消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法專題講座一、商品房買賣是否受消法調(diào)整原告王某與被告某開發(fā)公司于2000年12月22日簽訂《預(yù)售合同》，約定原告以93萬(wàn)余元的價(jià)格購(gòu)買被告開發(fā)的某區(qū)商品房一套，交房日期為2001年9月30日。簽約后，原告于2001年3月12日前向被告繳納了房款72萬(wàn)元。被告在向原告售房時(shí)，尚未取得國(guó)有土地使用證和預(yù)售許可證，也未能交付房屋。原告為索還購(gòu)房款起訴到該區(qū)人民法院并以被告售房有欺詐行為，依據(jù)《消法》第四十九條的規(guī)定請(qǐng)求雙倍賠償。法院對(duì)此不予支持，認(rèn)為本案預(yù)售合同違反房地產(chǎn)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效交易行為，故判決被告償還原告購(gòu)房款72萬(wàn)元，并支付同期利息。判決結(jié)果為不予支持理由：關(guān)于本案能否適用《消法》第四十九條雙倍賠償條款的問題，由于商品房非一般商品，如果適用雙倍賠償條款將導(dǎo)致雙方當(dāng)事人利益的失衡，違反《民法》的公平原則。大連某消費(fèi)者以21萬(wàn)元購(gòu)買了一套被稱為曾獲得“優(yōu)質(zhì)工程”的商品房。在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有銷售許可證，更不是優(yōu)質(zhì)工程。于是這位消費(fèi)者以房產(chǎn)欺詐為由提起訴訟，要求開發(fā)商退房并予以雙倍賠償。當(dāng)?shù)胤ㄔ簩徖砗笳J(rèn)為，開發(fā)商的行為已構(gòu)成欺詐，根據(jù)《消法》第四十九條，一審判決開發(fā)商向消費(fèi)者作雙倍賠償。房企與房主矛盾不容忽視(一)、商品房買賣不適用《消法》

代表：梁慧星一是《消法》制定時(shí)，針對(duì)的是普通商品市場(chǎng)存在的假冒偽劣和缺斤短兩問題，其適用范圍不包括商品房。二是商品房作為不動(dòng)產(chǎn)與作為動(dòng)產(chǎn)的普通商品有差異商品房買賣合同上即使出賣人隱瞞了某項(xiàng)真實(shí)情況或捏造了某項(xiàng)虛假情況，與普通商品交易中的欺詐行為不能等量齊觀，商品房質(zhì)量問題通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度可以得到妥善處理。三是商品房買賣合同金動(dòng)輒數(shù)十上百萬(wàn)，如按消法判決雙賠，將導(dǎo)致雙方利害關(guān)系的顯失平衡，在一般人的社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)看來很難說是合情合理合法的判決。

（二）、商品房買賣應(yīng)適用《消法》第一,從商品這一概念的外延與內(nèi)涵看,商品房買賣應(yīng)適用《消法》。應(yīng)該明確商品房是商品的一種,商品的品種當(dāng)然包含商品房。第二,從現(xiàn)行的法律看,商品房買賣并不排斥《消法》的適用。商品房買賣糾紛的處理,如果有必要,在適用《城市房地產(chǎn)管理法》或《建筑法》的同時(shí),并不必然地排斥《消法》的適用,新《合同法》第13條第2款的規(guī)定就是例證。該款規(guī)定:經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的,依照《消法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第三,從《消法》的立法背景看,該法所調(diào)整的商品范圍包括商品房。認(rèn)為立法者在《消法》制定時(shí)未將商品房列人其調(diào)整的范圍是缺乏根據(jù)的。有關(guān)《消法》的立法背景資料顯示,立法機(jī)關(guān)在起草《消法》時(shí),如何處理商品房買賣糾紛(當(dāng)時(shí)稱為房屋買賣糾紛)是其考慮的重點(diǎn)之一。第四,從司法公正,追求公平的角度看,商品房買賣適用《消法》也十分必要。適用《消法》處理商品房買賣糾紛不會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人雙方權(quán)益的嚴(yán)重失衡,也不會(huì)違背法律所追求的維護(hù)社會(huì)正義與公平的目標(biāo)。消費(fèi)者在商品房買賣中享有的權(quán)利：消費(fèi)者的安全保障權(quán)。消費(fèi)者的知悉真情權(quán)。消費(fèi)者的自主選擇權(quán)。消費(fèi)者的公平交易權(quán)。消費(fèi)者的賠償請(qǐng)求權(quán)。消費(fèi)者的結(jié)社權(quán)。商品房預(yù)售過程中消費(fèi)者權(quán)益受到侵害的表現(xiàn)：（一）開發(fā)商虛假?gòu)V告宣傳《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（二）開發(fā)商隱瞞重大事實(shí)這里所說的隱瞞主要是指商品房預(yù)售人（賣方）隱瞞沒有相關(guān)資格的事實(shí)而進(jìn)行預(yù)售。（三）開發(fā)商挪用預(yù)售款甚至攜款潛逃在商品房預(yù)售中，消費(fèi)者還沒有取得房屋鑰匙，他的購(gòu)房款就已經(jīng)揣到了開發(fā)商的腰包里。消費(fèi)者即刻喪失該筆款項(xiàng)的所有權(quán)，但是并沒有即刻取得相應(yīng)房屋的所有權(quán)。（四）開發(fā)商重復(fù)銷售商品房就是開發(fā)商在與消費(fèi)者達(dá)成購(gòu)房協(xié)議后，又將該房產(chǎn)售于其他買方。開發(fā)商的這種做法往往是瞞著消費(fèi)者們進(jìn)行的，房屋竣工后，后一消費(fèi)者在不知道實(shí)情的情況下，辦理了產(chǎn)權(quán)登記，原消費(fèi)者就徹底喪失了該房的所有權(quán)，只能眼睜睜的看著別人住著自己曾買過的房子。這對(duì)消費(fèi)者是一種巨大的傷害。（三）、商品房買賣適用雙倍賠償有法律依據(jù)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條和第9條，《合同法》第113條第2款，以及《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定，在商品房糾紛中，以下五種情況適用雙倍賠償規(guī)則：1.

