房地產(chǎn)前期策劃培訓(xùn)培訓(xùn)前的一個(gè)問題？你的目標(biāo)？你的職業(yè)規(guī)劃？短期？中期？終極？策劃是什么？策劃又稱企劃，是制定策略或謀略的工作。中國古代即有專業(yè)的謀士，有淵博的謀略學(xué)說，也有極為豐富精彩的策劃實(shí)踐和成功案例。近代策劃（企劃）一詞的使用始于60年代的日本，爾后傳之臺(tái)灣等東亞地區(qū)，歐美多稱管理咨詢，近二十年來也習(xí)慣用策劃一詞。發(fā)達(dá)國家稱策劃（企劃）之為策略管理。計(jì)劃是不具備創(chuàng)造性的思維方式。策劃

是人們按照超常規(guī)的創(chuàng)新的思維方式對(duì)事物進(jìn)行統(tǒng)籌的規(guī)劃。策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為?！鹌髽I(yè)管理叢書編輯委員會(huì)關(guān)于“策劃”的定義策劃的特點(diǎn)策劃

是具有創(chuàng)新性的思維方式。它的特點(diǎn)就是人們把一些很少聯(lián)系在一起但存在一定內(nèi)在聯(lián)系的事物創(chuàng)造性地連接組合起來，形成一個(gè)新的事物。策劃不是簡單地對(duì)事物進(jìn)行組接，而是根據(jù)已經(jīng)存在的事物，并按照一定的原則和規(guī)則將事物組合連接成一個(gè)新事物。策劃的本質(zhì)是尋找和抽象出規(guī)律，并找到解決方案。成功的策劃：創(chuàng)造性地組合利用【信息＋資源＋專業(yè)

】策劃是一些能力...創(chuàng)造性的思維能力。綜合分析的能力。整體性和整合性思維的能力。知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的整合能力。提出創(chuàng)造性地解決方案的能力。策劃重要性開發(fā)商前期策劃公司規(guī)劃設(shè)計(jì)單位園林綠化設(shè)計(jì)單位建筑施工單位營銷顧問公司物業(yè)管理公司銀行廣告?zhèn)髅焦静邉澵灤┦冀K房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃流程及階段劃分產(chǎn)品定位及創(chuàng)新；服務(wù)前提：基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定服務(wù)內(nèi)容：市場研究；客戶研究；發(fā)展戰(zhàn)略建議；項(xiàng)目定位;階段目標(biāo)：項(xiàng)目市場定位；為設(shè)計(jì)提供物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議；服務(wù)前提：進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段服務(wù)內(nèi)容：總體規(guī)劃建議；戶型平面建議；產(chǎn)品創(chuàng)新深入建議；建筑細(xì)部建議;階段目標(biāo)：確定最佳方案服務(wù)前提：定位與產(chǎn)品確定服務(wù)內(nèi)容：總體營銷推廣策略；形象定位；賣場、展示規(guī)劃；推廣計(jì)劃;階段目標(biāo)：確定銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)確定；提交銷售執(zhí)行報(bào)告前期定位第一階段產(chǎn)品設(shè)計(jì)第二階段營銷計(jì)劃第三階段銷售準(zhǔn)備第四階段銷售服務(wù)前提：達(dá)到執(zhí)行報(bào)告要求服務(wù)內(nèi)容：銷售人員培訓(xùn)；銷售資料準(zhǔn)備；………階段目標(biāo)：積極籌備臨門一腳提交價(jià)格策略報(bào)告銷售團(tuán)隊(duì)到位；前期策劃階段營銷策劃階段房地妹產(chǎn)策刷劃概給念的省厘清第一刺課時(shí)課程桂所探朵討的房地售產(chǎn)前磚期策卷劃，是娘指土刊地已愁經(jīng)獲守得而繡規(guī)劃闖設(shè)計(jì)獎(jiǎng)尚未年完成純前的堪策劃啦工作灘，其酸策劃拘的核哪心在私于“指導(dǎo)允開發(fā)敬”。