商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位老師2010.41

商業(yè)地產(chǎn)，是現(xiàn)在開發(fā)的熱門！為什么？因為開發(fā)周期短、利潤率高！當然大家也知道風險高。從全國來看，人人都在往商業(yè)開發(fā)這條路上擠，但有多少項目是真正成功的呢？原因可能很多……與一起探尋……2不成功的原因可能是——因為地段不好因為消費者消費實力低因為商業(yè)環(huán)境差因為競爭激烈，對手太強因為招商難度大……與一起探尋……3

為什么等項目做出來了才發(fā)現(xiàn)這些問題？為什么直到最后才知道是這些問題造成了項目的不成功？這些問題難道是不能避免的嗎？這些問題難道是無法解決的嗎？這些問題是不是最核心的問題？究竟什么才是最核心的問題與一起探尋……4我認為，關鍵是——沒有賦予項目準確的定位怎樣做到準確定位呢？與一起探尋……5定位需要解決的幾個基本問題——市場缺什么？地塊最適合做什么？地理位置最適合做什么？你，想做什么？與一起探尋……6第一層剖析:與一起探尋……從商業(yè)形態(tài)來看……從商業(yè)業(yè)態(tài)來看……從商業(yè)層次來看……從消費潛在需求來看……從商業(yè)格局來看……市場缺什么7從商業(yè)形態(tài)看，看什么？——有哪些商業(yè)形態(tài)——各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例——各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀——各類商業(yè)形態(tài)運作模式——各類商業(yè)形態(tài)的相互關系——各類商業(yè)形態(tài)的建筑特色——各類商業(yè)形態(tài)的配套組成——各類商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景……步行街主題商場MALL專業(yè)市場住宅底商與一起探尋……8從商業(yè)業(yè)態(tài)看，看什么？——有哪些商業(yè)業(yè)態(tài)——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、比例——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的價格水平——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的進貨渠道——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的相互關系——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢……餐飲

娛樂休閑數(shù)碼精品與一起探尋……9從商業(yè)層次看，看什么？——市場上是否各個層次的商業(yè)都有——市場以哪一個或哪幾個的商業(yè)層次為主——各個層次的規(guī)模、比例——各層次商業(yè)的發(fā)展趨勢怎樣……與一起探尋……10從消費潛在需求看，看什么？——消費者的需求真的都被滿足了？——為什么有的消費者去外地購物？——這部分消費者對現(xiàn)有商品不滿意在哪里？——這部分消費者對現(xiàn)有購物場所不滿意在哪里？——這部分消費者對現(xiàn)有的商業(yè)服務不滿意在哪里？……與一起探尋……11從商衡業(yè)格局看，靈看什鋼么？——有多誓少個怕商圈辯？各偏個商宋圈怎默樣的齡規(guī)模莫？——各個要商圈甩的相剩對位察置、改距離——各個愉商圈衰功能呈、關僚系——商圈玩是自透然形竊成的蹤蝶嗎——政府汁層面梢對商損業(yè)的堅布局薪規(guī)劃——項目從在一擱個成系熟商芳圈內(nèi)勵，競蠢爭激持烈，姑該怎轟么定秀位？——項目導不在防成熟火商圈鬧內(nèi)，撓配套喊不全謀、設幣施不哈完善去，又該怎價樣定熔位？……與一古起探快尋……12案例夢一：環(huán)江西雕新余遷新鋼粉項目新余削市地處襯江西索省中輸西部槍，被城譽為芳江西拼的“秩鋼城下”。匙全市密總面煩積31汁78平方魔公里飲，中醒心城鏡區(qū)面涉積30平方壓公里股，總男人口11鳳1.顧59萬人葬（截挨止20槍05年底友）,城區(qū)爹人口秩超過40萬。新余煉市房午地產(chǎn)沈行業(yè)子正處崗在快沾速發(fā)金展的有起跑絕階段私，雖繳然各香項指說標的棄基數(shù)掏較小再，但球增長客速度佛飛快慚！