房地產(chǎn)與理財

第10章房地產(chǎn)本章學(xué)習(xí)目標(biāo)

掌握房地產(chǎn)投資的基本知識；

了解房地產(chǎn)估價及其影響因素；

學(xué)習(xí)如何制定一個合理的房地產(chǎn)投資計劃；

掌握房地產(chǎn)投資策略及其應(yīng)用。10.1房地產(chǎn)概述

10.1.1房地產(chǎn)的特性和種類房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地或建筑物上的不可分離的部分和附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)與個人的其他資產(chǎn)相比有其自身的特性。這些特性包括：位置固定、使用價值耐久、不可分割、土地資源的有限性和整體價值的增值性等。對一般的投資者來說，房地產(chǎn)就意味著各種類型的房屋。我國的房地產(chǎn)市場形成時間不長，具有濃厚的轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟色彩。從性質(zhì)上劃分，我國的房地產(chǎn)有以下幾種類型：（1）商品房。（2）安居房、解困房和經(jīng)濟適用房。（3）房改房。10.1.2房地產(chǎn)投資的優(yōu)點和缺點1．房地產(chǎn)投資的優(yōu)點（1）現(xiàn)金流和稅收策劃。（2）價值升值。某些類型的房地產(chǎn)，特別是土地，升值非常快。從各國的歷史看，總的來說，在20世紀(jì)70年代的大部分時間和80年代的部分時間，房地產(chǎn)投資是很少的幾項投資收益率可以持續(xù)超過通貨膨脹率的投資之一。當(dāng)每年通貨膨脹率維持在10%～15%時，大部分房地產(chǎn)投資的收益率保持在15%～20%之間，有的甚至更高。因此對一項房地產(chǎn)的估價，不僅應(yīng)當(dāng)包括對來自資產(chǎn)的現(xiàn)金流收入的折現(xiàn)，還應(yīng)該估計到資產(chǎn)價值的升值。在很多例子中，房地產(chǎn)升值對房地產(chǎn)回報率的影響要大大高于年度凈現(xiàn)金流的影響。（3）使用財務(wù)杠桿。表10-1房地產(chǎn)投資財務(wù)杠桿使用例表不使用財務(wù)杠桿

使用財務(wù)杠桿所有者投資額1000000100000借款額0900000總投資10000001000000息稅前收入130000130000減項：利息090000（利率10%）

稅前收項：所得稅（稅率28%）

3640011200稅后收入9360028800投資回報率9.36%28.8%2．房地產(chǎn)投資的缺點（1）缺乏流動性。（2）需要大筆首期投資。（3）房地產(chǎn)周期與杠桿帶來的不利影響。（4）高風(fēng)險。10鑼.1追.3房地劈燕產(chǎn)的醬投資寫方式（1）直牛接購駛房投照資。磨直接繩購房陸投資魚，即勻投資威者用返現(xiàn)款皆或向撇銀行甜抵押尖貸款郵的方猴式直敏接向紋戶主昨或房帶地產(chǎn)夢開發(fā)坊商購火買住絹房，省并適甲當(dāng)裝買修后戚，或棵出售露或出底租以糧期獲薯取回弓報。抽這是滲一種論普遍嗓的投鄭資方稅式，匯也是膊房地觀產(chǎn)投燈資者旦最常稻用的毯一種裁投資稼方式佩。如恭果投徹資者閣以貸授款的瓣方式筋購得往住房如，然狹后出堆租，市用租黃金來返償還歪銀行雷的利鹽息，演也就爽是“舒以租保還貸衰”。（2）期價房投嘉資。期房鎮(zhèn)又稱掏預(yù)售睜房，腥指開透發(fā)商返在樓吧盤并鳥未完遙全竣障工時趴，通快過向挨政府邀房產(chǎn)葵管理老部門脖申請隔并取竭得商都品房淚預(yù)售倚許可曉證后祖預(yù)先涌出售忙的房障屋。愁投資攤者在乏購買隙時，葬可以般用自棗有資倚金支艦付購宰房款惱，也子可以石首付屢住房沖約定肚銷售萬價格管的20哈%，然值后和振開發(fā)敲商一事道向急銀行錫申請錦按揭偏貸款攀，即怎銀行憲向開詢發(fā)商并支付姐余款馳，投擱資者撥承諾賀此貸讀款的燒還本絮付息另。期房炮投資攜則是測購買蔬期房膨的投枯資者鄰在房減屋還脊沒有降完工丙交付割使用偉時便朝將購站房合發(fā)同更稱名轉(zhuǎn)堅讓，歲賺取班差價餃。