內(nèi)蒙古科技大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（畢業(yè)論文）題目：包頭市大成?逐鹿會(huì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告學(xué)生姓名：業(yè)：工程管理級(jí)：工管09-3班指導(dǎo)教師：張愛琳老師可行性研究畢業(yè)論文可行性研究畢業(yè)論文#第八章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算8.1.1銀行利率建設(shè)期貸款利息率為現(xiàn)行3—5年的中長期銀行貸款利率6.40%?；鶞?zhǔn)收益率本次評(píng)價(jià)基準(zhǔn)收益率選擇15.8%，作為本可研項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率更符合本地房地產(chǎn)開發(fā)市場收益的實(shí)際情況。8.1.3計(jì)算周期依據(jù)本地房地產(chǎn)市場行情和本項(xiàng)目所定的中低價(jià)位售房的原則確定以四年作為本項(xiàng)目的計(jì)算期，以該項(xiàng)目開始建設(shè)的當(dāng)年2012年作為基準(zhǔn)年，到2015年售完房為止，即2012年至2015年，四年作為計(jì)算期。8.2項(xiàng)目收入與稅金估算8.2.1經(jīng)營收入估算項(xiàng)目建成以后，其主要的經(jīng)營收入來源就是所開發(fā)項(xiàng)目的售房款。本項(xiàng)目將按照擬定的價(jià)位售房的原則分為期房預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩種形式，對(duì)各類房屋的預(yù)售價(jià)格將適當(dāng)予以優(yōu)惠。各類銷售收入情況具體計(jì)算詳見附表四：《銷售收入與銷售稅金及其附加估算表》銷售稅金估算銷售稅金含營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加，各年的具體計(jì)算詳見附表四：《銷售收入與銷售稅金及其附加估算表》。8.2.3項(xiàng)目運(yùn)營成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目竣工驗(yàn)收以后，每年所需的主要運(yùn)營費(fèi)用為所開發(fā)出房屋的銷售費(fèi)用和經(jīng)營期間的開發(fā)單位管理費(fèi)，銷售費(fèi)用即銷售推廣費(fèi)，包括銷售人員工資、資金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、物料消耗、折舊費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。各年的具體計(jì)算詳見附表四：《銷售收入與銷售稅金及其附加估算表》83項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1．項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表（附表七）所得稅后：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=48.6%（大于基準(zhǔn)收益率15.48%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=15.48%）=24203.75萬元＞0元靜態(tài)投資回收期=2.78年動(dòng)態(tài)投資回收期=3.31年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受。項(xiàng)目損益表（附表六）利潤總額=銷售收入－總成本費(fèi)用（投資資本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）-銷售稅金及附加本建設(shè)項(xiàng)目的利潤測算詳見，附表六《項(xiàng)目損益表》。、其中利潤總額為：80151.23萬元。由此可以計(jì)算如下指標(biāo)：投資利潤率=利潤/總投資=80151.23/84810.09=94.5%；投資利稅率=（利潤總額+銷售稅金及附加）/總投資=（80151.23+9656.36）/84810.09=105.9%8.3.2清償能力分析清償能力分析是通過對(duì)《借款還本付息表》（見附表三）和《項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表》（見附表二）的計(jì)算，考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)狀況及償債能力。全投資所得稅后的動(dòng)態(tài)投資回收期為2.78年，所得稅前的動(dòng)態(tài)投資回收期為3.11年。8.4項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。第一，盈利能力分析。第二，清償能力分析。通過計(jì)算各指標(biāo)數(shù)據(jù)，可以看到項(xiàng)目的盈利能力、清償能力都是符合要求的。第九章項(xiàng)目的不確定性分析項(xiàng)目的盈虧平衡分析盈虧平衡分析是確定銷售收入等于生產(chǎn)總成本即盈虧平衡點(diǎn)的一種方法。各種不確定性因素的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)使方案的損益情況產(chǎn)生質(zhì)變。進(jìn)行盈虧平衡分析，找出這種臨界值，判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。總銷售收入：R；總成本費(fèi)用：C(C=F+VxQ)；式中：V——銷售費(fèi)用及營業(yè)稅及附加；F——固定成本；B利潤；Q銷售量(比重)；令:利潤B=R-C=0則有：B=R-C174617.69xQ-(79090.54+2227.20+174617.69x(2+5.5)%xQ)=O(其中銷售稅金及附加為5.5%，銷售推廣費(fèi)用2%)則Q=50.35%由上面的計(jì)算得知，當(dāng)Q=50.35%時(shí)，即項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為50.35%。一般來說，盈虧平衡點(diǎn)為75%時(shí)，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力適中，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為50.35%<75%，說明本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。9.2項(xiàng)目敏感性分析敏感性分析是指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的改變，以及變化的敏感程度。本項(xiàng)目主要針對(duì)當(dāng)銷售收入、建設(shè)投資分別發(fā)生變化時(shí)對(duì)全部投資內(nèi)部收益率的單因素敏感性分析。進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，假定其他因素都不發(fā)生任何變動(dòng)。9.2.1敏感性分析的步驟選定需要分析的不確定性因素。本項(xiàng)目選擇銷售收入、建設(shè)投資為分析對(duì)象；確定敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)；本項(xiàng)目選擇NPV、IRR為評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析；

（3）計(jì)算因不確定性因素的變動(dòng)而引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)值；（4）計(jì)算敏感度系數(shù)并對(duì)敏感因素進(jìn)行排序；（5）計(jì)算變動(dòng)因素的臨界點(diǎn)。9.2.2全部資金敏感性分析選擇該項(xiàng)目建設(shè)投資額、銷售狀況兩方面因素作為變動(dòng)因素，分別對(duì)該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率進(jìn)行單因素敏感性分析。取變化率為10%，起計(jì)算結(jié)果見下表：表9.1：可變因素對(duì)全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響全部資金敏感性分析（單位：萬元）項(xiàng)目比例凈現(xiàn)值（NPV）內(nèi)部收益率（IRR）原始方案0%24203.7548.61%銷售收入變化（其他不變）-20%7375.5225.4%-10%15789.6337.1%10%32617.8659.9%20%41031.9771.0%建設(shè)投資變化（其他不變）-20%35892.6847.8%-10%30048.2148.2%10%18359.2849.0%20%12514.8249.4%銷售收入和建設(shè)投資變化對(duì)內(nèi)部收益率的敏感性分析，其結(jié)果如表9.1和圖所示：內(nèi)部收益率0%內(nèi)部收益率0%-20%-10%0%10%20%變化率+基準(zhǔn)收益率建設(shè)投資變化銷售收入變化圖9.1銷售收入和建設(shè)投資敏感性分析圖根據(jù)表9.1的數(shù)據(jù)，計(jì)算各因素的平均敏感度：銷售收入的平均敏感度=(71—25.4)/48.61/40%=2.35建設(shè)投資的平均敏感度=(49.4-47.8)/48.61/40%=0.08由此表明，內(nèi)部收益率對(duì)銷售收入變化的反應(yīng)最為敏感。因此要嚴(yán)格控制商品房的銷售價(jià)格的變化，但是同時(shí)也要對(duì)建設(shè)投資的控制。