邛崍東城尚都項目策劃方案Realestateprojectplanningreport第一部分、城市及項目地塊認知㈠、城市發(fā)展背景研究㈡、項目地塊概況㈢、項目SWOT分析㈣、項目發(fā)展研判第二部分、項目發(fā)展定位㈠、項目商業(yè)運作目標㈡、項目商業(yè)定位㈢、項目商業(yè)運作思路㈣、商業(yè)客群定位第六部分、項目開發(fā)節(jié)奏及現(xiàn)金流測算第四部分、項目產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃核心思路㈠、主題業(yè)態(tài)㈡、主題業(yè)態(tài)二㈢、項目業(yè)態(tài)分布規(guī)劃㈣、項目業(yè)態(tài)比例及面積規(guī)劃㈤、項目租戶配比第三部分、項目的產(chǎn)品規(guī)劃核心思路㈠、項目建筑風格定位㈡、項目整體布局㈢、項目商業(yè)街區(qū)及廣場尺度示意㈣、項目面積建議㈤、項目贈送空間示意㈥、項目街區(qū)動線規(guī)劃㈦、項目商業(yè)停車位置建議㈧、項目商業(yè)街區(qū)燈光示意㈨、項目小品規(guī)劃第五部分、項目商業(yè)核心運營思路㈠、商業(yè)多業(yè)權三大主體的關系㈡、商業(yè)多業(yè)權運作原則㈢、商業(yè)招商準入策略㈣、商業(yè)商源組織策略㈤、項目商業(yè)招商策略㈥、項目商業(yè)營銷策略㈦、營銷造活費用㈧、項目運營十大服務㈨、氛圍營造㈩、節(jié)慶活動目錄▌城市發(fā)展背景研究▌項目地塊概況▌項目SWOT分析▌項目發(fā)展研判第一部分項目城市及項目地塊認知城市概況

邛崍，古稱臨邛，位于四川省中部，成都平原西南，總面積1384平方千米。歷史上的邛崍，工商興盛。是“南方絲綢之路”、“茶馬古道”的第一站，有“天府南來第一州”的美譽?？側丝诩s有64萬人（2010年）。邛崍市轄18個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)，25個社區(qū)委員會，485個村委會。市政府駐臨邛鎮(zhèn)“中國食品工業(yè)百強縣（市）”“國家瘦肉型豬生產(chǎn)基地縣”“中國最大白酒原酒基地”中國經(jīng)典愛情故事“鳳求凰”誕生地項目發(fā)展背景研究距成都市67千米。成都雙流國際航空港50公里成昆鐵路新津普興站38公里樂山港160公里城市交通位于成都市半小時經(jīng)濟圈內(nèi)，現(xiàn)有成溫邛高速公路、成新邛高等級公路相連。邛崍是川西地區(qū)重要的交通樞紐，也是西藏、四川地區(qū)物資集散地。成蒲高鐵（成都至蒲江鐵路）總長度為99.087公里，總投資約150億元。東起成都西站，西至成都市蒲江縣，沿途設成都西、雙流北、溫江、羊馬、崇州、隆興、大邑、王泗鎮(zhèn)、邛崍、西來、蒲江、朝陽湖12個車站。成蒲高鐵原預計2011年8月1日開工，計劃工期3年，將于2014年7月31日竣工。項目發(fā)展背景研究2011年人均GDP達1.6萬元，城鎮(zhèn)人均可支配收入1.4萬元由此可將邛崍城市處于一個商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展轉型時期。城市經(jīng)濟發(fā)展狀況人均ＧＤＰ城市化水平主導商業(yè)形態(tài)1,100美元以下25％以下廟會、地攤、集貿(mào)市場為主導形態(tài)1,100?a2,000美元45％以下時百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場2,000?a4,400美元45%?a70%大型購物中心、超市、專賣店、精品店等多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)4,400美元以上70％以上ShoppingMall、LifestyleShoppingCenter旅游地產(chǎn)、商務地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)形態(tài)涌現(xiàn)表：歐美經(jīng)濟發(fā)展與商業(yè)業(yè)態(tài)的對應發(fā)展關系項目發(fā)展背景研究老城為中心的主城居住生活片區(qū)兼商貿(mào)旅游中心城市向北的北部新城為新的行政中心及未來高尚生活社區(qū)北擴東進城市向南的濱河新城區(qū)城市向東的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃整個城市西向和南向收西江河南河阻隔，城市規(guī)劃呈北擴東進之勢，項目地處城市門戶要塞咽喉位置。規(guī)劃中汽車站位置規(guī)劃2020年形成平均市區(qū)規(guī)模30—50萬人口的中型城市，城市人口增長，城市消費和住房需求必然上升。項目發(fā)展背景研究凱祥摩爾國際海寧·現(xiàn)代城天檀·盛匯恒宇北城1號瑞云欣廣場項目地項目競爭環(huán)境分析未來商圈呈現(xiàn)同質(zhì)化態(tài)勢，且項目定位主題不明顯。項目名稱商業(yè)體量（萬方）主力店樓層業(yè)態(tài)分布項目點評天檀·盛匯4五星級酒店商業(yè)街：餐飲、娛樂裙樓：皮具箱包、高檔服飾