對亮于按并揭購幅買，振投資蹦者只蠢需支愧付一蒙部分潛房款灰比例魯就可傭以獲御得房永產(chǎn)增教值的落收益離，因賀此杠銜桿較得高，誕投資段利潤呈較大擾，但運同時鎖由于它房屋綿尚未爭建成案，有裳較大增的投脾資風(fēng)文險。（3）以既舊翻墾新。所謂南以舊筑翻新訓(xùn)，就冶是把摔舊樓勵買來提或租匙來，慢然后凱投入耍一筆睡錢進桌行裝哪修，璃以提攤高其禁附加繞值，醒最后耳將裝凱修一駝新的沿樓宇暑出售率或轉(zhuǎn)獅租，懷從中們賺取閃利潤兄。采枕用這淘種方漢式投子資商萌品房惜時，臨應(yīng)盡案可能物選擇雖地段歐好、棟易租鈴售的汗舊樓貓，如扛學(xué)校牙服務(wù)吹半徑蛙、大啊公司淚周圍泛的樓部房。嫂另外糠，在天裝修沾前，紡一定突要結(jié)淺合地播段經(jīng)理營狀哭況及塘房屋廳建設(shè)做結(jié)構(gòu)堤，確惡定裝紫修之仰后樓魚宇的好使用訪性質(zhì)復(fù)和未蔥來購障買或脾租住塊的人巧群。（4）以租租養(yǎng)浙租。所謂軌以租吹養(yǎng)租善，就改是長刺期租甩賃房堤屋，村然后聚以不叔斷提片升租笨金標(biāo)既準(zhǔn)的吐方式訴轉(zhuǎn)租濟，從穩(wěn)中賺藍取差創(chuàng)價。率以租須養(yǎng)租冶這種捷操作伙手法家又稱吧做“展二房謝東。發(fā)有些銜投資倡人將縣租來憲的房走產(chǎn)轉(zhuǎn)逮租獲帥利相靜當(dāng)豐音厚。侍如果弊投資躲者剛鳥開始桶做房忌地產(chǎn)倒投資賄，資茂金嚴欠重不從足時妖，這彼種投畜資方距式比摘較合裹適。（5）以辭租代降購。所謂統(tǒng)以租密代購頌是指勢開發(fā)動商將社空置遼待售戚的商慨品房劇出租悟并與牌租戶壘簽訂愁購租漫合同爭。若糾租戶譯在合某同約趟定的崖期限決內(nèi)購閃買該迅房，爬開發(fā)卷商即僵以出園租時惰所擬則定的產(chǎn)房價胃將該遮房出宅售給避租戶局，所墓付租朋金可徹充抵杜房款冬，待勻租住父戶交寄足余肅額后臂，即后可獲盜得該瞧房的逼完全攤產(chǎn)權(quán)曾。這蠅種方睬式發(fā)凱源于貪廣州浩、上貫海等凳經(jīng)濟第發(fā)達范地區(qū)碑，雖幕然是著房地種產(chǎn)開羊發(fā)商鍵出售委房屋溜的一疲種變現(xiàn)相方豬式，止但對搶消費嫂者來宴說，達也不輪失為裁一個肥投資勵理財芳的好估辦法文。（6）到薪拍賣籮會上瓣淘寶諷。目前兄，許酷多拍網(wǎng)賣公彩司都度拍賣艇各種俗類型就的房橋產(chǎn)。晨這類歪房產(chǎn)封一般數(shù)由法感院、淚資產(chǎn)貞公司羞或銀吵行等防委托閑拍賣強，基魂于變吃現(xiàn)的醫(yī)需要嫌，其知價格茂往往竹只有炮市場末價格煉的70勝%左右棚，且哪產(chǎn)權(quán)熱歸屬診明析虛。10陳.1秧.4我國偽房地塑產(chǎn)投眉資的菌交易只成本1．房狂屋買矩進的品交易衰成本（1）購肉買商倦品房滅。在炸現(xiàn)房譜買進跨時，侄購買肅方需烈繳納零的稅慎費有冷兩種港：契塌稅和古印花天稅。榜契稅爭分兩脹個檔君次繳頑納：飄普通里住宅呈需按殖房價祥的1.港5%繳納吼；高下檔住鄭宅需去按房貪價的3%繳納幣。印裹花稅姥數(shù)額衰不大狀，有迎兩種團：一碌種是竭契約鳴印花削稅，嫂按合田同交蘿易金捆額的0.押05帶%繳納續(xù)；一斃種是摟產(chǎn)權(quán)汪印花強稅，軍為5元/戶。如果屯需要愉按揭熊或者訓(xùn)抵押劫貸款洗，還廣要交魄律師帆費、丑房屋抄保險觀費、孩評估嗎費和彈公證擴費。臂律師憤費是0.達25銅%～0.頓3%，公訴證費知是20現(xiàn)0元/份；施保險淚及評覽估費投的比石例不陳一，口一般皺都是愧依據(jù)頃行業(yè)哈慣例括及供寫求情榜況來陶確定寸數(shù)額鋼，大嬌約占咳貸款燭額的1.鈴5%。另測外，滾在正困式入希住時派還應(yīng)秋當(dāng)按墨購房峽款2%的比族例向浙售房繡單位晝交納備維修踩基金絹，此樂基金店為售培房單過位代柏為收巡壽取的狼。維宜修基蛋金屬棉全體挽業(yè)主桿共同顧所有咳，不掉計入謀住宅充銷售互收入狐。綜上船，各欠種費比用約匪占購坊房總敢額的5%。（2）購季買二逗手房暈。二手劫房的刺買入鞭除不輕需要勇交納文維修漲基金錄外，友與商曲品房亦的稅梳費基閱本相軟同，辜只不對過在咱需要辣抵押變時的蹈程序防和費武用有饑所不臂同。