講解人：肖力?企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南?講解及在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety主要內(nèi)容第一局部“指南〞背景及功能定位第二局部關(guān)于報(bào)告聲明、摘要的編寫第三局部關(guān)于報(bào)告正文的編寫第四局部關(guān)于報(bào)告附件第五局部關(guān)于評估說明的編寫第六局部關(guān)于評估明細(xì)表

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety第一局部“指南〞的背景及功能定位中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety一、指南出臺的背景〔一〕資產(chǎn)評估報(bào)告屬性的要求〔二〕效勞于市場、效勞于特定客戶的需要〔三〕資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么體系建設(shè)的需要〔四〕財(cái)企[2021]343號文件后的制度安排

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety二、與其他準(zhǔn)那么的關(guān)系〔一〕從準(zhǔn)那么體系層面上理解，指南與?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?評估報(bào)告準(zhǔn)那么是〞母子關(guān)系根據(jù)我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么體系的規(guī)劃，評估指南包括對特定評估目的、特定資產(chǎn)類別〔細(xì)化〕評估業(yè)務(wù)以及對評估中某些重要事項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)。2007年11月28日，中評協(xié)發(fā)布、并于2021年7月1日執(zhí)行的?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?，是根據(jù)市場變化和執(zhí)業(yè)實(shí)踐不斷完善評估報(bào)告的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是評估報(bào)告的根本要求。根據(jù)監(jiān)管部門的不同要求，從其監(jiān)管角度對評估報(bào)告提出更細(xì)的要求，作為?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?的“子準(zhǔn)那么〞，是更好效勞于國有資產(chǎn)評估領(lǐng)域的重要舉措，也是資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么體系不斷完善的必要步驟。國有資產(chǎn)評估關(guān)系到國有資產(chǎn)權(quán)益，對國有資產(chǎn)評估工程的管理不可能脫離對資產(chǎn)評估報(bào)告的管理。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么----報(bào)告準(zhǔn)那么?是資產(chǎn)評估報(bào)告的最低要求，其主要內(nèi)容是評估報(bào)告的根本要求和一般內(nèi)容構(gòu)成。?企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南?，是在資產(chǎn)評估報(bào)告最低要求的根底上，為滿足企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的需要，根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的相關(guān)規(guī)定，針對性地對五局部內(nèi)容做出更為詳盡的規(guī)定，充分反映企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)管的要求。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔二〕與各“實(shí)體性〞準(zhǔn)那么的關(guān)系1、實(shí)體性準(zhǔn)那么、甚至其他程序性準(zhǔn)是指南的依據(jù)。實(shí)體性準(zhǔn)那么、其他程序性準(zhǔn)那么主要標(biāo)準(zhǔn)評估操作要求的，如：?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——機(jī)器設(shè)備?第一條，“為標(biāo)準(zhǔn)注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行機(jī)器設(shè)備評估業(yè)務(wù)行為……〞；?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——不動產(chǎn)?第一條，“為標(biāo)準(zhǔn)注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為……〞?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估程序?第一條為標(biāo)準(zhǔn)注冊資產(chǎn)評估師履行評估程序行為，?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——業(yè)務(wù)約定書?第一條為標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)約定書的簽訂、履行等行為……，報(bào)告指南必須以這些準(zhǔn)那么的要求，提出披露的標(biāo)準(zhǔn)。2、評估報(bào)告指南不討論如何操作的問題。評估報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)，是反映如何編寫、如何出具評估報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)性問題，不反映也不討論具體的評估操作技術(shù)問題。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety指南提出評估報(bào)告由標(biāo)題及文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細(xì)表、評估說明等構(gòu)成。與?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?相比，增加了評估明細(xì)表、評估說明。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?未強(qiáng)制要求注冊資產(chǎn)評估師在出具評估報(bào)告的同時(shí)，另行出具資產(chǎn)評估說明和評估明細(xì)表。中評協(xié)編制出版的?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?講解中提出“對于國有資產(chǎn)評估工程，注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)所屬的國有資產(chǎn)行政主管部門的要求，另行提供相關(guān)評估說明和明細(xì)表，作為國有資產(chǎn)評估核準(zhǔn)備案專用材料的一局部〞。實(shí)際上，本指南中提出的評估明細(xì)表相當(dāng)于?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?附件內(nèi)容中“評估對象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表〞的細(xì)化?！踩硣Y報(bào)告指南與評估報(bào)告準(zhǔn)那么的構(gòu)成銜接

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety二、關(guān)于評估報(bào)告準(zhǔn)那么與現(xiàn)行國有資產(chǎn)評估報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系〔一〕評估實(shí)踐中，已經(jīng)對現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行“取舍〞使用現(xiàn)行國有資產(chǎn)評估工程，主要依據(jù)?資產(chǎn)評估報(bào)告根本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定〔財(cái)評字【1999】91號〕、?資產(chǎn)評估報(bào)告內(nèi)容與格式的補(bǔ)充規(guī)定?〔財(cái)評字【1999】302號〕、?資產(chǎn)評估操作標(biāo)準(zhǔn)意見〔試行〕?〔國資局國資辦發(fā)【1996】23號〕等規(guī)定的內(nèi)容與格式編制出具資產(chǎn)評估報(bào)告。由于：國有資產(chǎn)管理方式和要求內(nèi)容的變化；新會計(jì)準(zhǔn)那么的發(fā)布執(zhí)行；評估準(zhǔn)那么的陸續(xù)出臺原國有資產(chǎn)評估報(bào)告內(nèi)容與格式不適應(yīng)相關(guān)法規(guī)準(zhǔn)那么的變化。評估實(shí)踐中，根據(jù)國有資產(chǎn)管理方式和要求內(nèi)容的變化、新會計(jì)準(zhǔn)那么的發(fā)布執(zhí)行、新出臺的評估準(zhǔn)那么，對評估說明、評估明細(xì)表進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整做法已經(jīng)大量出現(xiàn)。這也是制定指南的必要性所在。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety財(cái)政部關(guān)于實(shí)行資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么有關(guān)制度銜接問題的通知財(cái)企[2021]343號?企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南?實(shí)施后，除金融企業(yè)以外的企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)執(zhí)行?企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南?。金融企業(yè)、行政事業(yè)單位及其他的國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南另行制定。在相關(guān)指南實(shí)施前，金融企業(yè)和行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報(bào)告暫參照執(zhí)行?企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南?的相關(guān)要求。?財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈資產(chǎn)評估報(bào)告根本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定〉的通知?〔財(cái)評字[1999]91號〕即予廢止。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety增加了收益法、市場法運(yùn)用的要求和指導(dǎo)；根據(jù)新的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)那么，調(diào)整了評估明細(xì)表的格式和內(nèi)容；固化實(shí)踐中的有效做法，澄清了局部模糊的做法，最大限度地表達(dá)可操作性；比方：明確了引用土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)評估結(jié)論的方式和要求等；針對實(shí)踐中兩種方法評估結(jié)論差異原因的復(fù)雜性，強(qiáng)化評估范圍、委托評估資產(chǎn)分析等方面內(nèi)容；作為評估的根底工作，資產(chǎn)清查應(yīng)當(dāng)首先由企業(yè)進(jìn)行，然后根據(jù)清查的結(jié)果申報(bào)資產(chǎn)，將所有評估明細(xì)表中“調(diào)整后賬面值〞取消；將一些重復(fù)的內(nèi)容進(jìn)行了合并，調(diào)整，以進(jìn)一步方便注冊資產(chǎn)評估師編制報(bào)告，同時(shí)方便國資監(jiān)管部門對評估工程的審核?！捕?企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南?重點(diǎn)予以標(biāo)準(zhǔn)的方面：

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety第二局部關(guān)于聲明和摘要

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety一、關(guān)于報(bào)告聲明〔一〕國有資產(chǎn)評估報(bào)告聲明提出的依據(jù)?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?第二十二條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對評估結(jié)論的合理性承擔(dān)責(zé)任。第二十三條規(guī)定，遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。?資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?第五條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)老實(shí)正直，勤勉盡責(zé)，恪守獨(dú)立、客觀、公正的原那么。第六條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?第十三條規(guī)定，評估報(bào)告的聲明應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：〔一〕注冊資產(chǎn)評估師恪守獨(dú)立、客觀和公正的原那么，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；〔二〕提醒評估報(bào)告使用者關(guān)注評估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制；〔三〕其他需要聲明的內(nèi)容。為了使注冊資產(chǎn)評估師有效地防范評估風(fēng)險(xiǎn)，防止評估報(bào)告被濫用，并使報(bào)告使用者更好地理解報(bào)告的內(nèi)容，注冊資產(chǎn)評估師在評估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)提醒評估報(bào)告使用者關(guān)注特別事項(xiàng)可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，提醒報(bào)告使用者注意評估結(jié)論所對應(yīng)的使用限制條件，如評估目的與評估用途、評估報(bào)告的使用者等。本指南全面反映了?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?、?資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?和?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?的根本要求。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔二〕國有資產(chǎn)評估報(bào)告聲明的內(nèi)容?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?第十三條規(guī)定，評估報(bào)告的聲明應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：〔一〕注冊資產(chǎn)評估師恪守獨(dú)立、客觀和公正的原那么，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；〔二〕提醒評估報(bào)告使用者關(guān)注評估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制；〔三〕其他需要聲明的內(nèi)容。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety根據(jù)?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?、?資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?和?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?的根本要求，結(jié)合國有資產(chǎn)評估工程的特點(diǎn)，“指南〞提出聲明的根本內(nèi)容，并提供了可以參考的聲明的通用內(nèi)容。聲明的根本內(nèi)容包括兩個(gè)方面，一是遵循法律法規(guī)，恪守資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么，并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；二是提醒評估報(bào)告使用者關(guān)注評估報(bào)告特別事項(xiàng)和使用限制等內(nèi)容。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety“注冊資產(chǎn)評估師聲明”指引

