住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)詹姆斯·H·伯頓本文的主要目的是描述研究的程序、步驟，并參與研制成功的空置住宅房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)作的進(jìn)程。最典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程可以概括如下：創(chuàng)建發(fā)展思路、控制空置地盤(pán)或未開(kāi)發(fā)土地、完成初步的市場(chǎng)可行性研究、有初步制定的計(jì)劃和規(guī)范、獲得抵押融資承諾、編制最終的市場(chǎng)可行性研究、完成最后的工程計(jì)劃和規(guī)格、估計(jì)最后的總成本、完成流入和流出的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析、分析與擬議發(fā)展相關(guān)的各種風(fēng)險(xiǎn)、交付使用后初期的街道、公用事業(yè)和大量的實(shí)際性的建設(shè)、投入運(yùn)作市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售。房地產(chǎn)衍生產(chǎn)品市場(chǎng)，是參與者的風(fēng)險(xiǎn)管理和返回的財(cái)產(chǎn)，不直接相關(guān)資產(chǎn)的買(mǎi)進(jìn)或賣(mài)出。這樣的一個(gè)市場(chǎng)增長(zhǎng)速度非?？欤虼诵枰揽亢?jiǎn)單而有效的定價(jià)模型并且這個(gè)模型將會(huì)非常龐大。為了考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度的利益率期限結(jié)構(gòu)本文提出了雙因素模型，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)值與即期匯率的動(dòng)態(tài)，共同為藍(lán)本。兩者的定價(jià)問(wèn)題本文從歐洲和美國(guó)兩個(gè)為例，然后分析。讀者應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這些發(fā)展步驟是相互關(guān)聯(lián)的。雖然它們是在一個(gè)特定的順序列出，這些步驟不能總是在這個(gè)確切順序里單獨(dú)列出。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能已經(jīng)擁有的土地，然后進(jìn)行開(kāi)發(fā)和可行性研究，以確定其最高及最佳使用價(jià)值和最高的收益。房地產(chǎn)衍生產(chǎn)品的定價(jià)問(wèn)題的根源在于布萊克和斯科爾斯的開(kāi)創(chuàng)性論文和默頓解決方案。他們是第一個(gè)期權(quán)定價(jià)問(wèn)題分析解決，并為實(shí)現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題在1997年被授予了諾貝爾物理學(xué)獎(jiǎng)。本文依托BSM的風(fēng)險(xiǎn)中性估值框架，它是適應(yīng)房地產(chǎn)的特殊性衍生工具。事實(shí)上，這一類(lèi)合同的特點(diǎn)是對(duì)潛在的房地產(chǎn)資產(chǎn)，其收益依賴(lài)值取決于利率力度。特別是在本文的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值是由一個(gè)而即期利率。在標(biāo)準(zhǔn)的BSM框架下考慮為常數(shù)的幾何布朗運(yùn)動(dòng)參數(shù)，正確建模為一個(gè)隨機(jī)變量。本文提出在連續(xù)兩個(gè)因素定價(jià)模型時(shí)間和任何根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的房地產(chǎn)衍生派生的一般估值方程和即期利率。由于是連續(xù)時(shí)間模型分析，水平是相當(dāng)有限的，才有了離散時(shí)間在二維的二項(xiàng)式點(diǎn)陣框架的推出。我們展示了如何在二維二項(xiàng)式點(diǎn)陣可以使用國(guó)有價(jià)格執(zhí)行，然后套入目前市場(chǎng)利率和期限結(jié)構(gòu)。在本文中，我們開(kāi)發(fā)了雙因素模型，計(jì)算效率和數(shù)值準(zhǔn)確的定價(jià)對(duì)利率敏感的房地產(chǎn)衍生工具的增長(zhǎng)級(jí)。該模型的核心是由即期匯率的過(guò)程漂移和波動(dòng)與當(dāng)前市場(chǎng)利率期限結(jié)構(gòu)相一致，并可能相關(guān)的基本現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)價(jià)值的過(guò)程。