與一安起探欠尋……13與一帖起探母尋……14以洪稿客隆嘩百貨囑為代述表的銜大型暑購物躁中心鏟，以旁洪客腦隆商扭業(yè)街妹、抱耕石步違行街聯(lián)為代碌表的數(shù)商業(yè)題步行省街，劃以東盆方巴必黎家玻居廣給場為既代表鉛的大廁型專抱業(yè)市旁場，換以國睛美電毀器為學代表摔的主彎題式資商城席和以使新一沿佳為趙代表萌的超徐市……表明辮新余女市商嬌業(yè)物輪業(yè)多業(yè)岡態(tài)并煎存、語競爭偽慘烈引。幾個其主要奮項目尾商業(yè)顫面積丈之和做竟達36艷.8萬㎡唉，加禽上規(guī)咸模較絲式小的凍商場倦及零沖散分疲布的蹲街鋪皆，估抓計新焦余市屠的商證業(yè)面弓積將丑達到50萬㎡最之巨眼，而臉新余驗市區(qū)葵人口漲僅為40萬，惕市區(qū)兆人口探與商傍業(yè)面溜積之濕比為1：1.已25，世震界上繪最繁臂華的箱商業(yè)密城市——東京該，這下個比改例才拼為1：1.劫7，香鞋港為1：1.溉3，供應搜嚴重裙飽和振！市調(diào)它發(fā)現(xiàn)與一先起探時尋……15面對膏如此望激烈遣競爭有的市純場、失面對脖如此岸飽和美的市櫻場，沖本項每目該僻如何突圍布？與一輝起探擋尋……16在對裂勝利偉北路憑東面派和西奴面兩鎖個方送向的止人流灣量進誤行不緒同季雅節(jié)、氧不同產(chǎn)時段古的多挺次實闖地測負量后航，我遇們發(fā)尖現(xiàn)，18～28歲年蛙齡段甲的人艷流占織據(jù)人齒流總沖量的倘比例守平均識高達6成。即使蘋把對健人群專年齡育估算干的誤臘差因睡素考祝慮在捆內(nèi)，乏我們巨仍然扁可以狼得出憐結論提：勝股利北桐路南濾來北掘往的猴人流貿(mào)中，年輕坊人占借據(jù)了懼大部津分。相對蹲高端吃消費徑的群并體，鬧這一拼群體口單次朽消費穿能力前可能慘不是吊最強趙，但頌他們便卻是宴消費趣頻次紅最高(一有偏閑暇虧時間賭就會鏟逛街廁購物)、消診費欲賴望最小強烈(每次炒逛街董都會聽花點少錢出煩去)的。他們桶的購桑買力勿是不雹容被寨忽視凈的。另外農(nóng)一組候市調(diào)蒜數(shù)據(jù)指出供了定睜位方答向與一染起探紀尋……17于是棗，我予們?yōu)橐鲰椖可缍ㄎ环€(wěn)為直址接指治向年衡輕消忌費群盡體的——核心欣商圈勤最時址尚的延潮流詳基地潮針樓與一薪起探省尋……18地塊偷與城較市的稍關系地塊寒與區(qū)另域的炎關系地塊輸與市汗場的搬關系地塊春與周推邊環(huán)桃境的饅關系地塊郵地形戶與技割術指棉標第二責層剖檔析：地塊篇最適恥合做塑什么湯？與一柴起探?jīng)]尋……19城市柳的戰(zhàn)且略定疾位城市求的總琴體規(guī)程劃城市妄的經(jīng)搏濟結冰構城市唇的歷挽史文輕化地塊除與城討市的祝關系與一抖起探桐尋……20地塊朵與區(qū)扶域的直關系區(qū)域齊在城葉市中精的地資位區(qū)域泉的總酬體規(guī)慣劃區(qū)域歡的市蠟政配歡套區(qū)域坡的交余通網(wǎng)津絡區(qū)域嚇的經(jīng)映濟特究點區(qū)域柱的人葡口特察征與一冒起探度尋……21地塊與市場的關系房地產(chǎn)現(xiàn)狀，開發(fā)量、租售總量房地產(chǎn)發(fā)展趨勢消費者特征消費者習慣與一險起探板尋……22地塊蝦與周貓邊環(huán)脅境的要關系地塊辰周邊港的自每然環(huán)廚境地塊阻周邊碌的市拾政配膽套地塊句周邊簡的競辣爭對掩手地塊竭周邊爬的交剛通網(wǎng)螞絡與一培起探散尋……23地塊與規(guī)劃設計用地性質規(guī)劃技術指標地塊四至與一蚊起探來尋……24從案縮慧例中千闡述飛地塊薄研究扒的重裹要性昏！需要璃說明零的是爆，案涂例和罩案例侍不同例，其念分析爪的重匹點可蝴能也謊有所閥不同耳。與一應起探胖尋……案例策解析25分宜爐縣——地處夾贛西舒中部啞，為鹿新余許市轄鄙縣，謊距省濱會南掩昌17跪8公里張?？偯娉喾e13瞞89平方讓公里咸，總斃人口30岸.9泰8萬，思其中剩城區(qū)要面積8.炒8平方頂公里父，城粘區(qū)常顏住人棄口6.著2萬。礦產(chǎn)貫資源勝豐富眾。工業(yè)德基礎凳扎實妖。連續(xù)全兩年杜被授票予“壩全省熟綜合舒經(jīng)濟層發(fā)展督先進浮縣”梨。案例喚二：譯江西相分宜逮項目與一泰起探蔽尋……26與一葉起探省尋……27土地位置天工大道東側、東山路北側土地性質商住土地面積13998.2㎡＋14330.2㎡容積率不大于1.6建筑密度不超過26.5％建筑層數(shù)西地塊：4層東地塊：17層地塊心基礎叔數(shù)據(jù)與一更起探適尋……28地塊熱現(xiàn)狀與一夠起探志尋……29面對鼓這樣兇一個購項目大家泳覺得摔該如悔何入溪手呢到？在對馬城市芒、對辨地塊陳都有買了一駕定的竄了解跪之后揉，我忘們一抱起來則層層責剖析衰這個顫項目帳吧！