房地產(chǎn)基本業(yè)態(tài)劃分 易居中國天津公司“新員工上崗”培訓課程2011.10(一)居住用地【70年】；(二)工業(yè)用地【50年】；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地【50年】；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地【40年】；(五)綜合或者其他用地【50年】。1.不同類型土地使用劃分(一)居住用地——住宅；(二)工業(yè)用地——工業(yè)、交通、倉儲用房；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——教育、醫(yī)療衛(wèi)生、科研、文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地——商業(yè)、金融、信息、辦公用房；(五)綜合或者其他用地——住宅、商業(yè)、金融、信息、辦公用房。2.不同類型土地對應房屋性質(zhì)低層住宅為1-3層多層住宅為4-6層小高層住宅為7-11層中高層住宅為12-16層16層以上為高層住宅3.住宅1、低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。

特點：一般建筑結構簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。3.住宅（1）低層住宅【獨棟別墅、House,Villa】3.住宅單樓獨棟的別墅即是獨棟別墅，這種別墅上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下前后左右都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。其主要特點表現(xiàn)為私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)，一般有很好的環(huán)境配套。（2）低趙層住圓宅【雙拼幅別墅】3.住宅它是擋聯(lián)排較別墅恭與獨罷棟別益墅之絮間的輔中間昌產(chǎn)品唯，由蒙兩個當單元倒的別哲墅拼防聯(lián)組適成的專單棟自別墅足。特悉征：1）與曉聯(lián)排擱、獨從棟對竭比而描言，僻除了隙有天抱、有枝地、摧有獨龜立的卻院落武外，觸最關豪鍵是咸降低弟了社白區(qū)密路度，糾增加扁了住調(diào)宅采悔光面堪，使傭其擁室有了眼更寬當闊的誕室外煉空間挎。2）是撕低層酬小樓膀加上步私家咱花園勒，這厚種相醒對獨猾立的充雙拼祖別墅媽，在乳保證償擁有晶私家雄花園際的基獲礎上弊，既秋要加顯強戶榴外空拖間的括交流史，使漂私家援小環(huán)悔境融憶合社廟區(qū)大傻環(huán)境槳，也合改變旅了To尚wn嗚ho室us精e兵營鵲式排獸列的聰呆板影面孔雀。3）雙他拼別姿墅基痰本是等三面棗采光祥，外和側(cè)的牽居室仆通常那會有六兩個宏以上雁的采惹光面謙，一桐般來樣說，鑄窗戶襲較多智，通總風不服會差支，重浸要的脊是采買光和咸觀景彈。（3）低辯層住跟宅【聯(lián)排華別墅據(jù)，To謠wn腸ho萄us折e】3.住宅又稱TO爛WN散HO叔US彈E，有杯天有香地，馬每戶握獨門豪獨院胸，設丹有1至2個車保位，濾還有歌地下很室。課它是炸由幾拘幢單夸戶別固墅并念聯(lián)組工成的耕聯(lián)排堂或住讀宅，竿一排席二至蘆四層咱聯(lián)結課在一很起，補每幾嫁個單場元共氧用外疏墻，亂有統(tǒng)賠一的周平面雜設計芬和獨犯立的裹門戶胳。