可供參考的內(nèi)容解釋一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。主要是評估遵循的原則和承擔(dān)的責(zé)任，以及評估依據(jù)的由委托方和被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）所提供資料本身應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任二、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。三、我們與評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。主要是利益沖突的聲明，以切實(shí)保證評估公正性四、我們已（或者未）對評估報(bào)告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報(bào)告的要求。專門對現(xiàn)場工作和產(chǎn)權(quán)權(quán)屬進(jìn)行了聲明，說明注冊資產(chǎn)評估師的法定執(zhí)業(yè)范疇五、我們出具的評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。專門就評估假設(shè)和限定條件的限制做出說明，目的是讓評估報(bào)告使用者完整準(zhǔn)確理解并利用評估報(bào)告。理論上，任何一個(gè)評估結(jié)論都是在一定的假設(shè)和限定條件下成立的，假設(shè)和限定條件的任何變化都將改變評估結(jié)論?；谶@一理論設(shè)定的聲明，不僅有助于評估報(bào)告使用者全面準(zhǔn)確理解評估報(bào)告和合理利用評估結(jié)論，也有助于評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師有效地規(guī)避評估風(fēng)險(xiǎn)。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔三〕本卷須知：提供的可以參考的聲明指引內(nèi)容，僅僅是針對一般情況提示的一般性聲明內(nèi)容，在執(zhí)行具體評估業(yè)務(wù)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)就評估工程的具體情況，增加或細(xì)化聲明內(nèi)容?！缇惩赓Y產(chǎn)，因時(shí)間或費(fèi)用的限制，委托方和相關(guān)當(dāng)事方提出不進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)工作，在不違背評估準(zhǔn)那么的前提下，評估師采取了其他有效程序進(jìn)行了核實(shí)，并對評估對象的價(jià)值進(jìn)行估算發(fā)表了專業(yè)意見，在特殊事項(xiàng)充分披露的前提下，應(yīng)當(dāng)聲明未進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)的原因以及可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，以及對經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考作用的適用性。本指南第八條提出，評估報(bào)告聲明應(yīng)當(dāng)提醒評估報(bào)告使用者關(guān)注評估報(bào)告特別事項(xiàng)和使用限制等內(nèi)容。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety二、報(bào)告摘要〔一〕評估報(bào)告摘要的作用?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?第十四條規(guī)定，評估報(bào)告摘要應(yīng)當(dāng)提供評估業(yè)務(wù)的主要信息及評估結(jié)論。91號文件規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)以較少的篇幅，將評估報(bào)告書中的關(guān)鍵內(nèi)容摘要并刊印在評估報(bào)告書正文之前，以便使各有關(guān)方了解該評估報(bào)告書提供的主要信息，方便企業(yè)在注冊等情況下的使用。“摘要〞與資產(chǎn)評估報(bào)告書正文具有同等法律效力，并按評估報(bào)告的統(tǒng)一格式要求由注冊資產(chǎn)評估師、評估機(jī)構(gòu)法定代表人及評估機(jī)構(gòu)等簽字蓋章并暑明提交日期。此規(guī)定的旨在將“摘要〞作為一個(gè)獨(dú)立的文件〔或者與評估報(bào)告同等法律地位的〕，以在一些情形下獨(dú)立使用。本指南提出，簡明扼要地反映經(jīng)濟(jì)行為、評估目的、評估對象和評估范圍、價(jià)值類型、評估基準(zhǔn)日、評估方法、評估結(jié)論及其使用有效期、對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)等關(guān)鍵內(nèi)容。盡管與?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?和91號文件銜接一致，但對其作用進(jìn)行了調(diào)整，改變了“摘要與資產(chǎn)評估報(bào)告書正文具有同等法律效力〞的說法和做法，具體由“不需要另行簽字蓋章〞表達(dá)。其作用是方便評估報(bào)告使用者快速了解評估的主要情況和評估報(bào)告的主要信息，摘要僅僅是為了方便國有資產(chǎn)評估工程管理〔如出具“評估核準(zhǔn)文件〞和“評估工程備案表〞；企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)登記；股權(quán)設(shè)置等相關(guān)手續(xù)〕，而不能將摘要單獨(dú)用于其他經(jīng)濟(jì)或行政行為〔如工商注冊〕。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔二〕評估報(bào)告摘要的內(nèi)容特別指出：對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)，并不是將評估報(bào)告正文的“特殊事項(xiàng)說明〞的內(nèi)容全部反映在摘要中，而是反映在已確定評估結(jié)論的前提下，已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論，但非注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)重要事項(xiàng)。對資產(chǎn)評估結(jié)論影響程度較大的判斷標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)事項(xiàng)本身的性質(zhì)和事項(xiàng)影響的金額判斷和選擇。比方，一筆涉訴的、法院正在受理的或有債務(wù)，賬面未反映，但難以判斷最終情況，它將直接導(dǎo)致評估結(jié)論的不確定性，同時(shí)也應(yīng)提醒報(bào)告使用者。有的對評估結(jié)果影響重大的“評估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)〞，直接導(dǎo)致評估結(jié)論使用時(shí)的不確定性，也應(yīng)提醒報(bào)告使用者，評估結(jié)果未反映該期后事項(xiàng)的影響。再比方其他專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論“引用〞，涉及到“引用〞土地、礦權(quán)評估的情況。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔三〕摘要的效力和簽字問題1、評估報(bào)告摘要簽字及位置本指南明確提出摘要一般不需要簽字蓋章，并且置于評估報(bào)告正文之前。既然不需要簽字，一般不認(rèn)為可以單獨(dú)使用。2、評估報(bào)告摘要提示文字本指南沿用91號文件規(guī)定的內(nèi)容，“以上內(nèi)容摘自評估報(bào)告正文，欲了解本評估工程的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評估報(bào)告正文〞。本段規(guī)定可以理解為，摘要盡管反映了評估報(bào)告的關(guān)鍵內(nèi)容和主要信息，但還缺乏以合理理解評估結(jié)論，以提示評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)按照評估報(bào)告正文的內(nèi)容理解評估報(bào)告和合理使用評估結(jié)論。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety第三局部關(guān)于報(bào)告正文

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety一、報(bào)告正文的構(gòu)成與?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?相比，除為了標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一企業(yè)國有評估報(bào)告格式，從而增加“緒言〞格式內(nèi)容外，其他構(gòu)成根本一致?！顿Y產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報(bào)告》《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南》第十五條評估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)包括：第十條評估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)包括：無（一）緒言；（一）委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報(bào)告使用者；（二）委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者概況；（二）評估目的；（三）評估目的；（三）評估對象和評估范圍；（四）評估對象和評估范圍；（四）價(jià)值類型及其定義；（五）價(jià)值類型及其定義；（五）評估基準(zhǔn)日；（六）評估基準(zhǔn)日；（六）評估依據(jù)；（七）評估依據(jù)；（七）評估方法；（八）評估方法；（八）評估程序?qū)嵤┻^程和情況；（九）評估程序?qū)嵤┻^程和情況；（九）評估假設(shè)；（十）評估假設(shè)；（十）評估結(jié)論；（十一）評估結(jié)論；（十一）特別事項(xiàng)說明；（十二）特別事項(xiàng)說明；（十二）評估報(bào)告使用限制說明；（十三）評估報(bào)告使用限制說明；（十三）評估報(bào)告日；（十四）評估報(bào)告日；（十四）注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章、評估機(jī)構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。（十五）簽字蓋章。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定（財(cái)評字【1999】91號）《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南》評估報(bào)告書正文應(yīng)按照以下基本內(nèi)容和格式撰寫：第十條評估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)包括：1、首部；無2、緒言：1、緒言；3、委托方與資產(chǎn)占有方簡介：2、委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者概況；4、評估目的；3、評估目的；5、評估范圍與對象；4、評估對象和評估范圍；無5、價(jià)值類型及其定義；6、評估基準(zhǔn)日；6、評估基準(zhǔn)日；7、評估原則；無8、評估依據(jù)；7、評估依據(jù)；9、評估方法；8、評估方法；10、評估過程；9、評估程序?qū)嵤┻^程和情況；無10、評估假設(shè)；11、評估結(jié)論；11、評估結(jié)論；12、特別事項(xiàng)說明；12、特別事項(xiàng)說明；無13、評估報(bào)告使用限制說明；13、評估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)；（含在特別事項(xiàng)說明內(nèi)）14、評估報(bào)告提出日期；14、評估報(bào)告日；15、尾部。15、簽字蓋章。與91號文件相比，指南無首部、評估原那么、評估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)，增加評估假設(shè)、評估報(bào)告使用限制說明。91號文件規(guī)定的“首部〞，是對標(biāo)題的格式與內(nèi)容和評估報(bào)告書序號的標(biāo)準(zhǔn)，在本指南中單獨(dú)予以標(biāo)準(zhǔn)。91號文件中的“評估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)〞，在本指南中第22條專門標(biāo)準(zhǔn)了“特殊事項(xiàng)說明〞的內(nèi)容〔含評估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)〕

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety格式化的評估報(bào)告有利于提高管理部門的工作效率，這是制定國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南的目的之一，由此，細(xì)化要求顯得很有必要。因此，本指南參考91號文件的相關(guān)內(nèi)容，提出應(yīng)寫明該評估報(bào)告的委托方全稱、受托評估事項(xiàng)及評估工作簡要情況，并提出企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告緒言的格式內(nèi)容如下：×××〔評估機(jī)構(gòu)全稱〕接受貴單位〔公司〕的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么、資產(chǎn)評估原那么，采用×××評估方法〔評估方法名稱〕，按照必要的評估程序，對×××〔委托方全稱〕擬實(shí)施×××行為〔事宜〕涉及的×××〔資產(chǎn)——單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、企業(yè)、股東全部權(quán)益、股東局部權(quán)益〕在××××年××月××日的××價(jià)值〔價(jià)值類型〕進(jìn)行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報(bào)告如下〞。在描述中，應(yīng)當(dāng)注意：評估方法應(yīng)采用“公允〞二字，不應(yīng)采用“法定〞等其他文字；評估程序應(yīng)采用“必要〞二字，不應(yīng)采用“法定〞等其他文字；市場價(jià)值采用“作出公允反映〞，不應(yīng)采用“確定〞、“評估〞等其他文字。二、評估報(bào)告緒言