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策9.3.1風(fēng)險(xiǎn)回避從敏感性分析來看，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)有些偏大。尤其是銷售收入的影響很大，這就提醒開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中爭取一些積極有效的措施來回避風(fēng)險(xiǎn)。比如：縮短施工工期，減少由于資金占用的時(shí)間價(jià)值帶來的不利影響。項(xiàng)目前期增加銷售費(fèi)用，創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績，使資金能盡快的回籠，以便于下期開發(fā)。在營銷期間，合理搭配廣告周期，充分利用各種廣告媒體，選擇合適的形式，爭取以最小的投入獲得最佳宣傳效果，樹立企業(yè)及項(xiàng)目形象，創(chuàng)造品牌效應(yīng)。招標(biāo)投標(biāo)過程中，應(yīng)盡量選擇施工水平高；信譽(yù)好的施工承包單位，又如在施工過程中堅(jiān)決不采購、不使用不合格的材料，確保工程項(xiàng)目的質(zhì)量；9.3.2風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移1.為了減少籌資融資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，保證工程項(xiàng)目的順利實(shí)施，公司應(yīng)認(rèn)真策劃，采取多種方式和渠道進(jìn)行籌資融資。2.通過正當(dāng)途徑，在不違反法律、法規(guī)的情況下，將風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)移。如在商簽招商引資合同時(shí)，應(yīng)盡量爭取有利于自己的條款；在簽訂施工承包合同時(shí)明確承包商的工程質(zhì)量永久責(zé)任制的合同條款，工程款支付方式，外部條件不足時(shí)的責(zé)任等；加強(qiáng)保險(xiǎn)意識(shí)，按國家的規(guī)定，向保險(xiǎn)公司投保，如工程保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人身意外險(xiǎn)、第三方險(xiǎn)等。9.3.3風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控過程就是要跟蹤識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，識(shí)別剩余風(fēng)險(xiǎn)和出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，修改風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，保證風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的實(shí)施，并評(píng)估消減風(fēng)險(xiǎn)的效果不確定性分析結(jié)論經(jīng)過以上分析，本項(xiàng)目有一定的的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但是，由于銷售收入的變動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目影響較大，應(yīng)當(dāng)提高項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，采取一些防范風(fēng)險(xiǎn)的措施。本項(xiàng)目的銷售面積或銷售收入達(dá)到總銷售的50.35%，項(xiàng)目即可保本，而低于這個(gè)比率時(shí)，項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)虧損，高于這個(gè)比率，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)盈利。第十章社會(huì)評(píng)價(jià)我們從項(xiàng)目開發(fā)對(duì)居民收入及生活水平的影響、對(duì)就業(yè)的影響以及對(duì)文化、衛(wèi)生等多方面的影響，分析本項(xiàng)目建設(shè)的可行性和必要性。社會(huì)影響分析10.1.1項(xiàng)目的社會(huì)影響分析本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)對(duì)完善市政規(guī)劃起了極大的推動(dòng)作用，并且改善了包頭市九原區(qū)的商住條件，有利于積聚人氣，拉動(dòng)城市框架，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)社會(huì)發(fā)展有利。10.1.2項(xiàng)目與社會(huì)相互適應(yīng)性分析本項(xiàng)目總用地近8萬平方米，占用了大量的土地，在實(shí)施中土地開挖會(huì)造成水土流失，對(duì)周圍環(huán)境有一定的影響。本項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∷剑?xiàng)目中的綠化、道路等基礎(chǔ)設(shè)施的實(shí)施有利于改善居住環(huán)境質(zhì)量，提升城市品味。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，建設(shè)期課為當(dāng)?shù)靥峁┐罅縿趧?wù)工作日機(jī)會(huì)，可增加地方收入，對(duì)穩(wěn)定社會(huì)秩序具有重大意義；項(xiàng)目建設(shè)需要大量建筑材料，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，提高人民生活水平作用也很大；項(xiàng)目建設(shè)需配套綠化等工程，可以綠化城市、美化環(huán)境；項(xiàng)目建成后，將增加物業(yè)管理等就業(yè)崗位需大量勞務(wù)人員。社會(huì)影響分析表表10.1社會(huì)影響分析表社會(huì)因素影響范圍程度可能出現(xiàn)后果措施建議對(duì)居民收入影響項(xiàng)目市場價(jià)格與中等收入相平，對(duì)低收入影響較大無嚴(yán)重后果可采用分期付款等多種付款方式對(duì)居民生活水平和質(zhì)里影響影響小區(qū)內(nèi)的居住人員提高居住質(zhì)量和小區(qū)人民的生活水平對(duì)居民就業(yè)的影響對(duì)下崗職工相關(guān)單位等產(chǎn)生積極影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)

對(duì)地區(qū)、文化教育衛(wèi)生的影響文化、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展社會(huì)影響分析結(jié)論本項(xiàng)目符合本市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，不僅能改善城市面貌，帶動(dòng)本市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決城市居民就業(yè)問題，而且能帶動(dòng)地區(qū)發(fā)展，促進(jìn)本事經(jīng)濟(jì)發(fā)展。只要資金到位，項(xiàng)目的建設(shè)具有較好的社會(huì)效益，也會(huì)取得好的社會(huì)效果。第十一章項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議11.1項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)包頭市九原區(qū)“大成?逐鹿會(huì)”項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目屬于包頭市九原區(qū)建設(shè)范疇。本項(xiàng)目的開發(fā)單位相應(yīng)包頭市委、市政府的號(hào)召，依據(jù)包頭市九原區(qū)的城市規(guī)劃要求，初步?jīng)Q定在該小區(qū)建設(shè)住宅類房屋222918.29平方米，公建類房屋14000平方米，提供1100個(gè)車位，總建筑面積近29萬平方米，并對(duì)其提供優(yōu)質(zhì)的的物業(yè)管理。該工程項(xiàng)目主要目標(biāo)是在包頭市九原區(qū)建設(shè)一處大規(guī)模的集商業(yè)、娛樂、居住為一體的多功能小區(qū)，此舉既可為在包頭市供職的公務(wù)員等高收入人群在該區(qū)提供一處具備居住休閑，環(huán)境優(yōu)雅的理想棲息之地，又可為包頭市九原區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出了一定貢獻(xiàn)，同時(shí)也可使得包頭市九原區(qū)的居住環(huán)境與居住品位提高檔次。本項(xiàng)目具有以下結(jié)論：1、市場分析結(jié)論通過對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式、包頭市房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，綜合本項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場進(jìn)入時(shí)機(jī)也已經(jīng)成熟，符合國家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。2、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論通過分析，項(xiàng)目的全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為48.6%>15.8%（基準(zhǔn)收益率）；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為24203.75萬元〉0；靜態(tài)投資收回期為2.78年，動(dòng)態(tài)投資回期為3.11年，由以上數(shù)據(jù)可得出：該項(xiàng)目投資收益率較高，經(jīng)濟(jì)效益好，清償能力強(qiáng)，具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是合理的。