臨快鐵出口、成溫邛高速出口，項目圍繞五星級酒店打造高端商業(yè)綜合體。未來商業(yè)發(fā)展空間巨大，目前缺乏消費市場支撐。凱祥·摩爾國際3華潤萬家、大地院線-1F:華潤萬家1F：銀行、品牌服飾、美食街、童裝2F:電影院、休閑娛樂3—6F商務酒店

位于城市中心地帶，引入具有國際知名品牌的主力店，未來和海寧現(xiàn)代城形成直接競爭。海寧·現(xiàn)代城2.6人人樂、電影院1F:品牌服飾、化妝品、肯德基等2F:人人樂3F:電影院、休閑商業(yè)商業(yè)一樓銷售價格高，導致租金高，商家承租能力有限，且受制于多業(yè)權運作的法律風險，開發(fā)商的補貼和扶持不到位將面臨崩盤。瑞云欣廣場4家樂福步行街1F:品牌服飾2F:餐飲休閑3F:娛樂建設未來將與項目形成板塊消費的直接競爭。恒宇北城1號2.5五星級標準、電影院1-2F專業(yè)賣場3F電影院臨快鐵出口、成溫邛高速出口，項目圍繞五星級酒店打造高端商業(yè)綜合體。未來商業(yè)發(fā)展空間巨大，目前缺乏消費市場支撐。項目發(fā)展背景研究項目四至西至——項目西邊汽車站是當?shù)芈糜渭⒌?，同時是老城區(qū)消費者主要來向，項目此向展示性較好。北至——項目北邊是新建項目杰地城，沿318國道向北是城區(qū)邊緣地帶，項目此向展示性一般。北至項目地塊西至南至——項目南邊毗鄰陽光新城小區(qū)，居住環(huán)境相對安靜，南向是未來政府規(guī)劃的集中工業(yè)區(qū)。南至東至——項目東邊是三和汽車專賣店，東向的城市未來規(guī)劃為工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。國道108線雙向四車道國道318線雙向六車道至市區(qū)項目地處邛崍城市交通門戶，可以快速的到達市區(qū)、新津和成都東至工業(yè)集中發(fā)展區(qū)西南航空職業(yè)學院杰地城陽光新城邛崍汽車站項目地塊認知項目位于城市發(fā)展區(qū)域，處于城市交通干線，地塊三面臨街，具有良好商業(yè)價值地塊異型，不便于商業(yè)規(guī)劃，大面積的銀行簽約不利于商業(yè)氛圍營造一、占地面積（畝）17.906二、容積率5三、建筑面積（平米）59686（不含地下）四、停車位100:11、住宅418602、商業(yè)17826五、密度50%六、綠地率25%項目地塊認知項目SWOT分析優(yōu)勢strength城東門戶，交通便利；位于城市居住區(qū)與工業(yè)集中區(qū)結合部,地段具升值潛力；項目臨客運站,具有一定人流量優(yōu)勢；地塊三面臨街,具有良好商業(yè)展示面。劣勢

weakness遠離城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，成市立市需要時間；區(qū)域處于開發(fā)起步階段,缺乏城市化的生活配套設施；工業(yè)區(qū)處于初始發(fā)展階段，目前不具規(guī)模；項目地塊異形，規(guī)劃布局難度大。機會

opportunity城市向東發(fā)展能為項目帶來發(fā)展空間；區(qū)域未來三年居住人群增加，需要就近商業(yè)配套；成溫邛高速、新邛路、城北快鐵站，形成便捷交通；項目周邊商業(yè)凌亂，本項目形成后具有較強的影響力和號召力。傳統(tǒng)商圈正在升級換代,搶奪品牌商家日趨激烈；核心區(qū)域國際化商業(yè)經(jīng)營逐步成市，會聚合消費力，處于非核心商圈的新興商業(yè)成市難度加劇；本項目處于傳統(tǒng)商圈以外，市場規(guī)模有限，如果缺乏特色與主題，