在土疤地購鉤買前遼的對(duì)坡土地麗投資振機(jī)會(huì)炒評(píng)價(jià)敬，是械另一箭套專劈燕業(yè)工苦作方累式與米思路抱，策臨劃的旋核心必在于“指導(dǎo)籍投資藝決策筆”—下階江段培譜訓(xùn)課倚題；而縱規(guī)劃瀉設(shè)計(jì)急已經(jīng)熊完成企甚至賺施工牧已經(jīng)腔開始群后的撞營銷哀策劃秩，其況核心鎖則是愁在產(chǎn)茅品已潮經(jīng)確凍定基燦礎(chǔ)上視的“指導(dǎo)問銷售鄭”—第二勺課時(shí)狹培訓(xùn)咽內(nèi)容。前期蘿核心惱工作投目標(biāo)祝是保北證在墾企業(yè)虧戰(zhàn)略伶與自淋身地制塊屬洗性的悶基礎(chǔ)遷上，爽產(chǎn)品錯(cuò)設(shè)計(jì)價(jià)切實(shí)登滿足捕消費(fèi)盯需要近，能防夠贏范得市撥場競菜爭，寺能夠稠實(shí)現(xiàn)細(xì)最佳讀財(cái)務(wù)朱目標(biāo)列。什么丟是“伶前期惰策劃昂”波？前期重策劃引的基吉本結(jié)皆構(gòu)第一階段可行性第二階段系列研究第三階段系列策略第四階段銷售推進(jìn)可行性研究價(jià)格定位開發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟(jì)效益分析營銷計(jì)劃推廣方案項(xiàng)目研究市場定位客戶定位產(chǎn)品定位地塊產(chǎn)品方案具象化反思調(diào)整本體研究前期盆策劃們報(bào)告查的簡啄潔邏侮輯框字架發(fā)展灰策略資源資挖掘機(jī)會(huì)年分析形象領(lǐng)定位價(jià)格浙定位客戶被定位產(chǎn)品席定位案例崖研究模式仰借鑒項(xiàng)目夏定位物業(yè)商發(fā)展廢建議總體副規(guī)劃功能沈配比建筑心風(fēng)格園林線風(fēng)格配套當(dāng)設(shè)施項(xiàng)目酸資源產(chǎn)品牛研究客戶福喜好市場環(huán)分析客戶鴿研究市場朋發(fā)展敬水平不研究背景噴研究項(xiàng)目株價(jià)值疤的研鉆判宏觀糊經(jīng)濟(jì)尾背景城市遼規(guī)劃丸研究個(gè)案疊研究潛在炸客戶風(fēng)挖掘潛在巴客戶抗需求與特征項(xiàng)目旅本體塊分析分析策略策劃花顧問卡公司開發(fā)以商建筑笛規(guī)劃易院前期膊策劃困的論毒證反饋與修正反饋鍛修正給出緞結(jié)論給出注結(jié)論前端屯市場昨定位后端簽營銷馳推廣中端筐產(chǎn)品繁策劃給出致結(jié)論反饋韻修正給出乒結(jié)論反饋并修正反饋霧修正前期寸策劃跨的論滔證前端疫市場殼定位中端怕產(chǎn)品插策劃后端失營銷喚推廣產(chǎn)品律策劃勞由自智選動(dòng)稠作變芒為規(guī)壺定動(dòng)攤作，豆廣度蜜及深隔度也真逐漸例加大葬。前期濫策劃視的新總挑戰(zhàn)“前綱期策占劃”耽做什騎么？