或者品價(jià)格固等方炕面與杠項(xiàng)目鳳存在木相似茫性，照因此肯決定虎了其蟻客戶馳層面柏具有辭相似廊性，聾因此寶，對(duì)糞于競(jìng)晨爭(zhēng)樓蝕盤客頁(yè)戶群雀的研箭究也裳具有丑一定盛的指池導(dǎo)意并義。研究射內(nèi)容問(wèn)：地域餡構(gòu)成派（周蘿邊客罰戶、跳外來(lái)潛客戶鵲之間班的比呆例）職業(yè)譜分布收入校狀況家庭復(fù)結(jié)構(gòu)現(xiàn)有褲居住慕狀況研究格方法香：郵挪寄問(wèn)雙卷、沃客戶勿攔截紐奉、電燈話訪海談等特定藍(lán)客戶鞭群評(píng)舉估由于軍某些歪項(xiàng)目類可能切臨近笑一些覆產(chǎn)業(yè)渡中心勤或者免特殊趨人群銀集聚辱中心確，因因此，鋸對(duì)于府這部叢分客諸群的閘研究榮也不訪容忽發(fā)視。優(yōu)比如爛，深奇圳萬(wàn)胳科四次季花可城靠忌近華織為集耽團(tuán)，棕因此臘，華愁為的員員工嗎便成迷了該精項(xiàng)目口的重燙要消云費(fèi)者頁(yè)之一肚。研究兵內(nèi)容熱：現(xiàn)有吉居住盆狀況置業(yè)牲計(jì)劃收入宏?duì)顩r需求等特點(diǎn)研究民方法軍：?jiǎn)柶骶碚{(diào)吹查、框小組爆訪談平等2.揭3.硬4目標(biāo)炸客戶清定位本部老分通硬常主裹要采鍵用歸納威法或目標(biāo)恐客戶記分析嶄（ST盟P）進(jìn)行嫩項(xiàng)目壺客戶倚定位眉。是誰(shuí)腰？需猛要什劫么樣紫的產(chǎn)饅品？青怎樣丑進(jìn)行干決策臉？對(duì)目材標(biāo)物屯業(yè)的欣接受酬度分厘析原有借及潛豈在消踏費(fèi)者坐需求說(shuō)特征味變化高接蟲(chóng)受群度體特漆征3.項(xiàng)目猴定位酬工具蓬包項(xiàng)目慮定位片工具哪包SWOT項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目客戶定位投資回報(bào)分析產(chǎn)品組合樓體類型房型面積市場(chǎng)定位3.靈1項(xiàng)目SW聽(tīng)OT戰(zhàn)略摔工具項(xiàng)目SWOT戰(zhàn)略工具STOW內(nèi)部矩因素外部汗因素房地皺產(chǎn)開(kāi)什發(fā)企添業(yè)的架行業(yè)敬特點(diǎn)蹤蝶決定曬了在捧不同施階段獅，企巷業(yè)和墊項(xiàng)目虛關(guān)注移的重叉點(diǎn)不箱同。SW洗OT笑分析饒組合我們那的戰(zhàn)縱略發(fā)揮寇優(yōu)勢(shì)搶占謝機(jī)會(huì)利用床機(jī)會(huì)克服印劣勢(shì)減少休劣勢(shì)避免堵威脅發(fā)揮錦優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化襪威脅優(yōu)勢(shì)S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢(shì)WSW另OT戰(zhàn)略姻工具淋（項(xiàng)棍目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)窩）3.兄1項(xiàng)目錄市場(chǎng)顯定位垃工具即確定立項(xiàng)阿目在斥市場(chǎng)崇上的食合理抬位置者，尋汗找到光一個(gè)桐細(xì)分暖市場(chǎng)棒。市場(chǎng)即定位見(jiàn)的要毅素：青目標(biāo)躲區(qū)域產(chǎn)品投類型項(xiàng)目暢概念項(xiàng)目虎檔次項(xiàng)目市場(chǎng)定位工具產(chǎn)品傅賣點(diǎn)洽及形巴象：即刻體現(xiàn)魯產(chǎn)品侮特點(diǎn)快，并柳充分臟引導(dǎo)詢客戶貌需求雷的產(chǎn)震品概懼念、姨建筑出理巷念或畜生活鬧理念緣瑞。如馬生態(tài)朗、養(yǎng)狹生、導(dǎo)智能飾、節(jié)趣能等塊。建筑凍方案輛設(shè)計(jì)針建議（1）規(guī)辣劃設(shè)球計(jì)建教議總體貞規(guī)劃覺(jué)建議建筑園風(fēng)格朋建議園林麥設(shè)計(jì)桐建議（3）配憂套設(shè)痛施功能篇配套全建議智能慶化建速議會(huì)所罩設(shè)施沃建議（2）產(chǎn)易品建勞議建筑辜單體虛建議戶型鉛、面狹積建炊議戶型咐配比怕建議戶型壞設(shè)計(jì)姻細(xì)節(jié)殼建議裝修魂標(biāo)準(zhǔn)壟建議（4）社旺區(qū)服蒜務(wù)建熄議物業(yè)襪管理乒公司互建議物業(yè)眨服務(wù)清內(nèi)容把建議3.滲2項(xiàng)目恐產(chǎn)品緣瑞定位陡工具項(xiàng)目產(chǎn)品定位工具產(chǎn)品壓賣點(diǎn)航提煉即分竄析總汪結(jié)項(xiàng)呀目所財(cái)具有價(jià)的特慶點(diǎn)，全經(jīng)過(guò)例提煉憲形成恭對(duì)客燒戶具介有吸善引力香的產(chǎn)留品訴敗求。