通過淘寶司法拍賣購(gòu)買房子，需要注意些什么？最近在淘寶網(wǎng)上看到司法拍賣的一套房子，地理位置，房屋質(zhì)量都比較合適！關(guān)鍵是價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低三四十萬?。?duì)于收入單薄的題主來說實(shí)在是不小的誘惑?。?！但是題主是第一次買房子，身邊更鮮少有通過這種方式買房子的人可以咨詢！希望萬能的知乎能幫提主解答一下拍賣前需要注意的問題，需要提前咨詢好的問題，以及后續(xù)會(huì)帶來的問題?。∮心男╋L(fēng)險(xiǎn)！畢竟對(duì)于題主這種普通工薪階層來說一套房子可能就是全家二三十年努力的成果，題主不得不仔細(xì)又仔細(xì)??！感激不盡！?。?！我在去年通過司法拍賣，購(gòu)得杭州房產(chǎn)一戶，這里講一下具體的流程，以及需要注意的坑。大家…

\t"/hewusheng10/article/details/_blank"顯示全部原帖地址：\t"/hewusheng10/article/details/_blank"淘寶上的司法拍賣怎么樣？-知乎用戶的回答-知乎

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房產(chǎn)拍賣并非猛虎，大眾如果有心準(zhǔn)備，也是不妨嘗試一下的，尤其是在房?jī)r(jià)高漲的如今。

我在去年通過司法拍賣，購(gòu)得杭州房產(chǎn)一戶，這里講一下具體的流程，以及需要注意的坑。大家如果有什么疑問，也可以在這里留言，我看到會(huì)盡量回復(fù)。

首先說一下房產(chǎn)司法拍賣的流程，主要分以下幾步：

1）籌備：準(zhǔn)備資金，提交押金，報(bào)名參與

2）競(jìng)拍：參與競(jìng)標(biāo)，贏得標(biāo)物

3）付款：在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)支付全款

4）材料：聯(lián)系法院，拿到司法拍賣所需的材料文件

5）洗白：跑房管局，檔案局等，洗白房產(chǎn)

6）過戶：完成過戶，繳納費(fèi)用，拿到房產(chǎn)證，結(jié)束

很多人都說司法拍賣水很深，講述了各種可怕的情況等等，根據(jù)我的了解來看，風(fēng)險(xiǎn)都是存在的，而且也是大于普通的二手房交易的。但是只要準(zhǔn)備充分，也是可以規(guī)避，或者降低的。

司法拍賣的房產(chǎn)，最大的風(fēng)險(xiǎn)來自三個(gè)地方：

1）產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否有糾紛

2）業(yè)主，或者住客的居住，出租情況

3）戶口問題

之前我很擔(dān)心的，政府部門的不配合，低效率什么的，最后發(fā)現(xiàn)是多慮了，無論是法院的工作人員，還是房管局相應(yīng)工作人員，都是非常熱情負(fù)責(zé)的，這里贊一下浙江的公務(wù)員們

下面逐步講一下各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)驗(yàn)：

1）首先，最最重要的是，自己需要對(duì)房屋的價(jià)格，價(jià)值有一個(gè)足夠的了解。我在決定競(jìng)拍房子之前，花費(fèi)了足足6個(gè)月，看了70～90套房子（我比較懶，而且中間幾次糾結(jié)放棄買房）。對(duì)于當(dāng)前地區(qū)有哪些不錯(cuò)的小區(qū)，每個(gè)小區(qū)房屋分別都怎么樣，成交價(jià)為都是多少，都非常的熟悉。這個(gè)是任何形式下，決定買房的一個(gè)基本前提，也是后面參與競(jìng)拍過程中，內(nèi)心有底的保障。

2）在熟悉房屋之后，在淘寶上開始關(guān)注近期拍賣的房產(chǎn)，很快就發(fā)現(xiàn)一個(gè)很不錯(cuò)的小區(qū)，有一套滿足我要求的房子準(zhǔn)備拍賣了。恰好這套房子樓下的同類戶型我看過，市場(chǎng)價(jià)比較透明了，在320萬左右（毛胚），司法拍賣的這一套帶裝修起價(jià)220萬左右，比市場(chǎng)價(jià)低100萬。

