房地產(chǎn)投資與項目管理主講：田曉晨辦公室：7-302知識點回顧：借款利息的估算：借款時的利息計算每年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款額÷2）×年利率（實際年利率）還款時的利息計算等本償還、利息照付等額還本付息①計算Ic②計算年還本付息額A③計算每年應(yīng)支付利息每年支付利息=年初借款余額累計×年利率④計算每年償還本金每年償還本金=A-每年支付利息

某房地產(chǎn)投資項目，借款1500萬元，年利率11.7%，要求按年等額還本付息。從借款當(dāng)年起，15年內(nèi)還清本息。試計算每年還本付息額及償付的本金和利息。還款時的利息計算

等本償還、利息照付等額還本付息2）等本償還、利息照付是指借款人在償還期內(nèi)每年歸還相等的本金，同時付清本期應(yīng)付的利息。這種方式的每期總償還額是遞減的，因為利息將隨本金逐年償還而減少，所以，各年之間的本金及利息之和不等。計算步驟：①計算建設(shè)期末或?qū)捪奁谀┑睦塾嫿杩畋窘鹋c未付利息之和Ic；②每年償還本金（含建設(shè)期未付利息）每年償還本金=Ic/n（等額）

③每年支付利息，其計算公式為：

每年支付利息=年初借款累計×年利率④各年還本付息額，計算公式；式中：At：第t年還本付息額。2、借濱款還拘本付眉息表房地丸產(chǎn)投澆資項吃目的眨借款清還本裕付息素表，制提供嗽了項籍目的抹債務(wù)浸狀況鑒的財鏟務(wù)信交息，典描述詞了項趣目開庸發(fā)經(jīng)堂營過喝程中始債務(wù)嚼本息箏的分宅布狀勵況，欲為項壟目經(jīng)應(yīng)營決蕉策和及財務(wù)素決策絹、債凈務(wù)清闖償能桌力分鑒析提活供了外重要談依據(jù)杰。表1借款稼還本令付息螺表油單觀位：啟萬元針對圣項目豪還本疫付息嫩表，蝕可進伯行如蝕下分吹析：1）分課析項頑目債灑務(wù)清席償能疏力還本浪付息偏表顯纖示了誘項目初還本肚付息趣的時扛間及誰數(shù)額稻，將熊還本佩付息邀表與壺項目鎖的利貴潤表古、現(xiàn)熊金流呼量表翼或資隔金籌者措表哀結(jié)合冊起來覺進行覽分析料，可橫以判壯斷項飯目的煌債務(wù)鍵清償飛能力逆，避衛(wèi)免財揮務(wù)風(fēng)牽險。王同時勵可以牧根據(jù)濫還本幣付息遺表提盾供的淋信息悅，分木析項思目負泳債結(jié)自構(gòu)、脈還貸此方式披、負照債程份度的松合理麥性。2）協(xié)員助安汗排短蛇期貸圣款短期氏貸款唉主要簡是用巨于長宋期貸蕩款的行還本聯(lián)付息邁。許產(chǎn)多項叨目貸適款的牛還貸魄期限侮和還孤本付灰息方嘆式都暈是在瓶借貸雪合同倍中明另確規(guī)說定的獄，在級實際稻運作布過程抱中，器很可辛能會蒙出現(xiàn)左無法子按還右本付風(fēng)息表歲規(guī)定妥的時蹤蝶間和減額度冠還貸述的情紹況。怎這時重就需爬要根壩據(jù)還耗本付帖息表罩中的訪數(shù)據(jù)邪借助窯短期牧借款向來還姓本付疫息，畫避免瘋由于生無法適按時乎清償南債務(wù)向而導(dǎo)滿致的把財務(wù)錄風(fēng)險開。3）研術(shù)究資睛金籌鼠措方渣案的遷合理盯性一個檔好的壯資金蜻籌措艦方案醬，既應(yīng)要保動證項鋒目開責(zé)發(fā)及察時獲屠得必罵要的嘩資金晉，又鉗要把屯因籌肌資而脆增加腐的成煮本費如用和鏈因舉梯債而財帶來欣的財僻務(wù)風(fēng)禽險盡夠可能兄降到授最低井點。肉項目昨的還獸本付鐘息表桶顯示僻了資撫金籌傭措方稼案所福決定推的融驗資結(jié)陰構(gòu)、甚籌資飲成本散情況中，從犁而為牢方案懼的調(diào)盟整及畝優(yōu)化煉提供巡壽了依聯(lián)據(jù)。綜合隊練習(xí)戲：某房栽地產(chǎn)吐開發(fā)疼項目趕，建汪設(shè)期粥為3年。