綜上所述，本項(xiàng)目的實(shí)施，其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益顯著，建議盡快辦理相關(guān)審批手續(xù)，做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，投入開發(fā)建設(shè)。11.2建議11.2.1認(rèn)真做好開發(fā)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場日趨競爭激烈，消費(fèi)者需求也越來越強(qiáng)烈，良好的規(guī)劃建設(shè)住宅已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件，公司結(jié)合消費(fèi)者的心理，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案盡快完成景觀、庭院詳細(xì)設(shè)計(jì)及施工。11.2.2積極認(rèn)真做好市場推廣工作從資金來源看，銀行還貸、銷售轉(zhuǎn)投入對(duì)銷售回籠款的依賴性較強(qiáng)，公司密切關(guān)注市場變化，加強(qiáng)市場調(diào)研，針對(duì)目標(biāo)客戶，有針對(duì)性地做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，盡快聚集人氣，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢(shì)，保障銷售方案的順利實(shí)施，加快銷售款回籠。11.2.3在施工過程中，保證施工質(zhì)量和進(jìn)度本項(xiàng)目能否按規(guī)劃工期、設(shè)計(jì)竣工標(biāo)準(zhǔn)完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目工程進(jìn)度的監(jiān)管力度，確保該項(xiàng)目按計(jì)劃正常施工；同時(shí)，還應(yīng)注意資金的保障也是施工進(jìn)度的有效保證。否則，施工進(jìn)度不能保證，則直接影響銷售及完工交付。11.2.4做好建設(shè)期貸款工作為了降低市場風(fēng)險(xiǎn)，保障貸款資金的安全性、流動(dòng)性，同時(shí)減少開發(fā)商的資金壓力，保障項(xiàng)目順利建設(shè)，貸款銀行對(duì)開發(fā)商銷售款開設(shè)專用帳戶，對(duì)銷售款進(jìn)行監(jiān)管，保障銷售款及時(shí)償還貸款本利。11.2.5加強(qiáng)現(xiàn)代化的物業(yè)管理，降低運(yùn)營費(fèi)用在本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成之后，建議開發(fā)單位加強(qiáng)現(xiàn)代化的物業(yè)管理，認(rèn)真做好各類房屋、設(shè)備的維護(hù)工作，提高各類房屋、設(shè)備的完好率和利用率；另外還應(yīng)廣泛開源節(jié)流，努力創(chuàng)收，并注意降低各種運(yùn)營費(fèi)用，以取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。參考文獻(xiàn)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì).《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》.北京：中國建筑工業(yè)出版社丁蕓、譚善勇.《房地產(chǎn)投資分析決策》.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2005王勇、陳延輝.《項(xiàng)目可行性研究與評(píng)估典型案例精解》.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2008陸參.《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究實(shí)務(wù)手冊(cè)》.北京：中國電力出版社，2006葉義仁.《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)》.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006劉曉君.《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2003王勇、方志達(dá).《項(xiàng)目可行性研究與評(píng)估》.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004國家發(fā)改委、建設(shè)部.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》.北京：中國計(jì)劃出版社，2006潘蜀健、陳琳《房地產(chǎn)市場營銷》.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2003[10]《2010中國統(tǒng)計(jì)年鑒》[11]《2010包頭市統(tǒng)計(jì)年鑒》[12]包頭市搜房網(wǎng)[13]中國樓盤網(wǎng)[14]包頭房產(chǎn)超市網(wǎng)[15]MartinWynn.《housinginEurope》.NewYork:CroomHelm&Canberra.ST.Martin's[16]GeoffreyRandall.《PrinciplesofMarketing》.EconomicScience.Press

附表附表:項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)量單位單價(jià)或費(fèi)率造價(jià)或費(fèi)用（萬元）備注（計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)說明）、土地成本1土地征用費(fèi)79032.43平方米2190元17308.30、前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)4376.041勘察設(shè)計(jì)費(fèi)288981.28平方米25元722.45按總建筑面積25元血2其他基建費(fèi)用元3653.592.1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)288981.28平方米60元1733.89按總建筑面積60元血2.2招標(biāo)代理費(fèi)51017.19元0.25%127.54按建安工程總造價(jià)2.3工程交易費(fèi)51017.19元0.10%51.02按建安工程總造價(jià)2.4標(biāo)底編制費(fèi)51017.19元0.35%178.56按建安工程總造價(jià)2.5審計(jì)費(fèi)51017.19元0.30%153.05按建安工程總造價(jià)2.6工程監(jiān)理費(fèi)51017.19元1.70%867.29按建安工程總造價(jià)2.7工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)51017.19元0.28%142.85按建安工程總造價(jià)2.8施工圖審查費(fèi)51017.19元0.18%91.83按建安工程總造價(jià)2.9人防費(fèi)配套公建、商業(yè)平方米20元28.00按20元/m?建筑面積2.10防雷審查費(fèi)51017.19元0.18%91.83按建安工程總造價(jià)2.11消防審圖費(fèi)51017.19元0.30%153.05按建安工程總造價(jià)2.12抗震審查費(fèi)288981.28平方米1.2元34.68按總建筑面積1.2元/3三通一平費(fèi)22000.00平方米12元26.40按其建筑面積、建筑安裝工程費(fèi)47032.431高層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅222918.29平方米1580元35221.09按其建筑面積2高層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)商鋪10000.00平方米1800元1800.00按其建筑面積3雙層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)會(huì)所4000.00平方米1600元640.00按其建筑面積4雙層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)地下車庫52063.02平方米1800元9371.34按其建筑面積