與一建起探溫尋……30八點敞思考解密該項靠目開盼發(fā)，皮之一項目原以商斜業(yè)為哭主。莫住宅幫僅占44伶78汗0㎡，煉商業(yè)交為59研90橫0㎡，困總建10漢46扒80㎡，軋容積單率1.抄6。現(xiàn)垮在地追價翻槽倍，垮那么詠，容邀積率榨必然孟提高眠，這患就提瞎出一平個問嘉題：現(xiàn)在鼠項目夾是以媽商業(yè)沖為主外，還哪是以令住宅船為主燃？與一提起探輸尋……31八點披思考解密該項攝目開室發(fā)，固之二如果祝以住僵宅為偷主，膏過多鋤商業(yè)鍋面積紅必然毯出現(xiàn)甘兩個貿(mào)問題暢：1.過多支商業(yè)顫布局謀必然燃會影寨響住房誠宅的芹布局搞，商浪住混孩建，木肯定賓會降覽低住子宅品狡質。2.過多痰商業(yè)采必然游會帶遇來招桃商難獅的困累局?；卣猩痰耆绻⒕徛?，是暮否會追對項等目收級益產(chǎn)尼生影四響，訓招商能緩慢溪肯定蜜會影未響項酷目的玩銷售靠。與一投起探花尋……32八點逢思考解密該項嗚目開惕發(fā)，糖之三該區(qū)叮域需更要一農(nóng)個較誘為大躺型的缺超市掃及較攻為集索中的寬商業(yè)蔬配套啟。但升卻有泳以下麗幾個鳳問題欲：1.本縣碎城商罩業(yè)經(jīng)筒濟并想不十捧分發(fā)甲達。估城中彼幾條剪商業(yè)箭街以例國內(nèi)途二、顛三線蟻服裝女品牌易為主鼠，且愈品牌奶數(shù)不互多。2.分宜抄離新馳余市圈僅半配小時巡壽路程汽，且攻交通傍非常智便利重。較睡高和倦較集怎中的桿消費芽一般吼會選顧擇新佩余。3.縣城紡成熟逃的老滑商圈秧商業(yè)類不夠失發(fā)達賢，那臂么新按區(qū)商必業(yè)又倚怎能休快速艱形成濾呢？與一濟起探拘尋……33八點活思考解密該項屈目開沿發(fā)，之四項目愧的商掉業(yè)面妨積。商業(yè)如面積依越大抹，其趙收益需越高旅。商業(yè)慮面積故越大竟，銷趨售當掏然越疏難。銷售釀不出核去，腔對開蠶發(fā)商轟的資桌金壓循力將喇越大拐。那么級，到圖底建窯多少破商業(yè)連面積醫(yī)最合客適呢桑？與一熟起探伐尋……34八點砍思考解密該項且目開婦發(fā)，之五目前頑分宜化的住亞宅市做場比拉較好棗，但鎮(zhèn)整體刊價格瞞不高邁，在拔土地難成本麗增加征了一孟倍的話前提黃下，哀如果仰仍按炭現(xiàn)在駕的住夾宅價準格銷滑售，豬開發(fā)婦商的風收益騙就沒使有想坦象中錦的大剩。而因要提鏟高住橡宅價叮格，嫌要看計整體回市場盛發(fā)展槳趨勢醋如何伙，還現(xiàn)要看事項目純?nèi)绾捂湺ㄎ黄础５緥身椖苦l(xiāng)豐的地妖塊在狡新城倡中雖藥然是史中心暑位置素，但減作為據(jù)住宅利用地鈴卻并獅非是隱王中威之王獸。如粱果其溪它地課塊迅腿速開振工，奔與本六項目垃同期批進行帶，其皂競爭宴強度畜必然記會加桂大。與一焰起探軋尋……35八點掘思考解密該項璃目開篩發(fā)，之六項目運呈方典正形撕狀，戀但一片條20米寬所的馬耐路將彩本項洲目從隸中隔訪斷，血這對跡本項乘目的駐整體練規(guī)劃堅肯定遠會有尿影響資，特批別是靜作為找一個卵完整畜的小耐區(qū)，洗內(nèi)部間環(huán)境排設計妨肯定被會顯隸得捉趕襟見迎肘。這對戰(zhàn)項目裕的品糧質和晉層次信都會蠢有影限響，架如何帽規(guī)避愧并化遼劣勢指為優(yōu)和勢是駁一個斑考人點的課臂題。與一千起探左尋……36八點怪思考解密該項香目開穗發(fā)，之七項目僵的主鐮入口晨如何拉選擇志非常移重要留。現(xiàn)在宇項目垮四面沾臨路級，都慰可作釘為主喂入口餃，但螺是主子入口盆只有媽一個透。如何稠選擇筋則要貿(mào)看整容個項栗目是級以照缸顧住舉宅為近主，汗還是扎以照舌顧商寨業(yè)為剖主。腐不同羨的重駕點則呢有不跟同的矩選擇艦。與一奴起探須尋……37八點輝思考解密該項環(huán)目開嘗發(fā)，之八項目傷商業(yè)兵面積衫如何灶分配狹，直謝接關蒼系到腿項目肢的招描商、虎銷售廉、營膚運等視系列度問題蘭。大型醒超市覽是必均要的云，而完品牌病商家勒是很能難進木駐縣父城一灘級的賤。那鋤么不婦招品傾牌，供對項瞧目的攤帶動杜作用碗又有修多大瞇呢？其它中的商嬸業(yè)（鄰主要親是指練臨街耕商鋪木）的福業(yè)態(tài)慨到底陳以什森么為都主。坊如果紛整體斃商業(yè)寸面積祖過大堂，僅蓮靠服停裝等辱常規(guī)框商業(yè)拴業(yè)態(tài)憲是難盈以滿踐足的斗。商業(yè)滴面積晨不宜衫過大堪。商凡圈的傘建立嚇都是東需要鐮經(jīng)過殘漫長庸的時特間積鼓累達達到的菜。如仰果在族短時牙間不踩能完均成80％的花招商暈，肯除定會嶺對項跑目的挑整體冰銷售妻產(chǎn)生煌影響推，而罵想在久項目睬開售淺時以勤這么卷大面目積的深商業(yè)脂招商羞，其奸難度培可想猶而知互。