建駐筑面漢積一率般是網(wǎng)每戶25哪0平方汗米以趕上。特征或：1）比目較注崖重項尚目選射址，口盡量辭余地敗、余莊綠、倉余水紫，交剖通比陰較方塵便。2）價去位較爛低，陡為中值產(chǎn)階經(jīng)級中灰上層趕人士禮及新雷貴階棄層度謠身定尋造。3）戶半型設幣計豐露富而藍前衛(wèi)給，有漂特色磁。在歐每洲原苗始意恒義上紅的To毒wn允ho侄us飛e是指保在城鄙區(qū)聯(lián)緣瑞排而嘗建的芳市民介城區(qū)撿住宅白，這添種住炮宅均扎是沿盜街的扇，由萍于沿潤街面謎的限混制，揭所以杰都在壁基地砍上表集現(xiàn)為趴大進頸深小賀面寬嫌，層堡數(shù)一奶般在3層至5層，芒而立熊面式澤樣則系體現(xiàn)扯為新交舊混腎雜，地各式慎各樣傷。To耗wn躲ho功us擊e現(xiàn)在必在很月多國奴家和純地區(qū)狼已非勉常普峽及，鐘由于塘離城鐘很近協(xié)、方應便上絞班及星工作圍、價舟格合希理、遵環(huán)境由優(yōu)美惰，成辟為城煩市發(fā)憂展過汽程中允不可譯逾越顆的階女段——皆—住宅殊郊區(qū)蒜化的晃一種萌代表拾形態(tài)象。2、多層模：多層光房屋旁指高白于10米、勁低于朵或等材于24米的梯建筑創(chuàng)物。激多層印房屋桂一般戶為4管–7層，捷一般稿采用趟磚混逗結構透，少兇數(shù)采悠用鋼鑄筋混毒凝土談結構駐。多她層房諒屋一忙般規(guī)狹格(房型)整齊康，通殃風采坡光狀葡況好淘，空書間緊顛湊而坡不閉努塞。范與高吩層相飽比，奸多層掙房屋蛙公用賓面積儲少，恐得房摟率相催應提吐高，騾這是杰很多貧人喜僑歡多慨層房籠屋疫的主慕要原滋因。（1）多在層住廊宅【花園撓洋房口，Ga猶rd卵en猴H油ou儉se】3.住宅6層以能下多衡層板顆式建岔筑，蔑以四破層為道主，憂外國輪建筑慨風格涉明顯干，強既調(diào)景網(wǎng)觀均奶好，肺綠化略率比濕較高男，普弊遍存盼在遠美郊區(qū)色一帶滔，一測般首穴層贈區(qū)送花科園，茶頂層昂贈送帽露臺王，也甩有將孕戶外拼綠化商景觀主引入施室內(nèi)皇的情榮況。特征評：花園湊洋房工介于偶別墅繪和普達通公填寓之我間，乏它具拔有部維分別國墅（畢獨棟慨和聯(lián)富排別墅用）的仿優(yōu)點被，又錘不可魔能完韻全脫砍離城稼市的頁繁華副和便貢利，漂因此暑從某連種程凳度上語看，舞其在仆地理故區(qū)位刊上也浩位于槳別墅寒區(qū)和扁主城純區(qū)之老間。鼻廣義榮花園鐵洋房塵所定側(cè)位的燒客群社仍然撞是中淘產(chǎn)階理級，虹而且申有一朝定文墻化品拒位。（3）多喇層住趴宅【普通口多層】3.住宅普通掏多層派一般替為4-帖6層，貸條狀藥建筑伐，定廉位低陣于花癢園洋偏房。特征拜：一般浮來說，多誕層住磨宅的閑容積救率較螺低，忽環(huán)境沈較好烈，建進筑形打式多當為條貢狀，紹所以想基本少上是番戶戶冤朝南厭，建談造成擾本低爐，一妖般售據(jù)價不花高，給且得鋼房率羅較高宣。3、小高繼層：人們歌一般行把8層至12、13層的痛建筑睡稱為幟“小槐高層協(xié)”?？s慧小高容層住順宅一國般采充用鋼報筋混目凝土參結構鉤，帶覆電梯學。小泥高層怨有多問層親狼切安叉寧、謠房型員好、取得房牽率高仁的特蜂點，蠢又有駁普通夸高層藥結構為強度偉高、暴耐用悅年限筑高、疤景觀踩系數(shù)挽高，泳污染叨程度凱低等做優(yōu)點章，很扯受購蒼房人瞇歡迎昂。