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety1、根本要求〔1〕所有描述，應(yīng)客觀、真實(shí)，并有依據(jù)來源。比方一些經(jīng)營統(tǒng)計(jì)資料、獲獎情況、行業(yè)地位、名次、排位等數(shù)據(jù)，因評估師并未對該信息盡職調(diào)查和核查，原那么上應(yīng)謹(jǐn)慎在報(bào)告書中出現(xiàn)。〔2〕篇幅不應(yīng)太大，有的報(bào)告書70%是委托方與資產(chǎn)占有方簡介的內(nèi)容，而且根本與?資產(chǎn)評估說明?中委托方和相關(guān)當(dāng)事方編寫的?關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明?內(nèi)容一致。報(bào)告書中該內(nèi)容，應(yīng)該是評估師盡職調(diào)查的結(jié)果的客觀而真實(shí)的反映?！?〕不得帶有誘導(dǎo)、恭維和推薦等情形的陳述，也不得出現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)介紹性內(nèi)容。比方：“是西北地區(qū)最大的鋼鐵企業(yè)〞、“市場占有率到達(dá)90%〞等內(nèi)容。〔4〕應(yīng)清楚介紹涉及的經(jīng)濟(jì)行為文件〔比方：協(xié)議、決議、批復(fù)文件等〕的形成過程和日期。并將該經(jīng)濟(jì)行為文件列示于備查文件中。三、委托方、被評估單位〔或者產(chǎn)權(quán)持有單位〕和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者的概況

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety2、關(guān)于被評估單位〔或者產(chǎn)權(quán)持有單位〕〔1〕“被評估單位〞的概念是?企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見?〔試行〕中提出的〔該意見提出的“被評估企業(yè)〞的概念〕?！?〕2006年12月12日，國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會下發(fā)的?關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知?〔國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號〕附件3“?國有資產(chǎn)評估工程備案表?、?接受非國有資產(chǎn)評估工程備案表?填報(bào)說明〞中，提出產(chǎn)權(quán)持有單位是“評估對象的產(chǎn)權(quán)持有單位〞，評估對象分為企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的資產(chǎn)〔如:流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等〕和企業(yè)所持產(chǎn)權(quán)〔股權(quán)〕，該附件提出，當(dāng)評估對象為企業(yè)所持產(chǎn)權(quán)〔股權(quán)〕時(shí)，填寫被評估企業(yè)的單位全稱〔如：XXX有限責(zé)任公司、XXX股份等〕。如果評估對象為非國有單位企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的資產(chǎn)，那么填寫相應(yīng)資產(chǎn)名稱，如:流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等；如果評估對象為非國有單位企業(yè)所持產(chǎn)權(quán)〔股權(quán)〕，那么填寫被評估企業(yè)的單位全稱，如：XXX有限責(zé)任公司、XXX股份等?！?〕指南除沿用?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么--評估報(bào)告?的委托方、業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評估報(bào)告使用者外，增加“被評估單位〔產(chǎn)權(quán)持有單位〕〞，將被評估企業(yè)與產(chǎn)權(quán)持有單位列為互用概念，當(dāng)為單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合時(shí)，被評估單位〔產(chǎn)權(quán)持有單位〕即是該單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合的擁有者〔法人資產(chǎn)〕，當(dāng)為企業(yè)價(jià)值評估時(shí)〔企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或局部權(quán)益價(jià)值〕，被評估單位〔產(chǎn)權(quán)持有單位〕即是該國有單位企業(yè)所有產(chǎn)權(quán)〔股權(quán)〕的被投資單位企業(yè)。在實(shí)踐中，委托方、業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評估報(bào)告使用者，可能多與被評估單位〔產(chǎn)權(quán)持有單位〕為同一人，此時(shí)應(yīng)按照本指南的要求，委托方與被評估單位〔或者產(chǎn)權(quán)持有單位〕為同一企業(yè)，按對被評估單位的要求編寫。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety3、關(guān)于繁簡程度根據(jù)國有資產(chǎn)評估工程的實(shí)踐，指南中：對委托方和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者概況描述要求較簡單，對委托方或可以具體明確的使用者，一般包括名稱、法定住所及經(jīng)營場所、法定代表人、注冊資本及主要經(jīng)營范圍等。對被評估單位〔或者產(chǎn)權(quán)持有單位〕概況分企業(yè)價(jià)值評估和單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估兩種不同的業(yè)務(wù)，提出不同的繁簡要求。委托方與被評估單位〔或者產(chǎn)權(quán)持有單位〕同一人時(shí)，按被評估單位〔或者產(chǎn)權(quán)持有單位〕要求編寫。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

從評估機(jī)構(gòu)的角度看，評估目的是通過評估工作為委托方提供特定經(jīng)濟(jì)行為所涉及資產(chǎn)的公允價(jià)值尺度；從委托方的角度看，評估目的是為實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為所涉及的資產(chǎn)尋求公允的價(jià)值尺度。無論是評估機(jī)構(gòu)還是委托方的角度，評估目的決定了評估價(jià)值的內(nèi)涵，從而決定了評估應(yīng)選擇的價(jià)值類型，進(jìn)而影響著評估方法的選擇與運(yùn)用。同樣的資產(chǎn)，評估目的不同，其價(jià)值也不同。資產(chǎn)評估是為特殊經(jīng)濟(jì)行為涉及的資產(chǎn)提供價(jià)值參考依據(jù)的執(zhí)業(yè)行為，其評估目的是依據(jù)擬實(shí)施的經(jīng)濟(jì)行為確定的，依據(jù)擬實(shí)施的經(jīng)濟(jì)行為確定了評估目的，評估價(jià)值類型、評估方法才得以確定。四、評估目的及對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為企業(yè)國有資產(chǎn)擬實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為依法實(shí)施審批?！爸改熄曇笞再Y產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中清晰、明確地說明兩方面的內(nèi)容，一是本次資產(chǎn)評估的目的，二是評估所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為以及該經(jīng)濟(jì)行為獲得批準(zhǔn)的相關(guān)情況或者其他經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。評估報(bào)告只能在特定的評估目的下具有有效性。1、評估對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety根據(jù)中華人民共和國某部委199×年×月×日某函[××]號文?關(guān)于中國AA重組方案有關(guān)問題的批復(fù)?、中國AAA股份〔境外〕200×年×月×日給某委的報(bào)告及中國AA200×年×月×日向中國證券監(jiān)督管理委員會報(bào)送的?中國AA關(guān)于將CC業(yè)務(wù)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)注入〔境外〕上市公司的報(bào)告?〔中國AA計(jì)財(cái)字[2003]××號文〕，中國AA擬出售其擁有的CC有限責(zé)任公司的股權(quán)給中國AAA股份。本次評估目的為：為中國AA擬出售其擁有的CC有限責(zé)任公司股權(quán)事宜，提供CC有限責(zé)任公司股東權(quán)益價(jià)值參考依據(jù)。上述經(jīng)濟(jì)行為文件收錄于本報(bào)告書備查文件中。2、評估目的描述例如

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety1、?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?第十八條：評估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)載明評估對象和評估范圍，并具體描述評估對象的根本情況，通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況。不僅規(guī)定在評估報(bào)告中應(yīng)該載明評估對象和評估范圍，還規(guī)定要具體描述評估對象的根本情況，通常包括“法律權(quán)屬狀況〞、“經(jīng)濟(jì)狀況〞和“物理狀況〞。2、?企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見?第十二條：企業(yè)價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)明確“評估對象及其相關(guān)權(quán)益狀況〞。企業(yè)價(jià)值評估工程評估對象的披露至少可包括四個(gè)方面的內(nèi)容：一是企業(yè)價(jià)值的評估對象及根本情況：即是企業(yè)整體價(jià)值或全部股權(quán)價(jià)值或局部股權(quán)價(jià)值；涉及交易的為局部股權(quán)價(jià)值時(shí)的持股人及股權(quán)比例；涉及交易的股權(quán)為流通股或非流通股、控股權(quán)或少數(shù)股權(quán)等等。二是納入評估范圍的資產(chǎn)及權(quán)益狀況：即資產(chǎn)類型、帳面金額及主要資產(chǎn)權(quán)益狀況；特殊資產(chǎn)，如無帳面記錄的無形資產(chǎn)，租賃使用的帳外的，掛靠的資產(chǎn)及權(quán)益狀況。三是需作單獨(dú)評估或處理的溢余資產(chǎn)，非經(jīng)營資產(chǎn)，無效資產(chǎn)等資產(chǎn)及權(quán)益狀況。五、評估對象與評估范圍〔一〕相關(guān)已有標(biāo)準(zhǔn)

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety與91號文件，指南根據(jù)?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?的規(guī)定，在明確相關(guān)概念的根底上，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)了國有資產(chǎn)評估工程不同情形下的評估對象與評估范圍的描述。1、明確了相關(guān)概念實(shí)際上，在中評協(xié)已經(jīng)發(fā)布的一系列評估準(zhǔn)那么，均對評估對象和評估范圍根本情況的描述進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)。如：?企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見〔試行〕?第四十三條：“注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中明確說明評估對象、評估對象的存在狀況、權(quán)利狀況和受到的限制。〞?資產(chǎn)評估操作標(biāo)準(zhǔn)意見(試行)?第一百二十一條：“評估范圍和對象說明經(jīng)濟(jì)情形涉及的資產(chǎn)的范圍、類型、所處位置、歸屬的生產(chǎn)經(jīng)營單位、處置方式等〞。對于企業(yè)價(jià)值評估，評估對象分為兩類，即企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或股東局部權(quán)益價(jià)值，與此對應(yīng)的評估范圍是評估對象涉及的資產(chǎn)及負(fù)債內(nèi)容，包括房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、股權(quán)投資、無形資產(chǎn)、債權(quán)和債務(wù)等。特別指出的是股東全部權(quán)益價(jià)值和股東局部權(quán)益價(jià)值作為評估對象，采用資產(chǎn)根底法對其評估時(shí)，股東權(quán)益對應(yīng)的法人資產(chǎn)和負(fù)債是評估范圍，本身并不是評估對象?！捕潮局改蠘?biāo)準(zhǔn)

