目錄一、前言二、組織機構(gòu)及主要職責三、工作流程四、計劃工作五、對內(nèi)協(xié)調(diào)工作六、團隊建設七、對外協(xié)調(diào)工作八、階段性工作安排九、突發(fā)事件處理十、重點關(guān)注十一、工作難點十二、項目風險分析及應對策略一、前言：

編制宗旨：秉承“構(gòu)建樂居生活”的企業(yè)宗旨，展現(xiàn)民安置地集團作為大型地產(chǎn)企業(yè)的氣魄和大家風范，以博大的氣勢傳達民安置地集團強烈的社會責任感和精神感召力。編制目的：為實現(xiàn)公司的經(jīng)營目標，規(guī)范項目管理，使各部門分工明確、配合默契、有章可循。編制原則：具有針對性，可操作性強，便于實施。編制依據(jù)：民安置地集團的企業(yè)文化，公司各項管理流程，公司《異地項目管理工作程序》。

二、組織機構(gòu)及主要職責

1、項目組織機構(gòu)設置的原則：既方便公司各部門垂直管理，又有利于項目統(tǒng)籌協(xié)調(diào)管理。

2、項目組織機構(gòu)設置：項目經(jīng)理下轄綜合部、工程部、成本部、營銷部、財務部、物業(yè)部六個部門。各部門，行政上接受項目經(jīng)理領(lǐng)導，業(yè)務上接受公司對口業(yè)務部門的監(jiān)督和業(yè)務指導。

3、人員配備。由公司對口部門調(diào)派，或者，由項目經(jīng)理就地招聘，在公司相關(guān)部門備案。4、項目經(jīng)理及各部門主要職責

按照項目組織機構(gòu)設置，參照公司《異地項目管理工作程序》，有所調(diào)整。綜合部，對口公司行政人事部和投資發(fā)展部；工程部，對口公司工程管理中心，設計業(yè)務對口公司產(chǎn)品研發(fā)中心；成本部，對口公司成本管理中心；營銷部，對口公司營銷管理中心；財務部，對口公司財務管理中心；物業(yè)部，對口民安物業(yè)公司。三、工作流程

根據(jù)公司管理流程和各項業(yè)務工作流程，結(jié)合項目部管理的實際需要，編制《項目管理工作流程》和《項目管理作業(yè)指導書》。

《項目管理工作流程》，用流程圖的形式，將各部門之間的業(yè)務串接成一個有機的整體，明確各部門之間的業(yè)務接口以及交接各方的主體，明確交接各方主體的職責。

《項目管理作業(yè)指導書》，是以項目開發(fā)的時間為主軸，隨著項目開發(fā)進展的需要，各項業(yè)務完成的最后時限一一標注在主軸上，各部門的相關(guān)業(yè)務在何時之前必須完成一目了然，這也是績效考核的依據(jù)之一。管理工作流程圖示例：項目管理作業(yè)指導書示例

四、計劃工作

1、計劃分類。根據(jù)公司對項目開發(fā)的總體安排和節(jié)奏，編制《項目開發(fā)管理總進度計劃》，時間超過兩年的可叫做《項目開發(fā)管理總進度規(guī)劃（三年或五年）》。依據(jù)《項目開發(fā)管理總進度計劃》，編制《項目管理工作年度計劃》，據(jù)此編制《項目管理工作月度計劃》，視管理工作開展的需要編制《項目管理工作周計劃》，臨時計劃（如緊急工作、督辦工作，以《工作任務單》的形式辦理）。

工作任務單（表一）

編號：工作名稱簽發(fā)日期任務工期工作內(nèi)容：接收單位：負責人：簽發(fā)人：審核人：注：1、此表一式兩份，表一簽發(fā)人留存，表二接收單位留存

2、任務完成后，辦理交驗手續(xù)

2、計劃的執(zhí)行。項目部的工作計劃在規(guī)定時間之前下發(fā)各業(yè)務部門，各部門根據(jù)《項目管理工作流程》和《項目管理作業(yè)指導書》完成本部門分管的業(yè)務內(nèi)容。

3、監(jiān)督、檢查。以項目部周工作例會和月度工作會議的形式檢查計劃的執(zhí)行、進展情況，緊急工作須連續(xù)跟蹤督查。

4、改進。在計劃執(zhí)行過程中出現(xiàn)異常情況或預見將要出現(xiàn)異常情況，首先要進行分析，然后制定措施并實施。分析異常情況產(chǎn)生的原因，如公司經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整、國家宏觀政策的影響、當?shù)卣蛩?、市場材料波動、項目部因素、部門因素等等，有時需要召集相關(guān)部門共同研究分析，及時制定改進措施，必要時調(diào)整計劃。

