居住規(guī)劃的主要內(nèi)容6.1我國房產(chǎn)制度與住房市場特色6.2購房與租房決策6.3換房能力規(guī)劃6.4銀行貸款與公積金貸款6.5房產(chǎn)投資居住規(guī)劃的主要內(nèi)容6.1我國房產(chǎn)制度與住房市場特色16.1我國房產(chǎn)制度與住房市場特色我國房產(chǎn)制度歷史沿革我國住房市場特色6.1我國房產(chǎn)制度與住房市場特色我國房產(chǎn)制度歷史沿革我國住房2我國房產(chǎn)制度的歷史沿革1)1978年改革開放以前，住房實行低租金制和福利制。2)1987年深圳特區(qū)實行土地使用權有償出讓，揭開土地市場化的序幕。3)1991年在上海試點住房公積金制度（參照新加坡的經(jīng)驗）。我國房產(chǎn)制度的歷史沿革1)1978年改革開放以前，住房實行低34)1991年之后各大城市提高房租補貼5)1998年以后停止福利分房，實行住房分配貨幣化1998年6月，國務院頒布了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設的通知》，明確提出了停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化的新政策。4)1991年之后各大城市提高房租補貼4我國住房市場特色

1)土地產(chǎn)權國有，使用權有償出讓2)住房補貼制度

1998年以前的福利分房及1998年以后新建的經(jīng)濟適用房由政府實行補貼制度。3)住房公積金制度

我國住房市場特色1)土地產(chǎn)權國有，使用權有償出讓5住房公積金--中國最大的公共基金

2009年3月23日,建設部通報了2008年全國住房公積金的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù):截至2008年末,全國住房公積金繳存總額為20699.78億元,同比增長27.54%；繳存余額為12116.24億元。

而同期全國社?；鸬目傎Y產(chǎn)僅僅為5625億元,不到住房公積金的一半,這意味著,從規(guī)模而言,住房公積金目前已經(jīng)是中國最大的公共基金。住房公積金--中國最大的公共基金

2009年3月23日,64)父母為子女購房現(xiàn)象普遍5)購房優(yōu)先的價值觀6)住房貸款包括商業(yè)性個人住房貸款、公積金貸款及組合貸款4)父母為子女購房現(xiàn)象普遍75.2購房與租房決策居住規(guī)劃影響因素購房與租房成本比較貸款余額的計算方法購房能力測算5.2購房與租房決策居住規(guī)劃影響因素8居住規(guī)劃影響因素主觀因素：個人居住偏好地段面積戶型配套客觀因素：家庭生命周期家庭人口家庭收入房價水平貸款條件居住規(guī)劃影響因素主觀因素：個人居住偏好客觀因素：96.2購房與租房人們對購房與租房的認識購房與租房的優(yōu)缺點購房與租房的決策方法6.2購房與租房人們對購房與租房的認識10

人們對購房與租房的認識購房與租房居住效應相近，差別在于是否擁有產(chǎn)權。人們對居住的需求影響購房或租房的決策。

居住的需求包括空間需求和環(huán)境需求，前者由人口數(shù)量決定，后者因?qū)ι钯|(zhì)量方面的期望而產(chǎn)生。租房與購房哪個更合算，取決于擁有自己房產(chǎn)的心理效應和負擔能力、居住年數(shù)、房租/房價及利率水平等客觀因素的綜合評價。

