《新稅代城市更新稅務籌劃》主講：陳鈞興《新稅代城市更新稅務籌劃》主講：陳鈞興1個人簡介

江西財經(jīng)大學國際稅收專業(yè)暨南大學會計碩士（MPAcc）從稅20多年，曾任專管員、稅政股長、稽查局長、稅政科長、分局長廣東地稅“六個一百”專業(yè)人才庫稅政專業(yè)人才全省第六名珠海稅務“326”人才廣東稅務內(nèi)訓師北師大珠海分校教授

個人簡介江西財經(jīng)大學國際稅收專業(yè)2《新稅代城市更新稅務籌劃》

課程提綱第一篇

新稅代稅務籌劃觀第二篇

廣東三舊改造稅收指引解讀第三篇

舊村改造稅收籌劃

《新稅代城市更新稅務籌劃》課程提綱3第一篇

新稅代稅務籌劃觀第一篇新稅代稅務籌劃觀4目錄壹

談金色變貳

安全第一叁

與稅共舞目錄壹談金色變貳安全第一5談金色變更多精彩模板，請搜索哎呀小小草：https://800更多精彩模板，請搜索哎呀小小草：https://800談金色變更多精彩模板，請搜索哎呀小小草：https://806什么是金稅三期指包含網(wǎng)絡硬件和基礎(chǔ)軟件的統(tǒng)一的技術(shù)基礎(chǔ)平臺；一個平臺指依托統(tǒng)一的技術(shù)基礎(chǔ)平臺，逐步實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息在總局和省局集中處理；兩級處理指應用內(nèi)容逐步覆蓋所有稅種，覆蓋所有工作環(huán)節(jié)，覆蓋國地稅局并與相關(guān)部門聯(lián)網(wǎng)；三個覆蓋四大子系統(tǒng)金稅三期系統(tǒng)是我國稅收管理信息系統(tǒng)工程的總稱。也就是企業(yè)涉稅信息的收集、處理和分析系統(tǒng)！四個系統(tǒng)指通過業(yè)務重組、優(yōu)化和規(guī)范，逐步形成一個以征管業(yè)務系統(tǒng)為主，包括行政管理、外部信息和決策支持在內(nèi)的四大應用系統(tǒng)軟件。什么是金稅三期指包含網(wǎng)絡硬件和基礎(chǔ)軟件的統(tǒng)一的技術(shù)基礎(chǔ)平臺；7安全第一《手機2》不二，冰冰冰了，人人自危更多精彩模板，請搜索哎呀小小草：https://800安全第一更多精彩模板，請搜索哎呀小小草：https://8081.41稅款0.33滯納金5.96罰款（稅款4.23倍）8.841.41稅款0.33滯納金5.96罰款（稅款4.23倍）898123安全4 576

全國信用體系稅務信用評價CRS金三

稅收立法頻繁個稅改革國地合并隨機稽查812安全76 全國信用體系稅務信用評價CRS金三 10個人所得稅專項附加扣除暫行辦法匯集14個部門信息

公安部門衛(wèi)生健康部門民政部門外交部門最高法院教育部門人力資源社會保障等部門

財政部門住房城鄉(xiāng)建設部門住房公積金管理機構(gòu)自然資源部門人民銀行金融監(jiān)督管理部門醫(yī)療保障部門

個人所得稅專項附加扣除暫行辦法匯集14個部門信息公安部門11與稅共舞稅務安全策略更多精彩模板，請搜索哎呀小小草：https://800與稅共舞更多精彩模板，請搜索哎呀小小草：https://8012恨稅三千稅我其誰恨稅三千稅我其誰13稅從哪里來，到哪里去稅收是文明的代價稅為了誰，人人為稅，稅為人人稅我其誰稅從哪里來，到哪里去稅收是文明的代價稅我其誰14稅務安全稅務安全15稅務安全稅務風險管理稽查風險應對報稅（備案）記賬（證賬表）生產(chǎn)經(jīng)營活動稅務安全稅務風險管理16稅務安全稅務戰(zhàn)略稅務組織稅務總監(jiān)外部審計外部咨詢企稅合作稅務安全稅務戰(zhàn)略稅務組織稅務總監(jiān)外部審計外部咨詢企稅合作17結(jié)

