保利·海德佳園B區(qū)項目定位及物業(yè)發(fā)展建議報告2016年9月目錄項目背景分析核心問題分析項目定位物業(yè)發(fā)展建議CONTENT項目背景分析Part.01大盤開發(fā)案例北城新區(qū)被臨沂市政府確立為新的政務中心，新的政務中心的確立帶動了城市房地產業(yè)的發(fā)展；項目在新區(qū)規(guī)劃剛啟動、區(qū)域市政配套不成熟、處于起步建設階段，市民對新區(qū)發(fā)展普遍信心不足的情況下；新區(qū)房地產項目基本為零，無在售的商品房項目，市民對新區(qū)的發(fā)展持懷疑態(tài)度。項目緊鄰祊河，具有豐富的水景資源。項目概況：地理位置：臨沂市北部新城，新市政府西側占地面積：

79萬平米建筑面積：123萬平米容積率：1.5產品類型：普通多層、花園洋房、小高層、高層、別墅、聯排、疊拼分期：項目分六期開發(fā)，建設周期約6-8年臨沂沂龍灣——位于臨沂北城政務新區(qū)，總建面123萬㎡，產品類型涵蓋多層、洋房、小高層、高層及別墅，項目分六期開發(fā)，建設周期約8年案例—開發(fā)模式沂龍灣開發(fā)期期升級，滾動開發(fā)，實現項目利潤最大化一期中高端產品塑造形象，中端產品帶動啟動二期高端產品大量入市，提高項目形象，增加利潤配套先行建立，彌補項目配套不足的劣勢中高產品樹立項目形象中端產品實現項目順利啟動和熱銷高端產品拔升形象挖掘項目價值，增加利潤中高端產品保證項目現金流三期豪宅產品樹立項目標桿，實現高利潤超高端產品樹立項目形象、價格標桿利潤最大化，為后續(xù)開發(fā)提供資金鏈條四期主打升級版高端產品，穩(wěn)固市場，實現高溢價成熟項目，挖掘價值，實現高溢價五期主打中小戶型產品，依靠項目站位，實現高溢價依靠項目市場站位，使剛需產品實現高溢價案例—盈利模式中高端產品樹立形象，實現項目成功啟動和熱銷高端產品提升形象，增加利潤中高端產品回流現金超高端產品樹立標桿，實現項目價格峰值項目成熟，中高端產品實現高溢價2006年10月28日一期A區(qū)成功開盤，開盤當日銷售120余套，18個月一期成功銷售90%以上。低開高走：客戶心理價位在2500-2600元/平米，項目低開高走，一期開盤價格在2800-2900元，后期隨著房源的加推，逐步提升價格，一期A區(qū)最終實現均價3100元/平米，B區(qū)最終實現均價3150元/平米沂龍灣二期成功開盤，開盤當日成功銷售140余套；2007年8月，沂龍灣當月實現套數126套。2010年臨沂市場豪宅產品放量，聯排別墅占到潛在供應量的70%，雙拼、獨棟是市場稀缺產品，發(fā)展空間大；推出別墅產品80套，消化46套；聯排均價13000元/平米，雙拼17000元/平米，獨棟22000元/平米，整體均價高出市場1500元剩余產品將在2012年主推。2011年4月，利用產品在臨沂的高端形象，推出升級版高端產品，實現各物業(yè)類型均高出市場平均水平的價格，洋房高出300元/平米，小高、高層高出300-500元/平米。五期清園開盤，此次項目主抓剛需客戶，推出120套，成交40套，均價4900元/平米。依靠項目市場站位，低端產品實現高溢價

開發(fā)次優(yōu)地塊，項目順利啟動，樹立形象推售主流產品，快速回現高端物業(yè)樹立項目標桿中低地塊實現溢價案例—產品策略一期領先：多層+小高層多層：3-4房/140-180㎡/底層送入戶花園小高層：2-3房/80-130㎡/超寬向陽面，送地下室在2006年臨沂房地產市場競爭相對不激烈的情況下，高層產品主導市場，產品供應相對單一。面對形勢，推以市場認可度較高的多層產品及市場接受度相對較高的小高層產品差別入市，產品全面領先市場。二期全面領先：花園洋房3-4房/110-160㎡/電梯入室，底層送入戶花園和地下室，其他各層送大露臺2007年下半年，臨沂房地產市場競爭加劇，北城新區(qū)濱河陽光、瀾泊灣等項目紛紛立項，如何繼續(xù)保持市場的領先地位是要考慮的關鍵問題。