2017年上半年福建省房地產估價師《制度與政策》：房地產分家析產的需要模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、下列有關房地產抵押的表述中，不正確的是__。

A．以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，可以視為同一抵押物

B．預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證

C．抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準

D．鄉(xiāng)、村企業(yè)廠區(qū)內大宗土地上建筑物的空閑土地使用權可以單獨設定抵押2、下列不需交納契稅的是。

A：以土地、房屋權屬作價投資

B：房屋買賣

C：繼承土地、房屋權屬

D：房屋贈與

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調3、某房地產在未來6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益50萬元，預測在這6年內房地產價值將上漲20％，報酬率為10％，若采用直接資本化法評估該房地產的市場價值，則資本化率為。

A：6．67％

B：7．41％

C：12．60％

D：13．33％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積為120㎡，經調查，其成交價格為150萬元，另有20㎡的房屋天臺贈送，該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計算的比準價格是元／㎡。

A：8571

B：10000

C：13393

D：15625

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、不屬于房地產調整狀況的內容是__。

A．經濟狀況調整

B．區(qū)位狀況調整

C．實物狀況調整

D．權益狀況調整6、房地產業(yè)屬于第產業(yè)。

A：一

B：二

C：三

D：四

E：房地產估價機構必須加蓋公章7、下列關于房地產抵押貸款的說法，錯誤的是（）。

A．是指有借款人以其合法擁有的房地產以不轉移占有方式向貸款人提供債務履行擔保的行為

B．采取抵押擔保的方式比采取第三方保證的擔保方式對銀行防范或減少貸款風險更為有利

C．抵押擔保有財產作為還貸的擔保，當債務人不履行債務時，貸款銀行有權依法充公其抵押的財產，優(yōu)先獲得受償

D．銀行發(fā)放貸款是以無財產抵押作為先決條件8、某套住宅總價30萬元，套內建筑面積125㎡，套內墻體面積20㎡，分攤的共有建筑面積25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價格為元。

A：1765

B：2000

C：2069

D：2400

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、張某欲購買建筑面積為100㎡的住房一套，房內裝有已經過時的固定家具和飾具，若拆除需要費用500元，無殘值，周邊地區(qū)同類住房價格為1800元／㎡，則該房地產的適合價格為。

A：180000元

B：179500元

C：159500元

D：90000元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、有效毛收入乘數法沒有考慮估價對象與類似房地產在方面的差異。

A：房地產租金以外的收入

B：運營費用率

C：空置率

D：可出租面積的比率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、適用于砌體結構建筑，如住宅、教學樓、辦公樓等多層建筑。

A：條形基礎

B：獨立基礎

C：箱形基礎

D：樁基礎

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調12、土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前年向土地管理部門提出申請，經批準續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用出讓合同，按規(guī)定支付地價款并更換土地權屬證件。

A：4

B：3

C：2

D：1

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調13、在存在房地產泡沫的情況下，國有土地上房屋征收估價，應采用的測算結果。

A：收益法

B：市場法

C：成本法

D：假設開發(fā)法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、某寫字樓的建筑面積為8萬㎡，可出租面積系數為80％，公用建筑面積系數為15％，則該寫字樓出租單元內建筑面積是萬㎡。

A：5.2

B：6.4

C：6.8

D：7.6

E：借款合同15、不屬于保險合同輔助人的是__。

A．保險受益人

B．保險代理人

C．保險公估人

D．保險經紀人16、某房地產開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該宗土地使用權年限為__年。

A．47

B．57

C．67

D．7717、在完全競爭市場上，勞動的供給主要取決于。

A：勞動的成本

B：勞動的邊際收益

C：勞動的邊際收益產量

D：勞動的邊際生產力

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調18、職工住房公積金自存入職工住房公積金個人賬戶之日起計息，按年結息，本息逐年結轉。每年__為結息日。

A．1月1日

B．6月30日

C．7月1日

D．12月31日19、新建房地產項目的出租和銷售，屬于房地產的__。

A．一級市場

B．二級市場

C．三級市場

D．存量市場20、金融是貨幣資金的融通，其中融通的主要對象是__。

A．債券

B．股票

C．貨幣和貨幣資金

D．黃金21、土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款，它的主要還款來源是__。

A．政府的財政收入

B．土地出讓收入

C．土地儲備所獲得的利潤

D．土地受讓方的投資22、某年1月30日購買某房地產價格為1000美元／㎡，首付款為20％，余款半年末一次性支付，月利率為0．6％。當年，該類房地產以美元為基礎的價格平均每月比上月上漲1％，人民幣兌換美元的匯率1月30日為6．59：1，9月30日為6．46：1。下列關于該房地產價格的說法，正確的是。