3）鎖定目標(biāo)之后，就可以開始打探房子的產(chǎn)權(quán)問題，以及住戶問題了。首先可以嘗試通過淘寶公布的信息，查到拍賣的法院，然后去網(wǎng)上找該法院的網(wǎng)址，查詢和這套房產(chǎn)有關(guān)的判決信息。個(gè)人和銀行債務(wù)關(guān)系這種拍賣比較干凈，個(gè)人和個(gè)人糾紛這種就很麻煩。很可惜我這套沒有找到對(duì)應(yīng)的判決信息。

4）然后可以去小區(qū)找物業(yè)打探一下，可以通過物業(yè)打聽到住戶的購(gòu)房時(shí)間（用來推算是否滿兩年，是否滿五年），住戶的物業(yè)費(fèi)，水費(fèi)繳納情況（了解住戶當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況，和居住情況），住戶是否有購(gòu)買車位（一般一手買房的人，購(gòu)買的車位都是挨著單元電梯口的，這個(gè)可以購(gòu)買決策加分）。

5）物業(yè)了解到，當(dāng)前房屋應(yīng)該是有人住的，就可以嘗試直接敲門咨詢了。我當(dāng)時(shí)連續(xù)去了三次，終于在第三次敲門成功，進(jìn)入屋子。這一次收獲非常大，把幾個(gè)重要信息都問到了。（房子為什么被拍賣，房子是幾手的，住戶和業(yè)主的關(guān)系，拍賣后住戶怎么辦，房子名下有沒有掛靠小孩的戶口）

6）通過上面的調(diào)研，基本上可以排除產(chǎn)權(quán)糾紛隱患，住戶不配合遷出問題，以及戶口糾紛維護(hù)了。這幾個(gè)最大的風(fēng)險(xiǎn)排除之后，就是準(zhǔn)備競(jìng)拍了。

7）淘寶的司法拍賣，必須提交押金報(bào)名，每個(gè)房產(chǎn)報(bào)名押金金額不一樣，并且必須有2人或者2人以上提交押金報(bào)名參與，拍賣才會(huì)有效。這里我找了托兒，讓他們也交了押金報(bào)名參與。（預(yù)防萬一沒有人喜歡這套房子，出現(xiàn)拍賣無效的情況）

8）拍賣過程就是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的拍賣博弈了。每個(gè)人都有自己的底線，但是每個(gè)人都希望用最少的錢拿下，推薦的策略是，一方面通過報(bào)價(jià)表示自己勢(shì)在必得（例如前期大幅度加價(jià)），一邊不斷觀察對(duì)方報(bào)價(jià)（觀察對(duì)手報(bào)價(jià)的漲幅，時(shí)間間隔），猜測(cè)對(duì)方的低價(jià)。

這里有幾個(gè)技巧可以提一下，一個(gè)是出價(jià)的時(shí)間，可以卡在最后的2分5秒出價(jià)，這樣由于沒有觸發(fā)“2分鐘內(nèi)報(bào)價(jià)則延長(zhǎng)5分鐘"規(guī)則，你的對(duì)手只有2分鐘思考是否加價(jià)，而他們一旦出手，必然觸發(fā)延時(shí)5分鐘，那么你就確保自己始終有5分鐘思考是否追價(jià)。

另一個(gè)是可以搶點(diǎn)，競(jìng)拍的后期，大家都是你一萬，我一萬的磨價(jià)的，但是遇到5的倍數(shù)價(jià)格時(shí)候，不妨跳一步（例如本該輪到自己出249的，不妨直接跳到250），搶這些點(diǎn)，賭對(duì)手的底線是5的倍數(shù)（如果對(duì)方底線是250萬的話，那么你出250萬，他就會(huì)放棄。否則讓他出了250萬，你就要251萬報(bào)價(jià)才能贏了）。

最后想說一下，這些小技巧都是小技巧，最終是否拍下，關(guān)鍵還是誰的底線更高，這也是第一條說的，要足夠了解市場(chǎng)行情，以及自己的需求，才能定下一個(gè)合適的低價(jià)。

9）完成拍賣之后，第一件事就是籌錢。拍賣有一個(gè)要求就是必須在短期內(nèi)全款支付，這一點(diǎn)務(wù)必注意?，F(xiàn)在很多銀行是支持司法拍賣房貸的，具體可以淘寶上查，或者自己?jiǎn)枴?/p>