嫁這種房誠(chéng)特點(diǎn)狗不一擺定是刃項(xiàng)目咱所特論有的枕，但吐必須楊是鮮側(cè)明的侄。一般妙而言殺，會(huì)罵從地第段、辱產(chǎn)品嚴(yán)、附冊(cè)加值爸等三酷個(gè)層頸面進(jìn)悔行提騰煉總嚇結(jié)：地段：交欲通條由件配套得資源自然要、人摸文景支觀未來(lái)趟規(guī)劃蠢遠(yuǎn)景……產(chǎn)品：規(guī)麻模建筑置風(fēng)格園林膽特點(diǎn)戶型脫特點(diǎn)價(jià)格新型狡建材尸、工枕藝……附加沖值：開(kāi)甜發(fā)商油品牌物管枕品牌建筑棋設(shè)計(jì)園林滑設(shè)計(jì)承建艷商產(chǎn)品磁概念倡導(dǎo)查的生芝活方械式……通過(guò)恥提煉忙，形衛(wèi)成項(xiàng)禾目的懼核心鳴賣點(diǎn)禁（2-仁3個(gè)）疲，形馳成項(xiàng)屑目特袋點(diǎn)描唉述，警并根毀據(jù)該焦描述窗總結(jié)伐項(xiàng)目曬的基捎本形磨象。住宅涌形象摘類型覽：運(yùn)動(dòng)尊貴活力產(chǎn)品秩形象龜生成生態(tài)時(shí)尚本部名分通囑常采別用歸草納法姨分析房誠(chéng)進(jìn)行鹽項(xiàng)目炕產(chǎn)品扭定位圖，主摘要包虹括以蛋下方謝面：產(chǎn)品春類型箱的選愧擇產(chǎn)品筋線的壓組合戶型捷（業(yè)悟態(tài)）結(jié)及面申積配報(bào)比建筑繡方案高設(shè)計(jì)定建議基要點(diǎn)霉：定價(jià)原則上市價(jià)格現(xiàn)實(shí)價(jià)格成本加成原則整體發(fā)展原則市場(chǎng)比較原則價(jià)格影響因素分析定價(jià)方法的選取比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法市場(chǎng)因素調(diào)整;通脹因素調(diào)整3.幼3項(xiàng)目諒價(jià)格滿定位南工具項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位工具成本列加成燃法【定價(jià)有思路】成本戒加成嘗法的鉤核心飽是運(yùn)刮用物單業(yè)類枕型的咸成本犁核算胡，通篇過(guò)對(duì)弄合理豎利潤(rùn)逆空間黨的修茅正，項(xiàng)從而今得到啞評(píng)估發(fā)項(xiàng)目紐奉最可紐奉能實(shí)叨現(xiàn)的溪合理禿價(jià)格油。上海脆目前盒房地逗產(chǎn)項(xiàng)甲目的廢成本貨主要作包括兵：-土地捷成本-前期叉成本-建筑艙安裝淘成本-配套苗成本-其他澆成本陣（管屬理成灣本、開(kāi)銷售貨成本釘、不采可預(yù)懶見(jiàn)成跌本、要財(cái)務(wù)內(nèi)成本窮）【定價(jià)最思路】市場(chǎng)瘡比較堆法的鈔核心紫是運(yùn)妨用相雁類似田的項(xiàng)瓜目作揭為樣虧本，剛通過(guò)眾對(duì)影雀響房冶地產(chǎn)遮價(jià)格朗因素想的分燭析及灘修正只，從膏而得豎到評(píng)優(yōu)估項(xiàng)領(lǐng)目最巧可能習(xí)實(shí)現(xiàn)鉗的合悄理價(jià)跟格。通過(guò)剩市場(chǎng)諸比較禍法推禍算現(xiàn)遠(yuǎn)時(shí)整暖體均塑價(jià)，姜依據(jù)杏組團(tuán)互的價(jià)遷格決釘定因可素確調(diào)定各互細(xì)分蕉組團(tuán)爛的現(xiàn)黑時(shí)均疏價(jià)，威通過(guò)伍售價(jià)夫還原匪法推浩算現(xiàn)歲時(shí)整籮體租鑰金。釋預(yù)測(cè)奪未來(lái)鉤價(jià)格舌影響道因素從變動(dòng)賺幅度恢確定璃價(jià)格橡增長(zhǎng)烈率，顯結(jié)合訓(xùn)目標(biāo)嶺物業(yè)視上市疼時(shí)間刃確定使各物盆業(yè)上涌市均倒價(jià)/租金嗎。市場(chǎng)脫比較慢法【樣本屠選擇】樣本全必須所具有它參照船意義擇，否景則將川影響統(tǒng)價(jià)格雙的準(zhǔn)研確性愿。我?jiàn)A公司速在實(shí)倍踐中釘總結(jié)成出以頸下樣宮本選簽取原理則：-相近推原則壇，相霧近地鳳段會(huì)清有更劃多的欠相近肥因素-成功束原則煙，只朋有成鴉功的值樓盤口才具苦有參互考意臨義-功能園原則梅，樣聚本樓聯(lián)盤必哥須具顧有相括同的艇功能振定位市場(chǎng)車比較需法范例1：市場(chǎng)媽比較帳法之沃標(biāo)準(zhǔn)召高檔涉公寓峽價(jià)格憐擬合濾系數(shù)圣表范例2：通過(guò)悅同一神供需故圈比糟較法忘來(lái)估尺算項(xiàng)恭目的存大致扮價(jià)格磁區(qū)間外灘、南京東路（虹口）（閘北）（黃浦、靜安）南京西路、石門一路淮海路、襄陽(yáng)路徐家匯陸家嘴人民廣場(chǎng)中央公園1公里1-2公里2-3公里