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety2、細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)了國有資產(chǎn)評估工程不同情形下的評估對象與評估范圍指南，分企業(yè)價(jià)值評估工程和單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合兩種不同的情形，標(biāo)準(zhǔn)了評估對象和評估范圍的信息披露。單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估工程，除?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?規(guī)定的描述評估對象的法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況等根本情況外，借鑒了91號文件規(guī)定內(nèi)容的精神，增加了說明委托評估資產(chǎn)的數(shù)量〔如土地面積、建筑物面積、設(shè)備數(shù)量、無形資產(chǎn)數(shù)量等〕內(nèi)容。如資產(chǎn)類型、規(guī)格型號、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、購置〔生產(chǎn)〕年代、生產(chǎn)〔工藝〕流程、地理位置、使用狀況、企業(yè)名稱、住所、注冊資本、所屬行業(yè)、在行業(yè)中的地位和影響、經(jīng)營范圍、財(cái)務(wù)和經(jīng)營狀況等。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)特別了解有關(guān)評估對象權(quán)利受限狀況。企業(yè)價(jià)值評估工程，評估對象與評估范圍的描述，考慮了采用兩種評估方法的實(shí)際情況，也考慮了國有資產(chǎn)評估工程管理對審計(jì)的要求，考慮了國有資產(chǎn)評估工程同時(shí)委托其他專業(yè)評估并引用其評估結(jié)論的情況，同時(shí)考慮到采用收益法和資產(chǎn)根底法兩種評估方法對企業(yè)價(jià)值評估時(shí)，被評估企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)、企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)等具體情況，對最終分析確定評估結(jié)論時(shí)的前后照應(yīng)。比方：，被評估企業(yè)賬面未記錄的無形資產(chǎn)或者賬面有記錄，根據(jù)資產(chǎn)重組方案或類似文件不納入評估范圍，而收益法評估收益預(yù)測中難以分割的經(jīng)營性資產(chǎn)，在分析確定評估結(jié)論時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮選擇與資產(chǎn)重組方案或類似文件相一致的評估范圍的評估結(jié)論。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety3、評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為一致性的問題評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為一致性，是國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求。2005年8月25日，國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會發(fā)布的?企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行方法?〔國資委第12號令〕第十二條規(guī)定，凡需經(jīng)核準(zhǔn)的資產(chǎn)評估工程，企業(yè)在資產(chǎn)評估前應(yīng)當(dāng)向國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)報(bào)告“資產(chǎn)評估范圍確實(shí)定情況〞；第十五條規(guī)定，企業(yè)提出資產(chǎn)評估工程核準(zhǔn)申請時(shí)，應(yīng)當(dāng)向國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)報(bào)送“與評估目的相對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件或有效材料〞、“所涉及的資產(chǎn)重組方案或者改制方案、發(fā)起人協(xié)議等材料〞、“與經(jīng)濟(jì)行為相對應(yīng)的審計(jì)報(bào)告〞；第十六條規(guī)定，國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對以下事項(xiàng)進(jìn)行審核“資產(chǎn)評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致〞。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety本指南中提出企業(yè)價(jià)值評估中，應(yīng)當(dāng)說明“委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍是否一致，不一致的應(yīng)當(dāng)說明原因〞。是要求注冊資產(chǎn)評估師反映企業(yè)出具的?關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明?關(guān)于評估對象與評估范圍的說明的內(nèi)容要求，以從評估報(bào)告內(nèi)容層面，滿足國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求，而不是由注冊資產(chǎn)評估師判斷委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致性。企業(yè)價(jià)值評估的一般范圍即企業(yè)價(jià)值評估的產(chǎn)權(quán)范圍。從產(chǎn)權(quán)的角度界定，企業(yè)價(jià)值評估的范圍應(yīng)該是企業(yè)的全部資產(chǎn)。包括企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體自身占用及經(jīng)營的局部，企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體所能控制的局部，如全資子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投資局部。在具體界定企業(yè)價(jià)值評估的資產(chǎn)范圍時(shí)，應(yīng)根據(jù)以下有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行：〔1〕企業(yè)的資產(chǎn)評估申請報(bào)告及上級主管部門批復(fù)文件所規(guī)定的評估范圍；〔2〕企業(yè)有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或產(chǎn)權(quán)變動的協(xié)議、合同、章程中規(guī)定的企業(yè)資產(chǎn)變動的范圍。因此，評估對象和評估范圍是委托方和相關(guān)當(dāng)事方根據(jù)其擬實(shí)施的經(jīng)濟(jì)行為確認(rèn)，并提供給評估機(jī)構(gòu)的，一般應(yīng)要求委托方和相關(guān)當(dāng)事方在申報(bào)表或申報(bào)材料上簽名蓋章，在形式上確認(rèn)評估對象和評估范圍。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔一〕標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值類型的依據(jù)?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?第十四條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，并對價(jià)值類型予以明確定義。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?要求披露評估選用何種價(jià)值類型、選擇該種價(jià)值類型的理由、并對價(jià)值類型進(jìn)行明確定義。?資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見?第二十六條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?對價(jià)值類型及其定義進(jìn)行披露。六、價(jià)值類型

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔二〕國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域一般使用市場價(jià)值類型根據(jù)國有資產(chǎn)評估工程，特別是涉及產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域中的評估工程，無論是協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是進(jìn)場交易，一般都要求選擇市場價(jià)值類型。2005年8月25日，國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會發(fā)布的?企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行方法?〔國資委第12號令〕第二十二條規(guī)定，企業(yè)進(jìn)行與資產(chǎn)評估相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)核準(zhǔn)或備案的資產(chǎn)評估結(jié)果為作價(jià)參考依據(jù)；當(dāng)交易價(jià)格低于評估結(jié)果的90%時(shí)，應(yīng)當(dāng)暫停交易，在獲得原經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)同意前方可繼續(xù)交易。根據(jù)自2021年5月1日起施行?中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法?第五十五條規(guī)定，國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以依法評估的、經(jīng)履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)認(rèn)可或者由履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)報(bào)經(jīng)本級人民政府核準(zhǔn)的價(jià)格為依據(jù)，合理確定最低轉(zhuǎn)讓價(jià)格。這些規(guī)定都表達(dá)了市場價(jià)值類型的根本要求。投資價(jià)值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。而且在評估業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中，考慮并使用了僅適用于特殊投資者或者某一類投資者的特定評估資料和經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。盡管目前國有資產(chǎn)評估工程實(shí)踐中，外表存在已經(jīng)確定特定投資者或者某一類投資者的情況，但根據(jù)國有資產(chǎn)管理的宗旨和評估業(yè)務(wù)執(zhí)行中很難考慮并使用僅適用于特殊投資者或者某一類投資者的特定評估資料和經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，投資價(jià)值類型一般不適用產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域中的評估工程。鑒于上述情況，本指南明確規(guī)定，企業(yè)國有資產(chǎn)評估工程應(yīng)采用市場價(jià)值類型，選擇市場價(jià)值以外的價(jià)值類型時(shí)，應(yīng)當(dāng)說明選擇理由及其定義。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔三〕特殊交易情形下價(jià)值類型的選用在非產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域中的評估工程，如處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價(jià)值評估；機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)，一般認(rèn)為是可以采用非市場價(jià)值類型。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔四〕市場價(jià)值類型定義例如市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值〔非市場價(jià)值〕的劃分有三個(gè)根本標(biāo)準(zhǔn)，一是資產(chǎn)評估時(shí)所依據(jù)的市場條件，是公開市場條件還是非公開市場條件；二是資產(chǎn)評估時(shí)所依據(jù)的被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)，是正常使用〔最正確使用〕還是非正常使用；三是評估時(shí)所使用的信息資料及其相關(guān)參數(shù)的來源，使用的是公開市場信息數(shù)據(jù)還是非公開市場的信息數(shù)據(jù)。據(jù)此，市場價(jià)值可以理解為資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最正確使用〔或正常使用、最有可能使用〕狀態(tài)下可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)數(shù)額?；蛘哒f評估資產(chǎn)價(jià)值依據(jù)的所有信息資料都來源于公開市場的資產(chǎn)評估價(jià)值結(jié)論是市場價(jià)值。根據(jù)?資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見?，“當(dāng)注冊資產(chǎn)評估師所執(zhí)行的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求時(shí)，注冊資產(chǎn)評估師通常應(yīng)中選擇市場價(jià)值作為評估結(jié)論的價(jià)值類型〞?！笆袌鰞r(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額〞。國有資產(chǎn)評估報(bào)告中市場價(jià)值定義可使用此定義例如。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔一〕評估基準(zhǔn)日的涵義資產(chǎn)價(jià)值是時(shí)點(diǎn)價(jià)值，資產(chǎn)價(jià)值不同的時(shí)點(diǎn)其價(jià)值是不同的。資產(chǎn)評估，就是以貨幣作為計(jì)算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對在一定時(shí)點(diǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行評定估算的行為。為了表達(dá)一定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值，評估選擇的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、參數(shù)等依據(jù)，應(yīng)該在評估基準(zhǔn)日有效。?資產(chǎn)評估操作標(biāo)準(zhǔn)意見〔試行〕?中第二十二條指出：“評估基準(zhǔn)日是評估結(jié)論開始成立的一個(gè)特定時(shí)日。在形成評估結(jié)論過程中所選用的各種作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)也要在該時(shí)點(diǎn)有效〞。七、評估基準(zhǔn)日