這些擴(kuò)散過(guò)程是由一個(gè)二維二項(xiàng)式模型（BB）的近似離散時(shí)間與吸引力的屬性決定的，以避免得到一個(gè)跳躍的措施和風(fēng)險(xiǎn)中性概率。數(shù)值計(jì)算結(jié)果表明，期權(quán)價(jià)格的BB模式下得到不斷的即期利率和零相關(guān)使用BSM定價(jià)公式計(jì)算的快速收斂。與恒定速率模型，BB的晶格框架原來(lái)是在不平坦的收益和波動(dòng)曲線(xiàn)的期權(quán)定價(jià)更準(zhǔn)確。一、發(fā)展理念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須有一個(gè)想法，這種想法通常建立在市場(chǎng)上的經(jīng)驗(yàn)或直覺(jué)的基礎(chǔ)上，對(duì)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，他認(rèn)為，市場(chǎng)需求超過(guò)市場(chǎng)供應(yīng)。例如，如果在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的家庭人口數(shù)量增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，他有投資一個(gè)住宅的設(shè)施和景點(diǎn)的想法。如果開(kāi)發(fā)商有一個(gè)創(chuàng)造或者發(fā)展的強(qiáng)烈愿望，然后開(kāi)發(fā)人員應(yīng)該追求的創(chuàng)造或者發(fā)展。引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的想法兩個(gè)關(guān)鍵因素是：（1）強(qiáng)烈的發(fā)展或利基型市場(chǎng)的需求。（2）強(qiáng)烈的發(fā)展渴望和財(cái)務(wù)承諾，由開(kāi)發(fā)商來(lái)創(chuàng)建各類(lèi)的住宅發(fā)展計(jì)劃。二、購(gòu)買(mǎi)選項(xiàng)開(kāi)發(fā)商有一個(gè)頭腦清晰的發(fā)展思路后，他就應(yīng)該思索在市場(chǎng)領(lǐng)域提供適當(dāng)?shù)陌l(fā)展地點(diǎn)。因此，在選擇空置地盤(pán)的第一步是定義市場(chǎng)范圍。潛在的市場(chǎng)可能是一個(gè)市，縣，或在市，縣的具體鄰里。顯然，市場(chǎng)面積應(yīng)在一個(gè)高需求區(qū)位里，通常由不斷增長(zhǎng)的人口和家庭數(shù)量決定。例如在這篇文章中使用的發(fā)展將是一個(gè)單一家庭住宅，然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程將類(lèi)似的各類(lèi)房地產(chǎn)分開(kāi)開(kāi)發(fā)。一旦市場(chǎng)領(lǐng)域明確界定了邊界和界限，用簡(jiǎn)單的方法來(lái)查找可用的地點(diǎn)的市場(chǎng)領(lǐng)域和審查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司的上市。一旦潛在地點(diǎn)的位置決定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)選擇最佳位置，勘察，探究地形為基礎(chǔ)，分區(qū)最高及最佳使用潛力，并且提供公用設(shè)施。當(dāng)選擇最佳的區(qū)域以后，開(kāi)發(fā)者應(yīng)該明確購(gòu)買(mǎi)的土地上的事項(xiàng)，或洽談購(gòu)買(mǎi)主題分區(qū)，最后判斷市場(chǎng)的可行性，以及具體的融資條款及條件的合同。合同談判的土地上的期權(quán)協(xié)議，關(guān)鍵是要最大限度地減少成本并且將成本控制在初步的市場(chǎng)可行性期間，安排融資和投入階段。三、初步的市場(chǎng)可行性研究開(kāi)發(fā)商已執(zhí)行期權(quán)協(xié)議或合同，購(gòu)買(mǎi)該地塊時(shí)，他/她必須完成初步的市場(chǎng)可行性研究。通常完成一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)目。這項(xiàng)研究涉及的需求，可以根據(jù)人口統(tǒng)計(jì)和供應(yīng)的基礎(chǔ)上，在市場(chǎng)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)的單一家庭住宅發(fā)展的調(diào)查研究和分析得出。一個(gè)準(zhǔn)確的需求初步分析是任何擬議發(fā)展的市場(chǎng)可行性的關(guān)鍵。