暫第1年借販款10繭00萬元悉，第2年借銅款20蹄00萬元杏，第3年借沙款30蛙00萬元轎。項豆目建碑設(shè)完蠅畢即嶺開始灘銷售池，預(yù)腔計每末年的練銷售亡收入渠足以肉還本餅付息輸。貸訊款方羞的條南件是背：貸策款利啄率為8%，按呼年計榆息；慚建設(shè)叨期結(jié)茅束后5年內(nèi)棕等額押還本紙付息困。試火編制伯該項妄目的因借款熱還本鴨付息啦估算驢表。表1借款襖還本箏付息惜表惹單昌位：戰(zhàn)萬元表2某房掉地產(chǎn)遙項目繭借款調(diào)還本樹付息且估算事表病單位罰：萬階元房地惡產(chǎn)投足資項瞎目財蠅務(wù)分澡析財務(wù)牢分析頌：也間叫財淹務(wù)評浩價。燃它是牌指投故資分億析人病員在搖房地濱產(chǎn)市橫場調(diào)蔥查與強預(yù)測添，項破目策火劃，吊投資附、成添本與甚費用阻估算你，收祖入估顆算與煎資金刑籌措腸等基閱本資撞料和姿數(shù)據(jù)傅的基如礎(chǔ)上扇，通詞過編聾制基亂本財篇務(wù)報模表，們計算碎財務(wù)末評價越指標熟，對怎房地敗產(chǎn)項悲目的簡盈利翻能力湖、清雪償能臺力和咸資金附平衡窗情況拉所進天行的如分析獵，據(jù)叼此評聾價和關(guān)判斷販投資著項目槍在財嘆務(wù)上寇的可圣行性費。財務(wù)填分析磁的作惹用：1）衡聲量項除目的逝盈利蓮能力考察覺擬投舒資項膛目的嘴盈利孫能力仍是否灰達到清行業(yè)包平均錫水平友或投蘿資者杜期望烈的最塌低盈微利水詳平，憤或者際是否妻滿足奸項目辟可行童的要汽求條允件。主要港通過檔計算堤財務(wù)捉內(nèi)部針收益蜻率、號財務(wù)色凈現(xiàn)注值、帖投資斬利潤敞率及濾資本毯金利輩潤率福等指羅標來塔進行慎。2）衡們量項葡目的落清償狼能力擬投概資項醫(yī)目的鳥清償置能力濱包括監(jiān)兩個乳層次巷：一丟是項槳目的模財務(wù)絮清償搏能力何，即忍項目慣按期毫收回承全部準投資禽的能絞力；覽二是腳債務(wù)喪清償濁能力葉。如鼻有貸濟款，鞋應(yīng)考壇察項固目資賢金償慘還期灑限是株否符房誠合有禍關(guān)規(guī)霜定，湯項目問是否凈具備并所要妨求的綱清償億債務(wù)膽的能世力。主要井通過火計算閑投資各回收泛期、分借款陶償還極期及他資產(chǎn)練負債垃率和筐償債搖保障塊比率曉等指繩標。3）衡浸量項披目的兄資金曉平衡匙能力資金蛇平衡說主要鑰是指倒投資慣項目樓的各姨期累臟計盈株余資仆金不洪應(yīng)出全現(xiàn)負春值（最即資拌金缺汽口）陡，它秩是投歡資開掩發(fā)經(jīng)廢營的天必要釣條件性。主要東通過文資金踏來源邁與運歸用表浙進行瘋。財務(wù)齊分析叔的基俊本程酸序：1）搜江集、浙整理蜜和計期算有叮關(guān)基繩礎(chǔ)財秒務(wù)數(shù)鐵據(jù)資通料。桑將得丘到的昂投資敬與總確成本逝費用貓、銷布售收液入、唯利潤遵、稅洲金等島一系俊列財無務(wù)數(shù)池據(jù)編疊織成霧輔助要財務(wù)苗報表帝。2）編側(cè)制基含本財切務(wù)報詠表。己分別簽編制現(xiàn)反映刊項目箱的盈摸利能匯力、暴清償攤能力牙及資陳金平帳衡能雀力的引基本電財務(wù)抄報表效。3）財況務(wù)分熊析指氣標的炸計算扒與評逆價。嗓根據(jù)守基本過財務(wù)生報表宜計算撥各財架務(wù)分溪析指供標，摘并分肉別與欣對應(yīng)易的評銳價標秋準或蠶基準見值進柏行對釋比，例對項灶目的銳各項寄財務(wù)友狀況梅做出飾評價蹦，得朗出結(jié)耳論。4）進炭行不惕確定晃性分皂析。轉(zhuǎn)主要怪有兩尤種：朵臨界屑點分翠析和生敏感罪性分揮析，陣分析逝項目降在不工確定土情況脾下的栽抗風(fēng)翠險能插力和巡壽適應(yīng)琴市場齡變化野的能赴力。5）由蓮上述辣確定土性