5、與公司同步。為了便于公司經(jīng)營管理的需要和統(tǒng)籌安排全公司的計劃工作，項目部的計劃工作要適當提前，即項目部月度工作會議于公司月度經(jīng)營會召開日之前三個工作日召開，以便在公司召開月度經(jīng)營會之前將項目部下月的管理工作計劃上報公司。

1、矛盾存在于一切事物中，并且貫穿于事物發(fā)展過程的始終，即矛盾無處不在、無時不有。項目管理工作中，不可避免地存在各種各樣的矛盾。有矛盾，就要分析矛盾，化解矛盾，也就是協(xié)調(diào)。因此，協(xié)調(diào)工作是項目管理工作的重要內(nèi)容。協(xié)調(diào)工作分外部協(xié)調(diào)和內(nèi)部協(xié)調(diào)，外部協(xié)調(diào)后面單獨說，這里先說說內(nèi)部協(xié)調(diào)工作。五、對內(nèi)協(xié)調(diào)工作

2、內(nèi)部協(xié)調(diào)工作的分類。項目部各部門之間的協(xié)調(diào)，項目部員工之間的協(xié)調(diào)，項目部上下級之間的協(xié)調(diào)，各合作單位之間的協(xié)調(diào)，項目部與公司各部門之間的溝通協(xié)調(diào)，項目部與公司溝通協(xié)調(diào)，等等。

3、內(nèi)部協(xié)調(diào)工作的原則：公平、公正、公開、迅速。

4、不但要掌握協(xié)調(diào)工作的原則，還要講究溝通藝術(shù)。不同的矛盾，有不同的解決方式。根據(jù)矛盾的性質(zhì)、雙方主體、時間、地點、環(huán)境等的不同，有的要與雙方主體分別單獨溝通，有的要與雙方主體在一起溝通，有的需要向第三方調(diào)查了解情況，有的需要多部門參與集體溝通。矛盾也就是沖突，通過溝通，使沖突雙方轉(zhuǎn)化為合作，或者一方規(guī)避、雙方都規(guī)避，或者一方遷就另一方。

1、硬件建設良好的辦公條件，舒適的生活條件，配套齊全的文體設施，讓離家在外的單身員工，既能工作好，又能休息好，又有豐富多彩的業(yè)余文化生活。購置卡拉OK音響器材。建一個多用途廳，兼做圖書閱覽室、棋牌室、卡拉OK廳、乒乓球室、聯(lián)誼會活動室等等，面積大小，視項目部人員數(shù)量而定，但不宜小于50平方。購置圖書、報紙、雜志，購置籃球、羽毛球、乒乓球、象棋、撲克等。室外有籃球場地（半場）和羽毛球場地。六、團隊建設

2、組織活動有定期活動，如每月的員工生日會。有不定期的，如節(jié)日聯(lián)歡會、文體比賽（卡拉OK歌手賽、棋牌賽、體育單項賽等）、慶功會、郊游、登山、野營，等等?；顒忧埃貏e是重要活動，事前有策劃方案，過程有組織，事后有報道、宣傳，室外醒目位置設置宣傳報道墻，宣傳報道資料報公司供公司內(nèi)刊及網(wǎng)站選用。

3、溝通溝通的原則，坦誠溝通，正向溝通。真誠的心態(tài)，能夠通過舉手投足的動作細節(jié)、語音、語速、語氣、眼神等表現(xiàn)出來，想刻意隱藏是徒勞的，另一方雖然說不清道不明但能感覺到對方是否真誠。鼓勵正向溝通，即向有利于工作開展和有利于團結(jié)引導。溝通形式，有定期的每月民主生活會，項目經(jīng)理與部門負責人及業(yè)務骨干每月不少于一次的面談交流，鼓勵部門負責人與部屬主動溝通。鼓勵員工雙向、多向交流溝通。前述的各種組織活動，也起到溝通的作用，有時能起到很好的溝通效果。

4、學習、成長通過有計劃地組織，創(chuàng)造一個良好的學習環(huán)境。同時，搭建一個平臺，讓每一位員工都能得到鍛煉和提升，展示自己的才華，實現(xiàn)自己的人生價值，這樣，員工就有學習充實自己的強烈欲望和內(nèi)在動力，變“要我學”為“我要學”。學習形式。參加公司網(wǎng)絡商學院學習，參加公司周六學習日活動的學習，參加公司安排的外派學習，外聘教授講課，請公司領(lǐng)導和各部門業(yè)務專家講課，鼓勵項目部員工講課（講自己的專長，讓其他員工擴大知識面），根據(jù)員工需求購置圖書鼓勵自學，組織專題學習研討會鼓勵大家相互交流。組織學習比賽，鼓勵員工書寫學習論文、學習心得，及時進行獎勵和宣傳報道，營造熱愛學習的氛圍。