同懸時，炎小高燭層對披土地該的利拜用率有提高繳，土艙地成中本相育對下仔降，3.住宅4、高層憐：超過阻一定漫高度投和層傲數(shù)的耀多層芳建筑秧。19脂72年國度際高倚層建芬筑會尿議將繳高層踐建筑趨分為4類：第一構類為9～16層（更最高50米）第二枝類為17～25層（獄最高75米)第三墨類為26～40層（腎最高10歸0米）第四戚類為40層以里上(高于10劑0米）超高喪層：30層以植上的芹建筑爆稱為誕超高未層。3.住宅高層譯住宅和多層邪住宅的優(yōu)柔缺點蟲：一般隸來說挎多層祥住宅螺的容亦積率壁較低駝，環(huán)痰境較蔬好，注建筑烈形式芳多為逢條狀腫，所乏以基警本上館是戶答戶朝奏南，暑建造幻玉成本享低，新一般息售價福不高者，得庭房率淋較高妹。高層慢住宅摸一般傭地段攜較好祝，由幫于地條段好彩，地覆價較心高，晚為降炸低樓親板地雜價只蘇能提輕高建需筑容猾積率鉤，往鐵高空尼發(fā)展烤。高敘層基縣礎較甩復雜寧，結養(yǎng)構要梳求高金，十暈分堅算固，出但成伏本也姐高。運高層幫配有飛電梯煩，人眾們進泡出較揉為便經(jīng)利。鳳高層薯建筑游的中獎上樓絡層，掠視野醫(yī)開闊塊，通誘風采桃光極辱佳。茂但下絮部樓證層較到為壓刃抑，續(xù)采光挺較差撇。3.住宅（1）高晌層住櫻宅【板式脾高層】3.住宅1）南面北通霜透，樂便于堪采光教通風主。板服式住窗宅多緞是正君南北位方向進，進腥深在15米左轎右，疏南北蕉通透濾，便拼于采辛光與哥通風螺，而遇且戶授型方總正，揀平面?zhèn)鞑季只j合理表，各悅功能香空間長尺度遲適宜寨。通多常而肯言，閃由于毫板樓寺的面剖寬充嬌裕，咳因而個戶型畢設計雖更容確易出丙精品液。2）板細樓均所好性胖強。裂眼下蹈一梯表兩戶昌的小戶板樓孩非常頂受寵斑，正袍是因梳為整羨棟板謙樓中憂各套斯戶型掏的優(yōu)襯劣差問距很減小，水均有脈若干授套朝考北的蠅戶型情難于仍處理窩。板拿樓由嫁于住坡戶不惕多，灑居家陷生活曉也比剛較清寶靜。3）管象理成披本不渠高。職通常垂而言著，板咐樓的宣管理脅成本剪普遍瞧較塔衛(wèi)樓低馬廉，但多層蹄板式壁住宅著可以姻不設獸電梯忌，不魯設變偽頻供拍水系茫統(tǒng)，者包括覆外墻斯粉刷峽在內(nèi)競的日樸常維年護費內(nèi)用當犯然要路比塔跡樓便稀宜得債多。4）住孤戶使槽用率鋪很高垃。板跳樓戶淋型的陜使用算率通有常高辦達90攪%以上戶，而唇塔樓符戶型確的使明用率斤通常匪僅為75命-8鞏0%，因鎖為塔踢樓內(nèi)辜的電挨梯井茂、候露梯廳卻、變扮配電梳機房慚等都勵將作微為公株共面罷積攤擺到每梢個業(yè)警主的漂頭上幻玉。同在樣是蹈購買摧建筑獨面積10完0平方經(jīng)米的澡住房聰，板冶樓戶據(jù)型的淘使用安面積殲往往務高出扛塔樓偶住戶鍵約10平方浩米。（1）高智層住駛宅【板式門高層】3.住宅1）成本貪高，腳房價似高綱。板墓樓社址區(qū)多鉛屬低絨層低域密度判，容臘積率但較低故，盡茫管居砌住舒刑適很鳳強，邀但房送價會澤高，薪特別搶是在邁城區(qū)莊內(nèi)寸贏土寸污金的擁地段戒，主箭流產(chǎn)課品仍診舊是執(zhí)塔樓爽，為陷數(shù)不爽多的來板樓鋼非工佳薪階帝層能同消費束得起哈。2）強戶型利格局焰不宜籌改造，板桂樓特陷別是扎磚混英結構憂的板山樓，妻戶內(nèi)另多數(shù)達墻體呀起重悉作用限，不嶺可以夠變化漿，這予一點鍛不如坑塔樓逝的可百改造胳性強氧。（2）高砍層住親宅【塔式臺高層】3.住宅1）遺節(jié)約烏土地斤資源北，房貫價較挺低。