2010年前三季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告（總報(bào)告）廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組（廣東省房協(xié)市場(chǎng)研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處）一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境今年前三季度，廣東國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)總體良好，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值31542.28億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)11.6%，比全國(guó)高1個(gè)百分點(diǎn)，同比提高3個(gè)百分點(diǎn)，比上半年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資10573.62億元，同比增長(zhǎng)24.1%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18101.13元，同比增長(zhǎng)10.4%，扣除物價(jià)因素影響，實(shí)際增長(zhǎng)7.5%。二、數(shù)據(jù)分析（一）房地產(chǎn)投資1、完成開發(fā)投資前三季度廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資2439.63億元，同比增長(zhǎng)30.6%，增幅比去年同期提高38.7個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資占GDP比重為33.5%，同比提高1.4個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重為7.7%，同比提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，低于全國(guó)平均水平4.8個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表1、圖一）。表1全國(guó)與廣東完成房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)表單位：億元地區(qū)時(shí)間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資固定資產(chǎn)投資占GDP比重房地產(chǎn)投資占GDP比重全國(guó)2009年前三季2178171550572505071.2%11.5%2010年前三季2686601922283351171.6%12.5%同比增長(zhǎng)10.6%24.0%36.4%0.4個(gè)百分點(diǎn)1個(gè)百分點(diǎn)廣東2009年前三季26418.088521.851868.5932.1%7.1%2010年前三季31542.2810573.622439.6333.5%7.7%同比增長(zhǎng)11.6%24.1%30.6%1.4百分點(diǎn)0.6百分點(diǎn)圖一廣東近年前三季度固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)走勢(shì)從2008年以來(lái)各季度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速看，2008年第1季度至2009年第2季度為下行階段，增速由36.9%降至-15.8%；之后隨著市場(chǎng)的逐步回暖，開發(fā)投資同比增速也一路反彈，至今年第2季度達(dá)到高點(diǎn)，38.4%；而隨著4月份國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》等新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)和生效，第3季度投資增速明顯回落，但投資額仍為2008年以來(lái)當(dāng)季次高（見(jiàn)圖二）。圖二2008年以來(lái)各季度廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì)按工程用途分，商品住宅完成投資1722.52億元，同比增長(zhǎng)26.9%；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資98.20億元和233.92億元，同比分別增長(zhǎng)27.7%和35.0%；其他房地產(chǎn)開發(fā)投資384.99億元，增長(zhǎng)47.4%。與近年同期相比，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資的同比增速達(dá)到新高，辦公樓、其他投資的同比增速也處于近年高位，這對(duì)于豐富我省房地產(chǎn)業(yè)態(tài)有積極的促進(jìn)作用（見(jiàn)圖三）。圖三廣東近年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì)從住宅戶型結(jié)構(gòu)看，90平方米以下住宅投資432.00億元，同比增長(zhǎng)24.9%；140平方米以上住宅投資544.66億元，增長(zhǎng)27.3%；經(jīng)濟(jì)適用房投資16.76億元，大幅增長(zhǎng)131.3%；別墅、高檔公寓投資242.86億元，增長(zhǎng)47.5%（見(jiàn)表2）。表2廣東商品住宅投資數(shù)據(jù)表單位：億元時(shí)間90㎡以下140㎡以上經(jīng)濟(jì)適用房別墅、高檔公寓345.95427.767.25164.39432.00544.6616.76242.8624.9%27.3%131.3%47.5%2、開發(fā)資金來(lái)源前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金3915.64億元，同比增長(zhǎng)15.9%，增幅比上半年和第1季度分別減少9.6個(gè)和18.2個(gè)百分點(diǎn)，呈逐季回落趨勢(shì)（見(jiàn)表3）。