諒如果腰買方炕需要命使用控銀行裹按揭菠購買合，賣半方的昏房屋豆恰好盈也是躲按揭勞的房訪屋，旦那么嫩此時靠便可櫻以進襯行轉(zhuǎn)訪按揭腹操作影，賣勞方將滲房屋嚼和所表欠貸店款一至并轉(zhuǎn)抵讓給停購買撇者，時此時士使用晶貸款扇的費煩用便狀是轉(zhuǎn)癢按揭匆操作荒成本久，大轎約為私貸款邊金額芽的1%。如云果賣闖方的彼房屋筐不是羽按揭哪房屋皮，那招么往秩往需珍要委吳托房珍屋中漫介公滔司向顯銀行分申請富貸款速。因舉為有修公司定擔(dān)保洋，此樸時需嗽支付很一定葛的委玩托貸淺款費也和擔(dān)舌保費澇，一注般也詳為1%。如仆果委瓶托中氧介購窮買二彎手房崇，還萍需交快付房來屋中姨介公洲司費考用，狐大約酬為房揉款的1%。（3）購傭買二悔手期般房。如禽果投壺資者兄購買牧二手凈期房淺，則等只需背交納米購買遲金額1.兔5%的契皂稅，0.填05諷%的印艦花稅傻及每較平方還米3元的訊交易副手續(xù)存費。雹如果剖是高低檔房享，契漁稅為3%。同椒樣，綁交易螺時也事可以稱采取攝轉(zhuǎn)按孫揭方舊式。如果傳委托柴中介邁購買店，費街用也立為1%左右偽。2．房呼屋賣途出的膨交易鐮成本（1）現(xiàn)拍房賣扎出。需繳謝納的唇稅有陰印花努稅、特營業(yè)舉稅和婆個人矛所得鹽稅。糕印花落稅按千合同患交易忍金額廉的0.刺05秋%繳納蕉；營蓋業(yè)稅氧的規(guī)第定為許個人至購買愉并居述住超千過一鑒年的性免交械此稅葬，但宵不滿陣一年需的應(yīng)灰按銷叉售價輕減去焦購入私原價換后的何差額亮征收5%的營爆業(yè)稅席，并槐按營曲業(yè)稅崇計征7%的城鹿建稅尊和3%的教菌育費濱附加料；個塔人所通得稅繞按銷致售價禿減去代購入劑原價敢后的寫差額吸征收20想%的所訪得稅堡。如棵果出嘩售的獸是個致人購接買的涌公產(chǎn)矩房，玩則由禾相應(yīng)網(wǎng)的辦蜘法核套定成攻本價棕；如臟果在首住房伯出售1年之煩內(nèi)再先購房芽，按蘇照購擔(dān)房金央額大密小相原應(yīng)退這還納侍稅保唯證金霸；如梯果購輝房金牲額超防過原綠住房涉出售起金額派則全蛇額退午還；覽如果密低于討原住拒房出種售金賓額則已按比羨例退拐還。型因此抵實際警上必噸定發(fā)弓生的功稅收拐只有0.險05駕%的印英花稅斃，投孫資者么只要辟購買冠住房犁超過1年，足并在升賣出朗后的1年內(nèi)堂重新探投資拿新的副房產(chǎn)熔，便扯可以任規(guī)避懇其他例稅費朋。同潮樣交壁易手墊續(xù)費鄉(xiāng)豐為每優(yōu)建筑傘平方甜米2.少5元。景如果籌委托敢中介默賣出循，費段用在1.酒5%左右漿。（2）期胸房賣欺出。如果件賣出臂期房察，賣朋方還雨需交究納購里買金藝額1.材5%的契朵稅，0.圈05摔%的印備花稅醬和每旱平方斤米3元的填交易饒手續(xù)席費。炭如果弦是高竿檔房坊，契開稅為3%。如村果委核托中物介賣散出，直費用墨為1.犧5%左右船。3．非帥住宅宗買賣對于扒非住聲宅買弊賣，顏買方用應(yīng)繳為納交傍易金兔額0.撤05侄%印花案稅和3%的契濕稅；似賣方卸應(yīng)繳薦納交魚易總燥額0.櫻05滑%的印安花稅雹、5%的營洗業(yè)稅及和個還人所葵得稅無及土爬地增詞值稅撫。個喪人所揚得稅衫應(yīng)納鐵稅額止的計歲算公漆式為潔：納壺稅額

（售漢房價

購入積價

交易暢的稅記費）20斧%。如丸果土傅地沒袋有增求值或羊者增肯值在20上%以下看的將峰免繳籌增值村稅。澡如果躍超過乎限額怎，將壁按土廈地增教值稅忍適用第四級爭超率吳累進口稅率腰，稅藥率分膛別為亡增值耐額的30靜%（增蒜值未艱超過50耐%），40虹%（增澡值未終超過10遲0%），50包%（增喝值未倆超過20幕0%）和60涌%（增旅值超駕過20鄭0%）。10接.2房地肥產(chǎn)投哪資分涉析10每.2厭.1選擇修房地場產(chǎn)投品資的管城市（1）就壤業(yè)。在人跡口流歐動越給來越墓快的頌今天束，某類城市映原來拍人口核的增盟加和間縮小撕對城倡市規(guī)越模的阿影響察基本逮上不菜起什印么作代用，就而就重業(yè)機圓會是禽影響白城市國規(guī)模眠的一犬個重寇要因獸素。丙如果噸一個謎城市警的就街業(yè)機添會很背多，柴人口逆就會鍋流入濟，相非應(yīng)的從配套霸設(shè)施循和服鎮(zhèn)務(wù)就享能發(fā)克展起麻來，吵從而眉促使縣其不稻斷擴殘張。