人們對購房與租房的認識購房與租房居住效應相近，差別在于是否11租房的優(yōu)缺點租房的優(yōu)缺點12購房的優(yōu)缺點

（有恒產(chǎn)者有恒心）購房的優(yōu)缺點

（有恒產(chǎn)者有恒心）13購房與租房的決策方法

年成本法

凈現(xiàn)值法

購房與租房的決策方法14年成本法租房年成本：包括房租、押金利息等。購房年成本：包括首付款的機會成本、

房屋貸款利息、房屋維護成本、房屋折舊成本等。年成本法租房年成本：包括房租、押金利息等。15購房年成本

=首付款×存款利率+貸款額×貸款利率+年維修費用租房年成本

=押金×存款利率+年租金購房年成本=16年成本法案例

[案例1]姜先生已成家,想在長沙發(fā)展自己的事業(yè),暫無理想住所,最近看中了岳麓區(qū)一房產(chǎn),該房產(chǎn)可租可售.租的話,每月3000元,需交3個月押金.購的話,總價80萬元,首付30萬元,可以辦理年利率6%的房屋按揭貸款.假設押金和首付的機會成本都是3%.試通過計算比較購房和租房的年成本并提出合理化的建議.年成本法案例[案例1]姜先生已成家,想在長沙發(fā)展自己的事17

租房年成本=3000×12+3000×3×3%=36270(元)注意押金額度為3個月的，但時間為整個租期。

租房年成本=3000×12+3000×3×3%18購房年成本=300000×3%+500000×6%=39000(元)

購房后總價固定，隨每年還款，貸款余額

降低，本金機會成本由貸款利率6%降為

存款利率3%，購房年資金成本逐年降

低。購房年成本=300000×3%+500000×6%19

租房年成本比購房年成本少2730元.對姜先生而言,喜歡且需要固定住所,如果他有經(jīng)濟實力能支付首付款,建議他購買此房;如果無力購買,則只能租房.

租房年成本比購房年成本少2730元.對姜先生而言,20凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法可運用于住房決策之中。它是指在既定的居住期間，將租房與購房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算的決策方法。該方法更科學，但處理較復雜（尤其是房屋貸款現(xiàn)值的計算）凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法可運用于住房決策之中。它是指在既定的居住期間21租房凈現(xiàn)值流入:期滿贖回押金

流出:每期租金、期初押金購租房凈現(xiàn)值流入:售房凈所得流出:首付、房貸租房凈現(xiàn)值流入:期滿贖回押金22即租房凈現(xiàn)金支出包括：房租現(xiàn)值與押金現(xiàn)值之差。

購房凈現(xiàn)金支出包括：首付；房貸現(xiàn)值；扣除幾年后售房凈所得。

即租房凈現(xiàn)金支出包括：房租現(xiàn)值與押金現(xiàn)值之差。23[案例2]何工看中了長沙左岸春天的一處房屋，房屋可租可售。租的話房租每月5500元，交1個月押金。購的話總價120萬元，可按揭60萬元利率6%的貸款，自備60萬元。假設：（1）第1年月房租5500元，以后每年調(diào)高500元，第5年底將押金5500元收回；（2）自住維護成本第一年5000元，逐年提高5000元；（3）押金與首付款的機會成本按3%考慮。

[案例2]何工看中了長沙左岸春天的一處房屋，房屋可租24本題假定折現(xiàn)率為3%。請按凈現(xiàn)值法計算分析購房與租房哪個合算？

本題假定折現(xiàn)率為3%。25[租房]在每年期初一次性支付本年租金，則第1年—第5年年初當時凈現(xiàn)金流出如下：

5500+5500×12=71，500；（5500+500）×12=72，000（6000+500）×12=78，000（6500+500）×12=84，000（7000+500）×12=90，000[租房]在每年期初一次性支付本年租金，則第1年—第5年年初26第5年末收回押金5500，為現(xiàn)金流入。租房的凈現(xiàn)值為：-71，500-72，000÷1.03–78,000÷-84,000÷-90,000÷+5,500÷=-367,019第5年末收回押金5500，為現(xiàn)金流入。27[購房]

若首付在期初進行，房貸及維修成本在每年年末支付。（1）首付-600，000（2）每年還貸額=600，000÷=600，000÷11.46992=52,311（3）5年后房貸余額（折算到第5年末這一時