前期視策劃遭報(bào)告拼的簡協(xié)潔邏宇輯框推架發(fā)展蒙策略資源奔挖掘機(jī)會(huì)捎分析形象晉定位價(jià)格逆定位客戶察定位產(chǎn)品廣定位案例呈研究模式駱借鑒項(xiàng)目暴定位物業(yè)怨發(fā)展私建議總體劑規(guī)劃功能泳配比建筑溝風(fēng)格園林只風(fēng)格配套涂設(shè)施項(xiàng)目靠資源產(chǎn)品昏研究客戶涼喜好市場勸分析客戶旁研究市場滴發(fā)展樹水平擋研究背景瓶研究項(xiàng)目究價(jià)值辰的研滿判宏觀礙經(jīng)濟(jì)斤背景城市帳規(guī)劃著研究個(gè)案清研究潛在始客戶鎮(zhèn)挖掘潛在王客戶蹤蝶需求禍特征項(xiàng)目借本體枝分析分析策略前期慘策劃鼓邏輯展架構(gòu)城市環(huán)境研究市場環(huán)境研究項(xiàng)目入市時(shí)的市場預(yù)判項(xiàng)目認(rèn)知可能的物業(yè)發(fā)展方向區(qū)域及項(xiàng)目資源分析細(xì)分市場研究項(xiàng)目面臨的市場基礎(chǔ)與機(jī)會(huì)1）客戶基礎(chǔ)/機(jī)會(huì)2）產(chǎn)品基礎(chǔ)/機(jī)會(huì)城市客戶地圖研究項(xiàng)目可能導(dǎo)入的客戶判斷1）來源及厚度2）需求偏好3）購買力項(xiàng)目發(fā)展策略開發(fā)模式主體功能項(xiàng)目定位客戶定位物業(yè)配比項(xiàng)目應(yīng)具備的產(chǎn)品力研究1）資源利用2）客戶包容性3）社區(qū)配套4）交通便利性5）部品功能6）設(shè)備材料7）其他產(chǎn)品建議競爭關(guān)系研究價(jià)格策略銷售周期模擬什么方式案例研究什么時(shí)機(jī)什么客戶什么產(chǎn)品什么價(jià)格配對(duì)前期潤策劃蜘模塊程內(nèi)容插劃分0客戶威研究區(qū)域騾客戶濾研究區(qū)域咽現(xiàn)有托客源輪研究未來適導(dǎo)入萍客源型研究目標(biāo)銅客戶秋特征木和需戚求分那析成功僻案例陪研究房地財(cái)產(chǎn)市場壯發(fā)展扎研究宏觀粘經(jīng)濟(jì)笨發(fā)展袋分析政策屋發(fā)展蜘研究城市擠發(fā)展斃現(xiàn)狀雕及規(guī)頑劃研很究總體某定位開發(fā)揉主題銅及概獅念定俗位區(qū)域開資源昂與項(xiàng)肚目核討心價(jià)脆值論堵證市場襪競爭續(xù)策略塞確立項(xiàng)目披物業(yè)場功能則建議市場渾機(jī)會(huì)那點(diǎn)挖毅掘物業(yè)圾形態(tài)洋選型產(chǎn)品匠形態(tài)鉛初步牧定位物業(yè)駱功能港布局購建議物業(yè)另體量危配比寫建議項(xiàng)目顧啟動(dòng)674518開發(fā)饑建議功能芬分區(qū)塘建議項(xiàng)目晌開發(fā)汁時(shí)序畏建議商業(yè)秧物業(yè)比經(jīng)營孤建議項(xiàng)目表最佳丟開發(fā)余策略牧建議定位拳模式肆研究規(guī)劃卻模式倘研究客戶抵模式吩研究驅(qū)動(dòng)萍模式咽研究開發(fā)朗模式躁研究區(qū)域翻資源霞及未偷來規(guī)雹劃分?jǐn)匚鰠^(qū)域哨產(chǎn)業(yè)棚優(yōu)勢(shì)區(qū)域斃資源分析規(guī)劃故功能揭、戰(zhàn)籌略定樹位和順愿景23啟動(dòng)翅區(qū)產(chǎn)勇品細(xì)灰化建肚議總體哥布局垮、要拋素配餃置景觀富設(shè)計(jì)細(xì)化截產(chǎn)品障建議鴨（建池筑、昆體量濤等）其他起產(chǎn)品軍建議樣板冷區(qū)建燦議139一級(jí)銅、二痕級(jí)市論場現(xiàn)畜狀及亞未來劈燕趨勢(shì)區(qū)域躁整體柔及細(xì)澤分市怖場研徒究市場搜機(jī)會(huì)稻點(diǎn)分蛾析宏觀笨環(huán)境亦發(fā)展敬分析前期扣策劃施模塊始內(nèi)容徐簡化項(xiàng)目市場研究崇階段地塊潛在衛(wèi)客戶監(jiān)分析項(xiàng)目蹦價(jià)值是分析競爭笨環(huán)境促分析宏觀航環(huán)境造分析市場證狀況可能瘦的客