著分析編一個題城市午的就津業(yè)機蛾會，穩(wěn)應(yīng)分挪析該盞城市裕主導(dǎo)賭產(chǎn)業(yè)毛的增軍長情途況。趣所謂結(jié)主導(dǎo)畏產(chǎn)業(yè)價通常后用其泛創(chuàng)造姨的國品民生巷產(chǎn)總賊值占才整個厭城市稿的國佳民生啟產(chǎn)總逃值的農(nóng)比例就來衡弟量，宏一般妙如果懂該產(chǎn)廚業(yè)的駛比例辦高于烘全國錯的平付均水棒平，羽那么孫就可棵以看堤做其越為主閑導(dǎo)產(chǎn)爭業(yè)。（2）城刺市的午基礎(chǔ)喂設(shè)施哥。城市工的交防通、君電力劣、市剃政服傻務(wù)等拳基礎(chǔ)蠟設(shè)置剝對經(jīng)學(xué)濟的網(wǎng)發(fā)展鄉(xiāng)豐來說兇是至墨關(guān)重慣要的鞋。因方此，互良好負的基獲礎(chǔ)設(shè)厲施有昂利于踏吸引生更多騎的企捆業(yè)來滿此投否資建弓廠，嚷從而爆創(chuàng)造膛更多冶的就醉業(yè)機故會。屋我國茅沿海性地區(qū)擠的發(fā)暑展就弱是一放個明談顯的臭例子濤。例栽如，鴨在缺見乏資電源的母日本裂，各梁種產(chǎn)鳳業(yè)和方大部狠分人閱口都呈集中擾在交舍通便踏利的糟港口瀉城市縫或交弱通樞誕紐，江房地族產(chǎn)在斥這些盆地區(qū)纖興旺借發(fā)達離。美核國也欣是如障此，弱大城控市都析集中玻在交迅通便顛利、想礦藏乓豐富慈的五遠大湖串地區(qū)聚。（3）氣京候。氣候脂條件竊影響五著人懶們居催住、毛工作概和生共活的趟質(zhì)量后，也廉直接稅影響霜著城秒市的攤發(fā)展葵潛力削。10敵.2歲.2對房移地產(chǎn)干進行冒估價正確船估計胸房地我產(chǎn)的兇價值蒜，對違于房卵地產(chǎn)訊投資目有著美非常房誠重要脂的意地義。裁投資鄙者都推希望價自己彎的投僵資能樸得到處良好硬的收縫益，仙但是矩面對襖千變淺萬化醫(yī)的市異場價跑格，腸選擇枕什么冊樣的舊購置紫時機壯就顯閑得格控外重菜要了償。如挺果投騰資者廟能事艱先對務(wù)某項傾房地嫩產(chǎn)的魯價值骨進行箱合理石判斷牧，那紙么他鍬就可倒以爭瘦取在偷該項似房地賀產(chǎn)的武市場帽價格手低于截其價應(yīng)值時利購買目，從測而保倉證未辯來取戚得增炒值收啞益?，F(xiàn)金番流貼潛現(xiàn)估盤價模雞型為銜：式中V——現(xiàn)有咬的現(xiàn)土金流末；CF屋i——各期辣的現(xiàn)羅金收垃入；r——貼現(xiàn)刮率。一旦腐估計鞏出現(xiàn)朵金流較，確鬼定貼裝現(xiàn)率恨，就梨可以憶進行袋房地像產(chǎn)估堆價了夏。很多淘房地窮產(chǎn)投叢資的帳現(xiàn)金弊流形勸式為腦租賃雙收入偷或租螞金收聰入，凝因而壘能夠皮運用寨現(xiàn)金絡(luò)流貼貌現(xiàn)模尖型進朽行估秋價。（1）現(xiàn)醬金流曉入。來自嫂于房爐地產(chǎn)蓮?fù)顿Y飛的現(xiàn)層金一魂般表訊現(xiàn)為耽租金度或租廈賃收泛入。瘋在估棚計未倆來年炮限的陶租金鄙時，日必須獎考慮干的因墳素有籃：過霞去的擺租金妄的變撤化趨娘勢、法房地傘產(chǎn)供姥需狀凱況和希宏觀鹽經(jīng)濟衡環(huán)境糾、閑袋置率羨（即政在一絨定時爺期內(nèi)赴未能順出租博的時維間的割百分扯比）訊，以漢及需荒要過妖多長獎時間嬌才能慈租出細去，今需要鑒的時視間越斜久，渡房地肯產(chǎn)預(yù)慶期產(chǎn)常生的瀉現(xiàn)金僵流也降就越井少。（2）現(xiàn)客金流罩出。房地針產(chǎn)投策資的收費用欠包括據(jù)固定近費用綱和變哀動費向用兩遵種。彈固定持費用尖指與懂居住催無關(guān)渴的費恨用項返目，賀如財炕產(chǎn)稅事、保甩險、蠶修理糊、維渴修等斥；變姿動費向用指廳與居員住有母直接作關(guān)系閉的費絹用項常目，摘如煤候氣、坑水、顆電、規(guī)有線遇費、罩電話捏費等餡。（3）預(yù)輩期增地長率舞。在估校計現(xiàn)痰金流角時，帽一個危關(guān)鍵停的因紗素是臘租金玩和費衛(wèi)用的冤預(yù)期橡增長節(jié)率，碰決定霉預(yù)期遠增長警率的惕要素躺是預(yù)眨期通哲貨膨毫脹率貞。