物業(yè)管理的基本概念物業(yè)——Property財(cái)產(chǎn)、擁有物——房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。單位性房地產(chǎn)的稱謂。物業(yè)的分類（按使用功能）⑴居住;⑵廠房(主要指標(biāo)準(zhǔn)廠房)、倉(cāng)庫、貨場(chǎng)；⑶辦公；⑷商業(yè)；⑸交通運(yùn)輸；⑹郵政、通訊、廣播、電視；⑺賓館、飲食、服務(wù)、旅游；⑻文化、教育、科研；⑼衛(wèi)生；⑽體育等。物業(yè)管理（PropertyManagement）書本內(nèi)容：指物業(yè)管理企業(yè)（機(jī)構(gòu)）受物業(yè)所有人的委托、依據(jù)物業(yè)管理委托合同。對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。全國(guó)條例：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?，F(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 19世紀(jì)60年代的英國(guó) 工業(yè)發(fā)展高漲，勞動(dòng)力需求大大量人口的涌入，房屋及設(shè)施滿足不了需要，多人使用同一物業(yè)，環(huán)境條件臟、差，拖欠租金，人為破壞房屋設(shè)施嚴(yán)重影響業(yè)主的經(jīng)濟(jì)收益奧克維婭?希爾女士制定了住宅的管理辦法物業(yè)管理在香港的發(fā)展過程40年代大移民潮木屋時(shí)代50年代九龍石硤尾大火早期公屋60年代私人大廈初級(jí)物業(yè)管理70年代美孚新村綜合物業(yè)管理80年代 物業(yè)管理成為置業(yè)選擇因素國(guó)內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展過程1981年3月10日，深圳市涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司1991年，萬科“天景花園”成立業(yè)主管理委員會(huì)1993年，成立深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)1994年，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施1994年，“蓮花北村”首次實(shí)施物業(yè)管理內(nèi)部招投標(biāo) （“萬廈居業(yè)”中標(biāo)）1996年12月3日深圳“鹿丹村”首次面向社會(huì)公開招投標(biāo) （“萬科物業(yè)”中標(biāo)）“物業(yè)管理”的重大突破物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)、管理。(北京市人民政府辦公會(huì)于2001年11月30日轉(zhuǎn)發(fā)了北京市國(guó)土房屋管理局《關(guān)于規(guī)范和加強(qiáng)本市居住區(qū)物業(yè)管理若干意見的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）)明確了業(yè)主是“物業(yè)管理重要責(zé)任主體”，將物業(yè)管理企業(yè)定性為“物業(yè)管理市場(chǎng)的主體” 《物業(yè)管理?xiàng)l例》2003年5月28日國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過二○○三年六月八日頒布中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 379號(hào)自2003年9月1日起施行。物業(yè)管理的基本內(nèi)容常規(guī)性的公共服務(wù)（基本的、必須的）針對(duì)性服務(wù)（特定、有償服務(wù)）委托性專項(xiàng)服務(wù)物業(yè)管理的范疇（香港地產(chǎn)學(xué)會(huì)）營(yíng)運(yùn)服務(wù)工程服務(wù)行政服務(wù)客戶管理服務(wù)資產(chǎn)管理服務(wù)投資服務(wù)物業(yè)管理的核心要素契約文件——共有產(chǎn)權(quán)行為規(guī)范物業(yè)服務(wù)全面解決方案——服務(wù)系統(tǒng)集成物業(yè)管理的目的和任務(wù)創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境物業(yè)管理提供環(huán)境服務(wù)行業(yè)——第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品無形——服務(wù)服務(wù)產(chǎn)生——服務(wù)接觸——受眾感覺產(chǎn)品質(zhì)量不易量化物業(yè)的保值和增值物業(yè)財(cái)權(quán)人的根本利益物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別 物業(yè)管理的特征社會(huì)化：適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)專業(yè)分工的需求，社會(huì)的參與、監(jiān)督。專業(yè)化：專門的組織機(jī)構(gòu) 專業(yè)從業(yè)人員業(yè)的管理技術(shù)