四、室外工程費(fèi)元3958.351室外道路、停車場21467.90平方米140元300.55按其建筑面積2室外綠化35564.59平方米50元177.82按其建筑面積3室外給水系統(tǒng)288981.28平方米15元433.47按總建筑面積4室外排水系統(tǒng)288981.28平方米15元433.47按總建筑面積5供熱系統(tǒng)288981.28平方米36元1040.33按總建筑面積6供電系統(tǒng)288981.28平方米42元1213.72按總建筑面積7消防工程288981.28平方米10元288.98按總建筑面積8圍墻大門元70.00直接費(fèi)元72701.53前四項(xiàng)之和五不可預(yù)見費(fèi)元4081.37基本預(yù)備費(fèi)51017.19元3.00%1530.51按建安工程總造價(jià)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)51017.19元5.00%2550.86按建安工程總造價(jià)建設(shè)投資元76782.90前五項(xiàng)之和六建設(shè)單位管理費(fèi)72701.53元2%1454.03按前四項(xiàng)之和的2%計(jì)取七建設(shè)期貸款利息24800.00元6.40%793.6間接費(fèi)元2247.63六項(xiàng)至七項(xiàng)之和八流動(dòng)資金元60.00總計(jì)總造價(jià)79090.54附表二：項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2012年2013年2014年2015年1.00總投資84810.0939545.2722220.3021633.491411.031.10固定資產(chǎn)投資79090.5439545.2719772.6419772.640.001.20銷售費(fèi)用3492.35860.461220.861411.031.30財(cái)務(wù)費(fèi)用2227.201587.20640.000.002.00資金籌措84810.0939545.2722220.3021633.491411.032.10自籌資金70010.0924745.2722220.3021633.491411.032.1.1自有資本金24745.2724745.272.1.2銷售款轉(zhuǎn)作投資45264.8222220.3021633.491411.032.20借款14800.0014800.000.000.000.002.2.1中期借款14800.0014800.002.2.2流動(dòng)資金借款2.2.3短期借款

附表三：借款還本付息表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期還貸年份2012年2013年2014年1.00銀行貸款及還本付息1.10年初借款本息累計(jì)0.0024800.0010000.00本金24800.0010000.000.00建設(shè)期利息793.601.20本年借款0.000.001.30本年應(yīng)計(jì)利息793.601587.20640.001.40本年償還本金14800.0010000.001.50本年支付利息793.601587.20640.00期末貸款本息累計(jì)24800.0010000.00本年利率6.40%6.40%6.40%2.00還本息資金來源0.0043023.2161042.862.10未分配利潤2.20折舊費(fèi)2.30攤銷費(fèi)2.40未分配利潤0.0043023.2161042.86附表四：銷售收入、稅金及附加估算表（單位：萬元）序號(hào)年份銷售比例2013年2014年2015年合計(jì)（萬元）—一銷售收入（萬元）43023.2161042.8670551.61174617.6912013年銷售收入（占總收入的40%）43023.2143023.2122014年銷售收入（占總收入的40%）61042.8661042.8632015年銷售收入（占總收入的20%）70551.6170551.61二稅金及附加（萬元）2379.183375.673901.509656.361營業(yè)稅及附加（銷售收入的5.5%）2366.283357.363880.349603.974印花稅（銷售收入0.3%）12.9118.3121.1752.39附表五：總成本費(fèi)用估算表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期（年）建設(shè)銷售期（年）合計(jì)2012201320142015—一建設(shè)投資39545.2719772.6419772.640.0079090.54二財(cái)務(wù)費(fèi)用0.001587.20640.000.002227.20三銷售費(fèi)用0.00860.461220.861411.033492.35合計(jì)39545.2722220.3021633.491411.0384810.09

附表六：項(xiàng)目損益表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目、、年份建設(shè)期（年）經(jīng)營期（年）合計(jì)2012年2013年2014年2015年1.00銷售收入43023.2161042.8670551.61174617.692.00銷售稅金及附加（5.5%）2379.183375.673901.509656.363.00總成本費(fèi)用39545.2722220.3021633.491411.0384810.094.00利潤總額（1-2-3）-39545.2718423.7336033.7065239.0880151.235.00所得稅（25%）9008.4216309.7725318.196.00稅后利潤-39545.2718423.7327025.2748929.3154833.046.10盈余公積金0.006.20公益金0.006.30未分配利潤-39545.2718423.7327025.2748929.3154833.04累計(jì)未分配利潤-39545.27-21121.545903.7354833.04

附表七：項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目年份建設(shè)期（年）建設(shè)銷售期（年）2012年20：L3年2014年2015年合計(jì)1現(xiàn)金流入0.0043023.2161042.8670551.61174617.691.1銷售收入43023.2161042.8670551.61174617.691.2回收固定資產(chǎn)余值0.001.3回收流動(dòng)資金0.002現(xiàn)金流出39545.2724599.4834017.5921622.31119784.652.1總成本39545.2722220.3021633.491411.0384810.092.2銷售稅金及附加0.002379.183375.673901.509656.362.3所得稅0.000.009008.4216309.7725318.193凈現(xiàn)金流量（1-2）-39545.2718423.7327025.2748929.3154833.044累計(jì)凈現(xiàn)金流量-39545.27-21121.545903.7354833.045折現(xiàn)系數(shù)(ic=15.8%)0.860.750.640.566折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-34149.6313739.1717403.8127210.397累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-34149.63-20410.46-3006.6524203.75計(jì)算指標(biāo)IRR=48.6%NPV=24203.75靜態(tài)投資回收期=2.78動(dòng)態(tài)投資回收期=3.11附表八：項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目年份建設(shè)期（年）建設(shè)銷售期（年）2012年2013年2014年2015年合計(jì)1現(xiàn)金流入0.0043023.2161042.8670551.61174617.691.1銷售收入43023.2161042.8670551.61174617.691.2回收固定資產(chǎn)余值0.001.3回收流動(dòng)資金0.002現(xiàn)金流出39545.2724599.4834017.5921622.31119784.652.1總成本39545.2722220.3021633.491411.0384810.092.2銷售稅金及附加0.002379.183375.673901.509656.362.3所得稅0.000.009008.4216309.7725318.193凈現(xiàn)金流量（1-2）-39545.2718423.7327025.2748929.3154833.044累計(jì)凈現(xiàn)金流量-39545.27-21121.545903.7354833.045折現(xiàn)系數(shù)0.670.450.300.216折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-26611.008342.788235.1210033.117累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-26611.00-18268.22-10033.100內(nèi)部收益率48.6%附表九：項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目年份建設(shè)期（年）建設(shè)銷售期（年）合計(jì)2012年2013年2014年2015年1現(xiàn)金流入043023.21361042.858870551.6134174617.68521.1銷售收入43023.21361042.858870551.6134174617.68521.2回收固定資產(chǎn)余值01.3回收流動(dòng)資金02現(xiàn)金流出24745.2714826.8479419044.951421622.3057280239.375062.1自有資金24745.2700024745.272.2銷售費(fèi)用0860.464261220.8571761411.0322683492.3537042.3銷售稅金及附加02379.1836793375.6700923901.5042219656.3579922.4所得稅009008.42413316309.7692325318.193362.5借款本金償還01000048000148002.6借款利息支付01587.264002227.23凈現(xiàn)金流量（1-2）-24745.2728196.3650641997.907448929.3076894378.310144累計(jì)凈現(xiàn)金流量-24745.273451.09506145449.0024694378.310145折現(xiàn)系數(shù)（ic=15.8%）0.8635578580.7457321750.643982880.5561164766折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-21368.9723721026.9366427045.9333527210.394197累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-21368.97237-342.035728726703.8976253914.29181計(jì)算指標(biāo)IRR=127.1%NPV=53914.29靜態(tài)投資回收期=1.877604966動(dòng)態(tài)投資回收期=1.012646475