推出首創(chuàng)差異化產品：花園洋房，一舉奠定市場領先地位。產品多元化，各開發(fā)分期以差異化的產品領先市場，抓市場不同客戶群案例—產品但策略各開發(fā)居分期腦以差呈異化懲的產恨品領慰先市徑場，傾抓市百場不過同客委戶群三期梁樹標拒桿：磁獨棟米、雙游拼、鍋聯排面積碼：23頸5-庫77變7㎡20西10年，襯作為欣絕對稀缺睬產品，南偉坊新椒城區(qū)示域內扁唯一漸的祊鹿河畔扭西班敗牙純誦別墅銳項目字，共服規(guī)劃勁有13扮0戶獨服棟、描雙拼偉、聯房誠排戶癥型，繁滿足霉臨沂妙豪宅繳客戶暫群體影中屬龜于典曉型的“標冷簽型叛客戶織”的需肝求。四期罩穩(wěn)固葬市場材：升休級版順花園骨洋房新、高萄層、輕小高洋房兵均為舟層層唇退臺損設計把（北瓦城新奶區(qū)僅秒有的漢）高層：70有-1胖20路㎡兩廚房和仙三房20飼11年，汁在項岔目已在在臨執(zhí)沂市日場擁軍有一蜜定客昌戶占對有率夕情況汪下，辮主打螺產品欄仍然素是北妻城新惰區(qū)的稀缺唉產品監(jiān)，市抓場上浙唯一脖的層袋層退脾臺的勉花園溫洋房，有找力的釀提高魂了在葡市場績上的皆競爭們力。五期冠樹標赴桿：庫中小冬戶型棗高層縣、小騎高20擊11年，蛋沂龍潮灣項餡目已禍在市差場上睬站穩(wěn)隱腳跟崖，已岔樹立束良好膏形象循、檔狠次，津憑借魔項目鉤優(yōu)勢禽，打蹈出剛站需盤能，實喜現溢圈價。案例—客戶像策略分期盯開發(fā)武，每竟一期豆都要碗有穩(wěn)碧定的宅目標籌客戶痕源一期二期三期四期普通紹多層俱、小高察層和迫高層電梯岔花園櫻洋房、小高位和高塞層獨棟救、雙夢拼、塑聯排層層幸退臺稱墅級蚊洋房敢、小高陷層和噴高層臨沂霞高端含客戶雙群主戰(zhàn)要為搬私營項企業(yè)觀主和置個體娘戶，抗占豪常宅市歉場的80漸%左右檢，這涉部分充“標品簽型索客戶地”墨是項煤目操龍作豪響宅的恰關鍵帆。營憶銷推科廣、壞體驗先包裝仔中要顫迎合漫其心流理。客戶逃已開亮始認勺可南染坊新切區(qū)的堡區(qū)域熊價值椅，以顛費縣瓶、蒼姥山客案戶客僑戶為梅主，影一次漁置業(yè)車客戶禁比例療較高哪（53暑.7尖7%），腫從置往業(yè)目終的來鑼看自棋住為夜主（90餓.5勤7%）。主抓安改善夠型客蝦戶，纏多為源二、掩三次鐘置業(yè)積，注氧重居烈住環(huán)嘆境、噸社區(qū)咐氛圍掠、檔架次。臨沂煉市場盡當時創(chuàng)對花度園洋華房的腰認可夫度低吩，普蛇通多奔層、財小高停層受卡到首蛋改客港戶的駝青睞鮮。五期中小準戶型熱高層中小獎戶型抗產品巧的特喝點對歲應著摔剛需則顧客產品漿策略開發(fā)太與盈寶利模司式全打樸造豐淋富產奶品線嫌，各險開發(fā)南分期旬以差澆異化駕的產填品領輕先市彈場，旦鎖定代市場穩(wěn)不同石客戶脫群體相對仔統(tǒng)一斬的建依筑風扭格，澆增強繪社區(qū)燙整體比感先期之完善歇商業(yè)走配套落，降題低區(qū)茶域配旗套不紛完善紐奉帶來西的不庫利影工響，喉塑造置項目果整體葵形象低開擋發(fā)次挽優(yōu)地司塊，售項目售順利變啟動湯，樹易立形旗象→推售晚主流按產品質，快喉速回鑼現→高端術物業(yè)通樹立磚項目起標桿→中低叮地塊淺實現結溢價營銷每策略景觀鞠示范鏈區(qū)先與行，忍直觀瞧展示絲式項目穴品質談，給古客戶旋購買威信心大力訴宣傳漿，造券勢客戶視策略每一問期都送要根衛(wèi)據產狀品特蛇點有姐穩(wěn)定鄙的目絕標客徹戶源止，精伸準的辯客戶當定位本體辦屬性奧解讀學院男東路士、城初市重察點發(fā)蓄展方底向12她0萬方尼滕州營高端掩居住摟大盤城市炕占位項：主城祖東北乏方向寒，老津城區(qū)炒和高撫鐵新泄區(qū)的脅橋頭禁堡位努置，眉占據知市政稿規(guī)劃翻先機晚；區(qū)域賤環(huán)境伍：現階牛段生蛾活配套陸較少疾，大美型市福政配肝套和五教育返資源爆配套村優(yōu)越賣，環(huán)章境宜強居；交通打環(huán)境桐：臨北鼠辛路墻、學旦院路鳳、龍售泉路失；鄰肅京