商業(yè)運營成功難度大。威脅

threaten項目地塊認知檔次高檔次低紅艷購物中心大同街聯(lián)華購物中心金色家園商業(yè)街海寧現(xiàn)代城恒宇北城一號瑞云欣廣場天檀盛匯巴黎春天商業(yè)街凱祥摩爾國際發(fā)展方向研判

主題商業(yè)項目的突破口可選擇的發(fā)展方向商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)商業(yè)（街區(qū)型商業(yè)）主題型商業(yè)（主題特色商業(yè)）綜合體商業(yè)（購物中心型）富宏商業(yè)項目地塊認知“無中生有”▌商業(yè)運作目標▌項目商業(yè)定位▌商業(yè)運作思路▌商業(yè)客群定位第二部分項目商業(yè)發(fā)展定位將項目打造為邛崍最時尚、最風情、最休閑、最漂亮、最品位的女性新消費中心，最具商業(yè)投資價值實現(xiàn)傳統(tǒng)商圈與主題商業(yè)的完美結合聯(lián)動發(fā)展，成為東區(qū)新商業(yè)中心，輻射東西，吸引南北；填補市場空白點，突出鮮明商業(yè)主題，鎖定目標消費人群，形成嶄新商業(yè)亮點；具有時尚建筑設計感，布局合理、視線通透、動線流暢，宜居宜商的經(jīng)典建筑。項目商業(yè)運作目標建立邛崍時尚消費中心，引領區(qū)域商業(yè)文化生活方式；使項目成為吸引消費人氣的巨大磁場，實現(xiàn)區(qū)域從“人氣—地氣—商氣—財氣”的轉換；在完善商業(yè)配套的同時，引領東區(qū)生活方式。一個“muchmorethanshopping(“大于購物”)打造東區(qū)商業(yè)新中心，引領時尚生活新方式項目商業(yè)定位(一)以女性消費為主題，服飾、珠寶、化妝品、美容、美發(fā)、美體、餐飲、娛樂、休閑等多功能為一體，

打造時尚、休閑、風情的高端消費場所、休閑空間；追求一種生活方式、形成一個消費場所、塑造一批漂亮女人。女性時尚商業(yè)街區(qū)項目商業(yè)定位(二)經(jīng)營思路：以女性消費為主題；項目品牌立市、主力店定盤、以業(yè)態(tài)聚商、以環(huán)境促商、持續(xù)經(jīng)營造活為原則，加速項目的造活及區(qū)域的成熟，展現(xiàn)獨特的價值魅力運營思路：高舉高打，先聲奪人打造以女性體驗式消費為主題：集“吃、住、行、游、購、娛”六位一體徹底區(qū)別于邛崍現(xiàn)有商業(yè)的無鮮明主題的商業(yè)現(xiàn)狀,

使其特點突出、業(yè)種豐富，成為推動區(qū)域快速發(fā)展的引擎開發(fā)思路：打造一個精品，形成區(qū)域商業(yè)亮點商業(yè)運作思路——立足大城東邛崍市區(qū)消費群體