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔二〕評估基準(zhǔn)日確實(shí)定1、國有資產(chǎn)評估工程評估基準(zhǔn)日確定主體?資產(chǎn)評估操作標(biāo)準(zhǔn)意見〔試行〕?中第二十二條規(guī)定，在征求委托方意見的根底上，評估機(jī)構(gòu)選定評估基準(zhǔn)日。?評估報(bào)告根本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定?〔財(cái)評字［1999］91號〕中規(guī)定，評估基準(zhǔn)日確實(shí)定應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)與委托方協(xié)商確立，并盡可能與評估目的的實(shí)現(xiàn)日接近。由國務(wù)院國資委編寫出版的?企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理操作指南?中提出：“評估基準(zhǔn)日一般由委托方和評估機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)協(xié)商確定〞。這些規(guī)定均表達(dá)“共同〞、“協(xié)商〞的觀點(diǎn)，現(xiàn)實(shí)評估實(shí)務(wù)當(dāng)中也多為此情形，與?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——業(yè)務(wù)約定書?也根本接近。評估基準(zhǔn)日確實(shí)定在資產(chǎn)評估中影響重大，評估基準(zhǔn)日應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)確定，并盡可能與評估目的的實(shí)現(xiàn)日接近是根本原那么。究竟是誰確定，是完全由委托方確定，還是由“委托方確定，注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)提供建議〞，“注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況確定〞。主流的看法是“委托方確定，注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)提供建議〞，即協(xié)商、約定等方式下，主體還應(yīng)是委托方，注冊資產(chǎn)評估師可以提供建議。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety2、確定評估基準(zhǔn)日需考慮的主要因素?資產(chǎn)評估操作標(biāo)準(zhǔn)意見〔試行〕?中第二十二條規(guī)定，選擇的評估基準(zhǔn)日，應(yīng)有利于保證評估結(jié)果有效地效勞于評估目的，盡量減少和防止評估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)，準(zhǔn)確劃定評估范圍，準(zhǔn)確高效地清查核驗(yàn)資產(chǎn)，并合理選取評估作價(jià)依據(jù)。評估過程中要及時(shí)地調(diào)整不適宜的基準(zhǔn)日。由國務(wù)院國資委編寫出版的?企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理操作指南?中提出，基準(zhǔn)日的選擇應(yīng)可能與相應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)日接近，同時(shí)考慮會計(jì)報(bào)表的編制日期，一般選擇在月末、季度末或年末。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔三〕評估基準(zhǔn)日的披露內(nèi)容作為程序性準(zhǔn)那么的本指南，僅僅是標(biāo)準(zhǔn)披露那些內(nèi)容的問題，因此本指南并不涉及由誰確定、考慮那些因素，而是標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)披露那些應(yīng)當(dāng)披露的內(nèi)容。有意見提出，由委托方確定的基準(zhǔn)日，一無需披露委托方的考慮，二也無法披露委托方在確定評估基準(zhǔn)日時(shí)考慮了那些因素，這種意見是不全面的。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?第二十條規(guī)定，評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明評估基準(zhǔn)日，并與業(yè)務(wù)約定書約定的評估基準(zhǔn)日保持一致。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——業(yè)務(wù)約定書?中規(guī)定，業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容也有評估基準(zhǔn)日，也就是說至少評估基準(zhǔn)日確定是約定達(dá)成一致的結(jié)果，不存在委托方在確定評估基準(zhǔn)日時(shí)考慮了那些因素的問題。與?評估報(bào)告根本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定?〔財(cái)評字［1999］91號〕相比，本指南僅僅要求披露評估基準(zhǔn)日本身〔含格式〕以及確定評估基準(zhǔn)日所考慮的主要因素。沒有要求對確定評估基準(zhǔn)日對評估結(jié)果影響程度做出明確的揭示，申明評估中所采用的價(jià)格是不是評估基準(zhǔn)日的標(biāo)準(zhǔn)，如不是那么說明原因等內(nèi)容。與?資產(chǎn)評估操作標(biāo)準(zhǔn)意見〔試行〕?相比，也沒有要求說明一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。主要考慮是：〔1〕“評估基準(zhǔn)日對評估結(jié)果影響程度〞難以確定，即使在市場環(huán)境頻繁變動，不同基準(zhǔn)日對評估價(jià)值影響較大，也存在國有資產(chǎn)流失等，充其量是基準(zhǔn)日選擇不當(dāng)。〔2〕“申明評估中所采用的價(jià)格是不是評估基準(zhǔn)日的標(biāo)準(zhǔn)，如不是那么說明原因〞本身不符合評估基準(zhǔn)日的涵義?！?〕“一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)〞，本身也是評估基準(zhǔn)日的涵義。因此，本指南不再要求披露確定評估基準(zhǔn)日對評估結(jié)果影響程度，以及評估中不采用非評估基準(zhǔn)日的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety評估師應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中遵循的法律、法規(guī)、評估準(zhǔn)那么和指導(dǎo)意見以及取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等評估依據(jù)，是我國資產(chǎn)評估一直要求的做法。?評估報(bào)告根本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定?〔財(cái)評字［1999］91號〕中規(guī)定，評估依據(jù)一般可劃分為行為依據(jù)、法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價(jià)依據(jù)等。?資產(chǎn)評估操作標(biāo)準(zhǔn)意見〔試行〕?中規(guī)定評估報(bào)告書正文概括寫明評估依據(jù)的主要法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?中規(guī)定，評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明評估遵循的法律依據(jù)、準(zhǔn)那么依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價(jià)依據(jù)等。為了方便注冊資產(chǎn)評估師編制評估報(bào)告，國有資產(chǎn)評估工程監(jiān)管單位審核評估工程，結(jié)合國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的實(shí)際，指南：解釋了?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?中的法律依據(jù)和準(zhǔn)那么依據(jù)；細(xì)化了權(quán)屬依據(jù)和取價(jià)依據(jù)；增加了經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。八、評估依據(jù)