與一音起探芳尋……38從以灶上八點住思考方向基去展或開深捏入的返研究膝，并醬逐一恨找到碼思考窩的結老果，形那么棚就能口清晰匠的洞端察到血本項閘目的辛定位且方向品、精甲準的委制定刷出項顛目的遵規(guī)劃搶原則齊，并昂為之潛后的雖推廣獻、銷休售工晶作做添好鋪勝墊！有必論要說歌明一垮點，我珠們不留是專匪業(yè)的剩規(guī)劃努設計條院，重很多架發(fā)展聚商要席求我讓們出裙圖紙私、做清設計離，這捆些我地們是巴沒法增做到程的。叔我們叮通過則研究并，提墊供的儲是規(guī)紹劃設順計的指導嚼原則和其獄中的關鍵逃、核呼心的問僑題！與一攀起探瘡尋……39與一汁起探安尋……第三階層剖鬧析:地理涼位置篇適合光做什膜么？位于趣商圈興中，賽還是央商圈橡外？交通薄網(wǎng)絡懸的分龍布？人流櫻動向渣如何畝？商氣記怎樣絕走向粗？相鄰球建筑脂的影剃響？……40與一鞋起探嶼尋……案例墳三：滴廣州奮人防思商業(yè)艙項目切入厚點1——項目慰位于完天河督的核猴心商廢圈,向來雞是以宣相對怒高檔騙次商聯(lián)品為濁消費泰概念卡的，皺地下辮城防迎能否鑰延續(xù)載這種線高檔呆次消聞費概坦念。廣州斑的地萬下城末防商認業(yè)如鄭流行毀前線蟲、康刑王城鼠、五瞞月花閉、動鵲漫星辛城等跪卻都杜不是圖高檔顏消費芒。如果摧改變叢消費院檔次須，其流已有史的消著費群劃體是果否會鵲接受艙？不能決接受法就意芒味著愁必須篇選擇低新的判消費部群體祖，而籠他們算在哪宜里呢維？41與一軋起探劉尋……切入刊點2——天河轉城商網(wǎng)圈的份業(yè)態(tài)尚競爭城非常塌激烈膝，要宏想尋趕找新紛的突肆破點亞比較肺困難串。商家在進謝駐前船不可撕能不穗考慮河此類嗎問題擴，這贏直接頑影響渴到項怠目前燃期的匹招商敗、放刻租等削環(huán)節(jié)習。42與一嚴起探飼尋……切入蘇點3——在檔母次上月進行螞區(qū)分服，那染么無攤疑又寒會仿畢制出設第二悉個流泊行前庸線。絡這就眨決定廢了必慌然和植真正捆的流洋行前科線進尖行消舅費群赴的競霞爭。但是種，消摧費者繩是有盆一定珍的消費圣習慣的，納要改搜變這她種習沈慣需傳花很就大力練氣，絨而且粘還有厚一個撿較長目的過猶程，莖這些梅肯定民是商習家選半址前捎著重周考慮堂的重老要因駝素。43與一森起探鮮尋……切入備點4——廣州銀是創(chuàng)上業(yè)的年天堂域，商頃家品謝牌多拐，可供供選廣擇多拌。天河亮商圈決創(chuàng)業(yè)糕的成本相對匯較高花，這削必然濁限制潔了部屈分客勸戶，進而大緞品牌全是否害愿意雅進入誦地下票現(xiàn)在煤還無牙法考禿量。44與一貼起探斧尋……切入褲點5——本項呼目由費于無矩產(chǎn)權濕，極腔有可粒能只喊能租社不能研賣。這就閑決定海了投蹄資客衛(wèi)只限接于二隔手的外短期撥炒作負，更欲多的盞則集戲中在秤經(jīng)營凳者，客戶皇面必然崇大大稈縮減膜。45與一反起探裁尋……切入腎點6——人防甜商業(yè)辦最大寶的難憤題是拿如何敬將地定上的陶人流愉、商句氣引墊入地況下，研這除秩了項摧目定袖位、船業(yè)態(tài)愧組合母準確密外，蜘在建也筑形雄式、部標志號識別崗、入循口處洽理、炒交通尊導線澆、裝茅修風符格等廈都必拼須有級獨特嘉的個性。但人彎防最派大的予局限壘是在校建筑金、入堅口等秘方面排不能休做更捐多的亮設計甘和處切理。46與一抄起探事尋……切入垂點7——天河撒城人伶防商醉業(yè)由偉南北刻兩端刃組成頂，現(xiàn)扣南段縣已開主始招糕商。該段只定位浮是否頂準確裂、招舉商是增否成股功、如業(yè)態(tài)漲是否責統(tǒng)一幼規(guī)劃導、后攜期經(jīng)拼營是滑否順辯利將庭直接節(jié)影響篩到本貍項目哲，而罰這一刷因素爽則是纏我方不可黨控制的。47與一座起探曠尋……切入活點8——南段六雖然康與本獸段一梅路之困隔，豪但商屑業(yè)價值顯然鈔大于或本段強。在胳南段扛定位宰準確辰的前君提下該，本尿段是遞否承企接它逐的定舍位？如果斤承接浴，本統(tǒng)段價值則必艙然低揪于南粗段，逮如果鬧區(qū)別酸定位手，又液如何膠與其擱保持滲協(xié)調(diào)圍、和構諧？絕畢竟張整體朵上這嘆是一安個項允目。48與一源起探瓶尋……切入虛點9——如果閥南段挺定位貌不準駐確、秋招商爽不成釘功，萍本段引如何剝擺脫驗其不良料影響，另仿辟捷疲徑？除了泉與其昌協(xié)商漸外，拼最可嫂能的縱就是霸改變胸其業(yè)洞態(tài)組古合。但尋譜找新父的業(yè)銹態(tài)不性僅困采難，多而且牢北端何僅有呆一萬家多平欲方的宵規(guī)模杏，是胳否能捎夠支成撐也印是一沖大問蜜題。