在春一個若穩(wěn)定垂的房纏地產(chǎn)財市場鬼中，葉現(xiàn)金建流的玻預(yù)期憤增長套率應(yīng)可該接藏近于藍預(yù)期拜通貨塔膨脹蜻率。眉而在啟一個沙低閑蛛置率擴的市危場中攤，租越金的樹增長捷率就膏有可傳能高旬于預(yù)廁期通報貨膨魂脹率窯，至游少持星續(xù)到賠市場稍短缺認的情勢況消更失以柴后。求反過孕來也貴是一喊樣，潛在一到個高敘閑置繳率的仆市場磁中，冶租金甚的預(yù)臥期增紐奉長率伐就有脈可能光低于輝預(yù)期傍通貨同膨脹徹率。（4）期椅末價晝值。在所恰有的底現(xiàn)金炭流模促型中撒，一卵個關(guān)巷鍵的套數(shù)據(jù)皺是被叼估價觸資產(chǎn)夏的期躬末價港值。次有兩吸種方暑法用做來估賭計資雁產(chǎn)的哲期末也價值眠。假定施資產(chǎn)噴的當(dāng)疑前價燈值按求照預(yù)楚期通碧貨膨蠢脹率松增長莊以達孟到期輔末價容值?；囊虼藵O，如愉果預(yù)熄期通次貨膨矮脹率劑是3%，則壇一項止當(dāng)前服價格鉆為10湯0萬元耐的房徹產(chǎn)，睡在10年后銳的價應(yīng)值將杜是13必4.繩4萬元傷。另外樓我們男還可箏以假詢定最濃終年常份（感投資仙期的否最后盒一年吩）的寨現(xiàn)金市流將四會按霞照一沖個穩(wěn)拍定的粒比率卸增長寄下去呈。如謠果這顫一假很定成吩立，桃那么徐房產(chǎn)堆的期礦末價獎值將廉是資產(chǎn)倍的期灑末價爹值

預(yù)期式中r——折現(xiàn)界率；——第t年的救現(xiàn)金素流；g——永遠繼增長饑率（諒即預(yù)斜期在檔未來遣保持瓜不變椅的增獵長率良）。10餓.2恰.3如何唐確定葛具體化的投厭資目伯標(biāo)投資皺目標(biāo)啞的選千擇通近常很伸適合議中長犯期的密投資調(diào)者，都因為枯城市捕房地輛產(chǎn)價膚格通年常是坡一種廚均衡奔的狀屋態(tài)。窩在這餐種均星衡狀片態(tài)下?lián)?，隨四著城待市規(guī)冒模的警擴大僑，城鞭市的告房地躲產(chǎn)的處總?cè)萁剂恳彩膊粩嗥苍黾羽I。這彎種增葵加一扎是通偽過向吩城市觸外圍癥的擴灘張來靠實現(xiàn)脆，另集一方卸面，溉隨著喇城市探中心甚地價康的提歲高促延進城紹市中殖心的齊建筑禍向更槳高的頭空中金進行預(yù)擴張頂來實班現(xiàn)。是現(xiàn)實妨中，歐這種盯均衡菊狀態(tài)島基本絡(luò)上不迷可能球存在盒，因惡此對炊短期環(huán)投資亞者來暖說，流選定劍某一渾區(qū)域?qū)Ш?，素要進趙行供幟求分串析：罩在供思給方裕面主構(gòu)要考不慮房昏屋的允損毀碌和新抓建成揀的數(shù)喪量；看在需抱求方冒面應(yīng)串考慮團該區(qū)美域人芝口、弊收入心增長孟的情挨況。比通過虹對供六求的罩分析凝來判緊斷房褲產(chǎn)的咬價格謀，以場此發(fā)記現(xiàn)那丑些估耐價過騎低的嫂房地旗產(chǎn)并濟進行軌投資10葛.2咐.4房地因產(chǎn)投配資時哈機的暫把握1．宏怪觀經(jīng)互濟波戲動與神房地助產(chǎn)2．在均蕭條航時買盛入，田在火懲爆時筐賣出10蜘.3房地塞產(chǎn)投濱資策測略10冶.3鳴.1期房付投資環(huán)策略預(yù)售忍房屋鴿與期激房銷姓售的永一個喚重要陪的不斃同之洽處是爐，無稅論銀料行按瘋揭還晃是用功自有型資金狡購買水，都謊必須路向開牧發(fā)商朝付全性款，珍并且內(nèi)房屋裂也必瓶須在娘封頂弄后才除能申盒請預(yù)目售許禽可。仿而投為資期方房所淚付款很項只慘是一誘種定虎金的趕性質(zhì)姥，也縫不需鳴銀行料介入驅(qū)便有此杠桿危投資綁的效幕果。1．期段房投清資的宏優(yōu)點棋。（1）價南格便材宜。（2）設(shè)洲計新開潮。（3）選拔擇余灑地更畫大。（4）升挽值潛危力高墊。2．期撐房投憐資的吉缺點（1）資育金成元本較蕉高。（2）出珠現(xiàn)不駱能按宏時交錄房或暗者質(zhì)佛量、等面積哲、配參套設(shè)炭施不哥合格視等情證況。（3）房偵地產(chǎn)限市場范下跌漠的風(fēng)仁險。攜如果理房地掛產(chǎn)市涂場下違跌，裕那么程投資是者就告花了免冤枉罵錢。（4）周擱圍可沸能存牧在的車貶值勞因素閥導(dǎo)致型住房羨建成蜘后貶弱值。3．期沾房投吧資的汪策略（1）關(guān)堂注市蛛場的僑走勢上。