福辟高速道，交活通便現利，徑通達毀性良雨好；項目旅指標束：整盤常超百主萬體命量住兔宅為劉主的縣綜合途體大愛盤，而有望摘打造株為區(qū)清域品以質標偉桿項疤目；市場窮機遇B區(qū)入報市時乘，周剛邊項觀目皆耕為售迅罄或嚼尾盤屑階段膏，本達項目皂迎來缺較好乓的市鼠場機璃遇魯班大道平行中路善國北路龍泉路京臺高速北辛中路學院中路荊河中路青啤大道潤恒第一城三盛星尚城德意君瑞城天行健置業(yè)左岸尚景龍泉首府中萬國際威尼斯大同天下和家園陽光國際高速香舍水郡墨鄉(xiāng)圣府涵翠苑城建清華園根據冬大盤諷一般后規(guī)律心，項命目開殲盤至飾今已在蜻市場澡樹立工形象稻，B地塊胞入市駐將進姥入大籌盤的衣明星年階累段形象條年主流爸年明星賠年價值貝年黃金鄰年營銷擔主題ⅠⅡⅣⅢⅤ階段妹背景關鍵下問題策略掘關鍵窗詞建立夢市場塌影響屬力大盤艷“震勒撼點視”效蹈應強勢窩推廣武、特轉色概得念深臟入人邪心通過晌官方瓦聲音凝、社吉會公魚信力籍引導降主流沫市場帥輿論影響莊力打條造突你破區(qū)沫域界艙線，櫻克服鐮競爭判常規(guī)興思路1.抓大關放小2.強勢叼（No撤.1）3.政府詞營銷發(fā)展您策略形象造未樹廚立首期匯銷售欄，現街金流弄和成湯功銷津售是籮第一地目標快速大成交檔、現寧金流稀為王1.擴大關客戶盡層面2.縮短慈決策餡周期3.高形姻象性文價比立足醒于主圾流客燥戶群矩，對至其它麗客戶李群具含有吸沾引和開涵蓋輔性通過戒足夠熄大的君展示呼區(qū)、發(fā)震撼馳點制敬造賣芝點提升反客戶招預期鎖價格雅，以耗略低傻于預繼期價請格的漂實際到價格伙發(fā)售借強丙勢營顫銷機算會處齡理問凳題產扮品節(jié)點粗刺激抄，保敬持持有續(xù)競睛爭力1.推出界創(chuàng)新均產品2.關鍵統(tǒng)配套具投入3.真實奔生活雷秀首期勸銷售免成功喬，進速入后信續(xù)階曲段，鍵審美筒疲勞領先伏產品挎節(jié)點岡式刺腦激保惕持市爺場聲衛(wèi)音充分嘆發(fā)揮林配套恩體現合大盤擱價值公/產哄品力窮的核虜心作史用配套悲的開濫發(fā)策拼略—濟—分螞級、物價值繼點以屢及和呆住宅偽的聯幅動關嬌系體現栽物業(yè)拋管理床的作想用項目雹營銷奴轉向穗品牌非營銷贏得確價值死回報程、大劑盤力巧兌現掙價值1.真實浩場景2.客戶設營銷3.品牌稠營銷大盤圖持續(xù)盒的賣浪點始咳終是全綜合賄素質壇和社受區(qū)文絕化隨社熄區(qū)不鈔斷成燈熟、百充分懂展示響社區(qū)漆生活廢，價選格持罷續(xù)快炭速增打長，榆樹立洲發(fā)展首商強勿勢品密牌項目濾營銷徒轉向驚客戶犁活動幸營銷早為主陰，以護口碑眉傳播溜演繹糟社區(qū)口文化依據牌企業(yè)潔目標扔市場序環(huán)境典決策企業(yè)安戰(zhàn)略扯驅動1.惜售2.實驗堡新產怪品高價普惜售匹，充予分稀邪釋土遍地價源格、明實現月項目葵溢價貫，追憲求超溝額利卡潤站在戲企業(yè)罵策略酬層面呼，在敘項目爸最后久一期舉推出茂新產暴品，掠實驗唇市場看，作燈為后斷續(xù)項添目實繁現良啄好市慨場反埋饋的輪策略振鋪墊√大盤翁規(guī)律時間鍵軸數值窗軸營銷強度曲線銷售恥價格膊曲線社區(qū)獲美譽濟度曲菠線現場展示度曲線形象鑒年主流咸年明星烏年價值太年黃金而年階段Ⅰ階段Ⅱ階段Ⅲ階段Ⅳ階段Ⅴ大盤簽規(guī)律B區(qū)是啞保利處海德崖家園糕大盤運作中進誤一步考提升買品質免，鞏桂固市習場影響淹力，霉提高來項目饒價值謎關鍵他一年形象伴年主流墳年明星盜年價值裂年黃金芬年時間郵軸階段Ⅰ階段Ⅱ階段Ⅲ階段Ⅳ階段Ⅴ價值祝軸價值吃梯度謠快速川提升價值贏平臺探穩(wěn)步帝拓展推廣獅啟動項目蝕動工大客法戶拓象展啟廣動高姿畜態(tài)和好高性切價比展示斗區(qū)整艇改調整案動線全城推造勢渠道慌發(fā)力教育喂配套宜深化品牌刃效應喜釋放錫，走婆量走督價走尋速度區(qū)域硬總部喊基地段交房神，配求套發(fā)高展成歇熟配套坡完善社區(qū)濟成熟大城休落定影響六力穩(wěn)蘇定追求鞋企業(yè)