語你不理稅，稅會理你！安全第一，預防為主，風險管理，組織強化，內(nèi)用激勵，外引專家。結(jié)語18新稅代城市更新稅務籌劃第二篇 廣東三舊改造稅收指引解讀新稅代城市更新稅務籌劃第二篇 廣東三舊改造稅收指引解讀19廣東“三舊”9年節(jié)地14萬畝

2009年來的9年里，全省實施“三舊”改造面積54萬畝，節(jié)約土地14萬畝。尤其是2012年至2016年，廣東累計投入改造資金7157.01億元，約占同期全省固定資產(chǎn)投資的7.12%，其中社會投資金額達到6387.11億元，占總投資的89.24%；完成改造項目2625個，完成改造面積15.32萬畝，實現(xiàn)節(jié)約土地約7.79萬畝，正在改造項目3827個，涉及改造面積24.37萬畝。

廣東“三舊”9年節(jié)地14萬畝2009年來的9年里，全省實施20開發(fā)商：舊改

虐心

舊改虐我千百遍，我待舊改如初戀舊改難改，鳳凰涅槃，初心不變，方得始終，萬象更新。

開發(fā)商：舊改虐心舊改虐我千百遍，我待舊改如初戀21第二篇廣東三舊改造稅收指引解讀

第一部分：背景介紹第二部分：九種三舊改造模式稅務處理介紹第三部分：待解決的稅務問題

第二篇第一部分：背景介紹22第一部分：背景介紹

一、《指引》出臺情況

二、三舊改造涉稅費種類三、舊改稅收優(yōu)惠政策

第一部分：背景介紹一、《指引》出臺情況二、三舊改造涉稅費23一、《指引》出臺情況

1、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府[2016]96號）第四點提出要“完善配套政策，形成三舊改造政策合力”，并要求省稅務主管部門制定三舊改造相關(guān)稅收指引。2、“三舊”改造屬于存量用地再開發(fā)，開發(fā)模式與新增地開發(fā)模式存在明顯差異?，F(xiàn)行稅收政策體系是按照新增地開發(fā)模式制定，“營改增”后“三舊”改造涉及稅收政策不明晰的問題更加突出，迫切需要制訂“三舊”改造稅收指引，給開發(fā)企業(yè)以明確的預期。

一、《指引》出臺情況1、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改243、指引出臺路線圖

2017年4月19日，省國土廳召開“三舊”改造稅收政策問題座談會，邀請了省國稅、地稅局，廣州市國稅、地稅局，廣州市城市更新局、深圳市城市更新局、佛山、東莞市“三舊”辦、佛山市地稅局等單位，以及保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)等企業(yè)代表參加會議。5月下旬，省地稅局開始組織指引編寫工作。7月31日印發(fā)，全國首個營改增后“三舊”改造稅收政策指引落地。

3、指引出臺路線圖2017年4月19日，省國土廳召開“三舊254、《指引》亮點：三方首次合作、實現(xiàn)四個統(tǒng)一

統(tǒng)一規(guī)范全省國、地稅三舊改造稅收政策統(tǒng)一了“三舊”改造模式的表述，采用省國土廳提供的三大類9個具體三舊改造模式；統(tǒng)一了稅收指引架構(gòu)與規(guī)范，按情況描述、典型案例、稅務事項處理意見的框架進行編寫;統(tǒng)一了典型案例的稅收處理事項與原則，分別介紹具體改造模式下涉及的不同納稅人的增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等處理，指導性較強。

4、《指引》亮點：三方首次合作、實現(xiàn)四個統(tǒng)一統(tǒng)一規(guī)范全省265、《指引》存在問題

三舊改造各地還反饋了許多其他的特殊模式，但因為編寫時間的原因，只列舉了9個省國土廳要求的模式。有關(guān)模式的稅收處理政策依據(jù)主要是現(xiàn)有的上位法及稅收政策，并未做出較多的政策突破。有關(guān)稅種的政策老化。部分模式中有關(guān)經(jīng)濟活動的部分稅種（如增值稅、土地增值稅）的規(guī)定省國、地稅局還未能明確，因此未做規(guī)定。

5、《指引》存在問題三舊改造各地還反饋了許多其他的特殊模式27二、三舊改造涉稅費種類

稅：增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、城建稅；費：教育費附加、地方教育費附加、工會經(jīng)費、殘保金、價格調(diào)節(jié)基金；