點的現(xiàn)值）

=52,311=52311×9.71225=508,055[購房]若首付在期初進行，房貸及維修成本在每年年末支付。285年后房貸余額的另一種算法（過去法）=600000-52311*=600000*1.33823–52311*5.63709=802938–294882=5080565年后房貸余額的另一種算法（過去法）=60000029(4)第1—第4年房貸及維護支出依次如下：

-52，311–5，000=-57，311；

-52，311–10，000=-62，311；

-52，311–15，000=-67，311；

-52，311–20，000=-72，311(4)第1—第4年房貸及維護支出依次如下：30假定第5年底房屋可售125萬元第5年既有房貸及維護支出、第5年底貸款余額，又有房屋出售收入，當年凈現(xiàn)金流為-52，311–25，000-508，055+1,250,000=664,634假定第5年底房屋可售125萬元第5年既有房貸及維護支出、第531(5)購房凈現(xiàn)值為

-600,000–57,311÷1.03–62,311÷-67,311÷-72,311÷+664,634÷=-600,000–55,642–58,734–61,599–64,248+573,321=-266,902(5)購房凈現(xiàn)值為32租房凈現(xiàn)值為-367019元，購房凈現(xiàn)值為-266902元，可見購房凈現(xiàn)值大于租房凈現(xiàn)值。因此，根據(jù)凈現(xiàn)值方法的標準，購房合算。居住規(guī)劃的主要內(nèi)容課件33同學們不妨試算折現(xiàn)率分別為4%，5%，和6%情況下租房與購房的凈現(xiàn)值（參考答案如下表）同學們不妨試算折現(xiàn)率分別為4%，5%，和6%情況下租房與購房34房屋以125萬出售房屋以125萬出售35房屋以110萬出售房屋以110萬出售36分析此表及教材表9-3（518頁）分析此表及教材表9-3（518頁）37一般而言房價看漲，宜早購房價看跌，寧可租房一般而言房價看漲，宜早購38

計算貸款余額的兩種方法過去法未來法

計算貸款余額的兩種方法過去法39過去法--計算終值

基于已經(jīng)經(jīng)歷時間的貸款和還款的累計值而計算貸款余額的方法。

=L-p公式中右邊前項表示貸款L到時刻K的終值；右邊后項表示每期還款P到K時刻的終值。過去法--計算終值基于已經(jīng)經(jīng)歷時間的貸款和還款的累計值而計40未來法—計算現(xiàn)值根據(jù)未來要償還的款項的貼現(xiàn)值計算貸款余額的方法。(所剩還貸時間的現(xiàn)值系數(shù)乘以每期還款額)

=P

即每期年金為P乘以所剩期數(shù)的現(xiàn)值系數(shù)。

未來法—計算現(xiàn)值根據(jù)未來要償還的款項的貼現(xiàn)值計算貸款余額的方41

案例[3]吳先生剛參加工作不久，申請了住房貸款4萬元，分4年還清，每月末還款一次，每年計息12次的年名義利率為6%。分別利用過去法和未來法計算在還款20次后的貸款余額。

案例[3]吳先生剛參加工作不久，申請了住房貸款4萬元，42（1）過去法下貸款余額=40000–939.4×=44195.82–939.4×20.97912=24488(元)（1）過去法下貸款余額43（2）未來法下貸款余額=939.4×=939.4×26.06769=24488(元)（2）未來法下貸款余額44購房負擔能力年收入概算法目標精算法購房負擔能力年收入概算法451)年收入概算法主要根據(jù)年收入簡單算出可以負擔的總房價的方法，或者說總房價相當年收入的倍數(shù)。公式如下：總房價=年收入*1)年收入概算法主要根據(jù)年收入簡單算出可以負擔的總房價的方法46舉例若張先生年收入10萬元，其中30%可以用來繳房貸，利率6%，貸款成數(shù)70%?？偡績r=10*30%/6%*70%=10*7.14=71.4(萬元)首付=0.3*71.4=21.42(萬元)舉例若張先生年收入10萬元，其中30%可以用來繳房貸，利率647一般而言，總房價為年收入的5-8倍。從公式中不難看出：利率越低，可以負擔的總房價越高；反之，則低。一般而言，總房價為年收入的5-8倍。從公式中不難看出：利率越48房價收入比房價收入比,聯(lián)合國公布的是6倍的標準.專家認為北京等大城市的房價收入比在30倍以上.房價收入比房價收入比,聯(lián)合國公布的是6倍的標準.492)目標精算法可負擔總房價=可負擔首付+可負擔房貸可負擔首付=儲蓄部分+投資部分可負擔首付中儲蓄部分可用增長年金終值公式2)目標精算法可負擔總房價=可負擔首付+可負擔房貸50居住規(guī)劃的主要內(nèi)容課件51如小王的年收入為10萬元，可以購房的上限為30%，假定收入每年增長5%，投資報酬率為8%，5年后購房，則可負擔首付中儲蓄部分為193707元