棕戰(zhàn)略更高拐利潤客群雪結構睡穩(wěn)定客群核結構梢穩(wěn)定價值噸體系洞完善高端帽形象終樹立配套學學校升開會醫(yī)院承開放社區(qū)勇實景床展示品質凝生活傷樣板客群扯檔次此提升體現豪市場骨領袖兼影響傘力創(chuàng)新近型產尿品入話市區(qū)域竭價值禍提升大盤承規(guī)律明星饒年操室作思魄路階段罷特征削：首飛期開述發(fā)成配功，皺階段呆性審旬美疲脾勞關鍵窯問題怖：價格融迅速粱爬升持續(xù)和性營銷眾目標剃：大狼盤營殼銷加蜻油站創(chuàng)新倆形成炮脈沖椒式刺獸激，維持徹大盤霸持續(xù)帳熱銷明星票年操臟作思豆路核心填策略眠：1.推出沈全新用產品兵體系步或全尖新產紀品概玩念通過領先沫產品括體系營造去核心組體驗薪點，淺持續(xù)明聚集毯人氣刷，保欣持市您場聲籃音，油推動勤項目規(guī)整體譜價值蝦不斷棒上升全新坊的產淡品概劑念形成壇新的逆價值部標桿寄引領分價格蠢提升2.關鍵攻性配綿套投冰入：竹展示爛生活份、示外范價削值充分桿發(fā)揮利配套花體現汪大盤里價值/產品趕力的逮核心骨作用——滿足生活獲需求悼、聚時集人樸氣；王提升哄區(qū)域血價值繳、展筍示生吵活方談式、潮示范品質配套腹的開共發(fā)策痕略——分級薦、價煉值點士以及檔和住網宅的暑聯動撐關系灣，解積決配辮套的卻開發(fā)鐘次序子和開剖發(fā)規(guī)很模問背題在各賓期開順發(fā)過外程中齊不斷慈進行宿“脈李沖式犧”的孤刺激悄，保訊證持環(huán)續(xù)成從功開赤發(fā)3.得業(yè)內者旅得天垂下項目挪背景綿小結滕州市場供大于求，產品同質化嚴重，但B區(qū)入市時片區(qū)項目皆為尾盤或售罄，項目迎來較好的市場機會點作為滕州百萬方高端居住大盤的形象已經成功樹立，項目B區(qū)進入大盤開發(fā)明星年階段項目成交客群的改善需求明顯，項目B區(qū)產品需滿足客戶不斷升級的改善需求B區(qū)開發(fā)需重新整合項目已有資源，確立新的社區(qū)價值，持續(xù)實現熱銷1234核心問題分析Pa守rt末.0毛2項目A區(qū)已僑成功壟樹立舍滕州鑒品質飾改善誼社區(qū)秩的鮮兆明形偷象，B區(qū)開阻發(fā)面搞臨的鄰問題撤是，怎樣芹開發(fā)貨才能臟進一套步提亮升大辰盤的未價值擴，如蘋何實橋現自脫我突森破？——創(chuàng)惑新！項目杠思考創(chuàng)新鑰，要接粗受住笑客戶煩的檢報驗，客戶家最易跡感知葉的創(chuàng)岸新，圣即獲知得附煉加值毀，送面礎積、姥送裝坊修、倦高服帥務對于送面詞積：面積紗贈送余的足劑夠大蠻，才碼能確話保與忽市場胖項目溫拉開盒距離缸，保刃證項控目獨收有優(yōu)增勢，捕利用虎地塊惑容積患率，以退臺瀉洋房、大露策臺贈暫送的形路式，顆形成椒項目漏高性舍價比對于送裝魂修：面對20郊17年住喂宅全劉裝修逗交付討的時雄機，壞建議落項目將精嫁裝修害作為姨溢價響點，濟以精細嘉化、等人性骨化的登裝修，樹濟立項換目附獨加值（目抵前一蛋般廚董衛(wèi)精都裝、鏈地板混、乳宿膠漆鴉成本眠約400元/㎡，紐奉而恒憑大、匪萬科擔裝修飽標準霸約70透0元/㎡，浙但其閥溢價擊能力發(fā)可達10蛋00磚-1忠50蚊0元/㎡）對于高服靈務：通肥過展賀示體宏驗展唐現項幅目服升務標樂準提升冠項目B區(qū)價眼值，根其產幻玉品創(chuàng)狹新體扎系該目如何勿打造亮？核心滑問題項目定位Pa縮慧rt果.0速3案例激借鑒通過皂案例慣研究小、借俘鑒類么似成謹功經勢驗，脆探討諷項目水發(fā)展笑方向對案鬧例選期取的叼前提——成功奸引領糟區(qū)域握形象臟，塑荷造品寬質打造掏極具悲品質周的差瓦異化恒產品共，提猛升項辰目價粱值案例攔研究酸的目爸的——借鑒扇如何艙以高便品質的的差枝異化諷體系用提升渣項目使形象趴，實建現價還值的男增長借鑒釀案例桿：上天海金勿地藝而境案例昆借鑒但：金肚地藝臟境項目寺概況夢：上迎海非看核心蹄品質香居住球板塊田，城燦市印障象中見對該茫板塊星中高外端置怕業(yè)存乏在一挨定抗遠性；2.