49與一繡起探飄尋……切入擋點10——本段偷最大領的難牙題是棉負二嗓層的遼招商象和招臣租，突如果筆其業(yè)橫態(tài)無珍法與核負一芝層承接，則次必須伯考慮吊其他沫業(yè)態(tài)巧，而嗓這種攀業(yè)態(tài)辜又必降須和猾負一蒼層的債消費滴相銜接，但借又不染能影蜘響整范個項乓目的符檔次晃和環(huán)衡境。50與一終起探透尋……以上猜只是角對該逐項目脾的初祖步思寸考，鉤這些炸將是勢項目倉開展旨下一爐步工袖作的謝方向干和范沫圍。襲尤其稈是為振項目固的市磁場研廳究指丙明了射方向根。51與一瓜起探丸尋……第四禍層剖獸析:你，紅想做什紙么？對市盾場、葛地塊續(xù)、地蜻理位搬置進音行了彩詳盡舌的分業(yè)析后棄，定滲位的抽基本框方向嗎就確姿定了覆。也閉許開穗發(fā)商律的選攪擇會遲很多——但最錘適合六的選歸擇卻蘇只有兄一個工！52與一鋸起探古尋……那么草項目目真正膀適合勸做什箱么？誘如何班切入摔到準糟確的鈴定位太？準確垂的項久目定爐位必污須從終端東消費齡者的研究開始！我認為——53與一怎起探鞭尋……終端圈消費店者的招研究蠢是研故究什批么？那棚么54與一選起探惱尋……終端舞消費學者研含究其一是否當?shù)厝嘶榉裎幕瘜哟涡詣e職業(yè)收入水平家庭結構年齡終端消費者人口特征55與一丸起探耽尋……終端扎消費暮者研郵究其二終端消費者群體的區(qū)分按年齡區(qū)分按收入水平區(qū)分按地域來源區(qū)分按家庭內(nèi)地位區(qū)分按職業(yè)區(qū)分56與一享起探舟尋……終端舞消費琴者研區(qū)究其三不同消費群體各自的……消費習慣消費偏好消費結構消費實力57與一泡起探燙尋……終端左消費兩者研絮究其三消費習慣消費地點消費頻次消費層次……消費偏好休閑消費健康消費……生活消費消費結構飲食服飾日常用品……58與一淘起探柄尋……終端吐消費雄者研腸究其四因塌為所以增必堪須一個植商業(yè)眾物業(yè)戰(zhàn)是不啄可能申滿足所壇有消描費群酒體需截求的誰！找出適各個稍消費賀群體麗的共買性和什個性料！59與一桃起探管尋……終端征消費驢者研府究其五通過勁各個冒消費巡壽群體撕共性習和個股性的掩研究把各鼓個消口費群經(jīng)體進物行并競類和品分類主力鞋消費膨群體次主些力消演費群桃體特殊含消費胳群體主力到消費勸群體的特溪性揭示贏項目而的定罪位方挖向！60與一敞起探書尋……案例騾四：充廣州墨天河撈商業(yè)激項目項目數(shù)位于侍天河炕長湴滔村偏灣離天跌河區(qū)巧主要睬商圈份，可暖以說胸是一聽個還及沒發(fā)義展起花來的葉區(qū)域攜。商業(yè)正環(huán)境爆較差諷、檔鞠次較大低、發(fā)交通蓋混亂既、人黨口素零質參椅差不標齊。這里云機會京大于意風險嚇。無需喇在規(guī)臥避風能險方否面投撒入過晃多精泛力，移而是吊集中方研究嘆如何呈把握邀好機環(huán)會，遍爭取伯最大煙利潤煙。因此夠我們?nèi)颖仨毶w找出堪影響蕩利潤詞最大疾化的忌關鍵嗚之點歐。焦點——61與一亦起探板尋……關鍵敞之點一：如何襖確立錯項目五在該暫市場辜的江暗湖地定位目前糊長湴粘村商據(jù)業(yè)項盛目還判不是盆很多共，其臭檔次件也不居是很急高?；瓦@為貢本項叫目的遙定位谷留下責了較敬大的歷回旋意余地子。本項木目雖懸然不青是最煙大，恰但近3萬方濟的規(guī)讀模也令不算聰小。那么繪擺在纏面前蛋的有歡兩種錦選擇努：一是袍迎合簽現(xiàn)在兵市場喊的表羅面需宜求，匆穩(wěn)中掠求利嬸。二是拍適度任超前言，做腥強做滋高！著不是觸最大醬的，云但是追最好沫的！62與一罰起探奮尋……要確礦定終溉端消申費者守的真宿正需臥求，施首先意必須慚確認暫消費肚群體旦的特扯性，零即消族費群焦體的……從區(qū)扎域人喚口特假點看蠻，主位要由蜻四大驅塊組抬成：恒原住括居民瓶、新摧型社貸區(qū)居救民、往大學伙生、糞流動醉人口碰。新型堆社區(qū)局居民貴比重團越來宰越大財，大卻學生窯成為擔第二押大居此住群灶體。我們號研究昆消費除者必脊須首炮先研互究這抵兩大驚群體易。在徹砌底研憤究透色了主未要消服費群況體的麻真實油需求灑后，濱就可恐以確杯定項符目的慚建筑汗風格車、業(yè)影態(tài)定業(yè)位、洞商家凍取向革、功致能配傍套、溉甚至扇裝修攔標準赤。關鍵諷之點二：粥如何納確定顛區(qū)域泰主要鄙終端消費鞭群體新的真謠實消吧費需化求63與一蹈起探頌尋……本項熔目面紙對的飛終端未消費潔群大品致分肌為四宿類，休而消隊費層瓦次卻問相差身很大性，消仿費特恰性也蘋各有結不同寬。不同疫的消順費群爭體是說很難慎在同蔽一消鉤費場問所消綠費的纖。如雅果生槳拉硬憤扯，脫必然芬是失鑼去所擴有的配消費淹者。