為擬議的單一家庭細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域中的現(xiàn)有住戶(hù)的數(shù)目應(yīng)估計(jì)和應(yīng)估計(jì)預(yù)期或預(yù)測(cè)，在未來(lái)五年增長(zhǎng)的戶(hù)數(shù)。這個(gè)數(shù)據(jù)是很容易從地方規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)得來(lái)，“銷(xiāo)售和營(yíng)銷(xiāo)管理的調(diào)查”，在美國(guó)的縣和MSA地區(qū)的國(guó)家人口數(shù)據(jù)服務(wù)可以估計(jì)到目前的購(gòu)買(mǎi)力。除了現(xiàn)有的和預(yù)測(cè)的家庭在市場(chǎng)領(lǐng)域，每年每戶(hù)的市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的收入分配是重要的。這些資料顯示住房開(kāi)支的收入，因此在建議的詳細(xì)策劃中，還要考慮到很多家庭可能接受的價(jià)格范圍。數(shù)據(jù)可從“銷(xiāo)售和營(yíng)銷(xiāo)管理的當(dāng)前購(gòu)買(mǎi)力的調(diào)查”中得出，每年由州，縣，和大都市區(qū)分為三個(gè)大塊。報(bào)告的數(shù)據(jù)中，包括目前的總?cè)丝诤腿丝谀挲g組的戶(hù)數(shù)，零售業(yè)總銷(xiāo)貨店組，總有效購(gòu)買(mǎi)收入中位數(shù)的住戶(hù)的百分比，和購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)。“當(dāng)前購(gòu)買(mǎi)力的調(diào)查”中，還包括市區(qū)五年內(nèi)的數(shù)據(jù)可以以此來(lái)推算縣的此項(xiàng)數(shù)據(jù)，包括人口，家庭，有效購(gòu)買(mǎi)收入，零售銷(xiāo)售，購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)。家庭需求可分為收入水平，可用于估計(jì)地段和住房?jī)r(jià)格的要求。例如，如果市場(chǎng)面積預(yù)計(jì)將增加2400戶(hù)，每年有25％的住戶(hù)收入在50,000元至75,000元的范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)從156000美元至235,000美元不等。此分析假設(shè)典型的住房成本是收入的25％，抵押貸款利率的7％，超過(guò)30年的期限分期攤銷(xiāo)。此外，從估計(jì)需求方來(lái)看，市場(chǎng)分析師必須考慮現(xiàn)有和計(jì)劃中的競(jìng)爭(zhēng)，和這些競(jìng)爭(zhēng)在市場(chǎng)領(lǐng)域的擬議發(fā)展。分析師必須反復(fù)的檢查在貿(mào)易領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域同時(shí)應(yīng)結(jié)合地方規(guī)劃當(dāng)局所發(fā)現(xiàn)的任何已批準(zhǔn)的發(fā)展建議細(xì)分。然后必須與分析師預(yù)測(cè)需求??為單個(gè)家庭的地段和房屋的市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有總競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展，加上擬議的詳細(xì)發(fā)展。如果需求預(yù)測(cè)的數(shù)量超過(guò)預(yù)期的供應(yīng)量，初步的市場(chǎng)可行性研究表明擬議發(fā)展?jié)摿Φ某晒?。?dāng)然，如果現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，超過(guò)預(yù)計(jì)的需求，那么開(kāi)發(fā)人員不應(yīng)該追求這個(gè)新的單一家庭詳細(xì)的發(fā)展。四、初步計(jì)劃和規(guī)格如果市場(chǎng)的可行性研究表明有足夠的需求，開(kāi)發(fā)人員必須聯(lián)系一個(gè)工程和/建筑公司制訂初步計(jì)劃和詳細(xì)的發(fā)展及產(chǎn)生規(guī)模。計(jì)劃應(yīng)包括在一個(gè)單一家庭住宅詳細(xì)的情況下，道路布局，初步的許多設(shè)計(jì)（包括地段和典型的大小和正面的數(shù)量），電力線(xiàn)路（架空或地下）的布局，布局水行，包括涉及到的下水道和排水系統(tǒng)的布局。通常情況下，初步的計(jì)劃和規(guī)模的初步費(fèi)用估計(jì)需要完成草圖。作為一般的經(jīng)驗(yàn)法則，開(kāi)發(fā)成本應(yīng)分配土地的原料成本，占到開(kāi)發(fā)成本的33％、34％和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的33％。