既0容積攤率規(guī)裹劃有雷花園界洋房號、高飯層、SO廈HO產品裝，通淋過對允洋房烏產品赴力的席塑造測，成旦功提稠升區(qū)岔域及墾項目睛價值寶山：上大板塊普陀：桃浦板塊金地藝境寶山工業(yè)園嘉定：南翔板塊泛會所：兵乓球室、老年棋牌室體育會所：健身跑步房、高溫瑜伽房、跳操房、室內游泳池、兵乓球室、桌球室、動感單車創(chuàng)意空間：創(chuàng)意廚房及多功能廳、WIFI休息廳、迷你電影院、公共洗衣房案例己借鑒燭：金杰地藝壩境花園閣洋房繞作為藝此案皂的核醬心亮蜜點，算其組添團容葬積率凱約在1.狀5，在齡整盤拌中扮稍演創(chuàng)單新型瘡產品淹的角老色，主要慈針對維對別紫墅生詠活或扯花園夜生活濱有憧逆憬的倚改善客戶百米鑒以下苦高層6層花旋園洋走房SO軍HO2.序56F3F4F5F北向退臺方式北向退臺與南向犬牙形交錯退臺，保證每層均有露臺面積案例煤借鑒齡：金譽地藝馳境產品疑創(chuàng)新瞇：通近過退月臺洋眉房的版設計恢，實粘現高格贈送礎、高什附加伍值1F4F5F閣樓南向退臺方式采用交錯退臺方式，除2F外，其余樓層均有閣樓設置由于南向退臺明顯，基本建筑無豎向線條2F三層128㎡送25㎡南北雙向露臺六層95㎡送80㎡頂層閣樓一層160㎡送南向花園、20㎡下沉庭院、75㎡地下室四層95㎡送19㎡北向樓臺，二層162㎡送南向20㎡露臺，北向15㎡下沉庭院五層97送8㎡可變空間，案例靈借鑒耳：金膚地藝患境洋房笨退臺鴿處理應方式2F地下室1F地下室1F2F3F4F5F6F閣樓案例刻借鑒鈔：金昌地藝序境一層16迎0㎡井4房送14第0㎡，贈嗚南向敢花園標、南越向20扯㎡下沉基式庭博院、73晴㎡地下仆室附贈約73㎡地下室南向花園南向約25㎡花園，足以擺上兩張小圓桌南向通透下沉式庭院，陽光可直接透下。下沉庭院下沉庭院超值寬景陽臺連通客廳臥室外廊，案例溝借鑒榨：金追地藝樓境二層16潛2㎡態(tài)4房，范贈南頓向20口㎡露臺境，北寬向15聰㎡下沉烏庭院，52敵㎡地下另室附贈買約52㎡地郊下室客廳南向4.陳5米面遙寬客雷廳6.完8米面蘆寬露裕臺通透詳下沉柴式庭馬院庭院客廳宿、臥硬室全倉南設步計朝南堡房間蘇均有菠露臺慨設計適宜襯面積霧段打糾造合框理空烏間南北御通透席戶型親，打樣造宜仙居住匹宅典幕范A2戶型存相對申于A1戶型掙來講膚，附盈加值隔偏小擴，露衡臺面定積較革小。案例勺借鑒稱：金凳地藝孟境三層12永8㎡緒3房，森贈25迎㎡南北醉雙向喬露臺露臺露臺相較趁于四柴房的怖戶型肥，北脾側房蒜間數商減少文，但將增加疼露臺討設計嚴；依然妨延續(xù)暗一樓服、二架樓的衡房間翼朝南交向布宮置，塔客廳糠的露磁臺有獸所減引少，賊均布愚置與量兩間穿臥室愈南側傳；案例問借鑒出：金雷地藝袍境南北錯雙露肆臺，謠北大直露臺弟構筑其花架主臥巴書房貌南北欺雙向廳凸窗虹，約6.凍8㎡露臺凸窗凸窗露臺四樓綱、五培樓布鞠置為魂緊致單型的旅小三辣房仍舊遠為南頂側布們置較竭多房且間，備增加油采光帶面四樓而的較街大附母贈面驗積，場或許頁更能錦吸引?？蛻魡镜那嘀敳A四層95桶㎡3房，贈19偉㎡北向露臺阿；由紗于該樓層皆房型濕由于郵露臺秋面積醉可觀纖，視嘗野景哥觀開階闊，吳所有堡四樓疏首先售罄案例虧借鑒露：金影地藝侮境五層97告㎡3房，揮贈8㎡可變冬空間樣板失房設位計亮膚點：客廳騙北墻鼠設置留為電輔視背今景墻浸，南菠側設銷置一丘小型銜吧臺偏，合植理的剩將面領積進循行分漠割，站使得曲整體察視野廉感覺樣不會機那么椒突兀案例娃借鑒賭：金映地藝禮境六層95沒㎡3房，送80壯㎡頂層度閣樓露臺露臺層層搞而上危雙露塘臺客廳客廳雙客慌廳配偶置，4.窩45米開倍間80㎡超自空間抓附加擴層，2.花8米頂艙層空既間六樓案為小鉛三房游布置店，但禿附贈藍的閣產樓具千有較菌高的偶附加大值相當藥于95昆㎡的面慎積可擔以達確到17匯0㎡左右闊的使安用空鴿間。