？73006100

－－7000－－

－－10000770010700－－－－95009800－－95009000－－

－－1200010000

－－8500－－

－－－－－－

平均價(jià)格1000093427933

升幅7％18％范例3：大型攪商、貿(mào)住、筆辦綜末合體憂項(xiàng)目貿(mào)的市完場(chǎng)比底較定斥價(jià)方殼法演淡示R1R2R3OAC1R1住宅注現(xiàn)時(shí)指整體卻均價(jià)本案蛾住宅怨現(xiàn)時(shí)故整體踏毛坯運(yùn)均價(jià)堆為71究00元/平方攜米。住宅拆各組缸團(tuán)現(xiàn)陡時(shí)均展價(jià)R3承:7乞55骨0元/平方瀉米R(shí)2測(cè):7充37鎖0元/平方萄米R(shí)1群:6粘79刊0元/平方父米酒店粘式公淡寓現(xiàn)結(jié)時(shí)均宿價(jià)本案軟酒店佩式公蒸寓現(xiàn)神時(shí)均網(wǎng)價(jià)為90看00元/平方停米。寫(xiě)字請(qǐng)樓現(xiàn)慨時(shí)均垮價(jià)本案遲寫(xiě)字族樓現(xiàn)匆時(shí)平叨均售概價(jià)為85取00元/平方則米，申平均城租金判為2.噸0元/平方痕米·天商業(yè)旗底樓月現(xiàn)時(shí)忙平均信售價(jià)本案啟商業(yè)貪底樓鑰現(xiàn)時(shí)盼平均牢售價(jià)朽為20濃00平0元/平方聾米，友租金機(jī)為5.梯6元/平方顯米·天本案窗商業(yè)糾現(xiàn)時(shí)漆平均鉗價(jià)格央水平價(jià)格張影響救因素住宅李價(jià)格余增幅胳預(yù)測(cè)未來(lái)別價(jià)格遣增長(zhǎng)微率預(yù)雕測(cè)注：四近期順價(jià)格輪增幅希統(tǒng)計(jì)胳周期機(jī)為19徑95嫩-2飼00黃2。價(jià)守格增潔長(zhǎng)率餓采用19粱95早-2繪00池2（衰枕退期+成長(zhǎng)泊期）撤及19惠99嶺-2悲00濃2（成轟長(zhǎng)期偏）兩推個(gè)統(tǒng)攝計(jì)周戀期的擴(kuò)價(jià)格茄復(fù)合葬增長(zhǎng)叼率的脹算術(shù)膨平均飼值。未來(lái)淺上市哭價(jià)格程預(yù)估中高檔辦公、酒店公寓組團(tuán)小戶型寫(xiě)字樓上市時(shí)間：2006Q4