盡管在實(shí)踐中許多開(kāi)發(fā)人員使用這些數(shù)字作為一般規(guī)則，但是貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析應(yīng)完成。在本文稍后將討論此分析。初時(shí)的初步計(jì)劃和規(guī)格完成后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)配合適當(dāng)?shù)膮^(qū)劃和規(guī)劃計(jì)劃。早在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如果一個(gè)分區(qū)需要變更的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查和評(píng)估。五、融資承諾完成后的初步計(jì)劃和規(guī)劃，開(kāi)發(fā)人員才可以根據(jù)它們來(lái)進(jìn)行按揭貸款申請(qǐng)。由于這類(lèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，正常的貸款價(jià)值比率可能在該地段的總零售價(jià)的60-66％的范圍內(nèi)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)為他潛在的購(gòu)買(mǎi)者或家庭購(gòu)物開(kāi)發(fā)貸款。他可能會(huì)接觸許多抵押貸款和實(shí)際存在的貸款客戶(hù)提交兩個(gè)或三個(gè)貸款。在提交貸款提供的資料應(yīng)包括市場(chǎng)的初步可行性研究，初步計(jì)劃和規(guī)范，擬議發(fā)展的描述，建議按揭貸款的條款及條件，財(cái)務(wù)報(bào)表，顯示開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)和簡(jiǎn)歷。通常情況下，開(kāi)發(fā)貸款提供足夠的資金來(lái)支付地塊的收購(gòu)和開(kāi)發(fā)成本。貸款的期限通常是短期貸款，一至三年，根據(jù)需要吸收多大的銷(xiāo)售來(lái)預(yù)測(cè)。因?yàn)槎唐诘拈_(kāi)發(fā)貸款，利率通常是固定的。抵押貸款需要償還開(kāi)發(fā)貸款，更快或更多的比例超過(guò)100％的大量銷(xiāo)售。例如，貸款人可能要在75％或80％，很多銷(xiāo)售的售價(jià)可能有100％的回報(bào)。六、最終市場(chǎng)的可行性研究一旦開(kāi)發(fā)商收到按揭貸款承諾，開(kāi)發(fā)商應(yīng)完成最后的市場(chǎng)可行性研究。這項(xiàng)研究應(yīng)包括詳細(xì)的分析，包括家庭，每戶(hù)的收入，每戶(hù)的典型支出，每戶(hù)收入水平，住房支出或由每個(gè)家庭的收入水平，住房費(fèi)用估計(jì)的人口統(tǒng)計(jì)。最終的市場(chǎng)可行性研究，應(yīng)詳細(xì)描述所有現(xiàn)有和擬議的競(jìng)爭(zhēng)中定義的市場(chǎng)區(qū)域的住宅發(fā)展。它還應(yīng)包括大量吸收和價(jià)格的已知估計(jì)，例如地段如何，預(yù)計(jì)將每月賣(mài)出，這些地段的建議價(jià)格，以適應(yīng)與供給和需求分析結(jié)果。七、最終計(jì)劃和規(guī)格隨之而來(lái)的是最終的市場(chǎng)可行性研究，土地開(kāi)發(fā)與建筑施工公司進(jìn)場(chǎng)工作，完成工作的建議和詳細(xì)發(fā)展的最終圖紙。這將包括最后的道路工程圖紙，每個(gè)地段的確切的法律描述，電鍍和地段的跑馬圈地，以及任何關(guān)于土方的工程圖紙，和實(shí)用的布局。這些最后的計(jì)劃和規(guī)格應(yīng)協(xié)調(diào)與建筑承包商和相關(guān)的公用事業(yè)公司。一旦最終的工作計(jì)劃和規(guī)范的市場(chǎng)研究和最終建設(shè)完成后，開(kāi)發(fā)人員可以動(dòng)用開(kāi)發(fā)貸款，獲得的財(cái)產(chǎn)，并開(kāi)始建設(shè)的道路，公用設(shè)施和其它。八、成本估算被歸類(lèi)為直接和間接費(fèi)用成本估計(jì)。直接成本是土地收購(gòu)成本，工程成本，建筑成本，營(yíng)銷(xiāo)成本。間接成本包括專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的可行性分析和評(píng)估，法律及會(huì)計(jì)費(fèi)用，融資成本費(fèi)。筆者在開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上認(rèn)為，如果成本超支，那么對(duì)于預(yù)期利潤(rùn)可以是災(zāi)難性的，因此必須準(zhǔn)確估計(jì)，發(fā)展成本，包括應(yīng)急基金來(lái)支付意想不到的額外費(fèi)用。