在購騰買期奏房時義，一做定要艘對所罵在地勺的房再地產(chǎn)簡價格栽的大學(xué)趨勢斷進行木理性夠的判牽斷，坡以避衛(wèi)免所須購期載房入換住后墻出現(xiàn)想貶值攜。（2）避爽開信活譽差泰的開徐發(fā)商晝。（3）多云走多夠問。根據(jù)柴我國革房地壩產(chǎn)銷屋售有攀關(guān)辦陜法，嗎凡是激預(yù)售暴房屋菌必須際從國唱家房仔屋管甲理部磁門取竄得商艦品銷斬售許般可證擱。因誦此，走查驗史房地兩產(chǎn)是孩否具頃有其吊資格負非常廉重要姐。另錄外，屢還有精其他科的一識些法屑律文鈴件，想如建典設(shè)用炭地規(guī)旅劃許用可證命、建淹設(shè)工燭程規(guī)驅(qū)劃許饅可證燭、建駕設(shè)工紙程開捏工證誓、土它地使儉用權(quán)從證等貪都要垂查驗?zāi)デ宄?，以烤保障?yīng)投資器者產(chǎn)禾權(quán)的炮順利狂過渡柄。10董.3本.2二手持房投律資策次略1．二肉手房袖投資爆風(fēng)險（1）房演屋的慣權(quán)屬仰。目移前房雅屋的臺產(chǎn)權(quán)更、使古用狀抱況十刪分復(fù)搜雜。胖其中陡存在洪不少祖產(chǎn)權(quán)膏與使糧用權(quán)炭分離損的住穴房、百已抵寒押的怨住房矮、因婦歷史趨問題乞解決白不了洗權(quán)屬低的住蝕房等畫，因黎此投侮資者堅為此并有可穴能造撿成此悠后的既糾紛奪。（2）中奸介公林司不大規(guī)范梁。目娘前，魚二手夠房交稻易的獲中介族機構(gòu)懂采取閱了收寇傭金逃、吃盒差價詢的做蓮法，喊損害育了買疏賣雙亮方的除利益肉。（3）按羊揭貸羨款較跟難。忙很多娛人在桶購買例二手扶房時艱猶豫翼不決揮的原貍因，情就是挪因為焦二手暴房按蜂揭貸礙款的淚手續(xù)脊非常攔復(fù)雜常，如遍果機俊構(gòu)或弱者賣碑方?jīng)]劃有誠研意配莊合的遞話，唯就會付使買挨方陷鐵入進雄退兩尚難的駕境地下。2．投釣資策方略（1）注搖意交僑易主勇體進迫行二武手房趕交易隙的資強格是并否符下合。歐例如蘭，考趴察賣肥方是唇否有赤房產(chǎn)儀證，渾產(chǎn)權(quán)旨是否自明晰么；若桶是期塵房需閣要開平發(fā)商殖做擔(dān)閱保等邀。另臨外，都可到框房地罩產(chǎn)交呈易中我心查逢詢房幕屋是隆否抵察押及打其產(chǎn)勁權(quán)情騙況，償向周惹邊鄰快里詢夸問相呼關(guān)的藥房屋劉情況榆。（2）在旋評估里房產(chǎn)勤時注寒意房晉屋土密地價忘值是頭否貶餡值。胞（3）注勾意房旺屋的嗽質(zhì)量志。（4）通裙過中造介進鞋行交朝易。10濱.3播.3拍賣粥會上丟淘房驗策略想在匆拍賣片會上頃淘房戒的投迅資者諸應(yīng)注陜意下長面幾占個方威面：（1）及叮時獲刷得信孕息。（3）根洗據(jù)房輛地產(chǎn)引投資纖的估送價方仙法對紐奉其進潔行合孕理的塊估價逗，確肺定自沖己的鬼心理憶價格引。如舞果在尤競拍仗中發(fā)族現(xiàn)價嚼格已獲經(jīng)超叉出了秤自己豈的承刺受價爹格，域應(yīng)果頑斷放作棄，吼因為賠高于漸心理搖價格5%以上手的房今產(chǎn)已防不具放備投赴資價叼值了違。（4）鑒極于付沿款條億件的蹈苛刻打，想講做房嗓地產(chǎn)益拍賣養(yǎng)的投胞資者迷，要找有充慎足的嚇資金店實力鏈。（5）另董外根斧據(jù)相異關(guān)法漿律，征房屋仿所有參人拍租賣共誰有房極產(chǎn)時揉，應(yīng)濤有其厭他共陸有人賺的書涌面同湯意，繩否則萍不具辜備法宣律效守力。莖因此鬧投資步者在植遇到箱此類涼房產(chǎn)綢時需君要注倘意，瘋以免夏白白瞧浪費姑時間坑和精呼力。10智.4房地危產(chǎn)投艷資的探風(fēng)險泳管理10族.4城.1房地任產(chǎn)投長資風(fēng)鞠險的鹽特性房地牢產(chǎn)投劃資的今風(fēng)險跨是指拖投資喬的實挨際收芽益與催期望前收益層的偏籍差。催表現(xiàn)霜為以繭下幾漲個方托面。1．普膛遍的菊投資夢風(fēng)險（1）風(fēng)彩險和劇收益毛的對姨稱性詠。投丹資房無地產(chǎn)臣既可各能帶妹來收斯益，蘆也可臥能造閱成損恢失。片收益災(zāi)和風(fēng)毀險是毒并存潔的，社收益濤和風(fēng)殼險是逗成正期比的它，承搏擔(dān)多訪大的蒼風(fēng)險風(fēng)，就稱可能清獲得蔑多大聚的收巴益。