上市均價(jià)：10039元/M2

小戶型酒店式公寓上市時(shí)間：2007Q2

上市均價(jià)：11734元/M2

集中商業(yè)上市時(shí)間：2007Q11F均價(jià)：23622元/M2中檔住宅組團(tuán)中檔住宅上市時(shí)間：2005Q2

上市均價(jià)：8002元/M2

主題商街上市時(shí)間：2005Q41F均價(jià)：22297元/M2中高檔住宅組團(tuán)中高檔住宅上市時(shí)間：2005Q3

上市均價(jià)：8837元/M2

主題商街上市時(shí)間：2006Q11F均價(jià)：22562元/M2高檔住宅組團(tuán)高檔住宅上市時(shí)間：2007Q3

上市均價(jià)：10142元/M2

主題商街上市時(shí)間：2007Q41F均價(jià)：24417元/M2R1R2R3OAC1R1即在芝價(jià)格友定位攤的基護(hù)礎(chǔ)上模，結(jié)梨合項(xiàng)錢目的暑投資很開(kāi)發(fā)茄周期琴、銷豬售周微期等泰，運(yùn)參用經(jīng)府濟(jì)指淺標(biāo)檢術(shù)驗(yàn)以艙上定眉位的現(xiàn)經(jīng)濟(jì)銅收益垂，并凍根據(jù)黑檢驗(yàn)托出來(lái)荒的經(jīng)演濟(jì)收隙益重時(shí)新調(diào)恒整定翠位，詠使客鋸戶和涼產(chǎn)品拆達(dá)到普新的嬸均衡鞭點(diǎn)。開(kāi)發(fā)知商內(nèi)部脈收益性率（IR播R）凈現(xiàn)梢值（NP料V）小業(yè)患主投資絹回報(bào)盼率3.拉4經(jīng)濟(jì)溫收益畏分析接下憶來(lái)是讓案例施分享例部分…深圳買某高兄級(jí)公御寓的什項(xiàng)目絹定位案例佳討論情景房誠(chéng)一：現(xiàn)在寇深圳滋市市開(kāi)區(qū)有食一塊批地，傭深圳塵市國(guó)往土局秤欲于墓不久處進(jìn)行鑰拍賣凈，地果塊現(xiàn)改狀為崇：東飛西長(zhǎng)調(diào)約30吧0米，哭南北彩窄約70米，壺總占穩(wěn)地面階積39睜35湊7.段2平米年，地每塊北趁面有柳一排8層高旱農(nóng)民知房，圖南面筑大海意與項(xiàng)盲目?jī)H次一高痰速公噴路之掙隔，衣整幅凝地塊薯低于垂高速圣路面待近兩握米。漏當(dāng)?shù)貥?shù)某知宵名開(kāi)規(guī)發(fā)商嘩獲得核土地茶信息回后，冶立即教與易稼居取艇得聯(lián)鋪系，銅希望肌易居溉方面掌給與杜專業(yè)轟意見(jiàn)蛇。因枕此，詠易居佳方面冷立即櫻組織玻專案弄小組餡討論夏會(huì)……案例套討論情景蠢二：這家將開(kāi)發(fā)衫商在畝易居閉的幫賓助下顫順利偶拍得厘了這屠塊土行地，晃但同撈時(shí)開(kāi)朱發(fā)商贊也陷剛?cè)肓艘悦ＬK，未邁來(lái)的帳市場(chǎng)廉環(huán)境緣瑞會(huì)怎攝么變掏化？欣項(xiàng)目羨應(yīng)該煌開(kāi)發(fā)遼什么誦產(chǎn)品虧？項(xiàng)圣目的重客戶防在哪爆？……經(jīng)過(guò)淹討論彩，易榮居認(rèn)朝為現(xiàn)絡(luò)階段待的主維要工園作時(shí)掀進(jìn)行碧深入原細(xì)致窄的市勁場(chǎng)研徹究，知消除爆開(kāi)發(fā)徐商的關(guān)疑問(wèn)閱。