二、三舊改造涉稅費種類稅：增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、28三、舊改稅收優(yōu)惠

在土地、房產(chǎn)的征收過程中，土地房產(chǎn)的被征收方的減免稅種涉及增值稅（營業(yè)稅）、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅與契稅。三、舊改稅收優(yōu)惠在土地、房產(chǎn)的征收過程中，土地房產(chǎn)的被征收29三、舊改稅收優(yōu)惠——1、增值稅

《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36

號）的附件

3

營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定，對個人銷售自建自用住房與土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。三、舊改稅收優(yōu)惠——1、增值稅《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值30三、舊改稅收優(yōu)惠——2、營業(yè)稅

“營改增”前，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的批復》（國稅函〔2007〕969

號）、《國家稅務總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277

號）以及廣東省地方稅務局《關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復》（粵地稅函〔1999〕295

號）規(guī)定，對納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者、被拆遷戶取得的拆遷補償收入不征收營業(yè)稅。三、舊改稅收優(yōu)惠——2、營業(yè)稅“營改增”前，根據(jù)《國家稅務31三、舊改稅收優(yōu)惠——2、營業(yè)稅

《關(guān)于納稅人投資政府土地改造項目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務總局公告

2013

年第

15

號），符合一定條件的土地一級開發(fā)投資方的應稅行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅；同時按配比原則將資產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)為成本，損益并入利潤總額征收企業(yè)所得稅。不征營業(yè)稅須同時符合以下四項條件：（1）企業(yè)不參與土地拆遷、安置及補償，只負責提供資金；（2）企業(yè)作為建設方與規(guī)劃設計單位、施工單位簽訂合同并支付相關(guān)款項；（3）地方政府將該開發(fā)地塊掛牌出讓；（4）企業(yè)盈虧自負；

三、舊改稅收優(yōu)惠——2、營業(yè)稅《關(guān)于納稅人投資政府土地改造32三、舊改稅收優(yōu)惠——3、個人所得稅

根據(jù)《財政部

國家稅務總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45

號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。三、舊改稅收優(yōu)惠——3、個人所得稅根據(jù)《財政部國家稅務總33三、舊改稅收優(yōu)惠——4、契稅

根據(jù)《財政部

國家稅務總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82

號）規(guī)定，市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。三、舊改稅收優(yōu)惠——4、契稅根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于34三、舊改稅收優(yōu)惠——5、土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，具體是指因城市實施規(guī)劃，國家建設需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。三、舊改稅收優(yōu)惠——5、土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國土地35三、舊改稅收優(yōu)惠——6、企業(yè)所得稅

《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》（國家稅務總局公告2012年第40號）第三條

企業(yè)政策性搬遷，是指由于社會公共利益的需要，在政府主導下企業(yè)進行整體搬遷或部分搬遷。企業(yè)由于下列需要之一，提供相關(guān)文件證明資料的，屬于政策性搬遷：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設施的需要；

三、舊改稅收優(yōu)惠——6、企業(yè)所得稅《企業(yè)政策性搬遷所得稅管36三、舊改稅收優(yōu)惠——6、企業(yè)所得稅

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、舊改稅收優(yōu)惠——6、企業(yè)所得稅（三）由政府組織實施的科37三、舊改稅收優(yōu)惠——7、合作建房

根據(jù)國家稅務總局《關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答（之一）》的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）的規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。營改增后的合作建房？