需要全專企 業(yè)化 ：物 業(yè)管 理機(jī) 構(gòu)必 須根 據(jù)國(guó) 家法規(guī) 成立 和運(yùn)作物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn) 作經(jīng)營(yíng)型：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是經(jīng)營(yíng)主體。 物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù) 在市場(chǎng)獲取合理利潤(rùn)第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)性行業(yè)公司的基本概念公司是企業(yè)的組織形式公司必須有獨(dú)立的企業(yè)法人資格公司經(jīng)營(yíng)目的是贏利資料：香港業(yè)主組織業(yè)主立案法團(tuán)（社團(tuán)法人）業(yè)主委員會(huì)（無訴訟權(quán)）業(yè)主互助委員會(huì)另一種的解釋----物業(yè)管理企業(yè)專門從事永久性建筑物、基礎(chǔ)配套設(shè)備、設(shè)施以及周圍環(huán)境的現(xiàn)代化科學(xué)管理，為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作或?qū)W習(xí)環(huán)境的服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)策劃階段、前期準(zhǔn)備階段 （前期準(zhǔn)備）啟動(dòng)階段（物業(yè)交付使用初期）日常運(yùn)作階段（正常運(yùn)作期）策劃階段 1、早期介入1.1檢討設(shè)計(jì)方案（對(duì)日后管理不利因素作出改善建議）1.2參與有關(guān)承建商會(huì)議，檢討進(jìn)度；1.3協(xié)助列出遺漏工程供發(fā)展商跟進(jìn)；2、制定物業(yè)管理服務(wù)方案：1.1確定管理檔次1.2確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.3財(cái)務(wù)收支預(yù)算3、選聘/組建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)： 前期準(zhǔn)備階段 1、機(jī)構(gòu)的設(shè)置/人員編制2、人員選聘/培訓(xùn)3、編制業(yè)主臨時(shí)公約/守則；4、草擬工作細(xì)則；5、設(shè)立財(cái)務(wù)制度；6、物業(yè)租售的代理前期階段之重點(diǎn)管理 ——從使用者可持續(xù)居住參與規(guī)劃外部配套設(shè)施：道路、商業(yè)、活動(dòng)場(chǎng)所、垃圾處理等、能源：水、電、氣、備用、發(fā)展保安、消防：車場(chǎng)、住宅、設(shè)備人文環(huán)境：綠化布置/選種/高度/搭配、園林境觀策劃等建筑材料：外墻、公共場(chǎng)所材料易維護(hù)和更換科技運(yùn)用：智能化、網(wǎng)絡(luò)等室內(nèi)物業(yè)規(guī)格：電梯數(shù)目/速度、底高度、洗手間數(shù)目、公共照明、空調(diào)采暖等用戶單元：?jiǎn)卧娣e、管道、家電設(shè)備、陽臺(tái)綜合比例內(nèi)部空間：使用功能分區(qū)明顯（社交與起居、休閑與家務(wù)）、細(xì)節(jié)空間（陽臺(tái)、吊柜）環(huán)保材料：涂料、門窗、管線有關(guān)前期管理服務(wù)法規(guī)內(nèi)容全國(guó)條例的有關(guān)條款第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約。第二十四條國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理服務(wù)方案（投標(biāo)書）主要內(nèi)容管理服務(wù)模式、設(shè)想物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立、管理服務(wù)人員配備管理服務(wù)設(shè)施、裝備配置方案物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算和收支預(yù)算管理運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理制度管理服務(wù)各項(xiàng)工作方案和計(jì)劃物業(yè)管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾前期介入的步驟循序漸進(jìn)架構(gòu)設(shè)立——人員準(zhǔn)備工程技術(shù)——環(huán)境維護(hù)——安全管理——物業(yè)服務(wù)——超量布置——正常運(yùn)作啟動(dòng)階段 1、物業(yè)的接管驗(yàn)收2、用戶入住2.1宣傳物業(yè)管理2.2協(xié)助用戶入?。