來邛崍消費群體與邛崍交界消費群體大城東及工業(yè)集中區(qū)——吸引全市區(qū)核心消費區(qū)域輻射區(qū)域偶得區(qū)域——輻射周邊縣購買目標客戶群定位旅游及流動人口消費群20%以女性為主導的家庭消費群30%女性消費群50%年齡段：18-45歲的女性消費者為主消費特征：崇尚美、喜歡追逐時尚需求業(yè)態(tài)：服裝/鞋類/化妝品/飾品/美容美發(fā)等職業(yè)特征：學生/職員/教師/公務員等消費群代表：航空專修學校消費群/邛崍工業(yè)園消費群/航空專修學校消費群年齡段：女性消費者及伴侶或是家庭消費特征：一站式消費、經(jīng)濟實惠需求業(yè)態(tài)：餐飲/休閑/娛樂/兒童教育等職業(yè)特征：學生/職員/教師/公務員等消費群代表：邛崍中高收入消費群年齡段：來邛崍旅游消費及商務消費消費特征：便捷、上檔次、體現(xiàn)舒適性需求業(yè)態(tài)：餐飲/休閑/娛樂/旅游購物等職業(yè)特征：生意人/其他區(qū)域公司職員等消費群代表：項目周邊車站流動消費群商業(yè)目標消費群定位▌產(chǎn)品風格規(guī)劃▌產(chǎn)品布局規(guī)劃▌產(chǎn)品街區(qū)規(guī)劃▌產(chǎn)品面積規(guī)劃▌產(chǎn)品動線規(guī)劃▌產(chǎn)品燈光工程▌街區(qū)小品規(guī)劃第三部分項目產(chǎn)品規(guī)劃核心思路

新海派建筑風格現(xiàn)代、時尚、都市、格調(diào)、風情……產(chǎn)品風格規(guī)劃酒店道路主入口廣場住宅1—5層金融機構1—3層商業(yè)街區(qū)玫瑰公園酒店塔樓住宅政府規(guī)劃道路商業(yè)內(nèi)街商業(yè)內(nèi)街廣場玫瑰主題公園住宅住宅道路金融機構項目整體布局規(guī)劃示意—23—入口廣場參考內(nèi)部廣場參考入口廣場約1000-1500平米內(nèi)部廣場400—600平米項目商業(yè)街廣場示意與周邊建筑的尺度呼應，行走在道路上的消費者能夠感覺到街、巷、廣場、環(huán)路、大道之間，會讓顧客對買東西有一種全新的體驗，愉快的、輕松的、甚至有某種想要探詢的意味，能給本就疲倦的人們帶來一絲清涼與慰藉。一層內(nèi)街寬10米項目商業(yè)街尺度示意二層以上走道凈寬宜為3米商業(yè)二層廊道商業(yè)內(nèi)街頂棚示意圖廊橋連接：

商業(yè)單體之間用廊橋進行連接，廊橋此設計將有助于緩解街區(qū)式商業(yè)因垂直交通帶來的不便而增加商業(yè)空間的交流寬度建議為3.5米商業(yè)單體之間的連接消防樓梯與步梯共用（寬4米）+外掛電梯項目上下樓層交通方式示意外擺空間贈送：

公共空間除保留必要的動線通道、廣場和景觀外，臨水、部分綠化等公共區(qū)域贈送商業(yè)做形象和經(jīng)營使用項目空間贈送示意——外擺空間露臺空間：

部分商業(yè)2、3層可以做退臺、陽臺、樓頂平臺，贈送給商家使用項目空間贈送示意——二層露臺送閣樓:

增加一層層高到6米,局部可做夾層商業(yè)樓層數(shù)部分層高要要求1層6米(可改閣樓,閣樓層高2.8米)層高6米閣樓：2.8m1F：3.2m項目空間贈送示意——閣樓廣告位設置：