飾戶可能葡的產(chǎn)盜品前期恒策劃步模塊梨內(nèi)容絕簡化項(xiàng)目市場研究警階段宏觀降經(jīng)濟(jì)英競更爭環(huán)偵境總項(xiàng)目迫價(jià)值榮潛跳在客底戶爽研究憂結(jié)論競爭將環(huán)境房地刺產(chǎn)環(huán)誤境競爭很樓盤經(jīng)典袍樓盤成功固案例區(qū)位斥價(jià)值項(xiàng)目間資源周邊水客群歷史恨客群特有命客群投資枝客群新生下客群市場殼狀況可能秒的產(chǎn)閃品可能嘆的客初戶前期很策劃脊模塊洲內(nèi)容夢(mèng)簡化項(xiàng)目政定位迎階段尋找露均衡霜點(diǎn)可能阻的產(chǎn)也品可能惕的客果戶投資因效益前期閉策劃楊模塊候內(nèi)容在簡化項(xiàng)目舌定位獵階段SW蝕OT分析支產(chǎn)駐品定沙位怎客漫戶定按位驢價(jià)掩格定腹位沉經(jīng)濟(jì)券收益栽分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅定位碌策略定位代描述產(chǎn)品沸建議定位娛依據(jù)客戶叨描述定位載策略定位戀方法靜態(tài)州分析動(dòng)態(tài)嗎分析針對(duì)倆性的段房地繼產(chǎn)市靈場分違析“有鍵的放螺矢”為什咽么要禮進(jìn)行餅房地屆產(chǎn)市晃場分服析？評(píng)估巧項(xiàng)目界所處復(fù)的市婚場環(huán)余境尋找理項(xiàng)目理潛在聽的市類場機(jī)勉會(huì)，濁挖掘眉需求資尚未腦被滿彩足的木市場規(guī)避遮市場襪風(fēng)險(xiǎn)制定禾項(xiàng)目次的發(fā)故展方跳向和餃?zhǔn)袌龌ㄎ煌扑]炒最具眨競爭害力的飛產(chǎn)品境建議評(píng)估米開發(fā)宜商目蟻標(biāo)實(shí)橋現(xiàn)的警可能堅(jiān)性……市場裁分析多是對(duì)壞市場催調(diào)研巡壽搜集數(shù)到的蓬信息雨進(jìn)行整合脅與提儲(chǔ)煉的過澇程，扔市場勸分析況的結(jié)競論是附進(jìn)行側(cè)決策討的基岡礎(chǔ)。什么含是房沫地產(chǎn)肢市場果分析薯？概念壇，即付指：綱針對(duì)憲某種綢特定便物業(yè)添研究接市場涼的供煩需關(guān)食系。需求財(cái)方：遷物業(yè)由的購濾買者賭或租騾賃者供應(yīng)牽方：創(chuàng)市場籍中的銹各競辟爭物早業(yè)（盜包括拜住宅機(jī)、公促寓、勢(shì)寫字櫻樓、邪商業(yè)群、酒斬店等輕）市場別分析壟不是丸簡單妻的羅澤列市難場數(shù)挪據(jù)，找而是酒必須次基于騾數(shù)據(jù)刻進(jìn)行效分析杯。需求會(huì)市場污分析吊：目帝標(biāo)客抄戶需槍求分廳析預(yù)測色需求浙的大敘小、鏡來源韻以及洋客戶輩需求曬點(diǎn)主蓮要考均慮以從下因抄素：確定券目標(biāo)警消費(fèi)陽人口司、家鉗庭和掌客戶劇特征賓統(tǒng)計(jì)目標(biāo)誦消費(fèi)到者收驅(qū)入、忠支付扇能力封和購拿買力遷居淺和交剩通方滴式目標(biāo)莊客戶乞的消書費(fèi)價(jià)批值趨摸向（瓶偏好像）等通過務(wù)城市耗年鑒抹和房艷地產(chǎn)阻年鑒寇、房鐵地產(chǎn)崇統(tǒng)計(jì)胸?cái)?shù)據(jù)銳及市辜場調(diào)吃研數(shù)減據(jù)獲屬取。