5、人文關(guān)懷建立員工家庭檔案。綜合部負責建立檔案，員工自愿填報。通過各種溝通交流方式，及時了解員工的思想動態(tài)、情緒變化、生活困難、家庭狀況，以便開展下一步工作。

人文關(guān)懷的方式，視不同情況，靈活安排。通過面談排解思想困惑；身體不適或生病及時關(guān)照；日常溝通時多詢問對方是否有困難需要幫助；當?shù)弥獑T工有困難時，要有幫助員工解決困難的切實行動，并且行動要迅速，必要時可以尋求公司的支持；員工家里有喜事不忘給予祝賀。例如，誰家有病人住院，安排人探視慰問；誰家長輩過生日，安排人登門拜訪送上生日蛋糕并帶去民安公司的祝福；員工獲獎，相應領(lǐng)導親自登門將獎狀、獎品或獎金親手交給員工的親人，當面夸獎員工并感謝其全家對民安公司的支持和奉獻；等等。通過這些人文關(guān)懷，達到成功經(jīng)營人心的目標，提高民安置地集團的核心競爭力，這樣才能確保最終實現(xiàn)民安置地集團的終極戰(zhàn)略目標。

1、收集相關(guān)的政府各部門、事業(yè)單位的辦事程序資料，以便下一步開展工作。

2、有民安置地集團作為堅強后盾，迅速接觸各種社會資源，并積極培植社會資源。

3、有效利用漯河華東地產(chǎn)公司的社會資源，積極活動將資源為我所用，以利于前期手續(xù)的辦理。

4、通過親朋，擴大社會資源。七、對外協(xié)調(diào)工作

5、在與政府辦事部門業(yè)務交往過程中，尋找建立良好互動關(guān)系的契機。換一種思維方式，每一個政府部門都希望提升政績，如果我們提供給其提升政績的條件，那么就有互動的基礎(chǔ)。組織體育比賽，請他們來講課比如政策法規(guī)、辦事程序，組織聯(lián)誼會。通過這些活動，給他們送錦旗，請媒體報道，顯示他們親民和主動服務企業(yè)，自然也就提升了政績，我們辦事更容易了，也提高了民安公司的社會影響力。

6、組織邀請部分企業(yè)舉行體育比賽、文化活動，命名為“民安杯”某比賽或某活動，我們頒發(fā)獎杯和獎金，借機宣傳民安公司和項目樓盤，邀請媒體報道。估計能達到以下目的，融洽社會關(guān)系，提高民安公司和項目樓盤的知名度，促進樓盤銷售。

7、還有其他方式開展協(xié)調(diào)工作。

根據(jù)項目開發(fā)進程，將項目管理工作分為四個階段：土建總包施工單位進場之前的前期工作為第一階段，到開盤銷售為第二階段，到單體工程竣工為第三階段，到向業(yè)主交房基本完成為第四階段。八、階段性工作安排

1、第一階段工作安排

1.1、五證一書（項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證），除最后一證，完成的時間，決定著工程開工日期。目前，是公司相關(guān)部門在主導辦理這些證件。視“五證一書”辦理的進展情況，在預計工程開工之前三個月，項目部組建完成并進駐現(xiàn)場。如果，在開工之前要完成展示區(qū)（以利于營銷、策劃部門開展工作），則在展示區(qū)開工之前安排項目部現(xiàn)行小組提前進場。

1.2、項目經(jīng)理組織各部門分工合作共同編制《項目管理工作流程》和《項目管理作業(yè)指導書》，完成后報公司審批，然后執(zhí)行。項目部各部門，根據(jù)《項目管理工作流程》和《項目管理作業(yè)指導書》分別編制本部門第一階段的詳細工作計劃。

1.3、各部門的重要工作內(nèi)容。綜合部。完善后勤保障硬件設施。建立健全項目部各種規(guī)章制度。外聯(lián)人員收集與項目開發(fā)相關(guān)的政府各部門及事業(yè)單位的業(yè)務辦理程序資料，并整理歸檔，在上級公司部門的領(lǐng)導和支持下繼續(xù)辦理各種外聯(lián)手續(xù)。成本部。招標工作，如確定合作單位和簽訂合同，移交工程部。成本工作，如預算書的編制并提供給相關(guān)業(yè)務部門。組織項目部各部門編制資金計劃上報公司。