桐由于吸塔樓禽社區(qū)酷的建光筑密湊度較儉高，償因而毒可以趙節(jié)約虜寶貴府的土確地資鐵源，覽有效灶降低呢每平淋方米燭的房航價，鐘讓更市多的通人安貧居。2）食空間跳結構斜靈活繳，宜珍于改底造永。塔樹樓多宵采用膛大框頁架結衰構，枯除少秋數(shù)承紅重梁撞之外包，戶套內(nèi)分身隔墻氣基本者都可旱以拆余改，羽某些啊塔樓盲甚至夠可以鼠將整膚層樓城面打辮通，贊靈活逼分割回戶型蘭。3）駛結構數(shù)強度率高，倘抗震觸性好應。悲高聳聾的塔射樓由哥于采渴用了擦框架字結構收，現(xiàn)沈場澆碰筑樓管板，懶因而鍋其結暢構強列度比幸板樓孫高，緊抗震窄性與利安全疾性很膜好。（2）高繼層住市宅【塔式遍高層】3.住宅1）免均好過性差級，居毫住密法度高。塔樓驗每層恨的住發(fā)戶多桶為6深戶以游上，壩甚至接高達臉12出戶，蹄數(shù)百波戶人窗家擠屬在一延棟大烘塔樓邊里，蓋居住陶環(huán)境揚當然替不如瞞板樓坊優(yōu)越贈。而賀且，售塔樓椒每層亦都有濕部分導住戶戚的采令光、紫通風夢、景果觀等餡條件弓比較食落后霜，且撈不可重改變戰(zhàn)。2）墨使用彎率不相高，笑存在建灰色鹿空間。塔偏樓戶男型的驚使用木率普灣遍低閱于板惜樓10名個百捷分點框左右槍，而球且戶詞型內(nèi)鍋部的叛廚房猾、餐求廳與框洗手鴉間往且往不駐可直瞧接采疊光、殺通風場，這棗樣的地地方雹被稱晚“灰辯色空盼間”巨。（3）高僵層住提宅【蝶式古高層】3.住宅蝶式亭住宅村準確授地講弦是改春良型惹的塔怪樓，稼因其嗚橫斷右面形將狀像剖蝴蝶粘而得浩名，局蝶式問住宅撞的優(yōu)匠點很殲突出燈，結驕合了捉板樓少和塔面樓的櫻優(yōu)點矮，讓勺我們亡拿寶鹽星圓收舉例旨說明僅。一防、很扎好地禾解決音了通液風和船采光闖的問趁題。糖人們桐喜歡糊板樓戴無非皺是它想具有挑良好熄的通棄風和必日照翁，寶游星園拼的蝶漫型建擠筑使熊朝東奸、朝護西的是房間費向外趨伸展單，不備僅真為正做漠到了顯戶戶指朝陽第，而蠶且處敬于翅春膀位卻置的槽四戶省還可級以享籃受到罷爽快欠的通羨風效代果。赴二、右較高館的使砍用率捕。寶析星園桌為兩伸梯六恥戶的早設計拘，有類效壓針縮了狼電梯露間的恭面積設，保聚證了另每戶價較高該的使領用率例，避泉免了弱普通爐塔樓愁彎彎默曲曲鹿的走臨廊。臥三、豈戶型忽方正受。蝶尼式建梯筑有諒一個管通病——房間居的邊參角多手，而爐寶星糾園就聯(lián)對此已做了皂良好綠的改圍善，葉把邊嗓角盡蒜量設辦計在墳電梯子間從養(yǎng)而保沖證了傻戶型拐的方醉正。酒店4.商業(yè)現(xiàn)代只所謂積的酒仿店，淚應具叔備下拐列基弟本條陷件：１、產(chǎn)它監(jiān)是一浴座設捕備完胸善的封眾所汪周知蛛且經(jīng)譜政府面核準寸的建劑筑。２、腿它創(chuàng)必須偏提供胳旅客討的住貸宿與槽餐飲若。３、暈他付要由偽為旅必客以渣及顧咱客提寇供娛辰樂的怖設施調(diào)。４、籠還舊要提惡供住領宿、欠餐飲律、娛泡樂上確的理志想服戒務。５、飼它芳是營相利的娘，要技求取梳得合套理的驅(qū)利潤崗。酒店4.商業(yè)（一呆）根挑據(jù)酒礙店的扮經(jīng)營除性質(zhì)血分１、挨商業(yè)狹（務跨）性礎酒店２、粘度假扇性酒寧店３、堅長住揀性酒襪店（公寓）４、葵汽車楊酒店５、光機場彩酒店６、蹦旅游迫酒店７、幅會議刃性酒炭店（二英）根浮據(jù)飯賣店客江房數(shù)暑量和首規(guī)模事劃分１、店大型盲飯店球客美房六串百間宅以上２、炒小型爪飯店浸客啦房三鵝百間塌以下３、違中型佳飯店或客曾房三金百～悶六百教間（三但）根柳據(jù)酒鎮(zhèn)店地寧理位脊置劃慶分１、量公路慎性戀２、瞞機場紹３用、城江市中流心慢４、雨風景棉區(qū)酒店堤式公傻寓4.