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔一〕法律依據(jù)和準(zhǔn)那么依據(jù)法律法規(guī)依據(jù)解釋為“通常包括與國有資產(chǎn)評估有關(guān)的法律、法規(guī)等〞；評估準(zhǔn)那么依據(jù)解釋為“包括本評估工程中依據(jù)的相關(guān)資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)〞。特別指出的是，近幾年國家法律、法規(guī)的調(diào)整完善進(jìn)度較快，相關(guān)資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)較多，但不是每一個(gè)具體工程都遵循了全部的法律、法規(guī)和評估準(zhǔn)那么標(biāo)準(zhǔn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)與評估工程的相關(guān)性在評估報(bào)告中列示反映所遵循的法律法規(guī)。也應(yīng)當(dāng)列示最新的、現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)和評估準(zhǔn)那么標(biāo)準(zhǔn)。評估實(shí)務(wù)中存在列示廢止的、失效的或者已經(jīng)修訂的法律、法規(guī)和評估準(zhǔn)那么標(biāo)準(zhǔn)的情形，都是不符合評估準(zhǔn)那么要求的。本指南遵循“相關(guān)性“原那么，采用了“與國有資產(chǎn)評估有關(guān)的〞、“本評估工程中依據(jù)的〞等詞，旨在具體表達(dá)這些要求。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔二〕細(xì)化了權(quán)屬依據(jù)和取價(jià)依據(jù)1、權(quán)屬依據(jù)資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況本身是個(gè)法律問題，而且是個(gè)很復(fù)雜的法律問題。對資產(chǎn)的所有權(quán)及其他與所有權(quán)相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行界定或發(fā)表意見需要履行必要的法律程序，由具有相應(yīng)專業(yè)能力的人士〔如律師〕或部門〔如產(chǎn)權(quán)登記部門〕來進(jìn)行。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?第二十三條的規(guī)定，委托方和相關(guān)當(dāng)事方應(yīng)當(dāng)提供評估對象法律權(quán)屬等根底資料，并對其真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任；注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)是對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析并發(fā)表專業(yè)意見，但是，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到由于評估對象法律權(quán)屬對評估結(jié)論具有重要影響，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)予以關(guān)注和恰當(dāng)披露。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?第二十四條規(guī)定了注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬，并在評估報(bào)告中對評估對象法律權(quán)屬及其證明資料來源予以必要說明。注冊資產(chǎn)評估師不得對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。因此，我國注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)重視如何對評估對象法律權(quán)屬進(jìn)行恰當(dāng)關(guān)注。當(dāng)然，一些權(quán)屬證明文件如房屋產(chǎn)權(quán)證明上注明的房產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)等仍是注冊資產(chǎn)評估師重要的取價(jià)依據(jù)，這時(shí)產(chǎn)權(quán)證明材料可以作為取價(jià)依據(jù)對待。?注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見?中，強(qiáng)調(diào)注冊資產(chǎn)評估師在產(chǎn)權(quán)問題上應(yīng)履行收集產(chǎn)權(quán)資料、對產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行查驗(yàn)、完整披露產(chǎn)權(quán)情況及存在的瑕疵、關(guān)注產(chǎn)權(quán)瑕疵對評估結(jié)論的影響等工作程序。執(zhí)行國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，當(dāng)然應(yīng)首先遵循這些資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么的要求。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety本指南作為國有資產(chǎn)評估報(bào)告的編制和出具的標(biāo)準(zhǔn)，在嚴(yán)格堅(jiān)持這些資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么的要求前提下，列示了現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)框架下產(chǎn)權(quán)依據(jù)名稱以及市場交易中合法的產(chǎn)權(quán)證明文件名稱。同時(shí)，應(yīng)注意：①相關(guān)法律法規(guī)調(diào)整、不同地區(qū)管理體制的不同等，可能涉及的產(chǎn)權(quán)依據(jù)名稱的變化或不同。如：對于房屋和土地，有的地區(qū)是房產(chǎn)地產(chǎn)合一的產(chǎn)權(quán)證，有的是房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證，本指南僅列示了分別的情形，即“國有土地使用證〔或者土地使用權(quán)出讓合同〕、房屋所有權(quán)證〞。②建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證/施工許可證等自建在建工程的相關(guān)證明；外購在建工程的購置合同〔轉(zhuǎn)讓合同〕和付款憑證，是未竣工驗(yàn)收辦理確權(quán)和房屋所有權(quán)證重要的權(quán)屬依據(jù)。共有物業(yè)的合作建房協(xié)議〔合同〕，是未辦理房屋所有權(quán)證重要的權(quán)屬依據(jù)。融資租賃物業(yè)的物業(yè)租賃合同，以租代購的物業(yè)以租代購合同等是相應(yīng)行為重要的產(chǎn)權(quán)依據(jù)。?中華人民共和國國有建設(shè)用地劃撥決定書?是劃撥用地權(quán)屬的依據(jù)。③國產(chǎn)和進(jìn)口設(shè)備的訂貨合同及其購貨發(fā)票、進(jìn)口設(shè)備的報(bào)關(guān)手續(xù)資料等是國產(chǎn)和進(jìn)口設(shè)備的產(chǎn)權(quán)依據(jù)。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety④在評估報(bào)告出具時(shí)，產(chǎn)權(quán)取得前簽署的合同、權(quán)屬確權(quán)、辦證等正在進(jìn)行中，評估依據(jù)這些文件資料作價(jià)，但并不能必然說明其權(quán)屬不存在瑕疵。應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)列示依據(jù)的文件資料，同時(shí)在特殊事項(xiàng)說明中說明該事項(xiàng)。如，已經(jīng)簽署的土地出讓合同，也已全部或局部繳納出讓金，在經(jīng)濟(jì)行為實(shí)施的不同階段，不同的監(jiān)管部門要求可能并不一致，對已經(jīng)簽署的土地出讓合同，全部或局部繳納出讓金，在明確出讓金繳納的主體，并不影響國有權(quán)益的前提下，國資監(jiān)管部門是允許評估處理的，而證券監(jiān)管部門可能要求必須取得產(chǎn)權(quán)證明。又如，探礦權(quán)可以依法轉(zhuǎn)為采礦權(quán)時(shí)對采礦權(quán)的評估，是以“劃定礦區(qū)范圍批復(fù)文件〞作為權(quán)屬依據(jù)評估的，雖然未取得“采礦權(quán)許可證〞，但在“劃定礦區(qū)范圍批復(fù)文件〞允許的有效期內(nèi)如可以依法并在有效期內(nèi)取得采礦許可證時(shí)，并不存在權(quán)屬瑕疵。評估應(yīng)當(dāng)列示“劃定礦區(qū)范圍批復(fù)文件〞。⑤?中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證?及?登記證?附屬內(nèi)容的相關(guān)材料，是根底性產(chǎn)權(quán)依據(jù)。⑥存在權(quán)屬瑕疵的評估對象，應(yīng)要求委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供承諾函或說明函予以充分說明。委托方和相關(guān)當(dāng)事方應(yīng)對該產(chǎn)權(quán)作出有關(guān)控制、使用并擁有的承諾，保證日后不因產(chǎn)權(quán)問題導(dǎo)致評估值變化；一旦出現(xiàn)，用相應(yīng)的補(bǔ)救方法，保證評估值的足額，從而不影響經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的權(quán)益安排，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。并將該承諾函原件附在評估報(bào)告書備查文件中，同時(shí)在該報(bào)告書“特別事項(xiàng)說明〞中予以披露。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety2、取價(jià)依據(jù)本指南細(xì)化了?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?列示的取價(jià)依據(jù)。根據(jù)取價(jià)依據(jù)的來源途徑劃分為三個(gè)方面，即企業(yè)提供的、國家有關(guān)部門發(fā)布的和評估機(jī)構(gòu)收集的〔含詢價(jià)〕。〔1〕企業(yè)提供的取價(jià)依據(jù)一般包括企業(yè)本身的財(cái)務(wù)會計(jì)和經(jīng)營方面的資料，列示時(shí)應(yīng)當(dāng)全面準(zhǔn)確，而且該等資料應(yīng)當(dāng)在評估工作底稿中有所反映?！?〕國家有關(guān)部門發(fā)布的的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政策文件，不一定在每一個(gè)具體評估工程的評估工作底稿中都有反映，但對于評估機(jī)構(gòu)而言，應(yīng)當(dāng)存在現(xiàn)時(shí)有效的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政策文件，支持本評估機(jī)構(gòu)一個(gè)或多個(gè)評估工程。另外，同一指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)資料可能因不同的部門其結(jié)果存在差異，不管是因口徑等何種原因形成的，評估取價(jià)依據(jù)應(yīng)當(dāng)列示發(fā)布的部門。國家有關(guān)部門發(fā)布的政策文件，可能存在屢次調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的情況，取價(jià)依據(jù)應(yīng)當(dāng)列示評估采用的文件發(fā)布的時(shí)間和部門。如?中華人民共和國資源稅條例?盡管未修改或廢止，但財(cái)政部、國家稅務(wù)總局屢次發(fā)布了調(diào)整資源稅標(biāo)準(zhǔn)的文件，而計(jì)稅方式未變化，評估應(yīng)依據(jù)?中華人民共和國資源稅條例?以及相應(yīng)的調(diào)整資源稅標(biāo)準(zhǔn)的文件，取價(jià)依據(jù)也應(yīng)當(dāng)同時(shí)列示該條例和文件。又如，?中華人民共和國車輛購置稅暫行條例?盡管未修改或廢止，但2021年1月16日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)了?關(guān)于減征1.6升及以下排量乘用車車輛購置稅的通知?〔財(cái)稅[2021]12號〕，減征局部乘用車車輛購置稅稅率。評估應(yīng)依據(jù)并列示?中華人民共和國車輛購置稅暫行條例?以及財(cái)稅[2021]12號文件?！?〕評估機(jī)構(gòu)收集的〔含詢價(jià)〕的取價(jià)資料，并不與國家有關(guān)部門發(fā)布的的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政策文件以及企業(yè)提供的財(cái)務(wù)會計(jì)和經(jīng)營方面的資料重復(fù)，應(yīng)當(dāng)是除國家有關(guān)部門發(fā)布的的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政策文件以及企業(yè)提供的財(cái)務(wù)會計(jì)和經(jīng)營方面的資料外，評估機(jī)構(gòu)收集并依據(jù)的取價(jià)資料。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔三〕增加了行為依據(jù)?評估報(bào)告根本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定?〔財(cái)評字［1999］91號〕中規(guī)定，行為依據(jù)應(yīng)包括進(jìn)行資產(chǎn)評估的工程委托方的申請、股份企業(yè)董事會決議及資產(chǎn)評估立項(xiàng)批復(fù)等。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的開展和現(xiàn)代企業(yè)制度的逐步建立以及證券市場的不斷完善，涉及國有資產(chǎn)評估的新的經(jīng)濟(jì)行為日益增多，再加上國有資產(chǎn)評估工程管理方式的改革，行為依據(jù)的內(nèi)容已發(fā)生了很多變化，難以枚舉。本指南提出的經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)包括兩個(gè)方面，一是有效批復(fù)文件，二是其他文件資料。有效批復(fù)文件有國務(wù)院批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的文件、各級人民政府批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的文件、國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的文件、中央企業(yè)及其各級子企業(yè)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的文件、地方國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的文件以及由地方國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)根據(jù)各地實(shí)際情況規(guī)定的批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的文件等。其他文件資料，其根本原那么是可以說明經(jīng)濟(jì)行為及其所涉及的評估對象與評估范圍的其他文件資料。如：〔1〕國有企業(yè)在訴訟過程中以及民事強(qiáng)制執(zhí)行中，由人民法院委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估涉訴國有資產(chǎn)價(jià)值的情形，人民法院出具的委托函〔兼有業(yè)務(wù)約定和經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)的性質(zhì)〕；〔2〕中央企業(yè)涉及經(jīng)濟(jì)行為決策的黨組會議紀(jì)要；〔3〕國有獨(dú)資公司董事會決議；國有資本控股公司、國有資本參股公司股東會、股東大會或者董事會決議；〔4〕資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換合同協(xié)議：〔5〕人民法院破產(chǎn)公告；〔6〕可以說明經(jīng)濟(jì)行為及其所涉及的評估對象與評估范圍的其他文件資料。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety特別指出的是，企業(yè)改制制定的改制方案，往往涉及到企業(yè)占有的土地的處置、擁有的商標(biāo)及其他無形資產(chǎn)以及賬面未記錄產(chǎn)生收益的資產(chǎn)的處置，這些資產(chǎn)的處置方式一方面決定了評估范圍〔采用資產(chǎn)根底法時(shí)〕，更為重要的是采用兩種方法評估時(shí)，收益法評估，難以分割未納入重組改制范圍的、對企業(yè)收益產(chǎn)生重要影響或直接產(chǎn)生的收益，確定最終評估結(jié)果時(shí)應(yīng)當(dāng)首先考慮與重組改制范圍一致的評估結(jié)果。如某旅游集團(tuán)公司整體改制設(shè)立股份公司資產(chǎn)評估工程，根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的改制方案，旅游集團(tuán)公司品牌無償進(jìn)入擬設(shè)立股份公司，資產(chǎn)根底法評估時(shí)，未對旅游集團(tuán)公司品牌進(jìn)行單獨(dú)評估，而收益法評估時(shí)，旅游集團(tuán)公司品牌必然對收益產(chǎn)生較大的影響，因此，兩種評估方法評估結(jié)果不具可比性，再考慮收益的不確定性等其他原因，最終選擇資產(chǎn)根底法評估結(jié)果作為評估結(jié)論。因此，經(jīng)由有權(quán)部門、機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的企業(yè)改制方案應(yīng)當(dāng)是很重要的經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔四〕需要注意的問題1.評估依據(jù)的表述方式應(yīng)當(dāng)明確、具體，具有可驗(yàn)證性。任何評估報(bào)告閱讀者可以根據(jù)報(bào)告中披露的評估依據(jù)的名稱、發(fā)布時(shí)間或文號找到相應(yīng)的評估依據(jù)。例如，取價(jià)依據(jù)應(yīng)披露為“?××省建筑工程綜合預(yù)算定額?(××年)〞，而不是“××省及××市建設(shè)、規(guī)劃、物價(jià)等部門關(guān)于建設(shè)工程相關(guān)規(guī)費(fèi)的規(guī)定〞。2.評估依據(jù)具有代表性，且在評估基準(zhǔn)日是有效的。作為評估依據(jù)應(yīng)滿足相關(guān)、合理、可靠和有效的要求。相關(guān)是指所收集的價(jià)格信息與需做出判斷的委估資產(chǎn)具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性；合理是指所收集的價(jià)格信息能反映委估資產(chǎn)載體結(jié)構(gòu)和市場結(jié)構(gòu)特征，不能簡單地用行業(yè)或社會平均的價(jià)格信息推理具有明顯特殊性質(zhì)的資產(chǎn)價(jià)值；可靠是指經(jīng)過對信息來源和收集過程的質(zhì)量控制，所收集的資料具有較高的置信度；有效是指所收集的資料能夠有效地反映評估基準(zhǔn)日委估資產(chǎn)在模擬條件下可能的價(jià)格水平。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety作為程序性準(zhǔn)那么的本指南，僅僅是標(biāo)準(zhǔn)披露那些內(nèi)容的問題，因此本指南并不涉及評估方法如何選擇，選擇時(shí)考慮那些因素等有關(guān)專業(yè)性準(zhǔn)那么標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。這些內(nèi)容在其他專業(yè)性準(zhǔn)那么中均有標(biāo)準(zhǔn)。本指南標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)披露哪些應(yīng)當(dāng)披露的評估方法的內(nèi)容。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?第十五條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)熟知、理解并恰當(dāng)運(yùn)用評估方法，資產(chǎn)評估根本方法包括市場法、收益法和本錢法。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——機(jī)器設(shè)備?、?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——不動產(chǎn)?、?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——無形資產(chǎn)?、?企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見〔試行〕?和?以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南〔試行〕?等專業(yè)準(zhǔn)那么均由專門一章標(biāo)準(zhǔn)評估方法的選擇，對本錢法、市場法和收益法三種資產(chǎn)評估根本方法的選擇進(jìn)行了較為系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)；?金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見〔試行〕?和?專利資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見?操作要求中均有專門標(biāo)準(zhǔn)評估方法的條款，同樣對本錢法、市場法和收益法三種資產(chǎn)評估根本方法的選擇進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)。執(zhí)行包括國有資產(chǎn)評估工程在內(nèi)的任何評估工程，都必須首先根據(jù)對應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為、評估對象、選擇的價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)情況，嚴(yán)格按照已經(jīng)發(fā)布施行的評估準(zhǔn)那么，選擇確定評估方法；其次才是在評估報(bào)告中如何說明評估方法的內(nèi)容的問題。九、評估方法