三、舊改稅收優(yōu)惠——7、合作建房根據(jù)國家稅務總局《關(guān)于印發(fā)38第二部分

三類九種模式稅務處理一第二部分三類九種模式稅務處理一39第二部分

三類九種模式稅務處理二第二部分三類九種模式稅務處理二40第二部分

三類九種模式稅務處理三第二部分三類九種模式稅務處理三41第二部分

九種三舊改造模式稅務處理

一、政府收儲模式與毛地出讓模式比較模式情況描述涉及的納稅人政府收儲政府收儲模式是指政府征收（含征收集體土地及收回國有土地使用權(quán)等情況，下同）、收購儲備土地并完成拆遷平整后出讓，由受讓人開發(fā)建設的情形，屬于比較傳統(tǒng)的改造模式，熟地出讓。政府、被征收方、施工方、土地出讓受讓方毛地出讓政府拆遷政府將擬改造土地通過“招、拍、掛”等公開方式確定土地使用權(quán)人，并在拆遷階段通過招標方式引入另一家企業(yè)單位承擔具體拆遷工作，該企業(yè)單位需要墊付征地拆遷補償款的貨幣補償部分，房屋補償由政府直接補償被征收方。在土地使用權(quán)人支付地價款后，政府再向承擔具體拆遷工作的企業(yè)單位支付拆遷費用與合理利潤。政府、被征收方、施工方、土地出讓受讓方企業(yè)拆遷政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過招標等公開方式確定土地使用權(quán)人。由土地使用權(quán)人承擔具體拆遷工作，墊付征地拆遷補償款（含貨幣與房屋補償），所支付拆遷費用與合理利潤抵減其應向政府繳交的地價款。被征收方、施工方、土地出讓受讓方第二部分九種三舊改造模式稅務處理

一、政府收儲模式與毛地42政府收儲模式稅務處理：（一）征收方式收儲-被征收方（原權(quán)屬人）

營改增引起的問題：征收集體土地，對村集體征不征稅，免不免？對征收集體土地（或收回土地使用權(quán)）地上建筑物部分怎么處理？省國稅部門的意見：對征收（含收回）涉及的土地及房產(chǎn)進行的補償，統(tǒng)一按土地使用者將土地使用權(quán)歸還土地所有者免增值稅。

政府收儲模式稅務處理：營改增引起的問題：43政府收儲模式稅務處理：（一）征收方式收儲-被征收方（原權(quán)屬人）土地增值稅1.對被征收單位或個人因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征收的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)免征土地增值稅。2.集體土地被征收不屬于土地增值稅征稅范圍。契稅被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標準的，免征契稅；超出的部分應按規(guī)定繳納契稅。企業(yè)所得稅（一）符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布（企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法）的公告》（國家稅務總局公告2012年第40號）和《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第11號）規(guī)定處理。（二）不符合政策性搬遷（商業(yè)性搬遷、自行搬遷等）規(guī)定情形的，取得的補償收入作為企業(yè)所得稅應稅收入，發(fā)生的損失、費用按規(guī)定稅前扣除。個人所得稅對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。政府收儲模式稅務處理：（一）征收方式收儲-被征收方（原權(quán)屬人44政府收儲模式稅務處理：（一）征收方式收儲-征地拆遷方（政府及具體征收實施單位）

征地拆遷方以自建房產(chǎn)或外購房產(chǎn)補償被征收方，權(quán)屬發(fā)生了轉(zhuǎn)移，按之前的補償合同的民事定性，屬于物物交換，屬于銷售不動產(chǎn)，要征收增值稅、土地增值稅。企業(yè)所得稅：征地拆遷方如為政府職能部門，不涉及企業(yè)所得稅。政府部門以外其他機構(gòu)（道擴辦、土地開發(fā)中心等事業(yè)單位）因拆遷行為取得收入作為應稅收入征收企業(yè)所得稅，支付的補償在稅前扣除。