同時圈滿足嘗三類班消費父群，帳組合鴨矛盾傳將會禽嚴重噴影響超項目呈的整災體形欲象、梅層次叛，專圣門只彈滿足端某類靜群體廳，但賽因受倆區(qū)域葡環(huán)境污和區(qū)座域人扎口的使限制座，任蒙何單喇一的修類別扣都無策法支高撐整勝個項香目營侵運。這對賴矛盾胸如何紅解決折，必育須提內(nèi)升到牢一個蜓重要執(zhí)高度嬌來認惑識。關鍵父之點三：如何呈處理夸必然撿出現(xiàn)脊的業(yè)隱態(tài)組躬合矛營盾64與一組起探脊尋……功能差定位慣是指維項目井準備夫做成澇什么備商業(yè)引形式付，定液位基架礎來國自于篇兩個仙方面粘：一是咽對終隙端消旅費者刑的研芹究和衡判斷宮；二是碌對區(qū)皂域市到場現(xiàn)晌有商每業(yè)環(huán)保境的器研究踐和分椒析。關鍵喇之點四：項目裹的功腥能定主位決蹲定項凈目的粘成敗65與一屈起探平尋……現(xiàn)在剖我們暗得知屠本區(qū)納域最珠大的斥消費災群體指，那揪我們滅重點蛛要研勤究的擔是這漠兩類乞群體希之間吸的關內(nèi)系。且比如贏周邊訓社區(qū)矩居住股者多架為年挑輕人伴（20歡-3樓5），灰那么努他們點與大體學生咳就會謝有很晌多共糊性。丟如果潮社區(qū)他居住爸者都頸是有蜘較高牽文化攏層次越，如喊大學守教師蔥，他掘們與塑大學啄生也冷會有住很多惡共性封。這有種共畫性就月是我匙們定啄位的傅基礎底之一貧，也秒就是津說針蟻對這猜種共月性的須定位漁即可陵滿足析大部勸分居必住者趙的消演費需溉求，藥又可夫滿足席大學待生的沿消費唯需求否，也緊就滿字足了壤本區(qū)滔域大泊部分豎消費脆群體討的需返求。而對初區(qū)域皇商業(yè)富環(huán)境況的研蔑究主灰要是課各商往業(yè)物離業(yè)業(yè)功態(tài)、貓功能幕、檔憑次、缸商品睛陳列順、商周品品廢類的小了解棵，舉園例說蠅：如披果所楚有的腹商業(yè)嫩都是國以休嗽閑娛參樂為材主，副這說稍明兩混個問洗題，棵一是梯消費或群體跪認同維該區(qū)伸域是治休閑為娛樂兆的最色佳消提費場舍所，茶休閑眾消費細有很今大的塊市場袖，項乎目可瓶以繼摩續(xù)定佳位休爭閑類膨。二肺是消醒費群敬體只漸認同聰該區(qū)瀉域是刮休閑遭娛樂對的最寒佳消晨費場沖所，伐一個獄“只戀”字淡說明侄本區(qū)軍域其敢他的朱商業(yè)甩不能貿(mào)滿足香廣大忙消費種群體貪的需億求，瓦也就悠昭示主著其蠶他商學業(yè)有閣很大呢的運香作空殖間，雖或者被說其寧他商蛋業(yè)還鏈有很緞大的返提升特空間耐，那禿么項毀目定嶄位就瓦可以妻搶占條這個聯(lián)空白秩點。66與一淚起探脾尋……招不害來大梢品牌馬超市幅，是密否就缺一定窮不能列成功砌？而所招來地了大灶品牌簡超市就就一英定能貪成功勸嗎？逗回答巴當然飲是否桶定的旺。城市獎發(fā)展扇的趨雞勢就步是城番市空惹心化素。隨曠著城鳴市的迅發(fā)展日，邊弟緣區(qū)街域的配現(xiàn)狀窗很快案就會宵得到獅極大森的改暴善，蠅這是暑毋庸源置疑刑的。關鍵字是這鄰個“據(jù)很快禮”到喝底需技要多檢長時填間？信商家剩們等罰的就沸是這耐個“鑄很快杠”。咸那么灶作為像商業(yè)內(nèi)物業(yè)娘的開診發(fā)商蔽，面博對商新家的福這種闖等待知，其尺招商員思路建就必鍋須區(qū)評別于柿市中秩心項冤目的偽招商羅！關鍵債之點五：城市棵邊緣曲區(qū)域臭招商股的現(xiàn)泰實思爐考67與一恰起探野尋……以上志是我板們對祖長湴模村項穿目的儀初步倆理解臘和思乒考。有這里寶展示寬了一賴種在給接觸霜到一辟個地口產(chǎn)項縣目之多后，存作為擇策劃帝人應覽有的思維沿方式瞇、思追維邏窮輯、盛思維感范圍詳、思慨維聚長焦等等永！68與一惱起探持尋……如何京研究鉗呢？那臭么市場富調(diào)查牢是基高礎！69與一壺起探紗尋……市調(diào)某就是恩踩盤;市調(diào)摩什么館人都齡會做復，隨兔便找聚幾個仙員工繩就了畝事;市調(diào)拾是一咬個不秘需要紡花費尺太多醉時間址的工啞作;市調(diào)叼的數(shù)泰據(jù)真笛正作茂用不揭大;市調(diào)忍就是月針對獅某個億問題兩去了滾解解店決的皺方法現(xiàn)。很多開發(fā)洞商是好這樣理解市調(diào)盟的——70與一莖起探秀尋……1、請專溜業(yè)市紗調(diào)公畝司進券行市貴調(diào);2、自辛行組狀織員仇工進忍行簡之單的雖市調(diào);3、自紅己去墾踩盤;4、請焦代理奇公司禮進行甚市調(diào)塵。很多開發(fā)擁商是粉這樣實施市調(diào)造的——71與一竿起探池尋……這是泉正確祖的態(tài)龜度嗎普？這是剃正確粘的方滑法嗎倍？這樣眉做能洋給項搖目開朗發(fā)帶畝來正級確的潛指導君嗎？不！平！為什遠么？你們溝真正送了解浸市調(diào)隔的作刻用嗎送？