商業(yè)酒店乓式公惕寓分周為“產(chǎn)權相式公敞寓酒滴店”和“酒店鍵式公嫌寓”。產(chǎn)權娘式公績寓酒吸店的牛實質(zhì)狐是酒伙店，盯其軟欲硬件朝配套各都是貫按照御酒店較標準登來配替置，兄且納巾入酒那店行舒業(yè)管鹿理范盒疇，圖它所存銷售群的是憲設于紀酒店擱內(nèi)部衫的公話寓形齒式的辦酒店謀套房兵。產(chǎn)鏟權式譜酒店模的本塔質(zhì)在撥于購洋買者錦目的鐵并非途自住遇，而謀是將鐵客房臟委托涂酒店厲管理中公司頑統(tǒng)一喘經(jīng)營貞和出招租，遙以獲削取客紛房利脆潤分時紅和段獲得池酒店周管理釋公司紗贈送駛一定孕期限繼的免泰費入錯住權群。酒店串式公甜寓是鋒一種態(tài)提供蒙酒店哪式管拼理服繼務的碑公寓匠，集腥住宅般、酒要店、飲會所名多功賽能于話一體礎，具穿有“餅自用捆”和旋“投塘資”嶼兩大吳功效攜，但欄其本蛋質(zhì)仍戒然是較公寓。購物聲中心4.商業(yè)國際劃購物削中心像協(xié)會趴的解授釋為晴：購越物中鐵心是閣指一局群建臣筑，情是組旁合在延一起貫的商究業(yè)設笨施，設按商釣圈確想定其置位置顯、規(guī)漢模，認將多桐種店割鋪作苗為一施個整隱體來有計劃倡、開容發(fā)和憶經(jīng)營竭，并敗且擁婦有一魯定規(guī)港模的鵝停車驢場。根據(jù)票購物曾中心蹦的建慢筑、摩設施粥和形底態(tài)的屯不同老，國習際購暈物中兼心協(xié)肥會又元將購嚴物中乒心細句分為巨"摩蛙爾"俯(M底al瞇l，箱停車謠場與浙店鋪務間有橫一定忙的距崖離，否通常顯在整悟體建咳筑的傘地下犯或外炕圍，冒而店寨鋪間宗有專形門的猴步行薯街連愧接，脹如區(qū)朋域型殊、超固區(qū)域適型購糞物中燃心)辦和帶交狀中川心(礎店鋪光前各翻有停雹車場吸，店完鋪間碰通常意沒有扶專門拐的步矮道連神接，嫩如鄰后里型拋、社鍬區(qū)型腔等)排。商業(yè)刊街4.商業(yè)商業(yè)齊街就錫是由屢眾多訂商店袋、餐兄飲店烤、服瀉務店憐共同唯組成窄，按吃一定賴結構顯比例涉規(guī)律肉排列高的商鑰業(yè)繁督華街束道，禮是城趴市商圖業(yè)的婚縮影球和精僻華，筋是一醬種多莖功能作、多濱業(yè)種箏、多世業(yè)態(tài)令的商雕業(yè)集扔合體數(shù)。悅商業(yè)劫街以抽平面隙形式售按照麥街的束形式姻布置怖的單鍋層或厭多層鄙商業(yè)房地沉產(chǎn)形式紹，其朋沿街罩兩側(cè)記的鋪監(jiān)面及框商業(yè)麻樓里灰面的綠鋪位恐都屬夏于商君業(yè)街商鋪。商遍業(yè)街自商鋪貌與商冰業(yè)街睬的發(fā)豎展緊岸密聯(lián)獅系，沒其經(jīng)登營情動況完午全依沾賴于誕整個財商業(yè)菠街的戲經(jīng)營倚狀況胖以及氧人氣脾，運攻營良捷好的膚商業(yè)壯街，界其投洗資者土大多茂數(shù)已坐經(jīng)收禍益豐態(tài)厚；衫運營六不好貨的商睡業(yè)街餃，自哀然令遭投資互商、膊商鋪材租戶膊、商鼓鋪經(jīng)爬營者數(shù)都面犁臨損膠失。寫字租樓4.商業(yè)寫字竊樓就佩是專扔業(yè)商券業(yè)辦干公用單樓的表別稱錄。寫字鋪樓原努意是究指用邊于辦您公的拴建筑苦物，跟或者峽說是筍由辦潛公室索組成邁的大得樓，楊19悠71房誠年，陪Rh菠od順es儲和K榴an摘提出觸：“吹寫字棒樓的質(zhì)作用懷是集擁中進憑行信胡息的亭收集絮、決箭策的盡制定匆、文藝