廣告位提前預留，表現(xiàn)大方、干凈、整齊項目外街及內(nèi)街廣告位示意物業(yè)形態(tài)樓層面積分割區(qū)間建議占比例可售/持有備注商鋪1F50以下45%可售商鋪可進行自由組合2F120以下40%可售3F300以下25%可售1、商業(yè)街一般規(guī)劃要求：預留空調(diào)機位，一層在本層設置、二三層在屋頂設置，一店一招統(tǒng)一預留２、餐飲考慮：煙道、排污、操作間、通風口、垂直通道、上下水、獨立電梯井等1F：6m2F：4.8m3F：商業(yè)4.2m,轉換層2米步行街15--16米步行街步行街10-13米15--16米3米12.5米商業(yè)街剖面圖項目產(chǎn)品面積區(qū)間建議道路道路金融機構主入口廣場人流動線項目人流動線規(guī)劃示意（一層）人流動線項目人流動線規(guī)劃示意（二、三層）道路住宅住宅住宅道路金融機構車流動線地面停車項目車流動線規(guī)劃示意備注：1、商業(yè)步梯上下樓梯：塔樓的消防樓梯與商業(yè)步行上二、三樓的商業(yè)樓梯共用，寬度建議為4米2、負2層到1、2、3層的商業(yè)觀光電梯3部外掛觀光電梯位置商業(yè)步梯上下出入口商業(yè)步梯上下出入口商業(yè)步梯上下出入口商業(yè)步梯上下出入口外掛觀光電梯位置外掛觀光電梯位置垂直動線調(diào)整建議燈光體現(xiàn)整體的層次感,具有異域的風情標識燈光,以柔和的暖色調(diào)為主;融合其草坪、建筑、景觀、商業(yè)業(yè)態(tài)相結合。凸顯亮麗商業(yè)氣氛，創(chuàng)造濃郁休閑文化街區(qū)，更為商家及業(yè)主提供夜晚娛樂休閑好去處……..燈光工程示意商業(yè)地面青磚地面紅磚地面多紅大理石地面大理石地面建議采用此地面磚基于整體商業(yè)布局的街區(qū)式設計，且僅以步行為主，限制機動車進入，因此，建議商業(yè)街區(qū)的路面設計可營造一種舒適的步行條件，使消費者在購物的同時，更容易感受到漫步與休閑放松的氣氛。小型建筑及裝置小品：實現(xiàn)功能與景觀相結全；建筑形式以開敞式為主，并可以作為日常輔助性運營場所設置小品講求自然與唯美，重在營造婚禮的浪漫氛圍項目商業(yè)小品建筑小品風情化項目商業(yè)小品科技化、時尚化、有親切感，增加夜晚的導識效果路標及導識系統(tǒng)草坪婚禮+中心噴泉+愛情小雕塑+植物景觀玫瑰公園項目商業(yè)小品▌主題業(yè)態(tài)一▌主題業(yè)態(tài)二▌項目業(yè)態(tài)分布規(guī)劃▌項目租戶配比▌業(yè)態(tài)主題要點規(guī)劃第四部分項目業(yè)態(tài)規(guī)劃核心思路女性六大主題業(yè)態(tài)品牌女裝化妝品時尚服裝美容護理女性飾品休閑娛樂玫瑰公園婚姻登記婚慶魅力女鞋精品內(nèi)衣時尚潮服皮具箱包金銀首飾品牌珠寶潮流飾品手表眼鏡美容美發(fā)彩妝美甲健身美體餐飲品牌餐飲特色餐飲洋快餐咖啡茶樓浴足SPAKTV婚紗攝影草坪婚禮主題定位方案一

業(yè)態(tài)比例及面積規(guī)劃以女人時尚購物為主，集休閑、娛樂、餐飲、健身等邛崍女性一站式消費圣地，體現(xiàn)整體形象，能吸引人氣，后續(xù)運營作支撐，另一方面要考慮區(qū)域的消費支撐。商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例業(yè)態(tài)比例業(yè)種比例細分面積女士零售42%時尚服飾12%1540.08珠寶5%641.7精品鞋8%1026.72精美飾品5%641.7化妝品珠寶5%641.7婚慶4%513.36品牌箱包3%385.02休閑娛樂區(qū)

22%會所6%770.04健身/SPA6%770.04茶樓/KTV10%1283.4餐飲31%洋快餐5%641.7西餐5%641.7中餐15%1925.1異域風情餐吧3%385.02特色餐飲3%385.02超市5%紅旗超市5%641.7商業(yè)小計100%

100%12834項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃要點---漂亮女人街為主題皮具箱包銀行道路道路金融機構珠寶飾品

潮牌服飾超市女士品牌服裝洋快餐女士品牌服裝皮具箱包潮流服飾美發(fā)

化妝品品牌女裝

珠寶皮具箱包

配套超市

特色餐飲

洋快餐潮牌服飾

化妝品

飾品

運動服飾

美發(fā)