72與一奶起探孫尋……首先氧，專何業(yè)市細調(diào)公受司不純懂房強地產(chǎn)便，在曬設置底問卷澡、訪俱問、否踩盤學等方妻面都去無法匯和房牢地產(chǎn)遍開發(fā)各聯(lián)系溜起來側，他石們采矩摘的柴數(shù)據(jù)紙也許僚真實老、客飛觀，兼但可茂用性隙不強貌。因為——73與一芽起探騙尋……因為——自行逢組織提員工磨市調(diào)結，因玻為不典專業(yè)美，市退調(diào)的墊方法倆、內(nèi)席容、努數(shù)據(jù)重都無敏法保摘證真錘實、賞科學泰、客虛觀。74與一隨起探傭尋……因為——踩盤鎮(zhèn)，就沾更簡忙單了事。它只集是市湊調(diào)的鬧其中騾一個悉方面富的內(nèi)挨容，艦即使冠去踩痛盤的情不是姓專業(yè)僻的營碑銷人費員也合很難龍真實鍛、準攤確、擠全面匙地了罰解一熔個項咬目的蹄情況授。75與一筆起探祝尋……因為——最后蹤蝶是請攪代理晨公司期做市刪調(diào)，密我可茄以說暗絕大酷部分投的代絡理公縫司的腦策劃啊、營培銷人柱員沒恢經(jīng)過望專門向市調(diào)劈燕培訓鞭的，齊市調(diào)斜畢竟多是一黎個專儉門的爪行業(yè)騙，既賄然是餡專門將的行偽業(yè)，維就有域其一窯定的似專業(yè)雜性、龍標準牢和技己術含驢量。驗所以蛋代理譯公司贊市調(diào)賓做的絕更多拳的就層是踩蠅盤。76與一游起探責尋……以上暈四種手法帝都因積其自選身的雞局限斷而無描法真糟正全滔面、懲真實潛、客央觀、武科學賠、準鉗確地釀反映和我們翼項目啞所處翠的市水場狀慨況。那么駝，市依調(diào)到孝底是算個什寸么流程呢？77與一枯起探電尋……市調(diào)目的研究問卷設置人員安排禮品購置市調(diào)人員培訓訪問布點正確戰(zhàn)市調(diào)宰流程78與一鴨起探痕尋……問卷蠶設置：1、問散卷以艙不超各過兩步頁為技宜；2、問啞卷調(diào)平查時辱間不德宜超甘過15分鐘志；3、跳訊問的戒設置盟；4、不什應設參置敏挪感性嫌問題5、不秧應設癢置尷棕尬性工問題6、……市調(diào)執(zhí)人員蟲培訓：1、不季要誘薯導性塊提問管；2、兩惱人一抬組，黨分工毯協(xié)作淚；3、不微宜讓蹤蝶受訪慨者自猴己填息寫問繞卷；4、……取樣：1、年覆齡分盼布；2、性恭別分萌布；3、攔兵截隔筑取樣嘩；4、入涌戶跳帥躍取煎樣；注意鵝事項79與一則起探嚴尋……實地觀察郵寄訪問產(chǎn)品流質研究日記式調(diào)查網(wǎng)上調(diào)查……電話訪問座談會深度訪問入戶訪問街頭攔截訪問正確的市調(diào)方法80與一面起探膨尋……案例雅五：騎重慶姻巫山倘項目依據(jù)惹巫山環(huán)縣總亭體規(guī)嫁劃和戰(zhàn)戰(zhàn)略拆定位墨，考呀察現(xiàn)所有城遼市的微商業(yè)軋業(yè)態(tài)推，如楚何打挺造一耍個城謝市新螞的特旋色商扭圈。巫山渠現(xiàn)有雨商圈控內(nèi)的停各個唯商業(yè)墾業(yè)態(tài)炒間如密何互曉補、翁是否呢存在馳空白了解剪巫山棚各階從層消鎮(zhèn)費者體經(jīng)營吧者、制投資秤者的械消費持偏好只、習展慣和柄消費代能力礙，以讀及對編商業(yè)刃整體訊定位年、業(yè)芬態(tài)定怨位、坦目標進商家盯定位旁、商完圈業(yè)疼態(tài)定授位奠獄定基秤礎在新轟商圈販內(nèi)，呀如何婆從業(yè)糟態(tài)定抄位上苦找準傳項目牽的破夫市點確定應市調(diào)苗目的81與一正起探燈尋……調(diào)查淋時間香：20雕08年*月8日——袖*月21日被訪薄問對闖象：年齡20飼——毒60歲之跌間訪問臣形式腎：□消費本者及場購房帥者：魯街頭鄙攔截駕問卷葛調(diào)查墨電話角咨詢□經(jīng)營雹者：舊入戶功訪問夾問卷香調(diào)查訪問絹時間笑：每個蛋樣本現(xiàn)約10窗-1偏5分鐘討論賭市調(diào)區(qū)布署82與一等起探祝尋……1、實錯地踩格盤調(diào)為查（絮實地貨觀察激）對巫骨山主案要商奧業(yè)街己區(qū)、沒典型褲商場障、在配售商友業(yè)項幟目進傭行實搏地調(diào)觸查。議對巫屈山主薪商圈封實地意觀察知。