案例否借鑒卸：金決地藝掉境樣板粒間風格亦以簡歐焦為基茶調，貼煩切客那戶品味需求建筑柔景觀屠：打嚴造上劑海首氏座褐許石街版區(qū)，曬通過如整體惡外立機面、扶道路部鋪磚貨、軟競硬景絡觀搭溫配等婚不斷坡強化語項目搖特點走，弱引化區(qū)餅域城旗市印啞象的劫不足案例汪借鑒扮：金刷地藝慕境案例吳啟示策略一構建高品質價值體系，代言城市通過高品質價值體系的構建，樹立項目價值標簽，強化項目高品質形象，站位城市的高度，代言城市策略二高附加值產品創(chuàng)新，形成差異化競爭通過打造具有高贈送空間的創(chuàng)新產品，以及高品質價值體系，實現項目的高附加值，全面發(fā)力與市場在售項目形成差異化競爭策略三保證品質、控制總價，鎖定中產階層產品戶型設計在面積良好控制的前提下，保證居住高品質，滿足城市中產階層的理想居住夢想項目窗發(fā)展鈔策略項目肝發(fā)展策略客戶熟策略開發(fā)抓策略產品時策略把握冒大盤脊客戶演變警趨勢琴，聚邁焦主洞流客漏群隨著區(qū)域圣發(fā)展棗及配晶套完幼善，中后豎期改剖善型需求溪客戶比例蜻將逐費漸提高奏。打造市精細眠化產鍋品，實現挎產品耀的完烏善與倦創(chuàng)新花園礙洋房別墅掀化園林景觀瞎差異墻化戶型倚精細勇化持續(xù)喝打造伶高品繡質形學象，毯完善頸配套鑼，不德斷提臺升項河目價園值通過持續(xù)口的配播套投榨入和爆價值芬點的擾釋放俊最終網實現阿利潤箭和品嬌牌的灣雙重絕目標腳；把控腸開發(fā)溝節(jié)奏浸，針氣對項美目不守同階命段客娃戶不功同、敵需求泥不同柏，設魄計合軋理的定產品櫻和配新套低?？蛻魧ざㄎ恢匾娇蛻艉诵慕蛻舸我娇蛻艉诵臑V客戶：品敲質追銹求、澡資源付占有蹈的生城活享嬌受階備層客戶特征熊：經醉濟實貴力雄厚踏，追脊求生司活環(huán)境，追陡求純粹象的低括密度慮生活愁區(qū)；置業(yè)關注迅因素：居勾住環(huán)糖境、要產品份品質舌、環(huán)魄境、謝價格重要票客戶精：改墾善居怒住環(huán)踩境的飾換房濤階層客戶必特征濾：支移付能他力較犁強并章愿意凍為品仿質支撓付溢臉價，湯不滿慶意區(qū)罷域環(huán)谷境和遍樓盤績品質報，尋峰找舒憑適的毀品質處型改嚷善產品置業(yè)關注異因素：品葬質、爬環(huán)境揪、價架格、巡壽配套次要撈客戶廚：城必市高收入然工薪迷及周鄙邊鄉(xiāng)楚鎮(zhèn)富裕居民客戶特征艙：有款一定問支付丑能力當和品言質追硬求，替在一補定總保價壓制力下色面積足段可栗以向墨品質妥協(xié)置業(yè)關注姿因素：價砍格、網品質莊、配宏套項目芬主抓層改善云居住環(huán)境余、追求錢品質肥、資鍋源占廳有的中高加收入階層潮及的享受齊階層客戶唉描摹居住頸升級答類客陳戶：覺追求斃居住計形式健的升逐級、敵新的第生活狀方式需、喜峽歡高攜品質鮮高性蜓價比手的產胃品客戶慰特征蹲：他銜們家篇庭構那成穩(wěn)艷定，嫩在事凡業(yè)上察已經就取得虹成功暖，并晴且正列走向惕他們田的人懼生的版頂峰景，有一咱定的籮財富廉積累闖，對追生活驢有更欄高層教次的甚追求。職業(yè)窗：多為差小企谷業(yè)主剖（生數意人閃）、斜政府怨中層搜官員溜、企拖業(yè)高袋管、事窩業(yè)單漢位（吳中級會職稱瓣以上轟）；自然意屬性使：40兔-5懲5歲，調三口家之家丟（大盤多子鞠女在塞外）克，2套以閃上房影產；置業(yè)絕敏感兆點：抖新的昌居住各形態(tài)脹，更自爐我的冤生活剛方式，產鵲品品步質。居住形態(tài)社區(qū)品質價格＞＞居住輛升級親客戶亂敏感菊點居住典升級圖類客替戶更蜻多的星是滿口足其鼻對居稿住形排態(tài)的聚升級滅，側持面反塞映他爹們對撿新的名生活俱方式逗的追隱求，般滿足撕客戶擇這類叮需求峰是本祝項目瓦的機當會點拍。客戶鉛描摹居住閘改善效類客戶鄰：目勁前已龜經擁迅有住房兵，追求脹居住裹環(huán)境煩和空您間的升級宿換代頓，價際格敏墻感價格居住形態(tài)社區(qū)品質＞＞居住尋改善胞客戶慰敏感鮮點居住挽提升滅類客煮戶置旁業(yè)驅壇動力遷：居住畜舒適度典和空勢間感甲提升凈，環(huán)家境好停，產廟品品占質高、賄性價軌比、巖配套頌、地突段；本項謊目擁曉有的嗽：大盤抗品質泄、發(fā)異展前軟景、惕完善江配套居住沾改善絡類客者戶更伍多的是追溫求的舟是居啟住空熱間的挖更新樸，對招于舒辜適度染和品輔質感易追求害較高倆，我餃們需偏要給棵他們弓提供轎更高哥的可汪替代瘋價值仰。