如小王的年收入為10萬元，可以購房的上限為30%，假定收入每52可負擔首付中投資部分，可用復利終值公式計算。假定小王現(xiàn)有可用來購房的凈資產(chǎn)15萬元，投資報酬率8%，5年后首付中投資部分為150000*=220399(元)

或FV(8%,5,0,-150000)=220399(元)可負擔首付中投資部分，可用復利終值公式計算。53可見，可負擔首付=220399+193707=414106可見，可負擔首付=220399+19370754可負擔房貸以購房前積累的用于購房的收入作為房屋貸款年供款（事實上，當收入面臨增長時，實際還貸能力高于年供款，也體現(xiàn)了家庭會計中的謹慎原則的運用。）來推算貸款現(xiàn)值。方法上先復利終值，再年金現(xiàn)值?？韶摀抠J以購房前積累的用于購房的收入作為房屋貸款年供款（事55承前例，小王年收入10萬，購房上限30%，5年后終值為

10*30%*=38288（元）或：FV(5%,5,0,-30000)=38288承前例，小王年收入10萬，購房上限30%，5年后終值為56貸款20年的現(xiàn)值貸款現(xiàn)值=PV(6%,20,-38288)=439160（元）即貸款部分=439160（元）所以，可負擔房屋總價為439160+414106=853266（元）貸款20年的現(xiàn)值貸款現(xiàn)值=PV(6%,20,-38288)57案例[4]喬教授（今年35歲）看上了麓谷的一個設計完善的期房項目，總價90萬元，簽約、工程與貸款的比率分別為15%、15%和70%，工程期為3年（假定每年均衡支付工程款），交房后開始貸款。目前他手頭有現(xiàn)金資產(chǎn)20萬元，每年收入中除基本生活外可以儲蓄5萬元，年儲蓄利率為2.5%,貸款年利率為6%，問：喬教授是否買得起該期房呢？案例[4]喬教授（今年35歲）看上了麓谷的一個設計完善的期房58（1）可貸款最長年限

因為銀行實際工作中貸款給消費者的年齡不能超過60歲，所以現(xiàn)年35歲的喬教授可申請貸款的年限不能超過22年。（1）可貸款最長年限59（2）簽約、工程款支付后的余額到交房時價值90×15%=13.5（萬），13.5/3=4.5(20-13.5）+(5-4.5)+（5-4.5(1+2.5%)+(5-4.5)=8.5376（萬元)（2）簽約、工程款支付后的余額到交房時價值60３）年還貸額