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety91號文件規(guī)定，評估報(bào)告應(yīng)簡要說明評估人員在評估過程中所選擇并使用的評估方法、選擇評估方法的依據(jù)或原因。不難看出，要求披露的兩個(gè)根本方面，即所選擇的方法和選擇方法的理由〔或原因〕。與此根本一致的是?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?規(guī)定，評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評估方法及其理由，同樣是兩個(gè)根本方面。?企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見〔試行〕?第四十七條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師在評估報(bào)告中披露評估方法運(yùn)用實(shí)施過程和情況時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：〔1〕選擇評估方法的過程和依據(jù);〔2〕評估方法的運(yùn)用和邏輯推理計(jì)算過程;〔3〕資本化率、折現(xiàn)率、價(jià)值比率等重要參數(shù)的獲取來源和形成過程；〔4〕對初步評估結(jié)論進(jìn)行綜合分析，形成最終評估結(jié)論的過程?！惨弧骋延械脑u估方法披露標(biāo)準(zhǔn)

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety根本采用了?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?的規(guī)定內(nèi)容，即評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評估方法，以及選擇評估方法的理由。但在具體評估報(bào)告編寫時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮國資評估工程監(jiān)管單位對評估報(bào)告中評估方法內(nèi)容披露的相關(guān)要求。由國務(wù)院國資委編寫出版的?企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理操作指南?中，總結(jié)了國有資產(chǎn)評估工程實(shí)踐中成熟的、被廣闊評估機(jī)構(gòu)普遍接受的做法而提出的需在評估報(bào)告中說明評估方法的內(nèi)容包括：首先簡要說明總體思路貨主要評估方法即適用原因；再按涉及的資產(chǎn)〔含負(fù)債〕順序逐項(xiàng)說明其具體評估方法。采用重置本錢法的，應(yīng)介紹估算公式，并對所涉及的資產(chǎn)的重置價(jià)值及成新率確實(shí)定方法做簡要說明；采用市場比較法的，應(yīng)簡要介紹參照物〔交易案例〕的選擇原那么、比較分析與調(diào)整因素等；采用收益現(xiàn)值法等方法，應(yīng)介紹估算公式或模型，并對估算過程中的預(yù)測方法與過程、折現(xiàn)率的選擇和確定情況做簡要說明。對采用收益法評估企業(yè)，提出的評估報(bào)告評估方法說明的內(nèi)容]包括：介紹采用收益法的技術(shù)思路，主要測算方法、模型或計(jì)算公式；明確預(yù)測收益的類型、根據(jù)評估對象，區(qū)分企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值和股東局部權(quán)益價(jià)值。應(yīng)說明選擇收益法的合理性和必要性，揭示方法使用與評估對象、評估目的、價(jià)值類型、評估條件之間的合理內(nèi)在邏輯關(guān)系?！捕?本指南的要求

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety企業(yè)價(jià)值評估兩種評估方法的相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)91號文件規(guī)定，如對某項(xiàng)資產(chǎn)評估采用一種以上的評估方法，應(yīng)適當(dāng)說明原因并說明資產(chǎn)評估價(jià)值確定方法，這是針對某一單項(xiàng)資產(chǎn)采用一種以上的評估方法時(shí)，評估報(bào)告需說明的內(nèi)容。該文件提出，對于整體資產(chǎn)評估，“收益現(xiàn)值法評估驗(yàn)證說明〞中的評估結(jié)論要求“寫明本評估結(jié)果僅僅是一種其他評估方法的驗(yàn)證〞，而在評估報(bào)告中未要求收益現(xiàn)值法的內(nèi)容。?企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見〔試行〕?第二十三條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場法和本錢法三種資產(chǎn)評估根本方法的適用性，恰中選擇一種或多種資產(chǎn)評估根本方法。第三十四條規(guī)定，企業(yè)價(jià)值評估中的本錢法也稱資產(chǎn)根底法，是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的根底上確定評估對象價(jià)值的評估思路。以持續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)進(jìn)行評估時(shí)，本錢法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評估方法。第三十八條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師對同一評估對象采用多種評估方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)對形成的各種初步價(jià)值結(jié)論進(jìn)行分析，在綜合考慮不同評估方法和初步價(jià)值結(jié)論的合理性及所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量的根底上，形成合理評估結(jié)論。?關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知?〔國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號〕規(guī)定，“涉及企業(yè)價(jià)值的資產(chǎn)評估工程，以持續(xù)經(jīng)營為前提進(jìn)行評估時(shí)，原那么上要求采用兩種以上方法進(jìn)行評估，并在評估報(bào)告中列示，依據(jù)實(shí)際狀況充分、全面分析后，確定其中一個(gè)評估結(jié)果作為評估報(bào)告使用結(jié)果〞。本指南提出，以持續(xù)經(jīng)營為前提，采用兩種以上方法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估，應(yīng)當(dāng)分別說明兩種評估方法選取的理由以及評估結(jié)論確定的方法。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔一〕關(guān)于評估結(jié)論的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)91對評估結(jié)論內(nèi)容的要求為：評估結(jié)論應(yīng)包括評估結(jié)果匯總表、評估后各資產(chǎn)占有方的份額和評估機(jī)構(gòu)對評估結(jié)果發(fā)表的結(jié)論；須使用表述性文字完整地表達(dá)資產(chǎn)、負(fù)債、凈資產(chǎn)的賬面值、調(diào)整后賬面值、評估價(jià)值及其增減幅度，并含有“評估結(jié)論詳細(xì)情況見評估明細(xì)表〞的提示；評估結(jié)果除文字表述外，評估報(bào)告中還須按統(tǒng)一規(guī)定的格式列表揭示評估結(jié)果；存在多家資產(chǎn)占有方的工程，應(yīng)分別說明評估結(jié)果；對于不納入評估匯總表的評估結(jié)果，應(yīng)單獨(dú)列示；評估機(jī)構(gòu)如對所揭示的評估結(jié)果尚有疑義，那么應(yīng)對實(shí)際情況充分揭示并在評估報(bào)告中發(fā)表自己的看法，以提示資產(chǎn)評估報(bào)告使用者注意；對評估中已查明的盤盈、盤虧、毀損、報(bào)廢、資金掛賬、呆壞賬、無需支付的負(fù)債等原因造成的資產(chǎn)價(jià)值變化，評估結(jié)果中應(yīng)作增減值處理，如因企業(yè)尚未報(bào)經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)而未對上述資產(chǎn)進(jìn)行會計(jì)處理，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)在評估報(bào)告中提示企業(yè)按現(xiàn)行規(guī)定程序報(bào)批后進(jìn)行處理；對不納入評估結(jié)果的各類租賃資產(chǎn)，其評估結(jié)果應(yīng)單獨(dú)表述，并說明是否納入評估結(jié)果匯總表。顯然，內(nèi)容要求僅僅是針對采用資產(chǎn)根底法評估企業(yè)價(jià)值時(shí)，評估結(jié)論的要求。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?第二十五條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結(jié)論。通常評估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值。經(jīng)與委托方溝通，評估結(jié)論可以使用區(qū)間值表達(dá)。這從原那么上規(guī)定了評估結(jié)論的表達(dá)方式。十、評估結(jié)論