案例捕討論情景碎三：通過(guò)深市場(chǎng)棉研究禍，我桿們得見(jiàn)到了喘如下熔的結(jié)啦論：1、未陪來(lái)1-幸2年內(nèi)辣，片罷區(qū)內(nèi)見(jiàn)競(jìng)爭(zhēng)漠項(xiàng)目蓮較多冤，而藍(lán)且其筒它片泳區(qū)的愁同檔鞏次項(xiàng)姻目也比娘較多斃，競(jìng)些爭(zhēng)比序較激稻烈。2、隨氧著香戶港經(jīng)鵝濟(jì)的依復(fù)蘇遺，銀今行方石面通姿過(guò)減愧息等進(jìn)措施宋刺激胸了香蠟港客撓群的置業(yè)有熱情臣，外筑銷市蛋場(chǎng)比芳較活蜜躍。3、從沒(méi)片區(qū)贊再售孝項(xiàng)目況看，烈當(dāng)時(shí)堤的市業(yè)場(chǎng)均句價(jià)一遙般在73偉00元/平米跨左右瓶。4、深雞圳本擠地住未宅消待費(fèi)趨垃勢(shì)向鑰大戶枝型、羅生態(tài)尸住宅愿的方倉(cāng)向轉(zhuǎn)碎變。5、地抵塊周若邊配玩套設(shè)掏施比役較缺酒乏，折特別悔是中箏檔商戒業(yè)及泰優(yōu)秀闊的教拳育資襲源。6、靠裁近口務(wù)岸，蒙接近閥規(guī)劃卻中的菊軌道量交通甲線，運(yùn)但公牌交系拋統(tǒng)不軌是很暮完善速。7、從蹲片區(qū)效競(jìng)爭(zhēng)片項(xiàng)目終看，燦在產(chǎn)接品特眉點(diǎn)方既面都深比較忍注重跌挖掘粥海景偷資源傷。8、從棍片區(qū)錘競(jìng)爭(zhēng)嗎項(xiàng)目?？矗贤怃N蜓客戶廊占有適一定芽的比塵例，栽一般靠在20奏%左右地。案例局討論

從地塊區(qū)位看，靠近口岸，從香港過(guò)來(lái)比較方便。從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目看，外銷客戶占有很重要的比例。從項(xiàng)目體量衡量，單靠深圳本地市場(chǎng)消化，難度較大，周期較長(zhǎng)基于上述分析，現(xiàn)在我們可以確定一下項(xiàng)目的市場(chǎng)定位：輻射香港、深圳的休閑型豪宅案例化討論情景佛四：案例愁討論案例鐘討論情景睬五：案例模討論根據(jù)SWOT分析的結(jié)果和“強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化劣勢(shì)、把握機(jī)會(huì)、規(guī)避威脅”的定位策略，確定案例產(chǎn)品定位的要點(diǎn)：

突出海景資源優(yōu)勢(shì)、做到海景價(jià)值最大化通過(guò)項(xiàng)目自身配套彌補(bǔ)周邊配套的不足注重品質(zhì)和品位體現(xiàn)對(duì)客戶的關(guān)懷

……10補(bǔ)0%海景+泰式法風(fēng)情唯園林+高檔度會(huì)所+尊貴庸硬件亞設(shè)施+完善們配套+星級(jí)呆物管都市念全海輔岸悠治游尊笑貴府服邸弧形村大曲宣線的稈布局伍以及原抬高6.抖7米的嘆平臺(tái)治使得衡戶戶仰有海杠景，飾使得廢海景雅價(jià)值身最大植化案例糠討論香堤閱雅鏡——小空物間，滑大感待覺(jué)！蠻泰式極