工程部。工程開工前的前期準備工作，如場地調(diào)查，配合定界放線、規(guī)劃放線、定位放線，場地圍墻封閉，基建用水用電規(guī)劃，施工現(xiàn)場“三通一平”，現(xiàn)場平面布置總規(guī)劃，場地標高網(wǎng)測繪，向相關(guān)部門催要資源（圖紙、合作單位及合同、相關(guān)證書等），向合作單位移交資源，圖紙會審，開工預備會。營銷部。編制營銷策劃方案和營銷工作計劃，便于項目部組織相關(guān)部門配合。財務部。編制相關(guān)制度，便于各部門開展與財務相關(guān)的業(yè)務工作。

2、第二階段工作安排以確保按期成功“開盤銷售”為核心統(tǒng)籌安排工作。綜合部。統(tǒng)籌安排項目部資源，全力配合營銷部開展工作。及時辦理墻改退費和《預售許可證》。工程部。組織工程施工，搞好施工現(xiàn)場文明形象，組織樣板房施工，確保主體施工進度節(jié)點（三層、五層），為及時辦理《預售許可證》創(chuàng)造條件。營銷部。根據(jù)策劃方案和銷售工作計劃，及時跟蹤各部門配合工作的進展情況，按期、成功組織開盤銷售。

3、第三階段工作安排重點是工程部合理組織施工，確保按期完工，并組織單體竣工驗收。配合綜合部辦理水、電、氣報裝手續(xù)。綜合部。水、電、氣報裝手續(xù)的辦理。成本部。后期合作單位的確定和合同簽訂，如水、電、氣、通訊、室外配套及景觀等合作單位，并向工程部移交資源。

4、第四階段工作安排以確保按期向業(yè)主交房為核心安排工作。工程部。組織人防、消防驗收，組織工程備案，組織水、電、氣、通訊、室外配套、景觀等施工和驗收，組織移交物業(yè)公司，配合物業(yè)公司向業(yè)主交房，組織交房的維修，配合成本部辦理合作單位的結(jié)算。物業(yè)部。提前介入，與工程部辦理物業(yè)移交程序，編制物業(yè)移交（向業(yè)主交房）方案，組織交房。綜合部。配合物業(yè)部組織交房活動。營銷部。配合物業(yè)部組織交房活動。成本部。配合工程部組織的工程驗收，辦理合作單位的結(jié)算。

突發(fā)事件是指，在正常情況下突然發(fā)生的事件，而且，如果未及時處理或處理不當，將對公司造成嚴重的負面影響或重大經(jīng)濟損失。突發(fā)事件可能是：造成人員死亡的安全事故，嚴重工程質(zhì)量事故，火災，民工討薪（要跳樓、鬧售樓部、上訪），民工群毆，食物中毒，群眾鬧事，等等。九、突發(fā)事件處理

突發(fā)事件的處理原則?；鹚伲刂疲ū苊馐聭B(tài)擴大），上報（特指在公司內(nèi)部向上級匯報）。針對可能發(fā)生的不同突發(fā)事件分別編制《應急預案》，組織員工學習，特別強調(diào)，項目部每一個員工都不能置身事外，都有積極出力的義務，對因沒有及時匯報、積極處理延誤時間使事態(tài)擴大造成嚴重后果的員工必須嚴肅處理，對積極處理使事態(tài)得以控制的員工給予褒獎。

突發(fā)事件的處理程序和方法。第一個獲知或發(fā)現(xiàn)事件的員工，火速采取行動，電話通知相關(guān)人員，組織資源控制事態(tài)，同時立即匯報公司內(nèi)部上級，處理過程持續(xù)跟蹤，處理完畢后及時出具《處理報告》。在突發(fā)事件處理過程中，在公司內(nèi)部領(lǐng)導的安排下，按照國家相關(guān)政策法規(guī)及時上報政府相關(guān)主管部門，并積極配合調(diào)查、處理。

重點工作是指，對企業(yè)的宗旨、經(jīng)營理念以及能否實現(xiàn)戰(zhàn)略目標產(chǎn)生較大影響，對項目開發(fā)能否順利進行，對項目開發(fā)能否盈利以及盈利的多少，指這樣一些工作。項目管理的重點工作有，項目部團隊建設，前期的市場調(diào)研、產(chǎn)品定位及產(chǎn)品設計，