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety1、明確了評估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值?金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見〔試行〕?考慮到金融不良資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的特殊性要求，首次引入了評估〔分析〕結(jié)論區(qū)間值的概念。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?考慮到評估業(yè)多種業(yè)務(wù)的需求，在通常情況下，評估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值。在特定情況下，經(jīng)與委托方溝通，評估結(jié)論可以使用區(qū)間值表達(dá)。這是評估報(bào)告準(zhǔn)那么制定中的一項(xiàng)重大突破，但這并沒有對確定數(shù)值表達(dá)評估結(jié)論否認(rèn)。以確定數(shù)值表達(dá)評估結(jié)論是評估行業(yè)中的客觀要求，區(qū)間值僅可以作為一個(gè)特殊的表達(dá)方式?！捕潮局改详P(guān)于評估結(jié)論的標(biāo)準(zhǔn)2、采用兩種方法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估，不但要求單獨(dú)說明評估價(jià)值和增減變動幅度，還需要說明兩種以上評估方法結(jié)果的差異及其原因以及最終確定評估結(jié)論及其理由。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety企業(yè)價(jià)值評估方法的選擇不是主觀隨意、沒有規(guī)律可循的，無論是哪一種方法，評估的最終目的是相同的，殊途同歸的效勞于市場交易和投資決策，因而各種方法之間存在著內(nèi)在的聯(lián)系，結(jié)合前評估方法本身的局限及適用范圍，可以總結(jié)出企業(yè)價(jià)值評估方法選擇的一些原那么：①依據(jù)相關(guān)準(zhǔn)那么、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的原那么②借鑒共識性研究成果的原那么企業(yè)價(jià)值評估方法選擇的一些共識性研究成果是眾多研究人員共同努力的結(jié)果，是基于價(jià)值評估實(shí)踐的一些理論上的提煉，對于選擇合理的方法用于價(jià)值評估有較大的參考價(jià)值。如在涉及一個(gè)僅進(jìn)行投資或僅擁有不動產(chǎn)的控股企業(yè)，或所評估的企業(yè)的評估前提為非持續(xù)經(jīng)營，應(yīng)該考慮采用本錢法。以持續(xù)經(jīng)營為前提進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估，不宜單獨(dú)使用本錢法。在企業(yè)的初創(chuàng)期，經(jīng)營和收益狀況不穩(wěn)定，不宜采用本錢法進(jìn)行價(jià)值評估。一般來說，收益法更適宜于無形資產(chǎn)的價(jià)值評估。此外，如果企業(yè)處于成長期或成熟期，經(jīng)營、收益狀況穩(wěn)定并有充分的歷史資料為依據(jù)，能合理的預(yù)測企業(yè)的收益，這時(shí)采用收益法較好。在參考企業(yè)或交易案例的資料信息較完備、客觀時(shí)，從本錢效率的角度來考慮，適合選擇市場法進(jìn)行價(jià)值評估。兩種以上評估方法結(jié)果的差異及其原因確定評估結(jié)論需要考慮的因素：

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety在實(shí)際操作中，應(yīng)關(guān)注如下幾點(diǎn)：①應(yīng)建立在相同的評估對象和評估資產(chǎn)范圍。資產(chǎn)負(fù)債表是依會計(jì)準(zhǔn)那么關(guān)于資產(chǎn)定義和確認(rèn)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)形成的，不符合會計(jì)資產(chǎn)定義、不能準(zhǔn)確計(jì)量的資源，如企業(yè)資質(zhì)等無法合法計(jì)量的資產(chǎn)、人力資本不滿足資產(chǎn)定義的資產(chǎn)，不符合會計(jì)資產(chǎn)定義的，均未在資產(chǎn)負(fù)債表中反映。以企業(yè)提供的資產(chǎn)負(fù)債表為根底采用資產(chǎn)根底法評估企業(yè)價(jià)值，明顯也未考慮上述資源的價(jià)值。而采用收益法評估企業(yè)價(jià)值是難以分割這些可能為企業(yè)收益產(chǎn)生重要的影響的資產(chǎn)。收益法和資產(chǎn)根底法評估結(jié)論產(chǎn)生差異也就成為必然。另一方面，對于企業(yè)重組改制，其依據(jù)重組方案確定的模擬的資產(chǎn)負(fù)債表，直接形成了這種差異。②采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值的收益法，涉及三個(gè)根本要素：一是被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的根本前提。預(yù)測企業(yè)收益的不確定性，會直接影響評估結(jié)論的使用效果。如一個(gè)企業(yè)穩(wěn)定的客戶資源，完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，科學(xué)的管理體制，雄厚的產(chǎn)品研發(fā)能力及高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，顯然會綜合表達(dá)為企業(yè)價(jià)值，但對其量化顯然是十分困難的。③本錢法實(shí)際上是通過對企業(yè)賬面價(jià)值的調(diào)整得到企業(yè)價(jià)值。其理論根底也是"替代原那么"，即任何一個(gè)精明的潛在投資者，在購置一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格不會超過建造一項(xiàng)與所購資產(chǎn)具有相同用途的替代品所需的本錢。本錢法以企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)的再取得本錢為出發(fā)點(diǎn)，有無視企業(yè)的獲利能力的可能性，而且在評估中很難考慮那些未在財(cái)務(wù)報(bào)表上出現(xiàn)的項(xiàng)日，如企業(yè)的管理效率、自創(chuàng)商譽(yù)、銷售網(wǎng)絡(luò)等。因此，以持續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)進(jìn)行評估時(shí)，本錢法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評估方法。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety十一、特別事項(xiàng)說明1、已有標(biāo)準(zhǔn)?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?將91號文件中的“特別事項(xiàng)說明〞、“期后事項(xiàng)說明〞和“瑕疵事項(xiàng)〞合并為特別事項(xiàng)說明。2、指南的處理本指南遵循了?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?的原那么，將“特別事項(xiàng)說明〞、“期后事項(xiàng)說明〞和“瑕疵事項(xiàng)〞合并為“特別事項(xiàng)說明〞。3、與?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么——評估報(bào)告?的銜接本指南根據(jù)國有資產(chǎn)評估工程實(shí)際情況和相關(guān)要求，進(jìn)一步做出了細(xì)化。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報(bào)告》《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南》總體要求注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)說明特別事項(xiàng)可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，并重點(diǎn)提示評估報(bào)告使用者予以關(guān)注。評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明對特別事項(xiàng)的處理方式、特別事項(xiàng)對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響，并提示評估報(bào)告使用者關(guān)注其對經(jīng)濟(jì)行為的影響。特別事項(xiàng)的種類1無引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論的情況，并說明已了解引用報(bào)告結(jié)論的取得過程，承擔(dān)引用報(bào)告結(jié)論的相關(guān)責(zé)任2無擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債（或有資產(chǎn)）等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評估對象的關(guān)系3產(chǎn)權(quán)瑕疵權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形4未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素評估基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)5重大期后事項(xiàng)評估基準(zhǔn)日至評估報(bào)告日之間可能對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的事項(xiàng)6在不違背資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本要求的情況下，采用的不同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法評估程序受到限制的情形；評估資料不完整的情形；7無本次資產(chǎn)評估對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔1〕總體要求中，在要求“說明特別事項(xiàng)可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，并重點(diǎn)提示評估報(bào)告使用者予以關(guān)注〞的根底上，補(bǔ)充了“說明對特別事項(xiàng)的處理方式〞的要求?！?〕引用專業(yè)報(bào)告盡管土地資產(chǎn)評估是其他機(jī)構(gòu)承做，但站在資產(chǎn)的整體性角度，從優(yōu)秀的職業(yè)道德出發(fā)，現(xiàn)場勘察資產(chǎn)時(shí)，對土地的賬面記錄、數(shù)量、面積、權(quán)屬等進(jìn)行核查，并與現(xiàn)場的土地估價(jià)師進(jìn)行溝通。引用結(jié)果時(shí)，應(yīng)建立在仔細(xì)分析所得到的完整的土地估價(jià)報(bào)告和技術(shù)報(bào)告的根底上。分析評估結(jié)果時(shí)，盡管不對土地估價(jià)結(jié)果本身發(fā)表看法，也需分析賬面記錄的構(gòu)成，以及人賬時(shí)土地市場價(jià)格水平，提高資產(chǎn)評估結(jié)果的合理性和說服力。?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么—根本準(zhǔn)那么?第九條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，可以聘請專家協(xié)助工作，但應(yīng)當(dāng)采取必要措施確信專家工作的合理性。如果將“引用〞看成是“專家工作〞，也應(yīng)采取上述措施確信土地估價(jià)結(jié)果的合理性。銜接：

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety〔3〕調(diào)整了“產(chǎn)權(quán)瑕疵〞說法根據(jù)?注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見?第四條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象法律權(quán)屬并予以恰當(dāng)披露。第五條規(guī)定，對評估對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見超出注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)范圍。注冊資產(chǎn)評估師不得明示或暗示具有對評估對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見的能力，不得對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。據(jù)此，“產(chǎn)權(quán)瑕疵〞是一種判斷得出的結(jié)論，是對評估對象法律權(quán)屬確實(shí)