供給瞧市場屠分析仰：競蓬爭項(xiàng)拾目市隨場分要析供給妙分析察主要抬考慮至以下技關(guān)鍵蓮因素率：現(xiàn)有英物業(yè)纖的供肉應(yīng)類叮型和瓶各供聾應(yīng)面澤積空置橫率和冶空置匙物業(yè)筐的特柔點(diǎn)近期務(wù)物業(yè)豆的吸竹納情獻(xiàn)況，排包括撓購買景和出寸租的共情況在建殊或者過正在紐奉籌建斃、擬過建的蘇項(xiàng)目租金丟或者療售價(jià)恭，以摔及不飼同位紀(jì)置和碎品質(zhì)覆的物構(gòu)業(yè)租婦金或兇售價(jià)品的波怒動(dòng)現(xiàn)有番和擬出建項(xiàng)良目的逐特點(diǎn)臣、功勿能和趴優(yōu)劣戲勢(shì)分蠟析（掙核心喚競爭輩力）市場敲分析吩的落魯腳點(diǎn)碎：必絡(luò)須回扭答的季三個(gè)伴核心毫問題本項(xiàng)萍目的灣目標(biāo)控客戶枕是誰很？目標(biāo)臨客戶作的置膠業(yè)需醬求和衫偏好抄是怎勻樣的近？本項(xiàng)愚目面辭對(duì)競賴爭市陳場的躬機(jī)會(huì)過點(diǎn)在暢哪里魚？項(xiàng)冬目未集來在豬市場砍中的震地位系如何蒜？房地佩產(chǎn)市斑場分夏析的賞步驟第一小步：沉市場還區(qū)域必界定這里年所指鐘的區(qū)虹域是疼中觀壓房地牌產(chǎn)市雙場分堵析的炭基本扎單位筐，具碧有完具整的增房地副產(chǎn)市喚場特黑征的鑒范圍否，一擺般以質(zhì)行政奸區(qū)劃透來劃貪分。第二伴步：傻區(qū)域醉經(jīng)濟(jì)齡環(huán)境用和市蠶場分掘析考察勾整個(gè)限區(qū)域余經(jīng)濟(jì)鹽環(huán)境能，判肯斷區(qū)囑域房暗地產(chǎn)病市場值處于屑何種剖發(fā)展康階段院，找醉到影學(xué)響房鮮地產(chǎn)栗市場亭變化裳的主涉要因存素，則對(duì)區(qū)箱域房賽地產(chǎn)論發(fā)展德前景斑進(jìn)行篇預(yù)測免。第三護(hù)步：訂專業(yè)譽(yù)市場貫分析按物千業(yè)類偷型進(jìn)較行市搶場細(xì)辦分，吐對(duì)各誰專業(yè)青市場涌的供顆給和意需求戲進(jìn)行儉對(duì)比菊預(yù)測基，從輩而揭夾示各慢專業(yè)惹市場掉的需絨求潛麻力及合分布菌狀況青。第四島步：娃項(xiàng)目粱市場粱分析根據(jù)劑對(duì)市落場潛溪力、潮競爭鋪對(duì)手億及目避標(biāo)客服戶的肌分析見找到掉項(xiàng)目電的機(jī)謙會(huì)點(diǎn)桑、預(yù)撲估項(xiàng)穗目的察市場比占有廚率。房地度產(chǎn)市坊場分番析的探方法政策環(huán)境和市侍場分析房地撤產(chǎn)市察場分站析的霉方法政策環(huán)境和市皂場分析政策環(huán)境和市鼻場分析房地礦產(chǎn)市臥場分拆析的鉤方法房地徑產(chǎn)市混場分善析的劫方法區(qū)域卸經(jīng)濟(jì)乳環(huán)境舞分析區(qū)域筋房地院產(chǎn)市鉤場分激析對(duì)當(dāng)房誠地經(jīng)冤濟(jì)環(huán)仇境中含決定感所有襪類型低房地?cái)偖a(chǎn)供竟給和善需求凳的基米本因謝素進(jìn)積行分刊析，鍋對(duì)過浴去變辟化趨活勢(shì)進(jìn)燥行判盞斷，秀預(yù)測繞未來厘的發(fā)臭展前溫景。區(qū)域恭經(jīng)濟(jì)拳環(huán)境切和市勾場分跟析：緒基本鄉(xiāng)豐內(nèi)容數(shù)據(jù)慶來源各地掏方統(tǒng)狡計(jì)年校鑒、喉統(tǒng)計(jì)秩公報(bào)病、經(jīng)遞濟(jì)發(fā)惱展月坦報(bào)、伴地方建經(jīng)濟(jì)激信息蘋網(wǎng)、距地方以政府押網(wǎng)站衡、中刑房指攻數(shù)、部國房賭指數(shù)皇、地歪方房肺地產(chǎn)業(yè)年鑒土地汗、規(guī)勻劃部戲門的腳政府食官員歇訪談規(guī)劃鳳、房膽地產(chǎn)秒等專鼻業(yè)人障士訪籃談區(qū)域腰經(jīng)濟(jì)柿環(huán)境傾分析1、總彩量指浮標(biāo)：GD緩P、人深口、你人均GD抽P、固忌定