2、目飽標訪案談A、消紅費者飾隨機簽抽樣撿訪問B、經(jīng)滔營商武家入焦戶訪鑒問C、投捎資者輔問卷印調(diào)查3、政套府相葵關職范能部毒門向巫踐山縣箭規(guī)劃殼局了腔解城基市未晃來規(guī)鍵劃以戒及項決目所淚在區(qū)敗域的哨發(fā)展衰方向咐，還醋有統(tǒng)嘴計局禮、招昆商局雁等等4、網(wǎng)它上查腫詢查詢委政府羨及行炎業(yè)信興息網(wǎng)膀站，鄙收集幼基礎茶資料選擇毫市調(diào)糠方法83與一耐起探懶尋……時間安排工作內(nèi)容責任方2008年*月3日1、向開發(fā)商提交工作綱要2、確定市調(diào)時間中旗2008年*月5－6日1、市調(diào)專員專業(yè)培訓2、問卷設置中旗2008年*月7日市調(diào)禮品購置中旗2008年*月8日市調(diào)工作組進場中旗2008年*月9－12日對當?shù)仄刚埖氖姓{(diào)人員培訓中旗、發(fā)展商2008年*月12－21日正式展開市調(diào)工作中旗2008年*月30日向開發(fā)商提交調(diào)研結論中旗2008年*月29日向開發(fā)商提交《項目商業(yè)運營市場環(huán)調(diào)研報告》中旗制定哀市調(diào)閣時間84與一司起探識尋……85與一崇起探飽尋……86與一倍起探鞏尋……87與一忽起探信尋……中旗報地產(chǎn)與一堅起探絹尋……88與一罪起探衡尋……中旗昆地產(chǎn)與一奴起探醫(yī)尋……89與一橡起探投尋……中旗倚地產(chǎn)與一兼起探壞尋……90與一提起探誦尋……中旗巡壽地產(chǎn)與一壞起探迎尋……91與一搭起探很尋……中旗鍵地產(chǎn)與一腫起探鐘尋……92與一齒起探界尋……中旗廟地產(chǎn)與一槍起探兩尋……93與一冬起探引尋……中旗愿地產(chǎn)與一抱起探迫尋……94與一鞠起探執(zhí)尋……中旗供地產(chǎn)與一事起探州尋……95與一詳起探惰尋……中旗鏡地產(chǎn)與一亮起探炮尋……96與一瞎起探向尋……中旗選地產(chǎn)與一出起探繩尋……97與一揀起探弓尋……中旗投地產(chǎn)與一肆起探翠尋……98與一腔起探業(yè)尋……中旗旱地產(chǎn)與一嫁起探寺尋……99與一絲式起探役尋……中旗漲地產(chǎn)與一充起探粱尋……10錄0與一制起探?jīng)]尋……案例移六：幼哈爾怨濱景彩陽街店項目開發(fā)漏商原蘭有定府位：恩現(xiàn)代凡化辦除公用剖品批箭零中矛心濱兄城魯財勁富悼港開發(fā)利商定項位依妖據(jù)：景陽短街做思為“歷辦公絡用品作市場背”在縱哈爾史濱已率經(jīng)家惜喻戶殘曉，師本項袖目所液在地殺段處撈于景桂陽街卸“亞褲核心批商圈趙”，獎成熟上的辦親公用椒品氛振圍仍礦舊沖桿擊到液本項饅目；如果凡脫離雨辦公眼用品括而標眼新立濤異定畢位其面它產(chǎn)勺品市定場，悲恐怕層有“憶賠了外夫人粗又折饅兵”勇之嫌筑，本強身的洗地段認價值推、商偶業(yè)氛主圍將暢蕩然亡無存響。Of蝦fi匙ce深b殃ox10徐1與一職起探好尋……市調(diào)矛發(fā)現(xiàn)讓：市鐮場難牲以支執(zhí)撐這驚一定剝位項目看地面搏交通存路況螺差，策車道翻狹窄士、閉貫塞。萌項目勻正對防景陽旦高架記橋，搖兩者橋水平續(xù)距離存約為5米，惕項目鐮地面災與高堪架橋千面高魂差3米多躁。項魚目北娘側江癥龍大從廈處坐路面以寬僅4米，恐而項睡目東指側道墓路又蟲雜亂齡不暢員。項目嫂西側角是電討纜廠柜（哈間爾濱氏哈纜慰廠）房誠和物頑流業(yè)瀉（威網(wǎng)龍物雙流、旬老董舒頭物好流）螞及倉澡儲，感且衛(wèi)預生狀筒況差供。景陽屠文教高商圈斗日益竭飽和卵、同屋業(yè)競衰爭明貨顯。項目形雖處嗽于文喇教商與圈內(nèi)筋，但曉只是挽一個涂端點臟的位抵置。長文教沫人流仿和商迷氣都勝已被晚高架堵橋和便南極挺街所露截斷。10梢2與一嚷起探雪尋……10碌3與一染起探撿尋……面對解這樣城一個執(zhí)市場傭環(huán)境皂，我極們是明不是傭就按潮著發(fā)塵展商察的原售有定并位做船下去瀉呢？兩按這谷樣的剃定位酒去做晨，項這目成龜功的估幾率府有多眾大呢共！如何欲決策瓜？嚴密尿市調(diào)貴后，猴我們酸有四股個重善大發(fā)鄙現(xiàn)！閘！10約4與一懂起探債尋……四個重大發(fā)現(xiàn)——景陽純街調(diào)徒味品伙批發(fā)棚市場蜂即將海拆遷慈，現(xiàn)灶有經(jīng)錫營戶異將無純處框可去大；南極確市場舞即將覆升級斧改造槳，現(xiàn)汪有經(jīng)瞎營戶趨也將魯有段祝時期機無處抖經(jīng)營會；項目洗地旁悠的倉煌儲物羨流場犁地準秒備整茄體轉精讓，烤完全業(yè)可以吳作為宴項目樸物流謊配套稈，解暴決調(diào)麻味品螺經(jīng)營鐵戶的省倉儲籮和物踩流；陽光憤商城鋼比本撿項目綱地段瘦好，元軟、走硬件庭也相拼對市跪場作亭了升叢級，直卻無喉法沖姨擊飽獸和的棟市場命，租淺售停財滯。10賤5與一峽起探熄尋……根據(jù)豬這四個忘重大剪發(fā)現(xiàn)，我們舌給項陳目予昂以了詳重新望定位——新一鋤代調(diào)腹味品奔批零鉆市場商虛貿(mào)必中號心萬紫味鴨源10加6與一