這類司法拍賣銀行房貸，是需要在競(jìng)拍之前去銀行申報(bào)資格的，流程就是電話聯(lián)系，說自己想拍什么小區(qū)什么房子，多少錢，是否首套貸款等等，然后根據(jù)銀行要求提交材料，然后在銀行回復(fù)說“問題不大”之后再去拍。（銀行怕?lián)?zé)任，所以不會(huì)在拍賣之前和你簽訂任何合同，以及給予任何承諾，這里也算是有一些風(fēng)險(xiǎn)）

我當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備了兩套方案，銀行貸款首選，找表姐借錢備選（提前和表姐電話溝通確認(rèn)過）。拍賣完成之后立刻聯(lián)系銀行，正式簽訂合同，銀行會(huì)承諾在限定時(shí)間內(nèi)打款給法院。

10）余款繳納完成之后，就開始走流程了。我一共跑了1次法院，1次檔案局，5次房管局，全程都是自己跑。整個(gè)司法拍賣環(huán)節(jié)原業(yè)主是完全不聯(lián)系，不參與的。實(shí)際上，如果我熟悉之前就簽訂了租約，有些是在查封后才簽訂租約，對(duì)不同的情形要進(jìn)行甄別，以確定應(yīng)對(duì)方案。2、欠物業(yè)費(fèi)筆者親身經(jīng)歷的一個(gè)案子：購(gòu)房者在付清房款并過戶之后，高高興興去入住的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)了房產(chǎn)原來還欠繳物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司已經(jīng)提前申報(bào)法院了。物業(yè)費(fèi)欠繳幾年，其實(shí)本金并不高，但是因此產(chǎn)生的滯納金，有些物業(yè)公司還是計(jì)復(fù)利的，利滾利幾年算下來，又是一筆巨款。3、欠稅費(fèi)、土地使用費(fèi)這個(gè)沒什么好說的，欠國(guó)家的錢，除了咬牙繳納，別想其他主意了。以上種種，法院均不負(fù)責(zé)核實(shí)，也不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付，并且“相關(guān)未了受法律保護(hù)債務(wù)的處理，由競(jìng)得人自行核實(shí)并自理”。二、算清稅費(fèi)除了上述費(fèi)用，購(gòu)買拍賣房還需要繳納過戶過程中產(chǎn)生的所有稅費(fèi)，原本應(yīng)該由賣方繳納的稅費(fèi)，買方也應(yīng)一并繳納，還有一筆拍賣傭金，因此在看中一套房產(chǎn)時(shí)，心動(dòng)先放一旁，仔細(xì)反復(fù)詢問法官和專業(yè)人員，算清稅費(fèi)，確定最后實(shí)際付出的成本。關(guān)于貸款，雖說原則上需要一次性付款，很多購(gòu)房者的資金實(shí)力不夠。但實(shí)際上，打算辦理司法拍賣房產(chǎn)按揭貸款的購(gòu)房者在繳存拍賣保證金后，可以和銀行溝通，向銀行遞交申請(qǐng)，經(jīng)審核通過后，既可以獲得銀行的貸款意向書。或者采取和擔(dān)保公司合作的方式，先付清購(gòu)房款，再去貸款。只要保證在拍賣成交確認(rèn)書規(guī)定的時(shí)間內(nèi)付清全部款項(xiàng)即可。三、實(shí)地看房在房地產(chǎn)拍賣競(jìng)拍流程中，有一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)是實(shí)地看房。實(shí)地看房時(shí)，一定不要放棄這個(gè)機(jī)會(huì)，除了像買賣二手房那樣勘察房產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)，還要借此機(jī)會(huì)獲得其他相關(guān)信息，比如是否有人居住，租約多久，租金多少，是否欠物業(yè)費(fèi)等等，通過實(shí)地看房，房產(chǎn)的真實(shí)面目會(huì)一一展現(xiàn)，從而對(duì)購(gòu)房者的決策產(chǎn)生幫助。四、其他事宜如果是學(xué)位房，房子上的學(xué)位、戶口是否遷出；另外，是否有第三人主張所有權(quán)，是否有其他糾紛，前業(yè)主的相關(guān)信息等等，都是購(gòu)房者需要了解的事宜。很多事情如果