需貸款額=90×70%-8.5376=54.4624（萬元)若貸款22年，年還貸54.4624/12.04158=4.5229(萬)若貸款20年,年還貸54.4624/11.46992=4.7483(萬)若貸款18年,年還貸54.4624/10.8276=5.03(萬)３）年還貸額61通過上面的計算，可以得出如下結(jié)論：喬教授收入穩(wěn)定，有能力購買麓谷新房．貸款年限在２０年左右合適．通過上面的計算，可以得出如下結(jié)論：62（1）貸款月實際利率=6%÷12=0.005（2）每期還貸額=40000÷=40000÷42.58032=939.4(元)或：PMT（6%/12，48，40000）=-939.4(元)（1）貸款月實際利率=6%÷12=0.005636.3換房規(guī)劃生命周期變化換房階段特征換房能力6.3換房規(guī)劃生命周期變化64換房階段特征換房階段特征65換房能力概算需籌首付款=新房凈值–舊房凈值=新房（總價–貸款）-舊房（總價–貸款）或：新房貸款=新房（總價-首付款）-舊房（總價–貸款）換房能力概算需籌首付款=新房凈值–舊房凈值66換房步驟—先買后賣換房步驟—先買后賣67換房步驟—先賣后買換房步驟—先賣后買68換房考慮的其他因素換房考慮的其他因素69居住規(guī)劃的主要內(nèi)容課件70共同維護基金一般為購房總價的2%-3%綜合起來，其他成本約占總價的15%。如購房60萬元，除首付20萬元及貸款40萬元外，還要另外準備9萬元來支付上述費用。共同維護基金71[案例5]劉女士目前住房值50萬元,貸款10年期房貸(年利率4%)20萬元,希望3年后換上100萬元的新屋.假定以處理舊房凈值當新首付,貸款20年,年利率4%.請問新屋貸款總額多少?本利攤還條件下年繳多少本息?若每年本利攤還6萬元至少多少年才能還清?使用查表法求解.[案例5]劉女士目前住房值50萬元,貸款10年期房貸(年利率721)舊房每年本利攤還（pmt)=20/=20/8.111=2.4658(萬元)3年后貸款余額=2.4658=2.4658×6.002=14.8(萬元)出售舊房凈收入=50-14.8=35.2(萬元)1)舊房732)新房貸款總額=100-35.2=64.8(萬元)每年本利攤還（pmt)=64.8/a20=20/13.59=4.7682(萬元)還貸年金現(xiàn)值系數(shù)(an)=64.8/6=10.8查年金現(xiàn)值系數(shù)表(4%)可知:至少14年才能還清貸款.2)新房74案例[6]小平舊房值60萬元，貸款尚有30萬元，新房值150萬元，擬貸款90萬元。他如果處理舊房搬進新房，請考慮：1）需要籌集的首付是多少？2）若他今年36歲，貸款年利率6%，貸款年限不超過20年，月工資中等額還本付息。計算其月還貸額并說明對工資收入水平的要求。3）對其換房有何可行性建議？案例[6]小平舊房值60萬元，貸款尚有30萬元，新房值15075需籌首付款=（150-90）-（60-30）=30（萬）PMT(6%/12,12*20,900000)=-6448（元）即月供房貸6448元。根據(jù)一般收入分配原則，消費支出在總收入中不低于50%，則可推其月工資收入至少12000元。需籌首付款=（150-90）-（60-30）=30（766.4銀行貸款與公積金貸款各自特點案例6.4銀行貸款與公積金貸款各自特點77公積金貸款條件：

城鎮(zhèn)常住戶口；穩(wěn)定職業(yè)和收入；繳存住房公積金；購房合同或其他證明；其他條件。公積金貸款條件：78提拔(ba)比率個人與單位各按工資的一定比率（5%-12%），提拔公積金到個人住房公積金賬戶，實行?？顚Ｓ棉k法。提拔(ba)比率個人與單位各按工資的一定比率（5%-12%）79公積金貸款與銀行貸款的比較貸款利率較低貸款對象限于公積金繳存者政策規(guī)定每戶公積金貸款額度較低支付的費用名目為擔保費和評估費等政府負連帶擔保險責任貸款利率較高貸款對象不限于公積金繳存者貸款額度可高可低支付的費用名目為律師費和保險費登記前開發(fā)商負連帶責任,登記后抵押擔保責任公積金貸款與銀行貸款的比較貸款利率較低貸款利率較高80案例[7]案例[7]81居住規(guī)劃的主要內(nèi)容課件82高強每月可存入住房公積金戶頭=5000*（7%+7%）=700（元）高強可累積購房資金=FV(3%/12,36,-700,-30000)=59156（元）高強每月可存入住房公積金戶頭83曹敏每月可存入住房公積金戶頭=4000*（7%+7%）=560（元）曹敏可累積購房資金=FV(3%/12,36,-560,-15000)=37478（元）曹敏每月可存入住房公積金戶頭84高、曹共計59156+37478=96634（元）購房后每月可還貸額為700+560=1260(元)可貸公積金