資庸產(chǎn)投覆資、磚新批嗎三資抽企業(yè)蠟人數(shù)秩、接肢待入堪境旅感游人患數(shù)等2、結(jié)修構(gòu)指期標(biāo)：撐產(chǎn)業(yè)蒸結(jié)構(gòu)答及布艱局、述就業(yè)樸人口啄結(jié)構(gòu)3、水綱平指呀標(biāo)：腰人均愉收入理水平赴、消字費(fèi)水抵平、倉人均藍(lán)居住轎面積盯、住否宅消愈費(fèi)支款出水夫平4、城膀市經(jīng)尚濟(jì)發(fā)薪展計(jì)李劃、億產(chǎn)業(yè)野規(guī)劃示、城耽市總扯體規(guī)璃劃區(qū)域嶄房地石產(chǎn)市阿場分噴析1、投浴資：鏈開發(fā)盈投資峰額2、土婚地開葵發(fā)：胡土地艦開發(fā)遼投資口、開僚發(fā)面根積、蓋土地呀出讓僻金3、商罵品房橫開發(fā)粥：施箏工面滑積、牙竣工梅面積費(fèi)、年難開發(fā)吹量4、銷挽售：塊銷售善額、摟銷售脊面積乘、價(jià)功格、獵空置建量、氧吸納說量5、房勉地產(chǎn)瞧景氣陶指數(shù)燈、價(jià)匪格指帶數(shù)房地輸產(chǎn)市洲場分晝析的繪方法區(qū)域鐘經(jīng)濟(jì)拾環(huán)境武和市素場分講析：數(shù)基本竊資料犯的獲衰得人均GD養(yǎng)P與房攏地產(chǎn)務(wù)發(fā)展沉關(guān)系GD矩P增速江與房異地產(chǎn)慘發(fā)展邊關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地晃產(chǎn)市耗場分碧析的壩方法區(qū)域鉗經(jīng)濟(jì)依環(huán)境嶄和市諷場分追析：謙市場賢發(fā)展紅狀況綢重要辜指標(biāo)房地私產(chǎn)發(fā)綿展周休期理矮論，罩判斷燦區(qū)域毫市場選發(fā)展肉階段市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒有人買地發(fā)展地價(jià)和房價(jià)開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長期投資者開始進(jìn)入市場最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷售策略是：分期賣樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價(jià)下跌比房價(jià)下跌幅度快，市場動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià)房地間產(chǎn)周懼期理藍(lán)論階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條判斷郵因素由：GD鍛P增速人均GD君P增速房地劑產(chǎn)發(fā)番展程趙度房地那產(chǎn)市匆場分夾析的少方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)煎環(huán)境(C胡PI鞋)和市場勝分析濟(jì)：市躬場發(fā)簽展?fàn)铍H況重覆要指弊標(biāo)CP嗚I持續(xù)桐下降致，目電前4.核1%，若辭觸及3%環(huán)CP市I紅線瀉，政招策即稠轉(zhuǎn)向農(nóng)。房地括產(chǎn)市絞場分舍析的掠方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)帖環(huán)境(G幟DP與CP裕I)和市場臉分析蔽：市騰場發(fā)戲展?fàn)钌r重抬要指示標(biāo)貨幣隊(duì)政策掘的松拼緊和GD咬P以及CP雹I有密丙切的慕關(guān)系似，目延前CP宿I持續(xù)奧下滑你，如渾果下靈滑到3%紅線喪以內(nèi)斑，同調(diào)時(shí)經(jīng)船濟(jì)保妹持高毛速增胖長，昨此時(shí)界貨幣矩政策犧就對(duì)述房地栽產(chǎn)有稈利。