產品貸定位建議B區(qū)根勿據1.驅69容積飼率，鵝采用構退臺暖洋房+小高嫌層組哄合的甚形式紀，退念臺洋謎房以德創(chuàng)新姻產品敲的形抖式成元為價朋值標去桿，棉小高吊層為衣彌補鉗容積墳率品質它享受枕階層從客奧戶的讓角度記思考濱物業(yè)晶功能侮及其部滿足杰對象刑：退臺盜洋房擊首層退臺爭洋房小高鼻層退臺程洋房推及首柴層帶斗院產貿品作沙為創(chuàng)別新型捐價值葵標桿透，建惕立自版身的惰價值復體系蔬。滿足槐部分資首改襪群體床多元蛛化的驚置業(yè)晌需求文，小膨高層煩為彌毯補容際積率煎。首次禾改善榜客戶生活耕享受沿階層鄉(xiāng)鎮(zhèn)鞋富裕強客戶產品隱定位控制趁產品丈面積耍，退鞭臺洋搬房以16河0-意17電0㎡四恒室為李基底昂，小判高層邁以13虛0-撓14琴0㎡三沸室為巨主退臺疫洋房腹（5+懇1或6+數1）戶旺型配浙比建響議：面積（㎡）戶型占比備注160-170四室兩廳兩衛(wèi)25%1樓，贈送庭院130-140三室兩廳兩衛(wèi)25%2-3樓，贈送露臺120-130三室兩廳兩衛(wèi)25%3-4樓，贈送露臺100-110三室兩廳一衛(wèi)25%頂樓，贈送露臺或閣樓小高忠層戶滾型配總比建貫議：面積（㎡）戶型占比140-150四室兩廳兩衛(wèi)30%130-140三室兩廳兩衛(wèi)40%110-120三室兩廳兩衛(wèi)30%大盤等升級孩榮耀恐升級開啟椅滕州敲中央隔居住兇區(qū)2.儉0時代大盤敢升級—區(qū)域工配套脾不斷卷發(fā)展型，開嗚啟滕解州中井央居遷住區(qū)辣生活勾新篇困章創(chuàng)新覽洋房—退臺眼洋房數社區(qū)她，城吸市高楚品質榮居住鍛標桿件，差婆異化音形象物業(yè)發(fā)展建議Pa商rt沫.0知4物業(yè)喜發(fā)展沖建議窯一打造紹創(chuàng)新對型高膀品質址產品凡體系規(guī)劃臥建議地塊咐存在更價值甚級差,將其災統(tǒng)一泉進行致評判，B-鍛2＞B-成1＞B-熊3，其促中B-傷1\堂B-朽2適宜軟布置蹲高品你質退招臺洋四房物邀業(yè)，B-刃3地塊翻適宜疾布置淡彌補貢容積戚率的躍小高消層B-1B-2學院路荊泉路龍泉路B-3

昭示性進入性私密性景觀噪音合計權重25%25%25%15%10%100%B-125252313692B-224242414793B-324242312689區(qū)域昨初步擾劃分羞及適鹿用性迎評價弄指標對于毅地塊膀價值懼的評晃判，火我們圍選取本對地訂塊商掃業(yè)、漲居住匠價值拉影響騰最大冤的幾痕項因蕉素作彼為評刪判的丈指標斗。以薄下指彼標為遣我們座在評釘判地元塊價口值時掏首先慨考慮揮的條帝件：地塊掛在區(qū)土域內親的位悄置地塊犁交通戴狀況地塊旦景觀仰資源地塊怪周邊迎環(huán)境規(guī)劃陳建議B區(qū)容蠟積率1.番69，建撇議整廊體以尤退臺棟洋房艙為主肅，由儀南至敏北逐垮步走絕高，煉豐富舊天際昨線層屢次，唯內部慶建議竄組團槍化布兇局，勸保證冊資源趁的均呆好性小高吐層退臺圓洋房建筑幸層次擊化處谷理整體錄布局宏由南潔至北州逐步綱走高排，保統(tǒng)證資奇源占句有的懷均好滲性的剛同時聯豐富煩天際區(qū)線層弦次各物業(yè)掌組團結完整熱性項目填車行噸、人括行入顫口設販置在自內部超規(guī)劃扯小區(qū)墊道路趕，保己證居狗住用兄地地冶塊組鵲團的矮完整塞性各物結業(yè)保煩持相臣對私鍬密性地塊性內部柄各物寺業(yè)以搶景觀遺帶進但行隔伸離，摟使各心組團悠保持利相對豬私密器性道路苗私有抓化對內碗部規(guī)夫劃路盾的進貌行景愚觀打孫造，榮使其罰成為完社區(qū)貫景觀牧軸線產品補創(chuàng)新1：規(guī)哀劃創(chuàng)珠新借鑒窮星河們?yōu)硨挠趦葎⒉恳?guī)奮劃的愿打造胸方式鞋，以域內部伐實現修整體點均好冷性為煤基礎厭進行盞項目剩規(guī)劃社區(qū)淚：強調授社區(qū)還整體嚇性，幻玉營造顛項目忌優(yōu)越齡感規(guī)劃爭：行列臟式排布跨、（寸半）盟圍合旺組團夕、大糊棟距攪、大瘋景觀建筑堪：風格況統(tǒng)一杏，強消調個忌性和疏品質景觀宮：環(huán)繞證式景觀、全疼冠移乳植、立賀體園簡林案例傭借鑒扎：上妙海金父地未揀未來占（5+狀1退臺穩(wěn)洋房熔）底樓充送80平方物米地扁下室二、絲式三樓彼送大添露臺頂樓伴送60平方芳米的彈陽光鄙花房四樓示送大倘露臺產品疾創(chuàng)新2：戶頑型創(chuàng)聾新案例夕借鑒害：上櫻海金懲地未駕未來入戶門高2.抵3米，粗層高2.悅8米客廳槍開間迷約4.謎5米，拌進深麻約9米主臥喚有套間三個偏花園恐設計21平下蟲沉式散院，20平后客花園喜，34平私漂家庭院得房歸率15螺0%左右一樓：約15歲0㎡，常送80㎡地聰下室喘，21㎡下麗沉式破院、20㎡后決花園裂、34㎡私低家庭私院產品賓創(chuàng)新2：戶昏型創(chuàng)留新案例著借鑒孕：上翻海金葬地未作未來入戶蕉門高2.螺3米，諷層高2.股8米客廳開間孩約4.諷5米，昌進深治約7米長8.輩6米，獲寬3米的征超大露臺地下朵室躍層得房率15事0%以上二樓移：約15罵0㎡，節(jié)贈送儲約60㎡地蛾下室鼻，25㎡大露臺臺產品想創(chuàng)新2：戶盲型創(chuàng)捧新案例唉借鑒僻：上讓海金霜地未選未來入戶狀門高2.輪3米，層高2.顯8米客廳脖開間理約4.營5米，盲進深歌約7米主臥有套間13平的仍北露棒臺，20平的日南露竿臺得房率13鼻0%左右三樓臂：約11畫5㎡，棚贈送33㎡南絡北雙鵲向大芹露臺產品蝴創(chuàng)新2：戶喊型創(chuàng)拍新案例屯借鑒降：上惜海金光地未估未來入戶鍛門高2.炊3米，層高2.號8米客廳晌開間昆約4.京5米，尊進深水約6米10平的請北露居臺，16平的尚南露臺動靜座分區(qū)步明確得房率13鳳0%左右四樓到：約89㎡，孩贈送26㎡南駱北雙調向大目露臺產品索創(chuàng)新2：戶亮型創(chuàng)睛新案例榆借鑒軍：上監(jiān)海金趟地未屬未來入戶腥門高2.吉3米，層高2.風8米客廳開間副約4.戲5米，寒進深闊約6米60平的靠屋頂輔花園肉，有塌私家急樓梯動靜聯分區(qū)精，布電局合綠理得房率15吐0%左右五樓較：約89㎡，綠贈送60㎡屋夸頂花尤園產品夫創(chuàng)新2：戶課型創(chuàng)蛇新借鑒睛：13丟7㎡三室齡兩廳尖兩衛(wèi)產品苦創(chuàng)新2：戶抄型創(chuàng)扭新內設后雙開似門分艱動靜逼區(qū)，閱豪宅冷品質1、墻窗比較畢高，盈整體露采光財好；2、休錄息區(qū)域粘有雙患開門指設計顫，徹名底動倆靜分慰離3、主點臥配置疲大面鳳積的墨衣帽繩間和澆主衛(wèi)斑，尺通度感才比較智好4、私家入戶殊玄關主臥愿大套蜓間設獲計雙開稀門設偽計動板靜分雀區(qū)廚房騰連接烈生活劑陽臺14攀2㎡四室構兩廳放兩衛(wèi)產品維創(chuàng)新2：戶做型創(chuàng)血新一梯兵兩戶籍，獨季立入擇戶空者間1、雙妹開門去電梯肝，獨幕立入協(xié)戶空棒間，毯提升滿品質博；2、入綿戶玄讀關3、主畢臥配置送大面贈積的題衣帽結間和籠主衛(wèi)紹，尺諒度感宮比較靠好4、北向摸生活穴陽臺裳連接卷餐廳13搖8㎡三室兩廳預兩衛(wèi)產品跑創(chuàng)新2：戶撞型創(chuàng)扁新一梯教兩戶單，獨狀立入慢戶空蠟間1、雙辨開門討電梯佩，獨窗立入筐戶空鑒間，借提升駕品質2、入鎮(zhèn)戶玄桿關3、雙誰臥室統(tǒng)朝南4、主潑臥配置價大面穩(wěn)積的雷衣帽捆間和珍主衛(wèi)巾，尺衣度感費比較趙好5、北向烈生活亦陽臺紛連接檔餐廳匹配礦項目勝高端健定位扒，以焰