表3廣東房地產(chǎn)企業(yè)到位資金數(shù)據(jù)表單位：億元時(shí)間第一季度上半年前三季度2009年1011.342205.563378.742010年1356.452723.623915.64同比增長(zhǎng)34.1%23.5%15.9%從資金來(lái)源看，國(guó)內(nèi)貸款958.32億元，同比增長(zhǎng)35.8%，占本年到位資金的24.5%，同比提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。利用外資44.34億元，同比增長(zhǎng)10.2%，占比與去年同期相比略降0.1個(gè)百分點(diǎn)。自籌資金1107.70億元，增長(zhǎng)30.8%，占到位資金的28.3%，同比提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。其他資金來(lái)源（銷售回籠資金）1805.29億元，與去年同期基本持平，同比小幅增長(zhǎng)1.1%；占到位資金46.1%，該比重僅高于2002、2008年同期水平。其中定金及預(yù)收款906.40億元，下降4.3%；個(gè)人按揭貸款658.89億元，增長(zhǎng)5.1%，比重同比分別降低4.9個(gè)和1.7個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表4、圖四、圖五）。表4廣東房地產(chǎn)到位資金來(lái)源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表單位：億元時(shí)間國(guó)內(nèi)貸款外資自籌其他（定金、預(yù)付）金額%金額%金額%金額%2009年前三季705.7920.940.221.2846.5825.11786.1552.82010年前三季958.3224.544.341.11107.7028.31805.2946.1同比增長(zhǎng)(%)35.83.6個(gè)百分點(diǎn)10.2-0.1個(gè)百分點(diǎn)30.83.2個(gè)百分點(diǎn)1.1-6.7個(gè)百分點(diǎn)圖四廣東近年前三季度房地產(chǎn)資金來(lái)源變動(dòng)圖五廣東近年前三季度房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)從近年同期房地產(chǎn)到位資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例看，今年前三季度為161%，比歷史最高水平即去年同期低20個(gè)百分點(diǎn)，接近2007年同期水平，說(shuō)明到位資金仍較充裕。但從今年情況看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)本年到位資金與完成投資比一路回落，由1-2月時(shí)的275%下降至161%，說(shuō)明企業(yè)資金壓力逐漸顯現(xiàn)（見(jiàn)圖六、圖七）。圖六廣東近年前三季度房地產(chǎn)到位資金、完成開發(fā)投資情況圖七2010年1-9月廣東房地產(chǎn)到位資金占開發(fā)資金比重走勢(shì)（二）土地開發(fā)與購(gòu)置前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1315.18萬(wàn)平方米，同比下降2.5%；土地成交價(jià)款272.41億元，同比增長(zhǎng)136.8%。分季度看，前兩個(gè)季度土地購(gòu)置面積相當(dāng)，分別為328.06、366.36萬(wàn)平方米；第三季度明顯增加，達(dá)620.76萬(wàn)平方米。與近年同期相比，今年前三季度土地購(gòu)置面積為近年最少，而土地成交價(jià)款則為近年最高，說(shuō)明獲取土地成本大幅提高（見(jiàn)表4、圖八）。表4房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地?cái)?shù)據(jù)表單位：萬(wàn)㎡、億元時(shí)間土地購(gòu)買面積土地成交價(jià)款購(gòu)置單價(jià)（元/m2）2009年前三季1349.38115.028522010年前三季1315.18272.412071同比增長(zhǎng)-2.5%136.8%143.0%2010年第1季度328.0666.5120272010年第2季度366.36100.7927512010年第3季度620.76105.111693圖八廣東近年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地情況（三）商品房建設(shè)前三季度商品房施工面積26641.76萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.2%；其中新開工面積7818.05萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)110.4%；施工面積、新開工面積同比增速均達(dá)到近年同期最高?？⒐っ娣e3135.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.6%，增速較去年同期回落16.3個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖九）。圖九廣東近年前三季度商品房建設(shè)情況分用途來(lái)看，商品住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的施工面積同比增速較為接近，為20%左右，其他同比增長(zhǎng)31.7%；新開工面積方面，除了商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比增長(zhǎng)76.6%，住宅、辦公樓、其他同比增速均超過(guò)100%；竣工面積，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓同比增速分別為69.4%和38.2%，明顯高于住宅和其他（見(jiàn)表5）。