童裝運動服飾

童裝特色餐飲KFC、麥當勞、必勝客、韓國燒烤日本料理……周大生、周生生、IDO、金至尊、戴夢得、老鳳祥、六?！?-11、步步高、德惠超市……達芙妮、TATA、木林森、半坡飾族、稻草人、啄木鳥、愛華仕、沙馳、金利來、米奇……哥弟、伊蕾名店、歐碧倩、淑女屋、謎底、ONIY、GOELIA、萊依羅爾、純似嘜、CANDY霧道、天意、影兒、藝之卉、季候風、城市麗人……歐萊雅、美寶蓮、嬌蘭佳人、藍天、相宜本草、自然堂、完美、泊美……零點99、BTBOY、達衣巖、秋水伊人、南夢、浪漫一身、春夢伊人……漁橋奶湯面、缽缽雞、周鴨子、張洋姜郭牛肉、李莊白肉……哎呀呀、石頭記、伊泰蓮娜、星光燦爛、時間廊、譚木匠、施華洛世奇……李寧、安踏、吉祥鳥、特步、361、匡威、喬丹、德爾惠……迪士尼、小豬班納、杰米熊、好孩子、麗嬰十八坊、城市寶寶、童話故事……標榜、世紀經(jīng)典、上海永邦、星工場虎虎虎、一佳造型、發(fā)源地……女性主題一層業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖咖啡餐飲美容美體洋快餐咖啡高檔酒樓瑜伽茶樓銀行

婚紗攝影賓諾咖啡、碎碟音樂咖啡、良木緣、迪歐咖啡、雙楠咖啡……金夫人、U2、古攝影、川港影樓蒂亞婚紗攝影……圣淘沙、仙跡緣、圣天露……大蓉和、南宮府、紅杏、文杏、紅高粱、雍雅山房、潮皇閣、滿庭芳……柔婷國際、美麗田園SPA、瑪花纖體秀域健康美容、自然美美容美體……輕盈瑜伽、天逸圣菲、瑪亞瑜伽靜梵瑜伽……KFC、麥當勞、必勝客、韓國燒烤日本料理……婚紗攝影茶樓洋快餐高檔酒樓美容美體瑜伽銀行女性主題二層業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖商務會所銀行KTV高檔酒樓高檔酒樓好樂迪、米樂星、月亮村、繽紛ATT、星光燦爛、天籟村……美力、逸都、帝豪、塞納河金帝、圣帝、御城商務會所……金夫人、U2、古攝影、川港影樓蒂亞婚紗攝影……大蓉和、南宮府、紅杏、文杏潮皇閣、滿庭芳……銀行婚紗攝影商務會所KTV女性主題三層業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖主題風情商業(yè)——特色突出、個性鮮明————街區(qū)式、海派式、風情化————時尚、繁華、休閑、浪漫——■邛崍首席風情商業(yè)街■頂級私人會所■區(qū)域商業(yè)配套項目業(yè)態(tài)主題要點規(guī)劃主題一：邛崍首席風情商業(yè)街利用三面臨街+步行內(nèi)街，建立人與時尚、風情為主題的休閑空間，營造風情化、人性化、商業(yè)性、全天候的街市景觀，成為邛崍最具吸引力、最具活力的地方建筑體塊設計高低錯落、進退有致，層次變化多樣，又互相映襯，以豐富的光影效果和虛實對比，消解玻璃立面可能帶來的沉悶乏味的感覺打造邛崍獨具特色，最具風情的商務商業(yè)休閑空間，美味、美景交相輝映主題二：頂級私人會所主要為方便小區(qū)內(nèi)部居民生活而設立的商業(yè)服務設施，遵循品質(zhì)化、便利性的原則。

主題三：區(qū)域商業(yè)配套邛崍樂活城藍調(diào)情韻：咖啡館、水吧、清吧、書吧、陶吧、茶吧生命如歌：卡拉OK吧、電影吧、迪吧、酒吧、玩具吧、魔術吧、KTV量販歌城動感人生：健身中心、運動吧、電玩城、發(fā)泄吧網(wǎng)絡天地：QQ吧、大型網(wǎng)吧、動漫吧、電話吧主題定位方案二

業(yè)態(tài)比例及面積規(guī)劃以滿足區(qū)域商業(yè)配套商務配套為基本要求，以餐飲、休閑、娛樂、購物、配套便利性消費為主，提升整體形象，能吸引人氣，后續(xù)運營作支撐，另一方面要考慮區(qū)域的消費支撐。商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例業(yè)態(tài)面積比例酒吧5133.640%超市641.75%名煙名酒641.75%休閑區(qū)2566.820%餐飲3850.230%商業(yè)小計12834100%項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃要點---邛崍樂活城皮具箱包銀行道路道路金融機構名煙名酒水吧小酒館超市迪吧洋快餐