ㄐl(wèi)生、協(xié)助搬遷、協(xié)調(diào)交通）2.3搬遷期間的安全2.4裝修管理3、產(chǎn)權(quán)備案/檔案資料的建立4、首次業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的正式成立物業(yè)接管驗(yàn)收的法規(guī)條款全國(guó)條例第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)交付使用初期之重點(diǎn)管理 (內(nèi))與發(fā)展商聯(lián)合驗(yàn)收基本設(shè)施后的工作安排技術(shù)骨干員工與設(shè)施供應(yīng)方的培訓(xùn)運(yùn)作事宜編訂機(jī)械動(dòng)作守則及檢查表格定崗工作及審查制度與發(fā)展商了解及聯(lián)檢有關(guān)土建標(biāo)準(zhǔn)后的工作a保留合理備件(裝修及土建備件)b明確修補(bǔ)隊(duì)伍的安排,重點(diǎn)屬單元室內(nèi)裝修的修補(bǔ)入伙文件資料清單業(yè)主守則主要內(nèi)容入住工作程序注意事項(xiàng)合理辦理入住手續(xù)，避免集中辦理產(chǎn)生混亂；“一站式”和“專案小組”服務(wù)相結(jié)合，方便業(yè)主；工作現(xiàn)場(chǎng)公開工作流程，提高效率和透明度；設(shè)立專人引導(dǎo)車輛，維系有序現(xiàn)場(chǎng)；明確修補(bǔ)隊(duì)伍的安排,重點(diǎn)屬單元室內(nèi)遺留問題的修補(bǔ)；充分運(yùn)用機(jī)會(huì)宣傳物業(yè)管理知識(shí)。裝修管理工作流程裝修不宜審批的情況建筑外部面貌涉及消防隱患有可能破壞預(yù)埋管線對(duì)承重和分戶有影響施工期間的管理每日不少于3次的現(xiàn)場(chǎng)巡查無證人員不得入小區(qū)施工人員按區(qū)域工作。。。。日常運(yùn)作階段日常管理/維護(hù)（房屋管理、設(shè)施管理等）綜合服務(wù)（安全、環(huán)境、便民服務(wù)等）配套設(shè)施的完善系統(tǒng)的協(xié)調(diào)（內(nèi)/外）物業(yè)管理涉及的有關(guān)機(jī)構(gòu)及相互關(guān)系——政府管理部門房地產(chǎn)行政主管部門規(guī)劃、組織和推動(dòng)物業(yè)管理工作的實(shí)施制定物業(yè)管理法規(guī)/制定、落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)文本指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的具體工作物業(yè)管理委托合同備案管理/企業(yè)資質(zhì)審查/從業(yè)人員培訓(xùn)/指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)/開展物業(yè)管理評(píng)比協(xié)調(diào)物業(yè)管理涉及的政府有關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系政府相關(guān)部門工商行政管理部門稅務(wù)管理部門物價(jià)管理部門物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)共性：指導(dǎo)思想一致/管理目標(biāo)一致不同點(diǎn)：建設(shè)主體/管理職責(zé)/管理功能/管理手段關(guān)系：社區(qū)建設(shè)依賴小區(qū)建設(shè)/物業(yè)建設(shè)需要社區(qū)指導(dǎo)/社區(qū)建設(shè)應(yīng)尊重物業(yè)建設(shè)/物業(yè)管理建設(shè)要配合社區(qū)建設(shè)。其他機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)及專業(yè)服務(wù)公司業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)參與物業(yè)管理各相關(guān)機(jī)構(gòu)、組織異產(chǎn)吡連房屋情況單一產(chǎn)權(quán)情況物業(yè)管理行業(yè)和市場(chǎng) 1、物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)與形成2、物業(yè)管理協(xié)會(huì)在政府主管部門領(lǐng)導(dǎo)下推動(dòng)物業(yè)管理