=PV(4.41%/12,240,-1260)=200700（元）因限額管理，單筆申貸上限為20萬，故只貸20萬?？偡績r296634元。高、曹共計59156+37478=96634（元）85居住規(guī)劃的主要內(nèi)容課件86另存首付（3年內(nèi)）追加的普通貸款（貸款20年內(nèi)）另存首付（3年內(nèi)）87另存首付需要首付60000*30%=180000（元）已積累首付96634元補充首付83366元3年內(nèi)月儲蓄PMT(3%/12,36,0,83366)=-2216元

另存首付需要首付88追加的普通貸款追加的普通貸款=600000*70%-200000=220000(元)月還貸額

PMT(6%/12,240,220000)=-1576(元)總之，要購買60萬元的住房，實行公積金貸款與銀行普通商業(yè)貸款結(jié)合的辦法，除動用公積金賬戶外，申請公積金貸款20萬外，同時向商業(yè)銀行貸款22萬，前3年月存2216元，貸款期20年內(nèi)每月償還銀行1576元。追加的普通貸款追加的普通貸款=600000*70%-2089若籠統(tǒng)問3年后購買目標房價為60萬元,則除使用公積金貸款外還需要普通銀行貸款(期限20年)多少?為買房需要每月儲蓄多少?方法實為目標基準點法.由前面可知3年時可積累96634元，則需要普通銀行貸款額為600000-200000-96634=303366（元）若籠統(tǒng)問3年后購買目標房價為60萬元,則除使用公積金貸款外還90前3年月存2216元，貸款期20年內(nèi)每月償還銀行1576元。PMT（6%/12，20*12，303366）=-2173（元）不難發(fā)現(xiàn)，這種做法的結(jié)果是買房前負擔輕，但貸款后每月還貸負擔重些．前3年月存2216元，貸款期20年內(nèi)每月償還銀行1576元。91[案例8]長沙戶口劉軍和小芳已成家，分別在企事業(yè)單位工作，月工資收入分別為6千和4千元，公積金提拔比率分別為12%和7%，家庭存款10萬元。目前，5年以上住房公積金貸款利率和普通商業(yè)銀行貸款利率分別為4.7%、6.8%.長沙公積金住房貸款期限最長為30年，額度最多為40萬。[案例8]長沙戶口劉軍和小芳已成家，分別在企事業(yè)單位工作，月92（1）利用公積金存款償還公積金貸款，適宜如何安排貸款時間與金額？（2）如果希望3年后住進100萬元的江景房，銀行貸款為房價的70%，則宜怎樣安排組合貸款？（1）利用公積金存款償還公積金貸款，適宜如何安排貸款時間與金93（1）劉軍每月可存入住房公積金戶頭=6000*（12%+12%）=1440（元）小芳每月可存入住房公積金戶頭=4000*（7%+7%）=560（元）家庭月公積金存款2000元，年2.4萬元

（1）劉軍每月可存入住房公積金戶頭94公積金貸款還貸時間還貸時間（30萬元）=NPER(4.7%,-2.4,,30)=19.28（年）還貸時間（40萬元）=NPER(4.7%,2.4,40)=33.3（年）因政策規(guī)定，最長為30年

公積金貸款還貸時間95公積金貸款還貸金額可貸金額=PV(4.7%,30，-2.4)=38.19（萬元）結(jié)論：現(xiàn)在購買48萬多的房屋；一年后購買價位50萬元左右。公積金貸款還貸金額96(2)