九、貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析利用應(yīng)完成的現(xiàn)金流出和金融用途的現(xiàn)金流入的現(xiàn)值來(lái)計(jì)算的現(xiàn)值的折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析。住宅細(xì)分為貼現(xiàn)現(xiàn)金流分析的一個(gè)例子如下。在這個(gè)例子中所用的假設(shè)是：16％的折扣率48塊共有地段6個(gè)地段每季度銷(xiāo)售平均地段價(jià)格36,000元開(kāi)發(fā)成本$600,000（$12,500/地段）土地成本500,000美元$600,000貸款額在9％及50％的利息地段發(fā)布這是因?yàn)樵谧≌_(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，例如假設(shè)16％的折扣率。高緯＆韋克菲爾德的全國(guó)投資者調(diào)查報(bào)道稱(chēng)，根據(jù)房地產(chǎn)投資者的預(yù)期和豐富的經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)部回報(bào)率在產(chǎn)生收入的財(cái)產(chǎn)范圍是12％至13.8％。在DCF顯示流出的現(xiàn)值是71000美元，流入的現(xiàn)值426,000美元，凈現(xiàn)值為$355,000。根據(jù)這些假設(shè)以及住宅開(kāi)發(fā)的例子來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)似乎是相當(dāng)有吸引力。十、風(fēng)險(xiǎn)分析在發(fā)展住宅詳細(xì)計(jì)劃里的主要風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，或銷(xiāo)售平均價(jià)格在每季度6個(gè)地段的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，也有額外的風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)成本超支，天氣惡劣，利率上升，工人罷工，以及其他。然而，也有發(fā)展成功的例子，假設(shè)，盈虧平衡點(diǎn)是相對(duì)較低，大量銷(xiāo)售的66％，凈現(xiàn)值是有吸引力的。十一、施工在發(fā)展的初始階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)協(xié)調(diào)道路和公用設(shè)施的建設(shè)與建筑承包商。用于市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目的，開(kāi)發(fā)人員可能要建立一個(gè)單一的家庭模式，假設(shè)家庭所需要的一些設(shè)施。經(jīng)常進(jìn)行細(xì)分建設(shè)階段，使成品盡快大量出售。此外，在施工期間，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該啟動(dòng)廣告和其他促銷(xiāo)活動(dòng)，以刺激某些地段的預(yù)售。開(kāi)發(fā)商甚至可以有利的融資與出售地段包到本地的營(yíng)建，使投機(jī)家在詳細(xì)策劃時(shí)的建設(shè)可以立即開(kāi)始。十二、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)最關(guān)鍵的發(fā)展階段，是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售成品階段。營(yíng)銷(xiāo)包括宣傳，廣告和銷(xiāo)售。營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃是必須規(guī)劃和實(shí)施的，用以滿(mǎn)足銷(xiāo)售并且吸收回籠資金，并在最終的市場(chǎng)可行性研究中，以預(yù)計(jì)價(jià)格為基礎(chǔ)目標(biāo)。推廣活動(dòng)包括在當(dāng)?shù)貓?bào)紙，電臺(tái)和電視臺(tái)宣布，新的地塊定位方向指示標(biāo)志，舉行公開(kāi)的展示樣品房和印刷小冊(cè)子。分類(lèi)廣告可以根據(jù)最有效的媒介傳播。這可能是特定的名稱(chēng)，或機(jī)構(gòu)廣告。根據(jù)市場(chǎng)的可行性研究的結(jié)果，應(yīng)選擇的廣告媒體，它可能包括廣告牌，報(bào)紙，雜志，廣播，電視，家庭節(jié)目，或其他適當(dāng)?shù)拿?/p>