政府收儲模式稅務處理：征地拆遷方以自建房產(chǎn)或外購房產(chǎn)補償被45政府收儲模式稅務處理：（一）征收方式收儲-土地出讓受讓方：契稅以出讓方式受讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，對承受者應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。城鎮(zhèn)土地使用稅以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（財稅[2008]152號規(guī)定房土兩稅截止日期到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末）企業(yè)所得稅受讓方取得改造地塊開發(fā)權(quán)所發(fā)生的支出作為土地開發(fā)成本進行稅務處理（可以扣除）。政府收儲模式稅務處理：（一）征收方式收儲-土地出讓受讓方：以46政府收儲模式稅務處理：（一）征收方式收儲-工程施工方增值稅工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務，應按“建筑服務”征收增值稅。企業(yè)所得稅施工企業(yè)提供勞務所得，應計入應納稅所得額，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務或者提供其他勞務等，持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。個人所得稅工程作業(yè)人員在異地工作期間的工資、薪金所得個人所得稅，由相應企業(yè)代扣代繳并向工程所在地主管稅務機關(guān)申報（全員明細申報或按千分之四核定征收）。政府收儲模式稅務處理：工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服47（二）毛地出讓模式1.毛地出讓中的政府拆遷方式稅務處理與征收收儲方式完全相同。2.毛地出讓中的企業(yè)拆遷方式只是土地受讓方同時承擔了拆遷工程實施方和補償方的角色。增值稅指引未提及，但涉及到銷售不動產(chǎn)、建筑業(yè)增值稅問題。土地增值稅視同銷售，計收入的同時計入拆遷補償費（開發(fā)商與政府的土增稅處理有區(qū)別--新房舊房）。契稅以出讓方式受讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，對承受者應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。城鎮(zhèn)土地使用稅以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)所得稅（一）用于房地產(chǎn)開發(fā)情形的，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，以及取得的土地使用權(quán)支出，計入開發(fā)產(chǎn)品成本，按規(guī)定在稅前扣除。（二）用于房地產(chǎn)開發(fā)以外情形的，取得的土地使用權(quán)支出作為無形資產(chǎn)攤銷，取得土地使用權(quán)發(fā)生的各類拆遷補償支出在稅前扣除。（三）受讓方（工程施工方）提供建筑物拆除、平整土地勞務的稅務處理事項參照處理。（二）毛地出讓模式1.毛地出讓中的政府拆遷方式稅務處理與征收48（三）收購方式收儲稅務處理廣東省及廣州市國地稅部門在收購方式收儲方式上的意見比較一致，認為應屬于交易，交易的話就要對收儲機構(gòu)征契稅，對賣方征增值稅、土增稅，四川重慶等地對土地儲備機構(gòu)購買方式取得的土地還征收了土地使用稅。指引中折中的規(guī)定：對土地收儲機構(gòu)應按取得土地使用權(quán)征收契稅等稅費，如能提供政府依法征用、收回土地使用權(quán)文件及補償協(xié)議的，按政府征收收儲方式處理。（三）收購方式收儲稅務處理廣東省及廣州市國地稅部門在收購方式49政府主導模式-（四）政府統(tǒng)租模式

一、情況描述：政府統(tǒng)租是指政府下屬企業(yè)連片租賃農(nóng)村集體的舊廠房并實施改造的情形。二、典型案例（南海桂城瀚天科技電子城項目）：政府下屬企業(yè)（土地承租方）以農(nóng)村集體經(jīng)濟組織（土地出租方）的名義辦理項目立項、規(guī)劃、報建等建設手續(xù)，在承租土地上出資增設建筑物。租賃期內(nèi)，承租方利用建筑物獨立經(jīng)營、獲取收益；出租方僅收取土地租金，不參與承租方經(jīng)營管理、不分取經(jīng)營收益。土地租賃終止或期滿，承租方向出租方返還租賃土地時，將增設建筑物一并無償移交。三、稅務處理

政府主導模式-（四）政府統(tǒng)租模式一、情況描述：政府統(tǒng)租是指50（四）政府統(tǒng)租模式-納稅人-土地出租方（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）增值稅：納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。此處未提計稅依據(jù)問題。企業(yè)所得稅：租金收入要繳納企業(yè)所得稅。（四）政府統(tǒng)租模式-納稅人-土地出租方（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）51（四）政府統(tǒng)租模式-納稅人-承租方

1.承租方在承租土地上出資增設建筑物，并將建成的房屋用于出租，其收入要按照規(guī)定繳納“不動產(chǎn)經(jīng)營租賃”稅目的增值稅，同時也要繳納企業(yè)所得稅。2.城鎮(zhèn)土地使用稅：根據(jù)《財政部

稅務總局關(guān)于承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2017〕29號）規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)，承租集體所有建設用地的，由直接從集體經(jīng)濟組織承租土地的單位，即承租方繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（四）政府統(tǒng)租模式-納稅人-承租方1.承租方在承租土地上出52（四）政府統(tǒng)租模式-納稅人-承租方

《財政部

國家稅務總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]56號）

：在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（四）政府統(tǒng)租模式-納稅人-承租方《財政部國家稅務總局關(guān)53（四）政府統(tǒng)租模式-納稅人-承租方