（2）多激變性鑰。房嫩地產(chǎn)案投資致風(fēng)險太的性稻質(zhì)和餅程度精受國撐家政增策、妹法規(guī)票及經(jīng)疲濟發(fā)崇展水館平等架因素艱的影層響而胞呈現(xiàn)座動態(tài)骨變化贏的特窗征。率投資迎環(huán)境盞中任增何一憶個因嘩素的宰變化喘都會部引起五房地罷產(chǎn)投召資風(fēng)匙險的宇變化撓。（3）可陰預(yù)測克性。獄通過童對各特種統(tǒng)霉計資振料、丘投資悠條件館和市街場狀駐況的牲分析朗，投云資者暮可以喇對房茄地產(chǎn)錫投資杜風(fēng)險帝發(fā)生幻玉的概廁率及言其可張能造澤成的算損失藏做出降判斷它，從輸而預(yù)爸測或稻度量乖可能漿發(fā)生男的風(fēng)陷險。（4）可問控制致性。翁房地字產(chǎn)投勸資風(fēng)叔險的敵可控耽制性烘體現(xiàn)學(xué)在投等資者墊可以熟采取湖合理栗的投瘡資方銅案來滲規(guī)避密風(fēng)險丸。通況過對壘多種語投資字方案蜻進行贈風(fēng)險期評估慎，選勿擇出邁最佳洪方案衫，或賭利用猜組合揭投資窄來降忽低風(fēng)響險。2．房犧地產(chǎn)蔬特有抓的風(fēng)時險（1）流朋動性競風(fēng)險漢。房核地產(chǎn)皂是無干法移暮動的拔固定亦物，弓其買閉賣存續(xù)在區(qū)種域的厚特性只。如快果急承需變贈賣房碎產(chǎn)，杰但不漆容易垂找到猴買家茫，這慶時無軟賣方軟可能仙就不少得不扛降低荷售價欄來吸仰引買乓家。禍所以割，投由資房黨地產(chǎn)狗的變珍現(xiàn)能角力較堂差。（2）市減場風(fēng)電險。株房地舊產(chǎn)風(fēng)咳險受拳經(jīng)濟撿周期告性的衛(wèi)變動轉(zhuǎn)、社它會政寧治環(huán)猜境、銅供求惱關(guān)系軟的影獎響。次如果豈政治翼穩(wěn)定薪、經(jīng)均濟繁聯(lián)榮，衰房地永產(chǎn)的煩價格俯可能箏看漲花，反扶之則罪會下瓦跌。乘如果級對房斧地產(chǎn)諸走勢朽把握窩不好雙的話黑，將博會受哈到損億失。兄因此叨，不例要在斗房地館產(chǎn)價罪格泡那沫過占大的郵時候擴進行扶非理深性投彎資。（3）利個率風(fēng)業(yè)險。恒市場攤利率去變動缸會影貌響房允地產(chǎn)獵的成食本，在在房寶地產(chǎn)奸預(yù)期絡(luò)收益懼一定蔥的情旁況下蹈，市畜場利宇率越欄高，前房地棚產(chǎn)投嫂資價確值越柱低。瘦利率種變化魄對獲啊取租殲金收走益的散房地塊產(chǎn)投診資者派及利蓬用銀側(cè)行貸負款進兼行房解地產(chǎn)端投資熊者的招影響瓦尤其能明顯齡。（4）購題買力元風(fēng)險差。雖啄然房耍地產(chǎn)繼投資豪具有艙抵御錦通貨苦膨脹荒的能融力，深但如艘果房崗屋價濱格和滋租金敏的上琴漲幅炊度低雀于通東貨膨萌脹率飾，則燈房地勢產(chǎn)的絕實際男收益稈仍會廳減少烈。而境且在怪通貨局膨脹叔時，宮如果鹽大幅惜提高棗房地畢產(chǎn)的耳售價看，又乒會影盞響對宇房地捐產(chǎn)的致購房磁能力滋和消天費需腥求，槍形成達供大姓于求傘的現(xiàn)罪狀。（5）交俯易風(fēng)良險。姨房地柴產(chǎn)交挨易市述場的閑信息悄不對苗稱，君使投岔資者游購買冰房地盆產(chǎn)時工可能狠產(chǎn)生環(huán)交易椅風(fēng)險誦，現(xiàn)份實中拉所產(chǎn)逝生的賢許多愈買賣擋糾紛湖，都伍是由拿于信暑息不慢對稱辜所造群成的縱。（6）意肥外風(fēng)騙險。臟房地抽產(chǎn)還識可能贈遭受唯自然仰災(zāi)害甩和人影們意事外的肥過失大行為扇所帶再來的扶風(fēng)險滴，如趴地震怪、海呀嘯、娃臺風(fēng)某等自閱然災(zāi)餅害，桐意外槐的火博災(zāi)和徹水災(zāi)巷等人勻為事諸故，煉都可草能使嚷房地臣產(chǎn)受獄到損糧毀，錫從而霧造成出損失姐。10落.4吊.2房地滲產(chǎn)投旨資風(fēng)潛險的浙決策1．風(fēng)粥險決轉(zhuǎn)策的責(zé)影響濁因素（1）風(fēng)德險成炸本。羅由于予風(fēng)險秋的客衛(wèi)觀性叢，任幸何人健想完杰全回消避風(fēng)椒險是含不現(xiàn)么實的饒。要美降低盈風(fēng)險霞必須驚付出勒相應(yīng)李的代旅價。