商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

2.品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

3.

訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

4.訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

5.訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。二、“新消法”強(qiáng)調(diào)連帶責(zé)任，欺詐處罰三倍賠償?shù)谒氖鍡l消費(fèi)者因經(jīng)營(yíng)者利用虛假?gòu)V告或者其他虛假宣傳方式提供商品或者服務(wù)，其合法權(quán)益受到損害的，可以向經(jīng)營(yíng)者要求賠償。廣告經(jīng)營(yíng)者、發(fā)布者發(fā)布虛假?gòu)V告的，消費(fèi)者可以請(qǐng)求行政主管部門予以懲處。廣告經(jīng)營(yíng)者、發(fā)布者不能提供經(jīng)營(yíng)者的真實(shí)名稱、地址和有效聯(lián)系方式的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。廣告經(jīng)營(yíng)者、發(fā)布者設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布關(guān)系消費(fèi)者生命健康商品或者服務(wù)的虛假?gòu)V告，造成消費(fèi)者損害的，應(yīng)當(dāng)與提供該商品或者服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)連帶責(zé)任。社會(huì)團(tuán)體或者其他組織、個(gè)人在關(guān)系消費(fèi)者生命健康商品或者服務(wù)的虛假?gòu)V告或者其他虛假宣傳中向消費(fèi)者推薦商品或者服務(wù)，造成消費(fèi)者損害的，應(yīng)當(dāng)與提供該商品或者服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)連帶責(zé)任。第五十五條經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的三倍；增加賠償?shù)慕痤~不足五百元的，為五百元。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。經(jīng)營(yíng)者明知商品或者服務(wù)存在缺陷，仍然向消費(fèi)者提供，造成消費(fèi)者或者其他受害人死亡或者健康嚴(yán)重?fù)p害的，受害人有權(quán)要求經(jīng)營(yíng)者依照本法第四十九條、第五十一條等法律規(guī)定賠償損失，并有權(quán)要求所受損失二倍以下的懲罰性賠償。（一）構(gòu)成欺詐所具備的四大構(gòu)成要件(1)須有隱瞞真相，制造假象的欺詐行為;(2)欺詐行為使當(dāng)事人陷入錯(cuò)誤;(3)須有欺詐故意;(4)實(shí)施欺詐之人為相對(duì)人或者第三人。開發(fā)商的欺詐行為可以表現(xiàn)為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導(dǎo)陳述，也可表現(xiàn)為重大遺漏或者不正當(dāng)陳述。（二）現(xiàn)實(shí)中商品房買賣的欺詐行為1、虛假?gòu)V告宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者商品房特別是期房銷售過程中，廣告往往是引起消費(fèi)者購(gòu)買欲并作出購(gòu)房決定的促成因素?！稄V告法》規(guī)定廣告內(nèi)容必須真實(shí)，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。開發(fā)商發(fā)布虛假的廣告信息，無疑是以虛假信息誘使對(duì)方作出意思表示的欺詐行為。開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到合同或者廣告中承諾的事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為欺詐。