物權(quán)法第一百四十二條 建設用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施的所有權(quán)屬于建設用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。房產(chǎn)所有權(quán)問題比較復雜，一刀切規(guī)定房產(chǎn)稅由村集體交也會帶來一些問題，首先村集體多數(shù)不愿意承擔稅負，其次之前交過房產(chǎn)稅的承租人也會有意見。因此房產(chǎn)稅未在出租方和承租方稅務處理中體現(xiàn)。（四）政府統(tǒng)租模式-納稅人-承租方物權(quán)法第一百四十二條 建54政府主導模式-（五）綜合整治模式

一、情況描述：綜合整治是政府投資主導整治改造，不涉及拆除現(xiàn)狀建筑及不動產(chǎn)權(quán)屬變動，整治工程內(nèi)容主要包括完善小區(qū)公共配套設施、小區(qū)道路、?林綠化等。二、典型案例（廣州黃埔古港古村歷史文化景區(qū)環(huán)境綜合整治改造項目）：由政府投資主導綜合整治，保留現(xiàn)有建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能，完善配套設施和古建筑修繕。三、稅務處理納稅人-不動產(chǎn)原權(quán)屬人：1.因為不動產(chǎn)權(quán)屬未變，不涉及增值稅、土增稅和契稅。

政府主導模式-（五）綜合整治模式一、情況描述：綜合整治是政55政府主導模式-（五）綜合整治模式

2.企業(yè)所得稅：政府將整改資金撥付給整治區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)原權(quán)屬人，原權(quán)屬人應計入收入，如果同時符合《財政部

國家稅務總局關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅〔2011〕70號）規(guī)定的三個條件，可作為不征稅收入，在收入總額中剔除后計算繳納企業(yè)所得稅，但相應的用于改造支出以及形成資產(chǎn)所計算的折舊、攤銷，不得在計算應納稅所得額時扣除。納稅人-工程施工方：涉及增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅，參考收儲模式處理。

政府主導模式-（五）綜合整治模式2.企業(yè)所得稅：政府將整改56政府和市場方合作-（六）土地整理模式

一、情況描述：土地整理模式是由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過招標方式引入土地前期整理合作方，完成地上房屋拆遷和土地征轉(zhuǎn)后，交由政府以招拍掛方式出讓土地，農(nóng)村集體取得出讓分成或返還物業(yè)，土地前期整理合作方按土地整理協(xié)議取得相應收益。二、典型案例：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回原用地者的承租土地使用權(quán)并予以補償，委托施工企業(yè)進行房屋拆遷和土地平整，并申請將土地轉(zhuǎn)為國有，甲房地產(chǎn)企業(yè)通過招拍掛拿到土地使用權(quán)后進行項目建設，集體經(jīng)濟組織從政府拿到補償款后向甲購買房產(chǎn)。

政府和市場方合作-（六）土地整理模式一、情況描述：土地整理57政府和市場方合作-（六）土地整理模式納稅人-集體土地使用方：集體土地使用方從村集體獲取的提前解除租賃合同的違約費用以及地上建筑物補償與搬遷費用（貨幣補償）不涉及增值稅、土增稅等問題，涉及所得稅問題。企業(yè)所得稅：和征收收儲方式被征收人企業(yè)所得稅處理一致。納稅人-農(nóng)村集體經(jīng)濟組織：因土地被國家征收，其獲取的補償款免增值稅，其再向開發(fā)商買房，要交契稅。因為是集體土地，不涉及土地增值稅問題。納稅人-土地整理合作方：即施工企業(yè)，按規(guī)定繳納增值稅和企業(yè)所得稅。納稅人-土地出讓受讓方：涉及兩部分業(yè)務，一是受讓土地，二是以成本價銷售房產(chǎn)給村集體，按這兩項業(yè)務進行稅務處理。政府和市場方合作-（六）土地整理模式納稅人-集體土地使用方：58市場方主導-（七）村集體自改模式一、情況表述：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請將其名下的集體建設土地轉(zhuǎn)為國有建設土地，并由其所屬的全資公司以協(xié)議出讓方式取得該土地使用權(quán)進行改造。二、典型案例：F市甲經(jīng)濟聯(lián)合社所有的舊工廠用地，已辦理集體土地使用證，用途為工業(yè)，其申請將集體建設用地改變?yōu)閲薪ㄔO用地。在村民（代表）大會表決同意的前提下，甲經(jīng)濟聯(lián)合社全資成立的乙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（受讓方）通過協(xié)議出讓方式受讓該地塊土地使用權(quán)，并用于商品住宅開發(fā)。市場方主導-（七）村集體自改模式一、情況表述：農(nóng)村集體經(jīng)濟組59市場方主導-（七）村集體自改模式