表5廣東各類商品房建設(shè)數(shù)據(jù)表單位：萬(wàn)m2時(shí)間面積住宅辦公樓商業(yè)其他2009年前三季度施工面積16692.94739.672038.172337.93新開工面積2966.3667.15304.46377.59竣工面積2393.0937.28167.87288.142010年前三季度施工面積20206.25921.592434.413079.52新開工面積6212.56145.46537.53922.50竣工面積2569.6251.53284.44230.33同比增長(zhǎng)(%)施工面積21.024.619.431.7新開工面積109.4116.676.6144.3竣工面積7.438.269.4-20.1（四）商品房交易前三季度，商品房銷售面積4487.07萬(wàn)平方米，同比下降3.1%；銷售額3305.26億元，同比增長(zhǎng)10.7%；銷售均價(jià)7366元/平方米，同比增長(zhǎng)14.3%。從近年同期看，今年前三季度商品房、商品住宅銷售面積均略低于去年同期水平，為歷史次高；而銷售額、銷售均價(jià)則達(dá)到近年同期新高（見(jiàn)圖十、圖十一）。圖十廣東近年前三季度商品房銷售情況圖十一廣東近年前三季度住宅銷售情況從月份情況看，自1-2月起商品房銷售面積同比增速逐月回落，尤其是4月中旬房地產(chǎn)調(diào)控政策“新國(guó)十條”出臺(tái)后，同比增速更是加速下滑；直至8月止跌回升，9月呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈。其中，從當(dāng)月商品住宅銷售套數(shù)看，4-8月一直維持相對(duì)低位運(yùn)行，9月則明顯提升，達(dá)到今年以來(lái)當(dāng)月銷售套數(shù)最高（見(jiàn)圖十二、十三）。圖十二今年以來(lái)廣東商品房銷售面積、均價(jià)走勢(shì)圖十三今年以來(lái)各月份廣東商品住宅銷售套數(shù)、均價(jià)走勢(shì)從商品房供求關(guān)系來(lái)看，今年前三季度批準(zhǔn)預(yù)售面積4957.06萬(wàn)平方米，同比下降30.5%；與實(shí)際銷售的比值為1.10，與去年同期的1.54相比減少了0.44。其中，第1季度批準(zhǔn)預(yù)售面積大于實(shí)際銷售面積，第2、3季度的情況則相反（見(jiàn)表6）。表6廣東商品房供需數(shù)據(jù)表單位：萬(wàn)m2時(shí)間批準(zhǔn)預(yù)售實(shí)際銷售批準(zhǔn)預(yù)售/實(shí)際銷售2009年前三季度7133.494632.411.542010年前三季度4957.064487.071.10同比增長(zhǎng)-30.5%-3.1%-0.442010年第1季度2411.281278.891.892010年第2季度1236.621572.610.792010年第3季度1309.161635.570.80從待售面積（即原“空置面積”，按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月10日的聲明要求，本報(bào)告即期起，將商品房“空置面積”更名為“待售面積”）來(lái)看，至9月末全省商品房待售面積2054.70萬(wàn)平方米，比6月期末減少28.22萬(wàn)平方米，比2009年期末則增加10.67萬(wàn)平方米。從待售年限看，今年來(lái)待售1年以內(nèi)的商品房面積持續(xù)增長(zhǎng)，至9月期末達(dá)到620.50萬(wàn)平方米，比2009年期末增加了約90萬(wàn)平方米；待售1-3年部分逐季減少，至9月期末已低于2009年期末水平；待售3年以上部分基本穩(wěn)定（見(jiàn)表7、圖十四）。表7廣東商品房待售面積數(shù)據(jù)表單位：萬(wàn)m2項(xiàng)目2009年期末2010年3月期末2010年6月期末2010年9月期末待售面積2043.732078.672082.622054.40＃待售1年以內(nèi)530.20576.45609.45620.50＃待售1-3年1147.121183.491149.681109.39＃待售3年以上363.41318.73323.49324.51圖十四廣東近年前三季度商品房待售情況從結(jié)構(gòu)上看，待銷1-3年部分占54%，較去年同期有所回落；待銷3年以上占15.8%，再創(chuàng)近年同期新低；待銷1年以內(nèi)占30.2%（見(jiàn)圖十五）。圖十五廣東近年前三季度商品房待售結(jié)構(gòu)三、結(jié)論及預(yù)判1、關(guān)于開發(fā)投資。今年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資快速增長(zhǎng)，前三季度完成投資2439.63億元，同比增長(zhǎng)30.6%，增幅比去年同期提高38.7個(gè)百分點(diǎn)，但第三季度同比增速較第二季度明顯回落。2、關(guān)于資金狀況。前三季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金3915.64億元，同比增長(zhǎng)15.9%，增幅比上半年和第1季度分別減少9.6個(gè)和18.2個(gè)百分點(diǎn)，呈逐季回落趨勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金與完成投資比一路回落，由一季度的229%和上半年的181%，回落至前三季度的161%，企業(yè)資金壓力趨緊。3、關(guān)于土地購(gòu)置。今年前三個(gè)季度分別購(gòu)置328.06、366.36、620.76萬(wàn)平方米，第三季度土地購(gòu)置面積明顯增加；但前三季度土地購(gòu)置總面積為近年同期最少，而土地成交價(jià)款則為近年最高，獲取土地成本大幅提高。4、關(guān)于商品房建設(shè)。前三季度商品房施工面積、新開工面積同比增速均達(dá)到近年同期最高，竣工面積同比增長(zhǎng)8.6%，增速較去年同期回落16.3個(gè)百分點(diǎn)。5、關(guān)于商品房銷售。今年自1-2月起商品房銷售面積同比增速逐月回落，直至8月止跌回升，9月強(qiáng)勢(shì)反彈。前三季度商品房、商品住宅銷售面積均略低于去年同期水平，為歷史次高；銷售額、銷售均價(jià)則達(dá)到近年同期新高。商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積與實(shí)際銷售的