2、商品房開發(fā)證照不全且沒有告知消費(fèi)者商品房開發(fā)必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)定辦理各種審批手續(xù)，依法取得各項(xiàng)批準(zhǔn)證書后才能開工建設(shè)銷售，證照不全的建設(shè)項(xiàng)目因其不合法，通常不能為購(gòu)房者辦理權(quán)屬證書，不僅直接導(dǎo)致購(gòu)房者的購(gòu)房目的不能實(shí)現(xiàn)(無法取得房屋所有權(quán)證書和所有權(quán))，而且對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展危害甚大。依法開發(fā)、照章開發(fā)，是法律賦予開發(fā)商的義務(wù)。開發(fā)商沒有依法取得開發(fā)工程所需的各種證照且沒有如實(shí)告知消費(fèi)者，在合同約定的交付期限內(nèi)又不能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，不僅違反了房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的有關(guān)行政法規(guī)，同時(shí)因沒有履行自己的告知義務(wù)，也構(gòu)成對(duì)消費(fèi)者的欺詐。3、房屋面積縮水，短斤少兩

房屋面積減少，開發(fā)商將可能直接侵占消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)(短少部份的資金)。由于房屋建筑強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格按圖施工，因此，面積短少，只能是開發(fā)商故意所為(因政府規(guī)劃改變除外).考慮到建設(shè)工程施工過程的復(fù)雜性，《商品房銷售管理辦法》已經(jīng)設(shè)定的3%的誤差允許值，對(duì)于短少面積超過允許值范圍的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為構(gòu)成欺詐。4、商品房因施工或裝飾材料等引起的質(zhì)量糾紛

房屋建設(shè)和裝修涉及的用材種類繁多，各種材料優(yōu)劣及價(jià)格相差懸殊，工程施工中以次充好、以劣充優(yōu)的情形屢見不鮮。這種行為不僅造成房屋及裝修質(zhì)量低劣，使買賣雙方的利益明顯不對(duì)稱，消費(fèi)者受到巨大的利益損失，嚴(yán)重的還可能影響到住房的安全。這種情形可以分別處理：如果材料低劣但不影響房屋的整體安全和使用的，對(duì)于不符合合同要求的部份(如使用劣質(zhì)地板)，可以判決雙倍賠償;如果使用的基本建材存在質(zhì)量缺陷，導(dǎo)致房屋存在安全問題并難以修復(fù)的，應(yīng)當(dāng)判決按整套房屋的價(jià)格雙倍賠償。案例：2000年8月，被告李太富以其個(gè)人名義通過出讓方式取得營(yíng)角上4號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)，宗地面積540.72平方米，土地用途為商住。營(yíng)角上4號(hào)商住樓（取名富康樓）于2000年10月開工建設(shè)，于2001年12月竣工，共建有10套住宅、13間店鋪。在2001年8月至2002年12月期間，被告李太富以沙河鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司名義與原告黃天江等十三人簽訂《贛州市城鎮(zhèn)商品房購(gòu)銷合同》，被告李太富并在合同開發(fā)企業(yè)法定代表人處簽名，以住房每平方820元至960元、店鋪每平方4200元—4600元不等的價(jià)格，將其自建房屋分別銷售給原告等人。經(jīng)查原贛州市沙河鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司屬沙河鄉(xiāng)政府下屬集體企業(yè)，于1993年4月15日設(shè)立，1995年6月1日至2000年12月31日由被告李太富承包經(jīng)營(yíng)。由于該公司長(zhǎng)期未開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，同時(shí)未參加2000年度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢，2001年12月被江西省建設(shè)廳注銷其四級(jí)資質(zhì)證書，工商行政部門也于2002年1月27日公告吊銷了該公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照。對(duì)此，沙河鄉(xiāng)政府進(jìn)行了公告，聲明沙河鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公章作廢。原告購(gòu)房后均對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，并已居住使用，但被告一直未辦好商品房產(chǎn)權(quán)證給原告。2003年12月18日，被告李太富書面通知原告辦理集資房所有權(quán)證，遭原告拒絕，以致發(fā)生糾紛。解析：2004年11月29日贛州市中級(jí)人民法院對(duì)本案作出了（2004）贛中民一初字第6號(hào)民事判決，判決以被告李太富使用明知已經(jīng)廢止的蓋有沙河開發(fā)公司印章的商品房購(gòu)銷合同與原告簽訂商品房買賣合同，存在嚴(yán)重欺詐行為為由，確認(rèn)雙方簽訂的《贛州市城鎮(zhèn)商品房購(gòu)銷合同