三、稅務處理主要只是村成立的項目公司的稅收問題，主要是出讓環(huán)節(jié)契稅、持有環(huán)節(jié)土地使用稅，企業(yè)所得稅有關(guān)成本費用也可扣除。土地增值稅這里未表述，但其實有關(guān)開發(fā)支出也可在土地增值稅清算中扣除。

市場方主導-（七）村集體自改模式三、稅務處理60市場方主導-（八）村企合作模式

一、情況描述：村企合作模式是指村集體經(jīng)濟組織依申請將集體建設用地轉(zhuǎn)為國有建設用地并以公開方式協(xié)議出讓，與開發(fā)企業(yè)合作實施改造的情形。二、典型案例（廣州市西塱裕安圍城中村整治改造項目）：村集體經(jīng)濟組織將集體土地申請轉(zhuǎn)為國有土地，分為融資地塊與復建地塊，并與開發(fā)企業(yè)合作實施改造，復建地塊轉(zhuǎn)為國有土地，采取劃撥方式確權(quán)給村集體經(jīng)濟組織。融資地塊由村集體經(jīng)濟組織在組織完成房屋拆遷補償安置后，再按規(guī)定申請轉(zhuǎn)為國有土地，由政府協(xié)議出讓給開發(fā)企業(yè)。除按政府要求繳納土地出讓金外，開發(fā)企業(yè)還要承擔復建地塊物業(yè)建造及河涌整治、打通消防通道等工程成本。

市場方主導-（八）村企合作模式一、情況描述：村企合作模式是61市場方主導-（八）村企合作模式

三、稅務處理施工方：交增值稅、企業(yè)所得稅等。被征收方：和收儲模式基本一致，但刪去了契稅有關(guān)內(nèi)容，復建地塊土地使用權(quán)屬于村集體，其地上復建物業(yè)的所有權(quán)取得屬于自建取得，不應征契稅。地稅部門內(nèi)部另有觀點認為性質(zhì)類似實物補償，屬于繼受取得所有權(quán)。但由于不征稅事項此次指引中均不表述，就帶來了一定問題。企業(yè)所得稅：對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得的房屋不征收企業(yè)所得稅。但對貨幣補償處理未提及。

市場方主導-（八）村企合作模式三、稅務處理62市場方主導-（八）村企合作模式

土地出讓受讓方：出讓受讓土地使用權(quán)，需繳納契稅。持有土地期間需繳納土地使用稅。有關(guān)的成本開支在企業(yè)所得稅可以按規(guī)定稅前扣除。

市場方主導-（八）村企合作模式土地出讓受讓方：63市場方主導-（九）原土地使用權(quán)人自改和收購改造模式模式情況描述典型案例原土地使用權(quán)人自改原土地使用權(quán)人改造模式是指擁有國有建設用地使用權(quán)的企業(yè)自行實施改造。由羊城晚報集團通過向政府補繳地價，將土地用途由工業(yè)用途改變?yōu)樯虡I(yè)用途，并通過協(xié)議方式取得土地使用權(quán)后自行進行改造開發(fā)。社會投資主體（收購方）收購多家瀕臨收購改造模式企業(yè)收購改造模式是指由社會投資主體收購改造地塊周邊的地塊，由地方國土部門進行歸宗后再集中改造。倒閉，效益低下的企業(yè)（被收購方）舊廠房，并辦理房產(chǎn)、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。其利用原有的廠房、辦公室進行連片改造，打造餐飲、娛樂、住宿、寫字樓等新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并對外出租。市場方主導-（九）原土地使用權(quán)人自改和收購改造模式模式情況描64市場方主導-（九）原土地使用權(quán)人自改和收購改造模式增值稅、土增稅契稅房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅土地使用稅模式原土地使用權(quán)人自改不涉及補交地價補契稅一是補交的地價要計入房產(chǎn)原值；二是改造支出也要在改造完成后下一個納稅年度計入房產(chǎn)原值。根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（2011年第34號公告）未提及收購歸宗改造模式轉(zhuǎn)讓方涉及流轉(zhuǎn)稅、土增稅等。未提，涉及工改商等補地價的話也要補契稅收購方取得房屋所有權(quán)，應按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。自用的，以房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅；用于出租的，以租金收入計征房產(chǎn)稅。收購房產(chǎn)時轉(zhuǎn)讓方需繳納企業(yè)所得稅。改造主體取得租金收入，作為企業(yè)所得稅應稅收入，發(fā)生的成本、費用、稅金在稅前扣除。收購方對收購的舊廠房進行改造，實際發(fā)生的支出，應計入固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)計提折舊方式進行稅前扣除。收購方以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。市場方主導-（九）原土地使用權(quán)人自改和收購改造模式增值稅、契65第三部分：待解決的問題-重新完善三舊改造中的政府拆遷的范圍包括收購方式收儲在內(nèi)的市場方拆遷比照財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征稅存在較高的稅收負擔，尤其是土地增值稅，不利于拆遷改造，與國家給予廣東特殊政策的初衷有抵觸。稅收政策具有滯后性，與我省的三舊實踐不匹配。第三部分：待解決的問題-重新完善三舊改造中的政府拆遷的范圍66新稅代城市更新稅務籌劃