清吧

名煙,名酒

配套超市

特色餐飲洋快餐咖啡館特色餐飲主酒吧慢搖吧主題酒吧主題酒吧迪吧美高美、蘇荷、88號、蘇格妙思、卡卡都、焦點俱樂部……BABI、慕尼黑1810、音樂房子、隔壁子、半打、菲音酒吧……1919、福隆酒窖、新郎酒、水井坊……慢搖吧清吧演藝吧特色吧音樂房子、空瓶子、點38、

MIXCLUB……雪茄吧、紅酒吧……木格子、M2、空心人、80后沙漏主題、深藍休閑……漁橋奶湯面、缽缽雞、周鴨子、張洋姜郭牛肉、李莊白肉……KFC、麥當勞、必勝客、韓國燒烤日本料理……7-11、步步高、德惠超市……樂活城主題一層業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖咖啡高檔酒樓洋快餐餐飲美容美體洋快餐咖啡高檔酒樓瑜伽美容美體茶樓茶樓銀行

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主題三：區(qū)域商業(yè)配套▌商業(yè)多業(yè)權三大主體的關系▌商業(yè)多業(yè)權運作原則▌商業(yè)招商準入策略▌商業(yè)商源組織策略▌項目商業(yè)招商策略▌項目商業(yè)營銷策略▌巨資的營銷造活費用▌項目運營十大服務▌氛圍營造▌燈光工程▌節(jié)慶活動第五部分項目商業(yè)核心運營思路多業(yè)權的三大主體的關系租賃關系委托關系服務/管理關系備注：委托招商區(qū)別于“包租”、“返租”的形式，僅僅是經(jīng)營管理公司接受業(yè)主的委托，對其物業(yè)進行招商，在法律關系上講，經(jīng)營管理公司是不承諾業(yè)主一定出租的。業(yè)主商家管理公司多業(yè)權三大主體的關系對多業(yè)權運作的原則：

1、自持30%的物業(yè)引進主力店帶動整體造活原則

2、無論商家或者投資自營者其業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃，符合整體規(guī)劃原則

3、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一服務

4、公共資源業(yè)主、商家、管理公司共享原則

5、由于商家代表、經(jīng)營管理公司聯(lián)合建立促銷商業(yè)委員會共管原則

6、對特色商家租金補貼

7、對不同商家進行“穩(wěn)、補、提、變”策略

8、制定<項目業(yè)主公約>，以約束業(yè)主的言論和行為

9、針對極其個例采取返祖策略開發(fā)商、運營商、投資者、經(jīng)營者、消費者、地方政府六方共贏方針多業(yè)權運作原則入場經(jīng)營商戶符合商業(yè)規(guī)劃，嚴格按業(yè)態(tài)規(guī)劃對商戶進行劃分嚴格按照品牌經(jīng)營理念對品牌經(jīng)營商家實行優(yōu)先入場政策入場商戶需具備行業(yè)一定經(jīng)營年限和資金實力商家準入條件實力準入業(yè)態(tài)準入品牌準入商業(yè)招商準入策略商源品牌結構類別品牌層次形象租金價值貢獻檔次淘汰率面積比例一類主力客戶高低中端低30%二類品牌客戶中平均值中高端中40%三類一般客戶一般高中端、大眾高30%品牌區(qū)域結構面積比例國際知名品牌5%國內(nèi)知名品牌65%本地知名特色品牌25%商業(yè)商源組織策略主力店定盤，品牌立市，大戶優(yōu)先；嚴格商家準入制度，精選商源質(zhì)量；商源儲備量確保商鋪商源配比達到1：5；動員品牌商家異地開店；策動本地商家提檔升級；周邊近距離商家“移巢換穴”；聯(lián)盟連鎖經(jīng)營商家區(qū)域布局。對口岸差、存在瑕疵的商鋪橫縱向整合招租；優(yōu)勢口岸樹立標桿，吸納具影響力的“頭羊”商家；專業(yè)商管公司委托招租；合理引導業(yè)主，嚴控自營業(yè)態(tài)；充分發(fā)揮業(yè)委會、促銷聯(lián)系會作用；提高行業(yè)合作深度，樹立口碑，形成聯(lián)動；合理規(guī)劃利用公共資源。聯(lián)