附表十：項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目年份建設(shè)期（年）建設(shè)銷售期（年）合計(jì)2012年2013年2014年2015年1現(xiàn)金流入043023.21361042.858870551.61353137.61.1銷售收入43023.21361042.858870551.613174617.6851.2回收固定資產(chǎn)余值01.3回收流動(dòng)資金02現(xiàn)金流出24745.2714826.8479419044.951421622.30638980.22.1自有資金24745.2700002.1銷售費(fèi)用0860.464261220.857181411.032335988.52.1銷售稅金及附加02379.1836793375.670093901.50422991.62.1所得稅009008.4241316309.7693539.42.1借款本金償還0100004800002.1借款利息支付01587.2640003凈現(xiàn)金流量（1-2）-24745.2728196.3650641997.907448929.30814157.54累計(jì)凈現(xiàn)金流量-24745.273451.09506145449.002594378.31-9796.15折現(xiàn)系數(shù)(ic=15.8%)0.4404316230.1939800150.085434930.03762826折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-10898.599435469.5313043588.088391841.1247累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-10898.59943-5429.068123-1840.97970自有資金內(nèi)部收益率127.1%相關(guān)原文及翻譯ThesustainabledevelopmentofChina'srealestateAbstract:Atpresentourcountry'seconomicandsocialdevelopmenthascometoacriticaloftheorderSection,howeverthedevelopmentofestateindustryofthenationaleconomyhasaprofoundeffect.EstateProductionofsustainabledevelopmentisrelatedtorealizeindustryitselfgoodcirculationofnewwayofthinking,isSocialharmony,soitisaveryimportantposition.ThispaperdiscussesThedefinitionofsustainabledevelopmentofrealestate,problemsandsolvingthinkingandevaluatingsquareMethodarereviewed.Keywords:SustainabledevelopmentRealestateeconnotationofsustainabledevelopmentofestateSustainabledevelopmentisthe1980sproposedanewconcept.In1987worldcommissionofenvironmentanddevelopmentinthefutureofourcommonreportfirstexpoundstheconceptofsustainabledevelopment,gettheinternationalcommunity'sbroadconsensus.Sustainabledevelopmentreferstosatisfytherequirementofmodernanddoesnotdamagetheabilityoffuturegenerationstomeetdemand.Therealestateindustrysustainabledevelopmentconsistsoftwopartyofmeanings:onereferstotherealestateindustrydevelopmentshouldnotonlymeetthepeopleofvariousrealestateproductdemandandtomeettheneedsofthedevelopmentoffuturegenerations.Amongthem,includingthesustainableutilizationoflandresources,thestabilityofthehousingindustrycoordinateddevelopment,realestatemarketofperfectandlivingenvironmentimprovement,etc.;2itisweshouldnotonlykeepindustryunceasinglygrowthwhilethenationaleconomyandsocietyandcoordinateddevelopmentofotherindustries,includingsocialequity;Thesustainabilityofresourcedevelopmentandutilization,suchaslandresources,spatialresources,buildingthesustainabilityofresourceutilization,Industrialdevelopmentofcoordinationandsoon.Therealestateindustrysustainabledevelopmentshouldbethehouses,ownerandenvironmentalthreeelementsasawhole,theemphasisontheuseofnaturalresourcesandprotection,toreachthedemandfornaturalnaturewiththebalancebetweenthereturns.Theconceptofsustainabledevelopmentofrealestateindustrycanbesummarizedastwopoints:oneistomeetpeopleandtheirchildrenforhousingandotherrealestateproductneeds,Twoistokeeptherealestateindustryandurbanplanningandnationaleconomycoordinateddevelopmentofotherindustries,maintenanceandconstructionandgoodecologicalenvironment,itsconstructionandhowtouseitifinharmonywiththeenvironment,willcreatebeautifulenvironmentandurbanlayout.Thesustainabledevelopmentofrealestateindustry,isindealingwithgoodurbanplanning,energysaving,onthebasisofsolvingthemomentaryinterestsandlong-terminterestsrelation,thelocalinterestandtheoverallbenefitrelations,economicbenefitsandsocialbenefitrelations,sustainabledevelopmentandsustainablegrowth,achieverealestateconstructionplanningform,residentialfunction,environmentalbenefitsandculturalfeaturesofsustainabledevelopment.Anyhowdomesticscholarsonitsdefinitionisalmostthesame,wecanbeinthemonthebasisofsustainabledevelopmentofrealestatedefinedas:shouldnotonlymeetthediverseneedsofcontemporaryofrealestate,andrationalutilizationoflandresources,protecttheecologicalenvironment,forfuturegenerationsofproductionandlife,createthenecessaryspacedevelopmentcondition,isrealestateeconomyandpopulation,resources,environment,socialcoordinateddevelopmentresult.AboutsustainabledevelopmentofrealestateexistingproblemsOurcountryisintheharmonioussociety'stransformationperiod,theeconomicdevelopmentandenvironmentprotectionproblemsaremoreprominent.Andrealestateindustryofourcountrylatestart,foundationisbad,andfacingthepopulation,resourcesandthehugerestriction.Thereforeitisnecessarytounderstandthesustainabledevelopmentofrealestateinourcountryfacepossibleproblems.Ourcountryexists4ofsustainabledevelopmentofrealestateindustryinourcountrypressurefactors:consumerdemandpressure,speculativedemandpressures,environmentandresourcepressureandinternationalcompetition.Ourexisting3unsustainableaffectsrealestatedevelopment.Thefirstforlandresourcesandlaborresourcesofunsustainable.Intheonlylandresources,amongwhichtherearemostisthatthereisnowayforthedevelopmentofregionaldevelopmentoflandresourcesmorescarce.Alsoexistwasteofresourcesanderosion.Throughtherelevantdomesticinstitutionsofpopulationpredictiondescriptionofthepopulationagestructurechangingtrendsfoundthatsupplyconditionwillbedecreasedyear.Accordingtothetheoryofsupplyanddemand,ifthesupplyreducethenwillbringpricestorise,whichwillbringaboutlabordemandhigherrealestateindustryadversely.Thereare4mainproblemsinthesustainabledevelopmentofrealestatemustsolve.Firstofallawasteofresourcesanderosion.Duetodevelopoutofcontrolanddisorderlydevelopment,causeoflandresourcessquanderedandthelossofstate-ownedassets.ThenisthecommodityhouseKongZhiLiangincrease,andarefurtherexpanded.Thethirdisrealestatedevelopmentintheshort-term,causingdamagetoecologicalenvironment.Thedeveloperone-sidedpursuitofeconomic,causebuildingdensityhigh,cubageisexorbitant,lackofgreenspace,somerealestatedevelopmentandconstructiontoneglecttheecologicalenvironmentprotectionandconstruction.Thelastpartistherealestateindustrydevelopmentandfinancialrelationshiphasnotstraighten,realestatedevelopmentlackofstablesourceoffunds.China'srealestatedevelopingproblemsmainlydisplaysin:first,developoutofcontrol,causedisorderdevelopmentoflandresourcessquanderedandthelossofstate-ownedassets,Thesecondoverall,structuraldistortionsinsupplyanddemandandcausedalotofvacancy,Thethirdestatedevelopmentoflargeshort-term,ontheecologicalenvironmentenormousdestruction;Housingdesign,unreasonabledistribution,technologycontentislow,causingthewasteofresourcesanddestruction.Inconclusion,wecanbesummarizedasproblem3.Thefirstaspectisthewasteofresourcesandenvironmentaljealousy.Inordertoobtaintheexistinginterests,developersbehaviorcausedsocialincreasedcosts.Thesecondaspectisthemarketsupplyanddemandstructure,alargenumberofvacancycommodityhousecauseddistortionsinsupplyanddemand.Andthethirdwayismarketpolicyenvironment,includingthedevelopersofpoliciesandrealestatefinancemarketpolicies.AffectthepricesoffactoranalysisFirstlyistheinfluenceofinflation.Forthetimebeing,thereareindeedmanyhousingestatesinvestorswhowanttoavertinflationrisks.TheseinvestorsholdthatoccidentalcountieswithAmericaastheheadusemoreoftentheprintmoneymachinesinordertosavefinancialcrisis,andourcountryalsocarryouttheloosecurrencycreditpoliciesthatarerarelyseen.Thesewillsurelyleadtoaseriousinflationofbothhomeandabroadinthefuture.Howtoavoidthefateofcashdepreciationbecomesaknotconfrontedpeople,especiallyrichpeople.Iftheyaretoinvestinthestockmarket,stockpricesmightfalloneday;iftheyaretoinvestinthegovernmentloanorinthebank,thelowproceedscannothedgeagainstinflation.Therefore,choosingtoinvestinrealestatebecomestheirprioritytochoose,becauserealestateisrootedinsoilwhilethenon-regenerativesoilcannotonlymoreandmorerarelyseen.Besides,withtheconstantadvanceofurbanizationofourcountry,demandsofurbanhousepropertyareonanincrease,resultinginahigherandhigherpriceinhouseproperty.Therefore,investmentinhousepropertybecomestheirbestchoicetocounterinflation.Secondlyistheconstantemergenceofnewprimesites.Whatneedstobenotedisthatthisroundofprimelotquotationisdifferentfromthatin2007inthatin2007,thoseprimesitesaremostlyinvestedbyHKordomesticprivate-ownedenterprises,whileinthisyear,theymostlyfallintothestate-ownedenterprises.Thesestate-ownedenterprisesdonotevenblinkeyesevenwhentheypaytwiceorthreetimesofthetransactionprices.Becauselandpriceisthemaincostofhousingprices,sowheneverthereappearsaprimesite,thehousingpricesintherearesurging.Forexample,inJuly,23rd,2010,JindiGroupsgottheprimesitenamedQingpuzhaogangintheUrbanareaofShanghaiwith14495yuanpersquaremeter,withhousingpricesintheUrbanShanghaiswiftlysurging.InJiading,thehousingpricespersquaremeterexceeded10thousandyuanforthefirsttime,whileinJinshan,itsurgedby90.38%.Thirdlyistheencouragementandsupportoflocalgovernment.Becausethelandgrantfeeisabigfinancialresourceoflocalgovernments,sogovernmentsinallplacesallwantaconstantriseofrealestatewhichcanresultinariseinlandprice.Forthispurpose,governmentswouldadvertisethattheirhousepropertiesbelongtovaluelow-lyinglandindifferentversionswhilethelocalgovernmentswouldnotcarefullycarrythemoutwithvariousreasonsandmeans.Whenthecentralgovernmentlaunchesmarket-rescuepolicies,localgovernmentwouldalwaystakemeasuresfirsttolaunchsomelooserandmoreactivemarket-rescueencouragementmeasures.Allthesemakehousingmarketinvestorsgainconfidence.Fourthlyaretheloosecreditbehaviorsofcommercialbanks.In2009,preferentialcreditpoliciesofthecentralbankswereoriginallygiventoconsumerswhowantedtopurchasehouses,butagainstthebackdropofrichmobility,commercialbanksarescramblingforedgeballsforstrivingforthisexcellentasset,whichwouldgrantinvestorsofhousingadownpaymentof20%andprivilegesofdiscountininterest,thosetwosetsofconsumersarenoexceptions.Manyinvestorspurchasehouseswithrelativelylittlemoneyandtheseinvestorscontrolthemaingistofrealestatemarketwhodoeverythingtomakerealmarketinvestmentmoreandmoreprosperouswiththehousingpriceshigherandhigher.Theabove-saidfactorsareinterrelatedandinterpenetrated,whichformsathickchainofhousinginvestmentwithonelinkconnectingwithanother,makingcommercialhousesbecomingconsumablesofthemassestransfertoinvestmentoftheminorityofpeople.Ifthistendencyistosprawl,pertyofsustainabledevelopmentofevaluationsystemAccordingtothecompleteness,practicability,correlationandforward-looking,createtheprincipleofcombiningurbanrealestateindustrysustainabledevelopmentevaluationindexsystem.Itincludeseconomicevaluationfactors,populationevaluationfactors,socialevaluationfactors,resourceevaluationfactorsandenvironmentalevaluationfactorsfromfiveaspects.Amongthem,theeconomicevaluationfactorsincludingpercapitaGDP,urbanresidents'percapitaconsumerspending,developmentofrealestateinvestmentgrowth,therealestateindustryaddedvalueofGDP;Populationevaluationfactorsincludeurbanpopulationdensity,urbanpopulationgrowthrate;Socialevaluationfactorsincludingurbanizationlevel,therealestateindustryemployment,citygaspopularization,realestateprofessionalsLabourremunerationrate,Environmentalevaluationfactorsincludeurbanpercapitapublicgreenbeltarea,citylifesewagetreatment,thefinishedgreencoverage,Resourceevaluationfactorsincludinglanddevelopmentarea,urbanpercapitagrowthresidentialusablefloorarea,onaverage,life-waterquantity,housingconstructioncompletionrate.Usingtheseindexestablishedefficacyfunction,drawevaluations,andtheresultdelimited5grades.Willrecycleeconomytheoryisintroducedbasedonrealestate,constructionoftherealestateindustryrecyclingeconomyindexsystem.Theythinkthatrealestateindustryalsohavetheirown3Rprinciple,reduction,REUSEmt,REUSEandRECYCLERECYCLE.Andtheirenergy,resourcesindex,landuseindex,thespecificcontentsoftheenvironmentalindicatorswith3Rprincipleforanalysis,thatthefinalconclusion.Throughtheeconomy,resourcesandenvironment,populationandsocietyareanalyzed,intermsofmacroscopicperspectiveofthesefactorsontheinfluenceofrealestateindustry,foundedtherealestateevaluationindexsystem,itincludesfourindexsystem:economicindexsystem(includingeconomiclevel,theeconomicstructure,economicbenefitsandeconomicabilitytwo-levelindex);etc.Resourceutilizationofindexsystem(includingwater,land,forest,mineral,energy,andcomprehensiveutilizationtwo-levelindex);etc.Environmentalindexsystem(includingwater,land,atmosphere,waste,noiseandenvironmentalprotectionindexclass2);Populationandsocietyindexsystem(population,employment,people'slife,publicsecurity,satisfaction);Systemwithscienceandeducationindexsystem(includingscienceandeducationinvestment,scienceandtechnologydevelopmentdegree,scienceandoutputandsystemfortwo-levelindex),therealestateindustrysustainabledevelopmentprovidesevaluations.Andintroducedtheuseofanalytichierarchyprocess(AHP)realestateindustrysustainabledevelopmentlevelassessmentmethod.Anyhow,scholarscreatedrealestateindustrysustainabledevelopmentevaluationindexsystem,thispaperintroducesthelevelofthesustainabledevelopmentofrealestateindustryassessmentmethod.Forthesustainabledevelopmentofrealestateappraisalsystemestablishedthefoundation.Inmyopinion,toestablishthesystemofsustainabledevelopmentofrealestateindustrymustbefrommanyaspects,whetheringovernment,developersorbuyersallshouldwithrelevantprinciplesasguidance,toestablishrealestatesustainabledevelopmentsystem.AboutsustainabledevelopmentofrealestatesolutioncountermeasuresandmethodsPushtherealestateindustrysustainabledevelopmentneedsthreeaspects.Oneistointernalizetheexternality,drivemarketmainbody.Solveexistingexternalityproblem.Amoreeffectivewayisthroughtherelevantfinancialandtaxpolicydesign,bepossibleexternalityinternalizestheeconomiccostorincome,soastodrivemarketmainbodyintosustainabledevelopmentmode.2itistoestablishastandardizedmarket,callingforlong-termeconomic.Threeisguideandpromotethehealthydevelopmentofexcessdemand.Toincreasenationalmacro-control,improvethelandresourceutilizationefficiency,throughtheeconomyapplicableroomcontrolpricesandperfectingrelevantlegislationtosolvetheexistingproblems.Facefoamscientificregulation,topreventtheeconomyfromoverheatingthereistobeapowerfulmacroeconomiccontrol.Third,regulatelandmarket,insisttocherish,rationalutilizationoflandandprotectingcultivatedlandbasicstatepolicy.Hethinksthatrealestatesustainabledevelopmentdependsonunceasinginnovation.Therealestateindustrysustainabledevelopmentofbasicideas:thefirststandardlandmanagementandplanningmanagement,improvetherelationsoftheurbanplanningscientific,Thesecondtakeeffectivemeasurestopromotethevacancyofsaleofcommodity,Thethirdadjustmentrealestateproductstructure,preventnewvacancyappear;Thefourthattachedgreatimportancetoenvironmentalprotectionandmaintainingecologicalbalance,Thefifthimprovedesignlevel,increasethehouseshigh-techcontent.Accordingtotheaboveproblems,wealsocanbedividedintothreeaspects.CountermeasuresThefirstisthegovernmentshouldstrengthentherulestoprotectresourcesandenvironmentaldamage.Thesecondistostrengthenmacro-controlistoguidethedeveloper'sbehavior.Thethirdistoperfectandrealestatemarketrelevantpoliciesandregulations.References:.ZhaoHuaPing,zhangSuodi.RealestateinChina'ssustainabledevelopment.[J].Technicaleconomy,2006(4)..GuoSu.Theoryofsustainabledevelopmentofrealestateindustry[J]Industry.Scienceandtechnologyinformation,2006.TongKeKe.PromoteChineserealestateindustrysustainabledevelopmentresearch.[J]Industry.,2006.PinYongfu,Realestateindustrymustwalkonthepathofsustainabledevelopment[J].China'srealestate,2003(11):34-35.論我國房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展摘要：目前我國的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展已經(jīng)到了關(guān)鍵的階段，然而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)有著深刻的影響。房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展是關(guān)系到實(shí)現(xiàn)行業(yè)自身良好循環(huán)的新思路，是構(gòu)建和諧社會(huì)的目標(biāo)，因此具有極其重要的地位。本文對(duì)我國房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的定義、存在的問題、解決思路以及評(píng)價(jià)方法進(jìn)行了綜述。關(guān)鍵詞：可持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)正文：1.關(guān)于房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的含義可持續(xù)發(fā)展是20世紀(jì)80年代提出的一個(gè)新概念。1987年世界環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)在《我們共同的未來》報(bào)告中第一次闡述了可持續(xù)發(fā)展的概念，得到了國際社會(huì)的廣泛共識(shí)?？沙掷m(xù)發(fā)展是指既滿足現(xiàn)代人的需求又不損害后代人滿足需求的能力。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展包括兩個(gè)方而的含義：一是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代人對(duì)各種房地產(chǎn)品的要求，又要滿足子孫后代未來發(fā)展的需要。其中，包括土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場的完善及人居環(huán)境的改善等；二是既要保持產(chǎn)業(yè)自身不斷增長，又要與社會(huì)以及國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，主要包括社會(huì)的公平性；資源開發(fā)利用的可持續(xù)性，如土地資源、空間資源、建材資源利用的可持續(xù)性；產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性等等。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個(gè)整體,重視對(duì)自然資源的使用和保護(hù),爭取實(shí)現(xiàn)向自然的索取與對(duì)自然的回報(bào)之間的平衡。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的涵義可概括為兩點(diǎn)：一是滿足當(dāng)代人及其子孫對(duì)住房以及其他房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求；二是要保持房地產(chǎn)業(yè)與城市規(guī)劃和國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，維護(hù)和建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境，其建設(shè)和使用方式若與環(huán)境相協(xié)調(diào)，將創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境和城市布局。房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，是在處理好城鄉(xiāng)規(guī)劃、節(jié)約能源的基礎(chǔ)上，解決好眼前利益和長遠(yuǎn)利益的關(guān)系，局部利益與整體利益的關(guān)系，經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)利益的關(guān)系,可持續(xù)發(fā)展與可持續(xù)增長的關(guān)系,達(dá)到房地產(chǎn)建筑的規(guī)劃形態(tài)、住宅功能、環(huán)境效益、人文特色的可持續(xù)發(fā)展?？傊畤鴥?nèi)學(xué)者對(duì)其所下的定義都大同小異，我們可以在他們的基礎(chǔ)上將房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展定義為：既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境,為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與人口、資源、環(huán)境、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的結(jié)果。2．關(guān)于房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展存在的問題我國正處于和諧社會(huì)的轉(zhuǎn)型時(shí)期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)的問題比較突出。而我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差，又面臨人口資源的巨大制約。因此必須認(rèn)清我國房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展可能面臨的問題。我國存在4個(gè)我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的壓力因素：消費(fèi)需求的壓力、投機(jī)需求的壓力、環(huán)境和資源壓力和國際競爭壓力。我國存在的3中不可持續(xù)性影響著房地產(chǎn)的發(fā)展。第一為土地資源和勞動(dòng)力資源的不可持續(xù)性。在僅有的土地資源中，其中尚有大部分是沒有辦法開發(fā)的地域，可供開發(fā)的土地資源更加稀缺。而且存在資源的浪費(fèi)與流失。通過國內(nèi)相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)人口的預(yù)測所描述的人口年齡結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)發(fā)現(xiàn)，供給