A：該房地產的名義交易價格為人民幣6590元／㎡

B：該房地產的實際交易價格為人民幣6404元／㎡

C：該房地產于該年9月30日的市場價格為1052美元／㎡

D：該類房地產在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準的價格平均每月比上月上漲幅度大于1％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、在某商業(yè)街深度30.48%(即100英尺)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1200萬元。根據四三二一法則，求其相鄰臨街深度為45.72%(即150英尺)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為__萬元。

A．1504

B．1404

C．1304

D．120424、流動比率，下列說法不正確的是。

A：流動比率=流動資產總額／流動負債總額×100％

B：又稱之為“銀行家比率”

C：又稱之為“二對一比率”

D：在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

E：借款合同25、住房置業(yè)擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的倍。

A：10

B：20

C：25

D：30

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、運用市場法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括等．[2005年考題]

A：統(tǒng)一采用總價

B：統(tǒng)一采用單價

C：統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D：統(tǒng)一面積內涵和大小

E：統(tǒng)一付款方式2、現金流量表可以用來進行房地產開發(fā)項目的分析。

A：財務盈利能力

B：清償能力

C：資金平衡情況

D：營運能力

E：借款合同3、評估一宗房地產的價值，估價方法的選用主要取決于。

A：估價對象

B：估價師對估價方法的熟悉程度

C：委托人

D：估價機構資料庫中可用資料情況

E：當地房地產市場狀況4、為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集公證機關的某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元/m2，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產狀況調整系數為1.087，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接近于__。

A．3790元/m2

B．4238元/m2

C．4658元/m2

D．4663元/m25、某商業(yè)房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業(yè)房地產的折舊年限是__年。

A．37

B．40

C．60

D．636、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有。(2005年試題)

A：文獻查閱

B：觀察

C：專題討論

D：問卷調查

E：實驗7、因企業(yè)被收購兼并或合并，房地產權屬__。

A．隨之轉移

B．不轉移

C．可轉可不轉

D．由雙方決定8、根據《中華人民共和國物權法》，下列事項的決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

A：選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員

B：選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人

C：制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約

D：監(jiān)督業(yè)主公約的實施

E：籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金9、下列有關商品房買賣合同的內容，表述正確的是。

A：2000年原建設部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》

B：根據商品房買賣合同，凡是面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)的，據實結算房價款

C：根據商品房買賣合同，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權退房

D：當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定

E：商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計10、確定各級支路的紅線位置、控制點坐標和標高屬于__的內容。

A．城市總體規(guī)劃

B．控制性詳細規(guī)劃

C．修建性詳細規(guī)劃

D．居住區(qū)規(guī)劃

11、房地產市場的參與者包括__。

A．開發(fā)商

B．政府

C．金融機構

D．建筑師

E．專業(yè)顧問12、一般來說，信用卡的功能主要有。

A：升值功能

B：轉賬結算功能

C：消費貸款功能

D：匯兌功能

E：儲蓄功能13、收益法適用的條件，是房地產的收益和__都易于量化。

A．成本

B．報酬率

C．運營費用

D．風險14、某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2000m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分攤計算，該所有人擁有的土地數量為__m2。

A．40

B．45

C．48

D．5015、由企業(yè)簽發(fā)，承諾在指定日期無條件支付確定的金額給收款人的票據是。

A：匯票

B：本票

C：支票

D：銀行券

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調16、房地產開發(fā)商根據消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于（）。

A．成本導向定價法

B．購買者導向定價法

C．競爭導向定價法

D．市場導向定價法17、以下房地產中既有大量租賃實例又有營業(yè)收入的是。

A：寫字樓

B：商鋪

C：餐館

D：農地

E：娛樂中心18、某房產面積10000m2，要求測繪精度為二級，則其限差為__。

A．4

B．6

C．12

D．2419、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用__。

A．概率分析

B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠桿分析法20、給水工作的任務是供應建筑物內不同類型的用水，滿足其對（）等方面的要求。

A．水量、水質

B．生活、生產

C．水壓、水溫

D．消防21、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年；設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為__萬元。

A．400

B．628

C．656

D．70022、__是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變人類生存的物質環(huán)境的活動。

A．房地產經營

B．房地產管理

C．房地產開發(fā)

D．房地產運作23、居住用地劃撥的范圍主要包括等。

A：城市基礎設施用地

B：農貿市場

C：重要旅游項目

D：征用區(qū)域農民自住住宅項目

E：住宅合作社集資建房24、城市房屋拆遷補償實行產權調換方式且調換房屋為期房的，在結算房屋產權差價時，。

A：估價時點應當與評估被拆遷