異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地樓產(chǎn)市臟場預(yù)愚警預(yù)葉報(bào)指犯標(biāo)體溫系房地朗產(chǎn)市臣場分怒析的茫方法區(qū)域常經(jīng)濟(jì)族環(huán)境庭和市快場分巾析：蹄市場罪發(fā)展業(yè)狀況丘重要阿指標(biāo)分類說明適用范圍典型全國性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等國房指數(shù)中國貫當(dāng)前師幾種方主要院的房理地產(chǎn)蒸指數(shù)房地覺產(chǎn)市干場分等析的抖方法區(qū)域捆經(jīng)濟(jì)湖環(huán)境蠻和市養(yǎng)場分沿析：赴市場搶發(fā)展雙狀況愚重要易指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格鵲爾系敲數(shù)與補(bǔ)住房全支出俯比重霧的國倘際衡例量標(biāo)監(jiān)準(zhǔn)＝食標(biāo)物支該出金水額/總支鋼出金色額北京上海天津重慶成都武漢西安鄭州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%20越04年我蠶國各沉主要愉城市液的恩格格爾閃系數(shù)房地疲產(chǎn)市伏場分浮析的穗方法區(qū)域懶經(jīng)濟(jì)坑環(huán)境兄和市帆場分調(diào)析：脹市場效發(fā)展繪狀況鉛重要井指標(biāo)房價(jià)擊收入數(shù)比——衡量揪城市已住房姓可支密付能降力高悟低、佳反映舊房地塊產(chǎn)市鴨場總撿體狀古況的籍指標(biāo)某個(gè)催住宅昌市場血上某素個(gè)指貌定時(shí)造期內(nèi)薦銷售衫的住漆宅的形自由蹈市場陪價(jià)格倘中位渾數(shù)（銅或平勿均數(shù)蠶）和噴該市較場上循家庭南年收寧入中冠位數(shù)知（或間平均較數(shù)）雕的比穩(wěn)值?；膰H鬼上的抗大多騾數(shù)組遍織使移用中接位數(shù)銅定義濕，而訴我國蜻的房必價(jià)收苗入比稻定義墾屬于知平均倚數(shù)定篩義。來源出：綜徑合聯(lián)換合國避可持煤續(xù)發(fā)末展委圣員會(huì)嶄、聯(lián)頂合國嘩人類風(fēng)住區(qū)去（生熄境）克中心戀、世欠界銀答行對(duì)突房價(jià)盞收入唱比的城定義房價(jià)陵收入妥比＝繁平均收房價(jià)/平均午家庭肢年收挎入平均熔房價(jià)鹿＝面飲積單若價(jià)×面積毀指標(biāo)平均辟家庭像年收駐入＝召平均樓個(gè)人放年收奇入×計(jì)算畜人口汪數(shù)定義計(jì)算收方法愉及缺緒陷各指修標(biāo)的膏取值類不同杜，算飾出的屯房價(jià)波收入顏比結(jié)夾果相點(diǎn)差是荷非常購大的面積床單價(jià)甲：經(jīng)妻濟(jì)適妹用房貍面積湖單價(jià)波、商愁品房拔面積驕單價(jià)鴉、新瞞舊房誕折合伴單價(jià)面積位指標(biāo)墓：60平方閥米、80平方幣米、執(zhí)人均淡建筑后面積×平均梢家庭燈人口平均仰個(gè)人碗年收舉入：艦工資任收入孝、工螞資收警入及蛛修正艱、可燈支配胡收入計(jì)算鮮人口液數(shù)：狼雙職盜工假論設(shè)、莫平均傷家庭借人口“4～6倍”徹是從雨市場肺經(jīng)濟(jì)剖國家勿歸納撐得出領(lǐng)的結(jié)辮論，病不能弊不加浪修改方的應(yīng)賀用到箏我國蓄。房地猜產(chǎn)市危場分