第三篇

舊村改造稅收籌劃一、舊村改造：廣東省、廣州市二、舊村改造涉稅熱點三、舊村改造稅務籌劃四、案例

新稅代城市更新稅務籌劃第三篇舊村改造稅收籌劃67新稅代城市更新稅務籌劃

第三篇

舊村改造稅收籌劃一、舊村改造：廣東省、廣州市廣州：復建地+融資地村自主改造：融資地補土地出讓金后注入子公司再股轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓引入企業(yè)村企合作改造：先成立村企項目公司，復建地拆建賠，融資地轉(zhuǎn)國有，協(xié)議出讓給項目企業(yè)

新稅代城市更新稅務籌劃第三篇舊村改造稅收籌劃68新稅代城市更新稅務籌劃

第三篇

舊村改造稅收籌劃二、舊村改造涉稅熱點（一）補繳土地出讓金涉稅問題需要補征契稅，獎勵容積抵繳或免繳部分土地出讓金的，需要補繳契稅嗎？補契稅后允許列入土地成本嗎？

新稅代城市更新稅務籌劃第三篇舊村改造稅收籌劃二、舊村改69新稅代城市更新稅務籌劃

第三篇

舊村改造稅收籌劃二、舊村改造涉稅熱點（二）拆遷補償費憑什么稅前列支？拆遷補償費構(gòu)成：青苗補償費、地上附著物補償費、提前退租補償費或賠償費、土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、搬遷補助費、臨時安置補助費、停工停業(yè)補償費……新稅代城市更新稅務籌劃第三篇舊村改造稅收籌劃二、舊村70新稅代城市更新稅務籌劃

第三篇

舊村改造稅收籌劃二、舊村改造涉稅熱點（二）拆遷補償費憑什么稅前列支？稅前=土地增值稅+企業(yè)所得稅合法有效憑據(jù)？哪些須有發(fā)票？哪些莫須有發(fā)票？拆遷政府文件、補償協(xié)議、銀行流水、收據(jù)

新稅代城市更新稅務籌劃第三篇舊村改造稅收籌劃二、舊村改71新稅代城市更新稅務籌劃

第三篇

舊村改造稅收籌劃二、舊村改造涉稅熱點（三）實物拆遷補償如何處理？被拆遷方、原業(yè)主：增值稅、個稅、契稅拆遷方、項目公司：契稅、增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅

新稅代城市更新稅務籌劃第三篇舊村改造稅收籌劃二、舊村改72新稅代城市更新稅務籌劃

第三篇

舊村改造稅收籌劃二、舊村改造涉稅熱點（三）貨幣拆遷補償如何處理？被拆遷方、原業(yè)主：個稅、契稅、印花稅拆遷方、項目公司：增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅

新稅代城市更新稅務籌劃第三篇舊村改造稅收籌劃二、舊村改73新稅代城市更新稅務籌劃

第三篇

舊村改造稅收籌劃二、舊村改造涉稅熱點（四）開發(fā)商支付的拆遷補償費或房是否需要補交契稅？（五）開發(fā)商支付的市政建設配套費是否需要補交契稅？印花稅的處理實踐中，如采用