記由風(fēng)覆險導(dǎo)帆致的咽費用逐即風(fēng)盒險成銹本，鬼包括支風(fēng)險次本身罷所造趴成的經(jīng)損失綱，對更風(fēng)險脖的前洲期預(yù)悅防費戶用及宅后續(xù)娛的風(fēng)巾險防對范費答用。愿例如飼，給誕房地餅產(chǎn)投完資進陸行財蚊產(chǎn)保倚險。（2）風(fēng)籮險收搖益。播風(fēng)險侄收益定是因沿承擔(dān)辰風(fēng)險梳進行線投資脹而獲瓜得的術(shù)額外懼的回輸報。甘房地丈產(chǎn)投暈資的績預(yù)期鹽收益供比無辰風(fēng)險節(jié)收益門更高艦，這革部分閱的收它益是添補償拾風(fēng)險果成本非的收煌益，遇又稱某為風(fēng)蜘險溢浩價。（3）信崇息。動隨著行投資鉗者獲綢得的胳信息增量的跑增加散，投錯資者攜面對援的不定確定坊性因透素就蜂會減兄少，漏提高承了投筑資者被決策調(diào)行為脂的正沙確程模度，恭降低霸了決韻策風(fēng)飼險。升相反爛，如逢果投嗓資者峰掌握兵的相趙關(guān)信害息不斗準(zhǔn)確些，那船么就句有可迫能對跳自身學(xué)條件胳和外秧部環(huán)侮境判中斷失珠誤，斑從而左增加喝決策吵風(fēng)險財。即當(dāng)使獲反取信看息也置要付黃出成汗本，臟但與為投資泊決策望風(fēng)險腎所造把成的觸損失鵝相比躺，還多是值坑得投牙入的辱。10藥.4臥.2房地剃產(chǎn)投黨資風(fēng)鞏險的鏡決策2．決溝策方甜法根據(jù)嶺投資怒者對恥待風(fēng)爭險的肯態(tài)度悅和所渾掌握香信息帝的情茂況，素可采判用不哨同的剃決策徐方法孝，主掠要有降如下維幾種侮：（1）最蘿大可鴉能法養(yǎng)。（2）期參望值目法。（3）概像率不示確定鍛情況食下的揚風(fēng)險寧決策弱。10遙.4巾.3房地麻產(chǎn)投字資風(fēng)只險防壓范與月策略1．房堆地產(chǎn)內(nèi)風(fēng)險俘防范洲的措蓮施（1）做戀好充邪分的盡調(diào)查狐準(zhǔn)備肺工作揮。首門先應(yīng)委了解羊投資廁者的土風(fēng)險心承受積能力板及投奔資目難的，矮包括頸風(fēng)險紙偏好乘的類典型、拳個人川財力欲、自祝身知來識結(jié)嫩構(gòu)、孫投資束動機餃等。護其次轟要調(diào)笑查市頁場環(huán)誼境，鹽以及雹投資牢房地夫產(chǎn)的荷基本璃情況拜。對腥房地傾產(chǎn)信程息的收掌握粥應(yīng)盡淺量詳貸盡。（2）優(yōu)牲化分災(zāi)析。促在掌翻握大金量信餐息的避基礎(chǔ)英上，沫投資吃者應(yīng)概依靠浴經(jīng)驗鉆或技獎術(shù)方灑法進觸行風(fēng)屠險分殊析，云優(yōu)化遺投資蹄策略蒸，最道后確斑定適蛇合投馳資者淘的最甚優(yōu)方輔案。10留.4浩.3房地咬產(chǎn)投貫資風(fēng)揪險防波范與踢策略2．房逮地產(chǎn)筆投資夏的合汁理組槽合對于尖資金詠實力斃雄厚喘的個詳人投協(xié)資者脂，可笨以考也慮房磚地產(chǎn)臘的組牌合投宵資，蘇即在養(yǎng)對房浴地產(chǎn)礦市場摧分析旁的基濱礎(chǔ)上屬，選稈擇不間同類裝型的含房地禾產(chǎn)和指不同附的投上資時激機進拴行組駛合投辮資。青例如末，投鼠資者華可以稅考慮雜投資融期限拘長短鉤的結(jié)被合，剖高中識低檔漸房地骨產(chǎn)的喇有機持搭配抗、投跨資區(qū)稀域不吊同、齡組合窄不同裁用途歸的房趁地產(chǎn)染等。房地滾產(chǎn)的貪組合桐投資獲并不本是固女定不脂變的鉗，任厚何影衛(wèi)響房打地產(chǎn)以市場隨價格繞的事短件發(fā)猴生或軟即將投發(fā)生側(cè)時，休投資余者都議應(yīng)順吩應(yīng)形恰勢，摸及時匙做出兩判斷晴分析級，調(diào)指整房密地產(chǎn)贊組合航的結(jié)冊構(gòu)。本章芬小結(jié)1．房座地產(chǎn)疼是指煮土地工、建吧筑物頸以及勁固著織在土胖地或封建筑晉物上越的不?？煞众w離的俗部分享和附耳帶的瞎各種嫌權(quán)益濫。它率具有道位置依固定喪、使嘆用價磁值耐行久、耗不可驚分割孩、土叉地資隱源的柄有限胸性和莫整體責(zé)價值散的增藍值性栗等特輕點。滋我國怠目前支的房潛地產(chǎn)慕主要費有商迫品房流、安支居房